Долевое строительство права и обязанности

Ситуация жизненная — наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. В статью 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам.

Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г. Соответственно, право собственности на этот объект с указанной даты подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Если право собственности на незавершённый строительством объект не зарегистрировано, то нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство и вопрос должен решаться в судебном порядке. Такая позиция вроде бы официальная. И понятно — нет данных о записи в реестре прав, то есть нет правоустанавливающих документов, не может быть выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования. В данном случае имеет место неразрешенная в установленном порядке ситуация с переходом имущественных прав, что исключает совершение нотариального действия.

О защите прав участников долевого строительства

Что дает нам закон — «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом» – п. 2 ст. 8 ГК РФ;

«право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …» – ст. 131 ГК РФ;

«право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» – ст. 219 ГК РФ;

«право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» – п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ.

В таких случаях вопрос должен решаться в судебном порядке. Иного варианта законодательство не предусматривает.

Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

С другой стороны разъяснения ФНП которые противоречат официальной позиции и заключаются в следующем:

Под «наследством» понимается вся совокупность вещей, имущественных прав и имущественных обязанностей, которые на момент смерти принадлежали наследодателю, которой придана целостность. Гражданский кодекс РФ определяет имущество умершего, отождествляя термины «наследство» и «наследственное имущество», и указывает, что при наследовании оно переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное (п. 1 ст. 1110).

Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 8) от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в ред. от 16.10.2006 г. (далее – Закон) предусмотрено, что существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор, что он и сделал. Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключённом в соответствии с указанным федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Свидетельство о праве на наследство выдаётся на права и обязанности по договору, без уточнения их объёма.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается момент государственной регистрации данного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства принадлежит участнику долевого строительства или его наследникам (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом указанное право участник долевого строительства реализует в силу того, что он в соответствии со статьей 4 Закона (пункт 1) является стороной договора долевого строительства, то есть данное право вытекает и основывается на договоре участия в долевом строительстве.

После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.

Если право на объект долевого строительства, основанное на договоре участия в долевом строительстве, участником долевого строительства не было зарегистрировано при его жизни, договор участия в долевом строительстве не может считаться прекратившим свое действие. В случае смерти участника долевого строительства до регистрации его права собственности на объект имущественные права и обязанности по такому договору в порядке наследования переходят к его правопреемникам, которые и исполнят впоследствии этот договор.

Указанное право не относится к правам и обязанностям, неразрывно связанным с личностью наследодателя, которые не входят в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к наследникам имущественных прав и обязанностей умершего участника долевого строительства удостоверяется выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство. Эти разьяснения даны ФНП РФ.

Таким образом, «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании вышеизложенного, нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство по договору участия в долевом строительстве жилого дома, но ситуация в России неоднозначная. Вариантов исковых заявлений много, есть удовлетворение исковых требований, есть отказы. но по сути возможно и несудебное решение данного вопроса! Вот это и хотелось бы обсудить!

Источник: www.9111.ru

Права дольщиков и обязанности застройщика по ДДУ

Защита прав дольщика в зале судебных разбирательств весьма распространенное явление. На данное время приобрести квартиру в новостройке на правах ДДУ – это наиболее реальный способ стать полноправным владельцем своего жилого помещения. Но, нередко застройщик игнорирует закон и право собственника квартиры, что и приводит к разбирательствам в суде. В статье рассказано, на что может рассчитывать дольщик, и какие у него обязанности и права. Также рассмотрена информация о правах и обязанностях организаций, ведущих строительство, и заключивших договор с дольщиками.

Обязанности дольщика по 214-Ф3

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

  Для всех регионов РФ: +7 (800) 511-86-74

Пару десятилетий назад недвижимое жилое имущество в стремительно возводимых жилых комплексах, желающие могли купить, основываясь на достаточно простом ДДУ. Данный документ разрабатывали сами строительные организации, при этом учитывая исключительно собственные права. Инвестор же был, практически бесправным членом договора.

До тех пор, пока участник ДДУ не получал заветные ключи от, положенного ему по закону жилья, его права и возможности были, мягко говоря, призрачны. В кабинете министров РФ решили исправить ситуацию и приняли специальный Федеральный закон, максимально защищающий права лиц, вложивших деньги в строительство. Этот закон № 214, вступил в полную силу в 2005 году.

