Приветствуем всех тех, кто ждет ключи от своей квартиры в новостройке по ДДУ. Несколько дней назад появились новости, которые всколыхнули все форумы ЖК: вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Но как реально изменится процесс приемки квартиры и отношения с застройщиками? Об этом мы сегодня вам расскажем.
Юристы компании «Аудит Новострой» провели анализ как данного документа, так и рынка «приемщиков», которые осуществляют услуги в Москве и СПБ. Свои выводы мы разбили на несколько основных блоков:
Для начала рассмотрим самое важное для владельцев квартир по ДДУ: как принимать свои долгожданные квадратные метры в соответствии с новым Постановлением.
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее — специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта
#2 Долевое строительство: насколько безопасно, и есть ли гарантии?
1. Первичная приемка осуществляется в том же порядке, как и раньше. Осмотр квартиры может осуществлять, как сам дольщик самостоятельно так и специалист профессионально занимающийся этим делом. Тут полное раздолье в выборе специалиста, его можно найти Авито, Ремонтник.ру, Profi.ru, либо обратиться в компании специализирующееся на данных услугах.
2. В случае если в процессе приемки выявлены несущественные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства дольщик указывает их в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком в течении 60 дней (по истечении указанного срока застройщик должен будет пригласить вас для визирования исправлений).
3. Если застройщик отказывается их устранить или возникают разноглася относительно объема недостатков, то в данном случае необходимо приглашать специалиста, который составит акт в соответствии с новыми требованиями. Стоимость услуг данного специалиста, в случае если он подтвердит наличие существенных недостатков, согласно Постановлению, будут компенсированы застройщиком. Либо в суде, если застройщик откажется их устранять.
Данного специалиста можно приглашать, согласовав время и дату с застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий. То есть, если на первичной приемке, вам говорят, что устранять не будут, можете смело звать подобного мастера.
В п. в ст 1 Постановления речь идет о так называемых существенных недостатках, а что под этим понимает юридическая наука? Разъяснение существенности недостатков товара, а квартира, как ни как товар, хоть и очень дорогой, дается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Долевое строительство. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]
Существенные недостатки — это такие недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Под существенными недостатками следует понимать:
· неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
· недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
· изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения. В зависимости от степени выраженности дефекты могут перейти из категории «существенные» в категорию «несущественные» и наоборот. Например, протечка потолка может быть значительной, если приводит к повышению влажности во всей квартире, и незначительной, если это разовое явление и застройщик проблему быстро устранил.
Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации
Таким образом вызывая специалиста, который будет составлять акт осмотра, необходимо предварительно запросить у него следующие документы:
1. Трудовой договор с организацией, которая состоит в СРО;
2. Номер, присвоенный Приемщику при включении его в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;
3. Документы подтверждающие, что организация, где работает специалист, действительно состоит в СРО;
Номер специалиста вы можете проверить в открытых источниках таких как:
Логичный вопрос, а какая квалификация необходима для включения в данный реестр?
1) наличие высшего образования по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства;
2) наличие стажа работы соответственно в организациях, выполняющих инженерные изыскания, осуществляющих подготовку проектнои документации, строительство, реконструкцию, капитальныи ремонт объектов капитального строительства на инженерных должностях не менее чем три года;
3) наличие общего трудового стажа по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства не менее чем десять лет;
4) повышение квалификации специалиста по направлению подготовки в области строительства не реже одного раза в пять лет;
5) наличие разрешения на работу (для иностранных граждан).
Наши специалисты провели небольшой статистический опрос среди специалистов осуществляющих деятельность на портале profi.ru и выяснили, что среди 30 опрошенных респондентов только у 4 имеется подобная квалификация.
Данные опроса говорят, что отрасль оказалась абсолютно не готова к изданию подобного нормативно-правового акта. Реакция компаний в основном выжидательная, они пытаются найти оптимальные способы решения данной проблемы, но в штате большинства просто отсутствуют специалисты подобной квалификации (напомним, стаж не менее 10 лет). Да и увольнять опытных приемщиков откровенно нецелесообразно.
Некоторые из компаний рассматривают возможность, использования партнерских программ, а также вступление в СРО и дополнительный рекрутинг специалистов. Однако услуги на подобные приемки могут резко вырости в силу объективных обстоятельств, что неминуемо ударит по карманам дольщиков.
