Долевое строительство куда жаловаться

В практике отечественного долевого строительства случаи возведения объектов без каких-либо нарушений или проблем — большая редкость. Решение написать жалобу на застройщика о некачественном строительстве — отличный способ привлечь внимание руководства к проблемам строительного процесса. Тем более следует жаловаться, если эти проблемы уже вылились в конкретные дефекты. Вопрос — кому направлять жалобу?

Уважаемые граждане! Узнайте, как и куда жаловаться на застройщика, на нашей горячей линии юридической поддержки:

Как жаловаться на застройщика

На этапе строительства целесообразна жалоба на застройщика в инспекцию строительного надзора, вмешательство которой может послужить исправлению допущенных ошибок и устранению дефектов.

На этапе приемки квартиры, приобретаемой в рамках ДДУ, необходима тотальная проверка всего, что только можно проверить (включая площадь помещений). Обнаружив дефекты и недостатки строительных работ, ни в коем случае нельзя подписывать акт приема-передачи. Вместо этого застройщик должен получить от дольщика совсем другой документ — претензию.

ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Претензия оформляется в двух экземплярах, предпочтительно вручить ее должностному лицу застройщика с отметкой о принятии на втором экземпляре (альтернативный вариант — направление почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложения).

Брак в новостройке как повод для претензии к застройщику о взыскании неустойки

Урегулирование в мирном порядке — наиболее приемлемый вариант, в рамках которого можно найти разумный компромисс, включающий устранение обнаруженного недостатка. В претензии должна быть четко изложена проблема и требования дольщика.

Если проблема с качеством строительных работ существенна или неустранима (например, несоответствие реальной площади квартиры, указанной в договоре долевого участия), дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки.

К претензии целесообразно приложить:

• расчет суммы компенсации;
• расчетный счет, на который взыскание должно быть переведено.

Как показывает практика, лучший способ достижения взаимопонимания с застройщиком — наличие в претензии грамотных ссылок на ДДУ и положения законов.

Законодательная база для защиты прав дольщика

Основной законодательный акт, регламентирующий отношения застройщика и его инвесторов по договору долевого участия — Федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004, ст. 7 которого предписывает обязанность строительной компании соблюдать все технические нормы и регламенты.

Также дольщик находится под защитой закона ФЗ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителя» (права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы закреплены в ст. 29).

При невозможности разрешения спора в претензионном порядке разбирательство переносится в суд.

Вступая в противостояние со строительной компанией, учтите, что на стороне противника гарантированно будут выступать опытные юристы. Заручитесь поддержкой юриста по недвижимости:

Источник: prava-potrebitela.ru

Куда обращаться обманутым дольщикам?

Обманутые дольщики довольно часто не представляют, что им делать, если застройщик не исполняет взятые на себя договорные обязательства.

Строительство жилья происходит постоянно. Поскольку это касается каждого индивидуально, то возведение объектов совершается самостоятельно. Такой процесс относится к строительству частных домовладений, когда человек использует только собственные ресурсы. Однако, когда вопрос касается многоквартирных построек, то здесь применяется так называемый долевой принцип.

Участие в долевом строительстве жилья

Такой процесс заключается в том, что денежные средства юридических и физических лиц привлекаются с целью последующего возмещения затрат на возведение построек. В данном случае каждый из участников наделяется правом на квартиру в строящемся доме. В свою очередь, подрядчик обязан выполнить все необходимые работы, произвести своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, а также компенсировать возможные недостатки.

Привлечение денежных средств для долевого строительства допускается в следующих случаях:

1. На основании заключенного соглашения, соответствующего содержания.
2. Оформление компанией, которая имеет право на застройку земельного участка, сертификатов, наделяющих людей возможностью получить жилые помещения.
3. Если возведение осуществляет ЖЭС или ЖНК.

Выполнять все необходимые работы могут только застройщики. К ним отнесены:

1. Компании, продолжительность стажа деятельности такого характера которых составляет не менее тридцати шести фактических месяцев. При этом общая площадь возведенных домов должна составлять как минимум десять тысяч квадратных метров.
2. Организации, которые владеют на праве собственности или аренды земельными участками и привлекают денежные средства юридических, или физических лиц для строительства.

В качестве объекта долевого возведения выступают помещения жилого и технического назначения, а также места, для постановки транспортных средств. Вопросами финансирования занимается уполномоченная обслуживающая банковская инстанция, с которой подписано соответствующее соглашение.

