Застройщик новостройки обуславливает подписание ДДУ, заключением соглашения о бронировании квартиры.
Согласно соглашению о бронировании, застройщик снимает квартиру с продажи и ставит на время в бронь, после внесения дольщиком на счёт застройщика брони в размере стоимости квартиры. ДДУ составлен в виде приложения к соглашению о бронировании.
Является ли данная форма бронирования — не законным привлечением денежных средств дольщиков до регистрации ДДУ нарушающее 214 ФЗ ?
Если Дольщик заключивший вышеуказанные договора но не внёс в установленный срок сумму брони или внёс только часть суммы брони, то имеет ли право Застройщик, не ставить квартиру в бронь ?
Если Дольщик не внёс бронь, а Застройщик в результате заключил и зарегистрировал ДДУ в Росреестре с другим дольщиком, то может ли первый Дольщик через суд расторгнуть новый ДДУ и обязать Застройщика зарегистрировать в Росреестре ДДУ заключенный с ним ?
Нет ли здесь нарушения 214 ФЗ ? ? ?
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
200.3. УК РФ Привлечение денежных средств граждан, в долевом строительстве.
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Конечно застройщик хитрит. ДДУ подлежит гос. регистрации, а застройщик хочет получить деньги до регистрации. Если у застройщика нет намерений кинуть вас, то это не страшно, но откуда мы можем знать, что вас не кинут. Если при регистрации ДДУ расчет не произведен, то тут возникает ипотека по закону.
Это все регламентировано законом, никаких затрат никто не несет, никаких дополнительных документов не требуется. Что мешает вам в ДДУ указать сроки внесения платы и ответственность за неисполнение? К примеру, в течении 10 дней после регистрации ДДУ произвести полную оплату. Если застройщик на это не соглашается, то явно вас хотят кинуть.
А если я подпишу соглашение о бронировании и прилагаемое к нему приложение в виде сокращённого ДДУ, но не буду вносить в установленные сроки бронь, а потребую сначала зарегистрировать ДДУ в Росреестре, то Застройщик имеет право заключить ДДУ на данную квартиру с другим дольщиком?
В соглашении о бронировании написано что квартира ставится в бронь только после внесения дольщиком денежных средств в размере стоимости квартиры.
В этом и заключается суть. Пока ДДУ не зарегистрирован квартиру можно продавать сколько угодно, а если вы подпишите бумаги не предусмотренные законом и не будете платить, то и ничего не получиться, смысла нет. ДДУ придуман для защиты гражданина, чтоб его квартиру не перепродали, как было в лихие 90-е.
Лекция 2. Право на привлечение средств граждан в строительство объектов недвижимости.
Вечером 17.09.2022 со мной произошел неприятный случай при посещении курсов японского языка. Я оплатила 100% предоплату за курсы в размере 14 400 руб. в месяц из расчета 1 урок=1 800 руб., всего 8 уроков в месяц.
Была согласована программа языкового курса, назначен преподаватель, я посетила несколько уроков, потом объяснила зам.директору, что не смогу посещать остальные уроки, т.к. появилось много работы, попросила вернуть деньги. Но мне отказали на основании условий договора о том, что оплата не возвращается. 1) Имеет ли право Центр Иностранных Языков не возвращать 100% оплату за месяц?
Были ли нарушены мои права как клиента? 2) Данный Центр Иностранных Языков говорит всем о том, что у него авторская методика преподавания японского языка, но на самом деле все материалы (видео, тесты, игры, уроки) заимствованы из других сайтов или учебников. Законно ли это? Не нарушает ли данный Центр авторского права?
Работаю фрилансером, продаю фотографии через фотобанки на разных торговых площадках, преимущественно американских и европейских на протяжении шести лет. Налоги плачу как самозанятый. Раньше выводила деньги через систему PayPal, но после ухода этого сервиса из России я перешла на систему Payoneer.
Туда приходят деньги в долларах и евро, а затем автоматически переводятся на рублёвый счёт банка Тинькофф через Ситибанк. То есть я непосредственно получаю уже рубли. Система Payoneer доступна в России только через vpn, при этом с Россией они работают, данный кошелёк у меня давно, просто до ухода paypal я им не пользовалась. Тинькофф тоже всё выводит нормально, без переводов.
При получении такого платежа я в личном кабинете «мой налог» указываю, что это прибыль от продажи через фотобанки и указываю название иностранной организации. Суммы у меня там не более 6 тысяч рублей за один платёж. Теперь вопрос. Не нарушает ли такая прибыль из-за рубежа какие-либо российские законы?
