Долевое строительство какой фз

Федеральный закон 214 – это законодательный акт Российской Федерации про долевое строительство и соинвесторов. Закон защищает права всех тех, кто вкладывает деньги в строительство дома. Принят государственной думой РФ в 2004 году. Это может быть дом, как на 2-3 квартиры, так и многоквартирный дом (апартаменты).

Суть в том, что законодательный акт дает гарантии людям, которые инвестируют в строительство. Договор об участии в долевом строительстве вступает в силу после оформления и подписания участниками. Так же в него можно вносить поправки по соглашению обоих сторон.

Фз 214 об участии в долевом строительстве — описание закона

Выпустили такой закон с изменениями в декабре 2014 года. Он направлен на защиту тех, кто вкладывает деньги в строительство и самих застройщиков. Его все время стараются усовершенствовать. Последняя редакция закона была в 2014 году. Теперь писали и разрабатывали его и гражданские активисты, поэтому он больше защищает дольщиков.

Согласно изменениям появились более серьезные меры наказания за то, что застройщик не выполнил работы в указанный срок, или же умудрился продать одну квартиру два раза. А в случае, когда застройщик оказывается банкротом, долевым участникам стройки выплачивается компенсация.

214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы

Страхование по 214 ФЗ

После того, как вышла последняя редакция закона, застройщиков обязали страховать собственную ответственность. Это можно сделать посредством страхования через банк или вступления в страховую организацию. Есть список страховых компаний, которые имеют право делать такие страховки. Как правило, они должны иметь на счету более миллиарда рублей и быть одобренными Центральным банком. Гарантийная сумма уменьшается в связи с приближением срока сдачи объекта.

Что будет если застройщик вовремя не сдаст дом?

Закон 214 об участии в долевом строительстве теперь полностью на стороне инвестора (физического лица), если застройщик не вовремя сдает объект и не прописывает увеличение сроков в соглашении, участник долевого строительства может потребовать неустойку за каждый простроченный день.

Размер неустойки по ФЗ 214

Согласно изменениям в законе сегодня физическое лицо — участник долевого строительства, может взыскать с застройщика неустойку и пеню без суда. Причина — не вовремя сданный объект.

Чтобы получить неустойку, необходимо собрать нужный пакет документов и написать заявление. Акты подаются бухгалтеру компании.

В случае, когда не удается урегулировать вопрос «полюбовно» участник долевого строительства вправе подать исковое заявление с суд «О взыскании неустойки с застройщика».

Альтернативный вариант…

Бывает, что компания застройщик в целях мирного урегулирования вопроса и избежания судебных разбирательств предлагает дольщику переписать договор, изменив в нем сроки сдачи. Физическое лицо в этом случае решение принимает самостоятельно. В изменении договора есть, как плюсы, так и минусы. К примеру можно в короткий срок получить реальную денежную компенсацию от инициатора изменения условий сделки (за доброе слово, естественно, что никто не согласится менять соглашение). Другой вопрос, насколько — насколько предложенные деньги будут соответствовать реальной сумме долга по неустойке, определенной законом 214 об участии в долевом строительстве.

Расчет неустойки по Фз 214

Чтобы иметь четкое представление о том, какую именно сумму застройщик обязан передать по закону за просрочку сроков сдачи жилья, следует использовать формулу.

Формула расчетов такая: количеств просроченных дней*11%*1/300*стоимость жилья.

Еще сумму и размер неустойки можно посчитать в онлайн калькуляторе. Там вводится время сдачи дома, полная денежная сумма и от нее считается процент, установленный законодательством. Но еще она может быть прописана в договоре. На это нужно обратить внимание.

Заключение договора об участии в долевом строительстве согласно ФЗ 214

Важно при заключении сделки с застройщиком тщательно проверить все документы, а лучше, привлечь юриста. Договор долевого участия в строительстве должен быть абсолютно прозрачным и не давать авторам проекта возможности избежать выплаты неустойки, в случае нарушения сроков сдачи объекта и других пунктов подписанного в начале соглашения.

Обратить внимание необходимо на такую проектную документацию — разрешение на строительство, план, срок сдачи в эксплуатацию, гарантии.

