Что такое воссоздание в строительстве

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, что такое реконструкция здания, чем она отличается от капитального ремонта и какие требования установлены к ее проведению.

Реконструкция здания – это изменение параметров здания и его частей (количества этажей, площади, высоты) в том числе надстройка, перестройка, расширение здания, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Капитальный ремонт здания – это замена и (или) восстановление строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения здания или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Восстановление кирпичного недостроя. Личный опыт // FORUMHOUSE

Исходя из названных определений указанных в ст. 1 ГрК РФ, реконструкция от капитального ремонта отличается характером проводимых работ.

При реконструкции здание может перестраиваться, может изменяться его количество этажей, изменяться несущие конструкции.

А при капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление строительных конструкций, кроме несущих. Меняется система инженерно-технического обеспечения, например проводка здания, трубы. Меняются какие-то выпавшие кирпичи и т.д.

Кроме этого, для реконструкции здания необходимо получить разрешение на строительство, а после, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). А для капитального ремонта такие разрешения получать не нужно.

Реконструкция здания проводится в следующем порядке.

-Получение градостроительного плана земельного участка. Он необходим для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Собственник земельного участка получает его в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, или через МФЦ. Выдается градостроительный план земельного участка бесплатно, в течении 14 рабочих дней от даты поступления заявления. Использовать его можно в течении трех лет со дня выдачи (ч. 6, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Обращаю внимание на требования к формам документов, необходимых для осуществления строительного гос надзора. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107. Я их брал, на сайте Техэксперт.

-Следующим действием необходимо подготовить проектную документацию во исполнение требований ч. 2 ст. 48 ГрК РФ.

Для этого, Вам необходимо заключить договор подряда с организацией или индивидуальным предпринимателем, которые должны быть членами саморегулируемой организации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ).

Исполнитель должен быть в базе Ростехнадзора.

Стройки Донбасса – под особым контролем

Для подготовки проектной документации Вам нужно передать организации или ИП (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ).

-Градостроительный план земельного участка;

-Результаты инженерных изысканий. Или они могут их провести.

-Технические условия (если эксплуатация здания невозможна без подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

После подготовки проектной документации необходимо получить положительное экспертное заключение, если это необходимо (ч. 1 ст. 49 ГрК РФ).

Государственную экспертизу проектной документации проводят Минстрой России и подведомственные ему учреждения, или органы субъектов РФ по месту нахождения земельного участка, в определённых случаях Вы можете направить документы и на негосударственную экспертизу. Этот вопрос полностью разъясняется в ст. 49 ГрК РФ.

Негосударственную экспертизу проводят организации, аккредитованные на ее проведение. Требования к ним установлены (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 ГрК РФ).

Они обязательно должны быть в базе Росаккредитации.

Ссылка на сайт Росаккредитации прилагаю.

Срок проведения экспертизы не должен превышать 42 дня и может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней.

После экспертизы Вам должны выдать положительное или отрицательное заключение, которое включается в Единый государственный реестр заключений.

Ссылку также прилагаю https://egrz.ru/organisation/reestr/latest

Следующим действием необходимо получить разрешение на строительство при реконструкции здания.

И как я уже говорил, получить разрешение на строительство нужно обязательно перед тем, как Вы к строительству приступите.

Если в названии организации застройщика содержатся слова «Специализированный застройщик», то они могут подать заявление через единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Все остальные подают заявление муниципалам, или через МФЦ.

К такому заявлению приобщаются все подготовленные Вами документы.

Если нет оснований для отказа в выдаче, разрешение на строительство выдается в течении пяти рабочих дней со дня получения заявления, бесплатно (ч. 10, 11, 15 ст. 51 ГрК РФ).

Получив разрешение на строительство, можно начинать работы по реконструкции здания.

Для чего необходимо, заключить договор строй подряда с организацией или ИП требования к которым установлены ст. 52 ГрК РФ.

Провести самостоятельные работы по реконструкции здания вы можете сами, если являетесь членом саморегулируемой организации.

Организации или ИП, с которыми Вы заключите договор необходимо передать все названные выше документы.

Кроме этого, если проводилась экспертиза, необходимо направить в Стройнадзор извещение о начале работ и необходимые документы. Если это сделано не будет, то Вас оштрафуют по составу административного правонарушения предусмотренного ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ). Для организации размер штрафа составляет от 100 тыс. до 300 тыс. руб.

Завершив реконструкцию здания в полном объеме, необходимо провести кадастровые работы и подготовить документы для ввода объекта в эксплуатацию.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности) который составит технический план.

Перечень документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию указан в одном месте, а именно в части 3 ст. 55 ГрК РФ.

Указанные документы подаются вместе с заявлением в орган, выдавший разрешение на строительство.

В течении пяти рабочих дней со дня получения документов, орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать разрешение, или отказать на его ввод в эксплуатацию.

В соответствии со сведениями, указанными в разрешении на строительство и технического плана здания, вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

С заявлением в Росреестр, о внесении изменений в ЕГРН должен обращаться орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию.

При невыполнении этой обязанности, в Росреестр может обратиться собственник реконструированного здания.

Надеюсь, что статья была Вам полезной. Более подробно данную тему можно узнать на моем канале Ютуб «Честный юрист».

Источник: www.9111.ru

Реставрация — это что такое? Виды реставрации

Реставрация – это вовсе не скучно, как может показаться на первый взгляд! Она представляет собой интересную, увлекательную, благородную и невероятно полезную сферу человеческой деятельности.

Итак, что такое реставрация? Какие ее виды существуют? И каково значение слова «реставрация»? Попробуем ответить на все эти вопросы в нашей статье.

Реставрация: значение и происхождение слова

У любого термина есть свое происхождение. Итак, что же такое реставрация? Слово это происходит от латинского restauratio, что значит «восстанавливать», «воссоздавать». В самом широком смысле это процесс восстановления чего-либо в его прежнем, исходном облике. Возрождение, воссоздание, восстановление, реконструкция – все эти слова так или иначе являются синонимами термина «реставрация».

Определение этого понятия в более узком значении немного иное. В частности когда речь идет о восстановлении культурного наследия. В этом случае реставрация – это комплекс специфических мероприятий, направленных на укрепление памятников человеческой культуры, их сохранение, восстановление утраченных или же поврежденных элементов. Речь идет не только об архитектурных сооружениях. Под этим понятием подразумевается также восстановление произведений изобразительного искусства, археологических артефактов и т. п.

Первые сведения о реставрационных работах датируются эпохой Средневековья. А в середине XVII века в Европе начинают создаваться серьезные школы профессиональной архитектурной реставрации.

Что можно отреставрировать?

Реставрировать можно много чего: мебель, старинные здания, мосты, картины, скульптуры, автомобили, мотоциклы, фотографии… Занятие это не такое рутинное и скучное, как может показаться на первый взгляд. Например, реставрация своими руками мебели – это не столько работа, сколько настоящее искусство, волшебство! Ведь мастер, занимающийся этим делом, возвращает новую жизнь тем предметам интерьера, которые другие уже давно бы выбросили на свалку.

Существует и такое понятие, как «реставрация зубов». Это процесс восстановления их формы и функций при повреждении. Интересным и довольно востребованным занятием является реставрация фотографий. Она предполагает удаление пятен, трещин и заломов на старых снимках. Существуют также технологии, позволяющие восстанавливать порванные фотографии.

В некоторых гуманитарных науках тоже употребляется слово «реставрация». Определение по истории, например, у данного термина следующее: это восстановление рухнувшего политического строя или режима в определенном государстве. В национальной истории Франции даже выделяют отдельный период – эпоху Реставрации (конец XVIII – начало XIX века).

Памятники архитектуры и важность их сохранения

Архитектурными памятниками называют недвижимые объекты материального или духовного творчества человека. Ими могут быть как отдельные здания (церкви, костелы, дворцы, замки), так и их комплексы (улицы, площади или целые поселения). При этом любой такой объект должен иметь определенную ценность: историческую, градостроительную или художественную.

