Долевое участие в строительстве ИЖС

До внесения поправок в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осуществлять долевое строительство можно было лишь в отношении многоквартирных объектов. Благодаря обновлению законодательства стало возможным строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса с привлечением денежных средств дольщиков. Изменения вступают в силу 1 марта 2022 года.

Введено новое понятие:

№ 476-ФЗ вводит новый термин «малоэтажный жилой комплекс». Это — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых, осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Каков порядок:

Чтобы организовать строительство с участием в нем дольщиков, необходимо следовать определенным правилам, установленным частью 1.3 статьи 3 №214-ФЗ:

обязательно создать и утвердить проект планировки территории и проект межевания территории;

ИЖС в МЖК

зарегистрировать право собственности или аренды земельного участка;

уточнить все детали организации строительства, к примеру, полную информацию о застройщике (название фирмы застройщика, её адрес, контактная информация и т. п.), сроки строительства, также предполагаемую дату его завершения и передачу объектов собственникам, проект договора долевого участия;

получить разрешение на строительство.

Особенности Договора долевого участия:

данным договором должен быть предусмотрен срок осуществления строительства объектов;

также договор должен иметь пункт, который предусматривает передачу дольщикам объектов индивидуального жилого строительства совместно с правами на земельный участок после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех объектов, построенных в рамках проекта строительства;

в договоре должно упоминаться и об обязанности застройщика построить объекты, входящие в состав общего имущества.

Важно! После заключения первого договора долевого участия, появляются ограничения, которые затрагивают возможность изменения сведений в проектной декларации, то есть становится невозможной корректировка её содержания в полном объеме.

Что можно изменить:

информацию о сроках строительства;

сведения о дате передачи индивидуальных жилых домов дольщикам;

время завершения строительства общих объектов.

Общая инфраструктура – новые правила:

Ранее застройщик мог передавать общую собственность в распоряжение управляющей компании. Теперь же во избежание произвола со стороны данных организаций (чрезмерное увеличение оплаты предоставляемых услуг), права на общее имущество регистрируются либо в виде общей долевой собственности дольщиков, либо объекты причисляются к числу муниципальной или государственной собственности.

Изменения дают возможность привлечения денежных средств дольщиков при реализации проектов, связанных с коттеджным строительством. Стоит отметить, что нововведения не только расширяют правую базу, но и закрепляют порядок возникновения прав на общее имущество в границах комплекса, что до настоящего времени не было урегулировано законом.

Источник: jbi-group.ru

Развитие института участия в долевом строительстве в России.

Яковлев, И. С. Развитие института участия в долевом строительстве в России. / И. С. Яковлев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 5 (295). — С. 243-248. — URL: https://moluch.ru/archive/295/66900/ (дата обращения: 07.10.2022).

В статье автор пытается описать историю развития долевого участия в строительстве в Российской Федерации.

Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, Российская Федерация, недвижимое имущество, договор, застройщик

Долевое строительство — это особая форма строительства, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения объекта недвижимого имущества. Граждане становятся участниками долевого строительства (дольщиками), а возведение объекта осуществляется по договору долевого участия. Девелопер получает деньги от дольщика и обязуется предоставить ему имущество, с обговоренными в договоре параметрами: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с соответствующим договору количеством комнат и метражом, в определенные договором сроки, с заранее обусловленным видом внутренней отделки помещения и др.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Несмотря на то, что выплаты за будущий объект недвижимости структурно похожи на инвестицию, договор долевого участия не является инвестиционным договором как в юридическом, так и в привычном понимании. Так как инвестор, предоставляя денежные средства, в рыночных условиях имеет все шансы полностью их потерять в случае неудачи. Согласно действующему российскому законодательству в сфере долевого строительства, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, в случае незавершенного строительства, дольщик имеет законное право получить обратно денежные средства либо претендовать на объект недвижимости, предусмотренный договором.

Пионером в долевом строительстве принято считать Аргентину. В период правления Рауля Альфонсина, в Аргентине сложилась тяжелая и нестабильная экономическая ситуация. Данный период был обусловлен гиперинфляцией. Большая часть населения находилась за чертой бедности, регулярно возникали военные конфликты.

Предпринимаемые экономические реформы не приводили к ожидаемому эффекту. Национальная валюта продолжала девальвироваться, за семь лет она пережила 12 деноминаций. В крайне тяжелой экономической ситуации аргентинские банки перестали осуществлять долгосрочное кредитование.

