Долевое строительство передача денег

Момент передачи денег при покупке квартиры зависит от договоренности между сторонами и выбранного способа расчета. Сумма может быть внесена как полностью, так и с задатком или авансом. Рассмотрим особенности расчетов при приобретении жилья на вторичном рынке или в новостройке, основные способы передачи денег, а также риски для продавца и покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Особенности покупки квартиры в новостройке

Продажей квартир в новостройках занимаются юридические лица. Расчеты с ними должны производиться только в безналичной форме любым из нескольких способов:

1. Перевод со счета покупателя на счет продавца.
2. Банковский аккредитив.
3. Сервис безопасных переводов.
4. С участием банка при ипотеке.
5. Банковская ячейка (редко).

Важно! Обычно деньги переводятся застройщикам на расчетные счета после регистрации сделок. Но нужно читать условия договора. Если оформлен договор долевого участия в строительстве, продавец вправе получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре.

ПЕРЕДАЧА ДЕНЕГ при купле-продаже квартиры. Как безопасно передать деньги во время сделки 6+

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке

Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:

например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.

Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Договор аванса при покупке квартиры

В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?

Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу

Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег. Это должно быть отражено в договоре.

Но есть определенные риски:

1. Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности. Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично. Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд.
2. Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.

Совет юриста: самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки. Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Процесс передачи денег при покупке квартиры

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Банковская ячейка

Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность купюр проверит сотрудник банка. Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.

При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.

Аккредитив

Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.

При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Из рук в руки

Это самый простой вариант расчетов:

1. Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
2. Передача в момент подачи документов для регистрации. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
3. Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца.

Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении. Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры. Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.

Сервис безопасных переводов

Сервис безопасных расчетов работает просто:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
2. Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
3. Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Банковский перевод

Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

1. Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
2. Сделка регистрируется.
3. После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.

Если квартира в залоге

Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости. В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Здесь есть два варианта:

1. Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию. Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.
2. Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.

Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком. Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности.

Как происходит купля-продажа недвижимости? Пошаговая инструкция

Наибольший риск для покупателя представляет расчет наличными, т.к. при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Как выглядит вся процедура:

1. Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю.
2. Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты.
3. Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ. Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади.
4. Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору.
5. Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
6. Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.

Если для получения денег продавцу нужна выписка, она выдается и ему, а затем предъявляется в банк. При расчете наличными важно получить с него расписку.

Содержание и образец расписки о получении денег за квартиру

Расписка оформляется для подтверждения получения денег продавцом.

В ней указываются следующие данные:

• Ф.И.О. продавца, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
• адрес продаваемой квартиры;
• сумма;
• формулировка об оплате в полном размере;
• дата составления и подпись.

Документы

Для проведения и регистрации сделки понадобится:

• Договор купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН на продавца.
• Паспорта сторон.
• Экспликация (необязательно).
• Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
• Кредитный договор, если недвижимость в залоге (нужен только покупателю, регистратор его не требует).
• Квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина

За переоформление права собственности на квартиру уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается задаток от аванса?

Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?

Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.

Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?

Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.

Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?

Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?

Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.

Заключение Эксперта

1. Продавец и покупатель самостоятельно выбирают способы и порядок расчета при купле-продаже недвижимости.
2. Самый безопасный вариант расчетов – через банк. Можно открыть банковскую ячейку или аккредитив, и тогда продавец получит деньги только после перехода права собственности покупателю.
3. При наличных расчетах, авансе и задатке есть риски для обеих сторон.
4. Условия, сумма и способы оплаты должны быть отражены в договоре.
5. Если расчет проводится наличными, рекомендуется взять у продавца расписку о получении суммы. При безналичных переводах все подтверждается банковскими справками.

Расписка в получении задатка, залога, аванса при покупке, продаже квартиры

Кто и какие несет расходы при покупке и продаже квартиры?

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Соглашение о задатке при покупке квартиры

часть до регистрации прав собственника

Добрый вечер. Если в предварительном договоре купли продажи недвижимости указано, что при подписании основного договора покупатель обязан передать наличными сумму указанную в предварительном договоре. Можно ли при составлении основного договора изменить способ оплаты? На безопасный платёж или банковскую ячейку.

Добрый вечер, Вера.
Да, вы можете изменить условие о способе оплаты. Данное условие является не основным, а дополнительным, поэтому законом допускается вносить изменения. Вы не можете изменить только основные условия, предмет договора к примеру, передачу жилого помещения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Если расчет за недвижимость происходит при нотариусе технический паспорт и ключи я могу забрать сразу и нужно ли забирать технический паспорт ?

