Долевое строительство отменили или нет

Источник: realty.ria.ru

Как купить квартиру, если отменят долевое строительство?

Отмена долевого строительства с 1 июля 2019 года повлечет за собой введение новой системы проектного финансирования.

Что представляют собой нововведения? Чего ожидать? Для каких целей они вводятся? Рассмотрим эти вопросы более подробно.

Что представляет собой проектное финансирование?

Власти готовы произвести отмену долевого строительства в пользу новой системы проектного финансирования, которая подразумевает целевое кредитование застройщиков по всем продаваемым новостроящимся жилым зданиям. В момент приобретения квартиры по закону потребуется участие в обязательном порядке 3-х сторон: продавца, покупателя и гаранта, которым станет банк.

Три года реформе долевого строительства: что было и что стало.

Купля-продажа квартиры будет выглядеть так:

1. Покупатель вносит необходимую сумму на постройку жилого помещения.
2. Банковское учреждение накапливает средства на специально созданном счете.
3. Продавец-застройщик берет кредит, цель которого является строительство.
4. После сдачи объекта жилой недвижимости в пользование деньги со специально созданного счета в банке будут перечислены застройщику, а квартира станет собственностью покупателя.

Согласно новой системе деньги населения, которые привлекаются на постройку жилья, будут находиться на счетах у третьего лица, то есть у банка. Эти условные счета открываются до наступления конкретных условий. В нашем случае – до сдачи здания в эксплуатацию. До наступления этого момента пользоваться денежными средствами со спецсчета никто не имеет права. Для привлечения капитала на постройку здания могут быть использованы собственные финансы застройщика или деньги банка, взятые в кредит.

Какие цели преследует государство при отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование?

Как купить квартиру, когда отменят долевое строительство? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих обзавестись собственным жильем в ближайшее будущее. Государство настаивает на отказе от долевого строительства, поскольку оно не дает гарантию защиты прав покупателей.

Переход к проектному финансированию обеспечит покупателям:

• защиту прав;
• удаление с рынка недвижимости нечистых на руку, неблагонадежных застройщиков;
• уменьшение сроков, отводимых на постройку жилья.

Эти цели позволят использовать денежные средства дольщиков без потерь. И если сейчас покупатель не может взять под полный контроль деньги, перечисляемые застройщикам на строительство, то в будущем он сможет быть полностью уверен, что не потеряет ни копейки.

Что такое долевое участие, почему его отменяют и как заставить строить школы

В условиях новой системы смогут продолжить работу только крупные организации, которым доверяют миллионы покупателей. И это вполне естественно. Кроме того, требования банка в выплате процентов по целевому кредитованию повысит мотивацию строительных компаний. Это позволит им укладываться в сроки сдачи объекта.

Каким образом будет осуществляться переход на систему проектного финансирования?

Стремительный переход к проектному финансированию может привести к экономическому кризису на рынке жилой недвижимости. Поэтому Президентом РФ Путиным было принято решение осуществлять перевод постепенно, то есть поделить его на 2 больших этапа, которые будут реализованы с июля 2018 и с июля 2019 годов.

Что уже было сделано в июле 2018?

Закон, касающийся долевого строительства, претерпел изменения. В него с 1 июля 2018 года были внесены следующие поправки:

1. Введены условия создания спецсчетов с целью сохранности средств покупателя третьим лицом, выступающим гарантом по делу, то есть банком.
2. Наложен запрет на использование жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов.
3. Сопровождение сделки стало осуществляться с участием банковского учреждения.
4. Один застройщик вправе получить только одно разрешение на постройку жилой недвижимости.

Благодаря внесению этих изменений, властям удалось создать некий гибрид, который представляет собой продукт, разрешающий одновременное применение долевого строительства и некоторых элементов проектного финансирования. Это позволило заметно усилить защиту прав дольщиков.

Что будет с июля 2019 года с долевым строительством?

