Долевое участие в строительстве – традиционный вариант покупки помещения для будущего проживания в возводимом доме.
Долевое участие в строительстве – традиционный вариант покупки помещения для будущего проживания в возводимом доме.
Также в разделе
Девелопер — бизнесмен, занимающийся возведением и реализацией недвижимости для получения дохода. Бизнес-процесс предусматривает несколько этапов: создание проекта объекта, покупка участка земли под застройку, возведение недвижимости, продажа либо последующее управление объектом. Для реализации указанных мероприятий девелопер привлекает специалистов: архитекторов, проектировщиков, подрядчиков, брокеров и др. Финансирование проекта бизнесмен берет на себя или привлекает инвестиции со стороны.
Дезавуировать – сделать официальное заявление о том, что доверенное лицо либо действовало с превышением своих полномочий, либо с его действиями не может согласиться доверитель, либо оно вообще лишается права в дальнейшем на ведение переговоров от имени юридической организации, ее структурного подразделения, физлица или государственного аппарата.
Договор найма – оформленное в документальном виде соглашение, в котором прописаны права и обязанности арендодателя и нанимателя помещения. В договоре прописывается размер арендной платы, обязанности по уплате коммунальных платежей, указывается период аренды. Наниматель жилья обязуется добросовестно содержать вверенную жилплощадь и вовремя вносить арендную плату.
Девелопмент недвижимости — усилия профессионалов, направленные на улучшение качественного состояния и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Долевая собственность – некоторая часть материальных доходов, которые будут перераспределены между прямыми наследователями или коллективными собственниками. Как правило, права на свою часть доходов регламентируются долевым участием каждого участника схемы в данном проекте.
Долевая ипотека, или ипотека с участием – форма достижения консенсуса между кредитором и заемщиком по ипотеке, в результате чего кредитор приобретает некоторую долю прав собственности на возводимое строение и/или в доходе.
Договор уступки права требования – типичный вариант документального оформления прав собственности на жилье в возводимом доме, выступающий разновидностью договора, фиксирующего сделку купли-продажи.
Договор продажи недвижимости – имеет вид типичного договора в документальной форме, который составляется в целях – совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости.
Доверенность – официальный документ, наделяющий лицо правом представлять интересы и совершать указания доверителя в его отсутствие.
Договор купли-продажи – надлежащим образом подготовленный и законченный документ, в котором прописаны условия сделки и обязанности сторон, которые им надлежит выполнить. В рамках договора..
Деприватизация – намеренный отказ субъекта от своих прав собственности на объект.
Демаркация – профессиональная разметка границ конкретных участков земли.
Долевое строительство и его особенности
Дарение – осознанное действие субъекта, который по своей воле передает другому субъекту вещь, права на другие активы в личную собственность.
Давность – юридическая категория с отстроченным наступлением каких-либо последствий для конкретного лица.
- Наши складские комплексы
- Документация
- Полезная информация
Новости
В течение сентября сотрудники инженерной службы АО ТПК «МОССАХАР» провели ремонт грузового пандуса возле здания складского комплекса предприятия. Теперь обновленный пандус приобрел опрятный вид.
Сегодня, 16 августа на территории офисно-складского комплекса «Рябиновая 65» открылось обновленное кафе-столовая. Накануне коллектив АО ТПК «МОССАХАР» завершил работы по обновлению интерьера.
На территории предприятия близятся к завершению работы по ремонту асфальтобетонного покрытия с устройством новой зоны для парковки автотранспорта. Также силами персонала предприятия возведен мини спортгородок (воркаут).
Источник: mossahar.ru
Как дольщику нежилой недвижимости защищать себя при банкротстве застройщика
Проблемы защиты прав участников долевого строительства жилой недвижимости постоянно находятся в центре внимания СМИ и государства. При этом почему-то мало кто вспоминает о гражданах, вложивших свои деньги в коммерческие помещения. В данной статье рассказывается об основных нюансах защиты прав именно этой «забытой» всеми категории дольщиков.
