Отчет должен состоять в пункте 2.Раздел 1: права, обязанности и ответственность застройщика.Раздел 2: Права, обязанности и ответственность участника долевого строительства.Написание базовых определений не надо. Доклад структурирован, прав из-за задачи и обязанности. ( Застройщик обязан тем, что в случаях, когда есть необходимость носить с собой определенную ответственность, это правильно.)В каждом примере мы приведем один пример из судебной практики.
Источник: www.homework.ru
Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору
Передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику должна состояться не позднее срока, установленного в договоре. При этом срок передачи соответствующих объектов должен быть единым для всех застройщиков, за исключением случая, предусмотренного в п. 3 Закона об участии в долевом строительстве.
Долевое строительство: ответственность застройщика
Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).
Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссинй). Между тем, очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией).
Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности — передачи объекта незавершенного строительства. Закон об участии в долевом строительстве исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем положения комментируемой нормы могут вызвать неопределенность в решении ряда вопросов, связанных со сроками передачи объектов строительства дольщикам. В частности, в Законе об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства.
Между тем очевидно, что реализовать это правило будет трудно в случаях, когда застройщик ведет строительство многосекционного многоквартирного дома, являющегося при этом единым объектом недвижимости. Строительство каждой из секций такого дома, как правило, имеет различные нормативные сроки окончания возведения. Это может привести к существеным затруднениям для застройщиков, которые будут вынуждены консервировать возведенные секции с тем, чтобы обеспечить единую передачу построенных жилых помещений всем дольщикам. Мало того, что это будет приводить к неоправданным затратам для застройщика (и, как следствие, вести к удорожанию строительства), это нецелесообразно и с точки зрения нужд дольщиков, поскольку необоснованно затягивает процедуру передачи построенных квартир, ведет к ухудшению качества построенной недвижимости (известно, что любая консервация строительных объектов самым негативным образом сказывается на их свойствах). Таким образом, комментируемая норма нуждается в совершенствовании.
Долевое строительство. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]
Вместе с тем не исключено, что практика может проигнорировать указанное правило. Обусловлено это тем обстоятельством, что законодатель не определил негативных правовых последствий для застройщиков, которые будут устанавливать различные сроки передачи объектов незавершенного строительства участникам долевого строительства. Единственным препятствием на пути подобного рода застройщиков может выступить государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве. Регистрирующие органы при регистрации этих договоров должны исходить из требований комментируемой статьи и отказывать в государственной регистрации договоров, которые содержат различные сроки передачи одного и того же объекта различным дольщикам.
В Законе об участии в долевом строительстве предусмотрены меры, с одной стороны, обязывающие, с другой стороны, стимулирующие застройщика исполнить надлежащим образом его обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Эти меры имеют гражданско-правовой характер.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В то же время в публичном праве имеются меры для стимулирования быстрого и надлежащего исполнения застройщиком его обязанностей. Хотя эти меры прямо и не связаны с гражданско-правовыми отношениями между застройщиком и участником долевого строительства, но они оказывают влияние на поведение указанных лиц. Речь идет об установлении дифференцированных ставок уплаты земельного налога за использование земельных участков, приобретенных для жилищного строительства.
К числу обязанностей застройщика относится и обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами.
В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Как и всякий иной объект недвижимости, объект долевого строительства не может быть передан приобретателю путем вручения. Поэтому в п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено то же правило, которое предусмотрено в п. 1 ст.
556 ГК РФ: передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Данный закон не устанавливает каких-либо особых требований к документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства от продавца к покупателю.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства оформляются в простой письменной форме. Текст документа составляется самими сторонами. Каких-либо требований об удостоверении документа в законодательстве не содержится.
Передаточному акту или иному документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства, придается доказательственное значение: он удостоверяет факт передачи имущества. В материально-правовом смысле это означает, что обязательство застройщика перед участником долевого строительства считается исполненным в момент подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором. Обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (например, многоквартирного дома) лежит на застройщике. При этом застройщик обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее, чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
При этом подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не означает перехода права собственности к участнику долевого строительства. Переход права собственности в соответствии со ст. 223 ГК РФ осуществляется в момент государственной регистрации. В то же время разрешение на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию необходимо рассматривать в качестве специального основания для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости.
Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Понятие выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию содержится в Градостроительном кодексе РФ. Согласно ст.
55 упомянутого кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, является тот орган, который выдал разрешение на строительство. Таким органом может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не предусмотрен, то участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика. Вместе с тем в законе не установлены сроки, в течение которых участник долевого участия обязан завершить принятие объекта недвижимости. Кроме того, отсутствуют санкции для тех случаев, когда дольщик недобросовестно отказывается от принятия объекта недвижимости либо затягивает процедуру принятия. Очевидно, что в законодательстве следовало бы урегулировать последствия недобросовестного поведения участника при принятии объекта недвижимости, особенно для тех случаев, когда застройщик несет убытки вследствие такого поведения.
Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия Закона об участии в долевом строительстве на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости.
Кроме того, в Законе об участии в долевом строительстве не установлены последствия нарушения застройщиком указанной нормы. Представляется, что такие последствия могут иметь административно-правовой характер и выражаться в лишении застройщика лицензии на осуществление деятельности. Кроме того, не исключена квалификация соответствующих действий и как нарушающих уголовный закон, поскольку подобного рода действия содержат в себе признаки мошенничества.
В отношениях между застройщиком и дольщиком более слабой стороной является дольщик. В связи с этим законодатель предусмотрел довольно широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе участника долевого строительства.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
— неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
— прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
— существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— в иных предусмотренных договором случаях.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.
Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору необходимо рассматривать в качестве юридического факта, который приводит к расторжению договора долевого участия в строительстве. Это, в свою очередь, ведет к определенным последствиям расторжения договора — возврат переданных сумм, взыскание неустойки и пр.
Как уже подчеркивалось, перечень оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе участника долевого строительства довольно широк. В Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается процедура одностороннего расторжения договора.
Исходя из буквального толкования закона, можно прийти к выводу, что обращение в судебные органы с иском о расторжении договора долевого участия в строительстве не требуется. Для расторжения договора достаточно простого заявления дольщика, которое по своей правовой сути будет представлять собой одностороннеобязывающую сделку. Вместе с тем, если застройщик будет возражать против такого расторжения, то дольщику неизбежно придется обратиться в суд с соответствующим исковым требованием. Кроме того, застройщик вправе оспорить в судебном порядке односторонний отказ участника от исполнения договора.
Если участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права не предусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия Закона об участии в долевом строительстве был разработан законопроект о внесении изменений в этот закон, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия *(538). Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.
Требует комментариев и право участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Понятие «существенное нарушение» является оценочной категорией.
Закон об участии в долевом строительстве не дает определения «существенности» нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Ориентиром для определения того, насколько нарушение является существенным, может выступить Закон о защите прав потребителей.
В соответствии с упомянутым законом, под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Очевидно, что на формирование практики по оценке «существенности» нарушений требований к качеству в области строительства объектов недвижимости уйдет длительное время. По всей видимости, такая практика будет ориентироваться на оценку нарушений с точки зрения строительных норм и правил, которые утверждаются Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ, СниПы). В то же время, при оценке нарушений требований к качеству, как представляется, применимо правило, предусмотренное в п. 2 ст. 754 ГК РФ: подрядчик (в нашем случае — застройщик) не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Исполнение обязательства представляет собой способ прекращения обязательства, состоящий в совершении обязанным лицом действий, предусмотренных договором.
Поскольку договор участия в долевом строительстве является двустороннеобязывающим договором, то обязанности по исполнению договора лежат как на застройщике, так и на участнике (дольщике). Обязанностью застройщика является в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Обязанностью участника является принятие объекта недвижимости и его оплата в соответствии с условиями договора.
Моментом исполнения обязательства застройщиком считается момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства. Следует иметь в виду, что указанная норма представляет собой законодательную презумпцию, согласно которой обязательство по передаче объекта недвижимости считается исполненным при условии формального подписания акта об исполнении. В то же время эта презумпция опровержима, в случае, если участник (дольщик) докажет, что, несмотря на подписание акта о передаче объекта недвижимости, в действительности передача возведенного объекта недвижимости не состоялась и, следовательно, отсутствуют основания считать обязательство исполненным. В этой ситуации участник вправе требовать реального исполнения договора, то есть передачи объекта недвижимости, построенного с привлечением денежных средств участника.
