Реформа долевого строительства серьезным образом повлияла на реализацию проектов таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов на рынке загородной недвижимости, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. Реализовывать такие проекты через эскроу стало сложнее и дороже, в результате некоторые застройщики прекращают создавать объекты, которые требуют применения новых правил финансирования, и переформатируются на новые продукты.
Рассказываем, как переход на эскроу-счета отразится на реализации популярного формата таунхаусов и малоэтажных домов (МЖД) в Подмосковье.
Какие форматы подпали под эскроу
Под новые правила финансирования строительства жилья (через эскроу-счета) подпадают многоквартирные дома до четырех этажей и блокированные дома с тремя или более блоками, которые обычно реализуются на первичном загородном рынке Подмосковья. К таким домам относятся таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Обычно девелоперы их строили в мультиформатных организованных поселках. Частные и садовые дома, коттеджи и дачи, а также дуплексы (дома на две семьи) не подпадают под действие 214-ФЗ и счетов эскроу.
Почему не стоит покупать участки в коттеджных поселках! Минусы и приблемы!
Переход на новый механизм привлечения средств граждан уже привел к сокращению проектов таунхаусов и малоэтажных домов на загородном рынке в Подмосковье. По данным «Инком-Недвижимости», число таунхаусов за год уменьшилось на 10%, застройщики в 2019 году не вывели ни одного поселка с этим форматом. Это формат был популярным среди покупателей и привлекательным ценой, а также сочетанием отчасти городского и загородного формата жизни в Подмосковье, отмечают риелторы.
Предложение квартир в малоэтажных жилыx комплексах сократилось, по оценке «Инком-Недвижимости», еще значительнее — на 30%, в прошлом году вышел только один проект с МЖД. Такая динамика свидетельствует о том, что загородные девелоперы оказываются бессильны перед изменившимися правилами долевого строительства, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его прогнозу, переход на эскроу приведет к дальнейшему сокращению на рынке доли МЖД (сейчас они занимают 12% загородного предложения в Подмосковье) и почти полному исчезновению таунхаусов на первичном рынке (их в экспозиции пока насчитывает 6%).
Если сравнивать объемы строительства по договорам долевого участия загородных форматов и многоэтажных ЖК в городах, то в целом влияние эскроу на такие проекты меньше из-за небольших объемов, отмечает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.
Антон Минеджян, управляющий партнер M9 development:
— Небольшие застройщики, которые до этого вполне успешно вели продажи и имели отработанные финансовые модели, теперь столкнулись с тем, что открытие новых проектов станет намного дороже, а то и невозможно вовсе. Количество площадок для загородных проектов существенно сократилось. Некоторые застройщики прекращают создавать объекты, которые требуют применения новых правил финансирования, и переформатируются на новые продукты.
Каким должен быть идеальный коттеджный поселок? Локация, архитектура, инфраструктура, управление
Девелоперским компаниям, которые реализуют небольшие объемы жилья в сегментах, где нет массового покупателя, получить проектное финансирование будет сложнее. Также нужно учитывать, что доходы россиян не растут. Реалии современной экономики России таковы, что дома сезонного проживания и дачи не являются предметом первой необходимости и не пользуются сейчас спросом, поскольку свободных средств для такого рода расходов у населения стало меньше, отмечает Минеджян.
Реализация проектов таунхаусов и МЖК через эскроу будет дороже примерно на 20%, что в нынешней экономической ситуации нерентабельно, поскольку покупательская чувствительность слишком высока, считает Таганов. К тому же, по его словам, это нишевые форматы без массового спроса.
Один из основных факторов, из-за которого девелоперы приостанавливают реализацию проектов по новым правилам, — субъективный, считает Минеджян. По его словам, ключевые лица в компаниях, принимающих решения о финансировании новых проектов, не уверены в новых схемах, поскольку условия игры не отработаны до конца и содержат меньше вариантов привлечения средств. Причем это касается как самих застройщиков, так и специалистов банковских структур, поясняет эксперт.
Сегодня одним из решений для застройщиков таунхаусов и малоэтажных проектов является реализация по договорам купли-продажи (ДКП), считает Таганов. Теперь девелоперам сначала надо построить объекты, а затем продавать. Сегодня на загородном рынке есть существенный спрос на готовые домовладения и даже дома с отделкой, отмечает Магилина. По ее словам, такие проекты требуют несколько больших вложений и более глубокого понимания вкуса целевой аудитории, но они действительно востребованы рынком. Однако финансовых мощностей у игроков подмосковного рынка часто оказывается недостаточно — в первую очередь, это касается компаний, реализующих таунхаусы, поясняет Таганов.