В качестве одной из мер, направленных на экономическую стабилизацию страны, Рауль Альфонсин в 1985 году воплотил в жизнь программу «Строительство по справедливости». Специально созданное в рамках этой программы акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы, шедшие на строительство жилья компанией-застройщиком, от населения.

Денежные средства становились эквивалентом определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Регистрация сделки осуществлялась с помощью акций, выкупив достаточное количество которых, гражданин мог обменять ценные бумаги на жилье. Программа оказалась востребованной и удобной, так как покупатели получили возможность приобретения жилья в рассрочку, платежи по которой вносились вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, минуя банковский сектор.

Благодаря указанной программе, за время правления Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %.

Подхватившие новое веянье другие страны Латинской Америки, воплотили у себя данную идею с различными результатами. К примеру, в Чили долевое строительство оказалось востребованным и успешным. А в Сальвадоре реформа провалилась. Появились, как бы их сейчас назвали, обманутые дольщики. Причиной тому послужили финансовых махинаций, проводимые под видом долевого строительства.

Переняв полученный в странах Латинской Америки опыт, британские компании видоизменили схему долевого участия в строительстве. Они не стали создавать специальные акционерные общества или кооперативы, реализующие акции, доли или паи, а продавали квадратные метры определенного объекта недвижимости, планируемого к возведению. Это, в большинстве случаев, гарантировало окупаемость еще до начала момента строительства. Данный подход оказался весьма успешным, благодаря чему британские строительные компании стали массово возводить объекты недвижимости в Египте, Кувейте, ОАЭ и других странах.

Долевое строительство жилья, как таковое, не является настолько принципиально новым явлением для отечественного строительного сектора, как это может показаться. Своеобразным прототипом участия граждан в долевом строительстве объектов недвижимости являлись жилищно-строительные кооперативы. В СССР для привлечения средств застройщиков и развития жилищного строительства в июле 1925 г. было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации». Оно предусматривало выдачу ссуд жилищно-строительным кооперативам через систему коммунальных банков на срок до 60 лет в размерах до 90 % сметной стоимости дома. С 1937 г. строительство кооперативных домов разрешалось только за счет собственных средств кооперативов и без участия банковских кредитов, что фактически означало прекращение кооперативного строительства жилья [17].

В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения «квартирного вопроса» в 1958 году ЦК КПСС и Совмин СССР разрешили создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Благодаря принятию постановлений Совета Министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» (1962 г. и 1964 г.) возобновилось кредитование ЖСК, которым Стройбанк СССР предоставлял кредиты в размере до 60 % сметной стоимости строительства на срок 10–15 лет со ставкой 0,5 % годовых и выплатой равными долями [17]. Постановлением Совета Министров СССР от 1982 года, размер финансирования был увеличен до 70–80 %, а срок погашения — до 25 лет [23].

Строительство ЖСК вели обычные подрядные организации, однако уровень внутренней отделки в кооперативных квартирах зачастую был выше.

Жилищный кодекс СССР, согласно изменениям и дополнениям, внесенным Указом Президиума Верховного Совета СССР от 14.12.1988 года, определял жилищно-строительные кооперативы как одну из форм существования жилищного фонда, наряду с государственным жильем, общественным (к нему относилось жилье колхозов и другим кооперативных организаций, их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций), а также индивидуальным жильем [22].

Законом предусматривалась обязанность государства оказывать жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, обеспечивать жильцов кооперативных квартир другим жильём на время капитального ремонта их домов, а также предоставить им другое равноценное жилье бесплатно, если дом ЖСК «подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд» [22]. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительных кооперативах устанавливались в уставе и определялись решением общего собрания его членов.

После распада Советского Союза поменялась правовая и политическая системы Государства. Стала разрешена предпринимательская деятельность, была признана частная собственность на недвижимое имущество — в Конституции РФ от 1993 года есть статья 8 (часть 2), где декларируется, что в Российской Федерации равным образом признаются и защищаются частная, муниципальная, государственная, и иные формы собственности.

Появилась возможность заключения гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение прав частной собственности на недвижимое имущество. В гражданско-правовые отношения, как и во всю правовую отрасль, стали активно внедрятся заимствованные зарубежом правовые конструкции. Стал применятся передовой коммерческий опыт.