Памятники архитектуры являются частью культурного наследия общемировой цивилизации. Кроме того, они дают нам информацию об особенностях и ценностях той или иной исторической эпохи. Именно поэтому сохранение памятников старины – это очень важная задача современного общества. И к ее выполнению следует подходить комплексно, грамотно и со всей ответственностью.

Кстати, реставрация – это далеко не всегда удел опытных профессионалов и узких специалистов в этой области. Например, французская компания Rempart предлагает на волонтерских началах заняться этим интересным делом обычным людям и студентам. Чтобы поучаствовать в одном из их проектов, человеку достаточно оставить заявку и заполнить соответствующую анкету.

Архитектурная реставрация: особенности и принципы

Здания разрушаются вследствие непродуманных и безответственных действий человека, из-за вредных условий окружающей среды или же просто со временем.

Согласно действующему российскому законодательству, к реставрации относят обширный комплекс исследовательских, проектных, ремонтных и инженерных мероприятий, которые производятся на недвижимых памятниках истории, культуры и архитектуры.

В ходе традиционной реставрации, как правило, осуществляется:

• укрепление фундамента, а также каркаса здания с применением различных средств;
• выявление и ликвидация дефектов в конструкции сооружения;
• восстановление отдельных архитектурных элементов памятника (например, настенной лепнины).

Реставрация любого архитектурного или культурного памятника происходит согласно принципам историзма, целесообразности, научности и минимизации вмешательства команды реставраторов в исходный исторический материал.

Как реставрируют исторические здания?

Процесс реставрации того или иного объекта включает в себя несколько последовательных этапов. Начинается он с комплексного и всестороннего исследования памятника, которое предусматривает как внешний осмотр здания, так и тщательное изучение разнообразных архивных материалов. Также очень важно вести постоянный мониторинг сооружения, дабы вовремя выявлять все его «болезни» и повреждения.

Следующий этап реставрационных работ – это проектирование. На основе результатов комплексного исследования памятника составляется детальный эскизный проект его реставрации. В дальнейшем он рассматривается и утверждается (либо не утверждается) соответствующей комиссией.

Реставрационные мероприятия в обязательном порядке сопровождаются подробной фотофиксацией всех проводимых работ. Причем главный архитектор вправе в любой момент остановить работы, обнаружив те или иные ошибки в проекте.

В современной реставрации применяется ряд специальных материалов и красок. Среди них левкас (особая разновидность грунта), скипидар, шеллак (природная смола), пастель, сусальное золото, диметилформамид, клеи животного происхождения и т. д.

Виды реставрационных работ

На практике существует несколько разновидностей реставрационных работ в зависимости от конечной цели данного мероприятия. Такой целью может быть либо восстановление отдельных утраченных элементов здания, либо устранение дефектов конструкции (трещин, сколов, разломов и т. п.), либо улучшение внешнего вида памятника.

Исходя из этого реставрация может быть коммерческой или музейно-научной. В первом случае целью проводимых работ является полное восстановление функциональности здания, а во втором – лишь его консервация, сохранение.

Реставрация также бывает:

• целостная;
• фрагментарная.

Здесь все вполне очевидно. Целостная реставрация заключается в полном восстановлении исходных особенностей и функций того или иного здания. Работы в этом случае наиболее сложные в техническом плане. Фрагментарная (или частичная) реставрация сводится к ремонту лишь одного из элементов конструкции здания. Например, это может быть очистка главного фасада от различных сторонних наслоений.

Что такое раскрытие, консервация и реконструкция?

Реставрация – это некое обобщенное понятие, объединяющие в себе несколько отличающихся друг от друга по содержанию работ: раскрытие, консервацию, ремонт и реконструкцию. Все они могут быть либо этапами единого реставрационного процесса, либо самостоятельными мероприятиями. Давайте в общих чертах познакомимся с сущностью и особенностями этих работ.

Раскрытие – это разновидность реставрационно-восстановительных работ, которая более характерна для предметов и памятников искусства. Суть его заключается в том, чтобы избавить тот или иной культурный памятник от наслоений более позднего возраста. То есть раскрыть, «докопаться» до его первоначального вида. В качестве примера можно привести раскрытие старинных фресок Спасо-Преображенского храма в белорусском городе Полоцке. В 2015 году, чтобы «освободить» живопись XII века, реставраторам пришлось снять два более поздних слоя XIX столетия.

Консервация – это комплекс мероприятий, направленных на приостановление процесса разрушения конкретного памятника. К ним относятся очистка, дезинфекция, гидрофобизация, укрепление стен и сводов и т. п. Под реставрационным ремонтом подразумевают комплекс работ, направленных на устранение износа сооружения и восстановление первоначального декоративного облика его фасадов.

Реконструкция – самый сложный и ответственный вид реставрационный работ. Это коренная перестройка здания с полной или же частичной перепланировкой помещений внутри него.

Реставрация «до» и «после»: несколько удачных примеров

Сохранением старинных сооружений и архитектурных комплексов в Европе начали активно заниматься лишь в XVIII веке. Сегодня реставрационные работы во многих европейских государствах ведутся с использованием новейших технологий и привлечением высококвалифицированных специалистов. Давайте рассмотрим несколько удачных примеров восстановления исторических зданий.

На фотографиях ниже замок Пьерфон во Франции до и после реставрации. Из руин его восстановили еще в конце XIX века по распоряжению Наполеона III.

Петергофский дворец – еще один пример превосходной реставрации. Ансамбль был разрушен в годы Второй мировой войны.

Знаменитая Фрауэнкирхе в Дрездене тоже была разрушена войной. Ее восстановили практически с нуля в начале 2000-х.

Как спасают памятники архитектуры в развитых странах Европы?

Очевидно, что реставрация старинных зданий – удовольствие не из дешевых. В нашей стране охрана архитектурных памятников зачастую уходит на второй, а то и на третий план. Но в некоторых европейских странах все по-другому. Наиболее трепетно за своим архитектурным и историческим наследием следят в Германии, Италии, Франции, а также Чехии.

Например, немецкое законодательство предусматривает огромные штрафы за повреждение или незаконную реконструкцию памятников национального зодчества (от 50 тысяч до 1 миллиона евро). Не менее жесткие правила и в Чехии. К примеру, если в старинном особняке находятся ценные предметы искусства, то его владелец будет обязан даже соблюдать определенный температурный режим в своем доме.

А вот Франция, дабы спасти свои многочисленные архитектурные памятники, продает их в частные руки. Кроме этого, французы активно привлекают к восстановлению своего культурного наследия волонтеров со всего мира.

Источник: www.syl.ru

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]

Глава 1. Сущность реставрации и реконструкции объектов недвижимости

1.1. Термины и определения

Реставрация – это сложный, комплексный вид строительных работ, объектом которых являются памятники культурного наследия, от реставрации живописи до ремонта фасадов. Основная цель реставрации – продление жизни памятника. Она обычно включает в себя элементы и ремонта, и консервации.

Ремонт памятника – это периодически проводимые работы по его поддержанию, осуществляемые обычными строительными методами. При этом, как правило, основная структура памятника затрагивается в минимальной степени. Главные виды ремонтных работ – смена и окраска кровель, восполнение утрат штукатурки, возобновление покраски стен и т. д.

Консервация – это работы по сохранению памятника, требующие принятия специальных мер, не входящих в обычную ремонтную практику. Консервация необходима тогда, когда памятник по каким-либо причинам оказывается в неудовлетворительном состоянии.

Различают два типа консервации:

– мероприятия по временной защите зданий, которым угрожает быстрое разрушение: установка подпорок, устройство навесов и т. д.;

– сложные работы по укреплению и защите памятников, разрушенных под влиянием длительно действующих факторов (например, укрепление оснований и фундаментов, усиление основных несущих конструкций, устранение деформаций, мероприятия по борьбе с влажностью, биологическая защита).

