Долевое строительство как начать

Что ей сейчас нужно сделать, чтобы продать эту квартиру?

Вопрос такой, мы хотим купить квартиру, квартира была куплена в 2003 году в долевом строительстве городе Сургут, в 2004 году муж переоформил квартиру на жену, свидетельство цессии получила жена и являлась одним собственником этой квартиры. Муж умер через несколько лет, она не подавала на наследство, т.к. думала зачем, ведь квартира ее.

Прошло более 5 лет после смерти и она решила продать квартиру. Далее она узнает, что после смерти ее мужа, его братья открывали наследственное дело в Дагестане и забрали оружие и машину мужа умершего. О квартире речи там не было.

После этих лет жена узнает об этой истории с открытием наследства и узнала, что ей нужно было по истечении 6 мес вступить в наследство на квартиру и что когда-то было открыто наследственное дело его братьями. Что ей сейчас нужно сделать, чтобы продать эту квартиру? Как вступить в наследство и возможно ли это по истечении такого долгого срока.

В течение 6 месяцев со дня смерти мужа ей необходимо было обращаться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Однако наследство можно принять не только посредством обращения к нотариусу, но и фактически. Если она на момента смерти мужа проживала с ним совместно, осуществляла платежи за квартиру всё это время, то по сути наследство мужа она приняла фактически согласно п. 2 ст. 1153 ГК РФ. Однако такое принятие наследства, а также признание права собственности на наследуемое имущество, скорее всего, придётся осуществлять в судебном порядке.

Долевое строительство в 2020 году

Долговая расписка как перестраховка

Можно ли составить долговую расписку для перестраховки от претендента на наследство в следующем случае. Моя мама — обманутый дольщик, 5 лет назад вложила деньги в долевое строительство, дом пока не сдан.

Ее сестра одолжила ей деньги переводом через банк, договорились что долг отдаст когда достроят дом, а на одолженные деньги мы с мамой приобрели квартиру в ипотеку для нее, оформив на меня. Договоренность была устной, т.к. они сестры, отношения хорошие.

Мама оформила на меня завещание на тот долгострой, чтобы на случай ее смерти я принимала права по ДДУ, получала квартиру и продав ее, отдала тете долг. Но у мамы сын — мой родной брат, может претендовать как инвалид на обязательную долю в наследстве. Никакого другого имущества у мамы нет.

Мама не хочет, чтобы сын претендовал в случае ее смерти, ведь с этого долгостроя надо отдать долг сестре. Подскажите, пожалуйста, если мама напишет долговую расписку, это сможет перестраховать? Если брат будет претендовать на квартиру в долгострое и вступать в наследство, то долг по расписке он также должен будет наследовать, и возможно тогда откажется вообще вступать.

Здравствуйте. Совершенно верно, если он вступит в наследство, то обязан будет отвечать и по долгам, но только в пределах стоимости полученного наследства.

Да такой вариант возможен, наследство принимается сразу все, и имущество, и долги, в пределах стоимости имущества, так что при грамотном составлении договора займа, предложенным вами способом можно подстраховаться.

Инвестиции в долевое строительство

Разумеется, расписку нужно написать, тем более, если деньги ей реально были одолжены.

Подскажите, как действовать, чтобы заключить Договор?

Между мной и строительным холдингом (Исполнитель) был подписан договор бронирования квартиры, в котором указаны адрес, площадь и ее стоимость, дата прибытия Заказчика для заключения договора участия в долевом строительстве (Договор). Согласно договору: квартира бронируется Исполнителем до момента подписания заказчиком Договора;

Исполнитель обязан не вступать в аналогичные отношения по поводу выбранной квартиры с третьими лицами;

Заказчик обязан в срок до 4 июля явиться на заключение Договора и обязуется заключить Договор по указанной цене.

В установленный период пришел для заключения Договора по забронированной квартире. Уполномоченное лицо Застройщика сообщило, что стоимость строящейся квартиры за 4 дня существенно изменилась в сторону увеличения и отказалось выдать мне документы для заключения Договора на прежних условиях. Было предложено расторгнуть договор бронирования с возвратом мне денег за бронирование. Я не согласился. Написал руководству жалобу на лицо, препятствующее заключению Договора.

Подскажите, как действовать, чтобы заключить Договор? Написать жалобу в Роспотребнадзор? Обратиться с иском в суд? Еще в какие-то органы? Что писать?

Жду Вашей помощи.

Здравствуйте, Виктор Георгиевич! Сначала с претензией, а потому с иском в суд. Если был договор бронирования (по сути имеющий признаки предварительного договора согласно ст.429 ГК РФ), то он связывает стороны в части обязательств по заключению договора на тех же условиях, что предусмотрены предварительным. В этом и суть бронирования, чтобы зафиксировать цену и условия основного договора.

Если цель договора не выполнена, исполнитель отказывается исполнять обязательства надлежащим образом, по сути ни за что не отвечает (ст.309 ГК РФ), то это повод для иска в суд (ст.131-132 ГПК РФ) для понуждения заключить основной договор на условиях договора бронирования. Жалоба в Роспотребнадзор не помешает.

[quote]Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.[/quote]

Также можете подать жалобу в прокуратуру в соответствии со ст.10 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации»:

[quote]1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.

2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.