В то же время на возведение, обустройство и доведение до полной готовности таунхаусов или МЖК требуется намного меньше средств, чем для среднеэтажного многоквартирного дома. При правильно выстроенной системе реализации таких проектов возможно привлекать средства граждан, не используя эскроу, поскольку продавать можно уже готовые и введенные в эксплуатацию дома, а полученные средства реинвестировать в возведение новых корпусов, поясняет Минеджян. Другой вопрос, что при такой механике проекта завершаться весь проект будет дольше, доходность проекта может стать ниже, отмечает эксперт.
Полностью отказываться от загородной недвижимости девелоперы не станут. Они смогут попробовать перепрофилировать свою деятельность и строить коттеджи и другие форматы, которые не подпадают под продажи через эскроу, считает Магилина из «KASKAD Недвижимость». По ее мнению, это станет способствовать оживлению данного формата малоэтажного и экологичного жилья, все больше пользующегося спросом из-за диджитализации экономики и роста числа работников, которым не нужно ежедневного присутствия в офисе.
Для строительства не загородной недвижимости в составе коттеджных или мультиформатных поселков, а жилых домов в сельских поселениях или городских округах, которые являются жильем для постоянного проживания и удовлетворяющим базовые потребности, перспективы останутся, считает управляющий партнер M9 development.
«Себестоимость такого жилья со всей инженерией равна себестоимости квартир при большей площади и более высоком качестве жизни в нем. Именно на активный рост в ближайшие годы пригородного и сельского жилья возлагаются надежды при формировании новой программы развития индивидуального жилищного строительства, которая поможет существенно увеличить темпы ввода в эксплуатацию нового жилья России», — говорит Минеджян.
Источник: realty.rbc.ru
В “Отдел по жилищным судебным спорам” обратилась гражданка Беляева с просьбой помочь ей в решении нижеследующей проблемы.
В 2008 году Беляева приобрела коттедж в строившемся Коттеджном поселке “Заповедное озеро”. Застройщик коттеджного поселка, ООО “Русинтерстандарт”, обязан был передать ей коттедж в состоянии, предусмотренном заключенным с гражданкой Беляевой Договоре участия в долевом строительстве.
Однако в 2014 году коттедж был передан гражданке Беляевой в технически неисправном состоянии, с многочисленными недоделками. По этой причине гражданка Беляева решила, что стоимость приведения коттеджа в надлежащее состояние слишком значительная, и такими денежными средствами она не располагает. Продавать коттедж по цене ниже, чем он был приобретен у ООО “Русинтерстандарт”, смысла не было. Поэтому Беляева просто не стала заказывать подведение к коттеджу и подключение каких-либо коммуникаций, не стала заключать договор на эксплуатацию коттеджа с созданным застройщиком Некоммерческим партнерством “Заповедное озеро” (далее – НП “Заповедное озеро”), и фактически не пользовалась коттеджем.
Летом 2019 года с банковских карт гражданки Беляевой было произведено несколько крупных списаний денежных средств на общую сумму, превышающую 240 000 рублей. В СМС-уведомлениях из банка говорилось о том, что списания были произведены на основании судебного постановления.
В результате с Беляевой судом были взысканы суммы задолженности, как за период до февраля 2016 года, так и за период с февраля 2016 года по июль 2019 года, с чем она была категорически не согласна.
Юристы “Отдела по жилищным судебным спорам” помогли гражданке Беляевой с составление заявления в суд об отмене заочного решения и представляли её интересы в суде первой инстанции по данному судебному делу.
В суде юристы “Отдела по жилищным судебным спорам” заявили о том, что Беляева не получала никаких судебных повесток и копии искового заявления, и в связи со своим отсутствием на суде она была лишена возможности подать заявление о пропуске ТСН “Заповедное озеро” трехлетнего срока исковой давности по заявленному истцом требованию о взыскании задолженности, начисленной Беляевой за период до марта 2016 года.
Суд первой инстанции согласился с доводами Беляевой и принял определение об отмене заочного решения.
После этого рассмотрение иска ТСН “Заповедное озеро” к гражданке Беляевой было судом возобновлено. Однако с рассмотрением вопроса о возврате денежных сумм, списанных с банковских карт гражданки Беляевой, суд решил повременить до принятия по делу нового судебного решения.