Консервация не инженерная задача, ей должны предшествовать не только инженерно-технические, но и очень серьезные архитектурные исследования. Архитектору-реставратору принадлежит основная координирующая роль, как при выработке программы консервации, так и при ее практическом проведении. Но наряду с этим важным компонентом реставрации становится и изменение существующего вида памятника для более полного раскрытия его художественных качеств, что позволяет яснее подчеркнуть его общественную ценность и тем самым способствовать созданию условий для его длительной жизни.

Случаи реставрации столь же различны, как различны и сами памятники. Однако для подавляющего большинства реставрации характерны отсутствие стремления к стилистическому единству, признание ценности многих из позднейших наслоений, ограничение восстановления элементами, форма которых может быть безупречно документирована. Реставрация такого типа, отвечающая современным теоретическим взглядам, получила название фрагментарной. Фрагментарная реставрация представляет собой как бы частичное расширение сферы консервации, и между ними не всегда легко провести четкую границу.

Целостная реставрация отличается от фрагментарной, прежде всего не масштабами работ, а основной целью – обязательным возвратом к прежнему состоянию памятника во всей полноте. Бесспорна правомерность целостной реставрации для памятников, получивших разрушения и утраты уже в наше время. Тогда реставрация ориентируется на воссоздание не предполагаемого первоначального вида, а того композиционно-завершенного архитектурного облика, который существовал ко времени разрушения и мог включать целый ряд позднейших наслоений. Целостная реставрация произведения искусства в тех немногих случаях, когда она может быть признана правомерной, мотивируется преимущественно не необходимостью воссоздания древнего облика памятника как такового, а решением более широкой задачи, так как целостная реставрация подчинена реставрации или реконструкции всего архитектурного комплекса. Как правило, задача целостного восстановления может быть достигнута за счет привлечения как прямых, так и косвенных данных.

Реставрация состоит из двух операций:

– раскрытие памятника путем удаления поздних искажающих его элементов;

– восстановление утраченных элементов.

Раскрытие возможно только тогда, когда удаляемые части не представляют интереса ни с художественной, ни с исторической стороны, либо представляют весьма ограниченный интерес, несовместимый с ценностью раскрываемого подлинника. Это признается при открытом коллегиальном обсуждении с участием авторитетных специалистов.

В простейших случаях реставрация может вообще свестись к одному раскрытию (например, фрагментарное удаление штукатурки на фасаде Софийского собора в Киеве).

Но, как правило, реставрация – это сложное сочетание раскрытия и дополнений. Реставрация памятника обязательно должна опираться на многосторонние комплексные исследования (историко-библиографические и историко-архивные изыскания).

Объект реставрационного исследования – это всегда памятник культурного (архитектурного) наследия, а не только его части, признанные заведомо ценными.

Система ценностей культурного (архитектурного) наследия:

Основными методами реставрации являются ступенчатая система методологии реставрационно-реконструкционного процесса и научно-исследовательское проектирование.

Рассмотрим технологию реставрационных работ на примере реставрации фасада здания. Важной составляющей системы реставрации фасада здания является ее технологическая программа, которая включает используемые в ней материалы и базируется на доскональном обследовании состояния фасада, с выявлением имеющихся разрушений и вызвавших их причин, определением исторически достоверных материалов и конструкций, исследованием всех предыдущих ремонтов.

Разработка технологической программы включает в себя обоснованный подбор целостной системы реставрационных материалов и методов их применения. При этом следует решать не только защитные и декоративные задачи – необходимо обеспечивать историческую достоверность материалов и предусмотреть наименьшую степень вмешательства в реставрируемый объект.

К сожалению, на практике реставрация очень часто оказывается похожа на подлинную лишь названием. Есть немало примеров, когда памятники архитектуры превращаются в копии самих себя: например, сносятся исторические штукатурные слои, произвольно заменяются исконные материалы на новые, «прогрессивные», фасады окрашиваются пригодными лишь для бетонных поверхностей «плиолитом» или ему подобной синтетикой. Это приводит к медленному но глубокому разрушению фасада.

Чаще всего это происходит из-за низкого профессионализма исполнителей, которые не видят разницы между понятиями «ремонт» и «реставрация». Это одна сторона медали, с другой стороны, работа с настоящими реставрационными материалами требуют серьезной подготовки специалистов-реставраторов, а также строгого использования регламентированных приемов работ. В развитых странах, например в Италии, федеральный закон предписывает производить реставрацию исключительно минеральными составами. В Германии исторические объекты защищены нормами WTA. В нашей стране такие нормативны, которые регламентировали бы технологические процессы реставрационных работ, отсутствуют и в большей степени зависят от профессионализма и четкости работы исполнителей.

Еще раз отметим, что при реставрации фасадов имеет место применение силикатных окрасочных материалов, не отвечающих реставрационным требованиям. В них присутствуют акрилаты сверх допустимых по европейским нормам 5% (по данным анализа – более 10 бутилакрилата состиролом). Кроме того, часть используемых в красках пигментов – органические (непригодные для фасадных работ).

Свойства материалов из-за указанных отклонений от требований изменились: цена понизилась, работа с ними перестала требовать специальных навыков, а получение желаемого цвета не ограниченное минеральными пигментами, упростилось. Но изменились и столь важные для жизни фасада свойства: паропроницаемость упала, светостойкость снизилась, материалы перестали быть силикатными, то есть минеральными.

На сегодняшний день на рынке реставрационных работ широко применяется технология реставрации фасадов, разработанная совместно с итальянскими специалистами и базирующаяся на материалах «SADOLIN» итальянского производства, которые помимо надежности обладают декоративными свойствами. Эту технологию используют реставрационные фирмы «КАСТ», «Горьков и Горьков», «Красный город», ООО «Лира» и др.

Необходимо отметить, что зачастую восстановление современных зданий и сооружений нельзя называть реставрацией, это скорее реконструкция или капитальный ремонт.

В ХХ в. Реставрационная школа в Ленинграде воспитывала молодых специалистов, разрабатывала технологии и методики, которые использовались во всех уголках бывшего Советского Союза. В тот период сохранение памятников исторического и культурного наследия Ленинграда имело большое значение в связи с государственной политикой.

Так, в мае 1946 г. появилось производственно-строительное объединение «Реставратор», его мастера были призваны возродить Ленинград, поднять его из руин и вернуть городу былую красоту. Объединение «Реставратор» было уникальным государственным предприятием, выполняющим весь комплекс работ: от создания проектов до выполнения всех видов реставрационных работ, от подготовки специалистов до разработки научных методик.

В производственно-строительное объединение входили: несколько профильных реставрационных мастерских, институт «Ленпроектреставрация», реставрационное училище, лаборатория, архив. Реставрационные работы велись специалистами трех крупных мастерских; центральная находилась в Ленинграде, две других в Петергофе и Пушкине.

В конце 1980-х гг. была создана и четвертая – общестроительная мастерская, которая впоследствии специализировалась только на реставрационных работах. Мастерские в свою очередь, делились на многочисленные участки. Количество специалистов, работающих в объединении «Реставратор», приближалось к двум тысячам.

Кадры для производственно-строительного объединения готовились в профильных учебных заведениях. Большинство специалистов начинало свой трудовой путь в качестве учеников, работавших под руководством опытных реставраторов в производственно-строительном объединении. На протяжении многих лет ПСО «Реставратор» было единственным реставрационным объединением, специалисты которого выполняли все виды реставрационных работ не только в Ленинграде, но и по всему Советскому Союзу.

