Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе ответы/рекомендации на поступившие от территориальных органов Росреестра вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
НА ВОПРОСЫ МЕТОДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА, ПОСТУПИВШИЕ С ПИСЬМАМИ
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНОВ РОСРЕЕСТРА
Наименование территориального органа Росреестра
Реквизиты направленного ТО письма
Вопрос территориального органа Росреестра
Ответ Центрального аппарата Росреестра
Управление Росреестра по Тульской области
О применении статьи 16 Закона N 476-ФЗ .
Законом N 476-ФЗ статья 1 ГрК дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
На основании части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ блок, указанный в действовавшей до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ редакции пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК (до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Регистрация договора долевого участия
Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, собственники этих блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников блоков, на обращение от имени всех собственников блоков в соответствующий территориальный орган Росреестр (многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг), с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости (квартир) в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом N 476-ФЗ, а именно, об учете изменений сведений о виде — «помещение», назначении — «жилое», виде жилого помещения — «квартира», на вид — «здание», назначение — «жилой дом», вид разрешенного использования — «дом блокированной застройки». При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования. Кроме того, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений в отношении указанных помещения (квартир) орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором они расположены.
Управление Росреестра по Смоленской области
Об осуществлении учетно-регистрационных действий в порядке, установленном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ , в отношении жилых и садовых домов, расположенных на земельных участках, имеющих смешанный вид разрешенного использования (например, жилищное строительство, садово-огородная деятельность, для ведения садоводства и огородничества, для индивидуального дачного строительства и садоводства, для ведения ЛПХ и жилищного строительства).
Пунктом 2 статьи 7 ЗК установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Классификатором не предусмотрены такие виды разрешенного использования земельных участков, как «жилищное строительство», «садово-огородная деятельность», «для ведения садоводства и огородничества», «для индивидуального дачного строительства и садоводства», «для ведения ЛПХ и жилищного строительства».
Согласно части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором.
Полагаем, что при принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору не изменяется вид его разрешенного использования, а из Классификатора выбирается вид разрешенного использования, описание которого максимально соответствует «исходному» виду разрешенного использования данного земельного участка.
В соответствии с частью 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.
В этой связи, принимая во внимание также положения части 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», полагаем, что положения части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ применяются в том числе в отношении земельных участков с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», «ведение садоводства», а также приравненными к ним федеральным законом видами разрешенного использования (соответственно, за государственную регистрацию права собственности на созданный на таком земельном участке объект недвижимости государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подпунктом 24 пункта 1 статьи 333.33 НК ); в иных случаях представляется целесообразным приведение видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с Классификатором.
Управление Росреестра по Смоленской области
О прекращении права собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом.
Если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и принадлежит застройщику на праве собственности, учитывая положения части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, абзаца второго пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктов 160, 162 Порядка ведения ЕГРН :
одновременно с внесением в реестр объектов недвижимости ЕГРН записи о многоквартирном доме (постановке его на государственный кадастровый учет) погашается регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ , в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом;
при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляются:
— государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем;
— государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.
Если речь идет о существующей застройке поселений, т.е. на принадлежащем застройщику земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного дома в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, расположен введенный до 13.07.2020 (до вступления в силу Закона N 202-ФЗ ) в эксплуатацию многоквартирный дом, учтенный в ЕГРН, помещения в котором также учтены в ЕГРН и на них (на одно из них) зарегистрировано право собственности, государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок осуществляется с учетом положений статей 14, 42 Закона N 218-ФЗ на основании соответствующего заявления собственника помещения (либо лица, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).
При поступлении в орган регистрации прав указанного выше заявления, принимая во внимание также положения части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 202-ФЗ:
в отношении земельного участка под многоквартирным домом вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участников долевого строительства;
запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, а также запись о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в отношении этого земельного участка погашаются на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.
Управление Росреестра по Забайкальскому краю
Управление Росреестра по Смоленской области
Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, на вид, предусматривающий ведение личного подсобного хозяйства.
По общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК).
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК и частью 4 статьи 37 ГрК при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Действующее законодательство не содержит норм, ограничивающих собственников земельных участков при выборе им вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом.