Валюту я не покупаю таким образом, прибыль сразу конвертируется и приходит в рублях. Но хотелось бы быть уверенной, ведь это именно зарплата от иностранной площадки, предоставляющей место для торговли своим творчеством, да и платёжная система как бы недоступная без впн. Можно раскрыть этот вопрос?
Добрый день. Застройщик не выполнил обязательства по договору долевого строительства (срок прописанный в договоре уже прошел, а недвижимость все еще не передали). На запрос о расчете неустойки, ссылаясь на 214-ФЗ, застройщик ответил отказом, ссылаясь на то, что дом сдан в эксплуатацию (ответ на заявление приложен). Имею ли я право на компенсацию или застройщик прав
Здроствуйте. У нас в бывшем общежитье решили частично заложить оконый проем в холе первого этожа законно ли это и не нарушает ли технику пожарной безопастности
Источник: pravoved.ru
Утверждены критерии, при соответствии которым возможно привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, 1 мая 2019 г. вступает в силу Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 (далее – Постановление № 480), устанавливающее критерии, при соответствии которым застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу.
Постановлением № 480 также утверждаются: методика определения соответствия проекта строительства[1] указанным критериям, и перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства (далее – Контролирующий орган), для получения заключения, подтверждающего степень готовности проекта строительства.
Напомним, что 25.12.2018 вступили в силу поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ[2], существенно изменяющие правила финансирования строительства объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства[3]. Новое регулирование, в частности, предусматривает, что привлечение денежных средств указанных лиц допустимо при условии их размещения на счетах эскроу[4]. Условие о соответствующем порядке расчетов между застройщиком и дольщиком должно содержаться в договорах участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), которые будут представлены на государственную регистрацию после 01.07.2019[5].
Вместе с тем указанное требование об использовании счетов эскроу не подлежит применению при соответствии проекта строительства критериям, указанным в Постановлении № 480, и подтверждении данного соответствия Контролирующим органом. Критериями являются:
- степень готовности проекта строительства;
- количество ДДУ, заключенных в отношении проекта строительства.
Соответствие указанным критериям подтверждается Контролирующим органом путем выдачи застройщику заключения о степени готовности проекта[6]. Подготовка заключения осуществляется Контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления в Контролирующий орган: а) заявления о готовности проекта строительства[7], подписанного застройщиком, с указанием расчета степени готовности проекта; и б) документов, подтверждающих соответствие проекта указанным критериям[8].
Степень готовности проекта строительства
По общему правилу, степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30%. Для отдельных проектов строительства данный показатель может составлять не менее 15% или 6%.
Степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%, если соответствующий проект реализуется:
- в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или комплексном развитии территории;
- в рамках иных соглашений между застройщиком и органом государственной власти (органом местного самоуправления), если по условиям таких соглашений застройщик обязан передать в собственность публичного субъекта объекты социальной и/или инженерно-технической инфраструктуры, либо снести ветхое и аварийное жилье;
- в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которые предусматривают строительство/реконструкцию объектов социальной, инженерно-технической инфраструктуры, предназначенных для размещения детских садов, школ, поликлиник.
Степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 6%, если он реализуется:
- застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ[9] или его дочерним обществом, а также контролируемым таким застройщиком лицом, при условии, что перечисленным лицам выданы разрешения на строительство многоквартирных домов общая площадь которых составляет не менее 4 млн. кв. м, и перечисленные лица привлекают денежные средства участников долевого строительства в отношении объектов, которые находятся на территории не менее чем четырех субъектов РФ;
- в соответствии с соглашением о завершении строительства объекта и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, включенными в реестр пострадавших граждан, которое заключается между застройщиком и органом местного самоуправления, либо органом исполнительной власти субъекта РФ;
- лицом, которое приобрело права застройщика на проект строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»[10];
- на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ[11].
Расчет степени готовности проекта строительства производится по формуле, утвержденной Постановлением № 480, в которой учитываются фактически понесенные затраты на строительство и готовность конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство.
Расчет степени готовности исходя из фактически понесенных затрат на строительство выполняется застройщиком самостоятельно на основании данных бухгалтерского учета и представляется в Контролирующий орган с приложением регистров бухгалтерского учета и ежеквартальной отчетности, обосновывающих такой расчет.
Расчет степени готовности конструктивных элементов по общему правилу должен выполняться кадастровым инженером. При этом нормативным правовым актом субъекта РФ может быть установлено, что указанный расчет по выбору застройщика осуществляется либо кадастровым инженером, либо застройщиком самостоятельно. Расчет, выполненный застройщиком самостоятельно должен быть подтвержден органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора.
