Чтобы осуществить покупку квартиру в новостройке, от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре.
Чтобы с этим не возникло трудностей, стоит заранее позаботиться о необходимых бумагах и справках, а также уделить внимание проверке юридической чистоты квартиры и репутации застройщика. Мы расскажем, какие документы оформляются и как проанализировать договор.
Список бумаг, которые должны быть у застройщика
Для жилья в строящемся доме
Покупатели, имеющие жилье, но стремящиеся в будущем улучшить условия проживания, выбирают покупку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме.
Новостройка на завершающей фазе строительства (от 70% и больше) наверняка будет сдана в эксплуатацию. Риски относительно невелики, а цены на квартиры в строящемся доме все еще далеки от максимальных.
Прежде чем заключать договор и передавать застройщику свои деньги, ознакомьтесь с документами. Документы, подтверждающие законность строительства:
Апостиль или консульская легализация доверенности. Что надежнее и что лучше?
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Уставные документы компании.
- Справка из налоговой о выплате отчислений государству.
- Лицензия на строительство и приложение к ней.
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение экспертизы проектной документации.
- Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
- Проект договора.
Компании предлагают разные формы договоренностей. Чаще всего заключается договор на участие в долевом строительстве (ДДУ) (как купить квартиру по ДДУ?). Обязательства сторон по нему регулируются Федеральным законом «Об участи в долевом строительстве» от 2005 года. Договоры такого типа регистрируются в Росреестре, что снижает потенциальные риски и делает невозможной двойную продажу.
Кроме этого, в России встречаются договоры участия в жилищно-строительном кооперативе, совместной инвестиционной деятельности, уступки требований (цессии) и другие. Они были широко распространены до появления ДДУ. В наши дни юристы не советуют гражданам покупать квартиры по таким договорам, поскольку все они характеризуются меньшей, по сравнению с долевой формой, ответственностью застройщика.
Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.
Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме:
В уже возведенном доме
Если дом уже построен, то квартиру можно покупать и планировать переселиться в нее уже в ближайшее время. Основным документом в этом случае станет стандартный договор купли-продажи.
Основное внимание потенциальный покупатель должен уделить процессу передачи новостройки управляющей компании (УК), после которого она получает статус «жилой» и становится пригодной для жизни.
Долевое строительство: право собственности. Как признать его в судебном порядке?
До момента заключения договора следует попросить у застройщика документы. Пакет бумаг для безопасной сделки:
- Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
- Разрешение на строительство многоэтажного здания.
- Акт распределения квартир.
- Инвестиционный контракт застройщика.
- Учредительные документы.
- Лицензия на строительство.
- Договор на управление домом (с дополнениями).
- Акт приема-передачи многоквартирного дома.
- Скачать бланк акта распределения квартир
- Скачать образец акта распределения квартир
- Скачать бланк договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком
- Скачать образец договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком
- Скачать бланк акта приема-передачи многоквартирного дома
- Скачать образец акта приема-передачи многоквартирного дома
Какую документацию нужно подготовить покупателю?
Если жилье приобретается за наличные
Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему документы для покупки квартиры и дальнейшей госрегистрации.
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о браке.
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры (всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?).
- Квитанция об оплате недвижимости.
- Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры
- Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры
В ипотеку
При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк. Следует:
- заключить кредитный договор;
- оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры).
Зато не придется предоставлять квитанцию, поскольку оплата будет произведена уже после регистрации права собственности в Росреестре – когда заемщик получит средства.
При долевом участии
Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства.
Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком.
Через кооператив
Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов.
Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о браке.
- Заверенное разрешение супруга/супруги.
- Квитанция об оплате пая.
Оформление договора
Долевого участия
Закон устанавливает письменную форму для договора долевого строительства. Застройщики тщательно прорабатывают договор перед тем, как начать его использовать, однако и дольщику стоит внимательно его изучить, чтобы защитить собственные права. Следка с долевым участием описана в пункте 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».
Существенными условиями договора, без которых он не будет действовать, являются следующие пункты:
- Характеристика объекта в соответствии с проектной документацией.
- Срок передачи застройщиком объекта в эксплуатацию.
- Цена договора, порядок и сроки уплаты.
- Гарантий срок на объект, по которому подписывается договор.
