Начиная с 2004 года, участь объектов, а так же граждан, решивших построить жильё в доле с подрядчиком, регламентируется ФЗ 214. В этот закон, Правительством страны с завидной регулярностью вносятся изменения, так как первоначальная редакция оставляла немало лазеек для недобросовестных застройщиков. Последняя версия изменений изложена в ФЗ 304, принятого Думой, и одобренного Советом Федерации в июне 2016 года. Действовать данные изменения начали с января текущего года – вот о них и пойдёт речь далее.
Нововведения, касающиеся застройщиков
Итак, что нового появилось в жилищном законодательстве с 01.01.2017г.? Нововведения касаются не только деятельности организаций, выступающих в роли застройщика. У граждан (дольщиков), являющихся участниками долевого строительства недвижимости, именуемых дольщиками, появляются не только дополнительные права, но и определённые обязанности.
ЭСКРОУ-СЧЕТА ЭТО ПАНАЦЕЯ ОТ БЕД ИЛИ НЕТ.ПРОБЛЕМЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Требования организационного характера
Рассмотрим для начала список изменений, направленный на то, чтобы призвать к порядку застройщиков.
Обратите внимание! Наиболее важным на наш взгляд шагом, является создание единого реестра строительных фирм, который размещён в интернет-сети, в открытом доступе. Он содержит сведения обо всех предприятиях, которые имеют законное право на подобную деятельность. Это юридические лица, которые должны по всем параметрам отвечать требованиям закона.
При выявлении любого несоответствия, организации лишаются права привлечения средств на возведение многоквартирных домов от граждан. Так что любой человек, желающий вступить в долевое строительство, может проверить статус застройщика в данном реестре. Естественно, что сделать это нужно до подписания договора и внесения денег.
Следующим, очень существенным изменением, стала установка минимальной суммы уставного капитала фирмы. Его размер увеличился – и к тому же, он должен быть полностью оплачен. Только в этом случае застройщик приобретает право на привлечение средств дольщиков.
Так же название компании-застройщика не должно фигурировать в списках недобросовестных участников аукционов по продаже земли, а так же прочих сделках купли-продажи, осуществляемых в соответствии с законами 223 и 44. И заметьте, нет никакой разницы, в каком именно качестве данная организация в них участвовала: исполнителя, подрядчика или поставщика.
В числе нововведений присутствуют и такие требования к застройщикам:
- В их «послужном списке» не должно быть решений суда, налагающих административное наказание в виде приостановки деятельности;
- Не должны осуществляться процедуры банкротства, ликвидации;
- Не должно быть задолженностей по налогам;
- У директора и главбуха компании-застройщика, не должно быть в прошлом судимостей по статьям, связанным с экономическими преступлениями, а так же наказаний, запрещающих деятельность в строительной сфере, а так же лишения права занимать означенные должности.
Долевое строительство Как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги
Размер уставного фонда такой организации, определяется в зависимости от площадей объектов, которые она собирается возводить. Так что теперь фирмы, которые имеют чисто формальный уставной капитал, составляющий смехотворную сумму в 10000 рублей, вообще не смогут приступить к возведению жилых домов.
Все эти нововведения призваны закрыть фирмам-однодневкам доступ на рынок недвижимости – ведь они для того и образуются, чтобы, получив деньги дольщиков, разориться и «раствориться».
Информационные ресурсы
В борьбе с этим злом помогут и поправки, касающиеся информационной политики застройщика. Благодаря им, в законе появились требования к официальным сайтам таких организаций. На их сайтах, в отношении объектов недвижимости, на которые привлекаются средства граждан, должны быть размещены следующие документы:
- Результаты аудиторской проверки за год деятельности предприятия;
- Результаты экспертизы проекта и сопутствующей ему документации, по которой будет строиться дом;
- Заключение, выданное уполномоченным на то органом власти субъекта РФ, подтверждающее соответствие строительной организации, а так же её проектной декларации, требованиям настоящего закона.
На заметку! Без вышеназванного документа, фирма не сможет не то что зарегистрировать ДДУ (договор о долевом строительстве), но даже разместить рекламу объекта на своём собственном сайте.
