Долевое строительство вид права

Право собственности на квартиру в новостройке возникает после государственно регистрации права собственности. Покупка квартиры от застройщика имеет ряд особенностей, о которых необходимо знать дольщику при приемке и оформлении жилья. В этой публикации мы подробно расскажем об этапах и сроках получения документов о собственности на новую квартиру.

В нашу компанию обратилась Елена, покупатель квартиры по договору долевого участия в строительстве. Ее интересовало, когда можно вселяться в квартиру и считается ли она собственником новостройки с момента заключения договора. Передача квартиры собственнику Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.

Право собственности на квартиру в новостройке

Стоит отдельно отметить, что при подписании соглашения долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с полным его текстом – иногда он содержит пункт запрета переуступки права собственности на квартиру и осуществить такую операцию будет невозможно. Заключение подобного соглашения может быть выгодно для обеих сторон, участвующих в ней:

Долевое строительство: право собственности. Как признать его в судебном порядке?

• Для дольщика (продавца) – могут получить материальную выгоду фактически от продажи еще не существующего помещения. Также, таким образом с согласия застройщика имеется возможность передавать обязательство в виде непогашенного долга – той суммы, которую дольщик еще не полностью перевел.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению. Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру. Пример Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому.

Порядок и нюансы оформления права собственности по дду

N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования (подлинник и копия); договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства (подлинник и копия); 5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса (подлинник и копия).

Регистрируем право собственности на квартиру в новостройке

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.
Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

• строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
• она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд. После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам.

Переход права собственности при долевом строительстве

Договор частичного (долевого) участия в строительстве предполагает трату собственных средств в какой-то проект здания, по окончанию воздвижения которого можно уже вступать в право собственности. Переход недвижимости в собственность, в свою очередь дает возможность осуществления любых операций – купли-продажи, дарения, сдачи в аренду. Иногда возникают ситуации, когда еще на этапе возведения объекта недвижимости имеется необходимость продажи еще не существующей квартиры или помещения – тогда подобная сделка предполагает лишь переуступку права владения и производится она в особом порядке по существующим положениям законодательства.

Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». (часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2 — 4. Утратили силу с 1 января 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции) 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Содержание:

1. Что такое переуступка прав?
2. Законна ли такая операция при ДУ
3. Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома

• Как оформляется переуступка права аренды земельного участка

Понятие переуступки прав Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве в настоящее время является весьма распространенной практикой на рынке недвижимости РФ и суть ее заключается в передаче права получения своей доли в жилом строении еще на стадии ее возведения. Договор переуступки права имеет четко выраженное определение – договор цессии. Подобное соглашение в более обширном смысле дает возможность ее новому обладателю нести обязанности и иметь права, которые были даны ее первому собственнику.

Переход права собственности при дду

ЕГРП (подлинник); — передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, содержащий полное описание объекта, вид права и указание, что расчет произведен в полном объеме, если отсутствует иной документ, подтверждающий расчет между застройщиком и участником долевого строительства (два подлинных экземпляра); — разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, выданное органом государственной власти либо местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство (для регистрации прав первого участника) предоставляется застройщиком два подлинника.

Источник: juristufa.ru

214-ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2018 года

Долевое участие

При покупке жилой недвижимости каждый хотел бы сэкономить финансы. Существует решение данного вопроса – это участие в долевом строительстве. Вкладывая свои деньги в новостройку, у человека появляется возможность приобрести жилье по низкой цене. Для защиты инвестируемых в проект финансов, законодательством введен 214 ФЗ.

Федеральный закон проводит контроль правовых норм участия в долевом строительстве. Объектами недвижимости являются не только многоквартирные дома, а и иные здания, строящиеся на основе договоров долевого строительства по 214 ФЗ. Инвестируемые, в стройку квартир финансы, интересы дольщиков, теперь защищаются законодательством.

О 214-ФЗ

Данный проект российского законодательства впервые был принят 30. 12. 2004 году. Им регулируется процесс строительства новостроек, финансируемых гражданскими и юридическими лицами. До начала января 2018 года действовала последняя редакция закона, принятая в 2016.

За пятнадцать лет его существования в нем происходили изменения, и новые пополнения поправками. Также в него включены 27 статей делящиеся по частям и пунктам. Федеральный закон содержит:

• Порядок составления ДДУ,
• Возможность его расторжения,
• Переуступку прав по ДДУ.