Расторжение договора согласно ФЗ 214

Прекратить действие договора можно несколькими способами:

• по соглашению сторон,
• когда инициатор или компания или дольщик,
• через суд.

Разрыв договора не значит выплату полной суммы. Часто возвращается только часть. Мирное урегулирование договора бывает редко. Пункты, в связи с которыми может прекратиться договор в одностороннем порядке, прописаны в законе.

Источник: law-pravda.ru

214 ФЗ, новая редакция закона «О долевом строительстве»: изменения и поправки, когда отменят

Долевое участие считается одним из самых распространенных процессов на рынке недвижимости и пользуется неизменной популярностью у потребителей.

Однако, данный процесс обладает массой особенностей, на которые следует обращать внимание, чтобы избежать неприятных ситуаций. Разберем, что представляет собой долевое строительство, какой закон регламентирует данный процесс, и благодаря каким мерам государство обеспечивает максимальную безопасность сделок ДДУ.

214 ФЗ: общие сведения, кратко о законе и его структуре

ФЗ-214 был принят в 2004 году, и с того момента несколько раз подвергался корректировке. Указанный нормативный акт имеет федеральное значение, обязателен к исполнению на территории Российской Федерации и регламентирует взаимоотношения застройщиков и дольщиков.

• правила составления ДДУ;
• расторжение сделки в одностороннем порядке и по соглашению сторон;
• права и обязанности участников договорного процесса;
• ответственность сторон за нарушения действительных положений закона;
• прочие вопросы, касающиеся продажи и покупки квартир в строящемся здании.

Что такое долевое участие

Долевое строительство представляет собой особую форму инвестиционной деятельности, в процессе которой застройщик привлекает для реализации проекта денежные накопления граждан или юридических лиц. Пользователи, вложившие средства в конкретный проект, автоматически признаются участниками долевого строительства.

Между застройщиком и его клиентами заключается договор долевого участия, и дальнейшее возведение объекта осуществляется на основании условий и положений конкретного ДДУ.

Если рассматривать обобщенно, то процесс долевого участия выглядит следующим образом:

1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, занимается оформлением необходимой документации (разрешение на строительство).
2. Начинается поиск потенциальных инвесторов, готовых вложить свои средства в проект.
3. Дольщики выплачивают застройщику оговоренные суммы, которые соответствуют их долям в недвижимости.
4. После того, как возведение объекта окончательно завершено, жилые помещения переходят в полноправную собственность дольщиков.

214 ФЗ: требования к застройщику

Одним из ключевых моментов действующей редакции ФЗ-214 является заметное повышение требований к застройщикам и ужесточение правил долевого строительства.

Те компании, которые не будут соблюдать принятые правила, будут исключены из рынка недвижимости, что обеспечит более высокий уровень безопасности для дольщиков.

Новый закон, защищающий потребителей и касающийся застройщиков, вступил в силу с 1 июня 2018 года:

• использовать средства дольщиков вправе структуры, присутствующие на рынке более 3-х лет и построившие свыше 10. Тыс. квадратов недвижимости;
• строительные компании не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги, формировать ЖСК;
• застройщик обязан иметь уставный фонд в размере 10% от цены объекта;
• должны отсутствовать проблемы с законом, неоплаченные счета и задолженности;
• руководители компании не должны иметь судимости за преступления экономического плана, являться банкротами;
• все денежные средства застройщика обязаны храниться в одном месте. Запрещены ситуации, когда уставный капитал храниться на счетах в разных банках.

Защита прав обманутых дольщиков

В последние годы заметно участились ситуации, когда недостроенные объекты замораживаются, или застройщики объявляют себя банкротами. Это влечет за собой увеличение количества обманутых дольщиков, которые, по сути, теряют свои деньги.

Инвестиции в рынок недвижимости продолжают оставаться рискованными, поэтому государство вынуждено разработать и применять эффективные способы защиты прав обманутых дольщиков.