3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.

4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.

5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются.[/quote]

В жалобе изложите суть нарушения Ваших прав со ссылкой на договор. Однако все равно направят в суд. А по факту обмана потребителя могут возбудить дело об административном правонарушении по ст.14.7 КоАП РФ.

Претензию подавайте в двух экземплярах, на одном из которых (Вашем) добейтесь проставления отметки о принятии с печатью, датой, должностью, фамилией и подписью принявшего лица, а также входящим номером. А в случае отказа оставляйте один экземпляр претензии у исполнителя, на своем добейтесь, чтобы расписались 2 свидетеля с указанием своих данных, которые потом подтвердят факт вручения претензии, после чего для страховки отправляйте 3-ий экземпляр ценным письмом с уведомлением и описью вложения с проставлением почтовым работником отметки на Вашем экземпляре описи вложения.

Здравствуйте, Виктор Георгиевич!

В таком случае только суд может помочь. Роспотребнадзор не поможет.

Предъявляйте претензию исполнителю. Далее если не заключат с Вами договор по той цене, которая была предусмотрена, подавайте исковое заявление в суд согласно ст.131,132 ГПК РФ о понуждении заключить договор. Решение суда должно быть в Вашу пользу. Получив решение суда заключите договор. Ст.308-310 ГК РФ,ст.13 ГПК РФ.

Здравствуйте Виктор Георгиевич

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями согласно ст.393 ГК

[b]Договор бронирования не является договором долевого участия, а лишь выражает намерение сторон заключить такой договор[/b]

Вы не сможете понудить застройщика передать вам квартиру в собственность т.к. договор бронирования не регистрируется в Росреестре. У вас есть лишь право взыскать уплаченные деньги и ущерб в силу ст.1064 ГК и ст.15 ГК Так что не трате зря время.

По сути этот договор бронирования квартиры является [b]предварительным договором в соответствии со ст.429 ГК РФ[/b], в котором указаны адрес, площадь и ее стоимость, дата прибытия Заказчика для заключения договора участия в долевом строительстве. Все условия характерные для предварительного отражены.

В соответствии с ч.5 ст.429 ГК РФ.

[quote]». 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ). «.[/quote]

Вы вправе подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве в соответствии со ст.ст.131-132 ГПК РФ, ст.309, 429 ГК РФ. Роспотребнадзор обращаться не нужно.

Виктор Георгиевич, добрый день!

Все верно вы сделали, что не согласились на расторжение договора бронирования квартиры, теперь вам намного легче будет отстоять свои права и приобрести жилье за ту стоимость, которая была заявлена изначально.

Никакой Роспотребнадзор вам не поможет, не тратьте время.

А вот обратившись в суд, вы сможете его выиграть (ст. 131-132 ГПК РФ).

[u]Необходимо действовать поэтапно:[/u]

1. Вам необходимо застройщику направить ПИСЬМЕННУЮ досудебную претензию с требование в 10-ти дневный срок заключить договор на условиях, которые были выставлены изначально.

В течение 10-ти дней, если вам откажут или проигнорируют вашу претензию, то смело можно обращаться в суд.

2. Готовите иск в суд о понуждении застройщика к заключению договора на прежних условиях, прикладываете к нему договор бронирования, документы подтверждающие отправку досудебной претензии застройщику, если застройщик откажет — то отказ также необходимо к иску приложить.

Согласно ст. 56 ГПК РФ,

[quote]1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.[/quote]

Поэтому, направляйте претензию, обязательно ПИСЬМЕННУЮ, а дальше иск в суд (ст. 131-132 ГПК РФ)

[quote]Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.[/quote]

Поскольку исполнитель нарушает условия принятые на себя обязательств по договору, Вам необходимо действовать, как потребителю последовательно

1.В связи с ненадлежащим оказанием услуги по договору об оказании услуг по бронированию квартиры, права Ваши, как заказчика данной услуги, были нарушены, поэтому к данным правоотношениях подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно ч. 2 ст. 12 которого продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотреннуюпунктами 1 — 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

2. Поэтому направляете на основании вышеуказанного закона о защите прав потребителей претензию в адрес застройщика заказным письмом по адресу местонахождения (адрес указан в договоре)

3.И по истечении 10 дней от даты получения Вашей претензии и отказа выполнять Исполнителем, принятые на себя обязательства по договору, подаёте иск в суд, потому, как только суд может решением обязать исполнить застройщика обязательства по договору (ст. 309 ГК)

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Здравствуйте, Виктор Георгиевич, по своему содержанию Ваш договор бронирования является предварительным договором договора долевого участия, а потому на него распространяются положения ГК РФ о предварительном договоре Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, [b]применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.[/b] Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.[/quote] Смотрим положения ст.445 ГК РФ

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, [b]другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда[/b], с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.[/quote] В Роспотребнадзор Вам обращаться нет смысла, Вам следует обратиться в суд с сковым заявлением о понуждении Застройщика к исполнению условий предварительного договора и заключению договора участия в долевом строительстве на условиях, указанных в договоре бронирования. Удачи Вам в решении вопроса.

Застройщик говорит, что у них не предусмотрен данный пункт.

Планируем вступить в долевое строительство. Будет составляться договор уступки прав требования. В договоре не прописаны сроки сдачи дома. Застройщик говорит, что у них не предусмотрен данный пункт. Как быть?