Участник долевого строительства считается исполнившим свои обязательства с момента уплаты в полном объеме денежных средств. Такое обязательство должно быть исполнено в соответствии с договором участия в долевом строительстве и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о передаче ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, то есть передачу объекта недвижимости. При условии, что участник неправомерно отказался от подписания передаточного документа, он считается просрочившим кредитором, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Допустимо досрочное исполнение обязательств как застройщиком, так и участником. В то же время, если участниками договора долевого строительства являются предприниматели, то досрочное исполнение обязательств допустимо только в тех случаях, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами, условиями обязательства, или вытекает из обычаев делового оборота либо существа обязательства.
В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства (например, участник не оплачивает стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества), другая сторона имеет право приостановить исполнение обязательства (застройщик вправе не передавать возведенный объект недвижимости). Более того, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением контрагентом своих обязательств по договору.
Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Уступка прав требования (цессия) является актом передачи (уступки) права на основании закона или договора, заключенного прежним кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием), и приводит к замене кредитора в обязательстве. Общие положения об уступке права содержатся в § 1 гл. 24 ГК РФ, который именуется «Переход прав кредитора к другому лицу».
Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии.
Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение комментируемой нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства. Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Источник: studfile.net
Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
В статье 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» содержится определение понятия «застройщик». «Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно — правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство» Российская Газета — Федеральный выпуск. — 2004. — №3669. .
Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников — застройщика и участника долевого строительства (дольщика). При этом в Федеральном законе « Об участии в долевом строительстве…» значительная роль отводится регламентации прав, а особенно обязанностей и ответственности именно застройщика, что отмечается в наделении его дополнительными обязанностями и усилением его ответственности за нарушение своих обязательств.
На наш взгляд необходимо выделить права и обязанности застройщика, которыми он наделен в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», а также права и обязанности, возникающие у застройщика из договора участия в долевом строительстве.
В названном выше Федеральном законе предусмотрено только одно единственное право — право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Но оно возникает у него только после:
1. Получения разрешения на строительство (В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) // Российская газета. — Федеральный выпуск. — 2004. — №3667. — 30 декабря. );
2. Опубликования, размещения и предоставления проектной декларации (в соответствии с п.1 статьи 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике и информацию о проекте строительства Российская Газета . — Федеральный выпуск. — 2004. — №3669. );
3. Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Следует отметить, что с 01 апреля 2012 года вступили в силу изменения в законодательстве о градостроительной деятельности, законодательстве о долевом строительстве, согласно которым для целей жилищного строительства допускается проведение негосударственной экспертизы проектной документации О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ: федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ (в ред. от 30.11.2011 г. ) // Российская газета. — №290. — 23 декабря..
4. Государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, то застройщик не имеет права заключать с дольщиками договор участия в долевом строительстве.
Как показывает практика данные правила часто нарушаются. Пример.
«Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее — Служба) в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО «СтройАчинск» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и иных нормативно — правовых актов в области долевого строительства.
ООО «СтройАчинск» является одним из застройщиков в городе Ачинске и осуществляло строительство 10 — ти этажного, 78 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго — Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию. На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения. Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушении требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено Кодексом РФ об административных правонарушениях Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года (в ред. от 02.04.2012 года) // Собрание законодательства РФ . — 2002. — №1. — Ст.3325..
И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной Собрание законодательства РФ. — 2004. — № 32 . .
Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве»URL: http:// www.krasnadzor.ru..
Ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до одного миллиона рублей Собрание законодательства РФ. — 2002. — №1. .
Помимо прав, в законе «Об участии в долевом строительстве…» закреплены и обязанности застройщика. Во-первых, это передача участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона №214 — ФЗ «застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участников долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией» Российская Газета — Федеральный выпуск. — 2004. — №3669. .
С.П. Гришаев отмечает, что «так как в большей части случаев застройщиком выступает коммерческая организация, то цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщик. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей — застройщиков.
А между тем, предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» правило вряд ли возможно» Гришаев С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевом строительстве? // Хозяйство и право. — 2006. — №10. — С.34-37..
Что же касается обязанностей застройщика, которые предусмотрены договором участия в долевом строительстве, то у каждого правоведа своя точка зрения.
