Долевое участие в строительстве жилого дома это

2) срок передачи дольщику объекта долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;

6) дополнительные сведения об объекте социальной инфраструктуры и затратах на его строительство или реконструкцию в случаях, если такие затраты возмещаются за счет денежных средств, уплачиваемых всеми дольщиками по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, Закон РФ об участии в долевом строительстве уделяет особое внимание определению предмета данного договора в части подробного описания основных характеристик как самого объекта долевого строительства, так и многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которого создается такой объект долевого строительства, а также графическому отражению данного объекта.

РЕГИСТРАЦИЯ (УЧЕТ) ДОГОВОРОВ
Договоры считаются заключенными только с момента осуществления их регистрации (учета).

Основной составляющей данной системы является залог имущества и (или) имущественных прав. В соответствии с Законом РФ об участии в долевом строительстве залогом обеспечено право дольщика на возврат внесенных им денежных средств, возмещение убытков, получение неустойки и иных причитающихся дольщику денежных средств.

В данном случае в качестве предмета залога выступают земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) земельного участка, а также строящийся на таком земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предметом залога становится сам объект долевого строительства, построенный с привлечением денежных средств дольщика, до момента его передачи дольщику.

При обращении взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а в случае его уклонения от такой регистрации она осуществляется по решению суда. Зарегистрированный в установленном порядке объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации права собственности застройщика на данный объект.

Имущество, обременяемое залогом для обеспечения прав дольщиков, застройщик может передать в залог без согласия дольщиков только банку по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и при одновременном соблюдении условий, установленных Законом РФ об участии в долевом строительстве для обеспечения прав дольщиков, выступающих в качестве залогодержателей такого имущества и в дальнейшем собственников переданных им объектов долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств обращение взыскания на предмет залога становится возможным не ранее чем через шесть месяцев с момента наступления срока передачи объекта долевого строительства дольщику, а также с момента прекращения или приостановления строительства, когда становится очевидным, что объект долевого строительства не будет передан дольщику в установленный договором срок. В случае недостаточности денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества, их распределение между дольщиками и банком (при получении застройщиком целевого кредита на строительство) осуществляется пропорционально размерам их требований, а денежные средства для дольщиков, не заявивших своевременно свои требования, перечисляются в депозит нотариуса.

Кроме того, в РФ привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных и блокированных жилых домов возможно при условии уплаты им отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования данных денежных средств. Формирование компенсационного фонда долевого строительства осуществляет публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В случае неисполнения застройщиком своих обязательств выплата возмещения дольщикам осуществляется данным фондом в установленном законодательством порядке.

В качестве призванной гарантировать права дольщиков альтернативы залогу, отчислениям в компенсационный фонд и ряду иных гарантий и требований к застройщику Законом РФ об участии в долевом строительстве предусмотрено внесение денежных средств всех дольщиков на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках), включенном(-ых) в установленный Банком России перечень. Денежные средства, поступившие от дольщиков на счета эскроу, блокируются уполномоченным банком и перечисляются застройщику либо направляются на оплату его обязательств по кредитному договору (договору займа) или на его залоговый счет только после предоставления уполномоченному банку разрешения на ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию и сведений о государственной регистрации права собственности в отношении хотя бы одного объекта долевого строительства или сведений о размещении такой информации в единой информационной системе жилищного строительства.

Помимо указанных выше гарантий прав дольщиков, застройщик также вправе осуществлять страхование своей ответственности по передаче объекта долевого строительства дольщику.

1) получение гарантии Фонда гарантирования;

2) участие в проекте банка второго уровня;

3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

— отсутствие у застройщика задолженности перед республиканским и местным бюджетом;

— наличие у него документов, требующихся для осуществления долевого строительства;

1) застройщик или его основное либо дочернее общество должны иметь опыт не менее 3 лет по строительству (созданию) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности;

2) иметь в собственности, аренде (субаренде) или безвозмездном пользовании земельный участок для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании разрешения на строительство;

3) иметь в наличии разрешение на строительство (несколько разрешений на строительство с учетом ограничений, установленных п. 1.1 ст. 3 Закона РФ об участии в долевом строительстве);

4) опубликовать, разместить и (или) предоставить проектную декларацию в установленном Законом РФ об участии в долевом строительстве порядке;

5) иметь в наличии проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;

6) иметь собственные либо привлеченные в установленном порядке финансовые кредитные ресурсы в размере не менее предусмотренного в данном Законе;

7) не допускается наличие у застройщика кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств дольщиков или строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (выдача или выпуск ценных бумаг, кроме акций), а также превышение установленных Законом РФ об участии в долевом строительстве минимальных пределов по обязательствам застройщика, не связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

8) у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а его имущество не должно использоваться для исполнения таких обязательств, равно как и для обеспечения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков или строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

9) соблюдать нормативы финансовой устойчивости застройщика;

10) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации, банкротства, а также не применены меры административного наказания в виде приостановления деятельности;

11) отсутствие сведений о застройщике и его руководителе в реестре недобросовестных поставщиков в части обязательств в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретения у юридического лица жилых помещений, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

12) отсутствие за прошедший календарный год недоимки по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику или превышает его, за исключением случаев, установленных Законом РФ об участии в долевом строительстве;

13) руководитель застройщика, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем 5%) застройщиком, главный бухгалтер застройщика должны соответствовать требованиям, установленным ст. 3.2 Закона РФ об участии в долевом строительстве;

14) иметь в наличии заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом РФ об участи в долевом строительстве.

Законом РФ об участии в долевом строительстве также установлен ряд запретов на принятие застройщиком на себя определенных обязательств перед третьими лицами.

Информация об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков вследствие его несоответствия предъявляемым требованиям направляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в установленные Законом РФ об участии в долевом строительстве сроки федеральному органу исполнительной власти и его территориальным органам, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости для принятия необходимых мер. В таком же порядке, в 6-месячный срок передается информация о неисполнении застройщиком обязанности по передаче дольщику объекта долевого строительства.

В случае же привлечения денежных средств лицом, не имеющим на это права или не на основании договора участия в долевом строительстве, гражданин вправе потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов за пользование чужими средствами от суммы подлежащих возврату средств и возмещения причиненных гражданину убытков сверх суммы начисленных процентов.

1. Согласно Закону РК о долевом участии, если застройщик намерен осуществлять свою деятельность по долевому строительству способом получения гарантии Фонда гарантирования, он обязан соответствовать следующим требованиям:

1) иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов не менее 3 лет общей площадью не менее 18 тыс. кв. м при строительстве в городах республиканского значения и столице и не менее 9 тыс. кв. м при строительстве в иных административно-территориальных единицах;

2) иметь активы, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;

3) величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 в течение всего срока строительства многоквартирного жилого дома до приемки его в эксплуатацию.

В свою очередь, уполномоченная компания обязана иметь принадлежащий ей на соответствующем праве земельный участок; проектно-сметную документацию с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы; денежные средства, планируемые для расходования на строительство многоквартирного жилого дома, и (или) незавершенное строительство в объеме не менее 10% от проектной стоимости, если земельный участок в собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости, если земельный участок во временном возмездном землепользовании (аренде); деньги на уплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии; договор подряда строительства многоквартирного жилого дома. Указанное имущество уполномоченной компании должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.

При соответствии застройщика и уполномоченной компании изложенным выше требованиям Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома и заключает договор о предоставлении гарантии, который является основанием для привлечения денег дольщиков. В подтверждение исполнения требований Закона РК о долевом участии застройщик должен предоставлять Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, а уполномоченная компания — ежеквартальную финансовую отчетность.

В обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, а также с застройщиком договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.

2. В случае осуществления застройщиком деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня требования к застройщику ограничиваются требованиями к его опыту по реализации объектов строительства многоквартирных жилых домов, которые аналогичны указанным выше требованиям, предъявляемым для получения гарантии Фонда гарантирования.

Для осуществления указанной деятельности способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь принадлежащий ей на соответствующем праве земельный участок и проектно-сметную документацию с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы. Указанное имущество уполномоченной компании должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц, за исключением земельного участка, который может находиться в залоге у банка второго уровня, финансирующего строительство.

В случае готовности финансирования строительства многоквартирного жилого дома банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией. Причем предоставляемое банком второго уровня финансирование должно осуществляться на сумму, достаточную для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Для осуществления деятельности по долевому строительству многоквартирного жилого дома указанным способом застройщику и уполномоченной компании также необходимо получить разрешение местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков. Однако использование денежных средств дольщиков по их целевому назначению становится возможным только после возведения каркаса многоквартирного жилого дома, подтвержденного инжиниринговой компанией.

При этом земельный участок, на котором осуществляется строительство и проектно-сметная документация, считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента учета договоров с ними в местном исполнительном органе. В случае реализации указанного заложенного имущества вырученные денежные средства направляются на удовлетворение требований дольщиков о возврате денежных средств и банка второго уровня пропорционально размерам таких требований. Денежные средства для дольщиков, не заявивших свои требования, направляются на счет банковского вклада.

3. В случае выбора застройщиком способа привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома предъявляются повышенные требования к опыту застройщика по реализации объектов строительства многоквартирных жилых домов, но с учетом суммарного опыта его дочерних организаций. Требуемый опыт должен составлять не менее 5 лет по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов общей площадью не менее 60 тыс. кв. м при строительстве в городах республиканского значения и столице и не менее 30 тыс. кв. м при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

Уполномоченная компания для привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома, помимо земельного участка и проектно-сметной документации с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы, должна иметь построенный каркас многоквартирного жилого дома, что подтверждается отчетом инжиниринговой компании, и договор с инжиниринговой компанией. Указанное имущество уполномоченной компании должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.

В данном случае привлечение денег дольщиков осуществляется также после получения разрешения на это местного исполнительного органа. Использование привлеченных денежных средств дольщиков должно осуществляться строго в соответствии с целевым назначением — на строительство многоквартирного жилого дома.

В случае нарушения срока приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, использования денег не в соответствии с требованиями ст. 20 Закона РК о долевом участии или банкротства застройщика при организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования. Фонд гарантирования:

1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, местный исполнительный орган и дольщиков;

2) принимает решение о замене подрядчика (генерального подрядчика) путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим подрядчиком (генеральным подрядчиком);

3) уведомляет застройщика и уполномоченную компанию о вступлении в силу договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;

4) уведомляет банк второго уровня в случае принятия решения о замене руководства уполномоченной компании;

5) финансирует завершение строительства многоквартирного жилого дома за счет средств Фонда гарантирования на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании;

ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Обязательным требованием является целевое использование денежных средств дольщиков, поступивших на спецсчета, на строительство объекта. Данные средства могут использоваться исключительно на финансирование работ, затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства, и затрат, не включенных в данный сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства. Допускается компенсация со спецсчета застройщика, кроме спецсчета, на котором аккумулируются денежные средства льготных кредитов, собственных средств застройщика, перечисленных с его текущего (расчетного) банковского счета на строительство объектов долевого строительства, в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства.

Один раз в год застройщик обязан за свой счет проводить аудит целевого использования денежных средств, привлекаемых на строительство объектов долевого строительства с предоставлением его копии в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство.

Договоры создания объекта долевого строительства с гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключаются как по направлениям местных исполнительных и распорядительных органов, так и без таких направлений. Договоры с такими гражданами должны заключаться в соответствии с очередностью подачи ими заявлений.

В пределах доли жилых помещений, определенной для их строительства гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, застройщик должен предусматривать при формировании стоимости 1 кв. м общей площади объекта долевого строительства ограниченную прибыль, которая не должна превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства. Причем такая ограниченная прибыль устанавливается в пределах нормативной площади, определяемой Указом о долевом строительстве для различных категорий дольщиков и объектов долевого строительства. Данная нормативная площадь рассчитывается не только на самого дольщика, но и на каждое лицо, состоящее на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющее строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком.

Таким образом, как в РФ, так и в РК создана эффективная система правового регулирования долевого строительства жилых помещений, предоставляющая достаточные гарантии соблюдения прав дольщиков, что способствует стимулированию привлечения денежных средств дольщиков для участия в долевом строительстве. Данная система сочетает различные правовые механизмы обеспечения прав дольщиков. В то же время застройщикам предоставлено право с учетом собственных интересов осуществлять выбор наиболее подходящего для них варианта организации участия в долевом строительстве, характеризующегося соответствующими мерами обеспечения прав дольщиков и предъявляемыми к застройщикам требованиями. При этом в рассматриваемых странах не уделяется должного внимания защите прав застройщиков, а также в значительной степени ограничивается свобода определения условий договора по соглашению между дольщиком и застройщиком, что представляется существенным недостатком правового регулирования долевого строительства в этих странах. Следовательно, при формировании системы правового регулирования долевого строительства необходимо найти определенный баланс между интересами застройщиков и защитой прав дольщиков.

Источник: ilex.by

Статья 1 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) утратил силу с 1 июля 2018 года.;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:

1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;

2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации).

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКАМ

Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов

Если сделка не соответствует Закону №214-ФЗ, но при ее совершении имелся виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения данного закона.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.

Судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона N 214-ФЗ, поскольку между застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются названным законом.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал, что согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами судов не согласилась, посчитав их основанными на неправильном применении норм материального права.

Так, судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона N 214-ФЗ является ошибочным.

В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры. Договор уступки между истцом и обществом не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между обществом и застройщиком.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. N 78-КГ15-15)

К предварительному договору купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме применяются положения Закона N 214-ФЗ.

1.2. Районным судом исковые требования П., заключившего с обществом предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся многоквартирном доме, о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя удовлетворены частично.

При этом суд первой инстанции основывался в том числе на положениях Закона N 214-ФЗ.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств об отводе земельного участка под строительство дома, о выдаче разрешения на его строительство, а также отметил, что общество не является застройщиком.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. N 5-КГ15-196)

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

1.3. Между застройщиком и организацией — участником долевого строительства заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого организация заключила с Т. договор, по условиям которого Т. приобрела право требования квартиры у застройщика, стоимость которой была оплачена.

Застройщиком нарушены установленные договором сроки передачи квартиры.

Решением суда первой инстанции с застройщика в пользу Т. взыскана неустойка, в удовлетворении требований в части взыскания морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя отказано.

Суд исходил из того, что договор долевого участия в строительстве жилого дома был заключен между двумя юридическими лицами, истец лично договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком не заключала, вследствие чего право первоначального кредитора перешло к Т. в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила нарушение прав истца при разрешении судами вопроса о переходе участнику долевого строительства — гражданину прав на получение в собственность объекта долевого строительства, возникших при уступке прав требований юридическим лицом по договору участия в долевом строительстве, указав следующее.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Согласно части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Таким образом, из указанных положений действующего законодательства и акта его разъяснения следует, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. N 77-КГ15-2)

Законом N 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, применяются положения Закона о защите прав потребителей.

1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что 18 ноября 2011 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с условиями договора застройщик обязан построить дом, выполнить работы по отделке, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объекты строительства участнику долевого строительства не позднее 1 марта 2014 г.

5 сентября 2013 г. между обществом и Е. заключен договор уступки права требования квартиры в строящемся доме.

Е. произведена оплата стоимости квартиры, однако общество свои обязательства в установленный договором срок не исполнило, передав квартиру Е. только 9 сентября 2014 г.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя и отказывая в иске в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. По мнению суда апелляционной инстанции, на данные правоотношения не распространяются положения Закона о защите прав потребителей в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Как установлено судом, на основании договора уступки и договора участия в долевом строительстве Е. приобрела право требования передачи ей квартиры с целью удовлетворения ее личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Законом N 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, положения Закона о защите прав потребителей в этой части должны быть применены по данному делу.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. N 18-КГ15-214).

Законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Пример 1. Между М. и ЗАО «Домостроительный комбинат N 3» заключены договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик — обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа — путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры. Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО » Домостроительный комбинат N 3″ неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе же судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

На основании изложенного, а также с учетом статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» судом было вынесено решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, судом в соответствии со статьями 13 (пункт 6) и 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» принято решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Пример 2. Между Т. и ООО «В.» заключен договор присоединения к совместной деятельности, согласно которому стороны согласились признать присоединение участника ко всем условиям формулярного договора для осуществления строительства жилого дома. По его условиям прочие товарищи, к которым относился истец, принимают участие в строительстве конкретного объекта недвижимости посредством вложения определенной денежной суммы, а ответчик осуществляет строительство, используя привлеченные денежные средства и выступая в роли заказчика-застройщика в отношениях с подрядной организацией, и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить прочему товарищу квартиру.

При рассмотрении дела по требованию Т. о взыскании с ООО «В.» неустойки за нарушение срока передачи квартиры, убытков и компенсации морального вреда суд обоснованно исходил из того, что отношения сторон, фактически возникшие при заключении договора о совместной деятельности в целях приобретения гражданином квартиры для личных бытовых нужд, не могут регулироваться статьей 1041 ГК РФ. Содержание заключенного сторонами договора соответствует положениям статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Квалификация отношений сторон как основанных на договоре участия в долевом строительстве явилась основанием для удовлетворения требований истца.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда решение оставлено без изменения.

п.8 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

К последующему дольщику, при переуступке прав требований по ДДУ, применяется ЗоЗПП также в том случае, если первоначальный дольщик заключал договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Решением Кировского районного суда города Ярославля отказано в удовлетворении исковых требований Г. к ЖСК «Медик-3» о компенсации морального вреда, причиненного нарушением права на своевременную передачу объекта долевого строительства и наличием недостатков строительных работ в переданной ему квартире.

Суд исходил из того, что Г. приобрел права участника долевого строительства в результате неоднократной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Этажи» (участник долевого строительства) и ЖСК «Медик-3» (застройщик) и являлся членом ЖСК «Медик-3».

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда решение в части отказа в удовлетворении требований о компенсации морального вреда отменила, указав, что материалы дела сведений о приеме Г. в члены ЖСК «Медик-3» не содержат. Правоотношения сторон основаны на положениях договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» (статья 15), поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» эти отношения не регулируются.

Из материалов дела следует, что Г. приобрел права по договору участия в долевом строительстве на указанную в нем квартиру исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Нарушение прав Г. на своевременную передачу объекта участнику долевого строительства, наличие недостатков строительных работ судом установлены, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда пришла к выводу о том, что требования Г. о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

п.10 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

Пример 1. А.В.В., Б.И.Г., Б.Д.С., Б.Э.В. и другие (всего 28 человек), приобретя в собственность земельный участок в садовом некоммерческом товариществе «Дары природы», имеющий целевое назначение и разрешенное использование — для ведения садоводства, из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 600 кв. м, осуществили на нем строительство многоквартирного дома общей площадью 1713,8 кв. м без получения разрешения на строительство. На данное строение органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право общей долевой собственности указанных граждан.

Решением Видновского городского суда Московской области удовлетворен иск администрации Ленинского муниципального района Московской области к А.В.В., Б.И.Г., Б.Д.С., Б.Э.В. и другим о признании строения самовольной постройкой и его сносе.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда указанное решение отменено, как вынесенное с нарушением норм процессуального права, и удовлетворены исковые требования префектуры Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы (правопреемника администрации Ленинского муниципального района Московской области) к А.В.В., Б.И.Г., Б.Д.С., Б.Э.В. и другим, а также к застройщику — Т.В.К. о признании строения самовольной постройкой и его сносе.

Построенное А.В.В., Б.И.Г., Б.Д.С., Б.Э.В. и другими строение, исходя из представленных доказательств (акта проверки соблюдения земельного законодательства, технического паспорта строения, экспертного заключения и др.), является многоэтажным многоквартирным домом (4 этажа и 1 подземный этаж).

Генеральным планом застройки садоводческого товарищества «Дары природы» строительство многоквартирных домов не предусмотрено. Также не предусмотрено строительство домов свыше трех этажей в СНТ «Дары природы» и утвержденным генеральным планом застройки сельского поселения «Мосрентген».

Отсутствие обременений в свидетельствах о праве собственности на земельные участки не дает собственнику право на возведение строений без получения разрешения на строительство и осуществление строительства с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

С учетом положений статей 222 (пункт 1) и 263 ГК РФ, статьи 40 (подпункт 2 пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьи 51 (части 1 и 2) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и статьи 34 (пункты 1 и 4) Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» спорная постройка имеет признаки самовольной: она возведена без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации, с нарушением генерального плана застройки СНТ «Дары природы» и генерального плана застройки сельского поселения «Мосрентген», имеет статус многоквартирного жилого дома, возведена на земельном участке, не предназначенном для строительства многоэтажного, многоквартирного дома.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи).

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, исходя из положений статьи 222 ГК РФ сочла, что не могут служить основанием для отказа в иске доводы жалоб ответчиков о возможности сохранения самовольной постройки, поскольку она отвечает требованиям пожарной безопасности, возведена с соблюдением строительных норм и правил, а также не нарушает прав других лиц.

Пример 2. М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).

Решением Люберецкого городского суда Московской области удовлетворены исковые требования прокурора города Люберцы Московской области в интересах Т.Ю.А., муниципального образования «Городское поселение Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области» к М. о сносе самовольной постройки. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда, рассмотревшей апелляционные жалобы Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н., судебные постановления отменены, исковые требования прокурора города Люберцы Московской области удовлетворены.

Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.

Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.

С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.

Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения.

п. 12 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Источник: moj-jurist.ru