Действительное законодательство России предполагает несколько способов защиты обманутых граждан, которые внесены в текст закона:

1. Подтверждение права собственности на квартиры или долю в них.
2. Расторжение сделки в одностороннем порядке. Данный процесс предполагает возможность дольщикам настаивать на прекращении действия ДДУ, если застройщик не исполняет свои требования или настаивает на внесении дополнительных условий. Вложенные в проект деньги возвращаются инвестору.
3. Возмещение финансового ущерба. Здесь помимо вложенных средств дольщики могут претендовать на дополнительные компенсации от застройщика-нарушителя и моральный ущерб.
4. Поддержка властных структур. Региональные бюджеты могут выделить некие компенсации пострадавшим гражданам, или найдут нового подрядчика для завершения проекта. Все это является элементами государственной защиты дольщиков.

Что говорит ФЗ-214 о проведении эксперимента

Одним из нововведений в ФЗ-214 является проведение эксперимента по курортному сбору. Принят и проводится этот эксперимент в 4 регионах – Алтайском, Краснодарском и Ставропольском краях, а также Республике Крым.

Введение курортного сбора предполагает, что граждане, приезжающие в указанные регионы с туристической целью, будут обязаны уплачивать некую сумму денег (не более 100 рублей). Все собранные средства предполагается направить на развитие инфраструктурного разнообразия в курортных регионах.

Сбор средств возложен на субъекты экономической деятельности, которые занимаются размещением гостей. Однако если турист снимает жилье у «частника», он избавится от уплаты налога, так как знание нового порядка частными лицами не требуется.

Властные структуры в курортном регионе должны регулярно производить мониторинг перечисленных средств, и отчитываться перед контролирующими органами. В обозримом будущем эксперимент может расшириться на другие регионы России, основной статьей доходов в которых является туризм.

О компенсационном фонде долевого строительства

Рост количества обманутых дольщиков привел к тому, что государство начало реализовывать различные механизмы по защите для обеспечения соблюдения прав и интересов обманутых граждан. Одним из таких нововведений стало появление Компенсационного Фонда.

Компенсационный Фонд представляет собой контролирующий орган, отслеживающий соблюдение прав дольщиков и обеспечивающий реализацию разнообразных механизмов защиты от недобросовестных застройщиков. Кроме того, на фонд возлагается обязанность по сбору средств, являющихся дополнительной гарантией защиты.

По мнению экспертов, внедрение новой структуры заметно уменьшит количество обманутых дольщиков, так как предполагаемые сборы в размере 18-25 млрд. рублей помогут разрешить проблемы дольщиков.

В настоящий момент порядок заключения ДДУ предполагает соблюдение ряда требований, выдвинутых в Компенсационном Фонде:

• страховые взносы должны поступить на счет страховщика не позднее, чем за 3 дня до момента подписания ДДУ;
• если взносы не были перечислены, государство не регистрирует договор, не выдавая ему персональный номер. В свою очередь, если застройщик не зарегистрирует новый ДДУ и начнет работу, он будет оштрафован на 0,5-1 млн. рублей. Отсутствие регистрации – типичное нарушение;
• каждый застройщик обязан внести в качестве взноса сумму, соответствующую 1,2% от совокупной стоимости объекта.

Необходимо установить, что ставка может корректироваться, однако, по текущим условиям то происходит не чаще 1 раза в год. Последняя редакция закона также обязана предусмотреть пересмотр ставки по требованию Правительства.

Банкротство застройщика, новое в законе

Банкротство застройщика заметно отличается от процедуры ликвидации юрлица, и характеризуется рядом особенностей, обозначенных в параграфе 7 «Банкротство застройщиков». Касательно рынка недвижимости процесс банкротства включает 5 процедур, но на практике используется только две – наблюдение (длиться до 7 месяцев) и конкурсное производство (6 месяцев – несколько лет). Все процедуры должны соответствовать требованиям закона.

Процедура может быть инициирована как кредиторами застройщика, так и самими дольщиками. Отметим, что в случае финансовых сложностей дольщики должны заявить о своих требованиях касательно включения в перечень требований кредитора. Только тогда он сможет получить компенсацию и вернуть свои средства.

