Долевое участие в строительстве подрядчика

На кого подавать в суд, застройщика или генподрядчика.

На машину упал камень со строящегося дома. На кого подавать в суд, застройщика или генподрядчика. Представитель застройщика говорит, что стройка застрахована на генподрядчика и претензию просил писать на имя генподрядчика. Спасибо.

Пишите в ответчиках оба юрлица с солидарной ответственностью. Или доверьте написать иск юристу на платной основе.

Добрый день. Для того, чтобы переложить такую ответственность на ген подрядчика необходимо иметь письменные объяснения от застройщика.

Если говорят, пишите претензию на имя подрядчика, потом иск подавайте.

Необходимо подробнее разбираться в деле.

Если указать в ответчиках обоих, то в случае удовлетворения требований, Вам уменьшат судебные расходы, так как второй ответчик был не при чём.

Чем грозит привлечение третьего лица?

Прошел суд с застройщиком о неустойке за просрочку. В качестве причины просрочки застройщик называет массовую болезнь сотрудников генподрядчика и его подрядчиков как обстоятельство непреодолимой силы. Я готов был все доводы оспорить, но все «завершилось», когда ответичик попросил привлечь третье лицо — генподрядчика. На вопрос судьи я сдуру ляпнул, что не возражаю (сильно волновался просто))) ).

Долевое строительство для чайников

Назначили заседание через месяц. Чем грозит привлечение третьего лица? Возможно ли, что в качестве ответчика привлекут его и мне придется взыскивать с третьего лица? В общем, какие для меня теперь возможно сложности? Спасибо!

Для ответа на Ваши вопросы необходимо изучение материалов гражданского дела.

Денис, доброго дня)

Суд вправе привлечь к участию в деле третье лицо.

Вы в судебном процессе вправе ему задавать вопросу.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Аналогия содержится и в ГПК.

Здравствуйте, Денис. Привлечение третьего лица в данном случае никак не помешает Вам. Продолжайте настаивать на своей позиции. Взыскивать Вы с него ничего не будете, для этого лицо должно быть соответчиком. Да и вообще третьи лица в процессе не так часто играют какую-то ведущую роль (исходя из моей практики)

51 АПК РФ это лицо привлекают когда его права могут быть затронуты впоследствии принятым по делу судебным актом.

За просрочку чего? Сдачи дома в срок?

Такое обстоятельство непреодолимой силы — исключительно проблемы застройщика, которые он обязан решать с ген. подрядчиком. Особенно, если у Вас в договоре по этому поводу ничего не сказано. Пусть тоже в суд на него подаёт.

И если уж, третье лицо прибудет в суд, то пусть предоставляет массово больничные всех сотрудников, а также все должностные инструкции и другие документы, подтверждающие, что в связи с болезнями не имелось возможности исполнить обязательства по срокам. Но в этом случае все стороны должны были предупреждать об этом, как минимум.

Договор ДДУ, Что такое ФГЖС?

У Вас договор с застройщиком, а не с третьим лицом, смотрите его условия, взыскивать с третьего лица Вам ничего не придется.

Договор финансирования

Фонд благотворительный собирает деньги на строительство комплекса с памятником героям войны. Ему надо заключить договор со строительной организацией, которая возведет целый комплекс с памятником. Строительная организация будет выполнять функции застройщика (город передает землю ей) и генподрядчика. Какой договор заключать? Благотворительный или Генподрядный?

И где найти образец такого или похожего договора?

Вам лучше обратиться к любому юристу для составления такого договора. Обратитесь в личные сообщения для подготовки этого договора.

Обязательна ли подпись застройщика в актах скрытых работ при строительстве объекта с участием генподрядчика,

Добрый день. Нет, генподрядчик несет на себе функции застройщика.

Подскажите можно ли как то нам заставить застройщика обменять нам эту квартиру .

Мы купили по ипотеке квартиру по договору дду, квартиру приняли по акту еще до отопительного сезона, квартира угловая. Заселились в декабре.

В квартире заметили холодно и плачет окно и дверь балкона, ночью прямо текет вода на батарею и пол, вызывали мастера переставил на зимний режим сказал через год лучше станет когда новый дом поусохнет или после застекления балкона, после действий мастера стало только хуже, мокреет проем рядом с балконной дверью и оконный проем, плесень пошла. 5.01.2019 заметили что капает с угла с потолка и весь угол стены мокрый, отодвинули мебель оказалось что и внизу вся стена мокрая на тридцать сантиметров вверх и пошла кругами черная плесень-вся стена в комнате и в ванне, это одна стена, предпологаем что после ливня с градом прошедшего 4 января, и после других дождей видимо, в Краснодаре зимой в основном дожди, но пока мебель стояла к стене не видели, вызвали ук, сказали что это не соседи топят что это с улицы, приходил мастер генподрядчика застройщика, вызвал альпинистов, они выдолбили кирпичи вверху только, оказалось там нет утеплителя, просто запенили и все, а внизу сверлили дыры через кирпич и запенивали, стало немного лучше но пока не помогло до сих пор, а после очередного дождя опять могреет стена, капли в углу потолка так и висят.