Именно тогда в нашу страну пришел такой механизм строительства недвижимости, как долевое участие. И оказался он весьма кстати. В стране была колоссальная инфляция, а в результате проведенной девальвации, многие граждане и вовсе разом потеряли все свои накопления в национальной валюте. По этим причинам, не веря в будущее рубля, граждане России стремились вложить без промедления хоть какие-то свободные средства в недвижимость. Тем более, что недвижимое имущество на тот период времени неизменно и сильно росло в цене, а деньги такими же темпами обесценивались.

Однако приобретение квартиры в строящемся доме долгое время считалось необоснованно рискованным мероприятием. Несмотря на то, что вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло не только сохранить накопления, но и значительно сэкономить, в сравнении с приобретением квартиры на вторичном рынке, долевое участие таило в себе огромное количество рисков, главные из которых — это банкротство девелоперской компании, заморозка строительства и невозможность вернуть вложенные в строительство средства.

Можно сказать, что участие граждан в долевом строительстве жилья до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодательно практически не регулировалось. По этой причине объекты долевого строительства возводились без соблюдения каких-либо определенных правом норм.

Компании-застройщики привлекали денежные средства, применяя различные схемы: по договорам долевого финансирования (инвестирования); по договорам о совместной деятельности (простого товарищества), по договорам цессии и т. д. Таким образом дольщик, ставший кооператором, пайщиком или товарищем, становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по строительству дома и разделял все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством недвижимого имущества. В итоге многие регионы России захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства.

Стали возникать, так называемые жилищно-финансовые пирамиды, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир. Таким образом, лишь спустя 10 лет, для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно его положениям, застройщикам стало запрещено собирать денежные средства за объекты недвижимости до получения разрешительных документов на строительство. В обязательном порядке стало необходимым прописывать в договоре сроки строительства и неустойки за их несоблюдение и др. Однако у застройщика оставалась свобода в выборе форм договора, по которому он мог реализовывать недвижимость в строящихся домах. Компании-застройщики пользовались сложившейся ситуацией и заключали договора на выгодных для себя условиях, а риски перекладывали на плечи дольщиков.

Принятые в июне 2010 года поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, обязали застройщиков заключать договор с дольщиками на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме и с указанием обязательных для включения в договор пунктов. Но и после того оставались лазейки для недобросовестных застройщиков, поскольку они практически не имели ограничений в использовании поступивших от дольщиков средств. Порой это приводило к тому, что недобросовестные застройщики еще на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротом, выведя со счетов денежные средства через аффилированные структуры или фирмы-однодневки. Обманутые дольщики в этом случае лишались возможности вернуть обратно денежные средства. Широко были распространены и другие схемы обмана дольщиков, такие как: заключение предварительных договоров купли-продажи, двойная продажа квартир, продажи через фирмы-посредники, реализация объектов без соответствующих разрешительных документов и пр.

В целях защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков (а также лиц и структур, выдававших себя за таковых), закон о долевом строительстве несколько раз дополнялся и изменялся, однако одновременно с этим совершенствовались и видоизменялись схемы обмана дольщиков.

К 2017 году ситуация с «обманутыми дольщиками» в России приняла катастрофический характер: по состоянию на июль 2017года более 200000 семей были официально внесены в реестр обманутых дольщиков, суммарно потеряв 50 миллиардов рублей. 2134 объекта незавершенного строительства насчитывалось в России по состоянию на 1 апреля 2018 года. И это без учета объектов, возводимых вне рамок федерального законодательства (построенные на землях иного назначения, с использованием самозахвата земель и так далее).

В октябре 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. По замыслу, он был образован с целью страхования объектов долевого строительства при банкротстве девелоперов. С указанного времени застройщики были обязаны перечислять в него 1,2 % от стоимости каждого заключенного договора долевого участия.

В ноябре того же года Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин, в целях минимизации риска граждан при участии последних в долевом строительстве, дал указание правительству разработать меры поэтапного замещения (в течение трех лет) долевого строительства другими источниками финансирования Основной посыл заключался в вовлечении банковского сектора во взаимоотношения между вкладывающими средства в строительство гражданами и застройщиками, с целью ликвидации прямых расчетов между сторонами и привлечении банков в качестве контролирующего денежные потоки органа.