В жилищном кодексе (новая версия) устанавливается определенная периодичность выплаты денежных компенсаций (полная или частичная компенсация):

1. Пользователи, получившие травмы и ущерб здоровью по вине застройщика (комментарии к ФЗ-214).
2. Сотрудники компании, которым не была выплачена заработная плата.
3. Участники долевых договоренностей.
4. Прочие кредиторы (поставщики, подрядчики и т.д., если не отменят свои требования).

О запрете долевого участия в строительстве

Инвестирование средств в рынок недвижимости всегда считалось довольно рисковой операцией. В последние годы можно заметить значительное увеличение ситуаций, когда из-за недобросовестных застройщиков при покупке или продаже квадратных метров пользователи теряют свои деньги. Ввиду этого, Президентом России В.В. Путиным было выдано постановление о постепенном запрете участия в долевом строительстве.

Таким образом, застройщики не смогут привлекать средства частных лиц для возведения многоквартирных домов. Вместо этого они могут рассчитывать на проектное финансирование новостроек, что означает активное участие банковских структур в финансировании проектов.

Если говорить кратко, то ключевым преимуществом данного распоряжения считают обеспечение максимальной безопасности для покупателей жилья в многоэтажных домах.

Однако, ввиду того, что застройщики будут вынуждены брать займы на строительство, ожидается увеличение стоимости квадратных метров. Впрочем, говоря об отмене ДДУ, государство обещает контролировать ситуацию, и допускает дополнительное финансирование за счет бюджетных средств. Все это поможет избежать значительного повышения цен на недвижимость.

Запретят долевку по факту с первого Июля 2019 года.

Договор долевого участия по ФЗ-214, образец

Изучить и скачать образец договора долевого участия, учитывающего все текущие требования законодательной базы, вы можете на нашем сайте. ⇐

Последние изменения и поправки закона о долевом строительстве в 214 ФЗ

Законодатели регулярно вносят различные поправки с дополнениями в федеральные нормативные акты, стараясь сделать их более действенными и эффективными. Не стал исключением ФЗ-214. Здесь последние правки были приняты в 2016 году, и с начала 2018 года часть из них вступили в юридическую силу.

Разберем некоторые основные моменты, которые были откорректированы:

1. Застройщика обязали публично отчитываться о своей правовой деятельности на сайте поручителя или собственном портале. В закон в конце декабря была внедрена статья 1 «Раскрытие информации», которой прописано, какие именно сведения должны быть доступны потребителям.
2. В ДДУ добавился пункт о вступающих изменениях, в котором застройщик обязан детально расписать объект долевого строительства. Кроме того, отдельные изменения коснулись пункта «цена договора». Теперь указанная здесь сумма должна быть расписана максимально подробно.
3. Если сроки сдачи объекта нарушаются не по вине застройщика, а потребитель всячески пытается осуществлять действия, нарушающие условия «долевки», неустойка касательно застройщика применена не будет, и получить компенсацию дольщик не вправе.
4. В соответствии с 214 ФЗ, застройщик передает потребителям документ, в котором расписаны правила эксплуатации объекта, срок службы отдельных элементов в новостройках. Если потребитель обнаружит недочеты в работе застройщика, он вправе потребовать их устранить.
5. Заметно расширены правовые возможности проектной декларации по развитию проекта. Теперь это официальный документ, который нужно заключить с участием юриста, нарушение условий которого выйдет боком для нарушителя.

Нужно указать, что мы разобрали только основные правки. Всего же их было принято более 70.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Ознакомиться с действующей редакцией ФЗ-214 со всеми активными правками вы можете на нашем сайте по ссылке. ⇐

Источник: rusfz.ru

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве – Какие гарантии обеспечены дольщикам в 2017 году

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает вкладчиков от недобросовестных застройщиков и регламентирует порядок заключения договора.

В соглашении должен конкретизироваться объект и сроки его передачи в собственность.

Содержание этой статьи:

Чтобы регулировать взаимоотношения дольщиков с застройщиками, был принят закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве, который вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он обеспечивает защиту интересов граждан, вложивших средства в строительство.