При этом пункт 1 статьи 213 ГК устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Исходя из статьи 129 ГК, виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, определяются законом или в порядке, установленном законом; земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.
Согласно статье 2 Закон N 112-ФЗ :
личное подсобное хозяйство — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции;
личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства;
реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.
Исходя из статьи 3 Закона N 112-ФЗ, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданину или приобретаются им.
На наш взгляд, статьи 2, 3 Закона N 112-ФЗ определенно указывают на то, что земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства может быть предоставлен только физическому лицу (гражданину). В этой связи изменение вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, на вид, предусматривающий ведение личного подсобного хозяйства, не соответствует нормам действующего законодательства.
Управление Росреестра по Ульяновской области
О документах, подлежащих указанию в Решении о выявлении правообладателя в качестве документов, подтверждающих, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости
Положения Закона N 518-ФЗ подлежат применению в отношении ранее учтенных объектов недвижимости, если права на данные объекты недвижимости возникли и правоустанавливающие документы или документы, удостоверяющие права на них, оформлены до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ (до 31.01.1998), при этом такие права не зарегистрированы в ЕГРН.
Пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что:
государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 — ЕГРН);
признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН выданные после введения в действие Закона N 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
— свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом N 1767 ;
— государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;
— свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением N 177 .
Необходимо отметить, что Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил возможность осуществления государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК (до 30.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, если в документе, подтверждающим право на земельный участок не было указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права либо данный земельный участок предоставлен указанному гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Выдаваемая органом местного самоуправления Выписка из похозяйственной книги сама по себе не является основанием для государственной регистрации ранее возникшего права, но является основанием для государственной регистрации права собственности в порядке статьи 49 Закона N 218-ФЗ.
Постановлением Госкомстата СССР от 25.05.1990 N 69 были утверждены Указания по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, согласно которым похозяйственные книги являлись документами первичного учета хозяйств и закладка таких похозяйственных книг и алфавитных книг хозяйств производилась сельскими Советами один раз в пять лет по состоянию на 1 января. Данные о предоставленных землях для ведения личного подсобного хозяйства колхозникам, рабочим и служащим, а также служебных наделах граждан выписывались из соответствующего раздела земельно-кадастровых книг. Данные о землях, выделенных крестьянским хозяйствам, выписывались из государственного акта, удостоверяющего право владения землей, или решения районного Совета народных депутатов, либо зарегистрированного местным Советом народных депутатов договора аренды земли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона N 112-ФЗ учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах, которые ведутся органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов; ведение похозяйственных книг осуществляется на основании сведений, предоставляемых на добровольной основе гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство.
Принимая во внимание положения части 6 статьи 69.1 Закона N 218-ФЗ, в Решении о выявлении правообладателя указываются в том числе документы, подтверждающие, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости, их реквизиты (при наличии у документов реквизитов).
На наш взгляд, Выписка из похозяйственной книги, равно как и сама похозяйственная книга, не являются документами, которые подлежат указанию в Решении о выявлении правообладателя в качестве документов, подтверждающих, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости; при этом таким документом может быть документ, указанный в похозяйственной книге в качестве документа, подтверждающего право на земельный участок.
Согласно пунктам 3, 5 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденного Роскомземом 20.05.1992:
свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением N 177, выдавались гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых исполнительными органами Советов народных депутатов решений о предоставлении земельных участков либо о перерегистрации права на ранее предоставленный земельный участок;
при подготовке решений о перерегистрации права на земельный участок и оформлении свидетельств использовались ранее выданные документы, удостоверяющие право на землю (государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, земельные шнуровые и похозяйственные книги, проекты организации территорий садоводческих и других товариществ, планово-картографические и другие материалы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации, а также у самих землепользователей).
В силу пункта 3 Указа N 1767 и пункта 2 Указа Президента от 11.12.1993 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» выданное соответствующим комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (его территориальными органами на местах) свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом N 1767, являлось документом, удостоверявшим право собственности на земельный участок, и служило основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действовавшим законодательством.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом N 1767, выдавалось соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации (пункт 3 Указа N 1767).
