14) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
2.1. Информация, указанная в пунктах 2, 6, 8 — 10, 13 части 2 настоящей статьи, раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
3. Информация, указанная в пунктах 1, 2, 6, 9 — 11 части 2 настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3.1. Информация, указанная в пунктах 12, 13, 14 части 2 настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события.
Диалог с юристом: Долевое строительство
3.2. Фотографии, указанные в пункте 8 части 2 настоящей статьи, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно. Сведения, указанные в пункте 11 части 2 настоящей статьи, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности.
4. Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.
6. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
1. Коллегиальный исполнительный орган застройщика, единоличный исполнительный орган застройщика или управляющая компания, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), главный бухгалтер застройщика и кандидаты на указанные должности должны соответствовать требованиям, установленным настоящей статьей.
2. Застройщик не позднее трех рабочих дней с момента принятия решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об избрании (назначении) нового руководителя застройщика, а также об образовании временного единоличного исполнительного органа застройщика обязан уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и представить информацию о соответствии указанных лиц требованиям настоящей статьи.
Особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН
1) лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
2) лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;
3) лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее пяти лет;
4) лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение пяти лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);
5) лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, более пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
4. Физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, должно соответствовать требованиям части 3 настоящей статьи.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
Источник: www.dokipedia.ru
Распространение закона о долевом участии в строительстве на апартаменты, или Об освобождении граждан от свободы договора
Современное российское правосудие имеет обыкновение защищать гражданина -потребителя, как экономически слабую сторону правоотношения. С одной стороны – намерение конечно благое. С другой стороны – не бывает ничего бесплатного, бывает за чей-то счет, и в случае с потребителями, что характерно, за счет самих потребителей. И одно дело, когда речь о вопросах в буквальном смысле жизни и смерти, о том, чтобы человек не отравился колбасой или не стал бомжом, другое – о вещах которые ближе к верхней части пирамиды Маслоу.
Не стали исключением и случаи участия граждан-потребителей в строительстве нежилой недвижимости. Мосгорсуд решил, что потребитель таких специфических и дорогостоящих объектов, как и всякий другой потребитель — субъект несознательный, и его от рисков следует оберегать. Принудительно.
Так при формальном прочтении норм ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве…» следует, что императивно под его регулирование подпадают лишь сделки по участию в строительстве конкретного вида недвижимости – жилых помещений в многоквартирных домах (с 2017 г. также в таунхаусах с тремя и более секциями). В то же время судебная практика распространяет его действие на покупку и иных видов недвижимости – апартаментов, машиномест, что представляется как минимум весьма спорным.
Так в ч. 2 ст. 1 данного закона установлен закрытый перечень способов привлечения средств для строительства квартир: собственно договор долевого участия и сравнительно экзотические сейчас специализированные кооперативы и жилищные сертификаты. Согласно ч. 2.1. той же статьи установлен запрет на привлечение средств граждане именно в нарушение ч. 2 ст. 1, то есть только в отношении многоквартирных домов и таунхаусов.
Логично предположить, что для иных объектов и/или субъектов действует принцип свободы договора, покупатель вправе выбирать между максимальными гарантиями по ДДУ и меньшей ценой и оправданным или не очень риском по иным схемам продажи. И вступившие с января 2017 г. поправки, которые распространили императивное действие закона на еще один конкретный вид помещений – таунхаусы, состоящие из трех и более секции, дополнительно подтверждают данный вывод.
Именно такое регулирование представляется практически оправданным, ввиду особой социальной значимости именно оборота жилья, особенно с учетом того, что большинство договоров в отношении квартир заключается на заемные средства или многолетние накопления, а не в целях размещения свободных миллионов.
Правда есть еще часть 3 той же статьи 1 Закона о долевом учатии, которая зачем-то говорит, что «действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве…». Казалось бы, зачем фиксировать то, что принцип свободы договора применяется к таким субъектам как юридические лица и индивидуальные предприниматели, если выше четко сказано, в каком конкретно случае этот принцип ограничивается. Но, забегая вперед, в том числе именно эта излишняя констатация факта позволила судам подвести под действие Закона о долевом участии сделки граждан с нежилой недвижимостью.
Так Мосгорсуд в апелляционных определениях от 28 сентября 2016 г. по делам N 33-15019/2016 и N 33-14360/2016, от 06.04.2016 по делу N 33-11434/2016, кассационном определении от 05.09.2016 N 4г-9846/2016 применил положения ФЗ № 214 к такому специфическому виду недвижимости, как апартаменты. А в апелляционном определении от 28.09.2016 по делу N 33-15117/2016 и ряде аналогичных — к машино-местам. Закону о долевом участи и «потребительского» штрафа в 50% от присуждённых сумм.
Отмечу, что в части применения административной и уголовной ответственности в Московском регионе не встречается (но встречается в Краснодарском крае, см Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 N 15АП-5096/2015 по делу N А32-36338/2013 и ряд аналогичных).Но в свете высказанных Мосгорсудом позиций, привлечение в аналогичных ситуациях застройщиков по КоАП или УК представляется вопросом времени.
«…независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные».
В Апелляционном определении Мосгорсуда от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-11434 перечисляется открытый перечень случаев, когда может быть применено данное правило: при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д».
Исходя из данной логики практически о любом договоре, предполагающем оплату значительной части цены объекта на этапе строительства, можно сказать что «сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. Это следует из юридической сущности договора долевого участия. Так, если не вдаваться в дебри теории, перечень способов приобретения будущей недвижимости сформулирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011 г. № 54.
Эти способы – купля-продажа будущей вещи, подряд (в т.ч. в рамках смешанных договоров) и простое товарищество. При этом предлагается «по умолчанию» рассматривать договоры инвестиционного характера как куплю-продажу будущей вещи.
Договор долевого участия по своему предмету также является именно куплей-продажей будущей вещи, осложнённой рядом дополнительны гарантий для участника строительства. Можно назвать данный договор «потребительской» или «социальной» куплей-продажей будущей вещи. Соответственно, поскольку практически все инвестиционные договоры с участием граждан построены именно по модели купли-продажи будущей вещи, руководствуясь вышеприведённой логикой можно сказать, что на самом деле они являются договорами долевого участия.
При этом повышенные гарантии для участника строительства по Закону о долевом участии далеко не бесплатны, они ощутимо сближают стоимость долевого участия на этапе котлована (а раньше по данному закону привлекать средства вообще нельзя) с рыночной стоимостью готового объекта. Снизить цену застройщикам не позволяет запрет привлекать средства дольщиков на этапе проектирования, необходимость предоставления обеспечения, закладываемые в цену риски, связанные с повышенной ответственностью и т.д. Также повышенные требования Закона о долевом участии ограничивают круг застройщиков, снижают конкуренцию между ними, что тоже не способствует увеличению выбора объектов и снижению цен на них.
Получается, что оберегая гражданина от рисков закон «оберегает» его и от значимой прибыли, которую можно получить при удачном вложении средств в высокорискованные проекты, от возможности играть на рынке строящейся недвижимости. Причем речь об объектах, которые как правило не относятся к самой дешевой категории (хотя есть и исключения) то есть приобретаются не «от безысходности», а в результате осознанного выбора. При этом хотя и фактически предназначены для жилья но, полноценным жильем не являются о чем покупателю заведомо известно.
Конечно, отдельно стоит задаться вопросом о природе такого специфического вида недвижимости, как апартаменты, обоснованности их отнесения к нежилым помещениям. А заодно и о законности и целесообразности строительства апартаментов с градостроительной точки зрения, учитывая, что на практике основной смысл их появления – обойти земельно-правовые и градостроительные ограничения на строительство жилья.
Вполне возможно, что с психологической точки зрения именно понимание того, что фактически речь идет о жилье, привела суды к вышеуказанным выводам. Однако в судебных актах про «притворный» характер апартаментов ни слова (в отличие от вышеупомянутых актов по Краснодарскому краю, где суд приходил именно к выводу, что под видом апартаментов продается квартира). Соответственно, данная позиция может быть распространена и на иные виды недвижимости.
Источник: zakon.ru