Стоит заметить, что он не ограждает от всех рисков, связанных с таким мероприятием. Что стало причиной принятия закона и как он защищает дольщиков? Узнаем далее.

Зачем был нужен закон №214-ФЗ

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве был принят в связи с многочисленными нарушениями прав дольщиков. Выделим несколько причин.

1. До его принятия у дольщиков не было правовой поддержки.
2. Ввиду того, что многие застройщики использовали вложенные средства не по назначению, возникали значительные просрочки, либо качество готовых объектов не отвечало прописанным в контракте параметрам.
3. Так как строительство объекта зачастую начиналось без оформления застройщиком документации на земельный участок или соответствующих разрешений, впоследствии у дольщиков возникали затруднения с регистрацией права собственности на новое жилье.

Таким образом, закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает права дольщиков.

На основании его положений застройщик обязуется оформлять необходимую документацию прежде, чем будут привлекаться средства.

Законодательный акт гарантирует соблюдение качества работ и сроков их выполнения, а также целевое использование вложенных средств.

Становится обязательным подписание договора долевого участия по утвержденным требованиям.

Ключевые пункты закона: оформление ДДУ

Закон 214-ФЗ делает обязательным заключение договора долевого участия.

В согласии с частью 2 статьи 1, привлечение денежных средств возможно только при наличии такого контракта.

Упоминается еще два варианта – выпуск жилищного сертификата по законодательству РФ и создание жилищно-строительного кооператива.

Кроме того, к соглашению предъявляется ряд требований. Каких? Сейчас узнаем.

1. Контракт будет считаться заключенным только после прохождения регистрации в Росреестре (как и в случае с договором купли-продажи квартиры). До этого момента он не вступил в силу, потому и требовать деньги застройщик не может. Надо сказать, на практике бывает и наоборот.
2. Текст должен включать несколько обязательных пунктов. В их числе точные координаты строящегося объекта (адрес, этаж, расположение на плане, площадь по проекту), срок передачи его в собственность дольщику, цена, порядок перечисления средств, гарантийный срок (минимум 5 лет). Если контракт не содержит хотя бы одно из перечисленных условий, он будет считаться незаключенным.
3. Допускается передача права требования по заключенному соглашению третьей стороне. При этом переуступка также должна быть зарегистрирована в Росреестре. Зачастую оформление перехода права производится самим застройщиком, при этом взымается определенная сумма.

Зарегистрированный договор понадобится впоследствии для оформления права собственности.

Также следует предоставить постановление о вводе в эксплуатацию и акт приема-передачи готового объекта с подписями обеих сторон.

Договор долевого участия: цена и сроки

Поговорим еще о двух важных аспектах, регулируемых законом:

• цена;
• срок завершения работ.

Если такое предусмотрено условиями контракта, цена его может быть изменена по соглашению сторон.

Возникают ситуации, когда площадь готового объекта по результатам замеров БТИ не совпадает с указанной в проектной декларации и оплаченной дольщиком по факту.

Тогда возможна либо доплата (если площадь больше), либо возврат средств (если она, напротив, меньше).

Важно: расчет ведется на основании стоимости квадратного метра жилья на дату подписания договора с застройщиком.

Не терпится получить новое жилье? Перечислим положения, касающиеся сроков передачи объекта в собственность.

1. Застройщик обязуется предоставить объект не позднее даты, прописанной в соглашении.
2. Если работы не выполнены в срок, он будет выплачивать неустойку.
3. Ранее ввода объекта в эксплуатацию застройщик не вправе передавать его дольщику.

Иногда в пункте, где указывается срок передачи объекта дольщику, встречается формулировка «не ранее ввода дома в эксплуатацию».

С одной стороны, это находится в согласии с последним упомянутым положением.

Но с другой стороны, такое условие вносит неопределенность в понятие срока передачи.

Что ожидается от застройщика

Закон предъявляет требования не только к порядку оформления и регистрации договора долевого участия.

Также больше внимания стало уделяться надежности застройщика.

Давайте копнем глубже и посмотрим, что теперь должна сделать компания, прежде чем привлекать дольщиков:

• получить разрешение на ведение строительных работ;
• представить проектную декларацию;
• зарегистрировать право на земельный участок, где будет вестись строительство (это может быть аренда или право собственности на основе договора купли-продажи участка).