Изменилась политическая ситуация, а изменение социально-экономической обстановки в 1990-х гг. привело к упразднению многих государственных институтов, в том числе и реставрационной отрасли. Финансирование объектов реставрации снизилось до критического уровня. В течение десяти лет из реставрационной отрасли ушли многие высококлассные специалисты, и, как следствие, перестала существовать система профессиональной подготовки реставраторов при производственных мастерских. В Санкт-Петербурге было расформировано крупнейшее производственно-строительное объединение «Реставратор», в результате чего образовалось несколько небольших узкоспециализированных реставрационных компаний.

После стабилизации экономической ситуации в стране государство, наконец, обратило внимание на состояние культурного наследия России. Появились федеральные программы, направленные на сохранение памятников истории и культуры.

Реконструкция. Проблема реконструкции, несмотря на всю актуальность, до настоящего времени не получила глубокого теоретического обоснования. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблемы.

Прежде чем приступить к рассмотрению сути реконструкции необходимо точно установить, что понимается под исторической реконструкцией (См. Приложение 1).

Историческая реконструкция – воссоздание целого на основе сохранившихся данных, иногда отрывочных, описывающих это целое. В качестве основных данных могут использоваться: сохранившиеся фрагменты объекта реконструкции, а также упоминания о нем в письменных источниках, в устной традиции (сказания и легенды); изображения различного рода; сохранившиеся аналогичные объекты, выполненные по той же методике и в том же стиле; современные публикации; археологические находки и музейные экспонаты. Чем больше данных сохранилось об объекте, тем выше степень достоверности реконструкции.

В чем принципиальное отличие исторического города от «неисторического», ведь каждый город имеет свою историю? Сегодня критерием является факт возникновения, то есть хронологический, определяющий характер застроек по времени их создания.

Этот подход лег в основу совместного постановления коллегии Министерства культуры РСФСР, Госстроя РФ и Президиума Совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры по утверждению списка исторических населенных мест РФ, в который включен, например, Томск, основанный в 1604 г. На его территории 43 объекта Федерального значения, 252 регионального и 1340 – муниципального значения.

Выделение государством этой группы городов и поселков из общего списка российских городов подняло их значимость в общественном сознании, а так же возложило дополнительную ответственность на местные органы власти за сохранение этих населенных пунктов. К сожалению, статус исторического города не был подкреплен дополнительными правами органов местного самоуправления, налоговыми льготами, целевыми Федеральными программами и т. д. в отношении данных городов.

В XX в. в результате неудачного проведения проектов реконструкции в Ленинграде были утрачены памятники «исторического наследия», которые в настоящее время содержатся лишь в каталогах, дающих возможность изучения памятников и получения эстетического удовольствия. К таким объектам относятся:

часть Гостиного двора на Биржевой линии, д. 1 в связи с изменением зданий Библиотеки Академии наук;

особняк Яковлевой на Московском пр., д. 10-12 в результате реконструкции Сенного рынка.

Обуховская больница (наб. р. Фонтанки, д. 106) – была надстроена и переделана в начале 1950-х гг.;

Повивальный институт по адресу наб. р. Фонтанки, д. 148 – утратил облик в результате реконструкции по проекту Д.Д. Устругова в 1910-1913 гг.;

Перинная линия на Невском пр., 33а. В 1930-е гг. все здание было реконструировано с целью дальнейшей его охраны как исторического памятника, однако в начале 1960 гг. было снесено с целью развития метрополитена;

Крестовоздвиженская община (наб. р. Фонтанки, д. 154). В настоящее время это здание имеет вид, приданный ему в 1903-1904 гг. архитектором общины Ю.Ю. Бенуа, перестроившим ампирный особняк, возведенный в начале XIX в. для крупного лесоторговца Жербина;

жилой дом на Невском пр., д. 7-9, построенный в стиле классицизма;

Троице-Сергиево подворье (наб. р. Фонтанки, д. 44);

Английское собрание (Дворцовая наб., д. 16);

Свято-Владимирская школа (Московский пр., д. 104);

Сергиевский собор (Литейный пр., д. 6);

Знаменская церковь (пл. Восстания);

При изучении исторических памятников по различным источникам следует отличать истинную информацию от недостоверной. Для этого необходимо выделять временной и кадровый резерв на поиск информации о памятниках культуры и архитектуры, проверку ее достоверности и устранение недостоверной информации

Необходим индивидуальный подход к решению вопросов реконструкции каждого отдельного памятника и каждого отдельного участка городской территории.

Повышенное внимание к градостроительному наследию означает, что надо непросто сохранять то, что есть, но изучать и стараться распознавать различные историко-культурные ценности. Невозможно сохранить и воссоздать все памятники, но можно и нужно все «раскапывать» и фиксировать, накапливая научные фонды, сохраняя информацию для потомков.

Реконструкция, представляет собой коренное переустройство, переделку с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем.

Основные задачи реконструкции:

– обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;

– предотвращение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;

– переустройство с целью частичного или полного изменения функции;

– улучшение потребительских качеств;

– повышение комфортности проживания.

Реконструкция объекта, как правило, является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванной совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города.

Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:

– усиление, частичную разборку или замену конструкций;

– надстройку (повышение этажности дома или его частей), в том числе мансарды;

– пристройку (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку);

– улучшение состояния фасадов здания;

– формирование современных интерьеров помещений.

В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта.

В процессе становления ремонтно-строительного производства как самостоятельной отрасли народного хозяйства ведется поиск путей максимального повышения эффективности реконструкции, совершенствования объемно-планировочных, архитектурно-конструктивных, организационно-технологических решений. Опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства.

Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплутационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проекта реконструкции необходимо проводить очень тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем.

Данное обследование требует выполнения правил техники безопасности. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. Наибольший объем работ по реконструкции в исторических городах приходится на жилой фонд.

Технология ремонтно-строительного производства представляет собой совокупность технологических процессов, выполняемых последовательно во времени и пространстве со строительными материалами, изделиями и конструкциями с целью превращения их в готовую продукцию строительства – здания, сооружения и их комплексы. В основе ремонтно-строительных процессов всегда лежат физические, химические процессы и их совокупности (Рис. 1.1.). Примеры реконструкции зданий приведены на Рис. 1.2. и 1.3.

По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий, причем не только архитектурных и исторических памятников, но и зданий рядовой застройки, возведенных в традиционной манере и являющихся важными элементами городской среды. За рубежом наибольший опыт реконструкции жилых зданий накоплен в Германии (на территории бывшей ГДР). Работы с самого начала не ограничивались ремонтом и реконструкцией отдельных зданий или даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки.

При комплексной реконструкции исторической городской среды необходимо рассматривать ее как инновационный процесс, включающий:

— реновацию – инновационный процесс в сфере основного капитала, при котором изменяется функциональное назначение объектов реконструкции;

— техническое перевооружение – локальную разновидность инновационного процесса реконструкции, которую осуществляют путем замены части процессов, осуществляемых в рамках отдельного объекта реконструкции;

— комплексную автоматизацию – локальную разновидность инновационного процесса, основанную на системотехническом применении новейших средств автоматизации и принципов развития «интеллектуальных» зданий;

— реконструкцию близлежащих объектов к каждому из объектов реконструкции.

При проведении реконструкции, помимо реконструкции в обычном понимании, необходимо осуществлять, так называемую, организационную реконструкцию.

Реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.

1– блок градостроительных обоснований; 2 – проект зон охраны исторической застройки; 3 – градоформирующая роль архитектурного наследия; 4 – блок анализа исходной ситуации; 5 – внешние факторы реконструкции; 6 – внутренние аспекты реконструкции; 7 – концепция реконструкции; 8 – генеральная схема реконструкции; 9 – комплексные программы осуществления реконструкции; 10 – архитектурное наследие; 11 – жилой фонд; 12 – общественные здания; 13 – транспортная сеть; 14 – инженерная инфраструктура; 15 – проект комплексной реконструкции участка; 16 – проект реконструкции отдельного объекта; 17 – блок общественного контроля; 18 – блок финансовых инвестиций.