В 2016 году последние поправки затронули ответственность строительной фирмы перед дольщиками за невыполнение ими своих обязательств. Предусмотрены за нарушение договора взыскания неустойки с застройщика. Гарантия законодательства распространяется на инвесторов, заключивших договор долевого участия. В данном договоре дольщиком конкретизируется:

• финансируемый объект строительства;
• его номер;
• этаж;
• номер квартиры;
• метраж;
• количество комнат.

После заключения, требуется регистрация договоров в Росреестре, только после этого дольщик законную защиту и гарантии от государства.

Но не надо путать ДДУ 214 ФЗ с деятельностью строительных кооперативов ЖСК. Финансирование денежными средствами физических лиц строительство:

• жилищных кооперативов (ЖСК);
• жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК).

Этот вид строительства не защищается законом по ФЗ-214, их функции регулируются Жилищным Кодексом России, статьей 215-ФЗ «Положение о жилищно-накопительных кооперативов».

На что стоит обратить внимание

Новые изменения в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве в последней действующей редакции указывают о изменениях ожидающих инвесторов и строительные организации в 2019 году. В большей степени они предназначены на защиту прав дольщиков и увеличения вероятности передачи им достроенного жилища. Многие поправки начали действовать еще с 1 июля прошлого года. Инвесторам, собирающимся вкладывать финансы в договор ДУ в строительстве нужно знать о «подводных камнях».

Оформленный ДДУ по ФЗ 214 является неотъемлемой частью регулировки правового и гражданского отношения между строительной организацией и инвестором. Основной обязанностью фирмы является:

• Начать строительство объекта жилого дома;
• Завершить его постройку в установленную дату;
• Передать его дольщику согласно сроку в договоре.

В свою очередь инвестор обязан:

• вовремя внести финансы;
• своевременно принять построенный объект жилья.

Так как оформление договора является установленной обязанностью законодательством, то его составление требует грамотного подхода, желательно с участием опытного юриста. ДДУ заполняется в письменной форме и проходит государственную регистрацию. Данная процедура признает его законность и исключает возможность, один объект строительства продать дважды. Гражданин заключающий договор должен внимательно изучить все пункты, чтобы потом не оспаривать свои права в судебном порядке.

Если человеком принято решение вложить деньги в долевое строительство, то нужно навести справки о строительной компании, так как, не смотря на указания закона, нечестные застройщики случаются. Может быть теперь после последних ужесточенных мер для организаций, занимающихся строительством, такие фирмы отсеются и дольщикам не придется больше переживать за вложенные капиталы. Проверить благонадежность компании можно таким способом:

• Зайти на сайт застройщиков и найти в списке заинтересовавшую организацию.
• Просмотреть информацию о строящихся и сданных объектах. Есть ли нарекания о проделанной работе.
• Проверить разрешительную документацию на земельный участок и на возведение объекта на нем. Надел в этом случае должен быть арендуемым или находиться в собственности.
• Проверить разрешение на строительство жилого дома.
• Проверить наличие лицензии.
• Просмотреть информацию о подрядчиках занятых в строительстве, их недолжно быть слишком много.
• Можно просмотреть планировку всех возводящихся помещений в доме.

Вся эта информация должна присутствовать на сайте застройщиков. Там же можно ознакомиться с реальными отзывами о них.

Требование к застройщикам

Компаниям, собирающимся вести дальнейшую строительную деятельность нужно соответствовать введенным законодательством поправкам в действующий Федеральный закон об участии в строительстве. Нововведения:

• Теперь один объект строительства – один застройщик.
• Обязательное регистрирование в едином реестре застройщиков.
• Наличие уставного капитала. Компания должна иметь минимальный уставной актив не меньше 2,5 миллиона рублей, а максимальный 1,5 миллиарда рублей. Все будет зависеть от площади объекта строительства. Введение таких условий должно обезопасить рынок от однодневных фирм, которые собрав с граждан деньги затем исчезают.
• Возможность привлечения застройщиком учредительных лиц. Участники долевого строительства в решении вопроса на возмещение финансовых требований могут обратиться к любому из них.
• Размещение на сайте сведений о своей строительной деятельности. Опыт в строительстве должен быть не меньше трех лет. Все разрешающие документы на введение строительства. Образец ДДУ, свидетельство о соответствии компанией требованиям по 214 ФЗ.
• Начисление неустойки. Такое возможно если компания вовремя не устранила свои строительные недостатки. Организация обязана выплатить сумму 1% от цены жилого помещения.
• Открытие эскроу-счета. Те строительные компании, которые его открывают, получают некоторые льготные условия.
• Возможность привлечения в строительство только целевые займы.
• Строительная компания не имеет полномочий на предоставление ссуд, займов.
• Застройщиком могут выпускаться акции, но он не имеет право на приобретение ценных бумаг.
• Проведение отчислений в компенсационный фонд застройщиком в размере 1% с каждого заключенного договора.
• Лица, имеющие судимость, не имеют право занимать руководящие посты в строительной компании.
• Табу на переброс денежных средств с объекта на объект. Застройщиком теперь будет вестись отдельная документация по каждому строительному объекту. Годовую отчетность будут проверять аудиторы, и в случае нецелевого использования финансов к ответственности привлекаются руководитель строительной компании и главбух.

Уголовным кодексом предусмотрено наказание лишение свободы на пять лет за нарушение привлечения средств. Также застройщики получили возможность не оплачивать пени, неустойки, дольщику в случае затягивания последним срока передачи объекта жилой площади.

Не обошел поправками закон 214 ФЗ и участников долевого строительства:

• Инвестор не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, при выполнении застройщиком всех договоренностей. Раньше если у инвестора возникали материальные трудности он мог расторгнуть договор и получить вложенные деньги обратно. Теперь это возможно только через суд.
• Дольщик не обязан соглашаться с застройщиком на изменение даты передачи объекта недвижимости, если это не входит в его интересы.

При подписании инвестором соглашения о перемены даты сдачи объекта, дольщик не может подать в суд на застройщика, и требовать выплату неустойки по первому изменению. Также участникам долевого строительства нужно знать, что нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры без получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию жилого объекта. Подписание данного акта может вылиться для дольщика лишними проблемами, связанными с оформлением квартиры в право собственности.

Изменения в договоре

Еще в 2019 году изменения по новому закону коснутся составления ДДУ, в представленном образце договора указывается:

• Теперь его можно заключать не только на финансирование многоквартирного строительства, но и таунхаусов – это многоуровневые квартиры в двух-трехэтажных домах, имеющих изолированные входы.
• Производить оплату после регистрации ДДУ в Росреестре, возможна выплата сразу всей суммы или частями.
• При выполнении застройщиком всех надлежащих договорных обязательств, дольщик не имеет прав на расторжение ДДУ без судебного решения.

Односторонний порядок расторжения договора разрешен если это предусмотрено в законодательстве.

Источник: metr.guru

Отдельные виды права общей долевой собственности

Особенности общей собственности в договорах долевого строительства жилых домов, квартир, нежилых помещений

На практике нередко заключаются договоры, которые называются «о совместном строительстве», «о сотрудничестве», «о долевом участии в строительстве» и другие, под которыми подразумевается простое товарищество Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд [Текст] // Журнал российского права. — 2003. — № 10. — С. 24..

Связано это с тем, что «при быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров, . которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров» Кулагин М.И. Избранные труды. [Текст] М., Статут. 2003. — С. 259.. Для признания какого-либо соглашения подпадающим под регулирование гл.

55 ГК РФ необходима совокупность таких элементов, как соединение вкладов и совместная деятельность, направленная на достижение единой для сторон цели. Встречное обязательство может стать общецелевым при наличии соответствующего соглашения, такое изменение договора возможно в том случае, если на момент изменения цель совместной деятельности не достигнута и у сторон остается возможность для участия в совместном процессе ее достижения» Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры. [Текст] М., Дело. 2007. — С. 97..

Самым острым вопросом при долевом участии в строительстве объектов недвижимости, встречающимся на практике, представляется распределение помещений в построенном объекте. Если это встречный договор, то исполнение одной стороной всех своих обязанностей дает ей право требовать передачи именно того количества помещений, которое указано в договоре.

Ссылки другой стороны на существенное увеличение стоимости строительства не должны приниматься во внимание, так как такое увеличение должно было стороной разумно предвидеться, и в этом случае ст. 451 ГК РФ не применима, как это вытекает из судебной практики.