Так же в списке документов, которые должны быть опубликованы на сайте застройщика:
- Разрешение на осуществление строительства;
- Подробная, качественно и без каких-либо ошибок заполненная проектная декларация, в которой почти 160 пунктов;
- Документы прав собственности (чьей бы она не была) на участок земли, отведённый под строительство, его площадь и кадастровый номер;
- В ситуации, когда размер уставного капитала меньше, чем оговорено в законе, публикуется и договор, подтверждающий наличие у застройщика поручителя, в котором обязательства по договорам с гражданами принимает на себя третья сторона.
Раскрытие информации предполагает так же размещение на сайте фирмы-застройщика образца договора с гражданами, и опубликования фотографий на всех этапах строительства.
Выглядеть это должно примерно так:
Закон так же требует, чтобы права на домен сайта принадлежали или самому застройщику, или его поручителю. Так что компания, которая хочет остаться на рынке недвижимости, обязана не только надлежаще оформить всю документацию, но и привести в порядок свои информационные ресурсы.
Для чего нужен компенсационный фонд и счета эскроу
С начала текущего года, на застройщиков возложена такая обязанность: они должны перечислять один процент стоимости объекта в компенсационный фонд, который призван помогать дольщикам. Если вдруг строительная компания обанкротится, то строительство можно будет завершить за счёт средств данного фонда. Согласитесь, это какая-никакая гарантия того, что своё жильё дольщики получат при любом варианте развития событий.
- Плохо только то, что данный закон не может быть применён в отношении уже строящихся объектов, поэтому дольщики, которых обманули ранее, не могут рассчитывать на его помощь. А вот по тем объектам, которые в 2017 году только начинают строить, подобных проблем по идее быть не должно.
- Дополнительные гарантии даст и такая мера, как открытие застройщиком в банке специализированного счёта. Он называется эскроу, и имеет свои особенности. Механизм его использования достаточно прост: на этот счёт поступают средства по ДДУ, которые блокируются банком до завершения строительства, и передачи жилья дольщикам. Если строительная фирма не выполнила условия договора, банк просто возвращает гражданам их деньги.
- В поправках к 214 ФЗ, открытие счёта эскроу носит рекомендательный характер – то есть, это действие не является обязательным. Но государство создаёт такие условия, при которых застройщикам это будет выгодно. Например, для них предусмотрены определённые льготы, касающиеся страхования ответственности, а так же банковского поручительства.
Обратите внимание! Возникает вопрос: «А где гарантия возврата средств, ведь и среди банков встречаются такие, которым не стоит доверять?». Ответ прост: право на открытие эскроу получают только те финансово-кредитные организации, которые соответствуют требованиям Правительства РФ. Если сказать просто, это такие банки, в которых можно размещать государственные бюджетные средства. К тому же, средства размером до 10 млн. рублей, находящиеся на эскроу-счёте, страхуются государством.
Государственное регулирование долевого строительства
Поправки к 214 ФЗ, внесли свои коррективы и в сферу государственного регулирования долевого жилищного строительства. Значительно расширены полномочия органов власти, осуществляющих надзор в этой области.
- В первую очередь, теперь строго контролируется движение средств дольщиков – целевое, нецелевое расходование. Также проверяется соблюдение застройщиком новых требований – вплоть до размещения информации, о чём говорилось выше. Строгому контролю подлежит и ведение учёта средств, затрачиваемых на строительство.
- Существенной поправкой к закону стало и наделение органов власти функциями, позволяющими осуществлять контроль над деятельностью кооперативов ЖСК. Именно они, за счёт злоупотреблений и откровенного произвола, в первую очередь и имеют плохую репутацию.
- Теперь ЖСК обязаны ежеквартально предоставлять сведения о своей деятельности, а так же о выполнении своих обязательств перед гражданами, вступившими с ними в долевое строительство.
Обратите внимание! И ещё одна важная деталь: теперь нецелевым использованием средств, считается так же переброска денег дольщиков, предназначенных для нового строительства, на достройку давно начатых, и замороженных ввиду отсутствия финансов объектов. В статье 18 новой редакции ФЗ 214, приведён чёткий список статей, на которые застройщики могут направлять средства дольщиков.