Рис. 1.1.– Блок-схема проекта реконструкции

Рис. 1.2. – Пример реконструкции доходного дома с двумя

«черными» лестницами

а) план типового этажа до реконструкции

б) план типового этажа после реконструкции

Рис. 1.3. – Пример реконструкции доходного дома с двумя

«черными» лестницами

В последнее время в России у потребителей и у профессиональных участников рынка недвижимости все больший интерес вызывает концепция интеллектуальных зданий и сооружений (intelligent Building Systems – 1ВS), которая родилась в США в начале 1980-х гг.

Интеллектуальным является такое здание или сооружение, которое обеспечивает продуктивную и эффективную по стоимости среду за счет оптимизации 4 элементов структуры, систем, служб, управления и взаимоотношений между ними. Другими словами, интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

Становлению IBS как направления способствуют многие факторы. Во-первых, оказывают известное влияние архитектурные шедевры и замыслы прошлых столетий. Во-вторых, проявляется связь духовных начал IBS с идеями великого Ле Корбюзье в его проекте «Жилище-машина» (1923). В-третьих, констатируется некоторая обусловленность идей IBS опытом эксплуатации сооружений для экстремальных или внеземных условий жизни (подземные убежища, глубоководные аппараты, орбитальные станции). В-четвертых, достаточно наглядны используемые при проектировании IBS средства автоматизации как результаты известных достижений в микроэлектронике, связи и вычислительной технике.

Централизованное управление не отменяет существования различных эксплуатационных служб – оно позволяет снять с них часть нагрузки и оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей.

Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы с квартирных датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспетчерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома, в противном случае сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефоны.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает: управление освещением; микроклиматом; системой безопасности (видео наблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); автоматикой и бытовой техникой (ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); аудио(видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видео сигналов; лифтами; телефонизацию и доступ к сети Интернет; системы пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; системы контроля качества воды, приема эфирного и цифрового спутникового телевидения, резервного электро и водоснабжения; фасадное освещение и т. д.

Появление новых проектов IBS демонстрирует новое представление об архитектурно-строительном объекте, которое характеризуется большой технической системой со специализированными возможностями применения соответствующих подходов к проектированию при строительстве и реконструкции зданий и сооружений

С начала 1970-х гг. в Ленинграде впервые в нашей стране начали осуществлять реконструкцию жилой застройки групповым методом. В последние годы этот метод успешно применен при реконструкции ряда районов Москвы (ул. Палиха, Тихвинская, Хавско-Шаболовская, Тульская). Установлено, что групповой метод является единственно возможным при реконструкции исторического центра столицы.

Подготовлены проектные предложения и начаты работы по реконструкции таких крупных градостроительных образований в центральной части города, как Маросейка – Солянка – Яузские ворота, ул. Арбат – Пречистенка, Кузнецкий мост, ряд кварталов между Цветным бульваром и Сретенкой. Запроектировано обновление Тверской ул. и прилегающих к ней кварталов, где встраиваются новые жилые здания общей площадью 100 тыс.м 2 . Предусмотрено реконструировать жилые здания старой постройки общей площадью около 40 тыс. м 2 , сделать в них благоустроенные квартиры для посемейного заселения. В первых этажах зданий планируется разместить предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания. В процессе реконструкции предусмотрены снос ветхих и малоценных зданий и сооружений и возведение на их месте детских учреждений и предприятий бытового обслуживания, реконструкция транспортно-пешеходных и инженерных коммуникаций, благоустройство территории.

Особую группу составляет жилищный фонд первых массовых серий (ФПМС) застройки 1960-х гг. Отсутствие капитального ремонта на протяжении 40 лет привело к критическому состоянию большинства подобных зданий, а их физический износ контрастирует с современными требованиями комфортности проживания, энергосбережения, а также эстетики архитектурной среды Санкт-Петербурга.

Сходные проблемы имеют и характерные для многих периферийных районов города кварталы типовой двух-трехэтажной шлако-блочно-кирпичной застройки фонда послевоенного репарационного строительства (ФПРС) конца 1940-х гг.

Всего в городе кварталы ФПМС и ФПРС, составляя до 15% жилого фонда и обладая достаточно развитой городской инфраструктурой, имеют плотность застройки в диапазоне 3500-8000 кв. м/га, что заметно ниже современных норм.

В условиях дефицита бюджетных средств требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции ФПМС/ФПРС за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи.

Важным и даже переломным в методическом плане фактором ускорения перехода к поквартальной реконструкции стала недавно внедренная КГА и КС практика разработки корректур проектов застройки (КПрЗ) кварталов на этапе подготовки предпроектных предложений.

Если 3-5 лет назад инвестиционная привлекательность квартальных реконструкций была достаточно спорной, то теперь стала очевидна не только их социальная и градостроительная, но и экономическая эффективность, снижающая затраты буквально на всех тапах реализации проекта.

В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти поразительно быстро: уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции с одновременным оформлением прав агентств развития территорий.

Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию квартальной застройки.[2]

1.2. Комплексная реконструкция застройки города

Для определения оптимальной очередности проведения реконструкции в рамках ее комплексного осуществления необходимо провести анализ застройки и отбор опорных зданий и сооружений для проведения реконструкции центра Санкт Петербурга.

К опорным могут быть отнесены здания и сооружения:

— не нуждающиеся в реконструкции;

— не попадающие в зоны нового строительства;

— имеющие физический износ основных конструктивных элементов (фундаментов и стен), не превышающий предельно допустимый (для зданий со стенами 1 А класса капитальности – 68%, I – 65%, II – 60% и III – 50%);

— высотой более 3 этажей (около 8,5 м);

— полезная площадь которых составляет более 300 м 2 ;

— соответствующие современным санитарно-гигиеническим требованиям (инсоляция, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы).

Немаловажным критерием в определении очередности проведения реконструкции является соответствие объемно-планировочных решений здания современным требованиям. Исходя из современных условий развития территорий и реконструкции объектов целесообразно в первую очередь проводить реконструкцию объектов, находящихся в худшем техническом состоянии и имеющих значительный моральный износ. Такой подход позволит вкладывать средства в реконструкцию объектов, степень воссоздания или изменения которых является наиболее высокой и, соответственно, возврат средств гарантирован в большей степени. Объекты, которые в связи с аварийным состоянием не подлежат реконструкции следует ликвидировать и освободившийся земельный участок направить в систему градостроительного развития территорий.

Функциональное назначение объектов реконструкции необходимо изменять в соответствии с учетом избытка в районе квалифицированной рабочей силы и мест эффективного сбыта продукции, работ и услуг. В связи с этим, следует учитывать средства на выявление окружения каждого проекта реконструкции, в частности на исследование рынков труда и продукции, работ, услуг.

Наличие синергетического эффекта от реализации всех проектов позволяет отнести комплексную реконструкцию объектов городской сферы к интенсивным методам организации работы, которые обеспечат повышение экономической, коммерческой, бюджетной, социальной и экологической эффективности реконструкции при более низких значениях инвестиционных рисков при учете всех рассмотренных элементов проекта реконструкции.

Комплексная реконструкция обеспечивает:

— повышение эффективности коммерческих объектов недвижимости;

— улучшение организации туристического бизнеса;

— устойчивый экономический рост в отдельных секторах рынка недвижимости;

— интенсивный тип воспроизводства (вместо простого воспроизводства) основных фондов города;

— улучшение большинства технико-экономических показателей зданий и сооружений исторического центра.

Следовательно при проектировании комплексной реконструкции старой застройки для принятия проектного решения, соответствующего техническому состоянию здания, необходимо прогнозировать остаточный срок эксплуатации конструкций зданий, не подлежащих замене, но имеющих на время проведения реконструкции определенный физический износ, влияющий на остаточный срок службы зданий и сооружений в целом.