Например, С.А. Лукшин выделяет такие обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве как:
1. Обеспечивать выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормами;
2. Осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
3. Контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
4. Совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами Лукшин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2005. — №10. — С.56. .
В.В. Васькин и Р.Р. Мустафин считают, что «передача объекта в срок, установленных договором — одно из ключевых обязательств застройщика» Мустафин Р.Р., Васькин В.В. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Жилищное право. — 2010. — №11. — С.43-53..
Изучив множество договоров долевого строительства различных фирм-застройщиков, можно выделить основные обязанности застройщика:
1. Обязан осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;
2. Обязан предоставить по требованию участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства, такую как:
· Свидетельство о государственной регистрации;
· Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
· Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
· Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
· Разрешение на строительство;
· Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
· Заключение государственной экспертизы проектной документации;
· Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
· Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
3. Обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
4. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок по акту приема-передачи.
Помимо прав и обязанностей Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает и ответственность застройщика. Эта ответственность наступает в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве.
О.Ю. Скворцов отмечает, что «законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Вольтерс Клувер , 2006. — 336с..
Именно с момента вступления в законную силу 1 апреля 2005 года Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком. До этого момента ответственность застройщика определялась Законом РФ «О защите прав потребителей» О защите прав потребителей: федеральный закон от 07.02.1992 года № 2300-1 (в ред. от 18.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ . — 1996. — №3. — Ст.140..
Как показывает практика, примеров нарушения законодательства со стороны застройщика довольно много. Так, например, в нашем крае государственный надзор за долевым строительством осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, которая проводит проверки в отношении застройщиков. Именно деятельность данного органа дает нам наглядную картину того, сколько застройщиков нарушили законодательство, какие санкции к ним были применены, какие именно нарушения в области долевого строительства имели место.
Проанализируем работу Службы за 2011 год.
Итак, за этот год отделом надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края было осуществлено 1034 проверки Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: http:// www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.).. В том числе: плановых проверок — 13, по обращению граждан — 6, совместно с прокуратурой — 12, проверка исполнения предписаний — 219, по иным основаниям — 1080.
По итогам всех проверок в 2011 году было возбуждено 3019 дел об административных правонарушениях. Из них 190 дел об административных правонарушениях в области долевого строительства, ответственность за которые предусмотрена статьями 14.28, 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Собрание законодательства РФ. — 2002. — №10.. Это такие составы как:
1. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию;
2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащих неполную и (или) недостоверную информацию;
3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности.
По сравнению с 2010 годом, количество возбуждаемых дел возросло на 4 %. Так же по итогам проверок было выдано 195 предписаний об устранении нарушений, рассмотрено 160 письменных обращений граждан Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: http://www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.)..
Если сравнивать результаты проверок 2011 года с результатами проверок 2009 года, то можно отметить следующее: в период с 2009 по 2011 года число штрафных санкций в области долевого строительства только возросло.
Если в кризисный для страны 2009 год в ходе проверок нарушителями были вынесены штрафы в общей сложности на 3,5 млн. рублей, то в 2011 году эта сумма увеличилась и составила 3 852 500 рублей Крупко Т. Долевое строительство под контролем // Журнал Сибирский дом. — №2. — С.74..
Помимо административной ответственности в области долевого строительства присутствует и уголовная ответственность.
К наиболее распространенным преступлениям, предусмотренным Уголовным кодексом РФ в сфере долевого строительства многоквартирных домов относятся:
1. Мошенничество (ст.159);
2. Присвоение и растрата (ст. 160);
3. Незаконное предпринимательство (ст. 171);
4. Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем (ст. 174), либо лицом в результате совершения им преступления (ст. 174.1);
5. Злоупотребление полномочиями (ст.201);
6. Злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285);
7. Превышение должностных полномочий (ст. 286);
8. Самоуправство (ст. 330) Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 года № 63 — ФЗ (в ред. от 01.03.2012 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — №25. — 17 июня..
Анализ судебной практики показывает, что в сфере долевого строительства имеют место и уголовные преступления. Широкую известность получило дело Шапочкина С.Г. в городе Красноярске.
Генеральный директор строительной компании ЗАО «Сибстоун» Сергей Шапочкин в период с 2003 по 2008 года похитил деньги инвесторов, которые вложились в строительство жилого дома на пересечении улиц Копылова, Гоголя и Ленина, а также по проспекту Мира, 52 «А» и улице Баумана, 6, на сумму 370 млн. рублей. 156 физических и юридических лиц — участников долевого строительства понесли убытки.