Для первичной приемки вам подойдет профессиональный приемщик, который обладает необходимым опытом и знает недостатки каждого застройщика. Большинство из данных недостатков застройщик будет готов исправить самостоятельно, и у вас не возникнет с этим больших проблем. Если недостатки все же будут не исправлены, следует прибегнуть к услугам сертифицированного специалиста. Если говорить за Аудит Новострой то данная услуга будут стоить на 50% дороже обычной приемки, иные компании могут устанавливать другие наценки.
По сути вызов этого специалиста, это не что иное, как экспертиза на минималках, а именно составление экспертного заключение без сметы. Законодатель отрегулировал досудебный порядок урегулирования спора, который и до этого был обязательным.
Однако, у нас есть большие сомнения в том, что если недостатки будут действительно существенными, застройщик пойдет на их устранение.
В большинстве случаев, как и раньше, он отправит человека в суд. Из этого можно сделать логичный вывод, что Приемщика 2.0 стоит заказывать в том случае если вы действительно готовы идти в суд. При этом стоит сразу обращаться в организацию, которая также поможет вам сделать строительную экспертизу. В противном случае вы будете нести еще дополнительные затраты на эксперта.
Аудит Новострой, желает Вам успехов в приемке квартир!
Наш Telegram канал о приемках квартир: https://t.me/auditnovostroypk
Наконец-то хоть кто-то разъяснил! Спасибо автору !
Спасибо, информация для меня полезная и своевременная. Для себя уже решила, каждый должен заниматься своим делом, так и приемку пусть проводят специалисты.
Подскажите, пожалуйста, как это постановление отразится на уже переданных ранее квартирах. Можно ли будет требовать соразмерного уменьшения цены договора / возмещения расходов на устранение недостатков (как впервые обнаруженных экспертизой, так и тех недостатков, по которым уже направлялись претензии застройщику (были акты осмотра)?
В юриспруденции есть такая «приятная» штука, как обратная сила закона, в этом случае законодатель ее не применял, поэтому оно действует только на правоотношения возникшие после принятия его принятия.
Поэтому, если Вам посчастливилось принять квартиру до издания Постановления, вы можете смело заказывать строительную экспертизу и обращаться в суд.
Вопрос еще вызывает применение п. 2 ст. 4 ГК РФ.
«По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.»
Насколько я понимаю, с учетом ст. 4 ГК РФ права и обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 214-ФЗ, ГК, Законом о ЗПП, относительно требования компенсации расходов на устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения убытков, требования неустойки по Закону о ЗПП, возникли еще в момент передачи объекта долевого строительства или предъявления соответствующих требований к застройщику. Соответственно, в таком случае я должен иметь право на компенсацию стоимости устранения недостатков, неустойку, предусмотренную Законом о ЗПП за неисполнение требования потребителя (до 26.03.22 как я полагаю, согласно постановлению правительства № 479).
Остается и вопрос насчет потребительского штрафа 50%. Думаю в лучшем случае здесь можно исходить из момента возникновения права требования в суде такого штрафа, в виде неудовлетворения в установленный срок досудебной претензии.
В моем случае квартира была передана по одностороннему акту, не вполне обоснованному на мой взгляд. Я планировал его оспорить, установить дату передачи = дате передачи ключей (такая судебная практика есть). Теперь боюсь это делать — вдруг суд сочтет квартиру вообще не переданной. Думаю насчет того чтобы зарегистрировать право собственности, попытаться в будущем признать односторонний акт недействительным только в части даты передачи (такая судебная практика тоже есть).
Интересно а есть практика судов по данному вопросу, именно в части квартир принятых до вступления в силу Постановления, в части требования возмещения расходов на устранение недостатков своими силами, т.к. есть подозрения, что и на квартиры переданные ранее, но недостатки по которым выявлены после вступления постановления в силу (в течение гарантийного срока), суды будут его распространять и отказывать в этом требовании, предоставляя право устранения недостатков Застройщику
спасибо, нашел хоть где все разжевано, а то думал что сразу дорогого эксперта что ли брать
Ну если вы собираетесь в суд то все равно прийдется брать эксперта, и составлять смету для формирования исковых требований. И более того в суде ответчик может запросить независимую экспертизу.