Но основная функция закона, привела к тому, что теперь уже были ущемлены права застройщика. Вследствие этого на протяжении нескольких лет эта норма законодательства подвергалась частым изменениям. Всевозможные поправки, вносимые в закон, значительно его улучшили, н на данный момент в нем полностью учтены интересы обеих сторон.

Пожелавшие стать владельцем собственного жилья по договору долевого участия имеют, согласно, действующего закона некоторые обязанности:

• Изъявившие желание приобрести квартиру в строящемся жилом здании, согласно, заключенному ДДУ, сначала должны отдать это договор в региональный филиал Росреестра, с тем, чтобы он был зарегистрирован этой организацией;
• После этих действий застройщик должен получить, причитающуюся, согласно, договора, сумму;
• По завершению строительных работ, и полной готовности жилья к эксплуатации, строительная организация уведомляет претендента на жилье, и он в соответствии с законом обязан его принять. Срок, принятия может быть оговорен в ДДУ. Если же об этом в договоре ничего не сказано, на принятие объекта отводится семь дней;
• В случае переуступки права владения, лицо его переуступающее предварительно обязано заплатить, положенную сумму. Также оно может, во время переуступки, переложить долговые обязательства на нового собственника. Вся документация регистрируется в Росреестре;
• Невыполнение обязательств частично или в полной мере, наказывается материально в виде выплат неустойки. Также могут накладываться всевозможные штрафные санкции и выплата пени;
• Акт приема-передачи дает право собственности на жилое недвижимое имущество, которое также должно быть зарегистрировано.

Права дольщика

Все, кто подал исковое заявление, заинтересован в удовлетворении судом его прав. В первую очередь, истец должен понимать, что решение в зале судебных разбирательств в его пользу зависит от присутствия самого истца. Особенно это актуально в разбирательствах по ДДУ. Именно истец знает все нюансы дела, и доверять его своему представителю, который может быть не осведомлен в некоторых вопросах, нецелесообразно.

Также защита прав гражданина, участвующего в долевом строительстве должна быть представлена компетентным юристом. Заявленная декларация о том, что юридическая фирма надежная, еще ничего не значит. К выбору адвоката следует подойти весьма скрупулезно.

Перед заключением договора с юридической компанией, необходимо убедиться в его профессиональных знаниях, опыте работы, и в опыте в подобных делах. Необходимо требовать копии судебных решений, по делам, где защитником был данный адвокат. Если он подойдет истцу, в договоре с юридической фирмой следует указать, что исключительно этот человек будет представлять защиту прав дольщика. Также, на всякий случай нужно найти еще одного юриста, и проверить его, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств он мог бы заменить, выбранного.

Защита прав дольщика предусматривает:

1. У заказчика есть право потребовать, чтобы с недобросовестной строительной организации, которой присудили выплату определенной суммы, был также взыскан штраф, составляющий половину этой суммы. Это предусмотрено законодательством в п.6 ст.13. ФЗ. В этом смысле покупатель должен позаботиться об отправке претензии подрядчику, так как подобная норма закона может быть применена лишь, если застройщик заведомо отказался от удовлетворений требований заказчика. Если эта норма не будет соблюдена, то суд не удовлетворит подобное право защиты;
2. А еще истец вправе требовать возмещения морального ущерба. И, кстати, сумма в этом случае предусмотрена тоже не маленькая (в среднем от 20 000 до 30 000 рублей). В данном случае сумма компенсации варьируется в зависимости от вреда, причиненного заказчику вследствие допущенного застройщиком нарушения. Если наличие претензии доказано, то для взыскания не понадобятся иная документация. Взыскание присуждается автоматически и обычно, речь идет о высшем пределе;
3. Принятый закон является гарантией права заказчики требовать расторжения ДДУ, без согласия подрядчика, то есть, в одностороннем порядке. Однако, данная процедура достаточно трудоемкая, связанная с выяснением множества различных тонкостей. Здесь может потребоваться проведение различных экспертиз. При этом согласно ФЗ на заказчика, пожелавшего расторгнуть договор, не может быть наложено, никаких штрафных санкций (неустойки, пени). Однако, чтобы и права застройщика были максимально защищены в начале 2017 была принята норма, дополняющая ст.9 закона. Она изложена в первом и втором пункте этой статьи. Согласно этому дополнению добросовестный застройщик, полностью выполняющий обязательства, имеет право на то, чтобы расторжение ДДУ рассматривалось исключительно судом.