Более подробно все тонкости и нюансы указанного процесса раскрывает Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Заключение договора

Чтобы осуществлять долевое возведение здания, стороны обязаны заключить договор строительного подряда.

В этих целях заказчик может оформить заявление и направить его исполнителю. Суть такого соглашения заключается в том, что подрядчик берет на себя обязательства по возведению постройки. Для этого могут привлекаться и третьи лица, если у исполнителя в штате нет некоторых специалистов. В свою очередь, заказчик обязуется произвести оплату оговоренных денежных сумм и принять объект после завершения строительства, при условии, если у исполнителя имеется разрешение на ввод постройки в эксплуатацию.

Все риски, связанные с причинением ущерба или полным разрушением сооружения, до его передачи участникам долевого возведения, возлагаются на исполнителя. В случае ухода из жизни заказчика, право на долевое строительство переходит к его наследникам. Застройщик не может отказать таким лицам.

Существенные условия

1. Сведения о сторонах договора – название, документы, подтверждающие полномочия.
2. Дата и место заключения соглашения.
3. Предмет договора. В данном случае указываются основные признаки объекта – название, площадь, предназначение, количество подъездов, комнат, квартир.
4. Сроки выполнения подрядчиком всех необходимых работ.
5. Стоимость работ и порядок расчетов.
6. Срок службы постройки.
7. Способы гарантии выполнения подрядчиком взятых на себя обязательств. В данном случае за исполнителя может поручиться банка. Нередки ситуации, когда застройщик страхует свою ответственность.
8. Порядок выплат за возмещение причиненного ущерба.
9. Банковские реквизиты сторон.

Если хотя бы одно из таких условий не будет указано в договоре, он может быть признан незаключенным.

Форма соглашения

Соглашение о долевом строительстве должно составляться только в письменной форме. Договор обязательно регистрируется в Едином реестре прав на недвижимость и операций с неё. Для этого стороны должны направить заявление в уполномоченную государственную инстанцию.

К обращению надо приложить следующие документы:

1. Разрешение на возведение объекта.
2. Подробный план постройки.
3. Декларация по проекту.
4. Заключение органа технического надзора и контроля, выданное не позднее чем за шестьдесят суток до направления обращения.
5. Соглашение о поручительстве застройщика, размер имеющихся денежных средств которого не соответствует установленным требованиям.
6. Списки участников долевого возведения.

Соглашение оформляется в двух экземплярах и подписывается сторонами.

Неисполнение договора застройщиком

Подрядчик может обмануть заказчика. В данном случае речь идет о полном или частичном неисполнении взятых на себя обязательств. Чаще всего причиной является желание сэкономить денежные средства в свою пользу. Это является нарушением договорных обязательств и может повлечь за собой применение мер воздействия к застройщику со стороны официальных инстанций.

Основные нарушения прав дольщика

Чаще всего встречаются следующие нарушения прав участников возведения:

1. Отсутствие в договоре конкретной даты окончания строительства и его цены.
2. Изменение стоимости работ и проектно-сметной документации в одностороннем порядке.
3. Недобросовестность застройщика, то есть отсутствие у него в наличии разрешения на проведение строительства.
4. Уменьшение срока годности объекта.
5. Возложение на дольщиков расходов, связанных с недостатками и техническим обслуживанием здания, до его ввода в эксплуатацию.
6. Несоблюдение сроков строительства.
7. Срыв проводимых работ.
8. Просрочка ввода постройки в эксплуатацию.
9. Несоблюдение правил технологии строительства.
10. Использование некачественных материалов при возведении сооружения.

В таких случаях дольщики могут направить претензию исполнителю.

Предъявление претензии

Претензионный порядок решения возникшего спора установлен для мирного урегулирования в случаях, если со стороны застройщика имел место обман. Образец такого документа действующим законодательством не утвержден. Он составляется в произвольной форме с указанием всех обязательных реквизитов и информации, которая имеет отношение к сути возникшего спора.

Срок ответа на претензию может быть указан в условиях договора, либо инициатор может определить такой временной период в своем обращении.

Составленное заявление должно быть представлено застройщику. Направить претензию можно по почте, передать самостоятельно, по интернету, через законного представителя или курьерскую службу. Для составления допускается использование обычной офисной бумаги.

Составлять претензию необходимо в письменной форме, в двух экземплярах, один из которых остается у инициатора.