Здания старой постройки (в отличие от современных) имеют основные несущие конструктивные элементы с различными нормативными сроками эксплуатации (от 60 до 150 лет). Так, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия. Сегодня применяют равнопрочностные конструкции с близкими сроками эксплуатации.

В этой связи необходимо планирование средств на каждый год эксплуатации реконструированного объекта в соответствии с остаточным сроком службы его основных элементов, в том числе конструктивных и декоративных.

При проведении комплексной реконструкции необходимо в реконструкцию каждого объекта закладывать средства на благоустройство близлежащих территорий, дорог и транспортной инфраструктуры

Такой подход позволит поддерживать городскую среду в устойчивом, благоприятном с градостроительной точки зрения состоянии. Кроме того, необходимо проводить плановую реконструкцию в определенные равные промежутки времени.

При определении размера денежных средств на комплексную реконструкцию при разработке ее проектов необходимо учитывать следующие данные.

1. Способы и структура финансирования и оценка расходов. Средняя общая сумма программ комплексной реконструкции составляет около 50 млн. $. Эта смета расходов носит приближенный характер. Фактические расходы и условия финансирования, в том числе любые не льготные условия, зависят от конкретных стратегий и программ, решение об осуществлении которых принимает правительство города.

Основным сдерживающим фактором привлечения частных инвестиций для реализации проектов комплексной реконструкции застройки города является необходимость высоких предпроектных затрат. Повысить инвестиционную привлекательность проектов возможно только за счет эффективного вложения бюджетных средств в подготовку объектов, включающую:

инвентаризацию, с составлением перечня объектов, свободных от прав третьих лиц;

техническую подготовку исходных данных, разрешительной документации об объектах;

подготовку инвестиционно-тендерной документации, определение условий передачи объектов инвесторам.

При необходимости дополнительных работ по подготовке проектов, включающих снос зданий и построек, строительство и реконструкцию инженерных сетей, необходимо привлекать различные специализированные организации.

Исполнители проектов комплексной реконструкции должны иметь необходимые полномочия и инструменты для привлечения внебюджетных источников финансирования, нести ответственность за выполнение проектов в полном объеме, достижение конечных результатов и за возврат вложенных бюджетных средств, получать доходы от реализации проектов. Такая схема является достаточно эффективной и привлекательной для инвесторов, поскольку не требует длительного и практически не планируемого отвлечения оборотных средств на подготовительном этапе без получения прибыли.

2. Научно-технические средства. Специализирующимся в этой области ученым и инженерам следует сотрудничать с должностными государственными лицами, занимающимися вопросами городского и регионального планирования, с тем, чтобы передать последним базовые знания и средства, необходимые для уменьшения ущерба от стихийных бедствий, а также экологически нерационального развития.

3. Развитие человеческих ресурсов и создание потенциала. Страны с развивающейся экономикой должны реализовывать программы обучения методам строительства, обеспечивающим устойчивость зданий и сооружений к воздействию стихийных бедствий, для подрядчиков и строителей, которые осуществляют большое количество проектов реконструкции. Основное внимание следует уделять малым предприятиям, которые возводят большинство домов в развивающихся странах.

В последнее время в нашей стране широко развивается предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый, объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике это называется редевелопментом, то есть вторичной застройкой. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территории.

В процессе развития территорий участвует целый ряд физических и юридических лиц. Редевелопер – это лицо, управляющие процессом развития территорий. Наиболее близкие по смыслу понятия русского языка – градостроитель и застройщик, иногда – заказчик. В силу функциональных особенностей градостроитель часто отождествляется с городским архитектором. Он взаимодействует с другими специалистами по территориальному развитию (архитекторами, планировщиками, урбанистами, экономистами и финансистами, строителями жилых домов и общественных сооружений).

Важными участниками развития территорий являются органы власти: выборные лица – носители социального заказа со стороны населения и городская администрация, в функции которой входит весь комплекс управляющих воздействий в городе.

И, наконец, последний крупный субъект взаимоотношений – инвестор, который может быть заказчиком или посредником между девелопером и окончательным собственником объектов городской недвижимости на территории города.

Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития субъекта Федерации, города, муниципального или другого территориального образования. Стратегический план развития территорий формируется на основе выявления приоритетов социально-экономического развития территориальных образований и включает комплекс инвестиционных проектов. Стратегический план служит основой для разработки территориальной инвестиционной программы.

Конкурсный отбор проектов осуществляется на основе следующих критериев:

– приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

– окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

– финансовое положение и репутация редевелопера.

Как уже указывалось, в условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям растет стремительно с формированием агентств развития территорий. Появился новый вид предпринимательской деятельности – редевелоперский.

Примером редевелоперского предпринимательства в Санкт-Петербурге является развитие промышленных зон. Бизнес-центры «Акватория» (финансовая компания «Балтийская группа») и «Нобель» первыми реализовали ряд проектов на Выборгской набережной. За этим последовали новые проекты.

Так, компания «Бекар» получила статус агентства развития территории[3] и развивает участок площадью около 100 га, ограниченный Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Академика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Пироговской и Выборгской наб. При этом риэлтеры намерены превратить этот район в центр торговли и предпринимательства.

Завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Петербургский текстиль», завод им. Климова и другие планируется либо переместить в промышленные зоны на окраине города, либо договориться о продаже их площадей инвесторам. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнесс-клубы, торговые комплексы и т. д.

В последнее время в Санкт-Петербурге создаются новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепции должны быть отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс мероприятий, необходимых для реализации концепции, этапы и сроки их проведения, предполагаемые источники финансирования; технико-экономическое обоснование, перечень объектов недвижимости, расположенных в границах территории.

Объекты инвестирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленном законодательством, при условии соблюдения архитектурно-градостроительных требований и ограничений. Объектами инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под новое строительство; здания, сооружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно расположенные части вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного строительства.

Основными задачами агентств являются:

– активизация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости;

– стимулирование инвестиционной деятельности;

– привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

– создание новых рабочих мест;

– улучшение экологической обстановки в Санкт-Петербурге;

– повышение доходности объектов городской недвижимости.

Подготовка территории – комплекс мероприятий, проводимых агентством для привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости; включая разработку инвестиционно-тендерной документации на объекты инвестирования и, в случае необходимости, градостроительной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать: разработку предпроектной документации по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию застройки города.

[2] Ю.И. Курбатов, Л.Н. Коренная, В.В. Чесноков Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга // Дизайн и строительство. Санкт-Петербург.

2003. № 1(19).

[3] Предпринимательская организация, заключившая договор с Санкт-Петербургом в лице Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) о развитии определенной территории на основе концепции.

Источник: nedvigovka.ru

Реферат на тему: Реконструкция зданий и сооружений

Постепенное развитие строительства в мире оставляет большое количество зданий и сооружений, требующих своевременной реконструкции.

Особое место в области строительства занимает реконструкция зданий и сооружений. Реконструкция здания необходима во многих случаях, например, когда клиент хочет изменить функциональное назначение здания (реконструкция фабрик в офисные здания), или когда здание изношено или устарело, а также во многих других ситуациях, когда необходимо изменить конфигурацию и размеры здания, изменить, пристроить, пристроить здание и т.д.

Очевидно, что реконструкция зданий — это комплекс организационно-строительных мероприятий и строительно-монтажных работ, связанных с изменением функционального назначения здания, изменением количества и качества внутренних помещений, необходимостью увеличения общей площади здания и его пропускной способности и др.

Общие работы по реконструкции общественных зданий:

• Восстановление ветхих строительных конструкций;
• новые технические коммуникации — электроснабжение, водопровод, канализация, отопление;
• укрепление или замена потолков;
• ремонт помещений;
• отделочные работы.