Защита интересов владельцев нежилой недвижимости в спорах с финансово- состоятельными застройщиками
Если застройщик не имеет проблем с денежными средствами, или, по крайней мере, в отношении него нет банкротного дела, то защита прав собственника нежилой недвижимости происходит в рамках ГК РФ. Ещё проще, когда по ДДУ строительная компания должна передать человеку не только машино-место (гараж, бокс и так далее), но и квартиру. В этом случае, однозначно, применяется Закон о защите прав потребителей[1]. При некачественном возведении объекта или нарушении сроков его сдачи в эксплуатацию гражданин направляет в суд иск и взыскивает со строителей неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.[2] Предмет спора в данном случае составляют как жилое, так и нежилое помещение.
Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя? Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ. То есть он считается дольщиком и потребителем. Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу.
Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме. Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента. Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку.[3]
Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра. Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме.
Казалось бы, причем тут закон о защите потребителей? Однако истец выступил в суде как физлицо и заявил, что приобретал недвижимость только для семейных, домашних и личных надобностей. И они (то есть надобности) никак не связаны с предпринимательской деятельностью. В конечно итоге судья вынес решение, которым обязал застройщика выплатить истцу штраф, компенсацию морального вреда и неустойку.[4]
Таким образом, в обычной ситуации, когда девелопер еще не является банкротом, порядок защиты интересов дольщиков — владельцев коммерческой и жилой недвижимости — является абсолютно одинаковым (за исключением некоторых нюансов).
Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика
А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.[5]
В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Они не входит в общую конкурсную массу. После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.
В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности. Их объекты входят в конкурсную массу.[6] Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости.
В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение. Однако это происходит крайне редко. Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.
Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр. Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом.
Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда. Однако и он отказывал заявителям. При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона «не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Все предельно ясно и понятно.
Защита интересов дольщиков нежилых объектов при банкротстве компании
Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях. Они предусмотрены нормами о банкротстве. И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке. Например, девелопер всё-таки достроил дом.
В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность.[7] Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.
Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен. Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию. В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения.
Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение. Его претензии могут быть только денежными.[8] Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре. Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ. Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.
С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов.[9] А это может быть немаленькая сумма.
Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС[10] может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. При этом у него возникает право участвовать в собрании кредиторов. Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам.[11] Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.
И наконец, последнее замечание. Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом.[12] А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.
Краткие выводы
Итак, защита интересов дольщиков коммерческих помещений при банкротстве девелопера происходит на общих основаниях. По сравнению с ними права участников долевого строительства, подписавших ДДУ на жилье, защищаются законом, конечно, гораздо эффективнее. С другой стороны, не всё так плохо. Здесь есть два важных момента.
Во-первых, требования всех дольщиков считаются обеспеченными залогом. А это резко повышает возможность возврата средств. Во-вторых, в последние годы власти делают всё, чтобы многоквартирные здания, которые возводились обанкротившимися компаниями, были, в конце концов, достроены. В этом случае дольщики нежилой недвижимости имеют неплохие шансы получить свои объекты в собственность после завершения стройки.
Что же касается участников, вложивших деньги в строительство чисто офисных зданий, то при банкротстве девелопера они действительно сильно рискуют. Им приходится надеяться только на своего юриста и на то, что имущество застройщика покроет все требования кредиторов.
[1] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) Далее — ЗПП.
[2] Решение Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года.
[3] Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года.
[4] Решение Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.
[5] Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).
[6] Ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.
[7] П.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.
[8] Ст. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года.
[9] Ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).
[11] П. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35
[12] Ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Источник: www.irn.ru
Можно ли на этапе строительства часть единого объекта продавать в долевку по 214-ФЗ?
Ведется строительство жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями коммерческого назначения (торговый центр) на 1-2 этажах. Объект — единой целое, с одним разрешением на строительство.
Квартиры, разумеется, реализуются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ. А возможно ли на этапе строительства реализовывать нежилые помещения (торговый центр) не по ДДУ, а, скажем, по инвестиционным договорам вне 214-ФЗ? Или все только по 214-ФЗ?
Да, это возможно.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Источник: pravoved.ru
юрист по долевому участию в строительстве
Многие граждане нашей страны не в состоянии купить квартиру или долю в квартире в Москве. Тех, кто имеет недвижимость в столице, нередко называют обеспеченными. И вправду, зачастую стоимость квартиры в Москве превышает все мыслимые и немыслимые пределы. При заработной плате в 25 000 рублей на однушку на окраине Москвы стоимостью в 4 миллиона рублей придется копить 13 с небольшим лет (160 месяцев) при условии полного отказа от трат денег на пищу и другие нужды. Другими словами купить квартиру в Москве практически нереально.