Обязанности застройщика по 214-Ф3

Чтобы избежать недоразумения и возможные споры в ФЗ приняты некоторые нормы, налагающие обязательства на строительную организацию, возводящую объект согласно ДДУ. К ним относятся:

1. Необходимость обнародования проектной декларации, касающейся, строящегося объекта по условиям ДДУ. Это можно сделать через глобальную сеть, или в любом СМИ;
2. Если строительная компания заключает подобный договор, декларацию она также обязана направить в соответствующую государственную структуру, которая по закону должна проводить регистрацию недвижимости. Оригинал документа хранится у застройщика, чтобы он, если возникнуть, какие-либо изменения в договоре, мог вносить их в нее;
3. Защита прав дольщика предусматривает, если к подрядчику обратиться лицо с требованием ознакомить его с определенной документацией этой организации, она обязана предоставить все, требуемые документы. К ним относятся в первую очередь учредительные. Также застройщик обязан показать свидетельство, подтверждающее, что он зарегистрирован надлежащим образом, в органах государственной власти, в налоговой инспекции. Кроме того, по требованию лица предоставляются, бухгалтерские документы, и все отчеты, которые застройщик предоставлял на протяжении трех последних лет. Это, что касается самой строительной организации. В отношении же объекта строительства также необходимо предоставить всю требуемую документацию.

На что имеет право застройщик

1. После обнародования проектной декларации и подачи ее Росреестр, подрядчик вправе привлекать потенциальных инвесторов, то есть, дольщиков. Однако, это право у нее появляется по прошествии четырнадцати дней;
2. В случае, если участник ДДУ, то есть, заказчик нарушает обязательства, взятые им по договору, организация вправе потребовать расторжения договора, без согласия покупателя;
3. Нарушения, связанные с невыполнением сроков внесения положенных по договору сумм, влекут за собой наказание для покупателя в виде неустойки. Сумма составляет 1/300 за каждый просроченный день от общей суммы, которую он был обязан внести;
4. Защита прав дольщика будет неэффективной, в случае, если заказчик не принимает объект недвижимого имущества, согласно, заключенному договору. По прошествии, шестидесяти дней строительная организация имеет право передать объект другому лицу, без ведома и согласия другой стороны договора;
5. Строительная организация вправе обжаловать в арбитражном суде предписания контролирующих органов;
6. В случае, если возведенный объект будет иметь изъяны, и будет доказано, что в этом нет вины подрядчика, ответственность за это с него снимается.

Особенности судебных споров между дольщиком и застройщиком

Подобные дела не вызывают затруднений у судейского корпуса. Можно сказать, что они их решают в режиме конвейера. Однако, путь отстаивания прав дольщика имеет свои нюансы. Разбирательства между покупателями квартир в многоквартирных домах и подрядчиками легче проходят, если в суд подаются однотипные дела. То есть, если у истца есть претензии по поводу, например, взыскания оплаты за несоответствие указанной в договоре жилой площади, лучше с этим иском повременить.

Источник: rukazakona.ru

Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору

Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст.

190 ГК РФ). Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссинй).

Между тем, очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не при нят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности — передачи объекта незавершенного строительства.

Закон об участии в долевом строительстве исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства.

Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем положения комментируемой нормы могут вызвать неопределенность в решении ряда вопросов, связанных со сроками передачи объектов строительства дольщикам. В частности, в Законе об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства.

Между тем очевидно, что реализовать это правило будет трудно в случаях, когда застройщик ведет строительство многосекционного многоквартирного дома, являющегося при этом единым объектом недвижимости. Строительство каждой из секций такого дома, как правило, имеет различные нормативные сроки окончания возведения.

Это может привести к существеным затруднениям для застройщиков, которые будут вынуждены консервировать возведенные секции с тем, чтобы обеспечить единую передачу построенных жилых помещений всем дольщикам. Мало того, что это будет приводить к неоправданным затратам для застройщика (и, как следствие, вести к удорожанию строительства), это нецелесообразно и с точки зрения нужд дольщиков, поскольку необоснованно затягивает процедуру передачи построенных квартир, ведет к ухудшению качества построенной недвижимости (известно, что любая консервация строительных объектов самым негативным образом сказывается на их свойствах).