Без срока сдачи нет договора, смотрите ДДС внимательно.

Мои права будут нарушены, если не вступлю в гражданский процесс третьим лицом или истцом.

С 2018 г. в суде оспариваются возникающие права в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирного дома. Несколько человек на основании договора купли-продажи хотят стать собственниками данного дома и участка после застройщика. Застройщик не возражает. Администрация против потому. Что дом признан первой инстанцией самостроем и подлежит сносу, но до сих пор не снесен. У меня договор инвестирования по которому мне так же обещана доля. О том, то идет судебный процесс узнала недавно. Подробностей дела не знаю, так как не участник. Могу ли вступить в процесс на данном этапе третьим лицом, если истцы и ответчики против моего участия. Но если не вступлю мои права ими же и нарушатся. Какие статьи мне применить.

Вы вправе направить в суд заявление о привлечении Вас к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Здравствуйте, основываться необходимо на ст.42 ГПК РФ и подать в суд, принявший производство по делу, заяление о привлечении к рассмотрению третьим лицом, имеющим самостоятельные требования.

Можете, об этом сказано в ГПК РФ в статье 42:

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции. Они пользуются всеми правами и несут все обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Для признания лица третьим лицом с самостоятельными требованиями от него должно поступить в суд исковое заявление, в котором предмет спора будет совпадать с предметом спора по уже возбужденному судом гражданскому делу. Третье лицо с самостоятельными требованиями отличается от соистца (статья 40 ГПК РФ), поскольку его требования отличаются от требований истца. Третье лицо всегда будет требовать вынесения решения в свою пользу, исключая полностью или частично требования истца.

В отношении лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судья выносит определение о признании их третьими лицами в рассматриваемом деле или об отказе в признании их третьими лицами, на которое может быть подана частная жалоба.

Если же вы хотите вступить в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования, то в соответствии со ст.43 ГПК третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, а также на предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда.

При этом лицо, считающее, что оно должно быть вовлечено в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, может заявить соответствующее ходатайство.

Буду благодарен за Ваш отзыв, удачи Вам!

Пока печатал ответ не видел Ваше уточнение, значит соответственно ст. 42 ГПК.

Р. Как рассчитать НДФЛ? Могу ли я принять для вычета расходы по приобретению второй долевки?

По договору уступки права требования (цессии) в апреле 2017 г. купила долевку за 1630 т.р. После этого узнала, что началось строительство нового дома в более привлекательном для меня месте и решила продать эту долевку и вступить в новое долевое строительство. В августе ее продала за 2106 т.р. и купила другую за 1770 т. р. Как рассчитать НДФЛ? Могу ли я принять для вычета расходы по приобретению второй долевки?

Добрый день! Доходы от переуступки права требования по договору долевого участия подлежат налогообложению НДФЛ по ставке 13 %. Вы можете заявить имущественный вычет в связи с переуступкой права в сумме фактически произведенных и документальных затрат, связанных с ранее заключенным ДДУ. Налогом будет облагаться полученный доход от переуступки прав а (1770 т.р.) за минусом вычета (1630 т.р.). Новый ДДУ не является затратами.

Как заставить вступить наследников дольщика в права наследования?

Здравствуйте. Гражданин РФ в апреле 2015 года заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и в том же году умер. Завещания нет. Наследники-супруга, дочь и сын, которые не вступают в права наследования по сегодняшний день без объяснения причин. Дочь написала заявление у нотариуса и этим все закончилось. Ситуация создает проблемы фирме-застройщику. Как заставить наследников оформить квартиру? Есть ли какие-то праввые нормы, обязывающие их вступить в права наследования и существуют ли санкции, применимые к ним за их бездействие?

Дочь умершего является наследником принявшим наследственное имущество в срок. Поскольку она написала заявление у нотариуса. Санкций нет никаких. Она имеет право не оформлять наследство, право, но не обязанность. Но она уже наследник. Можно подать к ней исковое заявление о признании собственником доли.

Заставить принять наследство нельзя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта.

В Вашем случае, застройщику необходимо составить односторонний акт передачи квартиры.

Спасибо всем кто ответит.

Добрый день. Подскажите подалуйста, кто знает, как не попасть «в лапы» мошенникам если вступить в долевое строительство квартиры. И земля на кот. Он должен строится должна быть в собственности или на балансе города. Дом не многоэтажный, а трехэтажный. Спасибо всем кто ответит.

Здравствуйте Никто вам не сможет предсказать будет достроен дом или нет такого мониторинга у нас в стране не производится Так что вам лучше почитать отзывы о строительной компании то есть о застройщике.

Здравствуйте, перед заключением договор обратитесь к юристу, чтобы он проверил все документы и описал вам все риски.

Удачи вам и всего наилучшего

☼ Здравствуйте, Просто нужно выбирать хорошего застройщика с хорошими рекомендациями и тогда рисков будет намного меньше

Желаю Вам удачи и всех благ!

Здравствуйте елена александровна, для того чтобы не попасть в «лапы» аферистов и мошенников нужно каждый свой шаг согласовывать с юристами и не предпринимать ничего без их советов.

Там же мне сказали, что копию мне не дадут, так как я не являюсь непосредственно дольщиком.