Если же это соглашение о совместной деятельности, то каждый товарищ несет расходы и убытки, связанные с совместной деятельностью, пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, освобождающее кого-либо из товарищей от этой обязанности, ничтожно. Однако если убытки причинены простому товарищу одним из товарищей, последний и должен их возмещать. Ю.В.

Романец приводит в качестве примера — дело, по которому суд кассационной инстанции указал: «поскольку удорожание строительства вызвано действиями одного из участников, просрочившего передачу строительных материалов, именно он должен возмещать причиненные этим убытки) Романец Ю.В. Указ. соч. — С.103..

Судебная практика достаточно твердо стоит на той позиции, что при определении долей участников надо учитывать в соответствующей пропорции размер их вклада. В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 1993г. содержится рекомендация, основанная на ст.24 ЖК, ориентироваться прежде всего на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю «в пределах переданных ранее средств».

По мнению К.И. Скловского, это «значительно понизило роль договора в определении объема прав сторон» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. [Текст] М., Дело. 2002. — С. 412.. Указанная практика подвергалась критике и другими исследователями Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному прав (2-е издание) [Текст] СПб., Питер Пресс. 2007. — С. 78..

Однако, подобный подход полностью соответствует действующему законодательству. Так, ст.24 ЖК прямо устанавливает, что «жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам».

Сегодня регулирование взаимоотношений участников строительства — это предмет не жилищного, а гражданского законодательства.

Отношения долевого участия основаны на договоре о совместной деятельности. Доли в построенном объекте недвижимости должны определяться по правилам, регулирующим общую собственность. В соответствии со ст.245 ГК доли участников долевой собственности считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Специального определения соотношения долей участников строительства в законодательстве не закреплено. Следовательно, определение долей должно быть урегулировано соглашением.

Высший Арбитражный Суд РФ, принимая во внимание положения Гражданского кодекса, указал: «не перечисление стороной по договору на участие в строительстве дополнительных денежных средств при удорожании строительства дает право другой стороне передать в натуре квартиры, стоимость которых эквивалентна взносу участника договора» Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве [Текст]: [информационное письмо Президиума ВАС РФ № 56, от 25.07.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 9. — С. 110.. Подобный вывод обоснован при отсутствии соглашения сторон.

Однако имеется судебная практика, придерживающаяся иного мнения и отдающая предпочтение договору Постановление Президиума ВАС РФ от 24 июня 2008 г. № 1665/08. [Текст] // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 10. — С. 46.. Например, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.08г. №6592/07 указывается: «Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

Певнесение ОНЦ РАМП платежей в счет долевого участия в строительстве само по себе не лишает его прав дольщика в отношении 22 процентов общей площади . Суду необходимо выяснить правовые основания требования о праве на долю, превышающую установленную договором» Постановление Президиума ВАС РФ от 24 марта 2008 г. № 6592/07 [Текст] // Вестник ВАС РФ. — 2008. — №8. — С.39-42.. В судебных актах указывается, что изменение стоимости строительства не могло быть признано существенным изменением обстоятельств. «Арбитражный суд без достаточных оснований изменил вклад заказчика в строительство жилого дома, оцененный обеими сторонами в договоре.

Соглашение участников о размерах вкладов в общее имущество является существенным условием договора простого товарищества. У суда не было оснований для изменения этого условия по требованию одной стороны. Также неправомерно внесено изменение в условие договора о распределении долей в общем имуществе заказчика и подрядчика. Согласно ст.

252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Такое распределение предусмотрено в договоре. Ссылка арбитражного суда на пропорциональное внесенной доли распределение имущества необоснованна» Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 октября 2007 г. № 1249/07 // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 3. — С. 49..

В договоре простого товарищества переплетены вещные и обязательственные отношения. Квалифицируя договоры простого товарищества, суды считают передачу квартир исполнением заказчиком своих обязательств. Однако, как указывалось, участники товарищества не могут требовать исполнения в свою пользу. То есть речь должна идти не о том, сколько должен передать дольщику застройщик, в каком объеме он должен исполнять договорную обязанность, а о том, каков размер доли конкретного участника в созданном общем имуществе.

Дискуссионным представляется и вопрос о том, должен ли суд отдавать предпочтение распределению долей, установленному договором, или же фактическому объему финансирования строящегося объекта. Для распределения общих расходов необходимость определения долей может возникнуть и в период действия договора. В этом случае, как отмечает Ю.В.