Если ранее строительные организации вели общий учёт по всем объектам, то теперь закон обязывает вести отдельную документацию, связанную с финансовой деятельностью, по каждому дому в отдельности. По истечении календарного года, эта отчётность подлежит аудиту, и если он выявит факт нецелевого расходования средств дольщиков, руководитель и главбух компании понесут персональную ответственность.
Что нового в законе для дольщиков
Некоторые изменения внесены и в статью 5 закона, касающуюся цены договора. Раньше она определялась путём суммирования общих финансовых и трудовых затрат застройщика, связанных с созданием коттеджа, или квартиры, в связи с чем дольщику не всегда был понятен механизм образования цены.
А что теперь
Теперь в договоре будет указываться полная стоимость квартиры, определяемая путём умножения её общей площади (включая террасу, или лоджию) на стоимость квадратного метра. Данный способ определения цены жилья по договору более прозрачен, и позволяет дольщику убедиться в её правильности.
Как и на любой товар, на квартиры устанавливается гарантия. По окончании строительства и подписании акта ввода дома в эксплуатацию, застройщик передаёт квартиры дольщикам. При этом им должна быть предоставлена подробная инструкция по эксплуатации помещений и коммуникаций.
В ней, например, может быть указано, на какую перегородку нельзя навешивать тяжёлую мебель или оборудование; как пользоваться индивидуальной системой отопления, или эксплуатировать водонагреватель.
При возникновении споров по поводу дефектов в квартире, застройщик не будет их устранять, если сможет доказать, что они образовались по вине дольщика. Однако если виновен застройщик, то устранить недоделки его заставит вероятность уплаты дольщику неустойки. Этот нюанс в новой редакции закона тоже оговаривается.
Возможен ли односторонний отказ от договора
В старой редакции ФЗ 214, запрещалось отказываться от исполнения обязательств по ДДУ в одностороннем порядке. Если инициатором являлся дольщик, то он мог только обратиться с иском в суд.
- Его принимали во внимание, если фиксировались существенные изменения в проектной документации дома. Однако при этом не приводилось никаких чётко оговоренных примеров, которыми можно было бы руководствоваться. То есть, объективность оценки ситуации, фактически отдавалась на откуп суду.
- Теперь за дольщиком законодательно закреплено право отказа от ДДУ в определённых ситуациях и без суда. Согласно поправкам к закону, дольщик имеет право прекратить договор в случае превышения оговариваемой общей площади помещения, за которую, естественно, пришлось бы доплатить.
- В стандартном договоре должен быть установлен максимальный предел такого увеличения – это 5%. И касается он не только общей площади квартиры, но и соотношений жилой и нежилой площадей – например: если лоджию значительно увеличили, а кухня при этом стала маленькой.
- Однако отказ дольщика от договора без основания – то есть, если застройщик исправно исполняет свои обязательства, неприемлем. Так что, гражданам придётся идти до конца независимо от изменившихся финансовых возможностей или намерений.
Изменения, внесённые в ФЗ 214, направлены на устранение с рынка жилой недвижимости недобросовестных застройщиков. Соответственно, не должно быть и дольщиков, чьи права попраны, а надежды оказались обмануты. Ну а как оно окажется на деле, и какое влияние все эти новшества окажут на сферу строительства жилья в доле с застройщиком, как водится, покажет время.
В одном у экспертов нет сомнений: столь эффективная на первый взгляд защита дольщиков, непременно станет причиной повышения цен на недвижимость. Конечно, это не произойдёт в одночасье. Просто, не выдержав новых требований, «со сцены» уйдут мелкие строительные компании, либо произойдёт их слияние с более крупными холдингами. Конкуренции на строительном рынке станет меньше – а без неё, как известно, возникает монополия, при которой цены всегда растут.
Квалификация по профессии «Реставратор строительный» 4 разряда. Опыт работы в сфере — 14 лет. Осуществляет художественные, лепные, оформительские, реставрационные работы.