К основным видам работ в ходе реконструкции относятся:

• Укрепление фундамента;
• Базовая конструкция;
• Ремонт слепой зоны;
• реконструкция «коробки» здания;
• Архитектурные изменения;
• Изменение количества этажей здания;
• Выполнение ремонтных работ внутри здания (полы, потолки, перегородки, лестницы, двери, окна и т.д.);
• Выполнение дополнительной изоляции полов, кровли, обшивка здания различными материалами (облицовочная плитка, рейка, сайдинг, натуральный камень и т.д.);
• Производство каминов, печей, монтаж и ремонт технического оборудования.

Часто здание также нуждается в модернизации. Под модернизацией понимаются такие капитальные ремонты или реконструкции, которые превращают здание в сооружение, отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации.

Модернизация здания максимально приближает план этажа к требованиям функционального комфорта. Техническое оборудование будет усовершенствовано и оснащено современными системами и установками.

Принципы модернизации здания зависят от характеристик здания, которые включены в проект, и подчинены выбранной стратегии.

Особенности реконструкции и модернизации общественных зданий

Мир имеет большой опыт реконструкции различных типов общественных зданий и адаптации их к новым общественным функциям. Как правило, эти здания были построены с огромным запасом прочности, и их физический износ в процессе реконструкции успешно снижается. И устаревание компенсируется новой социальной функцией.

• Например, устаревшее здание вокзала (которое не соответствует современным транспортным технологиям и плохо расположено в городской структуре) после реконструкции превращается в красивый музейный комплекс. Практически все европейские столицы имеют опыт подобной реконструкции.

Когда мы начинаем реконструкцию общественного здания, мы должны сначала определить новую функцию здания, к которой «привязаны» размеры главного и вспомогательного помещений. В России мы накопили большой опыт в строительстве на месте дворцов театров, библиотек, музеев, школ, вузов, больниц и санаториев. Общественные здания всегда определяли облик города, его силуэт.

Так получилось, что в городах России, пострадавших от Второй мировой войны, в послевоенных исторических центрах в основном восстанавливались именно эти здания, а разрушенные исторические малоэтажные здания постепенно заменялись типовой застройкой. Поэтому задача реконструкции общественных зданий во много раз усложняется, когда речь заходит об организации органического соединения столь разнообразных объектов.

Процесс обследования общественных зданий иногда намного проще, чем для жилого здания, так как устаревшая функция освобождает внутреннее пространство. В то же время, структура общественного здания обычно более сложна, чем структура жилого дома. Отдельной темой является регистрация технического состояния и планирование мер по обновлению (укреплению) крупных конструкций пола и крыши.

Опыт проектирования реконструкции городов показывает, что большинство реконструируемых зданий такого типа расположены в районах старых зданий. Основной причиной их реконструкции часто является высокая степень износа, что делает необходимым проведение восстановительных мероприятий, даже если физическое состояние здания все еще имеет достаточный запас прочности.

Старые районы часто являются районами со специальной структурой населения; число детей на тысячу жителей здесь обычно меньше, чем в среднем по городу. Поэтому некоторые из школ могут быть перераспределены для других целей, а существующие образовательные здания, возможно, придется расширить путем переоборудования по мере изменения требований к этим зданиям (гимназии, плавательные бассейны, лингафонные лаборатории, промышленные учебные мастерские, компьютерные классы и т.д.).

Наиболее распространенным методом является расширение образовательных зданий путем добавления нового здания. В этом случае должна быть решена задача планирования теплоизоляции и обустройства независимых входов.

Несоответствие ряда зданий медицинских учреждений современным требованиям серьезно затрудняет их оснащение новейшим оборудованием и, как следствие, внедрение новейших технологий в процесс лечения. Существующие медицинские комплексы могут быть расширены за счет строительства новых зданий, присоединения соседних реконструированных зданий или строительства над существующими зданиями.

При реконструкции медицинских учреждений часто используется метод соединения различных зданий в единую систему с помощью галерей и подземных переходов. Рекомендуется размещать рекреационные объекты в прикрепленных эркерах, которые обеспечивают хороший солнечный свет.

Для детских садов рекомендуется размещать их в отдельных малоэтажных зданиях, особенно если помещения хорошо изолированы и примыкают к открытой площадке. Их размещение на нижних этажах реконструируемых жилых домов связано со значительными трудностями, так как трудно решить проблему организации территории для детских прогулок. Также, как правило, деконструкция зданий не может обеспечить необходимый размер такой площади.

Одним из решений может быть размещение дошкольных учреждений в зданиях, расположенных в непосредственной близости от садов, общественных мест и бульваров. Из соображений пожарной безопасности невозможно разместить детские сады выше второго этажа, в то время как только нижние этажи многоэтажных зданий находятся в относительно худших санитарно-гигиенических условиях.

Конструкция встроенных детских садов жестко определяется строительными параметрами, поэтому неизбежны некоторые отклонения от стандартных требований (увеличение или уменьшение площади некоторых помещений, ориентация некоторых спален на неблагоприятную сторону или использование лестниц, обслуживающих жилую часть здания в качестве запасных выходов). Все отклонения должны быть одобрены Управлением здравоохранения и противопожарной защиты.

Преобразование зданий различного назначения в коммерческие помещения является широко распространенной формой коммерческого развития во всем мире. Причина этого явления очень проста — высокая экономическая эффективность капитальных вложений (на которые, по зарубежным данным, приходится около 50% стоимости новостроек в соответствующей отрасли). Торговая сеть, существовавшая в России в начале 1990-х годов, в большинстве случаев не соответствовала требованиям градостроительства и современным технологиям оказания торговых услуг.

Крайне неравномерное распределение и, прежде всего, явная нехватка торговых площадей на душу населения не отвечали быстро меняющимся требованиям общества. В стране сформировалась сеть оптовых рынков мелкорозничной торговли, торговые площади расширились и вышли на мировой уровень.

Обобщая опыт реструктуризации зданий для различных целей, можно выделить следующие тенденции:

• обустройство встроенных и застроенных помещений;
• преобразование (использование гибкого планирования) торговых площадей.

Следует отметить, что, например, в Западной Европе значительную роль в обеспечении населения товарами для ежедневных и эпизодических нужд играют мелкие предприятия розничной торговли. В Германии магазины с торговой площадью менее 50 м занимают около 35% всей территории страны и генерируют около 30% от общего оборота. Часто они располагаются в подвалах старых зданий. Эти торговые заведения охватывают относительно однородную сеть всей городской территории, тогда как специализированные (бутики, магазины и т.д.) находятся в основном в центрах жилых районов, в местах сосредоточения исторических памятников и в центрах небольших населенных пунктов.

В России (как и везде) организация магазинов на первых этажах жилых домов решает проблему создания новых торговых площадей, в то же время создает множество проблем, связанных с комплексным решением архитектурного облика города, санитарных и других вопросов (организация входов, разгрузка поступающих товаров, функциональное зонирование и т.д.).

Ограниченная площадь, приобретаемая или арендуемая владельцами торгового объекта, создает значительные планировочные и технологические сложности (начиная с возможности технического оснащения необходимых торговых объектов и заканчивая архитектурно-художественным решением фасада встраиваемого объекта).

Условия для реконструкции и модернизации общественного здания

Архитектурное наследие прошлого, которое раньше успешно выполняло свои функции, теперь во многих случаях требует тщательной оптимизации в условиях современного мегаполиса. Реконструкция общественных зданий является наиболее эффективным и экономичным способом приспособить их к современным требованиям нового века, сохранив при этом изначально сложившуюся успешную ситуацию. Реконструкция Модернизация Общественное здание

Реконструкция общественных объектов позволяет превратить старый кинотеатр с устаревшим оборудованием в современный мультиплекс, способный обслуживать сотни тысяч человек, административное здание советской эпохи в современный бизнес-центр с развивающейся инфраструктурой, а старый универмаг — в популярный торговый центр с ежедневной прибылью.