Таким образом, свидетельства о праве собственности на землю, выданные по формам, утвержденным Постановлением N 177 и Указом N 1767, подтверждают только факт проведения регистрации указанных в них прав; при этом документом, устанавливающим возникновение соответствующего права, являются решения соответствующих органов о предоставлении земельного участка, в соответствии с которыми были выданы указанные свидетельства. В этой связи, в случае признания незаконным акта соответствующего органа о предоставлении земельного участка, на основании которого было выдано названное свидетельство, это свидетельство, на наш взгляд, не является юридически действительным.
При отсутствии оснований для принятия Решения о выявлении правообладателя, полагаем возможным рекомендовать уполномоченному органу руководствоваться нормами статей 225, 1151 ГК.
Управление Росреестра по Рязанской области
О применении части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ в отношении жилых домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности.
На основании пункта 4 статьи 11 Закон N 74-ФЗ на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
Исходя из положений части 12 статьи 70 Закон N 218-ФЗ, до 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
Пределы правовой экспертизы документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении указанного в части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ жилого дома, предусмотрены частями 13, 14 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.
Согласно пункту 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление учетно-регистрационных действий приостанавливается, если назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования.
В силу пункта 2 статьи 77 ЗК в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются в том числе земли, занятые жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.
В связи с изложенным полагаем, что возможность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, должна оцениваться государственным регистратором прав в том числе с учетом содержания правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок, а также сведений о виде разрешенного использования (целевом назначении) такого земельного участка.
Как сообщили ФНС России, Минсельхоз России на запрос Росреестра (копии соответствующих писем размещены на внутреннем портале Росреестра в разделе «Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета > Рассылки по вопросам государственной регистрации прав и кадастрового учета > Учет и регистрации жилых и садовых домов ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ»), в целях ведения учета крестьянских (фермерских) хозяйств, осуществляющих деятельность без образования юридического лица, а также для идентификации зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей глав крестьянских (фермерских) хозяйств разработан проект федерального закона N 19332-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», находящийся на рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, положения которого предусматривают, что Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей будет содержать сведения о том, что индивидуальный предприниматель является главой крестьянского (фермерского) хозяйства.
Кроме того, ФНС России также высказано следующее мнение:
согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 4 Закона N 74-ФЗ соглашение о создании фермерского хозяйства должно содержать сведения о признании главой фермерского хозяйства одного из членов этого хозяйства;
в этой связи в целях идентификации главы крестьянского (фермерского) хозяйства, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, может быть использовано соглашение о создании фермерского хозяйства.
Управление Росреестра по Свердловской области
О нотариальном удостоверении договора купли-продажи арестованного имущества, заключенного по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего
сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153);
в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1) (аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 163 ГК);
если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК).
Учитывая положения части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, не подлежит нотариальному удостоверению в том числе сделка, по которой все участники долевой собственности на объект недвижимости отчуждают свои доли.
При этом в рассматриваемой ситуации совершается сделка, указанная в части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ, а исключения из правила части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ, в том числе для сделок, совершаемых на торгах, действующим законодательством не установлены.
Учитывая изложенное, принимая также во внимание пункт 7 части 1 статьи 26, статью 27 Закона N 218-ФЗ, договор купли-продажи арестованного имущества, заключенный по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего, подлежит нотариальному удостоверению.
Управление Росреестра по Смоленской области
По условиям договора, подлежащего государственной регистрации, государственная пошлина за его регистрацию уплачивается одной стороной: за себя и (в качестве иного лица) за второго плательщика такой пошлины (другую сторону договора). Возможна (или нет) уплата государственной пошлины в таком случае за обе стороны договора одним платежным документом?
Если договор, подлежащий государственной регистрации, заключен между сторонами, каждая из которых является самостоятельным плательщиком государственной пошлины и, соответственно, участником налоговых правоотношений, то согласно пункту 2 статьи 333.18 НК государственная пошлина за государственную регистрацию такого договора уплачивается каждым из них в равных долях, то есть в размере 1/2 от размера государственной пошлины, установленной соответствующим подпунктом пункта 1 статьи 333.33 НК для соответствующей категории плательщиков.
