Долевое участие в финансировании строительства

этот способ финансирования связан с разделом права владения предприятием и используется при таких организационно-правовых формах предпринимательской деятельности, как товарищества и акционерные общества в различных их модификациях. Долевое финансирование осуществляется с профессиональными и непрофессиональными инвесторами. В любом случае этот способ финансирования имеет один существенный недостаток: долевое финансирование суживает владение предприятием.

Найдено научных статей по теме — 7

Долевое финансирование как фактор развития

В статье раскрываются перспективы долевого финансирования в России и обосновывается целесообразность поддержки деятельности специализированных финансовых институтов, которая направлена на развитие национальной экономики.

Долевое финансирование инновационных проектов с привлечением бюджетных средств

Практика применения договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства

Долевое участие граждан является основным источником финансирования жилищного строительства. С принятием закона об участии в долевом строительстве ужесточились требования к застройщикам, рассчитывающим привлечь средства дольщиков.

Новые правила долевого строительства

Долевое и долговое финансирование предприятий: анализ возможностей и потенциальных угроз

Показана несостоятельность теоремы Модильяни-Миллера о нейтральности рыночной стоимости компании к способу ее финансирования на основе исследования преимуществ и недостатков долевого и долгового финансирования.

Модель инновационной платформы: оптимальная программа долевого финансирования трансфера технологии

В статье рассматривается экономико-математическая модель организационно-финансового взаимодействия научного, производственного и инвестиционного предприятий, совместно реализующих инновационный проект по доведению и внедрению ново

Долевое финансирование как инструмент государственного регулирования инновационной деятельности муни

Показаны значение и эффективность такого инструмента государственного регулирования инновационной деятельности, как долевое участие коммерческих и государственных структур в инновационных проектах.

О моделировании долевой структуры финансирования премиальных выплат с использованием минимаксного кр

Введение. Являясь одной из основных частей финансового менеджмента, грамотное премирование сотрудников приведёт к стабильному развитию бизнеса.

Источник: vocable.ru

Заемное и долевое финансирование: как выбрать 2022 г.

Если собственных средств на новый проект не хватает, есть два варианта привлечь деньги: банковский кредит или долевое финансирование. Как сравнить и выбирать – подробнее в этом решении.

Преимущества и недостатки

Система критериев универсальна и может использоваться при сравнении не только кредита и долевого финансирования, но и других способов привлечения заемных средств.

• по скорости получения денежных средств;
• по сопутствующим рискам;
• по стоимости финансирования.

Проводим ручной поиск контрактов сразу в нескольких платных программах, отбираем тендеры с авансом, с короткими сроками расчетов и без обеспечения. Более точную информацию об услуге по поиску тендеров и аукционов на всех площадках смотрите по этой ссылке.

1. Что сложнее организовать – банковский кредит или продажу доли в уставном капитале

Поэтому, прежде чем искать потенциальных покупателей доли в уставном капитале, придется созвать внеочередное собрание участников и принять решение об этом. На собрание уйдет примерно две недели.

Ранее компании никто не предлагал продать часть бизнеса, следовательно, обратиться не к кому, придется изучить рынок и самостоятельно искать покупателя. По оценке сотрудников «Альфы» на это потребуется примерно четыре месяца.

Плюс еще нужны два месяца на подготовку документов. Для оформления сделки купли-продажи надо собрать оригиналы:

• решения участников общества о продаже доли в уставном капитале;
• выписки из ЕГРЮЛ. В зависимости от нотариуса срок давности – от 5 до 30 дней;
• справки об оплате уставного капитала;
• оферты в адрес общества и каждого из учредителей;
• списка участников ООО «Альфа» по состоянию на день совершения сделки;
• справки о том, что сделка не является крупной и не с заинтересованностью;
• заявления о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ.

Также нужны документы, заверенные нотариусом:

• отказ от преимущественного права покупки доли от участников общества;
• согласие супруга, супруги от всех учредителей или заявление о том, что в браке не состоят;
• договор купли-продажи.

Возможно, нотариус затребует что-то еще – баланс или справку об оценочной стоимости доли в уставном капитале. На подготовку дополнительных документов тоже нужно заложить время.