Шапочкин брал у инвесторов деньги в оплату одних и тех же площадей. Полученные от неоднократно реализованных квартир и нежилых помещений деньги Сергей Шапочкин расходовал на собственные нужды. Кроме того, известно, что руководитель компании убедил сотрудников ЗАО «Сибстоун» получить в банке кредит на общую сумму около 27 млн. рублей, которые использовал в деятельности фирмы.
В октябре 2008 года в результате многочисленных заявлений от граждан в отношении Шапочкина было заведено уголовное дел сразу по нескольким статьям — ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество в особо крупном размере) и ст. 201 Уголовного кодекса РФ (злоупотребление полномочиями), предусматривающими наказание лишение свободы в общей сложности на 10 лет.
В ходе следствия было доказано 124 эпизода преступной деятельности обвиняемого. Но ущерб, причиненный потерпевшим, не был возмещен. Обманутые дольщики решили написать письмо президенту РФ В.В. Путину. В итоге, после полутора лет расследования более 60 томов уголовного дела в 2010 году были переданы в суд Суд.
Происшествия. Красноярск. — 18.03.2010 год // URL:http:// www.sibnovosti.ru (дата обращения: 26.04.2012 г.).. Параллельно в Арбитражном суде Красноярского края шло рассмотрение дел по искам потерпевших в ЗАО «Сибстоун», находящегося в стадии банкротства Дело № А33-2805 // Архив Арбитражного суда г. Красноярска . — 2009..
В 2011 году Шапочкин был признан виновным по п. «в» ч.3 ст.158 Уголовного кодекса РФ Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2011 года по уголовному делу
№ 1-518 // Архив Ленинского районного суда г. Красноярска. — 2011.. А 27 декабря 2011 года Шапочкин был признан виновным по остальным, более чем 100 эпизодам хищения денег инвесторов, и Ленинским районным судом города Красноярска было назначено наказание в виде 12 лет лишения свободы Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 27.12.2011 года по уголовному делу № 1-97 (1-1054/2010) // Архив Ленинского районного суда г. Красноярска. — 2011..
Исследуя судебную практику, можно отметить, что большинство всех уголовных дел, связанных с нарушением законодательства в области долевого строительства, возбуждаются именно по статье 159 Уголовного кодекса РФ — мошенничество.
Приведем еще один пример. «В городе Барнауле бывший директор фирм «Стройпрогресс», «Стройпрогресс плюс», и «Барнаулинвестстрой» Елена Лукьянова приговорена к 8,5 годам колонии общего режима за присвоение денежных средств дольщиков строительства жилья. Суд установил, что с 2001 по 2008 года Елена Лукьянова заключала с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия в строительстве трех многоквартирных домов в городе Барнаул.
При этом компании Лукьяновой не имели ни участков под застройку, ни разрешения местных властей, ни собственных средств на реализацию проектов. Все полученные средства (около 150 млн. рублей ) аферистка присвоила себе. Всего от ее преступных деяний пострадали 226 человек. Лукьяновой предъявили обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ» Батурин Р. Мошенница приговорена к 8,5 годам заключения за обман дольщиков // Жилищное право.- 2012 . — №1. — С.100-101..
Еще одной проблемой, связанной с недобросовестными застройщиками являются трудности, возникающие у участников долевого строительства при банкротстве застройщиков. В целях регулирования отношений по достройке и получения жилых помещений лицами, финансировавшими строительство жилых домов, застройщики, которые оказались несостоятельными и в отношении которых арбитражным судом введены различные процедуры банкротства был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ (в ред. от 28.11.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №43. — ст.4149. и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства» О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства : федеральный закон от 12.07.2011 года № 210 ФЗ // Российская газета. — 2011. — №5529.. Теперь в соответствии с указанным законом, все лица, принимавшие участие в финансировании строительства с целью получения жилых помещений (даже по сделкам, признанным в дальнейшем недействительными), могут обратиться в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного дома специально созданному им кооперативу для самостоятельной достройки. За обращением в арбитражный суд с таким ходатайством должно проголосовать большинство участников строительства на общем собрании участников строительства всех домов застройщиков.