У меня не приняли документы в минстрое МО (я хотела вступить в реестр обманутых дольщиков) Предоставила договор уступки права требования с физ. лицом и договор уступки прав участия в долевом строительстве вышеозначенного лица с ООО Профстрой. Мне чиновник сказал что нужен основной ДДу, вернее, копия. И посоветовал обратиться в регпалату московской области, что я и сделала. Там же мне сказали, что копию мне не дадут, так как я не являюсь непосредственно дольщиком. И как быть?

Марина, добрый день.

Не ясно, как Вы могли заключить договор уступки прав требования, не ознакомившись с условиями ДДУ. Ведь подписав договор уступки Вы фактически стали стороной ДДУ. Обратитесь за юридической помощью с имеющимися документами, для начала нужно понять, произошла ли юридически уступка, зарегистрирован ли Ваш договор.

Посоветуйте как правильно поступить в данной ситуации?

Помогите пожалуйста. Как поступить правильно. Дело в том. что в 2012 году. Находясь в офбраке. Мой муж-до смерти ИП-взял потребительский кредит на 1500 млн без страховки и поручителей. Я задала вопрос сотруднику сбербанка почему одобрили такую сумму без страховки и поручителей — на что мне банк ответил — что покойный показал справку о зарплате в 300 тыс. руб. В декабре 2015 года мы разводимся и подаем на раздел имущества: старенький деревянный дом и землю. Вопрос о наличии кредита при разводе не озвучивался никем. Т.е. банк и я не знали об этом. Решение суда: по 1/2 общей долевой собственности ему и мне. Дети в разделе не участвовали — они совершеннолетние — в настоящее время студентки-учатся. Через 6 месяцев дети должны вступить в наследство. Сегодня я узнала. Что я должна платить кредит умершего бывшего мужа. Взятый в браке. Обращалась в главный офис сбербанка и показала свидетельство о смерти на что банк сказал что пенни расти не будут и предложил моим детям или мне до апреля платить по 21 тыс. но т.к зарплата у меня от 18 до 20 тыс — я сказала платить нечем. В ноябре уже просрочка платежа. Подскажите алгоритм действий для меня. На день смерти сумма долга покойного составила 580 тыс. Как избежать рост процентов? Посоветуйте как правильно поступить в данной ситуации? Что предпринять? Как обезопасить детей. На момент взятия кредита я была против этого. Но документального подтверждения этому не. И еще. В настоящее время проживаю в стареньком деревяном доме. Расположенном на нашем совместно с покойным участке. Там же имеется недостроенный дом. строительство которого также было начато в браке. Дом без крыши. На балансе нигде не стоит. Есть разрешение на строительство на имя покойного. Если бы не долг банку-хотелось бы продать это все и погасить этот долг. Смогу ли я имея долг перед банком продать это и погасить долг;?. Пожалуйста. Подскажите как правильно мне поступить? Спасибо. Извините за непоследовательность высказываний — голова кругом идет в пору хоть в петлю лезь — это сумма неподъемная для меня. А если дети откажутся от наследства отца — то наследство примет брат покойного — и нам уж точно будет — КАРАУЛПлатит ли бывшая супруга – офразвод не выплаченные кредитные долги покойного мужа? Кредит был взят покойным в браке.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Может быть и такое, что договор который пришлют на почту будет отличаться от договора который нам прийдется подписывать в компании.

Хотим вступить в долевое участие в строительстве, приглашают нас для подписания договора, разговор был по телефону, мы хотим взять договор на руки чтобы проконсультироваться с юристом, но в компании нам сказали, что договор пришлют нам на почту и можете ознакомиться, а потом пройдёте и подпишите, который нам предоставят в компании, а на руки не дают. Может быть и такое, что договор который пришлют на почту будет отличаться от договора который нам прийдется подписывать в компании. Скажите пожалуйста, какие наши права и как нам потребовать от них договор чтобы получить его на руки. Спасибо!

Может быть и такое, что договор который пришлют на почту будет отличаться от договора который нам прийдется подписывать в компании. Скажите пожалуйста, какие наши права и как нам потребовать от них договор чтобы получить его на руки.-Такое может быть и вам нужно будет досконально проверить договор перед подписанием.

[quote]какие наши права и как нам потребовать от них договор[/quote]

у вас есть право полностью изучить договор. Потребовать — ну не силой же их заставлять? Если не дают — значит не хотят. Идите на подписание с юристом — он сразу увидит отличия, если они будут.

Как мне вернуть свои деньги?

В январе 2015 г. Я вступила в долевое строительство в г. Ноябрьске по ул. Космонавтов 35. Для того, чтобы вступить в долевое строительство, взяла ипотеку — 1 млн 620 тыс. руб. Сейчас плачу ипотеку банку ВТБ-24. Стройка дома приостановлена, т. к. застройщик обанкротился.

С этим вопросом обратилась в суд, но судебные разбирательства до сих пор продолжаются.

Как мне вернуть свои деньги?

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Есть и риски. Договор на руках?