21 декабря 2017 года Правительством РФ утвержден план перехода от долевого участия в строительстве к проектному финансированию под непосредственным жестким контролем над средствами, поступающими от дольщиков девелоперу, со стороны банка.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам и в то же время обезопасившие дольщиков. Суть данных поправок состоит в переходе от прямой продажи объектов недвижимости в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. То есть девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, расходование же поступивших средств на этих счетах контролируется банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года вводился переходный период, во время которого разрешалось использование одновременно старого и нового механизмов.

В соответствии с внесенными поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ, застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство будет открыт отдельный банковский счет, если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории. Последние смогут осуществлять строительство по нескольким разрешениям в рамках одного района.

С этого же времени любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены. Таким образом попали под запрет жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы, так как их участники вносили паи и становились инвесторами проекта.

Также для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для чего девелопер обязан открыть счет в уполномоченном банке и осуществлять со счета платежи, относящиеся исключительно строительства объекта. Помимо этого, на счету застройщика должны быть собственные средства — не менее 10 % от общей проектной стоимости возводимого объекта недвижимости.

Взносы по договору долевого участия, вносимые дольщиком, также проводятся через банк и страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей — по аналогии со страхованием депозитов физических лиц. В случае смерти дольщика, права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик в этом случае не вправе отказать последним во вступлении в права по договору долевого участия.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 года, уполномоченные для работы со средствами дольщиков банки должны иметь кредитный рейтинг не ниже уровня A- агентства АКРА или не ниже уровня ruA агентства «Эксперт РА». По состоянию на 1 марта 2019 года, перечень банков, отвечающим требованиям Постановления и, соответственно, имеющих право на открытие эскроу-счетов, насчитывал 63 организации. В мае того же года правительство понизило требования к кредитному рейтингу финансовых организаций до уровня ВВВ-. В Кабмине РФ объяснили это решение необходимостью увеличения числа банков с целью стимулирования конкуренции. Данное решение позволило предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным и довести общее количество кредитных организаций до 100.

По словам заместителя председателя правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталия Леонтьевича Мутко, по состоянию на июнь 2019 года в сфере долевого жилищного строительства России было открыто около 2600 эскроу-счетов в 42 субъектах Федерации.

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки, согласно которым все российские девелоперы, привлекающие средства дольщиков, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Согласно утвержденным Правительством России критериям, исключение сделано лишь тем застройщикам, у которых к указанному моменту степень готовности объекта составила не менее 30 % и не менее 10 % площадей реализовано по договорам долевого участия. В этом случае компании-застройщику разрешено окончить строительство объекта по ранее действующим правилам.

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014 № 31 Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994 № 32 Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): от 26.12.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 05.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996 № 5 Ст. 410
4. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 06.08.1998. № 148–149.
5. Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005 № 1 (часть 1), Ст. 40.
6. Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ. 2017 № 31 (часть 1), Ст. 4767.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
8. Федеральный Закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Российская газета. 29.12.1995. № 248.
9. Федеральный закон от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ (ред. от 21.03.2005) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Российская газета. 10.08.2001. № 153–154.
10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.12.2004) //Российская газета. 30.07.1997. № 145.
11. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Российская газета. 1999.4 марта.
12. Федеральный закон от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Российская газета. 1999.14 июля. И. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 30.12.2004. № 290.
13. Закон РФ от 27.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» // Российская газета. 16.01.1996. № 8.
14. Постановление Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» // Российская газета. 04.04.2002. № 60.
15. Положение о государственных промышленных трестах 29.06.1927// СЗ СССР. 1927. № 39.
16. Постановление СНК СССР от 23.04.29 «О пятилетнем народнохозяйственном плане 1928/29 гг».// СЗ СССР. 1927. № 39.
17. Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам. М., 1967, т. 2.
18. Положение о государственных промышленных трестах от 29.06.1927// СЗ СССР. 1927. № 39.
19. Инструкция Наркомхоза РСФСР от 19.12.32. № 36// Бюл. Наркомхоза РСФСР. 1933. № 2.
20. Об упорядочении расходования средств на капитальное строительство, осуществляемое сверх государственного плана за счет нецентрализованных источников финансирования. Постановление Совета Министров СССР от 29.06.60 СП СССР. 1960. № 13.
21. Постановление Совета Министров СССР от 10 июля 1967 г. «О порядке планирования централизованных капитальных вложений и утверждении титульных списков строек»// СП СССР. 1967. № 17.
22. Постановление Совета Министров СССР «О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства» от 1.03.78. СП СССР. 1978. № 6.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, долевое участие, недвижимое имущество, Российская Федерация, договор, застройщик, строительство, дольщик, недвижимость, средство.