Возвращаясь к вопросу, касающемуся дальнейшей перспективы развития института долевого строительства на примере города Красноярска, можно сделать весьма плачевные выводы. «Еще не так давно чиновники с гордостью сообщали, что количество «проблемных» многоэтажных домов в Красноярске уменьшилось в 2 раза. Но в этом году было вновь зафиксировано огромное количество правонарушений в данной сфере. По данным Арбитражного суда Красноярского края, сейчас в его производстве находятся дела о банкротстве почти 30 строительных организаций. Из них 5 являются застройщиками, привлекшими денежные средства граждан на строительство 14 многоквартирных домов.
По словам начальника отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елены Хамардюк, в большинстве случаев застройщики привлекают денежные средства граждан и юридических лиц уже на стадии начала строительства. Лишь каждый пятый многоквартирный дом возводится на собственные средства фирмы либо за счет государственного или муниципального бюджетов. В 2011 г. Служба строительного надзора пресекла более 6000 нормативных нарушений. В прошлом году ежеквартальную отчетность по привлечению денег граждан предоставляла 71 компания по 283 многоквартирным домам, из них 192 объекта находились в стадии строительства. 91 здание в установленном порядке введено в эксплуатацию, но передача объектов долевого участия инвесторам еще не завершена.
По отчетности на конец III квартала (за год данные еще не представлены) общее количество заключенных договоров по указанным объектам приближается к 23 тыс., сумма обязательств по ним составляет более 65 млрд. руб., что превышает половину доходной части краевого бюджета.
В том числе за три квартала 2011 г. заключен 7081 договор долевого участия, привлечено 16,23 млрд. руб.
В целом по прошлому году, по данным Росреестра, количество договоров долевого участия достигло 11 213, что почти в полтора раза больше показателей 2010-го.
Согласно февральскому отчету, за первые два месяца 2012-го объемы строительных работ в крае снизились на 16%, причем в феврале падение было гораздо более значительным — на 27%. Ввод общей жилой площади сократился еще существеннее — на 37%.
В этом году в Красноярске резко сокращаются объемы жилищного строительства.
Большинство опрошенных руководителей, сравнивая нынешний год с прошедшим, отметили не только уменьшение объемов работ, но и другие негативные факторы: сокращение численности сотрудников и размера собственных средств компаний, рост цен на материалы и комплектующие и т. д.» Ледовский В. Долевой рецидив // URL:http:// www.dela.ru/articles/dolevojj-recidiv/ (дата обращения : 23.04.2012 г.)..
Все это неминуемо сказывается на численности обманутых дольщиков и перспективе решения их проблем.
Подводя итог всему вышеизложенному, можно выделить следующие проблемы, касающиеся реализации прав, обязанностей и ответственности застройщика:
1. Ненадлежащее оформление документов;
2. Подложные документы: разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию;
3. Недостаточность денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, следствием чего является несдача объекта в срок;
4. Уголовные преступления в сфере долевого строительства.
Что же касается проблем с подложными документами, то причина одна — коррупция со стороны органов власти, выдающих «липовые» разрешения на строительства. Чтобы избежать данной проблемы нужно ужесточить ответственность за предоставление подложных документов в сфере долевого строительства путем внесения в УК РФ уголовного наказания в виде лишения свободы с запретом занимать государственные должности.
Что же касается последних двух проблем, то на взгляд автора их можно решить путем законодательной инициативы. Таким законодательным актом должно стать взаимное страхование гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов.
Предлагается создание общества взаимного страхования застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории РФ, функционирующей на основе членства застройщиков. Основу страхования составит создание относительно дешевого единого взаимного фонда денежных средств, исключающих распределение прибыли между членами общества, что, во-первых, не должно привести к значительному увеличению цены строительства жилья, во-вторых, ставит барьер для возможных злоупотреблений со стороны самих членов общества. В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилья или не получит в полном объеме соответствующее денежное возмещение, общество взаимного страхования застройщиков выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере. Застройщик, не получивший полис взаимного страхования не получит право привлекать деньги дольщиков, а также не получит разрешений на строительство жилых домов.