В тексте документа нужно указать следующее:

1. Сведения о застройщике – полное наименование, адрес, как зовут его руководителя.
2. Данные о заказчике – фамилия, имя, отчество, место проживания или регистрации, контактный телефон.
3. Подробности сделки – дата и место заключения договора, стоимость, предмет, сроки строительства, порядок расчетов.
4. Сумма, которая была фактически выплачена.
5. В чем выразилось нарушение.
6. Расчет суммы ущерба.
7. Требования инициатора со ссылкой на нормы законодательства, например, устранить имеющиеся недостатки, выплатить неустойку.
8. Банковские реквизиты заказчика.
9. Дата оформления претензии.

На составленном обращении должна стоять личная подпись инициатора.

Органы, куда можно подать жалобу

Жалоба на застройщика может быть направлена в уполномоченные официальные инстанции, в компетенцию которых входит надзор и контроль соблюдения требований действующего законодательства, в том числе и в сфере строительства.

Прежде всего, это Госстройнадзор. Такая организация, в рамках своей компетенции может применять штрафные санкции к застройщику, в случае нарушения правил возведения.

Пожаловаться можно и в жилищную инспекцию, которая наделена полномочиями воздействовать на недобросовестного исполнителя, например, если не были соблюдены правила подключения жилого дома к городским коммуникациям.

Роспотребнадзор проводит необходимые мероприятия в случаях, когда внутренняя отделка помещений не соответствует установленным требованиям, либо нарушаются санитарные нормы.

Жаловаться можно и в прокуратуру. Надзорная инстанция наделена полномочиями проводить разбирательства по любым фактам несоблюдения требований действующего законодательства, в том числе и инициировать возбуждение уголовного дела в отношении застройщика.

Судебный порядок разрешения спора

Если обращения в официальные контролирующие и надзорные инстанции не дали желаемого результата, можно подать в суд на застройщика о взыскании компенсации со строительной компании за допущенные нарушения условий договора. Такая процедура складывается из нескольких этапов. Для начала инициатор должен собрать все документы, касающиеся сделки: договор, платежные поручения, ответы застройщика и официальных инстанций. После этого необходимо составить исковое заявление.

В нем надо указать следующее:

1. Наименование и адрес судебного органа, куда направляется иск.
2. Сведения о сторонах спора – название компании, фамилия имя, отчество инициатора, месторасположение, контактный телефон.
3. Обстоятельства сделки – дата и место заключения соглашения, предмет, цена, сроки исполнения обязательств, порядок расчетов.
4. Характер допущенного нарушения.
5. Требования истца.
6. Перечень прилагаемой документации.
7. Подпись инициатора и дата оформления обращения.

К иску необходимо приложить квитанцию об оплате государственной пошлины.

Правила обращения в суд

Составленное исковое заявление должно быть направлено в суд. Такая обязанность действующим законодательством возложена на инициатора. Заявление может быть передано:

1. Лично. В этом случае инициатор имеет возможность на месте устранить допущенные ошибки или неточности либо получить подробные разъяснения о порядке их ликвидации.
2. Через доверенное лицо. Такой вариант аналогичен самостоятельной доставке. Законный представитель должен иметь на руках документ, удостоверяющий личность и доверенность, подтверждающую его полномочия.
3. По интернету. Для этого необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту и технические средства для перевода документов в цифровой формат.
4. Доставка курьерской службой. В этом случае возникают не только дополнительные расходы, но и риск утраты документов.

Вариант передачи выбирает сам инициатор.

Как не стать обманутым дольщиком

Перед заключением договора нужно получить информацию о репутации заказчика, то есть узнать, как раньше он осуществлял свою деятельность. Стоит просмотреть отзывы прежних заказчиков.

Советы специалиста

Если дольщик недостаточно компетентен в вопросах строительства, то можно получить консультацию у квалифицированного специалиста. Для этого потребуется представить на изучение проекты всех имеющихся документов, которые относятся к возводимому объекту. Безусловно, что консультация повлечет за собой дополнительные расходы. Но такой подход позволит избежать проблем в будущем.

Судебная практика

В судебной инстанции РФ было рассмотрено исковое заявление человека к компании о защите прав потребителя.

В процессе изучения обращения было установлено, что жилая квартира приобретена человеком у организации, которая являлась участником долевого строительства, на основании договора уступки права требования. В процессе использования были выявлены недостатки – в стенах помещения имелись трещины.

Истец неоднократно обращался в строительную компанию с требованием об устранении недостатков. Однако претензии инициатора были оставлены без удовлетворения. В связи с этим истец обратился в экспертную организацию для осуществления независимой оценки. По результатам которой было установлено, что недостатки возникли из-за нарушений, допущенных застройщиком.