Источник: moluch.ru

Закон об участии в долевом строительстве

Долевое строительство

В 2017-м году произошли очередные изменения в законодательстве, повлиявшие на корректировку ФЗ 214 о долевом строительстве. Сначала может показаться, что никаких особенных перемен не случилось. Однако деятельность застройщиков теперь пристально контролируется, что обеспечивает дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Рассмотрим все нюансы, новые и уже хорошо известные.

Капитал организации

ФЗ об участии в долевом строительстве ранее позволял вести деятельность даже небольшим компаниям. Однако теперь необходимо, чтобы застройщик имел уставный капитал, соответствующий сумме площади всех объектов начатого или планируемого строительства. Получается, что при возведении дома площадью 25 000 кв. метров, сумма капитала должна быть не менее 40 млн руб. При этом он должен быть полностью оплачен учредителями, в противном случае недопустимо принимать денежные средства у дольщиков.

По состоянии на конец 2017-го года требования закона были исполнены не до конца — более 60% застройщиков еще не привели в порядок нормативы, в соответствии с которыми они теперь должны работать. Им попросту не разрешат вести стройку жилой недвижимости. Возможно, они доведут до завершения текущие объекты, но на новые никаких разрешений на руки не будет выдано, пока показатели УК будут соответствовать норме.

ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов позволяет застройщикам заключать поручительные договора с другими компаниями, имеющими необходимую сумму. Если найдется поручитель, готовый взять на себя ответственность перед дольщиками за плановое строительство и сдачу домов, то застройщикам ничто не помешает продолжать привычную деятельность.

Также требования к органам управления застройщика по поводу уставного капитала сводятся к соблюдению нюансов, о которых участники долевого строительства не всегда знают:

• заключая поручительский договор, застройщик еще до подписания ДДУ должен оповестить дольщиков о наименовании организации, являющейся поручителем;
• срок действия данного договора должен превышать на два года срок сдачи недвижимости;
• при расторжении поручительного договора застройщик обязательно должен уведомить об произошедшем дольщика.

В части 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ приведены все параметры, которым должна соответствовать организация, решившая возвести дом с привлечением долевого участия. Перед тем, как заключать договор с подобной компаний, следует изучить данный закон. Это поможет избежать трудностей и неясностей со стороны дольщиков.

Эскроу-счета

ФЗ о защите прав дольщиков накладывает на застройщиков еще одну обязанность, которая станет отличной гарантией для всех, кто вложил деньги. Теперь компания-застройщик должна открыть специальный счет в банке, который будет находиться под запретом использования до тех пор, пока не завершится строительство и не будет подписан акт передачи объекта.

Все финансовые внесения участником долевого строительства должны собираться именно на таком счете, соответственно получит организатор застройки их только в самом конце. В случае, если что-то пойдет не так, банк просто вернет все вложения людям. Напрашивается вопрос — а не «лопнет» ли сам банк? Государство, установившее нововведение, практически выступает гарантом подобных сделок. Ведь разрешено открывать эскроу-счета далеко не каждому банковскому учреждению.

Общий реестр

Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости также обязал ввести единый реестр застройщиков. В нем должны быть собраны не только данные компаний, ведущих строительство, но и информация о самих домах. Строительная компания обязана выкладывать поэтапно данные о ходе строительства, отчитываясь перед дольщиками. Таким образом обеспечивается максимальная прозрачность всех процессов, а потребители имеют возможность проверить любую информацию, найти ответы на вопросы, узнать о рейтинге компании, о размерах ее уставного капитала, о прохождении судебных разбирательств, если таковые были. Параллельно с этим участник долевого строительства сможет узнать срок завершения строительства и т.д.

Таунхаусы

ФЗ о долевом участии в строительстве, подразумевающий наличие отношений между застройщиком и дольщиками, теперь касается и на так называемых таунхаусов. Одним словом, если к возведению жилой недвижимости привлекаются деньги физических или юридических лиц в качестве долевого участия, все пункты ФЗ, начавшего действие с 1 января 2017 года, должны быть выполнены.