Либо можно предложить второй вариант: создание саморегулируемой организации застройщиков региона, которая будет нести ответственность за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую организацию не получат право привлекать деньги дольщиков. Этим проектом предусматривается возможность ведения расчетов между застройщиком и участником долевого строительства через депозит нотариуса или использования банковского аккредитива банков только с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства нотариусу или в банк, а застройщик, чтобы частями получать деньги на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил определенный объем работ, предусмотренных договором как условие для получения оплаты. То есть застройщик получит деньги дольщика после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.
Так же следует ввести не административную, а уголовную ответственность за такие нарушения как: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без соответствующего разрешения, не сдача объекта строительства в срок. Следует четко определить круг лиц, которые должны выступать субъектом преступления: ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний. Нужно восстанавливать свои права через уголовное судопроизводство, а не через гражданское, так как последнее — это долго, затруднительно и затратно.
Все предложенные пути решения помогут снизить число как обманутых дольщиков, так и незаконченных объектов строительства.
Источник: studbooks.net
Права и обязанности сторон долевого участия в строительстве
5. . К основным обязанностям застройщика по договору участия в долевом строительстве следует относить обязанности:
1) использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (данная норма введена для того, чтобы обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств застройщиком);
2) построить (создать) объект недвижимости своими силами или организовать его строительство с привлечением других лиц;
3) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;
4) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
5) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
6) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
7) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
8) обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
9) обязанность передать объект долевого строительства участнику долевого строительства надлежащего качества;
10) обязанность осуществить передачу необходимых документов для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект долевого строительства.
Основной обязанностью застройщика является обязанность передать участнику долевого строительства в определенный срок жилое помещение. Закон устанавливает определенную процедуру передачи. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Он также обязывает застройщика предупредить участника о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить о необходимости принятия объекта, а также о последствиях неисполнения обязанности по принятию.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.
Правами участника долевого строительства являются:
1) получить в срок, указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, закон предусматривает возможность участник долевого строительства потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков;
2) расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в случае прекращения поручительства;
3) знакомиться с проектной декларацией, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства;
4) право залога на предоставленный для строительства (создания) земельный участок и стоящийся на нем многоквартирный дом, в составе которого находится объект долевого строительства;
5) уступить право требования по договору участия в долевом строительстве;
6) передать по наследству имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве;
7) право на компенсацию морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства.
Обязанностями участника долевого строительства (дольщика) являются:
1) уплатить обусловленную договором цену, указанную в договоре в установленный срок;
2) при получении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и его готовности к передаче принять объект в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписания передаточного акта.
Таким образом, договор об участии в долевом строительстве является юридическим фактом, который приводит к возникновению правоотношений между участниками долевого строительства, в которых стороны связаны между собой взаимными юридическими правами и обязанностями и результатом исполнения которого является создание объекта недвижимого имущества (преимущественно многоквартирных домов) с последующим возникновением у граждан права собственности на жилое помещение.
Источник: sci-lib.biz
Договор об участии в долевом строительстве объектов недвижимости: понятие, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Форма. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Стороны: застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Условия. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре таких условий такой договор считается незаключенным.
Обязанности застройщика:
— получение в установленном порядке разрешения на строительство;
— оформление (подтверждение — remstroyobzor.ru) права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства;
— опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, содержащей полную и достоверную информацию, не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником;
— предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— ежеквартальное внесение изменений в проектную документацию в части сведений, касающихся величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности. Изменения подлежат опубликованию в течение 10 дней со дня внесения изменений;
— представление для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительных документов застройщика; свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе; отчетности о финансово-хозяйственной деятельности; аудиторского заключения; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона N 214-ФЗ;
— представление для ознакомления по требованию участника долевого строительства: разрешения на строительство; технико-экономического обоснования проекта строительства объекта; заключения государственной экспертизы проектной документации; проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения; документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок;
— в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц осуществление строительства объекта;
— использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объектов долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
— получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов долевого строительства;
— передача по передаточному акту соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. Причем этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;
— передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
— передача в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, подтверждающих факт постройки объекта (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта), для государственной регистрации права собственности участников на объект долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик вправе:
— привлекать денежные средства участников долевого строительства;
— предъявлять требование о расторжении договора в судебном порядке при нарушении участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора.
Дата добавления: 2016-07-11 ; просмотров: 1936 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Источник: poznayka.org