При реконструкции общественных объектов учитываются многие факторы:

• функциональная нагрузка,
• планируемое количество посетителей,
• жилище в здании,
• характер окружающей застройки,
• необходимость точных изменений и внутренних реконфигураций.

Зачастую ситуация осложняется тем, что реконструкция здания зависит от конкретных условий работы городской площадки, что приводит к полному сужению площадки, невозможности проведения простых строительно-монтажных работ, ограниченной маневренности и т.д. Попытки поспешного решения таких проблем приводят лишь к единичному «лавинному эффекту», который в конечном итоге ставит под угрозу применение проекта.

Реконструкция старого центра города, его приспособление к требованиям современной жизни путем реконструкции торговых объектов различного масштаба должны осуществляться таким образом, чтобы не приводить к его разрушению, физическому разрушению существующих зданий и традиционного облика города. При этом способ реконструкции (обустройства) встроенных торговых объектов в исторически сложившихся кварталах определяется не только условиями архитектурной среды, но и сложностью торговых услуг и в целом — комфортом жилой среды.

Гораздо легче решить проблемы перепланировки коммерческих зданий (помещений). В первую очередь, мы рассматриваем возможность их модернизации без изменения их целевого и объемного планировочного решения. В основном, техническое переоснащение коммерческих помещений в связи с устареванием коммерческого и технологического оборудования и форм обслуживания. Техническое оборудование отремонтировано, интерьеры архитектурно-художественно оформлены, отремонтированы помещения для приема и хранения товаров, установлены пандусы и другое оборудование.

Второй уровень модернизации — реконструкция основных групп помещений без изменения их назначения с увеличением производительности, пересмотр функционально-планировочных решений, размещение нового технологического оборудования.

Третий уровень — это реконструкция путем расширения торговых площадей за счет использования смежных помещений, мезонина, снятия забора или расширения дополнительного объема.

Особого внимания заслуживает идея торговых галерей с использованием прилегающих дворов. Например, создание супермаркета и сети специализированных магазинов, ориентированных на внутренний застекленный проход U- или O-образного плана здания. Пассаж (синонимы: торговый центр, пассаж), созданный для возрождения торговли на центральных улицах, всегда берет на себя роль активного общественного центра, места общения между людьми. Желательно найти круглосуточные магазины, специализированные магазины, кафе и потребительские услуги.

Как и при обустройстве небольших встроенных розничных магазинов, но на более высоком уровне сложности, возникают проблемы:

• Организация въездов для погрузки и разгрузки автотранспорта;
• Размещение необходимых офисных и общественных помещений;
• Перераспределение пешеходных и транспортных потоков;
• Организация мест отдыха клиентов (пешеходов);
• Размещение парковочных мест.

Стоит также упомянуть о социальном аспекте рассматриваемого решения: торговая галерея является одним из важных способов восстановления атмосферы старой улицы города.

Обобщение мирового опыта с реконструкцией торговых компаний позволяет говорить о том, что она проводится наиболее часто:

• каждые 5-7 лет;
• без перерыва в торговле (в 97% случаев);
• без увеличения торговой площади и заключается, прежде всего, в рационализации или изменении ассортимента, внедрении новых видов технологического оборудования и организации торговли.

Приоритетным направлением развития торгового обслуживания населения является реконструкция зданий, что позволяет внедрять новые виды предприятий, передовые технологии и оборудование, улучшать уровень сервиса и условия труда персонала при меньших затратах на капитальные вложения.

Подходы к реконструкции и модернизации общественных зданий

Существует несколько подходов к реконструкции общественных зданий:

1. Первый подход заключается в максимально возможном сохранении пространственного планирования и структурных решений архитектурного памятника. В этом случае внешний вид здания сохраняется в течение многих лет, так как с арендатором согласовываются лишь минимальные изменения и соблюдение условий обслуживания, не наносящих ущерба зданию. Как правило, допускается только частичное перемещение разделов.
2. Второй подход к обновлению общественных зданий — это развитие функции (назначения) здания. Существует целый ряд социальных функций (религиозных, архивных, библиотечных, музейных, административных, образовательных и т.д.), которые должны сохраняться и развиваться в том месте, где они были основаны. Таким образом, это реконструкция, которая предполагает расширение здания, строительство дополнительных объемов и так далее. В этом случае очень важно обеспечить единообразие стиля, единообразие зданий. Прекрасным примером такого рода реконструкции является развитие комплекса зданий Государственной Третьяковской галереи, что характерно и для транспортных сооружений, когда их практически невозможно перенести. Проекты реконструкции московских вокзалов и аэропортов очень поучительны.
3. Третий подход к реконструкции общественных зданий фокусируется на развитии новой социальной функции, которая ранее была совершенно чуждой зданию. Самый простой способ приспособить здание к новой функции — это решить проблему больших зданий с большими залами. Иногда необходимо развивать новые социальные функции в промышленных и транспортных зданиях. Например, бывшее здание автовокзала и исторический блок (после создания атриумного пространства между зданиями) в центре Твери после реконструкции превратились в банковские комплексы. Восстановленные заводские здания, жилые бараки на заводах и т.д. приобретают общественные функции.

В этом же направлении идет процесс «урбанизации» — заселение офисов, магазинов, клубов, казино, банков в малоэтажном жилом фонде (как вариант — на первых этажах многоэтажных зданий) в центральных районах городов России.

Подчеркиваю, что реконструкция общественных зданий сегодня является наиболее перспективным направлением в области перепланировки зданий и сооружений различного назначения.

Отдельно следует отметить развитие внешнего облика реконструированного здания. Она должна органично вписываться в окружающее пространство, но в то же время идеально соответствовать назначению строительства и отражать современные тенденции в строительной культуре. В новых конструкциях композиция самостоятельна, а в реконструируемых будет гармонично соотноситься с существующими формами архитектуры — достигая ощущения естественного дополнения, плавно соединять один образный массив с другим, поддерживая диалектическое единство нового и старого.

Реконструкция социальных объектов

Развитие новой инженерной мысли привело к массовому внедрению современных разработок в науку и технику. Не в последнюю очередь речь идет о городских стандартах, сильно отличающихся от тех, которые существовали несколько десятилетий назад, когда большинство современных объектов социальной инфраструктуры (больницы, хосписы, школы, детские сады и т.д.) находились в эксплуатации.

В настоящее время к объектам социального назначения предъявляются принципиально иные требования — сначала от качества микроклимата, в конце возрастающей прочности интеллектуализации зданий. Существует множество новых строительных материалов, с помощью которых можно реализовать схематические решения, с помощью которых удобнее использовать полезную площадь здания и эффективнее использовать энергетические ресурсы. Кроме того, в прошлом такие объекты строились без учета нового оборудования, поэтому в планировке и системах жизнеобеспечения конструкций просто не учитывались такие помещения.

В этой ситуации возможным выходом была реконструкция объектов социального назначения, которая может позволить модернизировать структуры в соответствии с требованиями, продиктованными современностью. В результате успешной реконструкции объектов социального назначения при необходимости изменяется внутренний и внешний облик здания, уточняются существующие архитектурные формы с новыми тенденциями в градостроительном проектировании.

Также в процессе реконструкции социально-ориентированных зданий проводится идеальная оптимизация объекта в соответствии со спецификой здания (например, организация различных приспособлений для людей с ограниченной подвижностью, применение требований безопасности для детей и т.д.) в соответствии с новыми ведомственными строительными регламентами.

Заключение

В ходе профессионального анализа типологии зданий и архитектурно-планировочных мероприятий является оптимальным вариантом реконструкции и модернизации, который более полно отвечает конечному замыслу. Безусловно, в процессе реконструкции и модернизации общественных зданий учитывается проблема современных экологических систем жизнеобеспечения, безопасности и энергосбережения, отсутствие которых является общей бедой старых зданий.

Источник: natalibrilenova.ru