Романец, необходимо установить, надлежаще ли товарищи исполняют свои обязанности. «Установленное договором соотношение долей действует постольку, поскольку стороны не нарушают его условий. Поэтому, если договор надлежаще выполняется, доли сторон в общем имуществе можно признавать в соответствии с его условиями, а не исходя из фактического соотношения вкладов на тот или иной момент» Романец Ю.В. Указ. соч. — С.109..

Интересной представляется ситуация, когда не все участники надлежаще исполнил и свои обязательства, вложенные ими средства не покрывают затрат на строительство причитающихся им по договору квартир. Следовательно, недостающие средства вложены другими участниками. Возникает вопрос о возможности признания права на долю, профинансированную товарищем сверх договора.

К.И. Скловский считает, что «общий риск для всех товарищей не позволяет увязывать возникающие имущественные права со стоимостью (себестоимостью) объекта строительства. Действительно, если риск является общим для всех, то и риск увеличения стоимости сверх планируемой делится на всех, и этот факт не должен влечь пересмотра размера прав, т.е. доли в общем имуществе» Скловский К.И.

Собственность в гражданском праве. [Текст] М., Дело. 2002. — С.485.. Это подтверждается и судебной практикой. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, который, не соглашаясь с решением суда, уменьшившим по мотиву удорожания строительства долю участника совместного строительства, полностью внесшего обусловленный договором взнос, указал: «все расходы в период строительства дома по договору о совместной деятельности покрываются за счет взносов участников строительства, если иной порядок не определен договором, а недостающие суммы раскладываются пропорционально их взносам в общее имущество» Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2008 г. № 1724/07 // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 9. — С.62..

Из указанного правила нередко делается противоположный вывод. Так, например, АОЗТ перечислило АООТ предусмотренную договором сумму, соответствующую стоимости 6 квартир.

АООТ, сославшись на неполное финансирование участником своей доли в строительстве, которая определялась им, исходя из стоимости площади на момент выделения квартир (превышающей в связи с удорожанием строительства договорную), а также свое право передавать дольщику квартиры в пределах ранее перечисленных средств, согласилось выделить лишь одну квартиру. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что все расходы в период строительства дома по договору о совместной деятельности покрываются за счет взносов участников строительства, если иной порядок не определен договором, а недостающие суммы раскладываются между участниками пропорционально их взносам в общее имущество. «Таким образом, инвестиционные затраты истца должны соответствовать фактической стоимости шести квартир на момент окончания строительства.

При таких обстоятельствах Арбитражному суду следовало определить точную долю истца в финансировании строительства, проверив расчет окончательной стоимости 1 квадратного метра площади в построенном доме на момент выделения жилья, и, исходя из этого, определить число квартир, подлежащих передаче» Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2008 г. № 1724/07 // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 9. — С.62.. В примере, приведенном К.И.

Скловским, обращает на себя внимание то, что нельзя весь риск увеличения стоимости строительства возложить только на одну из сторон договора, риск должен быть общим. Если риск общий, то отказ товарища от участия в дополнительных расходах должен уменьшить его долю в пользу участников, которые сделали дополнительные вклады.

Подобное изменение возможно, если оно предусмотрено соглашением всех участников долевой собственности (п.2 ст. 245 ГК РФ). М.И. Брагинский считает, что в подобном случае сторона, понесшая дополнительные затраты, может возместить их путем предъявления соответствующего обязательственного требования.

На размер передаваемой в собственность другой стороне это влияния оказать не может Брагинский М.И. Распределение долей при инвестировании жилого дома. [Текст] // Право и экономика. — 1999. — №4. — С.83.. В ответ на это Ю.В.

Романец вполне резонно замечает, что «не следует, сознательно нарушать эквиваленто — возмездный баланс имущественных интересов сторон, чтобы потом его восстанавливать» Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры. [Текст] М., Дело. 2007. — С. 111..

Предусмотренное договором простого товарищества соотношение долей в общем имуществе обусловлено, по его мнению, соблюдением определенных договорных условий. При нарушении этих условий решающее значение должна иметь оценка фактически внесенного вклада Романец Ю.В. Система договоров в гражданском нраве России. [Текст] М., Юрайт. 2001. — С. 83.. Подтверждением может быть П.2 ст.