После отмены заочного решения и возобновления производства по делу, ТСН “Заповедное озеро” несколько раз уточняло свои исковые требования, и в последней редакции иска просило суд взыскать с гражданки Беляевой сумму задолженности, а также проценты за пользование денежных средств с 2014 года и сентябрь 2020 года включительно. В результате общая сумма заявленных исковых требований увеличилась практически в два раза, превысив 400 000 рублей (включая сумму, ранее взысканную с Беляевой по уже отмененному заочному решению).
При повторном рассмотрении иска ТСН “Заповедное озеро” юристы “Отдела по жилищным судебным спорам” обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.
- Истцом заявлено требование о взыскании с Беляевой суммы неосновательного обогащения, в которую включена сумма за период до февраля 2016 года включительно.
Иск был подан в суд в марте 2019 года, то есть в указанной части исковое требование было заявлено за пределами трёхлетнего срока исковой давности, в связи с чем Беляева просила суд применить в отношении заявленной истцом суммы неосновательного обогащения за период до февраля 2016 года последствия пропуска истцом предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса РФ трёхлетнего срока исковой давности.
- Представитель ТСН “Заповедное озеро” заявил в суде о том, что на ТСН распространяется норма пункта 1 статьи 123.12 ГК РФ. По порядку применения данной нормы права к лету 2020 года сложилась весьма интересная судебная практика.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, ответчик по такому иску должен соответствовать следующим требованиям:
- Ответчик должен быть членом ТСН;
- Если ответчик не является членом ТСН, то на момент предъявления иска в суд между ТСН и ответчиком должен быть действующий договор о пользовании общим имуществом ТСН;
- Ответчик должен фактически пользоваться общим имуществом ТСН.
Между тем, гражданка Беляева не являлась членом ТСН “Заповедное озеро”, не находилась с ТСН “Заповедное озеро” в каких-либо договорных отношениях, не пользовалась своим коттеджем, и к её коттеджу не были подключены коммуникации.
Таким образом, у истца (ТСН “Заповедное озеро”) для взыскания с гражданки Беляевой денежных средств за пользование общим имуществом коттеджного поселка “Заповедное озеро” и обслуживание принадлежащего ей коттеджа, отсутствовали соответствующие правовые основания для применения норм статей 123.1, 395, 1102 Гражданского кодекса РФ.
В указанной части гражданка Беляева также была не согласна с заявленным иском, поскольку она не является членом ТСН “Заповедное озеро”.
По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса РФ, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу Гражданского кодекса РФ или другого закона.
Изучив представленные юристами “Отдела по жилищным судебным спорам” доводы, ТСН “Заповедное озеро” предложило Беляевой заключить мировое соглашение с нижеследующими условиями:
Беляева с предложенными условиями мирового соглашения согласилась. Определением районного суда условия вышеуказанного мирового соглашения были утверждены. Определение вступило в законную силу.
Источник: www.sudmos.ru
Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков
Федеральный закон — 476-ФЗ от 30.12.2021 — внес изменения в действующее законодательство Российской Федерации, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов.
Поправки внесены в четыре законодательных акта:
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (214–ФЗ);
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ).
1. Распространение действия 214-ФЗ на строительство объектов ИЖС
Действие 214-ФЗ распространено на строительство индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС) в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ч. 2.1-1 214-ФЗ).
2. Понятия «объект долевого строительства», «проект строительства», «малоэтажный жилой комплекс»
2.1. Объект долевого строительства
Расширен перечень объектов долевого строительства. В рамках нового регулирования к объектам долевого строительства относится, в том числе индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса (п.2 ст. 2 214-ФЗ).
2.2. Проект строительства
Проект строительства теперь включает в себя также проект строительства малоэтажного жилого комплекса в пределах одного разрешения на строительство, в дополнение к проекту строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.2.1 ст.2 214-ФЗ).
2.3. Малоэтажный жилой комплекс
Новое понятие «малоэтажный жилой комплекс» определено как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 214-ФЗ).
Комментарий Портала ЕРЗ.РФ: юридическое понятие «малоэтажный жилой комплекс» очевидно вошло в противоречие с русским языком. Поскольку малоэтажными могут быть не только индивидуальные, но и многоквартирные дома. Совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов юридически надо было именовать «жилой комплекс индивидуальных домов».