- Способы обеспечения выполнения обязательств застройщиком (закон предлагает залог при покупке квартиры, поручительство и, наиболее частый вариант – страхование договора).
Дольщик имеет право потребовать у застройщика изменить или добавить некоторые пункты в договор. Согласие в этом случае может быть только добровольным.
Кроме этого, по 214-ФЗ статья 4 положение 4 определены пункты, которые должны быть указаны в контракте в установленной формулировке. Правило касается прав и обязанностей сторон договоренности.
Срок передачи объекта скорректировать не получится – он должен быть идентичным для всех участников. Договор необязательно заверять, однако без регистрации в не обойтись.
Подписывать договор стоит только после проверки добросовестности застройщика (на что обратить внимание при покупке?). Жители Москвы могут посмотреть списки проблемных компаний в «Реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства домов и чьи права нарушены». Желательно пообщаться с дольщиками на форумах, расспросить о других проектах застройщика.
Помните, что вносить изменения в договор можно только по согласию двух сторон, дольщик не сможет инициировать подписание доп.соглашения в одностороннем порядке, если юридическое лицо выступит против.
- Скачать бланк договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика
- Скачать образец договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика
Уступки права требования
Общей утвержденной формы для договора цессии нет, зато закон четко регулирует положения, которые должны присутствовать в документе. Проверьте, описаны ли в документе такие пункты сделки:
- Наименование документа.
- Дата и место его подписания.
- Характеристика квартиры.
- Обязанности сторон.
- Сумма требования.
- Ответственность сторон.
- Последствия неисполнения обязательств.
- Адреса и реквизиты сторон.
Все участники сделки ставят свои подписи с расшифровкой под текстом договора. Следует помнить, что покупка квартиры первоначальным владельцем могла проводиться двумя разными путями – если оплата жилья была произведена полностью, то при переуступке прав от второго покупателя требуется перевести эту же сумму в адрес продавца недвижимости.
Однако бывают и случаи с частичной предоплатой – если была погашена только часть стоимости жилья, то и оплачивать стоит только эту часть, остальная сумма должна быть переведена в форме уступки долга в адрес второго покупателя.
- Скачать бланк договора уступки прав требования (цессии)
- Скачать образец договора уступки прав требования (цессии)
Инвестирования
Инвестиционный договор заключается на основе 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений». Предметом договора в этом случае будет выступать инвестиция – деньги, уплаченные покупателем на строительство дома с целью получения в нем квартиры.
Отметим, что после 2005 года такие договора стали редкостью, уступив правоотношениям на основе участия в долевом строительстве. Недостаток договора — отсутствие обязательной регистрации в Росреестре. Покупателю, в данном случае инвестору, следует проанализировать все составляющие договора – проследить, чтобы предмет договоренности и последствия невыполнения были прописаны максимально четко.
- Скачать бланк инвестиционного договора строительства многоквартирного дома
- Скачать образец инвестиционного договора строительства многоквартирного дома
Покупка квартиры в новостройке требует внимательного отношения к документации. Чтобы в будущем иметь возможность защитить свои права и избежать неприятностей, советуем проверять юридическую чистоту квартиры и репутацию застройщика. Встречаются случаи мошеннических действий со стороны девелоперов, двойные продажи. Кроме этого, покупая недвижимость в процессе строительства, гражданин сталкивается с риском, что работы не будут завершены вовремя.
Максимально обезопасить себя можно. Необходимо анализировать договор и знакомиться с уставными бумагами застройщика. Вносить изменения в уже заключенный договор можно только с согласия двух сторон, поэтому покупателю желательно обсудить с застройщиком все спорные пункты до момента подписания договоренности о покупке квадратных метров.
Источник: mylawyer.club
Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Установить следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2022 г. включительн:
а) срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и без внесения изменений в проектную декларацию;
б) сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее -договор) и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре;
в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее — специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;
при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее — недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта;
г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
д) при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее -установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;
е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства — в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;
ж) в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;
з) требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;
и) в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте «з» настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд;
к) под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр
специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр
специалистов в области строительства , и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
л) техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее — осмотр) и осуществляется в следующем порядке:
специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства;
м) если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства;
н) при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
2. Установить, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.
3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
Источник: rg.ru