Власти планируют с июля 2019 года отменить возможность участия в долевом строительстве и перевести финансирование жилой недвижимости на использование кредитных или собственных денежных средств застройщика. Согласно закону, остальные новостройки, которые получили разрешение на долевое строительство до июля 2019 года, смогут продолжать продажу квартир на старых условиях.

Каких последствий стоит ожидать после введения новой системы финансирования строительства жилой недвижимости?

Для решения проблемы недобросовестности строительных компаний, занимающихся постройкой жилой недвижимости, власти пришли к выводу, что необходимо полностью убрать долевое строительство. Это позволит снизить вероятность мошенничества на рынке недвижимости. Однако такие кардинальные перемены могут привести к абсолютно непредсказуемым результатам.

Что будет после перехода к новой системе финансирования жилья:

• будут введены спецсчета для хранения средств покупателя;
• исчезнет возможность приобретения дешевого жилья на стадии вырытого котлована;
• заметно увеличится цена себестоимости жилых помещений в новостроящихся зданиях;
• уменьшится число застройщиков на рынке недвижимости.

Основным достоинством долевого строительства является возможность внесения средств на первых этапах стройки, что позволяет покупателю экономить на покупке жилья до 30% от его стоимости. При вступлении в силу новых условий население точно так же сможет вкладываться в строительство, но только никакой выгоды с этого иметь не будет. Ведь компании-застройщики установят стоимость жилья, исходя из его будущей цены.

Таким образом, переход к проектному финансированию станет не выгоден для многих застройщиков, поэтому они, скорее всего, вынужденно покинут рынок, поскольку для поиска инвестиций на строительство им придется обращаться в банк. Тем и лучше, так как на рынке останутся только проверенные временем и обстоятельствами застройщики. Кроме того, благодаря новой системе, покупатели будут надежно защищены от рук мошенников и смогут сберечь свои финансы, что невозможно было сделать при участии в долевом строительстве. Однако будет ли все так хорошо на самом деле, как обещает государство, покажет время.

Источник: law03.ru

Почему в России отменят закон о долевом строительстве

Краткая эволюция строительства жилья за счёт граждан

Фото: ПГ / Владимир Афанасьев

Долевое строительство как инструмент привлечения частных инвестиций для решения извечного жилищного вопроса в ближайшие три года может уйти в историю. Президент РФ Владимир Путин поручил профильным ведомствам разработать механизм, позволяющий финансировать застройщиков не деньгами граждан, а банковскими кредитами. Почему, несмотря на усилившуюся законодательную защиту участников долевого строительства, было принято такое решение и почему строительство в складчину, практиковавшееся несколько десятилетий, так у нас и не прижилось?

Прошлое: Дважды родившаяся жилищная кооперация

Разрешили и ликвидировали

Первые объединения советских граждан для строительства жилья появились в 20-х годах прошлого столетия. Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 1924 года учредило три вида жилищных кооперативов: арендные, рабочие и общегражданские.

Прообраз нынешнего долевого строительства стал развиваться такими темпами, что к концу 20-х годов более 60 процентов городского жилого фонда находилось в пользовании кооператоров. Продлилось это, правда, недолго. В 1937 году постановлением СНК СССР дома и дачи, построенные кооператорами, передали местным советам и государственным предприятиям.

Возродилась жилищная кооперация в 1958 году после принятия постановления Совета министров СССР «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В документе говорилось: «Признать целесообразным…более широкое развитие жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и поселках городского типа и дач в пригородах за счёт собственных средств членов кооперативов».

Согласно документу, нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане могли вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы. Однако советские ЖСК, помимо средств пайщиков, получали от государства значительную ссуду на достаточно долгий срок, а для удешевления и ускорения работ будущие владельцы квартир часто принимали личное участие в строительстве.