Это не соответствует нормам законодательства в сфере строительства и прав потребителей. Результаты экспертизы, вместе с требованиями о выплате суммы, необходимой для устранения недостатков, были направлены застройщику. Ответа на претензию компания не представила. На основании изложенного истец просил взыскать в его пользу с ответчика денежные средства на устранение недостатков, расходы по проведению экспертизы, штраф, компенсацию за моральный вред и уплаченную государственную пошлину за рассмотрение обращения.

Представитель ответчика согласился с требованиями истца частично. Компания была готова возместить лишь сумму недостатков. Размер штрафа и компенсации морального вреда он просил уменьшить.

В процессе изучения представленных материалов судом было установлено, что застройщик нарушил правила возведения объекта, которые стали причиной возникновения недостатков. Также были нарушены права потребителя, поскольку претензии истца оставили без рассмотрения. Однако судом были усмотрены основания для частичного удовлетворения обращения. Поскольку вопрос был связан с нарушением прав потребителя, инициатор освобожден от уплаты госпошлины, поэтому вносить её не следовало. Соответственно она не может быть взыскана с ответчика.

На основании изложенного суд вынес свое решение. С ответчика, в пользу истца была удержана стоимость работ по устранению недостатков, компенсация за моральный вред, штраф и расходы на проведение оценки.

Источник: pravograjdan.ru

Куда жаловаться на недобросовестного застройщика?

Строительство объектов недвижимости по принципу долевого участия изначально было рассчитано на формирование доступного жилого фонда для населения. Однако недобросовестный застройщик стал препятствовать развитию государственной концепции, вследствие чего появилось огромное количество обманутых дольщиков. Положения Ф.З. №-214 привлекают к ответственности застройщиков, которые недобросовестно подошли к процессу возведения недвижимого объекта. Если строители не обращают внимания на устные замечания, можно направить претензию в форме жалобы контролирующим органам.

Основания для подачи жалобы

Каждый дольщик желает, чтобы его недвижимость была сдана в соответствии со всеми нормами технического регламента по возведению жилых объектов. К сожалению, практика показывает, что далеко не все строительные компании выполняют обязательства по договору долевого строительства и сдают объект в полном соответствии с проектной декларацией.

Недовольства будущих владельцев недвижимого имущества могут быть обусловлены на разных стадиях строительных работ. С юридической точки этот фактор становится основополагающим при обжаловании действий строителей.

В зависимости от компетентности органов, которые встанут на защиту добросовестных участников долевого строительства, претензии можно классифицировать на две группы:

1. Жалобы, направляемые в специализированные учреждения по мониторингу за выполнением капитальных строительных работ. Наиболее известной структурой считается Государственная жилищная инспекция.
2. Жалоба в правоохранительные ведомства. Эксперты рекомендуют подключать прокуратуру или органы полиции лишь в исключительных случаях, когда есть подозрения на откровенное мошенничество.

Перечисленные органы исполнительной власти обязаны принять претензию в адрес недобросовестного застройщика и провести расследование. Стоит обратить внимание, что п. 2 ст. 23 ФЗ-214 содержит правило, согласно которому контроль исполнительных органов федерального и регионального значения за процедурой долевого строительства осуществляется исключительно по месту возведения объекта.

Противозаконная деятельность девелоперов может продолжаться и после извещения контролирующих органов. Во многом это вытекает из коррупционной схемы, поскольку некоторые муниципальные власти могут находиться в сговоре с определенными компаниями. Соответственно при поступлении жалоб в адрес таких строителей, уполномоченные органы вместо проведения инспекционных обследований строящейся площадки, составляют фиктивные акты о якобы наложенных штрафах.

Куда обращаться, когда факты очевидно свидетельствует о безответственном подходе исполнительных органов? Подобную ситуацию можно исправить только одним способом – составить коллективный или индивидуальный иск о привлечении к имущественной ответственности застройщика.

Правила заполнения претензии

Жалоба считается наиболее удобной формой для восстановления нарушенных прав граждан. Документ заполняется в произвольной форме вне зависимости от предмета обжалования. В качестве нормативной основы подачи обращений выступает ФЗ №-59. Согласно положениям ст. 7 для принятия обращения в документе следует отобразить: персональные сведения заявителя, предмет жалобы (какие именно нарушения нужно устранить), наименование органа, который примет документ на рассмотрение.