Из-за дью-дилидженс, который наверняка захочет провести покупатель, продажа доли может затянуться и на год. Итого деньги в лучшем случае поступят через шесть месяцев, в худшем – через год и более.

Что касается банковского кредита,его оформить проще. Плюс сотрудники компании «Альфа» занимались такой работой неоднократно, проблем с исполнением не будет.

На собрание и оформление решения участников общества по кредиту отвели две недели. Задержка возможна из-за необходимости оценить залоговое имущество. В качестве залога планируется предоставить помещение площадью 51 кв. м и стоимостью 12 млн руб. На выбор компании-оценщика, подписание договора с ним и оценку стоимости залогового имущества отвели еще три недели.

Еще понадобится время, чтобы подготовить пакет документов для банков, встретиться с их кредитными менеджерами и проанализировать условия предоставления кредита. Выбор банка, сбор и подача документов, прохождение кредитного комитета займут еще месяц.

Пакет документов для подачи в банк включает копии:

• свидетельства о постановке на налоговый учет (ИНН);
• решения о создании компании, учредительного договора и протокола собрания учредителей;
• устава общества и изменений к нему. Важно, чтобы устав и изменения к нему имели отметку о регистрации в налоговой инспекции;
• платежных поручений, которые подтверждают полную уплату уставного капитала организации;
• приказов о назначении генерального директора и главного бухгалтера;
• паспортов учредителей общества;
• паспортов генерального директора и главного бухгалтера.

Так в компании пришли к выводу, что по критерию «Время» выигрывает банковский кредит. На него уйдет два с половиной месяца, а хорошая кредитная история может ускориться.

Чтобы принять окончательное решение, также изучили риски каждого из видов финансирования.

Сравнение: заемное или долевое финансирование – что займет больше времени

Заемное финансирование	или		Долевое финансирование
На рынке множество кредитных продуктов и банков, готовых предоставить эту услугу. Продукт доступен. У сотрудников компании есть опыт в подготовке пакета документов для банка и прохождении кредитного комитета. Отлаженный порядок предоставления финансирования значительно ускорит процесс получения кредита в банке. Операции по оценке и страхованию залогового обеспечения знакомы сотрудникам компании и выполняются без затруднения		Узкий рынок инвесторов. В условиях кризиса они тщательно взвешивают риски и не спешат вкладывать свои деньги в новые проекты. Поиск займет много времени. Отсутствие практики привлечения инвестиций за счет продажи доли, а также опыта проведения сделок купли-продажи, изменения уставных документов может замедлить процесс оформления сделки. Подготовка к дью-дилидженс и сама оценка бизнеса инвестором приведут к задержке в оформлении сделки. Ранее сотрудники компании не участвовали в дью-дилидженс. Поэтому подготовка к этой процедуре, скорее всего, затянется

Предоставляем регистрацию поставщиков и организаций на площадке для участия в аукционах и тендерах, все подробности о данной услуге читайте по указанной ссылке.

2. Что рискованнее – долевое или заемное финансирование

В компании «Альфа» основным риском долевого финансирования посчитали отсутствие покупателей. В сложной экономической ситуации инвесторы неохотно вкладывают деньги в новые проекты. На переговоры можно потратить год, но сделка так и не состоится.

Еще один риск – корпоративные споры. Новый акционер, владеющий 25 процентами акций, может блокировать решения по важным стратегическим вопросам, не одобрять крупные сделки.

Дополнительно компания оценила риск признания сделки недействительной или ничтожной. Однако решение о продаже доли поддерживают все учредители, поэтому такой риск маловероятен.

У заемного финансирования основной риск – не расплатиться вовремя за кредит, как следствие, пени и отчуждение залогового имущества. В компании этот риск посчитали несущественным. Раньше она исправно выплачивала проценты по кредитам и погашала основной долг, поэтому никогда не платила неустойку.

Риск отказа в выдаче кредита при прохождении кредитного комитета – низкий. Об этом свидетельствует хорошая кредитная история и наличие ликвидного залога.

Изучая риск дополнительных рисков на финансирование, компания обратилась к судебной практике. Часто в договоры включаются дополнительные комиссии, которые впоследствии судами признаются правомерными.