Документы на долевое строительства

У нас в г.Ростове н/Д будет вестись большое строительство жилых домов Московской строительной компанией, хотели вступить в долевое участие строительства, один дом уже строится и на их сайте выложены документы на это строительство. Прочитав их, я узнаю что ООО МСК зарегистрирована в г.Ростове н/Д т.е. юр.адрес тоже г.Ростов н/Д Я, им задаю вопрос, как такое может быть, почему не Московский юр.адрес? На что они мне ответили:» что они представляют группу компаний, но для удобства ведения дел зарегистрированы в г.Ростове н/Д». Вопрос: скажите пожалуйста, такой вариант возможен и стоит ли доверять такой компании? Спасибо за Вашу помощь.

такой вариант возможен.

Доверять застройщикам нельзя не по причине их регистрации по тому или иному адресу, а потому что они вам не друзья, а контрагенты. и площадь будут считать в свою сторону, и сроки нарушать и УК навязывать и с недостатками квартиру сдавать.

Я специализируюсь на ДДУ.

Напишите мне на почту проверю Вашу ГК, и скажу на что обратить внимание.

Юр.адрес тоже г.Ростов н/Д Я, им задаю вопрос, как такое может быть, почему не Московский юр.адрес?

У нас в г.Ростове н/Д будет вестись большое строительство жилых домов Московской строительной компанией, хотели вступить в долевое участие строительства, один дом уже строится и на их сайте выложены документы на это строительство. Прочитав их, я узнаю что ООО МСК зарегистрирована в г.Ростове н/Д т.е. юр.адрес тоже г.Ростов н/Д Я, им задаю вопрос, как такое может быть, почему не Московский юр.адрес? На что они мне ответили:»что они представляют группу компаний, но для удобства ведения дел зарегистрированы в г.Ростове н/Д». Вопрос: скажите пожалуйста, такой вариант возможен и стоит ли доверять такой компании? Спасибо за Вашу помощь.

Такой вариант конечно возможен.

Доверять или нет, сложно сказать.

Лучше нанять юриста в Вашем городе и совместно все проверить, в том числе документы компании и проект договора

Я, им задаю такой вопрос, как такое может быть, почему не Московский Юр.адрес?

У нас в г.Ростове н/Д будет вестись большое строительство жилых домов Московской строительной компанией, хотели вступить в долевое участие, один дом уже строится и на их сайте выложены документы на это строительство. Прочитав их, я узнаю что ООО МСК зарегистрирована в г.Ростове н/Д т.е. Юр.адрес тоже г.Ростов н/Д.

Я, им задаю такой вопрос, как такое может быть, почему не Московский Юр.адрес? На что они мне ответили:»что они представляют группу компаний, но для удобства ведения дел зарегистрированы в Ростове-на-Дону.» Вопрос: скажите пожалуйста, такой вариант возможен и стоит ли доверять этой компании? Спасибо за вашу помощь.

Возможен. Причин может быть много, криминала нет

Наследников 2-е. Как правильно уведомить застройщика о смерти?

Моя бабушка купила квартиру по договору участия в долевом строительстве, оплатила 95% стоимости. Оставшиеся 5% должна была оплатить до 30.08.16, но умерла. В наследство можно вступить в ноябре 2016 г. Кто должен и в какие сроки погасить эту задолженность. Наследников 2-е. Как правильно уведомить застройщика о смерти?

уведомить застройщика о смерти можете отдельным письмом

Предоставьте застройщику свидетельство о смерти стороны по договору, если наследники принимают наследство то принимают и долги наследодателя, ст.1175 ГК РФ,

Статья 1175. Ответственность наследников по долгам наследодателя

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства.

3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.

Как поступить нам с оформлением участка?

Как поступить нам с оформлением участка? Если имеется на меня и супругу исполнительное производство. Купили в ипотеку квартиру спустя 2 года сделку признали недействительной (машейники) . Остались без квартиры и с долгом по ипотеки. Так как жить где-то надо решили построить дом т.е. вступить в долевое строительство частного дома.

Сейчас надо оформлять участок в собственность но боимся что приставы у нас его заберут. Посоветуйте как нам поступить.

Единственное жилье они не могут забрать.

Ст.40 Конституции РФ «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.». Если приставы вдруг будут быковать,то пишите жалобу на них в прокуратуру.

Так как жить где-то надо решили построить дом т.е.

Как оформить земельный участок в собственность если имеется на меня и супругу исполнительное производство. Купили в ипотеку квартиру спустя 2 года сделку признали недействительной (машейники) . Остались без квартиры и с долгом по ипотеки. Так как жить где-то надо решили построить дом т.е. вступить в долевое строительство частного дома. Сейчас надо оформлять участок в собственность но боимся что приставы у нас его заберут. Посоветуйте как нам поступить.

Оформлять на кого то другого.

Так как данное жилье будет единственным,забрать не имеют право .Основание ст.446 ГПК РФ.На данном участке дом построен?

Я как жена имею право на 1/2 от квартиры в стройке, если в наследство вступлю я (жена)

У меня погиб муж, вопрос по наследству! У мужа была доля в квартире родителей, и он в браке вступил в долевое строительство, в договоре о долевом участии прописан только он. Я как жена имею право на 1/2 от квартиры в стройке, если в наследство вступлю я (жена) и родители мужа то оставшуюся долю в квартире в новостройке мы будет делить трое? И по доле получит каждый из родителей или кто-то один? (отец или мать). Как дешевле поступить с наследством вступить всем трём или чтобы родители отказались, а я жена приняла все наследство, а долю мужа в квартире родителей подарила куму то из родителей потом?