Стиль изложения материала должен соответствовать этическим нормам. Наличие нецензурной лексики или неясность в формулировке требований дадут повод оставить документ без рассмотрения.

Непосредственно структура претензии должна быть таковой:

Жалобу составляют в двух экземплярах, чтобы один бланк хранился у заявителя. После принятия документа остается ждать, пока уполномоченные инстанции проведут проверки. В соответствии с общепринятыми нормами контрольные службы обязаны рассмотреть претензии в течение месяца.

Государственная жилищная инспекция

Ведомство было создано с целью обеспечения комплексного контроля над жилищным строительством и обслуживанием жилищного сектора. Итак, что смогут сделать инспекторы при получении жалобы?

• в рамках инспекционного обследования посетить строящийся объект и проверить соответствие будущего дома общепринятым нормативам;
• внести предложения в правоохранительные органы о том, что застройщики нарушают законодательные правила возведения объекта.

На практике, основной причиной недовольства граждан становится расхождение в стоимости возведения объекта с реальными цифрами. Например, бывают компании, которые изначально формулируют одни условия цены договора, но после окончания строительных работ выясняется, что ряд объектов, из которых собственно и формировалась цена, попросту отсутствуют.

Вторая по популярности схема обмана это разница в цифрах из акта-приема-передачи с реальным объемом выполненных работ. Порой стоимость материалов, которые по факту были приобретены за одну цену, может быть отображена в документе в ином значение.

Правоохранительные органы

Прокуратура имеет определенные преференции по расследованию обстоятельств нарушения прав граждан. Именно поэтому, обращения, поданные надзорным органам, имеют больше шансов на объективное рассмотрение.

Основания для обращения:

1. Строительная компания не размещает сведения в общедоступный канал жилищного строительства. В соответствии с ст. 23.3 ФЗ-214 любая открытая информация должна быть на обозрении граждан в сети интернет или других источника. При этом открытой считается информация о стадиях строительства, подробный фотоотчет и т. д.
2. Стали известны обстоятельства нецелевого использования собранных на возведение недвижимости денег.
3. Информация из публичной кадастровой карты подтвердила, что участок земли по закону не предназначен для возведения жилого дома.

В течение одного месяца Прокуратура должна отреагировать следующим образом:

1. Удостоверить заявленные нарушения и принять действия для их устранения.
2. Оставить документ без рассмотрения. Обычно претензию оставляют ввиду неточной или неясной формулировки нарушения.
3. Отказать в принятии соответствующих мер.

Роспотребнадзор

Отношения, складывающиеся из обязанностей застройщика по возведению дома, в некотором смысле пересекаются с нормами Закона «О защите прав потребителей». В данном случае дольщик считается потребителем, поскольку за счет собственных средств купил объект недвижимости.

Обязанность застройщика в этой ситуации связана с выполнением работ соответствующего качества. То есть если после заселения или в момент приема объекта, собственник обнаружит недостачи, можно смело написать жалобу в Роспотребнадзор по основания ст. 14. Закона №-2300-1.

Некоторые нюансы

При выборе конкретной инстанции для отстаивания собственных интересов рекомендуется провести обжалование поэтапно.

Почему не рекомендуется сразу идти в прокуратуру? Дело в том, что надзорный орган на начальном этапе лишь координирует действия различных инстанций. Согласно п.3.5 ст. 3 Приказа Генпрокуратуры России вопросы, которые вытекают из деятельности других организаций, перенаправляются в такие ведомства в течение 7 дней.

А теперь, что это означает на бытовом языке: обманутый дольщик сразу идет в прокуратуру, подает жалобу и ждет, пока надзорная инстанция не восстановит его права. Как уже было отмечено, подобные вопросы передаются специализированным учреждениям, и сотрудничество заявителя уже складывается с новым органом. Что делать в этой ситуации?

Чтобы избежать подобной затяжки, на первоначальном этапе о фактах нарушения нужно уведомить Государственную жилищную инспекцию. Соответственно если нарушения не будут устранены, уже нужно подключить прокуратуру, которая обязана провести внеплановые проверки, потребовать отчетную документацию и произвести проверку по остальным нарушениям.

Заключение

Перед тем как заняться составлением жалобы в уполномоченные органы гражданам, которые принимают участие в долевом строительстве, целесообразнее выяснить обстоятельства нарушения у руководства застройщика. Любая компания имеет руководящий аппарат, который может разъяснить причину отставания от графика или другие недочеты в строительном этапе.

Источник: walaw.ru