Количество ДДУ, заключенных в отношении проекта строительства
Количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию участникам долевого строительства не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации проекта строительства. Чтобы подтвердить данный показатель, застройщику необходимо представить в Контролирующий орган выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных ДДУ. Оценка на соответствие данному критерию будет выполняться Контролирующим органом путем сопоставления данных Единого государственного реестра недвижимости с данными проектной декларации проекта строительства.
О чем подумать, что предпринять
В связи с принятием Постановления № 480 застройщикам рекомендуется оценить:
а) необходимость привлечения денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу;
б) при наличии указанной необходимости – соответствие реализуемых ими проектов строительства описанным выше критериям,
и в случае необходимости подготовить заявление о готовности проекта строительства и прилагаемые к нему документы. Подать указанные заявление и документы нужно в Контролирующий орган для получения заключения о степени готовности проекта.
Помощь консультанта
Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку при получении заключения о степени готовности проекта, а также обеспечить представление интересов застройщиков при взаимодействии с Контролирующим органом.
[1] Под «проектом строительства» или «проектом» в Постановлении № 480 понимается многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости либо несколько многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.
[2] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ).
[3] Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[4] Пункт 2 ч. 1.2 ст. 3, ст. 15.4 214-ФЗ.
[5] Часть 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[6] Порядок выдачи заключения определен п. 11 — 13 Постановления № 480.
[7] Согласно подп. «а» п. 2 Постановления № 480 форма заявления утверждается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
[8] Перечень документов утвержден Постановлением № 480.
[9] Данный перечень утверждается решением Правительственной межведомственной комиссии по экономическому развитию и интеграции, которая должна быть создана в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.
[10] При возмездной передаче имущества застройщика, находящегося в процедуре банкротства, иному застройщику, который исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
[11] Для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов; для завершения строительства «проблемных объектов» в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ.
Источник: www.pgplaw.ru
Статья 15.4. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).
1.1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
1.1-1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) — участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).
1.2. При заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня заключения указанного в настоящей части договора кредита, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита.
1.3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке.
2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.
5. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, выдает застройщику в соответствии со статьей 19 настоящего Федерального закона заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6, 8 части 2 статьи 3 и статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказывает в выдаче такого заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации указанным требованиям.
6. Соответствие застройщика требованиям части 1.1 и пунктов 1.1 — 1.8, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.
7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 — 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.
7.1. Застройщик уведомляет уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу участников долевого строительства, о наступлении предусмотренного пунктом 1 части 7 настоящей статьи основания для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве и размещает соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
9. С даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-места, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.
10. Если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.
Источник: moj-jurist.ru
Ответственность застройщика за незаконное привлечение денежных средств дольщиков
Не секрет, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) не только предоставляет весомые гарантии гражданам — участникам долевого строительства (дольщиков), но и вводит массу ограничений для застройщиков, привлекающих денежные средства для строительства.
Как справедливо отмечал В.В. Путин, «над принятием законов думают сотни и сотни, а над тем, как обойти закон, думают миллионы». Следуя этому тезису, подавляющее большинство застройщиков стремятся к «упрощению» механизма привлечения денежных средств дольщиков, изобретая все новые и новые схемы.
Одной из наиболее распространенных схем до сих пор является привлечение денежных средств дольщиков в качестве обеспечения по предварительным договорам участия в долевом строительстве или предварительным договорам купли – продажи. Несмотря на наличие в ст. 3, 4 Закона № 214-ФЗ ряда требований, необходимых для заключения договора участия в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, государственная регистрация застройщиком права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства и регистрация договора в Росреестре), следуя нормам Гражданского кодекса РФ, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи избавляет застройщика от указанных «сложностей». При этом предварительный договор, по смыслу ст. 329, 421 Гражданского кодекса, может одновременно содержать обеспечительные условия, перечень которых является открытым.
В качестве обычно используемого застройщиками способа обеспечения обязательств по заключению основного договора участия в долевом строительстве или основного договора купли-продажи выступает внесение денежных средств дольщиком. В случае не заключения по той или иной причине между застройщиком и дольщиком основного договора, обеспечение носит компенсаторную функцию, оставаясь в распоряжении той или иной стороны. Размер же обеспечительного платежа определяется сторонами произвольно и может составлять до 100 % долевого взноса или цены квартиры.