По договору о долевом участии у Вас имеется 50 процентов супружеской доли, остальная доля в квартире подлежит разделу между Вами, матерью мужа и его отцом (если у Вас нет детей)- в равных долях. Доля в квартире родителей также делится в равных долях между Вами тремя (если нет детей)

Какие действия сможет осуществлять муж по доверенности от меня на оформление документов?

Моя дочка с мужем решили вступить в долевое строительство дома. Нужна 3-х комнатная квартира. Застройщик работает вместе с риелторской фирмой. Она и занимается оформлением и т.д. Вначале взяли 10000 рублей на оформление документов.

Взяли доверенности. Мои подписали какой-то договор. На руки экземпляр не дали, сказали нужен в юстиции. По словам дочки, там был пункт, что если в процессе строительства они отказываются от квартиры, то они должны заплатить неустойку 5% от суммы которую они успели заплатить. Мои не возражали, ведь они намерены были брать квартиру и не собирались от неё отказываться.

В начале просили первоначальный взнос 20%, затем при подписании договора нужно заплатить уже 50%. Мои согласились, но спустя время не смогли найти такую сумму. Пришли договор закрыть, а им выставляют сумму 5% от стоимости квартиры (115000 рублей) и 33000 какую-то страховку про каторую мы и не слышали. А денег мы заплатили 10000 на оформление. Как нам быть.

Договора не видели со дня подписания. Не могли они вставить какие-нибудь пункты без нашего ведома?

У Вас на руках имеются какие либо документы

Вопрос 3 — придется ли стену возвращать на место, если мы не имели право ее переносить и как узаконить перенос стены,

Муж заключил договор об участии в долевом строительстве. Оплатил все сразу. Получил уведомление от застройщика, что 1 декабря дом будет сдан, а 10 декабря мы должны явиться в офис для подписания акта приема-передачи квартиры. Мы приехали, офис пуст. В итоге застройщик до сих пор (18 января 2016) не сдал дом.

Мы хотим подать заявление в суд с требованием выплатить неустойку. Вопрос 1 — мы перенесли уже одну стену из газопеноблоков, не повлияет ли это на оформление документов на право собственности? Вопрос 2 — перенос стены помещает подать в суд? Вопрос 3 — придется ли стену возвращать на место, если мы не имели право ее переносить и как узаконить перенос стены, чтобы без проблем вступить в собственность?

Наталья, а БТИ у вас уже были? замеры контрольные производили? это важно для ответа,так что уточните

1. Может повлиять. Т.к. вы не должны были этого делать до передачи (ст. 309 ГКРФ)

3. Да, придется вернуть. Либо договаривайтесь с застройщиком.

Здравствуйте. Это повлияет на оформление документов, нужно узаконить.

ст 26 ЖК РФ Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В отношении неустойки можете податьв суд по Закону о защите прав потребителей.А вот стену не имели право переносить, за это есть ответственность.

ЖК РФ, Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

ЖК РФ, Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Источник: www.9111.ru

Долевое строительство: как купить квартиру по ДДУ

По статистике, в 2021 году почти 900 тыс. квартир в России было куплено по договору долевого участия. Это на 17% больше, по сравнению с 2020 годом. Почему многие предпочитают приобретать жилье в новостройках именно по ДДУ? В чем особенность таких сделок и как закон защищает дольщиков, — разберемся в статье.

Что такое ДДУ

Когда гражданин хочет купить квартиру в новостройке, он может заключить договор долевого участия с застройщиком. Даже если дом еще находится на стадии котлована, это не мешает заранее продавать квартиры. Будущих собственников называют дольщиками.

До 1 июля 2019 года действовало следующее правило: дольщик выплачивал застройщику некую сумму, а тот на полученные от покупателей деньги возводил объект. Затем в закон о долевом строительстве внесли изменения. Теперь жилье возводят только с привлечением заемных средств из банка. Использовать деньги вкладчиков запрещено.

Стороны так же подписывают ДДУ, но финансы за квартиру размещают на специальном счете — эскроу. Деньги хранятся там до того момента, как объект введут в эксплуатацию, и покупатель получит ключи от жилплощади.

Что будет, если застройщик обанкротится? Все зависит от того, по каким правилам работала компания. Варианты следующие:

• Стройка началась после 1 июля 2019 года? Тогда деньги за квартиру так и лежат на счете эскроу в банке: их не потратили. Клиент получает свои средства назад. В случае банкротства банка, где размещены деньги за квартиру, средства тоже вернут гражданам, но в размере, не превышающем 10 млн рублей. За возврат финансов отвечает Агентство по страхованию вкладов — государственное учреждение, работающее под контролем ЦБ РФ.
• Договор заключили до 1 июля 2019 года? Важно, чтобы застройщик все это время отчислял взносы в Фонд защиты прав дольщиков. В данном случае стройку завершат за счет перечисленных в Фонд средств либо клиентам выплатят компенсацию.
• Если ДДУ подписали до 2019 года и застройщик не платил взносы, это самый плохой сценарий развития событий. Безусловно, власти стараются помочь обманутым дольщикам и выделяют на завершение строительства средства из местного или федерального бюджета. Однако разбирательство может затянуться на годы.