3. Право на привлечение средств дольщиков в строительство объектов ИЖС
Определена совокупность условий, при наличии которых возникает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объектов ИЖС (ч.1.3 ст. 3 214-ФЗ):
1) утверждение проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) (см. пункт 3.1 публикации);
2) получение разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа (см. пункт 3.2 публикации);
3) и характеристики объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
10) планируемое подключение объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса, к сетям инженерно-технического обеспечения, размер платы за такое подключение;
11) состав общего имущества в строящемся в рамках проекта строительства малоэтажном жилом комплексе (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов);
12) сроки строительства, в том числе предполагаемый срок передачи объектов ИЖС дольщикам, срок завершения строительства (создания) общего имущества в соответствии с утвержденным ППТ, утвержденным ПМТ и проектной декларацией;
13) банк, в котором участниками строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения застройщиком целевого кредита;
14) реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ;
15) промежуточная и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;
16) фотографии малоэтажного жилого комплекса, отражающие текущее состояние его строительства (создания);
17) сведения о введении одной из процедур банкротства;
18) об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика;
19) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, если такой объект будет входить в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса;
20) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.
5. ДДУ в отношении объекта ИЖС
Согласно ч.1.1. ст.4 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объекта ИЖС застройщик обязан:
1) в предусмотренный договором срок осуществить строительство объектов ИЖС с системами инженерно-технического обеспечения;
2) передать дольщику ИЖС вместе с правами на ЗУ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию всех ИЖС, построенных в рамках проекта строительства;
3) построить объекты, входящие в состав общего имущества.
Требования к существенным условиям ДДУ в отношении объекта ИЖС сведены в таблицу.
Таблица. Содержание ДДУ в отношение объектов ИЖС
определение подлежащих передаче земельного участка (ЗУ) и объекта ИЖС, в том числе:
• площадь ЗУ, условный номер ЗУ, подлежащего образованию, адрес ЗУ (при наличии), кадастровый номер ЗУ (в случае, если на день заключения ДДУ ЗУ образован в соответствии с утвержденным ПМТ и сведения о нем внесены в ЕГРН);
• вид права, на котором ЗУ подлежит передаче дольщику;
• реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ, схему расположения сетей;
• план объекта ИЖС с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
• обязательство осуществить строительство объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными ППТ, ПМТ и проектной декларацией;
• перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества
пункт 1 части 4.2 статьи 4
срок передачи застройщиком объекта ИЖС и завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок)
пункт 2 части 4.2 статьи 4
обязанность застройщика передать объект ИЖС и земельный участок после их кадастрового учета и при условии завершения строительства общего имущества, всех объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства, либо проектом этапа
часть 3.1 статьи 8
цена договора, сроки и порядок ее уплаты
пункт 3 части 4.2 статьи 5
раздельное указание цен: объект ИЖС; ЗУ
если ЗУ под объектом ИЖС находится в собственности застройщика
часть 1.1. статьи 5
обязанность участника долевого строительства оплатить цену ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию
если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу
часть 2.1 статьи 15.4
порядок расчетов в случае изменения общей площади объекта ИЖС и ЗУ
часть 1.1. статьи 5
гарантийный срок (не может составлять менее 5 лет)
пункт 4 части 4.2 статьи 5
реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона)
если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу
пункт 5 части 4.2 статьи 5
порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество
если ЗУ под объектом общего имущества предоставляется дольщикам на праве аренды
часть 4.6 статьи 4
порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка
последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество
состав объектов общего имущества
если затраты на создание объектов общего имущества возмещаются за счет средств дольщиков
часть 5 статьи 23.6
сведения о том, в чью собственность подлежат передаче объекты общего имущества
размер затрат на строительство объектов общего имущества
часть 1.1. статьи 5
6. Передача объекта ИЖС и земельного участка
В передаточном акте указываются:
1) дата передачи;
2) кадастровые номера объектов ИЖС и ЗУ;
3) основные характеристики объектов ИЖС и ЗУ;
4) обязательство по договору аренды ЗУ права на который подлежат передаче в состав общего имущества;
5) иная информация.
Передача объекта ИЖС и ЗУ и принятие их участником долевого строительства является основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на ЗУ, находящий в собственности застройщика, или аренды, если ЗУ находится в аренде у застройщика. (часть 3.3. статьи 8 Федерального закона). Если строительство объектов ИЖС осуществлялось на ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие участки предоставляются в аренду участникам долевого строительства без проведения торгов (пп.8.2 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).
7. Образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для строительства объектов ИЖС
В случае привлечения средств дольщиков образование земельных участков из ЗУ, предоставленного для строительства объектов ИЖС, осуществляется исключительно при наличии утвержденного ПМТ (пп.6 п.3 ст. 11.3 ЗК РФ).
8. Проектная декларация
Введены дополнительные требования к:
1) внесению изменений в проектную декларацию проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса;
2) содержанию проектной декларации проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса.
8.1. Изменение проектной декларации
Изменение проектной декларации не допускается после заключения первого ДДУ, за исключением изменений сведений:
1) о сроках строительства;
2) о предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов дольщикам;
3) о сроке завершения создания общего имущества.
8.2. Содержание проектной декларации
В отношении сведений о застройщике объектов ИЖС в проектной декларации законом не установлено особенностей, указанная информация в проектной декларации объектов ИЖС заполняется аналогично проектной декларации многоквартирных домов.
Объем информации о проекте, подлежащий размещению в проектной декларации объектов ИЖС значительно сокращен по сравнению с проектной декларацией в отношении многоквартирных домов. В частности, в проектной декларации объектов ИЖС отсутствуют следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:
1) о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности;
2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
4) о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование;
5) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;
6) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
7) о размере подлежащих осуществлению платежей по договорам КРТ;
8) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства.
В проектной декларации объектов ИЖС сохранены следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:
1) сведения о местоположении и характеристиках объектов ИЖС;
2) сведения о составе общего имущества в строящемся малоэтажном жилом комплексе;
3) сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;
4) сведения об этапах и сроках строительства, в том числе предполагаемом сроке передачи объектов ИЖС дольщикам, сроке завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
5) сведения о целевом кредите, в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита в соответствии с условиями договора кредита, сумме задолженности по договору кредита на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита;
6) сведения о количестве заключенных ДДУ (об общей площади объектов долевого строительства и о цене договора).
Проектная декларация объектов ИЖС дополнена следующими разделами, отсутствующими в проектной декларации многоквартирных домов:
7) сведения о составе имущества, которое безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность;
8) сведения о составе общего имущества, планируемых затратах на создание таких объектов, о договоре КРТ или иных соглашениях, заключенных с застройщиком органом власти.
10. Общее имущество
10.1. Перечень общего имущества
Определен перечень общего имущества собственников объектов ИЖС в малоэтажном жилом комплексе. В частности, к такому имуществу в том числе относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС, в том числе:
• детские и спортивные площадки;
• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
А также иное имущество и земельные участки, если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных объектов ИЖС.
10.2. Судьба имущества, предназначенного для общего использования
Статьей 23.6 Федерального закона №476-ФЗ установлено два варианта судьбы объектов, предназначенных для общего использования, после завершения их строительства.
Первый – долевая собственность участников долевого строительства. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенных для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, то после завершения строительства указанные объекты переходят в общую долевую собственность участников долевого строительства на основании соглашения, заключаемого с застройщиком.
Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество заключается сторонами при заключении ДДУ и должно содержать:
1) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
2) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты. Размер участника долевого строительства определяется пропорционально площади земельного участка, на котором планируется строительство объектов ИЖС;
3) информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества.
Второй – государственная/муниципальная собственность. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур и иного имущества осуществлялось в рамках соглашения с уполномоченным органом власти, договором комплексного развития территории (КРТ), то указанные объекты безвозмездно передаются застройщиком в государственную/муниципальную собственность и не будут входить в состав общего имущества. Порядок передачи таких объектов устанавливается соответствующем соглашением с органом власти или договором КРТ.
11. Регистрация ДДУ, права собственности и кадастровый учет
Введены особенности государственной регистрации в части:
1) порядка государственной регистрации ДДУ в отношении объекта ИЖС;
2) дополнительных требований к подготовке технического плана объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ;
3) особого порядка кадастрового учета объекта ИЖС, общего имущества, земельного участка;
4) государственной регистрации прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества.
11.1. Регистрация ДДУ в отношении ИЖС
В отношении объекта ИЖС сохранено разделение требований к составу документов, необходимых для регистрации первого и последующих ДДУ (в рамках одной проектной декларации). Согласно ч.2.1 ст. 48 218-ФЗ в целях государственной регистрации первого ДДУ в отношении объекта ИЖС заявитель самостоятельно подает:
1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;
2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;
3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.
При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):
4) сведения об утверждении ППТ и ПМТ и о внесении в ЕГРН сведений об утвержденном ПМТ (учетный номер такого ПМТ в реестре границ);
5) разрешение на строительство;
6) проектная декларация;
7) план создаваемого объекта ИЖС с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;
8) план ЗУ, на котором осуществляется строительство объекта ИЖС, с указанием его площади, условного номера и расположения.
Для регистрации последующих ДДУ не требуется предоставлять документы, указанные в пунктах 4-6.
11.2. Технический план объекта ИЖС
Технический план объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ готовится на основании:
1) разрешения на строительство;
2) ДДУ (при наличии);
3) плана объекта ИЖС, в том числе являющегося составной частью ДДУ.
В техническом плане объекта указываются сведения о ДДУ (наименование, дата и номер), если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ.
Разрешение на строительство не включается в состав приложений технического плана, если оно ранее представлялось в орган регистрации прав при регистрации первого ДДУ. В таком случае в техническом плане указываются только сведения о нем (ч.11.2 ст.24 218–ФЗ).
11.3. Кадастровый учет объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества
Согласно ч.20 ст.40 218-ФЗ в отношении общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению застройщика. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению органов местного самоуправления.
В отношении общего имущества, земельного участка, объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится отдельно от регистрации прав. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится одновременно с регистрацией прав.
Помимо заявления застройщика в целях кадастрового учета общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, в орган регистрации прав представляются следующие документы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию;
2) технический план;
3) соглашения, заключенные застройщиком с дольщиками (при наличии);
4) межевые планы ЗУ, образуемых в соответствии с ПМТ.
В случае, если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ, в заявлении указываются сведения о таких договорах (наименование, дата, номер).
11.4. Регистрация прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества
11.4.1. Регистрация прав на объект ИЖС и земельный участок
Согласно части 11.2 ст. 48 Федерального закона 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект ИЖС и земельный участок, заявитель самостоятельно подает:
1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;
2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;
3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.
При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):
4) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее);
5) ДДУ или договор об уступке прав требований (представляется подлинный экземпляр ДДУ или договора об уступке прав требований, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);
6) передаточный акт или иной документ о передаче объекта.
Комментарий ЕРЗ: из норм закона непонятно, откуда в ЕИСЖС возьмутся документы, указанные в п.5 и 6. Застройщик не обязан и не вправе предоставлять в ЕИСЖС указанные документы для размещения.
11.4.2. Регистрация прав на общее имущество
В соответствии с частью 1 ст. 42 218-ФЗ права на общее имущество регистрируются автоматически одновременно с регистрацией прав на объекты ИЖС без соответствующего заявления. Если земельный участок, который включен в состав общего имущества, передается дольщикам на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, государственная регистрация такого договора аренды осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты общего имущества.
В отношении общего имущества в ЕГРН вносятся сведения без указания ФИО (наименований) собственников объектов ИЖС и размера принадлежащих им долей.
12. Другие изменения, не связанные с долевым строительством коттеджных поселков
12.1. Введено понятие «многоквартирный дом»
Многоквартирный дом — здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя следующее имущество (ч.6 ст.15 ЖК РФ):
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
• межквартирные лестничные площадки;
• лифтовые и иные шахты;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая:
• помещения для организации досуга;
• помещения для организации культурного развития;
• помещения для организации детского творчества;
• помещения для организации занятий физической культурой и спортом;
• принадлежащие отдельным собственникам машино-места
4) ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
12.2. Новое понятие «дом блокированной застройки»
Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК).
Согласно новым нормам:
1) понятие «блок» в доме блокированной застройки заменено на «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами». Таким образом блок, указанный в п.2 ч.2 ст. 49 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022г.), соответствующий признакам дома блокированной застройки, указанным в п.40 ст.1 ГрК, с 1 марта 2022 г. признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании;
2) дом блокированной застройки может быть выше трех этажей;
3) жилой дом в доме блокированной застройки может быть предназначен для проживания более одной семьи;
4) все жилые дома блокированной застройки могут располагаться на одном земельном участке.
При этом требования к проведению экспертизы проектной документации дома блокированной застройки сохранились прежние.
Согласно п.2 ч.2 ст.49 ГрК экспертиза проектной документации не проводится, если дом блокированной застройки:
• не более трех этажей;
• с количеством жилых домов в одном ряду — не более десяти;
• строится без привлечения бюджетных средств.
12.3. Разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки
Для выдачи разрешения на реконструкцию одного из домов блокированной застройки необходимо будет предоставить согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.
13. Вступление в силу
Федеральный закон №476-ФЗ от 30.12.2021 вступит в законную силу с 01.03.2022.
Источник: www.srskdv.ru