Добрый день, Светлана.
Документы на квартиру вы в любом случае должны забрать, а это не только технический паспорт, но и домовая книга.
Касаемо ключей. Как договоритесь с продавцом, сразу въезжаете или после регистрации сделки в Росреестре.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Решаем вопрос покупки квартиры. Сделку проводим через нотариуса. В договоре указана сумма меньше фактической, о которой мы договорились с продавцами (муж с женой). Продавцы хотят получить всю сумму сразу после оформления сделки у нотариуса, а не после регистрации в ЕГРН. Рискуем ли мы частью денег, которая не указана в договоре?

И правомерны ли их требования, т.к. они считают, что после сделки у нотариуса мы полноправные владельцы, и они боятся, что мы не выплатим им оставшуюся сумму, но ведь квартира еще за нами не зарегистрирована и мы тоже рискуем этой неуказанной в договоре купли-продажи суммой. Как быть в такой ситуации? Большое спасибо заранее!

Доброе утро, Наталия.
Да вы рискуете, потому что пока сделка не прошла государственную регистрацию через Росреестр, собственниками квартиры вы не являетесь. Мало ли что может проявиться за квартирой в ходе регистрации. Поэтому рекомендую договориться о помещении всей суммы в банковскую ячейку. То есть вы можете поместить всю сумму при продавцах, а ключи отдать на хранение скажем тому же нотариусу, который затем передаст их продавцам после завершения процедуры госрегистрации.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Источник: socprav.ru

Как происходит передача денег при покупке квартиры?

Существует шесть вариантов рассчитаться по договору купли-продажи. Некоторые из них сложнее, другие – проще (но и опаснее). В этой статье мы рассмотрим все их особенности, плюсы и минусы: решение, какой из них выбрать, остается за вами.

Общий перечень способов

Шесть способов рассчитаться за квартиру таковы:

• прямая оплата (наличными или безналичным переводом);
• сейфовая ячейка в банке;
• аккредитив;
• депозит нотариуса;
• эскроу-счет;
• ЦНС (Сбербанк).

Теперь остановимся на каждом из них более подробно.

Прямая оплата – передача денег продавцу квартиры при подписании договора купли-продажи. Это происходит либо наличными деньгами на руки, либо переводом на банковский счет продавца в тот же день, когда подписывается документ.

Плюс у данного способа один – его простота. Не нужно подписывать никаких дополнительных соглашений: достаточно просто оплатить нужную сумму, и все. Минусов, к сожалению, намного больше. При безналичной оплате она может пройти не сразу, а, кроме перевода, порой нужно оплатить и комиссию. Можно нарваться на мошенников и потерять и квартиру, и деньги.

Вдобавок право собственности на квартиру, которое приобрел покупатель, может не зарегистрироваться в Росреестре, и взыскать с продавца деньги в таком случае будет очень сложно даже через суд. Поэтому, хотя данный способ нередко применяется на практике (особенно если продавец и покупатель знакомы лично), он является довольно рискованным.

Сейфовая ячейка в банке арендуется продавцом и покупателем как место размещения денег за квартиру. Между ними заключается договор, где оговариваются условия предоставления доступа к ячейке, отдельные для покупателя и продавца. В первые 30 дней с момента заключения договора доступ предоставляется продавцу (при условии наличия у него договора купли-продажи, в котором право собственности уже перешло к покупателю). У него должен быть ключ от ячейки.

Плюсы такого метода – большая надежность, поскольку, помимо продавца с покупателем, в сделке участвует банк. Он отвечает за сохранность ячейки и обязуется не дать третьим лицам ее вскрыть. Однако есть и минусы; в первую очередь они касаются ключа.

Его не стоит отдавать покупателю, иначе по истечении 30 дней покупатель может просто забрать свои деньги, и продавец потеряет и их, и квартиру. Кроме того, сами деньги в ячейке не застрахованы: банк просто предоставляет в пользование сейф, но его содержимое остается за сторонами. Также продавец несет дополнительные расходы на проверку и пересчет наличных (они составляют 0,1% от пересчитываемой суммы). Так что этот способ можно выбрать при условии надежности банка – и желательно с возможностью оставить ему ключ на хранение.

Аккредитив похож на схему банковской ячейки, только участие банка в нем более заметно, а наличные деньги заменяет безналичный перевод. Процесс происходит так: в тот же день, что и договор купли-продажи, продавец подписывает заявление на открытие аккредитива в банке. Деньги списываются со счета покупателя и поступают на счет аккредитива, где на 30-60 дней замораживаются. Когда продавец приносит в банк договор с соответствующей отметкой, банк проверяет его и со спокойной душой выплачивает деньги. Если же продавец не явится в указанный срок, средства вернутся на счет покупателя.