Хотите купить квартиру по ДДУ, а застройщик предлагает заключить договор старого образца без использования эскроу-счета? Это прямое нарушение закона! Не соглашайтесь на подобные схемы.

Новые правила по ДДУ в 2022 году

25 марта 2022 года в силу вступило Постановление Правительства, касающееся правил приема квартир по ДДУ. Положения нормативного акта будут действовать до конца года. Расскажем, что изменилось:

• На дольщиков больше не распространяют действие Закона «О защите прав потребителей». Сейчас все вопросы решают, руководствуясь Законом «Об участии в долевом строительстве».
• Раньше покупатель мог отказаться подписывать акт приема-передачи, когда видел в квартире недостатки: плесень, кривые стены, бракованные стеклопакеты. Теперь все дефекты разделили на несущественные и существенные. Собственник обязан вызвать эксперта, чтобы тот оценил, к какой категории отнести недостаток. Платит за услугу сам клиент. Если эксперт признает, что виноваты строители, застройщик будет обязан исправить дефект и компенсировать покупателю понесенные затраты.
• До 2022 года клиент имел право не подписывать акт приема-передачи, пока не устранены недостатки. Теперь он обязан подписать бумаги в любом случае. Только после этого будут делать ремонт (на работы отводят 60 дней).
• Раньше у всех дольщиков был общий срок передачи квартир. Сейчас для каждого клиента может быть установлена отдельная дата приема-передачи жилья.

Еще одно изменение коснулось правил уведомления покупателей. До марта 2022 года застройщик обязан был отправлять клиентам заказные письма, теперь он вправе сообщать о новых условия через электронную почту (при условии, что e-mail гражданина указан в договоре).

Как купить квартиру по ДДУ

Рассказываем по пунктам, как происходит процедура покупки жилья по договору долевого участия:

• Юрлицо получает разрешение на строительство жилого многоквартирного дома и заводит в банке специальный счет.
• Покупатель и застройщик подписывают ДДУ.
• Строительная компания, клиент и банк заключают соглашение о создании счета эскроу.
• Финансовое учреждение открывает эскроу на имя гражданина.
• Покупатель перечисляет деньги.
• Пока не выполнены условия, прописанные в ДДУ, средства будут храниться в банке.
• Дом вводят в эксплуатацию.
• Покупатель принимает квартиру.
• Деньги с эскроу переводят на банковский счет застройщика.
• Клиент оформляет квадратные метры в собственность.

Эскроу-счет разрешено открыть в том банке, который соответствует критериям, установленным Правительством. Перечень подобных финансовых учреждений опубликован на сайте ЦБ РФ.

Источник: bankiroff.ru

Долевое строительство: что это и как принять долевое участие в строительстве

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Что представляет собой строительство при долевом участии

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов.

Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски. Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании. Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект. Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

Этапы совершения сделки

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

Требования, предъявляемые к застройщику

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

• На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
• У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
• Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
• Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться. Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании.

Основные положения договора

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ. Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

• подробное описание передаваемого объекта;
• точный срок передачи жилья дольщику;
• цену договора, способ и сроки ее уплаты;
• гарантии на объект строительства;
• способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре. Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны.

Какие обязательства возлагаются на участников сделки

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

• принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
• провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
• построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
• удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом. При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор. В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Строительство в Московской области

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов. Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья. В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн. руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья – «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам всяческую помощь и поддержку, чтобы вы смогли максимально безопасно принять участие в долевом строительстве. На странице «Контакты» вы найдете все наше координаты.

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.

по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.

Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

• Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве

Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.

Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.

Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков.

Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы.

Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.

Долевое строительство регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Другими словами, дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:

• Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
• Объект строительства;
• Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.

Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.

На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:

1. Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
2. Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
3. Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
4. После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Преимущества долевого строительства

В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.

При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.

Какие есть риски при участии в долевом строительстве

До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.

Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон.

К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве.

Будущим приобретателям недвижимости и юридическим лицам нужно проверить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

• Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;

Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.

Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.

Как выбрать добросовестного застройщика

Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика.

Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста.

Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.

Какие документы должны быть у застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

• Свидетельство о постановке на учет;
• Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
• Протокол, в котором назначен руководитель компании;
• Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
• Устав компании.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.

Далее внимание уделяем и изучаем документы на право строительства объекта:

• Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
• Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
• Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
• Заключения гос. экспертизы.

Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Информация о застройщике

Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.

Чему надо уделить внимание:

• Наличие официального сайта застройщика;
• Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
• Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
• Сколько лет существует компания;
• Сколько проектов реализовано;
• Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
• Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.

Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик.

Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует.

Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.

Нужно сказать и про то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в социальных сетях анти рекламу. В таком случае лучше тет-а-тет поговорить с жильцами домов, которые уже вступали в юридические отношения с фирмой. А адреса жителей легко узнать на сайте компании застройщика.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры с которыми работает застройщик

По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны

К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.

Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

1. Цена объекта;
2. Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
3. Срок передачи квартиры;
4. Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
5. Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.

Долевое строительство как форма инвестирования

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.

Как вступить в долевое строительство

В последние годы все большую популярность среди граждан набирает такой способ приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. В статье разберем, что подразумевает под собой понятие долевого строительства, как вступить в долевое строительство, какие положения содержит договор долевого строительства, какие риски существуют для участников долевого строительства.