Нам говорят проветривайте лучше, это студия, мы проветриваем когда гуляем с ребенком или уходим куда то, потом даже обогревателями долго не можем нагреть помещение, ребенок ходит в кофтах и колготках, с 28 декабря до сих пор болеет, а ук и генподрядчик все твердят проветривать надо лучше, такое ощущение что мы на улице должны жить и проветривпйте все время и если снаружи они хоть что то сделали, то внутри не собираются делать вообще ничего. Как нам быть? Мы уже не рады что купили здесь квартиру. Подскажите можно ли как то нам заставить застройщика обменять нам эту квартиру на другую или вернуть деньги с учетом понесенных затрат на эту квартиру?

Можно взыскать стоимость квартиры и причиненные убытки, сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК.

По договорам уступки в ООО 2 включают в реестр долевиков по требованиям о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений.

Между ООО 1 и ООО 2 заключен договор генерального подряда, по условиям которого расчет за выполненные генподрядчиком работы осуществляется в безналичной форме путем передачи в собственность генподрядчику (ООО 2) части жилых помещений многоквартирного дома. Должник (ООО 2) осуществлял действия по привлечению денежных средств физических лиц по предварительным договорам уступки прав требований в отношении квартир, являющихся предметом договора генерального подряда и договора долевого участия. ООО 2 признано банкротом, работы выполнены по договору генподряда частично. В отношении ООО 2 банкротство рассматривается по параграфу 7 (застройщика). Как быть ООО 1 в данной ситуации, как сохранить неоплаченные ООО 2 квартиры, т.к. по договорам уступки в ООО 2 включают в реестр долевиков по требованиям о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений.

[quote]Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.[/quote]

Необходимо ознакомится с заключенным договором ст.420,421 ГК РФ. Есть императивные требования закона.

У меня договор долевого участия, застройщик должен был закончить строительство.

У меня договор долевого участия, застройщик должен был закончить строительство 31 мая 2012 года однако получили квартиру в 2014 году в декабре, но в мае 2012 года он получил расписку от вкладчиков о не взыскании за просрочку и мы все подписались чтобы получить заветные квартиры, какова силы данной расписки с юридической стороны?

Второй вопрос, после того как они закончили дом я подписал акт приемки-передачи в конце 2016 года так состояние ремонта было ужасным, но по сей день не оформил право собственности так как застройщик запрашивает справку с кск о погашении долга, насколько я понял кск аффиллированная компания, насколько правомерно такое требование, однако в договоре об этом ничего не сказано, лишь задолженность по строительству при увеличении площадей? В случае не погашения долга пригрозили о расторжении договора, это означает уступку прав собственности или что? какие последствия расторжения договора застройщиком дляменя?

Третий вопрос, застройщик увеличил квадратуру нам за счет сокращения лоджия в зале и прибавил ее к общей площади, теперь вопрос стоит такой, они просят доплату за дополнительные 4 квадрата это еще при том что я ждал 7 лет эту квартиру из за смены генподрядчика. Я бы согласился если бы они построили с лоджией и увеличили за счет сокращения подъездов. Внимание вопрос могу ли я отказаться платить за то что они изменили мне планировку квартиры?

Можете не платить за лишние квадратные метры, потому что они не предусмотрены договором долевого участия в строительстве. Это была инициатива застройщика и Вы не должны нести лишние расходы.

Необходимость иметь СРО при выполнении работ по строительству

В связи с новым пониманием участия в СРО подрядных организаций:

ЧЛЕНСТВО В СРО НУЖНО:

Для заключения прямого договора строительства (капремонта) с Заказчиком.

Для участия в торгах, котировках, аукционах.

Для выполнения функций Генподрядчика.

Для любой компании, которая желает сохранить членство в СРО на добровольных началах.

ЧЛЕНСТВО В СРО НЕ НУЖНО:

Для индивидуального жилищного строительства.

Для выполнения контрактов на сумму до 3-х миллионов.

Для обычных субподрядных организаций, не работающих с Заказчиком напрямую.

Значит ли это, что Застройщик (Заказчик) строя объект стоимостью примерно 30 млн. руб. и нанимая подрядчика на 1-й этап работ, стоимостью 3 млн. руб, в котором оплачивает работы в размере 1,5 млн. руб. и самостоятельно закупает материалы (бетон, арматуру) на 1,5 млн. руб.-не должен иметь СРО и подрядчик тоже не должен иметь СРО? И если дальнейшие этапы работ подрядчика разбить по такому же принципу (до 3 млн.) — нужен ли СРО подрядчику и Застройщику?

Если заказчик — застройщик планирует самостоятельно осуществлять строительный контроль, то допуск СРО для заказчика необходим. Градостроительным кодексом РФ (ч.1 ст.55.8) установлено, что организация вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, только при наличии выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к

Опираясь на законы РФ, регламентирующих деятельность предпринимателей в отрасли строительства и их взаимодействие в рамках системы саморегулирования, с уверенностью можно сказать следующее:

Если заказчик — застройщик планирует самостоятельно осуществлять строительный контроль, то допуск СРО для заказчика необходим

Если заказчик — застройщик будет привлекать на основании договора третье лицо для осуществления строительного контроля, то допуск профильной саморегулируемой организации будет необходим третьему лицу

Если заказчик — застройщик будет привлекать для работ по организации строительства, капитального ремонта и реконструкции стороннюю организацию на основании договора генподряда, то допуск на генеральный подряд потребуется данной организации (генподрядчику). Если же заказчик — застройщик самостоятельно будет привлекать подрядчиков для выполнения работ, то допуск СРО для заказчика на генеральный подряд будет являться обязательным условием осуществления деятельности по организации строительства. Немаловажно сказать, что если заказчик нанимает генерального подрядчика без допуска СРО строителей, в соответствии с КоАП для него предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Согласно ГК РФ, такая сделка может быть аннулирована, юридическое лицо, заключившее договор без надлежащего разрешения (допуска) ликвидировано, а полученные по сделке средства возвращены каждой стороне в соответствующем объеме.

Таким образом, допуск СРО для заказчика – это документ, без которого он в большинстве случаев не имеет права осуществлять деятельность в строительной отрасли. Крайне важно отметить, что в случае нанесения вреда третьему лицу из-за некачественно выполненных работ исполнителем, вся ответственность возлагается на выполнявшее работы лицо. В то время как при наличии допуска строительной СРО у исполнителя субсидиарную ответственность несет в пределах средств компенсационного фонда некоммерческое партнерство, членом которого он является.

От членства в саморегулируемой организации освобождаются подрядчики по договорам менее 3 млн руб. Заказчик должен состоять в СРО или привлечь технического заказчика который будет состоять в СРО.

[quote]ГрК РФ, Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей[/quote]

Законно или нет требовать оплачивать коммуналку за объект незавершенного строительства?

Застройщик — банкрот. Многоквартирный дом достраивает жск, наняв подрядчика и генподрядчика. Нас (членов жск) обязали оплачивать отопление и элекроэнергию (коммунальные платежи). доступа в дом нет, мы не пользуемся этими услугами. Законно или нет требовать оплачивать коммуналку за объект незавершенного строительства?

Нет, требования не законны. Должны платить коммунальные с момента регистрации права собственности и фактически пользования услугами. Обратитесь в жилищную инспекцию, прокуратуру, антимонопольный комитет.

Добрый день, уважаемый Александр

Это произвол вы пока не стали собственниками квартир и коммунальные не могут Вам начисляться

Удачи вам и вашим близким!

Что делать? Как бороться?

Новостройка (гарантийная). Квартира второй этаж над аркой. Холодный пол. Месяц назад написана официальная претензия застройщику. Генподрядчик делал замеры, температура местами 20,16 и 14 градусов С. Их плотники запенили в нескольких местах. Проблема не ушла. Настаиваю на утеплении снаружи. Отказываются, говорят, все в норме. Даже через ковер тянет, реально холодно. Что делать? Как бороться?

[quote]Что делать. [/quote]

Пишите застройщику претензию, не устранит, обращайтесь с данным требованием в суд.

Желательно без банкротсва заказичка-генподрядчика и при его банкротстве.

Какие существуют нормы в законе по которым можно гарантированно отсудить дом у непорядочного застройщика-генподрядчика (имеется ввиду некое ЖСК — как заказчик-застройщик и некое ООО — как генподрядчик) дом (имеется ввиду не сдача дома в срок, долгострой, требования доплат, не качественное ведение работ и т.д.) в пользу дольщиков (созданной ими ЖСК например, которое выступало бы в дальнейшем как заказчик и нанимало подрядные организации, тем самым достраивала бы сама). Желательно без банкротсва заказичка-генподрядчика и при его банкротстве.

через суд признать право собственности

Благоустройство доу

Застройщик банкротится не завершив строительство до конца. Дом построен, сделано благоустройство территории. Есть много недоделок и недостатков: не везде есть межкомнатные перегородки, нет разводки электричества и газа, нет перил в подъездах. По договору нам должны предать квартиру не позднее 11 сентября 2016. Дом должен быть сдан не позднее 11 августа 2016.

Застройщик планирует сдать дом с недостатками приёмной комиссии. Ген.подрядчик пишет гарантийное письмо на имя Администрации города, где обязуется устранить все недостатки в определённый срок. Нам предлагается подписать акты приёма передачи до 26 сентября, т.к. мы сможем по ним зарегистрировать права на собственность, иначе наши квартиры уйдут в общую конкурсную массу.

1.стоит ли подписывать акт приёма передачи?

2.что будет если мы не подпишем?

3.что можно предпринять в данной ситуации, чтобы попытаться истребовать через суд неустойку за фактически нарушенные сроки строительства?

4. является ли гарантийное письмо ген. подрядчика на имя Администрации города тем документом, которому можно доверять и возможно ли предъявить неустойку по этому письму к ген. подрядчику, если он в свою очередь так же нарушит сроки?

Подпишите Акт приема передачи с замечаниями. Неустойку получить с банкрота не получится.

Добрый день! Полагаю, что вы можете подписать акт приема-передачи для того, чтобы хотя бы получить свою квартиру и зарегистрировать право собственности в росреестре. Пока вы не собственник квартиры, которую по сути купили, она может войти в конкурсную массу. Что касается недостатков в квартире, то вы можете обязать их устранить после акта приема-передачи, обратившись сразу с претензией после приема-передачи квартиры. Что касается неустойки за просрочку сдачи дома, то тут действует закон о защите прав потребителей, обращайтесь с претензией, потом в суд с исковым заявлением.

Как дольщикам защитить свои квартиры от продажи на торгах?

Как обезопасить себя в процедуре банкротства застройщика.

Застройщик продал дом генподрядчику за 150 млн рублей.

Генподрядчик перепродал квартиры по переуступке за 240 млн рублей.

В данный момент генподрядчик выиграл суд с застройщиком о признании долга 57 млн рублей и будет банкротить застройщика.

По предварительной оценке стоимость дома 200 млн рублей, что выше, чем сумма требований дольщиков (150 млн, ибо цена переуступки не будет учтена), что приводит нас к тому, что дольщикам предложат доплатить 50 млн. А если они не оплатят, то дом уходит на торги.

Как дольщикам защитить свои квартиры от продажи на торгах?

Если заключены договоры долевого участия, то проблем не должно возникнуть.Нужно подавать заявления о включении в реестр требований кредиторов согласно ст. 71, 100 ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

Статья 71. Установление размера требований кредиторов

В тридцатидневный срок предъявления кредиторами своих требований к должнику в целях участия в первом собрании кредиторов включаются нерабочие дни, и возможность его восстановления настоящим законом не предусмотрена (пункт 2 Информационного письма ВАС РФ от 26.07.2005 N 93).

1. Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд в течение пятнадцати календарных дней со дня истечения срока для предъявления требований кредиторов должником, временным управляющим, кредиторами, предъявившими требования к должнику, представителем учредителей (участников) должника или представителем собственника имущества должника — унитарного предприятия.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе заявлять о пропуске срока исковой давности по предъявленным к должнику требованиям кредиторов.

(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 482-ФЗ)

3. При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов.

4. Требования кредиторов, по которым поступили возражения, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения выносится определение о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов. В определении арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов указываются размер и очередность удовлетворения таких требований.

В случае, если в деле о банкротстве должника интересы кредиторов — владельцев облигаций представляет определенный в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах представитель владельцев облигаций, в определении арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов указываются общий размер требований указанных кредиторов и очередность удовлетворения таких требований в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также очередность удовлетворения требований в соответствии с условиями соответствующего выпуска облигаций.

(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ)

По возражению временного управляющего требования кредитора — владельца облигаций определением арбитражного суда исключаются из реестра требований кредиторов в случае, если в деле о банкротстве должника интересы кредиторов — владельцев облигаций соответствующего выпуска представляет определенный в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах представитель владельцев облигаций.

(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ)

5. Требования кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены без привлечения лиц, участвующих в деле.

Определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов вступает в силу немедленно и может быть обжаловано. Определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов направляется арбитражным судом должнику, арбитражному управляющему, кредитору, предъявившему требования, и реестродержателю.

6. При необходимости завершения рассмотрения требований кредиторов, предъявленных в установленный срок, арбитражный суд выносит определение об отложении рассмотрения дела, обязывающее временного управляющего отложить проведение первого собрания кредиторов.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Требования кредиторов, предъявленные по истечении предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи срока для предъявления требований, подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры, следующей за процедурой наблюдения.

8. Требования кредиторов, предусмотренные пунктами 1 — 6 настоящей статьи, рассматриваются судьей арбитражного суда в течение месяца с даты истечения установленного пунктом 2 настоящей статьи срока предъявления возражений относительно требований кредиторов.

(п. 8 введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 296-ФЗ, в ред. Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Для начала подайте заявление о включении в реестр требований кредиторов.Затем активно пользуйтесь правами, предоставленными законом дольщикам, в том числе на участие в собрании кредиторов, собрании участников строительства, направлению в суд ходатайств.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016)

«»Статья 201.6. Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом

1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

2. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

3. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

4. Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.

«»5. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

6. Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в пункт 1 статьи 201.11 вносятся изменения. См. текст в будущей «редакции».

«»1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений).

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости.

(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

Заключение арбитражного управляющего должно содержать обоснование возможности или невозможности с учетом требований настоящей статьи передачи участникам строительства жилых помещений.

«»3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 вносятся изменения. См. текст в будущей «редакции».

«»1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, «разрешения» на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

Положения статьи 201.11 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 года, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 июля 2015 года, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.

«»3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

«»4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 «N 391-ФЗ»)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в подпункт 5 пункта 3 статьи 201.11 вносятся изменения. См. текст в будущей «редакции».

«»5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в подпункт 6 пункта 3 статьи 201.11 вносятся изменения. См. текст в будущей «редакции».

«»6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

4. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

5. Указанные в пункте 4 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

«»6. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

7. Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи участникам строительства жилых помещений, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в пункт 8 статьи 201.11 вносятся изменения. См. текст в будущей «редакции».

«»8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)

(см. текст в предыдущей «редакции»)

татья 201.14. Погашение требований граждан — участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика

1. В случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

2. Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан — участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

3. Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан — участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.

Источник: www.9111.ru

Застройщик и подозрительная организация (Сорокин А.)

Проблема участия граждан в долевом строительстве по сей день остается нерешенной, сложившаяся ситуация усугубляется появлением на рынке недвижимости новых продавцов, таких, как подрядчики, с которыми застройщик рассчитывается за выполненные работы квартирами в строящемся или уже построенном многоквартирном доме. Квартиры у подобных организаций значительно дешевле, но плата за них слишком высокие риски покупателя. Гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в полной мере не распространяются на отношения между покупателем и подрядчиком. Как уберечь себя от подозрительного подрядчика? Попытаемся разобраться в представленной ниже статье.

Современное строительство — многогранная и сложная деятельность, включающая в себя организационные, инженерные, изыскательные, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы. Одной из форм проявления инвестиционной деятельности в указанной сфере является участие физических и юридических лиц в долевом строительстве.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), застройщик — юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов.

Участие в долевом строительстве сопряжено с определенными рисками для самих застройщиков, один из таких рисков представляют недобросовестные подрядчики. Общеизвестный факт, что стройка — дело не одного дня и работы не одного застройщика, на его стороне выступают подрядные и субподрядные организации, указанная множественность нередко провоцирует споры между застройщиком и указанными организациями. Неблагоприятные последствия от невыполнения указанными лицами обязательств по договорам строительного подряда и поставкам строительных материалов могут коснуться не только застройщика, но и целиком всего инвестиционного проекта, а как следствие, и участников долевого строительства многоквартирного дома.

Несмотря на то что в соответствии с договором строительного подряда на подрядчика возлагается обязанность в установленный договором срок по заданию заказчика возвести определенный объект либо выполнить иные строительные работы, за все недостатки выполненных работ по строительству обязан ответить непосредственно застройщик, а не подозрительные организации — подрядчики и субподрядчики.

Граждане заключают договоры об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком, а он в свою очередь, нанимает строительные организации и заключает с ними договоры подряда. На практике не редки случаи, когда гражданин-дольщик не может отыскать ответственного за устранение недостатков выполненных строительных работ. Застройщик, отвечая на претензию, указывает на непричастность к допущенным нарушениям, переносит ответственность на подрядчика, последний также отказывает в удовлетворении требований дольщика, ссылаясь при этом на отсутствие каких-либо договорных отношений между ним и дольщиком.

В соответствии со статьей 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику (дольщику) объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае выявления недостатков дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отношения же между застройщиком и подрядчиком регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно статьей 754. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Таким образом, при выявлении недостатков в выполненных работах, даже если эти недостатки возникли по вине подрядчика, участники долевого строительства должны предъявлять свои претензии к застройщику, который впоследствии не лишен права обращения с требованиями к подрядчику. Указанные выводы подтверждаются многочисленными примерами судебной практики, например Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20 марта 2015 года по делу N А82-14148/2012; Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2015 года.

Данные риски от взаимодействия с подозрительными недобросовестными подрядчиками не могут быть минимизированы никаким другим образом, кроме как путем тщательного отбора предполагаемых контрагентов.

С подозрительной организацией — подрядчиком может столкнуться и покупатель жилой недвижимости. Застройщик и подрядчик часто используют между собой систему бартерных операций — взаиморасчета, где эквивалентом платы за выполненные подрядчиком строительные работы выступают жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме. В конечном итоге на рынке недвижимости появляется новый продавец — организация-подрядчик. Как ни странно, но на самом деле квартиры от подрядчиков стоят гораздо дешевле, чем напрямую от застройщика, но покупка квартиры у такой подозрительной организации может сулить многие проблемы для покупателя.

Если Законом о долевом строительстве практически полностью исключена возможность двойной продажи квартир, то в случае покупки квартиры у подрядчика это в принципе возможно, все зависит от способа приобретения жилой площади. Покупатель при заключении договора рассчитывает получить у подрядчика обусловленную квартиру, но из-за споров между застройщиком и подрядчиком рискует въехать совершенно в другую.

Риски покупателя также зависят от способа бартерной операции между застройщиком и подрядчиком. Так, определенную трудность представляет инвестиционное соглашение, на основании которого по окончании строительных работ застройщик обязуется отдать обусловленную часть помещений подрядчику. В случае ненадлежащего исполнения последним условий договора подряда указанная передача может не состояться. Таким образом, обязанность по передаче квартир покупателям также не произойдет, в случае если с ними был заключен предварительный договор купли-продажи. Риски отсутствуют, когда застройщик рассчитывается перед подрядчиками уже оформленными квартирами, а те впоследствии продают их покупателям.

Способов покупки квартиры у подрядчика немного, чаще всего последний оформляет квартиру на себя, а затем оформляет с покупателем договор уступки. При этом к таким отношениям применимы статьи 11 и 17 Закона о долевом строительстве от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Покупатель при покупке квартиры от подрядчика может не получить налоговый вычет, поэтому такая покупка возможна лицами, которыми он уже однажды был получен, в случае посредничества подрядчика, при котором покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. Как раз при такой схеме налоговый вычет не может быть оформлен в связи с тем, что затраты покупателя не могут быть официально подтверждены.

Покупателю квартиры от подрядчика можно даже не думать об ипотеке, в связи с тем что последний заинтересован в быстрой реализации недвижимости, да и банк запрашивает слишком много документов, некоторые из которых вовсе не могут быть представлены подрядчиком.

В случае когда квартиры переданы подрядчику в счет выполненных работ по Закону о долевом строительстве, а подрядчик их реализует по договорам цессии, покупатель такой квартиры несет те же риски, что и участник долевого строительства. На момент заключения договора между подрядчиком и покупателем последнему лучше удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком, ведь, разрывая договорные отношения с подрядчиком, застройщик может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.

В том случае, если имущественные права и интересы покупателя все-таки будут нарушены действиями подрядчика, последний вправе воспользоваться предусмотренными способами защиты гражданских прав, такими, как признание права собственности на спорный объект недвижимости, возмещение убытков, отказ от исполнения своих обязательств.

На правоотношения между подрядчиком и покупателем положения Закона о долевом строительстве в силу прямого указания не распространяются, конечно же, за исключением случая покупки квартиры в виде уступки требования участника долевого строительства, перешедшего от подрядчика к покупателю.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, от 04.12.2013 (далее — Обзор) указал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона о долевом строительстве домов.

Итак, на покупателя распространяется правовой режим Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с нормами которого за качество переданной квартиры перед покупателем отвечает непосредственно подрядчик-продавец, а не застройщик, опять же кроме случая приобретения квартиры в виде уступки прав требования. Подрядчик-продавец также отвечает за просрочку выполнения отдельных требований потребителя, указанные споры подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции путем обращения с исковым заявлением о защите прав потребителей.

В случаях, если обусловленная квартира подрядчиком-продавцом не передана покупателю, последний вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на спорное помещение. В случае отсутствия зарегистрированных прав на указанное жилое помещение третьих лиц такое требование подлежит удовлетворению.

Предлагаем рассмотреть типовую ситуацию реализации механизма защиты прав покупателя квартиры от организации-подрядчика.

Пример из практики. Отклоняя требования истца к ООО «А», ООО «Б» о признании права собственности на квартиру, суд правильно в обоснование своего решения сослался на пункт 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которому правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома обладает только застройщик.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Б» не является застройщиком жилого дома. Данная организация в качестве подрядчика по договору подряда и договору участия в долевом строительстве жилья выполняла строительные работы по возведению данного дома на основании вышеуказанных договоров, заключенных с ООО «А» — застройщиком.

Таким образом, ООО «Б» в силу статей 2 и 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов от 30.12.2004 N 214-ФЗ не имело права ни на привлечение, ни на получение от граждан денежных средств на строительство жилого дома (квартиры) как от дольщиков.

В силу части 3 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

При этом истец не лишен права на обращение в суд с иском о взыскании уплаченных денежных средств за спорную квартиру, суммы процентов и причиненных убытков (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 05.08.2010 по делу N 33-8246/10).

По всей видимости, между сторонами был выбран неверный способ купли-продажи жилой площади, который впоследствии способствовал недобросовестному поведению организации-подрядчика.

В подобных случаях компенсации также подлежит моральный вред, который осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», при этом достаточным условием для удовлетворения иска гражданина о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Уберечь себя от подозрительных организаций — подрядчиков вполне возможно. Застройщику для этого стоит более внимательно подходить к выбору контрагента, задействовать в строительстве только проверенных лиц, либо участвовать в коммерческой системе закупок — отбирать на конкурсной основе организацию-подрядчика или, наконец, вводить обязанность подрядчика страховать свою ответственность перед застройщиком.

Для покупателей же среди множества советов юристов следует выделить некоторые наиболее важные, учитывая которые он может исключить связи с подозрительным продавцом недвижимости. В первую очередь следует узнать о самом контрагенте застройщика, здесь немаловажно установить срок существования организации, ее имущественное положение. Так, например, наличие сайта и здания, в котором расположена администрация организации-подрядчика, является немаловажным фактом, свидетельствующим о реальном существовании подрядчика. После чего следует ознакомиться с существующим договором строительного подряда между застройщиком и подрядчиком, с актами выполненных работ, передачи помещений, справкой о полной выплате. Риски покупателя сводятся к минимуму, если многоквартирный дом уже построен, а квартиры оформлены на подрядчика или подрядчик предложил схему по переуступке прав требований участника долевого строительства с соблюдением условий статей 11 и 17 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Если помещение все-таки не было передано в обусловленный срок покупателю, стоит требовать немедленного возврата переданных денежных средств и уплаты процентов на сумму причиненных убытков, что наиболее способствует защите нарушенных прав. Стоит отметить, что все вышеуказанные риски при неблагоприятной экономической обстановке в стране сегодня только увеличиваются.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Покупка квартир у подрядчиков характерна тем, что она выгодна в денежном выражении. Подрядчик, который получил квартиру в результате расчетов с застройщиком, продает ее на разных этапах. И зачастую цена продажи является гораздо ниже, чем цена на такую же квартиру у застройщика.

Чем обусловлена такая разница в цене? Почему квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика?

Все очень просто:

• подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
• подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.

Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2022 году

Стороны сделки могут оформить отношения несколькими способами:

1. Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
2. Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
3. Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

Правила покупки квартиры у подрядчика

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи недвижимости с подрядчиком, потенциальный покупатель должен:

• проверить застройщика и сам объект строительства;
• проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
• получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
• сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
• ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
• запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
• выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

После прохождения необходимых проверок можно начать выяснять, как купить квартиру в новостройке у подрядчика:

1. Выбрать жилой комплекс исходя из таких параметров, как цена, расположение, планировка.
2. Проверить надежность подрядчика (запросить разрешение на строительство и др.).
3. Проверить правоустанавливающие документы на подрядную квартиру. Покупатель должен получить договор долевого участия на квартиру между застройщиком и подрядчиком, акт зачета встречных требований.
4. Подписать договор переуступки (в офисе застройщика или с его письменного согласия). Это трехсторонний договор, сторонами которого является подрядчик, покупатель и застройщик, фиксирующий передачу прав по договору.
5. Произвести оплату по договору уступки.

Полезные советы

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2022 году нужно подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт покупателя;
• договор между подрядчиком и застройщиком;
• договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
• заявление о государственной регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
• свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
• согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?

Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:

Прежде чем радоваться экономии, стоит оценить риски при покупке квартиры у подрядчика.

Нужно ли обращаться к риэлтору?

Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

Поэтому если покупатель решится взяться за покупку квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, то добиться правдивой информации будет проблематично.

У кого купить квартиру в новостройке?

Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

Чтобы не рисковать заключать договор с подрядчиком на покупку квартиры, важно помнить о таких нюансах:

• покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
• он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
• если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

Поиск надежного подрядчика

Как найти подрядчика для покупки квартиры в новостройке в 2022 году? Вариантов несколько:

1. Поинтересоваться у знакомых, друзей, коллег по работе, которые уже стали счастливыми обладателями квартир, купленных у надежного подрядчика.
2. Заняться поиском квартиры от подрядчика в электронной базе данных, с которой можно ознакомиться в интернете.
3. Воспользоваться услугами застройщика, поинтересоваться у него, с какими подрядными организациями он работает.

При выборе того или иного подрядчика специалисты рекомендуют обращаться в те компании, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны: имеют положительные отзывы клиентов, хорошую репутацию, а также работают на рынке недвижимости уже длительное время.

Покупка квартиры у подрядчика – неплохая идея для покупки жилья с экономией в 10-15% от рыночной стоимости. Но прежде чем заключать договор о переуступке прав, нужно учесть все риски и подводные камни.

Важно проверить, выполнил ли подрядчик все условия, прописанные в договоре между ним и застройщиком, имеется ли у него задолженность и т. д. Покупатель должен быть уверен в том, что подрядчик выполнил работу, оказал необходимые услуги, что у застройщика нет к нему претензий. Если у застройщика есть вопросы по поводу работы подрядчика, тогда он может дать запрет на продажу жилья.

Источник: expert-home.net

Долевое участие в строительстве – почему нужен юрист в Москве (Люблино район) в 2022 году

Перед тем, как вложиться финансово в незавершённое строительство многоквартирного дома, рекомендуется оценить все риски, связанные с долевым строительством. Если ранее покупатель квартиры реально был беззащитен перед недобросовестными застройщиками, то с вступлением в силу последних изменений в Федеральный закон № 214 от 30.12.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», риск потерять деньги при покупке квартиры в строящемся доме практически сведён к нулю.

Договор долевого участия – соглашение между застройщиком и покупателем, после чего гражданин становится собственником доли, которая в дальнейшем меняется на жилплощадь в готовом доме. Деньги, оплаченные дольщиком, зачисляются на специальный эскроу-счёт. Вплоть до окончания стройки, полного выполнения своих обязательств, подрядчик не сможет их вывести. Также он не вправе использовать их для постройки дома. Все работы по возведению здания проводятся либо за счёт собственных средств строительной компании, либо за счёт кредитных денег.

Что делать, если квартира не была достроена

Когда условия договора были нарушены, подрядчик в срок не ввёл дом в эксплуатацию, не переоформил право собственности на дольщика, возможны три варианта для решения вопроса :

• Договор был подписан после 2019 года. Таким образом, денежные средства гражданина полностью защищены, будут возвращены на его счёт после окончания процедуры банкротства. Если во время строительства обанкротился банк, гражданин получит возмещение от Агентства по страхованию вклада (сумма лимитирована 10 млн рублей).
• Если договор на строительство был заключён на старых условиях, потерпевший получит возврат уплаченной суммы из специального Фонда защиты прав дольщиков, или строительство будет завершено за счёт средств из данной выплаты (решение выносится собранием из числа обманутых дольщиков). Ранее, с каждого заключённого договора девелопер был обязан оплатить страховку.
• Девелопер игнорировал требования закона, не производил выплаты страховых взносов. Худший вариант, когда решение о выплате компенсации, достройки здания, принимается органами местного самоуправления, оплачивается за счёт регионального, федерального бюджета. В этом случае процесс может растягиваться на длительный период, и не всегда имеет благоприятный конец.

Привлечение юриста

Чтобы не стать обманутым дольщиком, желательно воспользоваться услугами юриста при подписании документов. Опытный специалист ознакомится с условиями договора долевого строительства, проверит разрешительную и правоустанавливающую документацию у застройщика. Если гражданин столкнулся с незаконными действиями подрядчика, юрист поможет отстоять свои права:

• Потребовать денежное возмещение, уменьшения стоимости договора, при не соблюдении его условий, например, если сдвигаются сроки сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.
• Подать исковое заявление в суд в Москве (Люблино район).
• Собрать пакет документов, доказывающих несоблюдение условий договора.
• Добиться выполнения судебного решения.

Люблинский районный суд

Организация

Судебный участок мирового судьи № 261 — Люблино

Организация

Судебный участок мирового судьи № 262 — Люблино

Где оформить

Судебный участок мирового судьи № 263 — Люблино

Куда обращаться

Судебный участок мирового судьи № 264 — Люблино

Учреждение

Процедура оформления разрешения на строительство – куда обращаться в Москве (Люблино район) в 2022 году

Судебный участок мирового судьи № 265 — Люблино

Где оформить

Источник: gosdocs.com