Источник: otdelka-expert.ru
Как последние изменения в 214-ФЗ загонят застройщиков в жесткие рамки. Дольщики выиграют?
В конце июля депутаты приняли новые поправки к закону об участии в долевом строительстве. Цель этих достаточно серьезных изменений – еще больше защитить права покупателей квартир и не допустить ситуаций, в которых человек, заплатив за жилье, в итоге остается и без него, и без денег.
Правда, для застройщиков новеллы оказались довольно неприятной неожиданностью, поскольку они не обсуждались с профессиональным сообществом и серьезно ужесточили требования к строительным компаниям.
Правки сформулированы с учетом мнений уже пострадавших граждан, которые принимали участия в парламентских слушаниях по проблеме обманутых дольщиков, говорят депутаты. Люди устали от неопределенности и рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и хотели решительных мер. Но выиграют ли нынешние и будущие дольщики от этих нововведений?
Застройщики утверждают, что эти и предыдущие кардинальные изменения в законе затруднят вход в систему строительства, сократят число строительных компаний, снизят объемы ввода жилья и, главное, приведут к росту цен на жилую недвижимость.
Давайте разберемся, какие нововведения пугают девелоперов, и чего ожидать нам – дольщикам и потенциальным покупателям.
Нововведения
1. Компенсационный фонд
В ноябре начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (что такое компенсационный фонд), куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. В дальнейшем из этого фонда будут выделяться средства на достройку возникших проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам (если, например, застройщик обанкротился на ранней стадии строительства и достраивать дом практически с нуля нерентабельно).
Фонд должен будет заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика в страховых компаниях – не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков. А сумма в 1,2% от ДДУ сопоставима с суммами, которые застройщики платили в страховые компании, то есть не станет дополнительным бременем для строительной компании и не должна отразиться на себестоимости квартир.
Правда, застройщики говорят о том, что оплачивая взносы в Компенсационный фонд, они фактически платят не за себя, а за недобросовестных или нерадивых коллег.
Каковы возможные последствия этого нововведения для покупателей жилья? Многие эксперты согласны с тем, что новый механизм действительно даст гарантию дольщикам, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию. Такая система будет более надежна, чем действующая сейчас.
Однако увидеть работу фонда в действии можно будет не ранее 2018 года, поскольку он начнет работать только в ноябре, а взносы в него будут делаться только за новые проекты, которые стартуют в ноябре и позднее. Таким образом, дольщики более “ранних” домов на защиту Компфонда рассчитывать не смогут.
Кроме того, закон ограничивает площадь квартир, по которой покупатели могут получить денежную компенсацию. То есть дольщики смогут вернуть стоимость только 120 квадратных метров недостроенного жилья. Но в высокобюджетных классах площадь квартир часто превышает эту цифру. Например, средние размеры в классе “элит” – 156 кв.м. Таким образом, если дорогой жилой комплекс превратится в недострой, вернуть вложенные средства в полном объеме большинство покупателей не сможет – здесь им выгоднее будет предпочесть достройку.
Иными словами, Компенсационный фонд ориентирован в первую очередь на массового покупателя и будет действовать по принципу Агентства по страхованию вкладов. Оно тоже обеспечивает возмещение в размере 100 % от суммы вкладов, но не более 1,4 миллиона рублей.
2. Опыт не менее трех лет
Согласно новым правилам, многоквартирные дома могут строить только те компании, которые имеют опыт работы в этой сфере не менее 3 лет. Фактически это означает, что новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если они имеют большой опыт в строительстве, например, коммерческой или производственной недвижимости.
С одной стороны, это хорошо – в итоге останутся только серьезные, надежные застройщики, с заслуженной репутацией. С другой – это может привести к монополизации рынка. А это, в свою очередь, – к росту цен и снижению качества строительства.
3. 10% от стоимости объекта
Одно из самых ощутимых для застройщиков нововведений – это требование о наличии на счету 10% от стоимости объекта еще до начала строительства. Это означает, что компании придется перекроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы эти 10% оставались неприкосновенными – использовать их нельзя. А речь идет о значительных суммах. Скажем, если на строительство дома требуется миллиард рублей, “замораживаются” 100 миллионов, на которые, например, можно было бы строить какой-либо объект инфраструктуры.