Таким образом, комментируемая норма нуждается в совершенствовании. Вместе с тем не исключено, что практика может проигнорировать указанное правило.

Обусловлено это тем обстоятельством, что законодатель не определил негативных правовых последствий для застройщиков, которые будут устанавливать различные сроки передачи объектов незавершенного строительства участникам долевого строительства. Единственным препятствием на пути подобного рода застройщиков может выступить государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве. Регистрирующие органы при регистрации этих договоров должны исходить из требований комментируемой статьи и отказывать в государственной регистрации договоров, которые содержат различные сроки передачи одного и того же объекта различным дольщикам. В Законе об участии в долевом строительстве предусмотрены меры, с одной стороны, обязывающие, с другой стороны, стимулирующие застройщика исполнить надлежащим образом его обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Эти меры имеют гражданско-правовой характер.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В то же время в публичном праве имеются меры для стимулирования быстрого и надлежащего исполнения застройщиком его обязанностей.

Хотя эти меры прямо и не связаны с гражданско-правовыми отношениями между застройщиком и участником долевого строительства, но они оказывают влияние на поведение указанных лиц. Речь идет об установлении дифференцированных ставок уплаты земельного налога за использование земельных участков, приобретенных для жилищного строительства.

К числу обязанностей застройщика относится и обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: — безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; — соразмерного уменьшения цены договора; — возмещения своих расходов на устранение недостатков. При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами.

В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора > г* «.» о следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику.

В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. , Как и всякий иной объект недвижимости, объект долевого строительства не может быть передан приобретателю путем вручения. Поэтому в п. 1 ст.

8 Закона об участии в долевом строительстве установлено то же правило, которое предусмотрено в п. 1 ст. 556 ГК РФ: передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Данный закон не устанавливает каких-либо особых требований к документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства от продавца к покупателю. Таким образом, можно сделать вывод о том, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства оформляются в про стой письменной форме. Текст документа составляется самими сторонами. Каких-либо требований об удостоверении документа в законодательстве не содержится.

Передаточному акту или иному документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства, придается доказательственное значение: он удостоверяет факт передачи имущества. В материально-правовом смысле это означает, что обязательство застройщика перед участником долевого строительства считается исполненным в момент подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором.

Обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (например, многоквартирного дома) лежит на застройщике. При этом застройщик обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее, чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

При этом подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не означает перехода права собственности к участнику долевого строительства. Переход права соб- ‘ ственности в соответствии со ст. 223 ГК РФ осуществляется в момент государственной регистрации.

В то же время разрешение на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию необходимо рассматривать в качестве специального основания для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости. Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Понятие выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию содержится в Градостроительном кодексе РФ. Согласно ст. 55 упомянутого кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительно му плану земельного участка и проектной документации.

Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, является тот орган, который выдал разрешение на строительство. Таким органом может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не предусмотрен, то участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Вместе с тем в законе не установлены сроки, в течение которых участник долевого участия обязан завершить принятие объекта недвижимости. Кроме того, отсутствуют санкции для тех случаев, когда дольщик недобросовестно отказывается от принятия объекта недвижимости либо затягивает процедуру принятия.

Очевидно, что в законодательстве следовало бы урегулировать последствия недобросовестного поведения участника при принятии объекта недвижимости, особенно для тех случаев, когда застройщик несет убытки вследствие такого поведения. Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования.

Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия Закона об участии в долевом строительстве на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости.

Кроме того, в Законе об участии в долевом строительстве не установлены последствия нарушения застройщиком указанной нормы. Представляется, что такие последствия могут иметь административно-правовой характер и выражаться в лишении застройщика лицензии на осуществление деятельности.

Кроме того, не исключена квалификация соответствующих действий и как нарушающих уголовный закон, поскольку подобного рода действия содержат в себе признаки мошенничества. В отношениях между застройщиком и дольщиком более слабой стороной является дольщик.

В связи с этим законодатель предусмотрел довольно широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе участника долевого строительства. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: — неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок; — прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; — существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта Недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существен. ного изменения размера объекта долевого строительства; * — изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; — в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; — существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; — в иных предусмотренных договором случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие.

Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер. Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору необходимо рассматривать в качестве юридического факта, который приводит к расторжению договора долевого участия в строительстве.

Это, в свою очередь, ведет к определенным последствиям расторжения договора — возврат переданных сумм, взыскание неустойки и пр. Как уже подчеркивалось, перечень оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе участника долевого строительства довольно широк.

В Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается процедура одностороннего расторжения договора. Исходя из буквального толкования закона, можно прийти к выводу, что обращение в судебные органы с иском о расторжении договора долевого участия в строительстве не требуется.

Для расторжения договора достаточно простого заявления дольщика, которое по своей правовой сути будет представлять собой одностороннеобязывающую сделку. Вместе с тем, если застройщик будет возражать против такого расторжения, то дольщику неизбежно придется обратиться в суд с соответствующим исковым требованием.

Кроме того, застройщик вправе оспорить в судебном порядке односторонний отказ участника от исполнения договора. Если участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права не предусмотрено.

В связи с этим сразу же после принятия Закона об участии в долевом строительстве был разработан законопроект о внесении изменений в этот закон, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия460. Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.

Требует комментариев и право участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Понятие «существенное нарушение» является оценочной категорией.

Закон об участии в долевом строительстве не дает определения «существенности» нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Ориентиром для определения того, насколько нарушение является существенным, может выступить Закон о защите прав потребителей.

В соответствии с упомянутым законом, под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Очевидно, что на формирование практики по оценке «существенности» нарушений требований к качеству в области строительства объектов недвижимости уйдет длительное время.

По всей видимости, такая практика будет ориентироваться на оценку нарушений с точки зрения строительных норм и правил, которые утверждаются Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ, СниПы). В то же время, при оценке нарушений требований к качеству, как представляется, применимо правило, предусмотренное в п. 2 ст.

754 ГК РФ: подрядчик (в нашем случае — застройщик) не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей надень исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Исполнение обязательства представляет собой способ прекращения обязательства, состоящий в совершении обязанным лицом действий, предусмотренных договором.

Поскольку договор участия в долевом строительстве является двустороннеобязывающим договором, то обязанности по исполне нию договора лежат как на застройщике, так и на участнике (дольщике). Обязанностью застройщика является в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Обязанностью участника является принятие объекта недвижимости и его оплата в соответствии с условиями договора. Моментом исполнения обязательства застройщиком считается момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства.

Следует иметь в виду, что указанная норма представляет собой законодательную презумпцию, согласно которой обязательство по передаче объекта недвижимости считается исполненным при условии формального подписания акта об исполнении. В то же время эта презумпция опровержима, в случае, если участник (дольщик) докажет, что, несмотря на подписание акта о передаче объекта недвижимости, в действительности передача возведенного объекта недвижимости не состоялась и, следовательно, отсутствуют основания считать обязательство исполненным.

В этой ситуации участник вправе требовать реального исполнения договора, то есть передачи объекта недвижимости, построенного с привлечением денежных средств участника. Участник долевого строительства считается исполнившим свои обязательства с момента уплаты в полном объеме денежных средств.

Такое обязательство должно быть исполнено в соответствии с договором участия в долевом строительстве и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Если участник (долыцик) отказывается подписать акт о передаче ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, то есть передачу объекта недвижимости.

При условии, что участник неправомерно отказался от подписания передаточного документа, он считается просрочившим кредитором, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Допустимо досрочное исполнение обязательств как застройщиком, так и участником.

В то же время, если участниками договора долевого строительства являются предприниматели, то досрочное исполнение обязательств допустимо только в тех случаях, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами, условиями обязательства, или вытекает из обычаев делового оборота либо существа обязательства. В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства (например, участник не оплачивает стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества), другая сторона имеет право приостановить исполнение обязательства (застройщик вправе не передавать возведенный объект недвижимости).

Более того, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением контрагентом своих обязательств по договору. Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

Уступка прав требования (цессия) является актом передачи (уступки) права на основании закона или договора, заключенного прежним кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием), и приводит к замене кредитора в обязательстве. Общие положения об уступке права содержатся в § 1 гл. 24 ГК РФ, который именуется «Переход прав кредитора к другому лицу».

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления Цессии.

Уступка * прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение комментируемой нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства. Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Источник: lib.sale