Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве жилья. Цена, срок и форма данного документа. Права и обязанности застройщика и участника долевого строительства. Анализ правового положения и ответственности сторон по договору.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.12.2013 |
| Размер файла | 42,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве жилья
1.1 Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве
1.2 Цена и срок договора
1.3 Форма договора
О долевом участие в строительстве. Обсуждение с адвокатом А . Радулевичем
Глава 2. Содержание договора долевого участия в строительстве жилья
2.1 Права и обязанности застройщика
2.2 Права и обязанности участника долевого строительства
2.3 Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
Список использованной литературы
Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ) Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. .
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.
Так, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:
#2 Долевое строительство: насколько безопасно, и есть ли гарантии?
· гарантия качества выполняемых работ;
· установление законных штрафных неустоек;
· прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);
· обязательная государственная регистрация данных договоров;
· прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.
Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.
Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев — это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.
Таким образом, актуальность темы настоящего исследования обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.
Научная разработанность проблем, возникающих в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических исследований по вопросам правового регулирования отношений в строительстве написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи с чем значительно утратила свою актуальность.
Между тем анализ судебной практики указывает на наличие проблем правового регулирования отношений в этой области.
Цель работы — рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства.
Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих задач:
· определение понятия, элементов договора участия в долевом строительстве;
· анализ правового положения и ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, сравнительно-правовой, системно-структурный.
Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве жилья
1.1 Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ).
ФЗ юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора — договор участия в долевом строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 09.04.2009)//Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410. .
На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права.
Предмет договора участия в долевом строительстве — результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ). Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика.
Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования См: Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 50. .
Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами ФЗ, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Исходя из буквального толкования ФЗ, можно сделать также вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.).
Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ См: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 169. .
Хотя у нас при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство?
Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.
Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.
При этом, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения См: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 165. .
При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2009. С. 337. .
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2009. С. 337. .
Зачастую, однако, принцип возмездности договоров долевого участия в строительстве нарушается.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2006. С. 337. .
Подобное деление применительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя.
В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с ФЗ им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. № 2. С. 16. .
Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2009. № 1. С. 27. .
Договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2009. № 1. С. 27. .
При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по принципу результата (направленности результата) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2006.
С. 399. . Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые» Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 2006. № 12. С. 36. ), на выполнение работ и на оказание услуг».
Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.
Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услугСм: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 2007. № 3. С. 53. , агентским, или посредническим, договором Черемис С.Ю. Инвестиционный договор // Учет в строительстве. 2008. № 1. С. 28. . Однако, на наш взгляд, эти аргументы не являются убедительными.
С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.
И, наконец, хотелось бы отметить, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лицСм: Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2007. № 2. С. 46. .
1.2 Цена и срок договора
Остановимся подробнее на таком элементе договора как цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ).
В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора.
Строительство — это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены — самый сложный среди условий договора Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 28. . С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора.
С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива Гражданское право: Учебник.
Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.
С. 542. . В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены. Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два — сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные на него «попутные обязанности» за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг См: Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2009. № 9. С. 14. .
Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительстваСм: Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // Бизнес-адвокат. — 2005. — № 15, с. 12. Бизнес-адвокат. 2008. № 16. С. 16. .
Таким образом, по моему мнению, необходимо предложить ввести в договор, а именно в пункт касающийся цены, графу, предусматривающую дополнительные затраты. Благодаря этой графе застройщик, не нарушая принципа целевого использования денежных средств, выполнял «попутные обязанности», а участники долевого строительства могли отстаивать свои права касающиеся не только объекта долевого строительства, но и благоустройства прилегающей территории. При этом застройщику не пришлось бы оплачивать «попутные обязанности» из «своего кармана», а исходить из дополнительных затраты. В свою очередь дольщики не пугались вопроса изменения цены, т.к. появилась бы некоторая стабильность.
Продолжим рассматривать элементы договора, одним из них является срок .Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ).
Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).
В ФЗ нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и с изменением цены.
Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта. В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. М.А.
Бобровникова отмечает, что стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 28. . По моему мнению, учитывая какие неудобства приносит застройщик изменением срока участнику долевого строительства, необходимо отменить такую возможность застройщику, либо добавить норму позволяющую в случае изменения срока сдачи объекта требовать уменьшения цены, либо возмещения морального вреда или упущенной выгоды.
Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.
1.3 Форма договора
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 08.05.2009) (ст. 17 ФЗ). Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.
Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору означает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
Государственная регистрация договора введена законодателем в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, т.е. исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 112. . Судебной практикой отмечалось, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001. .
Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан — участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм — застройщиков Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005. . Согласно данному документу правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны.
Думается, что повышенные риски будущих собственников жилья, выступающих в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства.
Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственный орган — Федеральную Регистрационную Службу .
Из вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.
Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик. Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости. Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
долевой строительство договор застройщик
Глава 2. Содержание договора долевого участия в строительстве жилья
2.1 Права и обязанности застройщика
Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).
Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения ФЗ, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости.См: Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости. (Недвижимость. Жилой фонд.), 2005, № 48; Ступин И. С вещами — на выход // Эксперт, 2005, № 4. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя.
В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 10. С. 15. .
Рассмотрим права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем:
Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).
Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, отмечает О.Ю. Скворцов, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования.
Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости См: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 178. .
Также застройщик обязан:
осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между тем очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией).
Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности — передачи объекта незавершенного строительства. ФЗ исключает подобного рода ситуации.
Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 176. .
Согласно ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
· безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
· соразмерного уменьшения цены договора;
· возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами.
В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.
В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика.
2009. № 10. С. 15. . Однако, согласно п. 1 ст. 12 ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании ФЗ не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства.
Более того, п. 4 ст. 16 ФЗ предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).
Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ). Отрицательная сторона данной обязанности состоит в том, что это может быть использовано недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т.к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика.
И, наконец, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).
Застройщик имеет право на:
· привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);
· получение в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).
2.2 Права и обязанности участника долевого строительства
Участник долевого строительства обязан:
· полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которые установлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
· неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
· прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
· существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
· изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
· в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
· существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
· в иных предусмотренных договором случаях.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Ст. 9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие.
Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.
Если участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права не предусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия ФЗ был разработан законопроект о внесении изменений в этот ФЗ, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия Босс Г. Долевое строительство: Защитить права граждан! // ЭЖ-Юрист. 20010. № 39 (373). С. 37. . Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.
Также участник долевого строительства имеет право:
· залога, возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);
· на ознакомление с информацией о проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);
· уступать право требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступка прав требования по договору
участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства.
Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
· на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16 ФЗ);
· право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 ФЗ).
Итак, налицо количественное преимущество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства. Необходимо согласиться с С.А. Лушкиным, который считает, что ФЗ серьезно ограничивает права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2009. № 10. С. 16. .
2.3 Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ).
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению все причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства или причинением вреда убытки.
Под убытками в соответствии с ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Установление неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств является в гражданском праве довольно распространенным явлением. Хотя право потерпевшей стороны на получение неустойки, в принципе, не обусловлено наличием и размером фактического ущерба, вопрос о соотношении неустойки и убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства имеет важное практическое значение.
Основания для требования неустойки и возмещения убытков должны быть однотипны Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.
М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С. 542. .
Исходя из того, что основной функцией ответственности за нарушение обязательства является компенсация потерь, понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским кодексом в ст. 394 устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер.
Однако абз. 2 ч. 1 ст. 394 ГК РФ допускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию. Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношениях нередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одного из контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданским кодексом пределов осуществления гражданских прав.
Согласно ч. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска.
Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночной экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы и банковские кредиты Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2009. С. 73. .
Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.
Ответственность за нарушение застройщиком своих обязательств устанавливается в следующих случаях:
· нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;
· нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства;
· существенное изменение размера объекта долевого строительства;
· существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ).
Источник: otherreferats.allbest.ru
УБЫТКИ ЗА ПРОСРОЧКУ
Довольно часто застройщики не передают в срок жилые помещения по договорам долевого участия. Какие убытки могут взыскать дольщики в случае просрочки и что под ними понимать?
Право дольщика
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой.
Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.
За аренду заплатит застройщик
В тех случаях, когда дольщик был вынужден нести расходы по аренде жилого помещения, вызванные просрочкой со стороны застройщика, суд может отнести такие расходы к убыткам и взыскать их с застройщика (Определения Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012, Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012).
Помимо взыскания арендной платы и коммунальных услуг в качестве убытков можно рассматривать также расходы, которые дольщик понес и для того, чтобы найти жилое помещение, например посредством обращения к агенту (Определение Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012).
Однако, если у дольщика имелось жилое помещение в собственности, а он арендовал иное помещение, суд может отказать в возмещении убытков в виде арендной платы за аренду жилого помещения, в том числе и в оплате коммунальных услуг, так как отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, которые понес дольщик.
В данном случае необходимо доказать, что именно в результате просрочки дольщик вынужден был арендовать помещение, то есть у него отсутствовало какое-либо другое жилье.
Так, в Определении от 08.11.2012 N 33-15367/2012 Санкт-Петербургский городской суд указал: «Требования истицы о взыскании убытков, связанных с арендой квартиры, суд первой инстанции обоснованно посчитал не подлежащими удовлетворению, поскольку истицей, имевшей на тот период место постоянного проживания, не доказано наличие необходимости для такой аренды».
В Определении от 04.07.2012 N 33-9444/2012 Санкт-Петербургский городской суд отметил: «Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков за наем жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде арендной платы за жилье и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства и места работы и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен (дата), то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность аренды иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в арендуемом жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются».
В Определении Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу N 33-3118/2012 сказано: «Отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков (расходов на аренду жилья) за период с 02.03.2009 по 24.11.2009 и с 02.02.2010 по 08.04.2011, суд исходил из недоказанности истицей необходимости аренды жилья в указанные периоды, поскольку в этот период истица была зарегистрирована по месту жительства <. >, соответственно, имела право пользования иным, кроме арендованного, жилым помещением.
Судебная коллегия с учетом конкретных обстоятельств полагает возможным согласиться с таким выводом суда.
Оснований для изменения решения суда и увеличения взысканных в пользу истицы сумм по доводам кассационной жалобы, которые сводятся к несогласию с выводом суда, направлены на иную оценку обстоятельств дела и представленных доказательств и иное толкование закона, судебная коллегия не усматривает.
Наличие у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, доказательств невозможности использования которого истица не представила, исключает возможность отнесения расходов, понесенных истицей на аренду в указанный период другого жилого помещения, к категории убытков и возложения на ответчика обязанности по возмещению истице таких расходов, поскольку отсутствует один из элементов гражданско-правовой ответственности: причинная связь между нарушением ответчиком договорного обязательства и указанными расходами истицы.
При этом разница между площадью жилого помещения, которое истица должна была получить по договору долевого участия в строительстве, и помещения, в котором истица была зарегистрирована и которое арендовала, не имеет правового значения для разрешения спора, вопреки основанной на ошибочном субъективном толковании положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации позиции апеллятора.
Данный довод жалобы не опровергает правильности вывода суда об отсутствии нуждаемости истицы в арендуемом жилом помещении в спорный период. Поскольку истица заключила договор долевого участия в строительстве с целью удовлетворения личной потребности в жилье, задержка в передаче объекта долевого строительства истцу нарушала право последней на жилище. При этом такое право не может быть признано нарушенным при наличии у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, принадлежащим Б.».
В Апелляционном определении от 21.03.2012 по делу N 33-654/2012 Астраханский областной суд разъяснил: «Доводы истца о незаконности решения суда в части отказа во взыскании с ответчика убытков, связанных с несением расходов по найму жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
В обоснование исковых требований о взыскании убытков истцом представлен договор найма жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между З. и Е., согласно которому истцу передана во временное пользование квартира на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору плата за проживание составляет xx рублей в месяц. В договоре имеются отметки об исполнении договора в части внесения платы за проживание за четыре месяца в размере xx рублей.
Между тем, как установлено судом, истец имеет регистрацию в г. Астрахани по месту жительства по адресу. Данный адрес указан истцом при заключении договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также в дополнительном соглашении к нему от ДД.ММ.ГГГГ, акте приема-передачи квартиры.
В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих нуждаемость в пользовании жилым помещением и необходимость несения расходов по найму жилой площади в период нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства и тем самым причинение ему убытков».
А проценты по кредиту?
Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации — пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом свидетельствует судебная практика.
Так, в Апелляционном определении от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012 Ярославский областной суд указал: «Кроме того, ошибочным является расчет суммы переплаченных С. процентов по кредитному договору, произведенный судом. Как следует из материалов дела, по состоянию на 12 марта 2012 года (исходя из уточненных требований л.д.
32 том 2) по кредитному договору от 15 октября 2010 года, заключенному с ОАО „Сбербанк России“, С. уплачены проценты за пользование кредитом в сумме xx рублей (исходя из ставки, предусмотренной договором, 15% годовых). Пунктом 1.1 кредитного договора предусмотрена процентная ставка за пользование кредитом в размере 13,50% годовых после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости. В случае своевременного завершения строительства и передачи объекта недвижимости проценты за пользование кредитом за указанный период составили бы xx рублей, исходя из ставки 13,5% годовых. Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в сумме процентов, которая составляет xx рублей. Расчет суммы переплаченных процентов, произведенный истцом в апелляционной жалобе, не соответствует фактически понесенным ею расходам».
В Апелляционном определении от 16.08.2012 по делу N 33-16447/12 Краснодарский краевой суд уточнил: «Ввиду нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику и, как следствие, невозможности государственной регистрации ипотеки М. была вынуждена погашать кредитный договор по установленной процентной ставке в размере 14,5% годовых. Вместе с тем в случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит в том числе сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходы по перечислению денежных средств».
В Кассационном определении от 13.10.2011 по делу N 33-13829 Ростовский областной суд также указал: «Поскольку на момент подачи иска квартира истцу передана не была, просрочка составила 484 дня, он просил суд взыскать неустойку.
По условиям ипотечного кредита, заключенного истцом, до сдачи дома в эксплуатацию заемщик выплачивает повышенный процент — 14,45% годовых на сумму долга, после сдачи дома в эксплуатацию — 12,45% годовых. Поскольку срок сдачи дома нарушен, процентная ставка не снижена, то истец несет убытки».
Суд также может отнести к убыткам одновременно и расходы по арендной плате, и расходы по уплате процентов по кредитному договору.
Так, в Определении от 20.04.2011 по делу N 33-3914 Пермский краевой суд отметил: «При разрешении спора суд правильно применил материальный Закон (Федеральный закон N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“) и исходил из того, что в результате нарушения ответчиком сроков передачи квартиры нарушены права истца как потребителя, кроме того, Г. понесла убытки в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору, оплаты арендованного жилого помещения в г. Перми, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению».
Неоднозначность судебной практики
Судебная практика по таким делам неоднозначна. Есть и противоположные судебные решения. В Апелляционном определении от 03.05.2012 по делу N 33-920/2012 Липецкий областной суд указал: «Суд, отказывая истице во взыскании с ответчика убытков в виде понесенных ею расходов на уплату процентов по кредиту, исходил из того, что прямой причинно-следственной связи между заключением договора о строительстве жилья и получением кредита на его строительство не имеется. То обстоятельство, что у истицы не имелось достаточных личных денежных средств для оплаты договора, не является виной ответчика, а поэтому убытки в виде разницы в уплате процентов по договору от 26 июля 2010 года, заключенному с ОАО „С“, в виде 13,750% до момента передачи квартиры и 12,40% при своевременной передаче квартиры истице не могут возлагаться на ОАО „Л“.
При этом судебной коллегией также учитывается и то обстоятельство, что согласно п. 1.2 заключенного кредитного договора снижение процентной ставки не связано с датой передачи квартиры, данное снижение происходит с даты, указанной банком в уведомлении о принятии положительного решения по заявлению истицы, а потому довод истицы о том, что за период задержки передачи ей квартиры она понесла убытки по вине ответчика, несостоятелен».
Или в Апелляционном определении Томского областного суда от 21.09.2012 по делу N 33-2435/2012 указано: «Суд первой инстанции правильно указал, что обязанность по возмещению убытков в данном случае возникает при наличии прямой причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением причинителя вреда и наступившими последствиями.
Действительно, истец заключил с банком кредитный договор от 07.02.2008 N _______ в целях инвестирования строительства жилого дома по адресу: ____________ (условный строительный адрес), однако суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что по условиям данного кредитного договора уплата процентов и их размер не ставятся в зависимость от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, начисление процентов связано с периодом использования кредитных средств. Таким образом, прямая причинно-следственная связь между несвоевременным выполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве и обязанностью истца по выплате процентов за пользование кредитными средствами отсутствует».
Таким образом, в качестве убытков дольщик может взыскать стоимость аренды, коммунальные услуги, услуги риелтора. Но возможность взыскания процентов за пользование кредитом зависит от условий кредитного договора.
Источник: pershickow.ru
Судебная практика по долевому участию в инвестировании строительства
Л. обратился в суд к кооперативу… и Управлению архитектуры и градостроительства … с исковым заявлением о признании права собственности на гаражные боксы.
Л. заключил договор долевого участия в строительстве гаражных боксов в кооперативе … Паевые взносы были выплачены полностью.
Кооператив … препятствует регистрации права собственности на гаражные боксы, поскольку не представляет документы, необходимые для государственной регистрации права.
В Управление архитектуры и градостроительства Л. отказали в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гаражных боксов.
Адвокатом исковое заявление было поддержано в суде.
В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Член жилищного, жилищно–строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Требования были удовлетворены в полном объеме.
Судебная практика об оспаривании понуждения заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации
ООО «Н.» обратилось с иском в суд к К. с требованиями о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве с целью продления срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации. В районном суде требования ООО «Н.» были удовлетворены.
В качестве обоснований требований ООО «Н.» указало на то, что должно было передать объект долевого участия в строительстве – квартиру К. не позднее …. года.
Но поскольку окончание строительства дома и ввод его в эксплуатацию задерживается по независящим от застройщика причинам, а именно, неблагоприятной финансовой обстановкой в стране, срок ввода в эксплуатацию здания был изменен на … года.
К. была проинформирована об увеличении сроков строительства здания, ей было предложено изменить договор долевого участия и заключить дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры. К. отказалась от предложенного.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Адвокатом была подготовлена и подана апелляционная жалоба на решение районного суда, полагая его вынесенным с существенным нарушением норм материального права, ввиду того, что суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства договора долевого участия в строительстве и не перечислил доказательства их существования, а также не привел наличие совокупности условий, являющихся основанием для изменения договора.
Апелляционная жалоба была удовлетворена, дело передано на новое рассмотрение.
Заключение мирового соглашения по иску о защите прав потребителей: взыскание нестойки за нарушение сроков передачи квартиры
Н. совместно с адвокатом обратился в суд с исковым заявление о защите прав потребителей, в связи с тем, что застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого участия – квартиры, предусмотренные договором.
В суде были заявлены требования: о взыскании неустойки, о взыскании компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% от взысканных в пользу потребителя сумм, о взыскании расходов по оплату услуг представителя.
В процессе рассмотрения дела стороны пришли к договоренности о заключении мирового соглашения. Согласно мировому соглашению, Застройщик выплачивает Н. денежную сумму в размере … рублей, Н. в свою очередь, отказывается от заявленных исковых требований.
Суд утвердил мировое соглашение, поскольку оно заключено сторонами добровольно, не противоречит закону и интересам сторон.
Дело в суде было прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.
Расторжения договора долевого участия в строительстве в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока. Применение срока исковой давности.
К адвокату обратился О., который заключил договор долевого участия в строительстве с застройщиком ООО «И».
В квартире, которая была передана по акту приема-передачи, выявлены недостатки, которые Застройщик отказался устранить добровольно.
Адвокатом подготовлено исковое заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве, о взыскании стоимости квартиры, денежных средств, потраченных на ремонт квартиры, компенсации морального вреда.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, применив общей трехлетний срок исковой давности, полагая, что началом его течения считается момент подписания акта приема-передачи квартиры.
В действительности, срок исковой давности не истек, поскольку его течение необходимо отсчитывать не со дня подписания акта-приема передачи квартиры, а со дня заявления о недостатках, выявленных в квартире.
О. с помощью адвоката обжаловал решение суда первой инстанции.
Апелляционная инстанция согласилась с доводами О., было вынесено новое решение, требования удовлетворены в полном объеме.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого участия в строительстве
К адвокату обратилась А., заключившая договор долевого участия с Застройщиком. Объект долевого строительства не был сдан в срок, установленный в договоре.
Данный спор был рассмотрен в Люблинском районном суде г. Москвы. С Застройщика была взыскана неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Решение суда исполнено.
Расторжение договора долевого участия в строительстве и взыскание неустойки
К адвокату обратилась З., заключившая договор долевого участия с Застройщиком. По передаче объекта долевого строительства имелась длительная просрочка.
Данный спор был рассмотрен в Нагатинском районном суде г. Москвы.
Решением суда договор долевого участия был расторгнут, с Застройщика взысканы денежные средства, уплаченные по договору долевого участия, проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф согласно закона О защите прав потребителей, компенсация морального вреда, расходы по государственной пошлине.
Признание права собственности в новостройке
К адвокату обратился К., заключивший договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома в 2005 году. Экономической выгодой К. в реализации Инвестиционного проекта является Квартира.
В соответствии с условиями договора — ориентировочный срок окончания строительства: 4 квартал 2007 года.
Ввод в эксплуатацию подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. В данном доме проведены обмеры БТИ. Квартира была передана К. по акту приема — передачи.
Обязательства по данному Инвестиционному договору К. исполнены в полном объеме, денежные средства выплачены.
Несмотря на то, что Компания — Инвестор взяла обязательство по оформлению права собственности на квартиру на условиях отдельного Договора, данные обязательства не выполнила.
Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве отказало в принятии документов для оформления права собственности в связи с непредставлением Компанией — Инвестором полного перечня документов.
Данный спор был рассмотрен Никулинским районным судом г. Москвы. Решением суда за К. было признано право собственности на квартиру.
Источник: oplykina.ru