Стоимость цены договора

Закон ФЗ №214, а именно 5 ст., внесла корректировку изменений и поправки в долевое строительство в виде правил образования стоимости подобных договоров. Ранее указывалась сумма, которая имела значение возмещения строительных затрат, оплату деятельности застройщика и т. д., и образовывалась она в произвольном порядке. Теперь же статья 5 имеет более глубокий смысл — цена складывается исходя из общей площади объекта и габаритов квартиры по ДДУ.

Также ранее цена оплачивалась либо сразу, либо частями в процессе стройки. Теперь же ее необходимо вносить строго после прохождения госрегистрации.

Проект

Данный вид документа в соответствии с настоящим федеральным законом непременно предоставляется в орган государственного надзора. Ровно месяц учреждение рассматривает предоставленный документ, после чего-либо указывает, каких сведений не хватает, либо выдает разрешение на строительство, или пишет мотивированный отказ.

В подобной документации указываются данные о застройщике, а также о недвижимом объекте. Если в течение двух месяцев после выдачи разрешения не было заключено ни одного договора, и не пройдено его регистрации, застройщик обязан снова проходить процедуру согласования.

Статья 9 ФЗ №214 гласит, что отныне дольщики не смогут расторгать ДДУ, считая, будто застройщик недобросовестно выполняет условия договора. Насколько быстро и правильно ведет себя компания, будут решать исключительно в судебном порядке. ДДУ возможно будет расторгнуть только после решения суда. Переуступить права, продав еще не сданную жилплощадь, допустимо без посещения зала судебного заседания.

Требования к форме ДДУ

Участников долевого строительства всегда интересовали все нюансы объекта недвижимости, в котором в будущем они собираются проживать. ФЗ 214 проходил множество поправок, поэтому на сегодняшний день учтены все сопутствующие законы (114, 124, 134 статья, включенная с 20 июля 2006 года). Благодаря этому договор теперь должен содержать не только информацию о сторонах соглашения, но и все данные о самом объекте.

Человек имеет возможность узнать:

• План строящегося объекта со схематическим изображением расположения всех комнат, лоджий, балконов. Подъезд также должен быть представлен в виде чертежа или схемы с подробным описанием планировки.
• Сведения об этаже, где располагается квартира, и общей жилой площади.
• Как расположена квартира.
• Данные о виде, назначении помещения.
• Сведения о строительных материалах, из которых выполнен объект, включая отделку наружную и внешнюю.
• Габариты всех комнат, а также нежилых участков (балконов).

Акт приема-передачи

Независимо от суммы средств, уплаченных участником долевого строительства, для государственной регистрации ДДУ требуется предоставление пакета документа. Он остался практически неизменным:

• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• непосредственно ДДУ;
• договор уступки, если таковое имело место;
• акт о передаче объекта;
• свод правил по эксплуатации, являющаяся неотъемлемой частью сделки.

Не важно, в государственной или муниципальной собственности находится объект, либо в частной, инструкция должна включать в себя:

• полные правила эксплуатации помещения;
• срок службы недвижимости;
• сведения об отделочных элементах;
• данные о системах инженерно-технического обслуживания;
• параметры конструктивных элементов и изделий.

При наличии подобной инструкции будущим собственникам комфортнее будет организовать ремонт и допустимую перепланировку.

Уступка прав

После заключения договора участия в долевом строительстве недвижимости может возникнуть необходимость продажи еще не сданного объекта. В этом случае оформляют уступку прав требований. Для официального оформления документов, благодаря которым сделка будет считаться законной, необходимо предоставить:

• соглашение о передаче прав;
• справочная информация из банка или от застройщика о факте внесения денежных средств продавцом на ДДУ, о графике погашения платежей, если он имеется, о сроках сдачи объекта.

Если право отторгает юрлицо, то оплата по уступке должна свершиться после регистрации договора. При этом ответственность за выполнение всех этапов оформления несет продавец.

Если имеются нарушения

Когда застройщиком статья закона не выполнена, либо он не может обеспечить выполнение того или иного требования, Министерство строительства обязано в период 1 рабочего дня оповестить об этом Росреестр. Таким образом приостанавливается регистрация дольщиков.

Если застройщик перестал отвечать требованиям во время строительства, когда уже заключены все ДДУ и переведены деньги, Росреестр обязан в течение 5 рабочих дней оповестить о случившемся дольщиков. После дня вступления в силу нового закона все стороны, имеющие отношение к строительству долевой недвижимости, должны соблюдать все правила, сроки и требования.

Источник: metr.guru