1042 ГК РФ, устанавливающий общее правило — вклады товарищей предполагаются равными. Иное может следовать из договора или фактических обстоятельств. Фактически отказ одного из товарищей нести расходы в размере, соответствующем его доле, установленной договором, можно расценивать как конклюдентные действия, свидетельствующие о том, что он согласен на уменьшение доли.

Установленные доли не всегда точно соответствуют фактически построенным квартирам. Соглашение о соотношении квартиры и доли представляется предварительным соглашением участников долевой собственности о ее разделе, предполагающее надлежащее исполнение обязательств. Необходимо распределять квартиры пропорционально вложенным средствам.

В.П. Гринев считает, что до принятия 30 декабря 2004г. Федерального закона №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 214-ФЗ, от 30.12.2004 г., по состоянию на 16.10.2006] // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст.

40. действующим гражданским законодательством не регулировалось участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои нрава и законные интересы. [Текст] М., Юнити-Дана. 2008. — С. 7..

Однако с подобным выводом нельзя согласиться, в силу того, что ранее отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулировались нормами именно гражданского законодательства и положениями о договоре простого товарищества в связи с отсутствием специального федерального закона. Сегодня подобный федеральный закон принят и действует, он во многом урегулировал имевшие ранее место разночтения, принципиально по — иному, в отличие от договора простого товарищества, отрегулировал переход права собственности, однако и он оставил за рамками своего регулирования ряд принципиальных вопросов.

Как отмечено В.П. Гриневым’, договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Т.е. должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение.

Однако это утверждение противоречит положениям закона, а именно Ч.4 СТ.4 Закона, в соответствии с которыми застройщик обязан передать конкретный объект недвижимости согласно проектной документации и в строго определенные сроки. Таким образом, на застройщике лежат две основные обязанности — строительство многоквартирного дома, и передача согласованного объекта недвижимости участнику.

Основной отличительной чертой договора простого товарищества и долевого участия в строительстве является то, что при долевом участии в строительстве участник с оплатой взноса не приобретает право собственности на объект строительства, поскольку до его фактической передачи он находится в собственности застройщика Там же..

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве регулирует отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. [Текст] СПб., Питер. 2006. — С. 14.. При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года Г2214-Ф3 договор об участий Цыганков С. Задаток при купле-продажи жилья [Текст] // Гражданское право. — 2008. — № 3. — С. 21. в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости определяет как такой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (объект долевого строительства) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости Часть 1. ст. 4 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 214-ФЗ, от 30.12.2004 г., по состоянию на 16.10.2006] // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40..

К положительным моментам Закона можно отнести то, что в договоре четко определяется объект недвижимости согласно проектно-сметной документации, от которой застройщик не имеет права отклониться, в противном случае это повлечет расторжение договора с возмещением убытков участнику долевого строительства. Так же четко определяется срок передачи объекта и главное — его цена, которая включает в себя возмещение всех затрат застройщика и оплату его услуг.

Вопросы об увеличении или уменьшении доли участника в связи с переплатой или недоплатой взноса не могут возникнуть, как, например, это было ранее при заключении договора простого товарищества. Все вопросы, связанные с изменением цены и соответствующих условий, а также пролонгации сроков передачи объекта в собственность участника, подлежат регулированию договором. На отношения участника и застройщика в части качества передаваемого объекта распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», если объект носит некоммерческое назначение. В частности, при отступлении застройщиком от условий договора, касающихся качества объекта, участник вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на устранение недостатков, а также просто расторгнуть договор с последующим возложением на застройщика требований об уплате процентов и внесенных денежных средств.

Строительство объекта завершается получением застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с последующей его передачей участнику. С этого момента в случае принятия объекта регистрируется переход права собственности участника на объект при условии полной оплаты цены договора.

Основной новеллой Закона является попытка законодателя защитить интересы участников долевого строительства посредством возложения на застройщика обязанности по регистрации договора долевого участия в строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости. Так, при регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект этот объект автоматически считается находящимся в залоге всех участников долевого строительства.

Право общей долевой собственности при долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов является структурно-сложным, развивающимся явлением.

Для усиления гарантий права участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов необходимо внести в ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменения, указав, что только участники долевого строительства приобретают право залога на жилые помещения в многоквартирном доме до передачи их в собственность участникам. Залоговые отношения возникают в силу закона.

Источник: studbooks.net