Этот способ набирает популярность, поскольку является одним из самых безопасных. В отличие от банковской ячейки, содержимое аккредитива застраховано на сумму свыше 1 млн рублей, что дает дополнительные гарантии. Раньше аккредитивы были дорогим удовольствием, но теперь их открытие обходится даже дешевле, чем аренда банковской ячейки. Минусы связаны в основном с самим банком: если у него отзовут лицензию (ситуация редкая, но иметь ее в виду все же стоит), деньги так и останутся замороженными. Также порой ошибку могут допустить операционисты банка, так что проверяйте все данные и цифры во избежание накладок и путаницы.

Депозит нотариуса также может использоваться для передачи денег продавцу при покупке квартиры. Для этого покупателю нужно удостоверить договор купли-продажи у нотариуса. После этого подается заявление на принятие денег в депозит: реквизиты счета, которые предоставит нотариус, и условия перевода денег продавцу (например, сроки, связанные с предоставлением договора с отметкой о регистрации права собственности на покупателя) также указываются в договоре купли-продажи. Нотариус может также самостоятельно подать документы и отследить момент регистрации.

Плюсы такого способа расчетов есть и для покупателя, и для продавца. Для покупателя это меньший риск: нотариус проверяет квартиру и продавца перед сделкой. Продавец же получит деньги за квартиру быстрее, чем при большинстве других способов: если переход права собственности регистрируется по нотариальной сделке, то процесс может пройти всего за 1-2 дня.

Вдобавок саму нотариальную сделку достаточно просто оформить, стоит она 0,5% общей денежной суммы. Минусы же практически отсутствуют – разве что нотариус пойдет на мошеннические действия или у него отзовут лицензию. Однако на практике это случается крайне редко.

Эскроу-счет (или условное депонирование) является обязательным способом расчета для покупателей квартир в новостройках. Все участники сделки подписывают договор в банке, где указывается, на каких условиях осуществляется платеж или возвращаются деньги покупателю (если продавец не явился в срок с предъявленным договором, это может пригодиться). От аккредитива эскроу-счет отличается одним параметром: для открытия аккредитива нужно подписать только заявление в соответствующем банке, а для эскроу – отдельный договор для всех участников.

Этот способ оплаты довольно перспективен, хотя пока используется не так часто. Его плюсы – большая надежность: эскроу-агент участвует в сделке на всех ее этапах и контролирует процесс. Риски здесь минимальны. К минусам же относится высокая стоимость открытия счета (обычно она составляет 1% всей денежной суммы) и его обслуживания.

ЦНС (Центр недвижимости Сбербанка) – самый новый способ передачи денег при купле-продаже квартиры. Самый популярный в нашей стране банк использует эту систему в ипотечных сделках с тех пор, как у него появилась возможность самостоятельно подавать документы для перехода права собственности. Именно банк отслеживает процесс этого перехода и выплачивает деньги продавцу в момент прохода регистрации.

Плюс такого способа – его комфорт для продавца и покупателя: все необходимое делает банк, сторонам остается только получить или внести деньги. Однако очевидные минусы кроются в новизне: правовых прецедентов с участием ЦНС не так много, поэтому неясно, как с такой формой расчетов будет разбираться суд, если возникнет необходимость. Правовая природа этого еще не до конца изучена.

Используемые способы в зависимости от типа жилья

При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.

Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.

Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.

Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:

• если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
• если одна из сторон – иностранный гражданин;
• если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.

Во всех трех случаях сделки осуществляются через банк.

Прочие советы по безопасности

1. Будьте бдительны и тщательно проверяйте все документы. Желательно совершать сделки с участием банка: это будет дополнительным гарантом безопасности.
2. Если в этом нет необходимости, не разбивайте стоимость недвижимости на несколько меньших сумм.
3. Следите, чтобы в договоре была прописана реальная цена квартиры.
4. Передавайте продавцу деньги только после регистрации вашего договора в Росреестре.
5. Не давайте посторонним лицам доступ к банковской ячейке.
6. Требуйте оформления расписки только при прямой оплате квартиры. Во всех остальных случаях необходимости в ней нет.

Вот, пожалуй, и все, что касается безопасных способов передачи денег при покупке или продаже квартиры. Отдавайте предпочтение аккредитивам, банковским ячейкам и эскроу-счетам – или воспользуйтесь услугами нотариуса: всем этим вариантам можно доверять. Будьте внимательны и осторожны, доверяйте только надежным организациям – например, агентству недвижимости «Трансферт». Мы ценим безопасность наших клиентов!

Источник: transfert-vrn.ru