Таким образом, при применении рассматриваемой схемы, застройщик, не привлекая кредитных ресурсов, получает достаточные денежные средства дольщиков, казалось бы, формально не нарушая нормативных запретов на их привлечение. Однако, необходимо помнить, что статьей 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность застройщика за привлечение денежных средств дольщика, если такое финансирование связано с возникающим у дольщика правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию. В отношении нарушителей законодательства об участии в долевом строительстве предусмотрены довольно жесткие санкции – административный штраф на должностное лицо в размере от 20000 до 50000 рублей; на юридических лиц — от 500000 до 1000000 рублей.
Схема предварительных договоров долгое время позволяла застройщикам «обойти» Закон № 214-ФЗ, получая от дольщиков столь необходимые в период строительства домов денежные средства. Однако, в настоящее время недостаточное правовое регулирование отношений по схеме предварительных договоров, предоставляющее возможность «обойти» требования Закона № 214-ФЗ компенсируется судебной практикой, рассматривающей привлечение застройщиком денежных средств дольщиков в отсутствие договоров участия в долевом строительстве в качестве административного правонарушения.
В качестве примера в настоящей статье рассмотрим практику Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (ФАС СКО) по делам об обжаловании постановлений уполномоченных органов по контролю за долевым строительством. Что же служит основанием для привлечения застройщиков к ответственности и каким образом органы, уполномоченные на осуществление контроля за долевым строительством устанавливают наличие состава правонарушения?
Несмотря на то обстоятельство, что постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 года по делу № А32-40404/2009-58/380-122АЖ создает сложности в определении фактических обстоятельств рассмотренного дела («…общество при заключении предварительных договоров привлекало денежные средства граждан на строительство жилого дома, оформляя договоры купли-продажи»), позиция арбитров понятна. Основанием для применения ст.
14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях явилось то, что общество привлекало денежные средства по предварительным договорам. Далее указано: «В предварительных договорах участия в долевом строительстве конкретно определена цена и объект недвижимости, который будет передан гражданину». Таким образом, несмотря на неопределенность в квалификации судом правовой природы сложившихся отношений (купля – продажа, долевое участие, предварительный договор), можно сделать вывод о том, что основанием для привлечения к ответственности в рассматриваемой ситуации послужило то обстоятельство, что общество, даже не являясь застройщиком, привлекало денежные средства граждан, определяя в заключаемых договорах цену и объект недвижимости, который будет передан гражданину. Сходный вывод содержится и в постановлениях ФАС СКО от 15 мая 2009 года по делу № А32-24479/2008-59/265-124АЖ и от 21 сентября 2009 года по делу № А32-4036/2009-51/72-40АЖ.
В другом случае ФАС СКО постановлением по делу от 21.12.2009 года № А53-11831/2009 признал правомерным привлечение к административной ответственности юридического лица, заключавшего предварительные договоры купли-продажи квартир «для целей долевого строительства» до получения разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, без публикации проектной декларации. Таким образом, судебная практика исходит из понимания договора участия в долевом строительстве, как единственного законного способа привлечения денежных средств в период строительства. При этом любое отклонение застройщиком от «классической» схемы влечет риск привлечения к административной ответственности.
Не является панацеей для застройщиков и привлечение денежных средств по вексельной схеме, поскольку суд, оценивая наряду с заключением предварительного договора, договор купли – продажи векселя, цена которого соответствует цене долевого участия, так же делает вывод о нарушении законодательства о долевом устроительстве. Примером тому является постановление ФАС СКО от 16.11.2009 года по делу № А32-15422/2009-51/200-95АЖ, которым суд привлек к ответственности общество, не имеющее разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации, но заключающее с гражданами предварительные договоры участия в долевом строительстве, суммы первоначальных взносов по которым поступали в общество путем оформления договоров купли-продажи простых векселей.
Поскольку во всех рассмотренных случаях застройщикам не удалось доказать ни того, что денежные средства, полученные от граждан в качестве гарантии, обеспечения, либо предварительного платежа использовались для целей, не связанных со строительством жилых домов, ни того, что проданные гражданам векселя не связаны с привлечением средств на строительство, а так же обосновать отсутствие мнимости и притворности предварительных договоров, они были привлечены к ответственности.
Таким образом, судебные органы при рассмотрении споров, связанных с привлечением застройщиков к административной ответственности, исходят не столько из буквы закона, дающей застройщикам «лазейку», сколько из его духа, направленного на защиту прав граждан – участников долевого строительства.
Анализируя практику работы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» можно сделать вывод о том, что знание своих прав является основным условием достижения желаемого результата. Так, многие дольщики, внесшие денежные средства застройщикам по предварительным договорам, благодаря грамотно сформулированным требованиям, получили возможность возвратить внесенные денежные средства. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» помогает участникам долевого строительства наиболее эффективно защитить свои права.
Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai