Долевое участие в строительстве является одной из форм договорного инвестирования, участники (дольщики) которого, вкладывают денежные средства в жилищный проект юридического лица (застройщика) с условием, что после ввода объекта в эксплуатацию они как инвесторы приобретают право собственности на часть недвижимости в виде жилья.
Участие в жилищном строительстве широко распространено в России. Это удобный способ покупки «жилья в рассрочку», если бы отсутствовали факты обмана дольщиков застройщиками. Мошенничество предупреждается! Дельный юридический совет специалиста и ситуация стабилизируется.
Юридическая консультация по вопросам долевого участия в строительстве жилья
Консультации юристов по долевому участию в строительстве дают возможность объективно оценить ситуацию заранее, в процессе или же по итогам проекта. Сервис Правовед.RU даёт шанс гражданам истребовать свою долю в строительстве жилья законным путём, для этого требуется всего лишь задать вопрос, подробно описав проблему, и в течение 15 минут получить её решение.
Жилищный вопрос. Долевое строительство. Юридическая помощь, консультация
Последние вопросы по теме «Долевое участие в строительстве»
Я являюсь опекуном недееспособного совершеннолетнего инвалида 2 группы.у опекаемого родственников нет. Могу ли я оформить его квартиру на себя.и как это сделать?
Добрый день. Хотела бы узнать, могу ли я получить компенсацию за то что мне приходится вдвое больше платить за подключение кондиционера или хотя бы за моральный ущерб? Поясню ситуацию: у нас квартира с ремонтом от застройщика в ЖК Сколковский, где есть вывод провода под внутренний блок кондиционер который висит в самой дальней комнате и стене, сама корзина под внешний блок расположена на балконе из за чего получается дополнительный расход на увеличение проводимой трассы, ещё придётся бурить две стены, что бы трасса прошла до балкона, что тоже ведёт к дополнительному расходу и к тому же эти провода и трубы будут не эстетично смотреться. Мне хотя бы можно узнать у застройщика как он себе представлял это? Прикрепляю план квартиры и фото стены с корзиной.
Здравствуйте. Могла ли моя родная тётя переоформить квартиру на себя, официально оформленную на ее мать, мою родную бабушку, перед тем как признать ее недееспособной? Бабушка больше года до этого лежала в психиатрической больнице, у нее деменция. Насколько это все законно? Что я могу сделать как наследник, ведь я тоже наследник первой очереди (мой папа, сын бабушки, умер)?
Я прописана в этой квартире, я там делала ремонт и платила даже тогда, когда мы съехали оттуда. Родители по доброй воле оформили квартиру на бабушку, а купили ее за свои деньги, из-за чего уже 20 лет выгребаем все.
Нашёл для покупки квартиру и заключил с Продавцом соглашение о задатке, но деньги внёс в кассу агенства (представляет интересы продавца) задаток (50000) по соглашению о бронировании. Квартира покупается по военной ипотеке. Цена квартиры, как указано в соглашении включает: собственные средства, кредитные средства и средства НИС.
Жилищное право || Право на жилище, объекты жилищного права
Но банк одобрил меньшую сумму, чем я рассчитывал. По этой причине решил расторгнуть соглашение и вернуть деньги (п.5 Соглашения о бронировании) с чем обратился в агенство с Заявлением и копией решения банка о об одобренной сумме и Копией Свидетельства НИС.
Но агенство отказало в возврате задатка, сославшись на то, что в договоре не указано сколько должно быть собственных средств, ипотечных и НИС. И данных документов недостаточно для выяснения этого. Правомерно ли это? ПОМОГИТЕ ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ. Спасибо!
Файлы прикрепляю: 1 — Соглашение о задатке (1-3 документы) 2 — Соглашение о бронировании (4 документ).
Застройщик начал строительство до закона о счетах эскроу. Сейчас стройка год заморожена, срок сдачи наступает в сентябре 2022г. Из всего дома продано только 30% квартир. Могут ли дольщики создать Жск и потребовать передать им дом и участок, а затем продавать оставшиеся квартиры и достраивать дом?
Добрый вечер, внес бронь 50тр за квартиру в строящемся доме, в связи с сложившейся ситуацией в стране хочу вернуть 50тр, можно ли это сделать?
Добрый день! У нас Жилищный кооператив в многоквартирном доме. Какие документы необходимы для продажи помещений под колясочные?
Застройщик не заключает допсоглашение к дду, из-за того, что дольщик не заплатил полную стоимость квартиры, которая ещё строится и сроки переносятся. Хотя при заключении ДДУ застройщик предоставил рассрочку платежа до конца строительства.
Добрый день. В договоре ДДУ пунк » Электромонтажные работы с установкой Эл.счетчика, 1 розетки, 1 выключателя, 1 потрона с лампочкой.» Значит ли это, что застройк обязан сделать разводку по квартире полностью? Благодарю
Строим дом, хотим привлечь материнский капитал. Но вдруг что-то пойдёт не так (время нестабильно сейчас))), сможем ли мы его продать недостроенным?
Доброго времени суток. У нас сложилась такая ситуация. Лифт не работает более 15 лет. Не можем добиться введения в эксплуатацию.
Ранее было сформировано обращение в ГИС ЖКХ, был получен ответ: «Согласно «Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2014-2043 гг.» (далее Региональная программа), в редакции постановления Правительства Тверской области №460-пп от 16.09.2021 г., капитальный ремонт лифтового оборудования многоквартирного дома № 70 по ул. .. в г. К запланирован на период 2020-2022 гг.» Позвонив в фонд капитального ремонта был получен ответ, что у них отсутствую сведения о состоянии дома, технических характеристиках. Обратившись в УК по телефону был получен ответ в данной форме: «в Вашем доме отсутствуют лифты их там никогда не было и не будет».
Лифт в нашем подъезде присутствует, на данный момент кабина находится на 8ом этаже. По санпину они не имеют право оставлять нас без лифта, на верхних этажах живут люди в возрасте, которым уже сложно подниматься. Также было предложено собрать 2/3 подписей жильцов, тоже возникает вопрос, причём тут подписи если речь о необходимости? С уважением и благодарностью.
Такой вопрос: мы купили квартиру в новостройке (дом не сдан) и использовали мат.капитал + кредитные средства банкс. Возможно ли обменять нашу на такую же, но на другом этаже.
Здравствуйте. в течении какого времени застройщик обязан рассмотреть заявление и дать согласие на переуступку прав по ДДУ? в ДДУ указано обязательное условие согласования с застройщиком переуступки прав ДДУ. с моей стороны вся сумма внесена.
Добрый день! Приобрела квартиру. В дду чёрным по белому написано, что должна быть черновая отделка. Но из-за смены застройщика, новый застройщик изменил проект дома и отказался делать черновую отделку. Скоро выдача ключей.
Источник: pravoved.ru
УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЧЛЕНСТВО В ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВАХ КАК СПОСОБЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ Текст научной статьи по специальности «Право»
ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ / RIGHT TO HOUSING / ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ / PROPERTY RIGHT / ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ / HOUSING COOPERATIVE / ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ / ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ / ПАЙ / PAI / SHARE BUILDING / HOUSING-BUILDING COOPERATIVE / HOUSING-SAVINGS COOPERATIVE
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Цуканова Елена Юрьевна, Бондаренко Анастасия Владимировна
Статья посвящена рассмотрению динамики действующего законодательства в сфере долевого участия в строительстве жилья, а также анализу современного состояния правового регулирования деятельности жилищных кооперативов на примере жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Особое внимание уделено проведению сравнительного анализа данных способов реализации права на жилище . Дана оценка реализации «Стратегии развития жилищной сферы на период до 2025 года».
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Цуканова Елена Юрьевна, Бондаренко Анастасия Владимировна
К вопросу о правовых аспектах финансирования постройки многоквартирных жилых домов в связи с реформированием долевого строительства
PARTICIPATION IN THE SHARE BUILDING AND MEMBERSHIP IN HOUSING COOPERATIVES AS A MEANS OF REALIZATION OF THE RIGHT TO HOUSING
The article is devoted to the viewing of the dynamic of current legislation in the sphere of share participation in housing building, as well as the analysis of the current state of legal regulation of activity of housing cooperatives on the example of housing-building and housing-savings cooperatives. Special attention is paid to the makes of comparative analysis of these methods of realization of the right to housing . It given the assessment of the realization of the «Strategy of the development of housing sphere for the period up to 2025».
Текст научной работы на тему «УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЧЛЕНСТВО В ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВАХ КАК СПОСОБЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ»
объединяет и, одновременно, отличает от уже поименованных в Гражданском кодексе, то, что право на открытие счета принадлежит одному лицу. Но право на денежные средства, находящиеся на том или ином счете, принадлежит другому лицу — бенефициару или нескольким лицам, как в случае совместного счета. Кроме того, включение в ГК РФ данных видов счетов и заключение договора на открытие банковского счета, а также определение необходимых условий, которые должны соблюдаться сторонами при заключении таких договоров, позволит упростить существовавшие ранее в правоприменительной практике договорные конструкции. Эти договорные конструкции создавались для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по сделке и соблюдения интересов сторон. Такие конструкции применялись, например, при регулировании отношений между участниками рынка ценных бумаг и валютного рынка, для обеспечения расчетных операций по договорам, связанным с поставками, по договорам на строительство многоквартирных домов.
И еще одно обстоятельство, о котором было уже сказано — появление новых субъектов хозяйственного оборота, микрофинансовых организаций, не подпадающих в настоящий момент под понятие кредитной организации, но оказывающих, по существу, финансовые услуги в виде предоставления микрозаймов как физическим, так и юридическим лицам [4].
Литература и источники
1. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.
2. Ерохина М.Г. Новое в законодательстве: счета эскроу// Власть Закона. 2014. № 4. С.88-94.
3. Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов // Вестник Банка России. 2014. №60.
4. Федеральный закон от 02.07.2010 N 151-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» // СЗ РФ. 2017. №27. ст. 3435.
References and Source
1. Vitryanskij V.V. Reforma rossijskogo grazhdanskogo zakonodatel’stva: promezhutochnye itogi. M.: Statut, 2016. 431 s.
2. Erohina M.G. Novoe v zakonodatel’stve: scheta ehskrou// Vlast’ Zakona. 2014. № 4. S.88-94.
3. Instrukciya Banka Rossii ot 30.05.2014 N 153-I «Ob otkrytii i zakrytii bankovskih schetov, schetov po vkladam (depozitam), depozitnyh schetov // Vestnik Banka Rossii. 2014. №60.
4. Federal’nyj zakon ot 02.07.2010 N 151-FZ (red. ot 29.07.2017) «O mikrofinansovoj deyatel’nosti i mikrofinansovyh organizaciyah» // SZ RF. 2017. №27. st. 3435.
ЦУКАНОВА Е.Ю., БОНДАРЕНКО А.В. УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЧЛЕНСТВО В ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВАХ КАК СПОСОБЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ
Ключевые слова: право на жилище, право собственности, долевое строительство, жилищный кооператив, жилищностроительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив, пай.
Статья посвящена рассмотрению динамики действующего законодательства в сфере долевого участия в строительстве жилья, а также анализу современного состояния правового регулирования деятельности жилищных кооперативов на примере жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Особое внимание уделено проведению сравнительного анализа данных способов реализации права на жилище. Дана оценка реализации «Стратегии развития жилищной сферы на период до 2025 года».
TSUKANOVA, E.Y., BONDARENKO, A.V. PARTICIPATION IN THE SHARE BUILDING AND MEMBERSHIP IN HOUSING COOPERATIVES AS A MEANS OF
REALIZATION OF THE RIGHT TO HOUSING
Keywords: the right to housing, the property right, share building, housing cooperative, housing-building cooperative, housing-savings cooperative, pai.
The article is devoted to the viewing of the dynamic of current legislation in the sphere of share participation in housing building, as well as the analysis of the current state of legal regulation of activity of housing cooperatives on the example of housing-building and housing-savings cooperatives. Special attention is paid to the makes of comparative analysis of these methods of realization of the right to housing. It given the assessment of the realization of the «Strategy of the development of housing sphere for the period up to 2025».
Потребность в жилище — это базовая потребность человека. Качество жизни населения во многом определяется состоянием жилой сферы, поэтому каждый человек и каждая семья должны иметь возможность реализовать свое право на жилище различными законными способами: заключение договора найма жилья; приобретение жилья в собственность на этапе строительства или приобретение готового жилья. Задача государства в данном случае сводится к обеспечению защиты прав всех участников рынка, контролю за прозрачностью и эффективностью действующих на рынке строительства и покупки жилья механизмов, обеспечению баланса интересов всех заинтересованных сторон.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Центром стратегических разработок создало «Стратегию развития жилищной сферы на период до 2025 года» [1].
В соответствии с названной Стратегией за период с 2005 по 2017 год жилищная отрасль нашего государства претерпела значительные позитивные изменения: потребность населения в улучшении жилищных условий сократилась в 1,4 раза, объем строительства жилья вырос в 2 раза, что превысило объемы жилищного строительства за всю историю, включая период СССР. Однако проблемы в рассматриваемой сфере жилищного строительства не теряют своей актуальности, поскольку плохое качество жилищного фонда и низкая доступность жилья по-прежнему остаются на достаточно высоком уровне. Доказательством служит неутешительная статистика: 33% из всего эксплуатируемого в настоящее время жилья построено до 1970 года и не в полной мере отвечает современным требованиям. При этом только 35% семей имеют возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Признавая существующие проблемы и понимая необходимость их скорейшего решения, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации делает первые шаги к реформированию жилищной сферы в различных ее областях.
Одним из наиболее выгодных способов приобретения жилья в собственность на протяжении последних лет остается участие в долевом строительстве. Согласно данным Минстроя России, более 80% из общего объема ввода в эксплуатацию индустриального жилья занимает строительство с привлечением средств граждан по договорам долевого участия в строительстве [2]. Еще один способ приобретения жилья в собственность — участие в жилищном, жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе. При этом участие в жилищно-строительном кооперативе имеет сходства с участием в долевом строительстве, однако на практике используется гораздо реже. Рассмотрим сходства и отличия приобретения жилья в собственность данными способами, чтобы выявить их плюсы и минусы и прийти к выводу: какая из рассматриваемых возможностей покупки недвижимости для улучшения жилищных условий является наиболее выгодной и доступной для граждан.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод созданного объекта в эксплуатацию и передать его участнику долевого строительства, который обязан уплатить указанную в договоре цену и принять объект долевого строительства [3]. Следовательно, в данном случае строительство производится за счет средств дольщиков, то есть лиц, заключивших с застройщиком договор долевого участия в строительстве. В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», данный договор подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с того момента, когда указанная регистрация осуществлена. Участники жилищно-строительного кооператива также своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, при
этом жилищно-строительный кооператив в данном случае выступает в качестве застройщика и обеспечивает строительство и реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с разрешением на строительство [4].
Несмотря на некоторое сходство, проанализировав положения вышеуказанного Федерального закона и Жилищного кодекса Российской Федерации, можно выделить существенные отличия между такими способами приобретения жилья в собственность, как членство в жилищно-строительном кооперативе и участие в долевом строительстве, которые, при решении в пользу того или иного варианта, станут решающими.
Первым отличием является момент государственной регистрации договора. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, в связи с чем возможность двойной продажи одной и той же квартиры практически сводится к нулю.
Право собственности на конкретную квартиру при этом не возникает, дольщик получит его только после окончания строительства в случае исполнения им условий договора об уплате установленной суммы. При этом право собственности регистрируется отдельно, регистрация договора участия в долевом строительстве не может приравниваться к регистрации права собственности на жилье. Вероятность стать жертвой недобросовестных застройщиков, которые продают одну и ту же квартиру сразу нескольким собственникам, выше при участии в жилищно-строительном кооперативе. Это обусловлено тем, что осуществляется только регистрация права собственности на квартиру уже после постройки дома. До этого момента государство, в соответствии с законодательством, не может контролировать жилищностроительные кооперативы.
Вторым отличием рассматриваемых способов является возможность изменения стоимости приобретаемого жилья. В договоре участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 и ст.
5 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», цена договора является существенным условием. Она не может быть увеличена в процессе строительства, если стороны не заключат дополнительное соглашение. Императивное правило о невозможности увеличения паевых взносов в жилищно-строительный кооператив в законодательстве отсутствует. Следовательно, председатель жилищно-строительного кооператива может, по согласованию с членами этого кооператива, увеличить стоимость квартиры. Причиной этому может стать удорожание строительных материалов, иные причины, препятствующие завершению строительства на средства, определенные при начале строительства.
Третье немаловажное отличие — срок окончания строительства. В договоре участия в долевом строительстве устанавливается дата, к которой объект недвижимости должен быть достроен и сдан в эксплуатацию. Застройщику, который в срок не успел закончить строительство, дается два дополнительных месяца — страховой срок, в течение которого дом должен быть достроен и сдан.
Пренебрежение оговоренными в договоре сроками влечет наложение на застройщика обязанности уплатить неустойку, которая может быть взыскана в пользу дольщика. Жесткие сроки окончания строительства не связывают жилищностроительный кооператив. Следовательно, наказание в виде неустойки не может быть применено.
На основании проведенного сравнения можно сделать вывод, что более выгодным и безопасным из сравниваемых способов приобретения жилья является участие в долевом строительстве многоквартирного дома, хотя количество обманутых дольщиков за последние годы не уменьшается, несмотря на широкий спектр гарантий, закрепленных в законе. Однако этот вид приобретения жилья в собственность продолжает оставаться наиболее востребованным и используемым среди граждан России, о чем уже говорилось ранее. Данный вывод сделан на основании статистики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Обратимся к статистике Организации экономического сотрудничества и развития, согласно которой Россия занимает 32 место в мире по обеспеченности жильем на человека с показателем чуть меньше 24 квадратных метров на человека. 36 место занимает наше государство по количеству комнат на человека с показателем 0,9 комнаты на человека. По мировым меркам уровень обеспеченности жильем в России является достаточно высоким. Однако он значительно уступает многим европейским государствам. Стратегическая потребность населения Российской Федерации в жилых площадях оценивается примерно в 1,5 миллиарда квадратных метров [5].
Потребность в улучшении жилищных условий большая часть россиян имеет возможность удовлетворить именно с помощью участия в долевом строительстве. Государство понимает это и предпринимает меры по защите дольщиков от обмана со стороны застройщиков, а также от банкротства последних. Принятие в 2016 году Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлены на защиту прав граждан при участии в долевом строительства. Указанный Федеральный закон расширил перечень требований, предъявляемых к застройщикам, установил порядок открытия специальных эскроу-счетов, механизм перечисления на них средств дольщиков, а также порядок и условия получения застройщиком этих денежных средств.
На этом работа законодателя по совершенствованию нормативной правовой базы, регулирующей долевое строительство, не закончилась, и уже в 2017 году была создана публично-правовая компания, учредителем которой является Российская Федерация, цель деятельности которой — помощь дольщикам в случае банкротства застройщика.
С 20 октября 2017 года начала свою работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», основная цель которой -минимизировать риски дольщиков лишиться вложенных денежных средств или остаться с недостроенными квартирами при банкротстве застройщиков. Деятельность Фонда регламентирована Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6], иными законами и принятыми для их реализации подзаконными актами.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства создан для выплаты возмещения дольщикам, финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые осуществляются за счет перечислениями застройщиков обязательных взносов в компенсационный фонд. От цены каждого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве застройщик обязан перечислить в указанный фонд 1,2%.
На сегодняшний день на территории России зарегистрирован 11671 договор участия в долевом строительстве [7], с каждого из которых застройщики обязаны перечислить взнос.
Стремление законодателя реформировать сферу жилищного строительства на этом не угасло, наоборот, к 2020 году планируется полная отмена долевого строительства. В связи с этим тенденция защиты прав дольщиков, совершенствование и развитие законодательства в данной области представляется бессмысленным, поскольку за такой короткий срок — менее 3 лет — максимальный эффект от этих изменений не может быть достигнут.
В случае отмены долевого строительства спрос на приобретение жилья может снизиться, ввиду роста цен на недвижимость. Однако граждане по-прежнему будут нуждаться в улучшении жилищных условий, следовательно, им придется выбирать другой способ покупки квартиры. Не имея возможности привлечь средства дольщиков для строительства, застройщики, не располагающие собственными средствами в размере, достаточном для финансирования строительства от начала и до конца, будут прибегать к
кредитам. Однако пользование денежными средствами, предоставленными банком, не безвозмездно, и застройщик будет вынужден уплачивать проценты. Для уменьшения собственных затрат сумма, необходимая для погашения процентов, будет закладываться в стоимость квадратных метров, что повлечет рост цен на жилье и для некоторых категорий населения сделает невозможным его приобретение. В связи с этим возможен рост спроса на приобретение жилья путем участия в жилищно-строительных кооперативах, поскольку сопряженные с этим риски нивелируются более низкой стоимостью строящейся недвижимости по сравнению с покупкой готового жилья.
С учетом вышеизложенного проанализируем возникающие в данной сфере судебные споры, чтобы выявить основные проблемы при приобретении жилья путем участия в жилищно-строительном кооперативе и способы избежать их.
Гражданин П.В. обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном доме, застройщиком которого является жилищно-строительный кооператив «Соловьи». Обосновывая свои требования, истец указал, что между ним и жилищно-строительной компанией «Соловьи» заключено соглашение о порядке внесения паевого взноса.
Кооператив осуществляет строительство трехсекционного многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой, застройщиком выступает ООО «Домбери». П.В., в соответствии с соглашением, принял обязательство уплачивать паевой, вступительный, ежемесячный и иные взносы, а жилищно-строительный кооператив, в свою очередь, должен закрепить за ним пай и осуществлять свою деятельность по инвестированию строительства в интересах члена кооператива.
Паем в данном случае выступала однокомнатная квартира с определенными в договоре характеристиками и адресом, а размер паевого взноса составил 1575000 рублей, оплата которого производилась про графику. Гражданина П.В. приняли в члены жилищно-строительного кооператива, он полностью выплатил сумму 1575000 рублей, что подтверждается платежным поручением.
Однако собственником квартиры П.В. так и не стал, что считает нарушением своих прав, поскольку он является членом жилищно-строительного кооператива, полностью уплатил паевой взнос, следовательно, в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации [8] он должен быть признан собственником спорной квартиры. Суд доводы истца не убедили, и в удовлетворении его требований было отказано. С таким решением суда гражданин П.В. не согласился и подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить действующий акт суда первой инстанции и вынести новое решение об удовлетворении его требований. Однако Апелляционным определением Свердловского областного суда от 02.11.2017 по делу № 33-18348/2017 [9] решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Напомним, что в юридической литературе возникновение права собственности на жилое помещение члена жилищно-строительного кооператива традиционно связано с наличием определенных юридических фактов, к которым относятся:
— членство в жилищно-строительном кооперативе;
— полная выплата паевого взноса;
— предоставление кооперативом члену жилищно-строительного кооператива в
пользование жилого помещения [10].
Исходя из данного перечня юридических фактов, несоблюдение критерия предоставления жилого помещения является основанием для непризнания права собственности, что представляется нелогичным, поскольку у члена жилищно-строительного кооператива право собственности на квартиру возникает не из пользования ею, как было отмечено П.В. Крашенинниковым [11], а из членства в кооперативе и полной выплаты пая.
Используемая в ч.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ формулировка — «имущество, предоставленное кооперативом» — не может быть отождествлена с термином «передача вещи в собственность». В первом случае имеется в виду владение и пользование жильем, однако наличие этих полномочий не делает лицо, ими наделенное, собственником. Неправильное
толкование и взаимозамещение этих терминов является одной из причин ошибок правоприменителя и вынесения неправомерных судебных актов.
С учетом сложившейся в настоящее время ситуации на рынке жилья нельзя полагать, что участие в жилищно-строительных кооперативах может решить все проблемы в данной сфере. Исходя из данных, опубликованных в «Стратегии развития жилищной сферы на период до 2025 года», разработанной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с АИЖК и Центром стратегических разработок, в 2003 году 61% населения России нуждался в улучшении жилищных условий.
В 2017 году этот показатель снизился до 45%, однако даже с учетом этого у государства недостаточно жилищного фонда, чтобы решить данную проблему. При текущих объемах строительства жилья потребуется 17-18 лет, чтобы удовлетворить потребность населения в улучшении жилищных условий [1].
Несмотря на целый ряд проблемных и неоднозначных ситуаций, существующих в жилищной сфере, в целом, ее состояние можно оценить как стабильно развивающееся и относительно благоприятное. Давая оценку современному состоянию жилищной проблемы в России, Президент Российской Федерации В.В. Путин выразил свое мнение следующими словами: «Жилищная проблема — это вечная проблема России.
Начиная с незапамятных времен, она всегда остро стояла и никогда не была решена. Построить нужное количество жилья точно возможно. Мы можем эту проблему решить, у нас есть такой исторический шанс» [1].
Литература и источники
2. Жилищная политика Российской Федерации [Электронный ресурс] // Минстрой России: официальный сайт URL: https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=http://www.minstrovrf.ru/upload/iblock/f3d/prezentatsiva-zhilishchnvva-politika-v-rf.pptx (дата обращения 07.04.2018)
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-Ф3 (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 31.12.2004. № 292.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-Ф3 (ред. от 03.04.2018) // Парламентская газета. 15.01.2005. № 7-8.
5. Саенко И.А. Жилищные условия населения как результат управления и развития жилой недвижимости в Российской Федерации // Проблемы современной экономики. 2016. №1(57). С. 137-140.
6. Федеральный закон 29.07.2017 № 218-Ф3 «О публично-правовой компании но защите нрав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (Часть I). ст. 4767.
7. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (официальный сайт) URL: https://фонд214.рф/dolshhikam/builders/ (дата обращения 07.04.2018).
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-Ф3 (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
9. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2017 но делу № 33-18348/2017 Требование: О признании права собственности на жилое помещение. Обстоятельства: Член кооператива полагал, что приобрел право собственности на спорную квартиру, поскольку является членом кооператива и полностью оплатил паевой взнос, неисполнение обязанности застройщиком по передаче квартиры кооперативу не исключает признание прав на нее за членом кооператива. Решение: В удовлетворении требования отказано. // СПС «КонсультантПлюс»
10. Крашенинников П.В. Современные проблемы нрава собственности и иных вещных нрав на жилые помещения: Дис. . докт. юрид. наук. М., 1996. С. 490.
11. Крашенинников П.В. Жилищное нраво. 10-е изд., нерераб. и дон. М.: Статут, 2017. С. 244.
References and Source
2. ZHilishchnaya politika Rossijskoj Federacii [EHlektronnyj resurs] // Minstroj Rossii: oficial’nyj sajt URL: https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/f3d/prezentatsiya-zhilishchnvya-politika-v-rf.pptx (data obrashcheniya 07.04.2018)
3. Federal’nyj zakon ot 03.07.2016 № 304-FZ (red. ot 29.07.2017) «O vnesenii izmenenij v Federal’nyj zakon «Ob uchastii v dolevom stroitel’stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» i otdel’nye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» // Rossijskaya gazeta. 31.12.2004. № 292.
4. ZHilishchnyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 29.12.2004 № 188-FZ (red. ot 03.04.2018) // Parlamentskaya gazeta. 15.01.2005. № 7-8.
5. Saenko I.A. ZHilishchnye usloviya naseleniya kak rezul’tat upravleniya i razvitiya zhiloj nedvizhimosti v Rossijskoj Federacii // Problemy sovremennoj ehkonomiki. 2016. №1(57). S. 137-140.
6. Federal’nyj zakon 29.07.2017 № 218-FZ «O publichno-pravovoj kompanii po zashchite prav grazhdan — uchastnikov dolevogo stroitel’stva pri nesostoyatel’nosti (bankrotstve) zastrojshchikov i o vnesenii izmenenij v otdel’nye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» // Sobranie zakonodatel’stva RF. 2017. № 31 (CHast’ I). st. 4767.
7. Fond zashchity prav grazhdan — uchastnikov dolevogo stroitel’stva (oficial’nyj sajt) URL: https://fond214.rf/dolshhikam/builders/ (data obrashcheniya 07.04.2018).
8. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ pervaya) ot 30.11.1994 № 51-FZ (red. ot 29.12.2017) // Sobranie zakonodatel’stva RF. 1994. № 32. st. 3301.
9. Apellyacionnoe opredelenie Sverdlovskogo oblastnogo suda ot 02.11.2017 po delu № 33-18348/2017 Trebovanie: O priznanii prava sobstvennosti na zhiloe pomeshchenie. Obstoyatel’stva: CHlen kooperativa polagal, chto priobrel pravo sobstvennosti na spornuyu kvartiru, poskol’ku yavlyaetsya chlenom kooperativa i polnost’yu oplatil paevoj vznos, neispolnenie obyazannosti zastroj shchikom po peredache kvartiry kooperativu ne isklyuchaet priznanie prav na nee za chlenom kooperativa. Reshenie: V udovletvorenii trebovaniya otkazano. // SPS «Konsul’tantPlyus»
10. Krasheninnikov P.V. Sovremennye problemy prava sobstvennosti i inyh veshchnyh prav na zhilye pomeshcheniya: Dis. . dokt. yurid. nauk. M., 1996. S. 490.
11. Krasheninnikov P.V. ZHilishchnoe pravo. 10-e izd., pererab. i dop. M.: Statut, 2017. S. 244.
ЦУКАНОВА ЕЛЕНА ЮРЬЕВНА — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Юридического института Белгородского государственного университета.
БОНДАРЕНКО АНАСТАСИЯ ВЛАДИМИРОВНА — студентка Юридического института Белгородского государственного университета.
НЕУСТОЙКА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Ключевые слова: неустойка, штраф, пени, обязательство, способы обеспечения исполнения обязательств, договор, ответственность, Гражданский кодекс, законодательство, штрафные санкции.
Несмотря на то, что в последнее время произошли существенные изменения в правовом регулировании законодательства о неустойке, практика применения данных положений свидетельствует о проблемах связанных с вопросами применения и снижения неустойки. Неустойка, как способ обеспечения исполнения обязательства, изучается большим количеством ученых цивилистов, но в настоящее время данный институт так и не получил развернутой детальной регламентации в нормативно-правовых актах.
При применении отдельных правовых норм в практической сфере возникает множество вопросов, дать на которые однозначные ответы правоприменительная практика не может. Много сложностей возникает при реализации правомочий, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса РФ. Отсутствие в данной норме единого перечня оснований снижения неустойки негативно сказывается на правоприменительной практике. Все это свидетельствует о необходимости детального изучения и законодательного закрепления оснований снижения неустойки.
THE FORFEIT IN THE RUSSIAN CIVIL LEGISLATION
Keywords: forfeit, fine, penalty, obligation, ways of provision of the performance of obligations, contract, liability, Civil Code, legislation, fine sanctions.
Despite the fact that in recent time there have been significant changes in the legal regulation of legislation on forfeit, the practice of applying these provisions demonstrates about the problems related with the questions of application and the reduction of forfeit. Forfeit, as a way to ensure of the obligation is studied by a large number of scientific civilians, but at present this institution does not receive disclozed detailed regulation in regulatory legal acts. When applying separate legal norms in the practical sphere, there are many questions that can not be answered by law-enforcement practice.
Many difficulties arise in the implementation of the powers provided for in Article 333 of the Civil Code of the Russian Federation. The absence in this standard of a single list of grounds for the reduction of forfeit adversely affects law enforcement practice. All this testifies to the need for detailed study and legislative consolidation of the grounds for reducing the forfeit.
В настоящее время, в связи с постоянным усложнением рыночных отношений, с каждым днем все больше и больше, заключается различных договоров, регулирующих всевозможные сферы деятельности граждан и юридических лиц. Необходимо отметить, что изменение гражданских правоотношений приводит к появлению новых видов договоров, которые в настоящее время не получили своего легального закрепления в действующем гражданском законодательстве. Все это свидетельствует о необходимости более детальной проработки в заключаемых договорах различных условий и санкций, позволяющих влиять на добросовестное исполнение контрагентами, взятых на себя обязательств.
На наш взгляд, важным аспектом, регулирующим ответственность сторон при исполнении взятых на себя обязательств, является вопрос, который касается неустойки, предусмотренной законом или закрепленной в условиях договора.
Очень долго нормы, регламентирующие неустойку, носили двоякий характер и порождали огромное количество споров и дискуссий в правоприменительной практике.
Источник: cyberleninka.ru