К чему это может привести? К уходу с рынка небогатых игроков, у которых просто не будет хватать оборотных средств. То есть итог тот же, что и у пункта 2 – укрупнение застройщиков, вымывание “слабых” компаний. Также, возможно, застройщики начнут выводить на продажу меньшее число корпусов за раз, что позволит снизить “замораживаемую” сумму.
4. Счета эскроу
Суть этого нововведения – в том, что дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет “замораживается” до окончания строительства, девелопер получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям.
Это, безусловно, повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания вдруг становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу-счета.
Но для застройщика это достаточно проблемный момент. Дольщики, передавая свои средства строительной компании, в определенном смысле дают ей беспроцентный кредит. В том случае, если деньги лежат на счету эскроу, застройщик либо строит на свои средства, либо берет на строительство кредит у этого же банка, но, естественно, под проценты.
Сейчас использование эскроу-счетов – мера добровольная и, понятно, мало востребованная. Но если она со временем станет обязательной, то застройщики будут нести потери – которые, конечно, включат в стоимость квадратного метра.
5. Уставной капитал
Еще одна из недавних поправок к закону, которая может привести к уходу с рынка небольших компаний – требование о минимальном уставном капитале. Его размер прямо пропорционально зависит от площади планируемого объекта. То есть если застройщик хочет построить масштабные 500 тысяч квадратных метров, он должен иметь как минимум 1,5 миллиарда рублей в качестве уставного капитала.
В итоге более мелкие компании, у которых нет большого денежного оборота, будут вынуждены заниматься небольшими проектами. Так, для возведения дома площадью 1500 кв.м. уставной капитал должен составлять 2,5 миллиона рублей или более. Если нужных средств у застройщика нет, он теряет возможность привлекать деньги дольщиков, и должен либо строить дом за собственные средства, либо пользоваться поручительством более крупных компаний или учредителей.
6. «Специализированный застройщик»
Именно такие слова должны теперь быть в наименовании строительной организации, которая занимается долевым строительством. А для этого и самой фирме, и ее сотрудникам нужно соответствовать ряду организационно-правовых требований.
Эта мера также должна помочь обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков и гарантировать наличие грамотных специалистов в строительной компании.
7. 1 застройщик – 1 разрешение на строительство – 1 участок
Недавние поправки в закон также ввели запрет на работу по нескольким объектам одновременно. То есть действует правило: один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок. Для девелоперов это означает невозможность возводить сразу несколько зданий, необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого объекта, а также запрет на строительство инфраструктуры вне пределов участка. Таким образом, становятся невозможными все проекты комплексного освоения территорий.
Новое правило может привести к удлинению сроков реализации проекта и повышению цен на недвижимость, особенно если речь идет о крупных объектах. Раньше застройщик большого комплекса мог получать отдельные разрешения для каждой очереди, привлекать средства дольщиков и составлять график работ, опираясь на финансово-экономическую ситуацию бизнеса. Теперь один комплексный проект надо будет разделять на отдельные этапы и строить каждую очередь отдельно. И только после сдачи дома можно будет получить следующее разрешение.
Кроме того, каждый этап будет начинаться как новый – с проверкой средств в уставном капитале, с “замораживанием” 10% от стоимости и так далее. Это удлиняет время работы над одним ЖК и, вполне вероятно, ведет к удорожанию проекта.
Это не все пункты, предусмотренные последними и предпоследними изменениями в 214-ФЗ, но самые основные, которые вызывают тревогу и недоумение у застройщиков. Что они сами говорят по этому поводу?
Что говорят застройщики?
Застройщики, конечно, не рады нововведениям, которые ужесточают требования к ним. Серьезную критику с их стороны вызывали и, например, поправки, которые вносились летом 2016 года (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства и так далее).
Сейчас часть застройщиков уверена, что последние правки просто ставят крест на долевом строительстве как явлении. Что все это приведет к тому, что строители должны будут на свои деньги строить жилье и продавать его в готовом виде, но к такому готовы далеко не все игроки на рынке.