А если дело уже в суде рассматривается по неустранению недостатков застройщиком ? Квартира на этом основании не принята ! Как теперь ? И что теперь согласно п. 2 данного постановления — закон о защите прав потребителей не действует на дольщиков?
Если дело уже принято судом и рассматривается по существу, на вас положения данного постановления не распространяется. Так как в последнем пункте постановления установлено положение о его сроке действия. Обратной силы данный НПА не имеет.
Здравствуйте. У меня вопросы к 1му пункту. Вы говорите, что приемку осуществляется как прежде и возможна с участием эксперта по приемке. Тогда как в постановлении сказано: «при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л».» Смотрим пункт «л» — дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;»
То есть это разные дни, и чтобы пригласить эксперта нужно выявить нарушения, и видимо, не экспертом. В наш жк Одинград Лесной, эксперта например не пускают на приемку, ссылаясь на это постановление
В этом случае вы можете воспользоваться помощью стороннего специалиста. Мы находим подобные требования застройщика необоснованными. Т.к. возникает логичный вопрос, как могут быть выведены «существенные» недостатки если Вам на них ни кто не укажет.
Источник: vc.ru
О применении Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при продаже апартаментов, машино-мест, индивидуальных жилых домов и таунхаусов
При применении Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 214-ФЗ») в сделках с апартаментами, машино-местами, индивидуальными жилыми домами и таунхаусами возникают вопросы как у самих застройщиков, так и у приобретателей.
Обязательно ли применение в этом случае Закона № 214-ФЗ? Ведь если застройщик не обязан использовать нормы этого закона, стоимость объекта можно снизить, избежать административных обременений. А если обязан, но не использует – есть риск быть привлеченным к ответственности, в том числе уголовной.
Закон № 214-ФЗ предназначен прежде всего для совершения сделок с жилыми помещениями в многоквартирных домах. Указанные же выше объекты с точки зрения долевого строительства можно назвать нетипичными. Нельзя сказать, что нормы Закона № 214-ФЗ хорошо приспособлены для совершения сделок с ними.
Верховный суд РФ неоднократно разъяснял, что при определении необходимости применения Закона № 214-ФЗ в каждом конкретном случае следует отдавать приоритет анализу существа сложившихся между сторонами отношений.
Поэтому суды могут применить положения Закона № 214-ФЗ и соответствующие меры ответственности к любой сделке, если установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. То есть доля судебного усмотрения очень велика.
Можно выделить три условия, при соблюдении которых велика вероятность, что суд придет к выводу о том, что стороны действительно имели в виду указанный договор и следует применять Закон № 214-ФЗ:
1. Имеет место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением последних в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику.
2. Денежные средства привлекаются на этапе создания объекта недвижимого имущества.
3. Возникает также право общей собственности на иное имущество, которое создается совместно несколькими лицами. Обстоятельствами, наличие которых свидетельствует о том, что долевая собственность не возникает, в судебной практике признаются создание объекта за счет средств (инвестиций) одного лица, строительство объекта целиком и оформление его в собственность одного лица.
Соответственно, анализ вопроса о необходимости применения Закона № 214-ФЗ в каждом конкретном случае необходимо проводить прежде всего с учетом изложенных правил.
2. Апартаменты и машино-места
В случае с апартаментами и машино-местами приведенные выше условия соблюдаются, однако существует сложность иного характера. С точки зрения законодательства апартамент является нежилым помещением, а машино-место – часть нежилого помещения.
Анализ ряда норм Закона № 214-ФЗ позволяет утверждать, что привлечение денежных средств для строительства таких объектов должно осуществляться с соблюдением требований Закона № 214-ФЗ. Однако есть и исключения. Например, важная норма пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, которая содержит исчерпывающий перечень допустимых способов привлечения денежных средств (на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами), распространяет свое действие только на строительство жилых помещений в многоквартирных домах.
Несмотря на это, в большинстве случаев суды стоят на позиции, что при совершении сделок с апартаментами и машино-местами Закон № 214-ФЗ подлежит применению в полной мере. При этом суды зачастую обращаются к разъяснению Верховного суда, которое приводится выше. Отсутствие государственной регистрации договора или отсутствие в нем существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, позволяют суду признать его незаключенным и не порождающим правовых последствий.
Встречаются, однако, и правовые позиции, отличные от общепринятой.