Положениями статей 333.16, 333.17 НК установлено, что государственная пошлина должна быть уплачена лицом, которое обратилось за совершением юридически значимого действия, предусмотренного главой 25.3 НК.
в соответствии с пунктами 1 и 8 статьи 45 НК уплата сбора, в частности, государственной пошлины, за плательщика сбора может осуществляться иным лицом, в том числе представителем плательщика сбора;
иное юридическое или физическое лицо вправе уплатить государственную пошлину за плательщика, в отношении которого должно совершаться юридически значимое действие, предусмотренное главой 25.3 НК;
при уплате за плательщика государственной пошлины иным лицом в платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет должно быть указано, что представитель или иное лицо действует от имени ее плательщика;
приказом Минфина России от 12.11.2013 N 107н утверждены Правила указания информации, идентифицирующей плательщика, получателя средств в распоряжениях о переводе денежных средств в уплату платежей в бюджетную систему Российской Федерации, которые изложены в приложениях 1 — 5 к данным Правилам;
на официальном сайте ФНС России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет размещены рекомендации по заполнению полей расчетных документов при уплате налогов, сборов, страховых взносов за налогоплательщиков, плательщиков сбора, плательщиков страховых взносов иными лицами (https://www.nalog.ru/rn77/taxation/tax_legislation/6351526/).
Учитывая вышеизложенное, то, что согласно статье 34.2 НК письменные разъяснения налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах дает Минфин России, а также письмо Росреестра от 21.04.2022 N 14-3134-ТГ/22, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации:
государственная пошлина за государственную регистрацию договора, подлежащего такой регистрации, уплачивается стороной данного договора дважды (в соответствующих размерах): за себя и (в качестве иного лица) за второго плательщика такой пошлины (другую сторону договора);
к заявлению о государственной регистрации договора (исходя из части 7 статьи 18 Закона N 218-ФЗ могут быть приложены 2 платежных документа об уплате государственной пошлины, при этом платежный документ, которым пошлина уплачена за плательщика иным лицом, оформляется в соответствии с вышеуказанными требованиями;
если к заявлению о государственной регистрации договора приложен 1 платежный документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора одной из его сторон, из которого (например, из указанной в нем суммы) следует, что данная сторона таким способом решила уплатить государственную пошлину и за другую сторону, при этом в срок, установленный пунктом 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ, в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах будет отсутствовать информация об уплате другой стороной государственной пошлины за регистрацию такого договора, регистрационные действия должны быть приостановлены на основании части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав заявителю должен быть разъяснен порядок уплаты государственной пошлины за другое лицо;
поскольку речь идет об уплате государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК, сторона договора, уплатившая государственную пошлину способом, указанным в предыдущем абзаце, вправе обратиться за возвратом излишне уплаченной суммы в установленном порядке.
Если речь идет о договоре, за государственной регистрацией которого в силу Закона N 218-ФЗ может обратиться одна сторона (например, о договоре аренды), и размер уплаченной ею государственной пошлины в представленном платежном документе не меньше установленного соответствующим подпунктом пункта 1 статьи 333.33 НК, полагаем, что неуплата государственной пошлины другой стороной такого договора за его регистрацию не может являться причиной для приостановления регистрационных действий.
Закон N 476-ФЗ — Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
ГрК — Градостроительный кодекс Российской Федерации.
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
Закон N 218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ЗК — Земельный кодекс Российской Федерации.
Классификатор — Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.
Закон N 171-ФЗ — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
НК — Налоговый кодекс Российской Федерации.
Порядок ведения ЕГРН — Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241.
Закон N 214-ФЗ — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Закон N 202-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации.
Закон N 112-ФЗ — Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
Решении о выявлении правообладателя — решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости.
Закон N 518-ФЗ — Федеральный закон от 30.12.2020 N 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон N 122-ФЗ — Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017, полностью — с 01.01.2020).
Указ N 1767 — Указ Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».
Постановление N 177 — Постановление Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
Выписка из похозяйственной книги — выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, форма которой утверждена приказом Росреестра от 25.08.2021 N П/0368.
Закон N 74-ФЗ — Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Источник: ppt.ru
Новый закон о регистрации недвижимости с 1 января 2022 года
Регистрация прав на недвижимость понадобиться большинству собственникам жилья, которые решили оформить его в соответствующих государственных органах. В этой статье будет рассмотрен недавно вступивший в законную силу закон описывающий процедуру проведения этого процесса.
Основные положения
С 2022 года регистрация жилья в РФ осуществляется в соответствии с вступившим в законную силу Федеральным законом, который имеет номер 218-ФЗ. Рассмотрим его подробнее.
Для начала нужно определиться, для чего необходима регистрация прав на недвижимость. Для этого требуется обратиться к статье 1 упомянутого выше Федерального закона. В ней говориться о том, что регистрация прав — это нормативный акт, который подтверждает возникновение, изменение и переход права на недвижимость от одного лица (собственника) к другому или же ограничивает право собственника на имеющиеся у него имущество.
После того как гражданин прошел описанную в законе процедуру он признается собственником жилья и в соответствии с законом имеет полное право им распоряжаться (т.е. пользоваться, владеть, продавать и т.д.). По завершению процедуры продажи жилья права у собственника на это имущество прекращаются с одновременным их возникновением у покупателя.
ВНИМАНИЕ . Важным моментом, указанным в законе, является обязательная регистрация обременения, которое накладывается на жилье (в случае оформления ипотеки, приобретения жилья военнослужащим по специальной программе и т.д.).
Также в соответствии с законом произойдет образование единого государственного реестра (сокращенно ЕГРН), что в значительной степени упростит процедуру регистрации. Реестр будет образован благодаря слиянию ЕГРП и ГКН. В данной организации будет происходить одновременная регистрация и учет имущество, благодаря чему в значительной степени сократиться время, затрачиваемое на прохождение всех этих процедур. Теперь нет необходимости проходить две процедуры в двух государственных органах и подготавливать документацию в двух комплектах. Все что следует сделать – собрать единственный пакет документов и представить его в единственный орган, что намного проще.
Способы подачи заявлений в Росреестр
Федеральный закон от 2022 года устанавливает два возможных вариант обращения в Росреестр в зависимости от желания гражданина:
- Первый из вариантов – личное посещение отделения организации. В ней сотрудники примут все требуемые документы, ответят на интересующие вопросы и предоставят необходимые образцы для заполнения заявлений. Также все эти процедуры можно выполнить через МФЦ. Главным удобством, которое закреплено в законе – это возможность подачи заявления в любое желаемое отделение Росреестра или МФЦ. Теперь у граждан и юридических лиц нет необходимости ехать в отделение, которое обслуживает именно то место, где непосредственно находится жилье.
- Второй вариант – обращение через интернет. Для этого необходимо зайти на официальный сайт реестра и заполнить предоставленные там бланки или же обратиться в организацию используя сайт государственных услуг.
Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос
Сроки, в которые должны осуществляться действия в Росреестре
Государственная регистрация прав собственности на недвижимость и сделок с ним будет осуществляться в небольшие сроки. Так, например, при постановке жилья на кадастровый учет и регистрация в Росреестре будет занимать не более 10 дней. При выполнении этих действий через МФЦ процедура займет не более 12 дней. Отдельно друг от друга эти процедуры занимают еще меньше рабочего времени.
ВНИМАНИЕ . При простой регистрации прав на жилье в Росреестре потребуется затратить не более 7 дней, а при обращении в МФЦ – не более 9 дней. Также при простой постановке на кадастровый учет необходимо ждать 5 дней, а через МФЦ – 7.
В Федеральном законе №218-ФЗ устанавливаются сроки, в которые должна происходить регистрация в Росреестре и МФЦ после получения судебных решений, которые вступили в законную силу. Также установлены сроки при получении актов от государственных органов, которые имеют право на их издание, а также при регистрации ипотеки, получении наследства и иных действий.
Если же собственник утрачивает право собственности на свое жилье в связи с тем, что попал на различные рода махинаций, в законе имеется несколько условий, при выполнении которых собственнику будет выплачена однократная компенсация. Эти условия распространяются только на тех владельцев, которые являются добросовестными владельцами или приобретателями. Такие выплаты будут производиться за счет финансового бюджета, причем сумма выплаты по сравнению с большинством производимых сделок будет незначительной. Ее размер не будет превышать 1 миллиона рублей для физических и юридических лиц.
Документы, которые теперь выдаются в подтверждение права на имущество
Согласно нововведенному Федеральному закону приостановится выдача свидетельств о государственной регистрации прав на имущество. Вместо этого вводится новый документ – выписка из ЕГРН. Ее выдача также закреплена в ином нормативном акте, который является сопутствующим для Федерального закона. Им является Приказ Минэкономразвития №378.
В нем отражены четыре вида выписки:
- Выписка, которая отражает все характеристики и права жилья, которое было зарегистрировано в Росреестре или МФЦ;
- Выписка, подтверждающая факт перехода права от собственника к покупателю;
- Выписка, в которой указана дата момента получения Росреестром или МФЦ заявления или иных документов, отправленных для последующего оформления кадастрового учета или проведения процедуры регистрации;
- Выписка, в которой указываются права конкретных лиц на то имущество, которое имеется или было у них в собственности.
Для получения этих документов необходимо направить электронный запрос или лично посетить одно из отделений Росреестра. За полученный документ придется внести денежные средства, размер которых увеличился в сравнении с выпиской из ЕГРП. Так для того, чтобы получить бумажную версию документа гражданам придется заплатить 750 рублей, а юридическому лицу 2200 рублей. В случае оформления электронной выписки граждане оплачивают 300 рублей, а организации 600 рублей.
При необходимости существует возможность дополнительной услуги, согласно которой документ будет доставлен курьеров в назначенное место. За эту услугу также придется внести дополнительную оплату.
В соответствии с законом выписка предоставляется в сроки, указанные в законе. Они не должны превышать более трех рабочих дней.
Проверить готовность документов
ВНИМАНИЕ . Для того чтобы проверить готовность документов необходимо перейти на официальный сайт Росреестра. Там перейдя по соответствующей вкладке, откроется страница проверки. На ней необходимо указать номер заявки (его выдают после передачи заявления в регистрирующий орган), пройти спам проверку произведя введение указанных на картинке символов в специальное поле и нажать кнопку проверить.
Процедура занимает всего несколько секунд. После чего гражданину открывается возможность просмотреть статус готовности документов.
Таким образом, можно сделать вывод, что новое законодательство в значительной степени упрощает процедуру регистрации недвижимости
Источник: jurists-online.ru
Собственникам дадут три года на освоение земельных участков
Власти думают, как стимулировать владельцев земельных участков оформлять собственность на построенные на них жилые дома. В настоящий момент владельцы участков, построившие на них дома, зачастую не регистрируют собственность на эти объекты, потому что в таком случае на них придется платить налоги.
До сих пор оформлять построенные объекты в собственность владельцев стимулировали, предлагая упрощенный порядок регистрации домов по «дачной амнистии». Но с каждым годом, когда «дачная амнистия» продлевается в очередной раз, количество тех, кто хочет оформить дома, становится меньше. К этому моменту большинство желающих зарегистрировать дома в упрощенном порядке уже это сделали. Сейчас власти ищут способ стимулировать регистрировать собственность на построенные дома остальных.
В законодательство собираются внести изменения, которыми для собственников земельных участков вводят штрафы, если они не занимаются освоением земельных участков в установленный срок или используют землю не по назначению.
Если нововведения окажутся приняты, для того чтобы приступить к использованию земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, садоводства, ведения личного подсобного хозяйства, будет даваться 3 года с момента получения прав на землю.
Под освоением земельного участка понимается:
снос объектов (если это требуется);
освобождение земельного участка от деревьев и иных насаждений;
размещение некапитальных строений и сооружений, временных сетей;
подготовка проекта дома (если он требуется).
Если в установленный срок собственник или арендатор к освоению земельного участка не приступил, надзорные органы могут привлечь их к ответственности. Им грозит штраф в размере 20 тыс. рублей.
Кроме того, в законе предлагают в качестве существенного условия договора аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства и находящегося в государственной или муниципальной собственности, установить необходимость строительства на этом участке дома в срок не более 10 лет с момента заключения договора аренды.
Проект закона, который вносит эти изменения, опубликован для публичного обсуждения. Оно продлится до 25 октября, после чего документ должен быть внесен для рассмотрения в Госдуму.
Источник: www.sibdom.ru
Регистрация права собственности на квартиру в новостройке
Законы об ипотеке, что можно и чего нельзя
Покупка квартиры в новом доме всегда важный и волнительный момент. В большинстве случаев собственники используют заемные деньги или вступают в долевое участие до завершения строительства многоквартирного дома. Существует некоторые особенности оформления собственности на квартиру в таком жилом доме.
Долевое участие как основная причина отсрочки оформления права собственности
Просматривая сайты о строящемся жилье, потенциальный владелец принимает решение о приобретении той или иной квартиры в зависимости от таких факторов, как стоимость квартиры, ориентировочный срок сдачи ее в эксплуатацию, репутации застройщика.
Следует знать, что есть некоторые риски, связанные с невозможностью оперативно оформить право собственности на квартиру просто передав денежные средства продавцу.
Если для участия в долевом строительстве привлекаются заемные денежные средства, то это дополнительные обременения, которые могут увеличить срок проведения регистрационных процедур, ведь появляется третья сторона в договоре купли-продажи.
До тех пор, пока многоквартирный дом не будет сдан в эксплуатацию и владелец не подпишет акт сдачи-приемки квартиры, оформить право собственности будет невозможно.
Люди осознанно вкладывают денежные средства на этапе строительства, чтобы сэкономить, но при этом могут столкнуться с нюансами, связанными со сроками исполнения взятых застройщиком обязательств.
Обязанности застройщика
Перед тем как направляться в представительство Росреестра следует иметь на руках полный комплект документов. Часть этих бумаг должен предоставить застройщик, как продавец. Перед тем как человеку передадут ключи от квартиры, компания обязана совершить следующие действия в отношении объекта недвижимости:
- получить акт приема от архитектуры города в отношении соблюдения всех градостроительных норм и правил;
- получить заключение от кадастровой палаты о вводе в эксплуатацию жилых помещений дома;
- получить технический паспорт в местном отделении Бюро технической инвентаризации;
- присвоить объекту недвижимости кадастровый номер;
- подготовить протокол о распределении всех жилых и нежилых помещений в соответствии с заключенными договорами ДДУ или купли-продажи;
- зарегистрировать в Росреестре весь дом с указанием улицы и номера (если строился жилищный комплекс, то указывается в том числе литер).
Некоторые действия производятся на момент начала строительства (присвоение кадастрового номера с определением адреса), но большинство из них могут быть реализованы только в момент окончания стройки. Процедура сбора полного комплекта документов может затянуться, если застройщик пренебрег какими-либо санитарными или техническими нормами. На практике, срок потенциальных доработок вкладывается в ориентировочный срок завершения строительства.
Список документов для регистрации права собственности на квартиру в ипотеке
Готовить заранее заявление на проведение регистрирующих действий не следует, поскольку сотрудник Росреестра имеет функционал для самостоятельного оформления купленной квартиры. Но предоставить оригиналы нижеперечисленных документов придется (копии всех документов сделают на месте):
- Акт приема-передачи, который подписан собственноручно и продавцом, и покупателем. Если будущий собственник отказывается от этого действия, он должен направить письменную претензию с указанием сроков устранения выявленных при осмотрен недоработок. Например, трещины на стенах и потолке, отсутствие финишной стяжки на полах. Можно пригласить специалиста для точной оценки жилого помещения на соответствие строительным нормам.
- Акт полной реализации обязанностей покупателя по оплате стоимости квартиры. Этот документ позволяет определить, что обе стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и свидетельствовать об окончании договора ДДУ или инвестиционного договора.
- Копии бумаг, заверенные застройщиком, которые выдали ему контролирующие органы (Ростехнадзор и Архитектура). Важно, чтоб весь текст был визуально прост в восприятии, иначе пакет документов Росреестром может быть возвращен.