Так, в определении ВАС РФ говорится, что требования банков по увеличению процентов обоснованны. В связи с последствиями кризисных явлений 2008 года в экономике России и увеличением ставки рефинансирования Банка России на 3 процента. Отсюда возможен риск дополнительных комиссий, а они могут существенно повлиять на конечную стоимость проекта.

Сравнение: заемное или долевое финансирование – где больше рисков

Заемное финансирование	или		Долевое финансирование
Если бы у компании не было недвижимости либо иного залога, то получить кредит было бы практически невозможно. Наличие необремененной недвижимости значительно упрощает процесс кредитования. В то же время недвижимость в залоге может негативно повлиять на иные бизнес-проекты, например, участие в госзакупках, поскольку придется указывать, что недвижимость находится под обременением. Также при наличии обременения компания не сможет продать имущество. Если банк предоставит кредитную линию без конкретной цели финансирования, компания сможет использовать полученные средства и на развитие других проектов. При изменении экономической ситуации в стране есть незначительный риск дополнительных комиссий		Большой срок реализации проекта, связанный с поиском инвестора и переоформлением доли. Отсутствие гарантии успешного привлечения долевого финансирования. Возможность блокировки важных решений новым участником общества. Могут привести к корпоративным конфликтам. В компании есть альтернативный проект. При долевом финансировании есть возможность реализации любых проектов, с инвестором легче договориться, так как он напрямую заинтересован в развитии бизнеса. При получении кредита под конкретный бизнес-план будет сложно поменять целевое назначение расходования средств

Сравнив все за и против, в компании пришли к выводу, что наименее рискованный способ финансирования – банковский кредит.

3. Что дороже – заемное или долевое финансирование

Сотрудники компании «Альфа» изучили кредитные предложения. Банк, в котором компания уже кредитовалась, предлагает ставку 18 процентов годовых на пять лет. Другие банки готовы дать займы под 20–24 процента.

По предварительным подсчетам оценка залогового имущества обойдется в 15 000 руб. Его страхование – 17 000 руб. Переплата по процентам за кредит составит 786 225 руб.

Итого затраты на кредит примерно составят 818 225 руб. (786 225 руб. + 17 000 руб. + 15 000 руб.).

При долевом финансировании у компании возникает обязательство по выплате дивидендов в размере 25 процентов от чистой прибыли. Затраты на поиск инвестора, рекламу в средствах массовой информации по оценке сотрудников компании могут обойтись в 50 000 руб. Большая вероятность, что компании придется провести подготовку к дью-дилидженс.

Затраты на оплату неурочного труда в момент подготовки могут составить 140 000 руб. Компания планирует получить прибыль за пять лет в размере 5 млн руб. Дивиденды –– 600 тыс. руб.

Итого затраты на долевое финансирование примерно составят 790 000 руб. (600 000 руб. + 50 000 руб. + 140 000 руб.).

Сравнение: заемное или долевое финансирование – где больше затраты

Заемное финансирование	или		Долевое финансирование
Даже при кредитной ставке в размере 18 процентов кредит обходится слишком дорого. Плюс еще расходы на оценку и страхование залога		Компания посчитала, что примерная прибыль за ближайшие пять лет составит не более 5 млн руб. С них нужно выплатить новому участнику общества пропорционально доле владения. Также при долевом финансировании потребуются деньги на поиск инвестора и подготовку к оценке бизнеса

Изучив затраты на заемное и долевое финансирование, сотрудники «Альфы» пришли к выводу, что долевое финансирование выгоднее.

Таблица. Плюсы и минусы заемного и долевого финансирования

Критерии	Заемное финансирование	Долевое финансирование
Стоимость финансирования
Скорость получения средств
Судебная практика
Потеря управляемости компании

Несмотря на то что кредит и заемное финансирование набрали одинаковое количество баллов, сотрудники компании остановили свой выбор на кредите. Решающие критерии – скорость получения денежных средств и управляемость бизнесом.

Оказываем различные виды услуг по финансовому сопровождению, по самым популярным направлениям деятельности.

Источник: cpp-group.ru

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:

• участие в финансировании застройщика;
• участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика

Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• возврат денежных средств, предоставляемых банком;
• уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:

• до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
• после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.

Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.

Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…

Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу [1]. Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Участие в финансировании физических лиц

Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.

Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Источник: rusipoteka.ru