Собственность, но не совсем

Кооперативные квартиры распределялись между очередниками, которые продолжали выплачивать взносы — до возмещения всех затрат на строительство. В определённом смысле это было похоже на современную ипотеку, но без ссудного процента. Однако даже после выплаты всех взносов счастливый обладатель новой квартиры не становился собственником жилья. Квартира оставалась в коллективной собственности ЖСК, и продать её можно было только члену этого же кооператива после соответствующего решения собрания жильцов.

Начало долевого строительства

В конце 90-х — начале 2000-х годов широкое распространение в России получает долевое строительство жилья. По сути, это форма инвестиционной деятельности, когда застройщик использует деньги граждан для возведения объекта недвижимости. Для нуждающихся в жилье долевое строительство привлекательно тем, что, вложившись, можно было приобрести квартиру, пусть практически на нулевом цикле, сэкономив 20-30 процентов от рыночной стоимости жилья. Другое дело, что дольщик рисковал попасть на недобросовестного застройщика, который, получив деньги, мог или не достроить дом, или сдать его с таким количеством недоделок, что в нём нельзя было бы жить. Повлиять на девелопера в то время дольщики не могли — не было соответствующей законодательной базы.

Настоящее: Манипулировать дольщиками стало сложнее

Появление серых схем

Для защиты прав дольщиков в 2004 году был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Девелоперов обязали заключать с дольщиками договор только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный под строительство. Кроме того, вводилась ответственность для застройщика за ненадлежащее исполнение договора.

Ряд девелоперов, однако, требования закона проигнорировали, придумав массу серых схем. К примеру, составлялся предварительный договор купли-продажи, когда застройщик принимал от дольщика деньги, обещая, что после получения необходимых документов будет подписан окончательный договор.

Акции протеста

Ухищрения недобросовестных застройщиков обернулись массовым обманом граждан-инвесторов, объединившихся в движение обманутых дольщиков. Не обошлось без акций протеста. Их пик пришёлся на 2008-2009 годы, когда обанкротился целый ряд девелоперских компаний. После внесения в 2010 году поправок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с подавляющим большинством серых схем в долевом строительстве государству удалось справиться. Однако это не решило всех проблем в этой сфере.

Реестр обманутых дольщиков

В 2013 году Минрегионразвития РФ разрабатывало критерии, позволяющие отнести граждан-инвесторов к обманутым дольщикам. До этого единого документа не существовало, и каждый российский регион действовал по-своему. В реестр обманутых дольщиков на тот момент попали около 80 тысяч человек.

В июле 2017 года Минстрой издал приказ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан». В частности, теперь реестр обманутых дольщиков, без включения в который невозможно претендовать на защиту со стороны государства, будет вестись по каждому проблемному объекту. В него будут включать сведения о самом объекте, застройщике и обманутых гражданах. Кроме того, если стройка признаётся проблемной, то дольщики имеют право подавать заявления с требованием о включении в реестр пострадавших.

Компенсационный фонд

Президент России Владимир Путин 29 июля 2017 года подписал Закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Документ предоставляет новые гарантии участникам долевого строительства. Для них сформирован компенсационный фонд, в который застройщики обязаны отчислять 1,2 процента от стоимости каждого заключённого ими договора долевого строительства. Эти средства планируется использовать на достройку дома или на выплату компенсации — в зависимости от решения самих дольщиков.

За первый месяц работы компенсационного фонда, который был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября, взносы перечислили 118 застройщиков из 46 регионов страны.

Ужесточение требований к застройщикам

1 января 2017 года вступил в силу закон, усиливающий защиту прав дольщиков. Девелоперов обязали публиковать на своих официальных сайтах всю документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки. Кроме того, введён механизм внесения средств граждан на специальные счета.

830 проблемных объектов сегодня в насчитывается в 72 субъектах РФ. Число граждан, заключивших договоры долевого участия в этих объектах, составляет 86 тысяч человек. По неофициальным данным, число обманутых дольщиков составляет около 150 тысяч человек.

С 1 июля 2017 года введены новые требования к уставному капиталу девелоперов. Теперь минимальный размер уставного капитала рассчитывается исходя из общей площади объекта. К примеру, застройщик, чей минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 миллиона рублей, может построить 1500 квадратных метров жилья. Для строительства более 500 тысяч квадратных метров необходимо иметь уставной капитал размером не менее 1,5 миллиарда рублей.

Будущее: Долевое строительство уйдет в историю?

Создание единой информационной системы

С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая создана для повышения прозрачности рынка долевого строительства.

Застройщики обязаны вносить в эту систему те же сведения, которые они размещают на собственных официальных сайтах. Это — проектная декларация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешения на ввод в эксплуатацию ранее сданных объектов и другие документы.

Также в ЕИСЖС будет вноситься информация о проведённых проверках деятельности застройщика и сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении должностных лиц застройщика к административной ответственности.

Проектное финансирование

25 октября 2017 года на совещании с членами Правительства Владимир Путин поручил профильным ведомствам и Центробанку разработать механизм перехода от долевого строительства к проектному финансированию. До 15 декабря должен быть утверждён план, согласно которому в течение трёх лет привлечение средств граждан для долевого строительства должно быть заменено банковским кредитованием застройщиков. Похоже, долевое строительство в том виде, в котором оно существует сейчас, уйдёт в историю.

Ужесточение контроля

В конце ноября 2017 года в Государственную Думу внесён пакет законопроектов, который направлен на реализацию поручений главы государства по совершенствованию регулирования сферы долевого строительства. Документом предусматривается создание единой вертикали контроля за долевым строительством, а также устанавливаются требования по контролю за текущим финансовым состоянием застройщиков. Кроме того, вводится административная ответственность за нарушения в долевом строительстве.

Долевое строительство: рисковать или подождать три года?

Итак, долевое строительство в течение ближайших лет перестанет существовать как форма инвестиций в жильё. Как быть россиянам: стать дольщиком сегодня, чтобы сэкономить на стоимости будущих квадратных метров или подождать, когда рисков стать жертвой махинаций застройщика не станет? На этот вопрос «Парламентской газете» отвечает заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Павел Качкаев Зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Не думаю, что нужно ждать три года. За это время может всякое произойти: изменится подход к решению проблемы или увеличится срок переходного периода. А жильё, допустим, необходимо сейчас. На мой взгляд, граждане должны взвесить все «за» и «против» перед ответственным шагом.

Даже договор долевого участия после многократного усовершенствования федерального закона №214 даёт некоторые гарантии в том, что дольщик получит свою квартиру. Другое дело, что нужно очень серьёзно подходить к выбору застройщика, который продаёт жильё на начальной стадии готовности. Мой совет: не надо гнаться за чрезмерной дешевизной предложений. Следует внимательно проверять все уставные документы фирмы-застройщика, понимать какой вес и авторитет она имеет на рынке. Конечно, даже это не будет стопроцентной страховкой, и печальный опыт банкротства крупнейшего застройщика Су-155 тому подтверждение, но риски значительно сократятся.

Стоит ли опасаться того, что жильё станет дороже с переходом на проектное финансирование? Сложно отвечать на этот вопрос, не зная условий этой программы. Сегодня, к примеру, когда у застройщиков нет собственных оборотных средств, они собирают деньги у дольщиков, то есть получают беспроцентный кредит.

Проектное финансирование предусматривает строительство с привлечением банковских средств. Если государство при привлечении кредитных ресурсов для строительства многоквартирного дома будет использовать льготные ставки, то в принципе жильё не должно стать дороже, чем если бы использовалась схема долевого участия. Важно понимать, какие будут условия предоставления кредитных ресурсов, земельных участков, инженерной инфраструктуры. Если Правительство будет заинтересовано в развитии жилищного строительства, все эти условия будут привлекательными для застройщиков.

13340

Источник: www.pnp.ru