Что такое долевое строительство

Как вступить в долевое строительство

Долевое строительство – привлечение строительной либо инвестиционной компанией средств граждан для строительства объектов недвижимости.

Участниками долевого строительства выступают граждане либо юридические лица и застройщик (юридическое лицо).

Различают следующие виды долевого строительства:

• путем подписания договора долевого участия;
• путем выпуска облигаций, которые закрепляют право получения жилых помещений;
• путем создания жилищно-строительных кооперативов.

Законодательно также закреплены основные требования к застройщику. К ним относятся:

• наличие проектной документации;
• размер собственных средств застройщика должен превышать 10 % от общей планируемой стоимости строительства;
• отсутствие действующих кредитов;
• не находится в процессе ликвидации;
• отсутствие судебных решений;
• отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
• отсутствие долгов по налогам и сборам и пр.

Необходимо отметить, что ответственность за полноту и достоверность предоставленной информации несет застройщик.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Суть договора о долевом строительстве заключается в том, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом в оговоренные в договоре сроки, и после введения его в эксплуатацию передать соответствующий объект гражданину. При этом гражданин обязуется оплатить договорную стоимость за объект.

Обязательным условием при подписании договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация. В договоре должны быть указаны следующие реквизиты:

Участниками долевого строительства выступают застройщики, а также «дольщики». Дольщикам могут быть как юридические лица, так и граждане.

Дольщики согласно действующего законодательства фактически покупают жилье по предоплате. При этом они инвестируют строительство многоквартирных домов в форме капитальных вкладов, что гарантирует передачу им в собственность жилья.

Для дольщиков данная схема покупки жилья имеет ряд положительных сторон, таких как:

• стоимость жилья гораздо ниже рыночной;
• поэтапная оплата за жилье;
• улучшенное жилье в невострое.

Однако есть риск стать жертвой мошеннической схемы.

Каждый из нас может стать участником при наличии определенной суммы денежных средств. Для того, чтобы стать участником долевого строительства необходимо:

Шаг 1. Определиться с компанией, а именно ознакомиться с ее деятельностью, проверить наличие завершённых объектов.

Шаг 2. Ознакомиться с предоставленной документацией о застройщике (лицензии; информация об учредителях, проектная документация, прочее).

Шаг 3. Ознакомиться с проектом договора.

Шаг 4. Заключить договора о долевом участии.

Шаг 5. Оплатить финансовые обязательства по договору.

Обязательно наличие подписанного Акта оплаты по договору. Так как в случае возникновения спорных ситуациях данный Акт будет официальным подтверждением выполнения своих обязательств перед застройщиком.

В случае смерти участника долевого строительства все его права и обязанности по договору передаются наследникам. Застройщик не имеет законных оснований отказать наследникам во вступлении в договор долевого участия.

Риски для дольщиков

Перед вложением средств при долевом строительстве дольщикам необходимо оценить все риски. Существует ряд факторов, в связи с которыми дольщик может не получить свое имущество:

• недострой дома;
• затягивание сроков строительства;
• банкротство застройщика;
• отказ ввести дом в эксплуатацию.

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, необходимо тщательно проверить всю информацию и документацию о застройщике.

Рассмотрим следующие схемы мошенничества:

Схема 1. Перед заключением договора, необходимо тщательно ознакомится с его проектом. Иногда застройщик включают в договор пункт, согласно которого дольщику необходимо провести доплату за каждый дополнительный метр.

По факту завершения строительства и введения в эксплуатацию дома, БТИ производят замеры передаваемого объекта. Изначально по проекту площадь составляла 70 кв.метра, а фактически передали 73 кв.м.

Таким образом дольщику необходимо внести доплату за 3 кв.м.

Схема 2. Под каждый объект строительства регистрируется новое юридическое лицо, но при этом используется известный бренд. Фактически это подставная компания для заключения договора долевого участия.

При этом нужно быть предельно внимательным к стороне-застройщику, указанному непосредственно в договоре.

В случае выявления каких-либо нарушений, таких как затягивание сроков либо наличие дефектов передаваемого объекта, ответственность будут нести подставные компании.

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ закреплены гарантии защиты прав и законных интересов граждан, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов. Для достижения этой цели был создан Фонд, основными функциями которого являются:

• формирование и учет компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков;
• выплата средств гражданам в виде компенсации в случае банкротства застройщика;
• финансирование завершения строительства объектов.

Застройщик обязан делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от цены, указанной в каждом договоре долевого участия. Застройщик вносит эти средства не менее чем за три дня до государственной регистрации договора.

В случае если сделка отменена по каким-либо причинам, денежные средства возвращаются застройщику по его же требованию.

Выплата возмещения дольщикам происходит в случае наличия следующих факторов:

Долевое строительство

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

• вводит понятие объект долевого строительства;
• разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
• регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
• прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
• устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
• вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
• включает обязательный для застройщика перечень документов;
• устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

• Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
• Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
• Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

• требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
• расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
• требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
• требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
• переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
• быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
• быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
• зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
• требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
• искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

• замедление строительства;
• заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Источник: ivczn.ru