Часть полагает, что эти изменения правильны по своей идее: механизмы привлечения денег в строительство должны быть максимально прозрачны, но закон требует доработок.
Девелоперы уже направили ряд предложений в Совет Федерации; теперь требуется кропотливая работа по внесению необходимых корректировок, чтобы снять внутренние противоречия в законе и прояснить моменты, которых нынешняя редакция не проясняет. Например, застройщики просят разрешить одновременное строительство по нескольким разрешениям и осуществление сделок и операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением средств от граждан и строительством домов.
Многие полагают, что частые изменения в законодательстве негативно сказываются на отрасли. Застройщики не успевают “отдышаться” и приспособиться к одним правилам, как появляются другие.
К тому же есть опасение, что строгие требования могут привести к новому всплеску банкротств, особенно в регионах, где прибыль строительной компании от проекта в принципе ниже, чем в столице.
И, конечно, практически все полагают, что новые требования приведут к росту цен на квадратный метр жилья – этому поспособствует и монополизация рынка, и сокращение числа проектов, и увеличение расходов. А в условиях нынешнего переизбытка предложения и невысокой покупательской способности граждан это приведет снижению объемов продаж.
Что ждет дольщиков?
Изменения в законе направлены исключительно на то, чтобы защитить права дольщиков. Дать им новые гарантии и уверенность в том, что они получат свое жилье. Или, по крайней мере, смогут без сложностей и значительных проволочек вернуть свои деньги в случае возникновения проблем у застройщика.
Новеллы призваны дать толчок к оздоровлению всего института долевого строительства, сделать его механизмы прозрачнее, и избавить общество от понятия “обманутый дольщик”.
Но что будет с ценами? Действительно ли поправки дадут больше гарантий, но за большие деньги? Здесь мнения строителей и экспертов рынка разделились. Кто-то считает, что проектов станет меньше, застройщики станут крупнее, а цены вырастут.
Другие убеждены в обратном – крупные застройщики, которые до сих пор занимали 60-70% рынка, никуда не исчезнут и продолжат работать в том же режиме. Уход небольших игроков ничего не поменяет – их доля равномерно перераспределится между большими компаниями. То есть к ограничению конкуренции, а, соответственно, и к росту стоимости жилья, это не приведет.
Что касается пунктов, которые требуют дополнительных расходов (например, о 10% от стоимости), то тут застройщику надо будет делать выбор между повышением цен и снижением собственных доходов от реализации квартир. В нынешних условиях низкой конъюнктуры рынка значительно повышать ценники и терять клиентов строительным компаниям тоже не выгодно. Ключевой фактор, который влияет на стоимость, это все-таки спрос.
Какие еще могут быть последствия введения новых поправок? Ожидается некоторое уменьшение предложения и появление на рынке большего числа качественных продуктов.
Есть определенные опасения, что Компенсационному фонду понадобится год-два на то, чтобы набрать достаточно капитала и чтобы заработать в полную силу. В этот период в регионах могут возникнуть и “подвиснуть” новые проблемные объекты.
А что с вопросами, которые возникли у застройщиков – например, о комплексном освоении территорий и запрете на строительство инфраструктуры? Как они будут решены? Большинство поправок вступают в силу с 1 июня 2018 года. То есть у девелоперов еще есть время на то, чтобы прояснить все спорные моменты с законодателями и профильными ведомствами, а также подготовиться к новым реалиям.
Эксперты полагают, что сейчас застройщики будут спешно создавать задел на будущее и “запасаться” участками со всей разрешительной документацией – как это уже бывало перед введением серьезных изменений в законодательство. Надзорным и контролирующим органам предстоит большой объем работы.
Безусловно, вся картина станет видна только со временем – пока же можно только делать прогнозы. Но в целом, полагают специалисты, ко второму полугодию следующего года серьезные компании, которые готовы “играть по новым правилам”, смогут адаптироваться к новым условиям.
Благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков – понятнее, и люди будут с большей готовностью инвестировать свои средства в долевое строительство.
Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai