В Москве существует множество способов стать новоселом. Но на пути к вожделенной квартире практически неизбежны постоянная нервотрепка и отсутствие уверенности в завтрашнем дне. Более того, выясняется, что, даже получив ключи и уже переехав, счастливый новосел такой уверенности не приобретает еще очень долгое время.
Среди современных застройщиков считается хорошим тоном на 1,5—2 года затягивать передачу права собственности на квартиры их законным (с точки зрения логики) владельцам. И причина тому весьма уважительная:
чем дольше граждане не получают свидетельство собственности, тем лучше у застройщика идет процесс «оптимизации налогообложения».
Дело в том, что НДС он платит не тогда, когда фактически продал квартиру и получил деньги, а лишь после регистрации этой квартиры и передачи ее в собственность другому лицу.
Параллельно решаются еще несколько задач, хотя и не столь глобальных.
Сегодня кондоминиумы в обязательном порядке формируются уже на объектах перспективной застройки, и к моменту завершения строительства дома для его управления может быть создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). А так как на этот момент единственным собственником дома является застройщик, то только он и имеет юридическое право организовать ТСЖ.
Городская среда. Долевое строительство
Затем вновь созданное ТСЖ нанимает для своего дома управляющую компанию (в качестве которой выступает все тот же застройщик). Со своей управляющей организацией не сложно договориться по поводу массы недоделок – и в итоге, сдача дома проходит без сучка и задоринки. А граждане или юридические лица, громко называемые «соинвесторами», не имеют никакого отношения ни к контролю за качеством строящегося на их средства дома, ни к приемке и передаче его в эксплуатацию.
В течение 1,5—2 лет, пока новоселы абсолютно бесправны, главная задача ТСЖ, в составе которого нет ни одного жильца, – вытащить из них и дома как можно больше денег.
Людей заставляют платить за все, за что только можно, например, за парковку автомобиля у собственного подъезда. Вынуждают подписывать любые страховки, иногда подолгу не подключают лифты, воду, газ.
Как правило, в самом же доме в это время ведется перепланировка общих помещений, сдаются в аренду нежилые помещения. По закону если в доме создано ТСЖ, то ему принадлежат чердаки, подвалы, нежилые помещения, и весь доход от аренды должен идти на консолидированный счет ТСЖ или каждому жильцу. Стоит ли уточнять, где эти средства оседают в реальности. Лишь зарегистрировав наконец-то свою собственность и вступив в ТСЖ, жильцы теоретически смогут решением общего собрания передать полномочия руководства ТСЖ и управляющей компании в другие руки. Да только попробуйте от них теперь избавиться.
Нежелание застройщика платить государству налоги часто оборачивается для новоселов настоящей катастрофой, считает председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Бывают даже случаи, говорит он, когда человек переехал и, не успев оформить квартиру, умер. И наследники не получают его квартиру даже при имеющемся завещании.
Долевое строительство: стоит ли бояться, кому верить и как защитить себя?
А уж каково жить без прописки-регистрации – никому объяснять не надо.
По разным данным, до 30% новоселов не могут нигде прописаться вплоть до момента регистрации права собственности на квартиру. Среди них и москвичи, вынужденные выписываться из старой квартиры для того, чтобы, продав ее, вложить средства в новую, и приезжие (в том числе даже те, кому жилье практически предоставляется государством – в виде воинских сертификатов и т. п.).
«Именно отсутствие юридического оформления такого сложного и ответственного дела, как смена жилья и переезд, позволяет шантажировать граждан, – говорит Катаев. – Договор о передаче собственности с указанием всех ее основных параметров должен быть заключен с новоселом еще до переезда. На деле же людям говорят: заезжайте, а мы все сами оформим. А потом начинают выкручивать им руки».
Что касается городских властей, то они не только смотрят на фокусы косящих от налогов застройщиков сквозь пальцы, но и сами тормозят создание ТСЖ.
Что не удивительно. Во-первых, почти все частные застройщики – выходцы из московского стройкомплекса и родственные с ним души. А во-вторых, очень уж не хочется отдавать в руки граждан власть, которую им дает право собственности на участок земли вокруг дома.
В федеральном законе «О товариществах собственников жилья» кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, в которых отдельные части находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество – в их долевой собственности. А ТСЖ – это способ управления кондоминиумом и распоряжения общим имуществом.
Проще говоря, член ТСЖ – это уже собственник не просто пространства, ограниченного обоями, а земельно-имущественного комплекса, в том числе, допустим, 0,5 кв. м земли. И, что бы ни произошло с домом – развалился, сгорел или был снесен в связи с городской нуждой, – у владельца должны остаться его полметра земли. И не исключено, что полученный с нее доход в дальнейшем превысит стоимость утерянной квартиры.
Видимо поэтому в Москве не торопятся с проведением межевания территорий до уровня домовладений, что затрудняет определение границ земельного участка кондоминиума. Над домовладельцами издеваются чиновники из Москомрегистрации, с ТСЖ берут незаконные налоги, им не дают бюджетных денег на благоустройство территории и капремонт, зато за коммунальные услуги дерут по полной программе.
Как ни странно, но окончательно распуститься застройщикам позволили не только Московские власти, но и сами граждане, не спешащие становиться «товарищами».
Само собой, такая позиция жильцов («я заплатил кучу денег – и отстаньте от меня») только на руку тем, кто хочет содрать с них еще больше.
Как считает председатель комиссии по жилищной политике Мосгордумы Геннадий Лобок, наши граждане еще не созрели до самоуправления, в том числе и в жилищной сфере. «Это как монголов в свое время перебросили из первобытно-общинного строя в социализм, – говорит он. – Нас сделали собственниками, а мы не хотим самостоятельно принимать решения, ходить на собрания. Никто не соглашается быть председателем ТСЖ, бухгалтером».
Может быть, это и так. Только выбора у нас почти не осталось: назад-то в первобытно-общинный строй уже не вернешься. Кстати, даже на фоне общей безрадостной картины в Москве уже есть прецеденты, когда, объединившись и начав активно отстаивать свои права, новоселы добивались успеха.
Источник: www.bpn.ru
Отмена долевого строительства. Как изменится рынок первичной недвижимости к 2020 году
Покупка строящегося жилья на сегодняшний день является не только наиболее экономичным способом приобретения собственной квартиры. Квартиры от застройщиков для подавляющего большинства наших соотечественников в принципе являются единственно возможным способом решить свои жилищные проблемы. Однако по замыслам чиновников реализация строящегося (незавершенного) жилья должна быть запрещена уже с 2020 года, и специалисты портала RealtyPress.ru предприняли попытку выяснить, как этот запрет повлияет на рынок недвижимости.
Зачем понадобился запрет «долевки»?
Естественно, первый вопрос, который приходит на ум – зачем лишать граждан возможности приобретения жилья за минимально возможную цену? Официально введение запрета объясняется необходимостью оградить потенциальных покупателей от возможного обмана или утраты средств в силу иных причин. Так, приобретая готовое жилье, покупатель не рискует остаться без денег и без жилья в случае банкротства застройщика, исключаются «долгострои», а также иные проблемы.
Но, с другой стороны, продажа только готового жилья связана со значительным удорожанием. Ведь недвижимость строится, главным образом, на кредитные средства, а обслуживание кредита, страховок (застройщиком) делает жилье гораздо дороже, чем строительство с привлечением частных инвестиций. Дольщики, которые вносят средства, взятые в кредит, сами обслуживают свои кредиты, застройщик в этом не участвует, поэтому инвестиции обходятся застройщику намного дешевле кредитов.
Ситуация на данный момент
Даже в условиях жесткого экономического спада, наблюдаемого в РФ, приобретение жилья на различных стадиях строительства пока остается для многих граждан единственной реальной возможностью обрести собственные квадратные метры. Ставки по ипотечным кредитам, которые сейчас предлагают банки, можно считать запретительными, при том, что большая часть сделок с недвижимостью всегда осуществлялась с привлечением кредитных средств. Остается программа государственного субсидирования, которая распространяется исключительно на приобретение недвижимости в строящихся объектах.
Впрочем, есть основания полагать, что уже к марту 2016 года эта программа прекратит свое существование и не будет более возобновлена. С одной стороны, эта программа уже выполнила свою основную функцию – спасение строительной (да и кредитной) отраслей, оказавшихся под ударом в начале очередного кризиса. С другой стороны – у государства остается все меньше денег для реализации различных программ, причем, не только социальных.
Изменение расстановки сил в 2016 году
Таким образом, уже весной продавцы объектов первичного и вторичного рынка недвижимости окажутся в равных условиях. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка останутся на прежнем уровне, по крайне мере – дальнейшего снижения, не предвидится. К настоящему моменту вся вторичная недвижимость, которую было необходимо быстро реализовать, уже нашла своих новых владельцев, а цены на «вторичку», владельцы которой не желали продавать жилье за бесценок, постепенно пришли в равновесие.
В свою очередь, прекращение программы льготного кредитования поставит застройщиков в невыгодное положение. Несмотря на то, что строящееся жилье (при определенных условиях) дешевле полностью готовой «вторички», спрос может снизиться – у потенциальных покупателей будет меньше уверенности в том, что проект будет доведен до конца. Ведь чтобы закончить строительство, застройщику необходимо реализовать большую часть квартир, а сделать это довольно непросто в условиях снижающегося спроса. В то же время вторичка – это готовое жилье, покупатель может сразу же заселяться для проживания.
Однако застройщики вряд ли смогут снизить цены, так как большинство из них и так работают на грани рентабельности (а то и с убытком), просто для того, чтобы остаться на рынке. Если же смотреть на рынок недвижимости с точки зрения покупателя, то с наступлением весны 2016 возможности граждан в плане приобретения жилья только ухудшатся.
Переходный период 2016 — 2020
Если смотреть на изменения, которые начнутся на рынке строящейся недвижимости уже в следующем году, глазами застройщиков – картина представляется невеселой. Со следующего года вступят в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», и эти поправки способны изрядно «прошерстить» состав участников строительного рынка. Суть поправок сводится к введению ограничений для застройщиков, то есть, уже не все застройщики смогут заниматься своей привычной деятельностью, а только те, кто соответствует ряду условий.
В принципе, введение этих поправок является начальным этапом постепенного отхода от долевого строительства. Таким образом, в течение переходного периода с 2016 по 2020 год должны сформироваться «естественные» условия для запрета долевого строительства:
На строительном рынке снизится конкуренция, экономически слабые компании уйдут, останутся только корпорации, которые «твердо стоят на ногах» и могут подтвердить свою надежность. Кроме поправок, касающихся строительного рынка, в ряд законов внесены поправки, касающиеся требований к страховым компаниям.
В итоге надежных застройщиков будут страховать надежные и платежеспособные страховые компании. Но и это еще не все, в схему отношений застройщика и дольщика будет включена третья сторона – это банк, средства дольщика будут храниться на специальных счетах, к которым застройщик не будет иметь доступа. С этих счетов банк будет перечислять средства застройщику поэтапно, согласно плану работ.
В законе также предусматривается система взысканий за привлечение средств дольщиков при несоответствии условий. То есть, застройщики, которые не прошли «естественный отбор», не могут брать деньги у частных лиц под строительство.
Однако уже сейчас профильные специалисты прогнозируют учащение случаев использования «серых» схем. Эти схемы (продажа по «предварительным договорам», «услуги бронирования» «вексельная система продаж»), хотя и являются достаточно рискованными, но, впрочем, позволяют избежать покупателям лишних расходов.
К чему идем?
Все это, безусловно, снижает степень риска для потенциального покупателя, и очевидно, что есть все предпосылки к созданию до 2020 года мощной и безопасной системы, обеспечивающей функционирование рынка строящейся недвижимости. Однако участие каждого из элементов этой системы предполагает расходы, которые приведут к значительному удорожанию первичной недвижимости:
Страховой сектор будет обслуживать не только риски застройщиков, но и риски банков, что само по себе в значительной степени отразится на цене квадратного метра;
Банки, во-первых будут выдавать кредиты застройщикам (эти кредиты необходимо обслуживать), а, во-вторых, контролировать целевое использование средств. Обслуживание кредитов и выполнение контроля (что также должно оплачиваться из каких-либо средств) существенно повлияет на итоговую стоимость недвижимости.
Некоторую часть всех этих расходов будет нести застройщик (оплачивать из своей прибыли). Поскольку, если застройщик делать этого не будет, он не сможет получить конкурентное преимущество, и столкнется с проблемами при реализации недвижимости. Но, все-таки, создается ощущение, что большая часть расходов будет заложена в смету и ляжет на плечи покупателей.
Соответственно, рынок строительства жилой недвижимости будет сокращаться ввиду снижения спроса (а увеличение стоимости жилья обязательно приведет к снижению спроса). Новых квартир станет меньше, и эти квартиры будут достаточно дорогими, кроме того, льготных кредитов для покупателей уже не будет.
Что выберет покупатель?
В любом случае, вряд ли стоит надеяться на то, что расстановка сил относительно доли использования кредитных средств при покупке жилья радикально изменится. Как и ранее, большинство сделок по покупке жилья будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Даже при очень резком росте благосостояния (что, в принципе, маловероятно, но все же, возможно) у основной массы покупателей не будет живых денег, достаточных для покупки недвижимости.
То есть, потенциальным покупателям все равно придется брать кредит и делать выбор между квартирой в новостройке (сданной в эксплуатацию) и квартирой в доме, который уже эксплуатируется уже давно. При условии отсутствия льготного кредитования и возрастающей стоимости возведения нового жилья этот выбор, вполне возможно, что предпочтения изменятся в сторону покупки жилья на вторично рынке (исходя из минимального бюджета для покупки).
Спасет ли рынок недвижимости ипотека?
Впрочем, разработчики, разрабатывая программу отмены долевого строительства, почему-то утверждают, что запрет продажи недостроенного жилья заметно не отразится на цене недвижимости. Это несколько странно, учитывая вполне очевидные предпосылки к удорожанию, описанные выше.
Но теоретически существует вариант, который позволяет оживить спрос даже при возрастающей стоимости квадратного метра. Очевидно, что система кредитования переживает далеко не лучшие времена. Банки опасаются кредитовать граждан, так как постепенно снижается их благосостояние, и, как следствие, платежеспособность. На данный момент, как утверждают профильные эксперты, по каждому пятому ипотечному кредиту наблюдаются просрочки. Да и сами граждане не торопятся оформлять заявки на кредиты – с одной стороны, присутствуют опасения относительно способности погашать заем (да и обслуживать кредит) в столь продолжительной перспективе, с другой стороны – проценты по кредитам делают их неподъемными.
Интерес к приобретению жилья (даже изрядно подорожавшего) может пробудить значительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Банки, лишившись возможности зарабатывать на ипотеке, сейчас теряют существенную часть потенциальных доходов, а стагнация банковской системы – это не совсем то, что необходимо государству в момент, когда достигнута критическая точка кризиса. Таким образом, не исключено, что ипотеке каким-то образом будет оказана поддержка со стороны государства, только в этом случае граждане снова заинтересуются приобретением жилья, банки получат заработок, а застройщики смогут возводить жилье, которое действительно будет востребованным.
Заключение
Итак, эксперты RealtyPress.ru выделили основные предпосылки для изменений, которые могут иметь место в период с настоящего момента до 2020 года и позже этой даты. После окончания действия программы льготного субсидирования будет достигнут естественный баланс цен первичной и вторичной недвижимости. Запрет «долевки» по понятным причинам вызовет удорожание жилья, соответственно – спрос будет снижаться, кроме того, к моменту ввода запрета снизится и предложение, многие застройщики просто уйдут с рынка. Проблема с обманутыми дольщиками уйдет в историю, однако цены квартир в новостройках многим окажутся не по карману. Единственным спасением для граждан, которым по-прежнему будет необходимо решать жилищный вопрос, представляется снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.
Источник: www.realtypress.ru
Стоит ли сейчас покупать квартиру? А если дом не достроят? Отвечаем на 7 актуальных вопросов
После первого шока на рынке недвижимости в Екатеринбурге приходит определенность — частичная и совсем небольшая, но всё же. Обычные ставки по ипотеке немного упали с вершин, правительство решилось продолжать льготное кредитование, а значит, новостройки вновь становятся привлекательными?
Да и к тому же жизнь продолжается: люди разводятся, женятся, разъезжаются, и всем нужно где-то жить и в чем-то хранить сбережения. Мы попросили основательницу и директора агентства «SMART Недвижимость» Анастасию Поддубную объяснить, стоит ли сейчас покупать квартиру и какие есть нюансы.
Покупка недвижимости позволяет сохранить сбережения в условиях растущей инфляции (по данным Центробанка России, в марте она составила 16,7% в годовом выражении. — Прим. ред.). Да, экономические кризисы отражаются и на жилье, однако его стоимость всегда отыгрывает ростом после падения.
Покупая квартиру в новостройке, вы приобретаете более современное жилье, которое обладает всем необходимым для жизни: от закрытой территории до лобби на первом этаже, не говоря уже о детских площадках. Это то, чем не может похвастаться вторичное жилье со старыми коммуникациями. Поэтому покупка квартиры в новом доме — более перспективное вложение средств. В этом случае объект, как правило, увеличивается в цене к моменту ввода в эксплуатацию.
После введения эскроу-счетов покупка строящейся недвижимости стала максимально безопасна. В рамках договора долевого участия (ДДУ) строительства деньги за жилье хранятся до его ввода в эксплуатацию. Застройщик не пользуется этими деньгами, а работает за счет средств банка в рамках проектного финансирования.
Если объект не будет достроен, деньги покупателю вернут в полном объеме, поэтому нет разницы — брать на начальной стадии или уже ближе к окончанию. Здесь стоит учитывать только финансовую сторону. Конечно, на этапе котлована цена жилья будет ниже, чем на стадии отделки, так что есть возможность купить более выгодный вариант на старте продаж.
Однако есть ситуации, когда при строительстве второй, третьей очереди жилого комплекса стоимость при запуске такая же, как и цена предыдущей очереди с более высокой степенью готовности. В этом случае лучше выбрать вариант жилья, которое уже достраивается.
Стоимость объекта по договору участия в долевом строительстве является существенным условием. Она не может быть пересмотрена в одностороннем порядке застройщиком — только по соглашению сторон.
Изменения в цене могут произойти, только если после строительства комплекса фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной и той, которая указана в договоре. Как правило, это закреплено в ДДУ с указанием порядка перерасчета.
И даже если материалы для возведения дома подорожали, застройщик не может изменить условия по цене в рамках уже заключенных договоров.
После эскроу-реформы застройщик перед началом возведения дома получает кредит от банка — это называется проектным финансированием. У нас практически нет проектов, которые компании строят на свои средства. Банк пристально отслеживает расходование компанией кредитных денег, да и проектное финансирование застройщик может направлять только на возведение недвижимости. При такой прозрачной схеме не достроить комплекс возможно только в случае серьезных просчетов или недобросовестности самой компании.
Строительный рынок в Екатеринбурге очень упорядочен, в нем уже не осталось случайных компаний. Те, кто сейчас работает, — очень крупные игроки. Даже если мы видим, что кто-то из застройщиков запаздывает с темпами, они стараются закончить либо в срок, либо с минимальной задержкой. В 2021 году одна из фирм задержала пару проектов на три-четыре месяца, но в этом случае предусмотрена ответственность для компании в виде неустойки за срыв сроков.
Я надеюсь, что при существовании текущего механизма финансирования и контроля недострои станут большой редкостью.
У нас есть саморегулируемые организации, которые, безусловно, контролируют деятельность своих членов — строительных компаний. Есть портал «Единый ресурс застройщиков», в рамках которого есть рейтинг фирм по качеству жилья и объему строительства.
Как такового отдельного списка, где написано, какой застройщик надежный, а какой ненадежный, нет. Однако стоит заметить, что в Екатеринбурге не так много компаний, как, например, в той же Москве. Перед тем как выдать разрешение на возведение жилого комплекса, проверяются все проектные документы, заключения экспертизы, документы на земельный участок, поэтому разрешение будет выдано только при полном соблюдении всех норм.
Более того, перед тем как банк выдает кредит на объект в рамках проектного финансирования, он полностью проверяет состоятельность кредитора. Если в Екатеринбурге строится проект, значит компания прошла все необходимые процедуры, и вы можете спокойно покупать квартиру в этом комплексе.
У многих застройщиков на сайтах размещены веб-камеры, и вы в режиме онлайн можете смотреть, как возводится ваш дом. На сайте Наш.дом.рф также размещается информация с фотоотчетами о темпах строительства. А еще можно прогуляться к площадке и посмотреть всё своими глазами.
Если застройщик нарушил сроки по передаче жилья участнику долевого строительства более чем на два месяца, у человека появляется право расторгнуть договор в одностороннем порядке (об этом говорится в ФЗ . — Прим. ред.). В этом случае несостоявшийся новосел должен отправить компании письмо-уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора заказным письмом с описью вложения.
Деньги застройщик возвращает в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (это регламентируется ФЗ ). Общая сумма считается по формуле: цена договора + проценты за пользование средствами (со дня их внесения до дня возврата) в размере 1/300 ставки (она считается на день возврата). Если дольщиком является физическое лицо, то проценты считаются в двойном размере. При расторжении договора с ипотечными деньгами обязательства перед банком сохраняются до момента погашения задолженности по кредиту.
Источник: www.e1.ru
Обманутые дважды? Почему застройщики боятся дефолта
С 1 июля этого года вступили в силу изменения, внесенные в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», регламентирующий участие граждан в финансировании строительства многоквартирных домов через договоры долевого участия. В июле 2017 года был принят первый блок поправок (закон № 218-ФЗ). Второй блок принят Государственной думой в июне 2018 года (законопроект № 322981-7), одобрен Советом Федерации и подписан Президентом РФ (закон 175-ФЗ).
Все эти законодательные изменения были приняты под эгидой защиты прав «обманутых дольщиков», в основном для предотвращения их возникновения в дальнейшем. Однако предварительные оценки специалистов сводятся к тому, что попытки защитить дольщиков такими способами могут привести к обратному результату.
Число дольщиков может возрасти?
По мнению экспертов Высшей школы экономики, Центра стратегических разработок и ЦЭМИ РАН, вступившие в силу новые правила работы застройщиков могут привести к тому, что количество «обманутых» дольщиков в стране увеличится в несколько раз. По официальной статистике сегодня число обманутых граждан составляет около 80 тысяч, по неофициальной более 150. После того как новый закон заработает в полную силу, некоторые эксперты прогнозируют их увеличение до 450 тысяч в ближайшие два года. Рост социальной напряженности в регионах — лишь небольшая часть последствий.
По оценкам Центрального экономико-математического института РАН, последствиями нововведений для строительной отрасли станет увеличение объемов остановленного строительства на десятки миллионов кв.м за два года, банкротство около 3600 застройщиков из которых 11 крупнейших (из имеющихся на сегодня 32 крупнейших в Реестре) и спад в смежных с жилищным строительством отраслях. В итоге, общие потери от нововведений могут составить более 2,5% ВВП России. При принятии изменений в закон 214-ФЗ все эти оценки не учитывались.
Как отмечают эксперты, оба блока нововведений в закон 214-ФЗ существенно ограничивают деятельность крупных и средних компаний-застройщиков, оказывая негативное влияние на финансовую и юридическую составляющую проектов строительства. В том числе существенно изменятся наиболее важные для застройщиков моменты о целевом использовании денежных средств. Вводятся новые правила о запрещенных операциях и сделках, ограничении видов деятельности, которыми может заниматься застройщик, банковском контроле всех операций по счету заказчика.
Одна из главных проблем — принятый в июне этого года второй блок поправок распространяет новые правила на уже начатые до 1 июля 2018 проекты строительства. Технически это существенно затруднит финансирование и строительство всех текущих проектов.
В итоге, все начатые проекты по строительству жилья с большой вероятностью превратятся в убыточные, поскольку застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции, руководствуясь старыми нормами. Как следствие, все это вызовет резкий взлет стоимости кредитов для девелоперов и удорожание строительства, по оценкам ВШЭ примерно на 15%, по оценкам ЦЭМИ РАН до 30% минимум. Далее — дефолт по кредитным обязательствам. И снова, оценка ЦЭМИ РАН: на сегодня объем привлеченных кредитных средств около триллиона рублей. Учитывая расчетное количество банкротств (цифры выше), дефолт обойдется не менее, чем в 900 миллиардов.
Жилья будет меньше, оно будет дороже
От новых правил могут пострадать, прежде всего, уже существующие обманутые дольщики. Сейчас региональные власти обнадеживают их: «Потерпите немного, мы найдем новых инвесторов, или поможем существующим, и достроим ваши дома». Действительно, из регионов регулярно приходят известия о вводе долгостроев и сокращении числа граждан, годами ждущих своих квартир.
После вступления в силу новой редакции закона 214-ФЗ застройщики не смогут по договоренности с региональными властями финансировать достройку остановленных объектов. Согласно ч.1 ст. 18 нового закона такие платежи должны будут признаны нецелевыми и, следовательно, незаконными.
Но если существующие проблемы, может быть, как-то и будут решены с помощью частных решений федеральных и региональных властей, то рост цен на жилье гарантирован стопроцентно. Экспертные оценки звучат в диапазоне от 10 до 25%.
Неизбежность роста цен заложена в самом механизме закона. Раньше деньги дольщиков сразу поступали на счет застройщика. С 1 июля 2019 года они будут храниться в банке на специальном эскроу-счете, а застройщику предлагается строить только на кредитные средства. Потом кредит надо будет вернуть банку с процентами. Деньги дольщиков строители получат лишь после сдачи дома.
За время строительства их реальная покупательная способность снизится, как минимум, на процент инфляции, что тоже надо будет учитывать застройщику.
В стране 80-90% нового индустриального жилья строится с привлечением денег дольщиков. Сейчас в процессе строительства находятся порядка 15 тыс. жилых домов. Никто не берется предсказать, какая доля этих строек будет остановлена. Строители говорят, что если стройка остановлена на год, уже построенное дешевле снести, чем продолжать работы.
Полный переход на новые правила финансирования строительства запланирован на 1 июня 2019 года. Дольщики спешат вложиться в квартиры до этого срока, а строители максимально наращивают темпы работ. Тому, кто не успеет, придется несладко.
Источник: aif.ru