Долевое строительство призвано помочь решить данную проблему. Связано это с тем, что при долевом строительстве застройщик заключает договор о продаже дома, которого реально нет. Таким образом, оценивая свои расходы, он предлагает максимально низкую цену за недвижимость.
Отсюда казусность цены новостройки: цены на новостройки (первичное жилье) гораздо ниже цен на вторичное жилье! Представьте себе, на сколько бы снизилась цена машины, которая была бы в собственности владельца более 5 лет. С недвижимостью происходит иначе.
Почему первичка дешевле вторички?
Новостройки, как уже писалось выше, строятся изначально для продажи. Застройщик не заинтересован в долгом владении данной недвижимости. Таким образом, застройщик — предприниматель, мечтающий продать большое количество квартир.
Т.е. у застройщика в собственности ненужное ему имущество, которое с точки зрения предпринимательства, необходимо в максимально короткие сроки реализовать. Применяем обычную экономическую формулу: предложений много, а спроса меньше. Вывод — цена падает.
А что же со вторичкой? Тут все наоборот! Продавец вторичного жилья, как правило, продолжительный владелец собственности. Он не заинтересован в скорейшей продаже квартиры (за исключением случаев срочной необходимости в живых деньгах).
Поэтому продавец жилья не обременен временными рамками реализации собственности, и если жилье будет слишком дешевым, по его мнению, он будет ждать лучших для недвижимости времен. Таким образом, математико-экономическая формула говорит о дороговизне (по сравнению с первичкой) жилья на вторичном рынке. Также стоит учесть, что вторичному рынку принадлежат экономически более благоприятные территории застройки. Однако после сноса «хрущевок» цены на жилье, построенное вместо них, будут расти. И тогда может наблюдаться небольшой рост первички.
Но если вы уже решили приобретать жилье по договору долевого участия в строительстве, вам необходимо учесть некоторые факторы (не только экономические, но и юридические).
Во-первых, долевое участие в строительстве регулируется нормами следующих законов:
— ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации»;
— ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— ФЗ «О защите прав потребителей».
Во-вторых, договор об участии в долевом строительстве предполагает собой наличие в нем условий, определенных законом. Данные условия определены статьей 4 Закона о долевом строительстве. В соответствии с ней договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В случае, если договор, предложенный вам предполагаемым продавцом недвижимости по договору долевого строительства (застройщиком), не содержит таких условий, а вместо того, предусматривает вклад ваших денежных средств в виде инвестиций в строящийся объект, то это значит, что данный договор не может быть признан договором об участии в долевом строительстве. Данный договор будет договором инвестирования, а кредит, взятый вами в банке (в случае, если он будет взят), будет подлежать взысканию в любом случае.
Чем опасен договор инвестирования?
Договор инвестирования не защищает покупателя «долевой» недвижимости законом о защите прав потребителей, а также законом о долевом строительстве. Мало того, большое и главное отличие договора инвестирования от договора долевого участия в строительстве является то, что договор инвестирования считается коммерческим договором, т.е. договором, подписание которого направлено на получение инвестором (т.е. вами) на получение прибыли, а не как в договоре долевого участия, удовлетворение своих жилищных потребностей.
Договор инвестирования, в отличии от договора участия в долевом строительстве, не предполагает его государственную регистрацию, что значительно ухудшает положение покупателя такой недвижимости: даже в случае выполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме покупателю еще придется попотеть за то, чтобы зарегистрировать такую жилплощадь, т.к. регистрирующий орган не будет осуществлять государственную регистрацию без судебного решения.
Также по договору инвестирования, в случае невыполнения застройщиком договора, нельзя взыскать моральный вред, в то время, как по договору долевого участия моральный вред предусмотрен.
Советы наших юристов:
Перед тем, как подписывать какой-либо договор (цена которого выше хотя бы 10 тыс. рублей), будь то договор долевого строительства, договор аренды или какой-нибудь другой, обратитесь к юристу за консультациями. Помните, нельзя доверять на слово людям, которых вы видите впервые. Наши юристы качественно проконсультируют вас по вопросам долевого строительства, а также проанализируют договор долевого участия в строительстве.
Источник: madroc.ru