Например, Санкт-Петербургский городской суд применил нормы Закона № 214-ФЗ избирательно. Суд пришел к выводу, что привлекать денежные средства для строительства апартаментов и машино-мест можно любыми способами. При этом обязательно соблюдение ключевых требований, установленных Законом № 214-ФЗ: получение разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации; оформление земельных правоотношений.
Отметим, что такая позиция не соответствует разъяснению Пленума ВАС РФ, согласно которому привлечение средств граждан для строительства не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ. Такая правовая позиция отражена и в практике иных нижестоящих судов.
В некоторых случаях суды делали вывод о неприменении Закона № 214-ФЗ, когда денежные средства привлекались лицом, не отвечающим требованиям, предъявляемым Законом № 214-ФЗ к застройщику.
Непоследовательность формулировок Закона № 214-ФЗ рождает соответствующую практику его применения. Вместе с тем, как уже отмечалось, в подавляющем большинстве случаев суды считают, что Закон № 214-ФЗ надлежит применять при долевом строительстве апартаментов и машино-мест в любом случае.
По всей видимости, на судебное усмотрение влияет то обстоятельство, что приобретаются эти объекты для личного пользования. То, что речь идет об объектах нежилых, в этом случае ключевой роли уже не играет.
Застройщики, которые решат, руководствуясь принципом свободы договора, проигнорировать требования Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств для строительства апартаментов и машино-мест, рискуют быть привлеченными к ответственности. Закон прямо допускает возможность заключения иных сделок, только если приобретатель является индивидуальным предпринимателем, и сделка носит инвестиционный характер.
3. Индивидуальные жилые дома и таунхаусы
В случае с индивидуальными жилыми домами и таунхаусами в коттеджных поселках суды длительное время не могли сойтись во мнении относительно того, возникает ли при строительстве таких объектов за счет средств нескольких лиц общая долевая собственность?
Если общая долевая собственность не возникает, то нет и долевого участия в строительстве, приобретается индивидуальный объект. То есть речь идет о соблюдении третьего условия из указанных выше.
В конце 2016 г. вопрос о правовой квалификации отношений, возникающих по поводу общего имущества коттеджного поселка, был рассмотрен Конституционным судом РФ. Суд посчитал, что инфраструктура коттеджного поселка в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками, и что факт приобретения права собственности на индивидуальные жилые дома не связан с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Нижестоящие суды теперь очевидно будут дистанцироваться от применения Закона № 214-ФЗ при строительстве коттеджных поселков. Если покупателю будет предложено приобрести коттедж на этапе его строительства, то заключаемый договор будет охарактеризован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Застройщик обязуется построить коттедж на своем участке и затем передать его вместе с участком покупателю.
Специальные требования и гарантии, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, применяться не будут. Приобретателям следует с повышенным вниманием отнестись к анализу содержания документов застройщика и предлагаемого к заключению договора.
В отношении таунхаусов вопрос недавно разрешен законодателем. 1 января 2017 г. вступили в силу изменения в Закон № 214-ФЗ, согласно которым его действие распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Указанные объекты приравнены в своем статусе к многоквартирным домам.
Таким образом, при совершении сделок с помещениями в таунхаусах (при наличии трех и более секций) применение Закона № 214-ФЗ является обязательным.
Проведенный анализ показывает, что Закон № 214-ФЗ не лишен недостатков. Пробелы регулирования заполняются судами в решениях. Причем суды, анализируя схожие вопросы, приходят зачастую к различным выводам.
Источник: cre.ru
Права дольщиков в долевом строительстве
Покупка новостройки по договору долевого участия сегодня является одним из наиболее актуальных способов получить в распоряжение собственное жилье. Однако, несмотря на всю законность таких сделок, зачастую застройщиками нарушаются права дольщиков. О том, как не попасть в руки недобросовестного застройщика и защитить свои интересы в соответствии с законом – подробно в нашей статье.
Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятым в конце 2004 г. И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой. Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.
Немного предыстории
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.
На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.
Федеральный закон № 214: изучаем свои права
Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника. Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.
Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.
Содержание договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:
- информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
- срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
- информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
- гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.
В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.
Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:
- в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
- в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
- в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.
ДДУ может противоречить закону 214-ФЗ. Что делать?
Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате. На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки).
Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов. Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту. При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ. Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.
Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»
В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается. Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи.
В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.
Источник: pravovedus.ru