- Квитанция по оплате госпошлины. Налоговая ставка по этой государственной услуги в 2018 году остается на уровне 2 000 рублей. Оригинал квитанции также вкладывается в дело об оформлении квартиры. Если человек имеет льготы по оплате пошлины, ему необходимо приложить соответствующие документы.
- Паспорт. Этот документ отражается в выписке и нужен для идентификации личности, подающей документы на регистрацию.
- Договор с застройщиком. Помимо прочего именно этот документ является основанием для передачи прав собственности от первоначального владельца к покупателю.
- Технический паспорт на квартиру. Некоторые застройщики берут на себя обязательства по оформлению техпаспорта квартиры на себя. Владельцу при этом не придется тратить время и сбор документов для получения этой важной бумаги.
Особенности комплекта документов при оформлении ипотечной квартиры
Когда собственник использует заемные денежные средства для получения в собственность вновь построенного жилья, то он предполагает, что права владения, пользования и распоряжения будут ограничены. Такие ограничения в обязательном порядке отражаются в выписке ЕГРП в качестве обременения объекта недвижимости.
Поэтому к пакету документов, описанному выше прибавляется ипотечный договор. В течение 10 дней после получения ключей от квартиры, собственник должен обратиться в банк для заключения договора о залоге. Его при регистрации показывать не обязательно.
Выбор способа регистрации
В последнее время стало популярно пользоваться многофункциональными центрами «Мои документы». В них есть представительства всех государственных и муниципальных служб, которые оказывают услуги населению. Попасть на прием к сотруднику Росреестра в МФЦ можно двумя способами:
- записавшись через сервис Госуслуги на определенную дату и время;
- посетив учреждение лично в порядке живой очереди.
Можно также обратиться лично в офис Росреестра. Но такое действие уже давно не является популярным для проведения первичных регистрационных процедур.
Важно отметить, что в МФЦ сотрудники проверят первичную комплектность документов и удостоверяться, что государственная услуга может быть оказана.
После того, как все документы будут переданы специалисту службы, выдается расписка. На ней же указывается дата предполагаемой выдачи выписки о праве собственности и уникальный номер, по которому можно отследить ход оказания услуги.
Некоторые особенности оформления квартиры в собственность
Нередко родители второго или последующих детей вкладывают средства материнского капитала в счет оплаты квартиры в новостройке. При проведении регистрационных действий в таком случае должно быть предоставлено разрешение от органов опеки и попечительства. Это условие является обязательным, так как они следят за соблюдением прав ребенка, ведь он в таком случае выступает собственником квартиры.
Следует отметить, что в случае затягивания процесса передачи документов застройщиком, собственник вправе обратиться в судебную инстанцию и зарегистрировать квартиру по решению суда.
Таким образом, оформление квартиры в новостройке произвести будет нетрудно при наличии полного комплекта документов. Нормативно все действия должны быть произведены в трехмесячный срок, но практически это время сокращается до 2 недель.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”С чего начать покупку квартиры в ипотеку в новостройке?”]
Сегодня сложилась положительная практика по сотрудничеству банков с застройщиками. На сайте проектной декларации определенного объекта недвижимости можно увидеть какие банки готовы предоставить ссуду для покупки. Перед походом в финансовую организацию для написания заявления о выдачи ипотеки следует уточнить является ли застройщик надежным по мнению конкретного банка.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как правильно купить квартиру в ипотеку в новостройке от застройщика?”]
Следует, прежде всего, провести мониторинг строящегося жилья в определенном городе. Оценить возможность выдачи ипотеки в банке где открыт зарплатный счет (эти банки предъявляют меньшие требования к пакету документов на выдачу кредита). Произвести сбор необходимых бумаг о потенциальном заемщике (заемщиках). Приобретать по такому сценарию квартиру гораздо легче, ведь бак уверен, что застройщик выполнит свои обязательство по вводе в эксплуатацию объект недвижимости.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Где можно получить Свидетельство о собственности на квартиру?”]
С июля 2016 года Свидетельство заменено Выпиской ЕГРП (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Источник: proipoteku.com