Только после выполнения всех этих условий застройщик вправе привлекать средства на работы.

На практике встречаются случаи, когда компании до получения необходимой документации заключают предварительные соглашения, не проходящие регистрацию.

Стоит заметить, что в такой ситуации права дольщиков закон №124-ФЗ о долевом участии в строительстве не защищает.

Последние нововведения

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве был несколько видоизменен с подписанием 3 июля 2016 года закона №304-ФЗ.

Большая часть нововведений начала действовать с 1 января 2017 года.

В частности, были заметно завышены требования для застройщиков, планирующих привлекать денежные средства по договорам долевого участия.

Среди них – минимальный размер уставного капитала, определенный в соотношении с площадью возводимых объектов. Перечислим несколько значений:

• при суммарной площади объектов данного застройщика до 1 500 кв. м размер уставного капитала минимум 2 500 000 рублей;
• при площади объектов до 2 500 кв. м – 4 000 000 рублей;
• при предельной площади объектов до 10 000 кв. м – 10 000 000 рублей.

Застройщики, которые не соответствуют перечисленным требованиям на дату представления проектной декларации, не вправе привлекать денежные средства на строительство объектов.

Какие гарантии получают дольщики после принятия закона

Одна из причин, почему был принят закон №214-ФЗ – отсутствие у вложивших средства граждан гарантий и правовой поддержки.

Положения регулируют порядок привлечения денег на выполнение работ и оформления права собственности на готовые объекты.

Итак, рассмотрим несколько гарантий для дольщиков.

1. Исключена так называемая «двойная» продажа квартир. В соответствии со статьей 4, договор долевого участия оформляется в письменном виде и в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре (на сайте которого можно узнать кадастровую стоимость квартиры).
2. Исключена продажа несуществующих объектов. Это стало возможным ввиду порядка, закрепленного статьей 3. Там указано, что заключать договора (а значит, и привлекать денежные средства) застройщик может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и прохождения регистрации права на земельный участок, где будут проводиться работы.
3. Даже если компания-застройщик станет банкротом (либо в случае преднамеренного банкротства), в залоге у дольщика останутся земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. Статьей 13 это гарантировано для всех дольщиков, имеющих на руках зарегистрированный договор с организацией-застройщиком.

Важно: в договоре конкретно обозначается объект, на строительство которого гражданин предоставляет денежные средства, указывается номер дома и квартиры, этаж, число комнат, площадь и прочие параметры.

Большая ошибка думать, что дольщику достаточно заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ обязательной регистрации не подлежит.

Кроме того, его заключение не предусмотрено данным законом, а значит, и гарантий никаких он не даст.

Как происходит передача объекта в собственность дольщику

Право собственности на квартиру, полученную по договору долевого участия в строительстве, подлежит государственной регистрации.

Чтобы пройти эту процедуру, дольщику потребуется предоставить комплект документов. Затем ему выдается свидетельство о праве собственности.

Среди необходимых бумаг:

• договор долевого участия в строительстве, прошедший регистрацию (в случае переуступки прав, о чем говорилось выше, соответствующее соглашение);
• акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами;
• постановление о вводе объекта в эксплуатацию.

Акт приема-передачи служит для подтверждения передачи квартиры дольщику.

До этого факта и оформления бланка риск случайной гибели имущества возложен на застройщика.

После подписания его обязательства выполнены, а дольщик может приступать к оформлению права собственности.

Подведем итог. Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве дает дольщикам определенные гарантии.

Он регламентирует порядок заключения и регистрации договора с застройщиком. Высокие требования теперь предъявляются и к строительным организациям.

В частности, речь идет о размере уставного капитала и наличии необходимой документации.

Эти меры призваны защитить права дольщиков и обеспечить им своевременное получение жилой площади.

Договор долевого участия. Важные моменты

Договор долевого участия. Важные моменты

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве – Какие гарантии обеспечены дольщикам в 2017 году

Источник: yurface.ru