Бронирование необходимо завершить в течение 30 минут
А101 благодарит Вас за сделанный выбор!
Характеристики помещения
| Наименование проекта: | Район Прокшино |
| Вид обьекта: | Квартира |
| Номер дома: | 5.1.3 |
| Номер объекта: | 503 |
| Площадь объекта: | 30,7 м 2 |
| Этаж: | 2 / 16 |
| Количество комнат: | 1 |
| Форма договора: | Договор долевого участия |
| Срок передачи объекта: | 30.03.2025 |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию получено: | 31.12.2024 |
| Отделка: | Без отделки |
Информация о покупателе
| ФИО |
| Дата рождения: |
| Серия и номер паспорта: |
| Мобильный телефон: |
| Электронная почта: |
Условия сделки
| Застройщик: | |
| Агент: | |
| Использование эскроу-счета: | нет |
| Сумма сделки: | 0 руб. |
| Стоимость за м 2 : | 0 руб./м 2 |
| Способ оплаты: | 100% оплата |
* В случае выбора способа оплаты «Рассрочка» перед заключением договора на приобретение объекта недвижимости сумма сделки может измениться в соответствие с действующими условиями предоставления рассрочки от ГК А101.
Этапы и технологии строительства жилого многоэтажного дома
Квартира бронируется по базовой стоимости. При заключении договора на покупку данная стоимость может быть изменена, согласно выбранным Вами условиям оплаты.
Условия бронирования
| Срок бронирования: | На 14 дней с 12.04.2020 по 26.04.2020 |
| Стоимость бронирования: | 5 000 руб. |
Стоимость бронирования не входит в стоимость объекта недвижимости
Для осуществления онлайн бронирования Вам понадобится
Ознакомиться с «Правилами предоставления Опциона на заключение Договора приобретения объекта недвижимости»
Оплатить бронирование при помощи банковской карты;
рекомендуем оплачивать бронирование при помощи карты МИР
Нажимая кнопку «Оплатить», вы подтверждаете корректность введенных выше данных и свое согласие с Правилами предоставления опциона на заключение договора приобретения обьекта недвижимости, а также выражаете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Положением об обработке и защите персональных данных оператором Общество с ограниченной ответственностью «А101»
Правила предоставления Опциона на заключение Договора приобретения объекта недвижимости
Правила предоставления опциона на заключение соглашения об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве
Приказом №28 от 25.08.2020
О долевом участие в строительстве. Обсуждение с адвокатом А . Радулевичем
Приказа №38 от 26.10.2021
ПРАВИЛА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОПЦИОНА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Настоящие Правила предоставления опциона на заключение договора приобретения недвижимости в (далее — Продавец) разработаны и утверждены в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от № .
1. Термины и определения.
Акцепт — ответ лица, которому адресована Оферта, о ее принятии
Дата Договора — день совершения Покупателем платежа. Для целей настоящих Правил Дата Договора приравнивается к Дате Платежа
Дата Платежа — день зачисления денежных средств, оплаченных Покупателем, на корреспондентский счет банка Продавца
Дата подписания Договора- любая дата в пределах Срока опциона
Договор — Договор участия в долевом строительстве, договор , договор будущей вещи и др., заключаемый между Покупателем/Участником и Застройщиком
Дополнительные услуги — услуги, оказываемые Продавцом Покупателю
Заказ — заполняемая на Сайте форма, содержащая предмет и существенные условия Договора
Объект- квартира, квартира на двух и более этажах, нежилое помещение для коммерческого использования, нежилое помещение, кладовка, , приобретаемое(-ые) Покупателем по Договору
Общая /приведенная/ площадь Объекта — сумма площадей всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении Объекта (далее по тексту — «обмеры»), произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также при наличии — лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий — 0,5; балконов — 0,3. При определении Общей площади Объекта любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, , декоративные элементы ), возведение перегородок/стен и любые иные работы, уменьшающие площадь Объекта, не учитываются. Общая площадь Объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется Сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Объекта, согласно условиям настоящего Договора и может не совпадать с Проектной общей площадью Объекта
Оферта — адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение
Проектная Площадь Объекта — сумма площадей всех частей помещения, предусмотренная проектной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также при наличии — лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий — 0,5; балконов — 0,3. Проектная общая площадь Объекта применяется Сторонами исключительно для расчета цены Объекта и может не совпадать с Общей Площадью Объекта
Процессинговый центр — организация, с которой у Продавца заключено соответствующее соглашение на осуществление расчетов с Покупателями/Участниками посредствам платежных карт
Плата за опцион — денежные средства, подлежащие оплате Покупателем Продавцу за право заключения Договора
Платеж(и) — совокупность платежей Покупателя по Заказу
Покупатель/Участник — физическое или юридическое лицо, приобретающее или имеющее намерение приобрести Объект
Правила — Правила предоставления опциона на заключение договора приобретения недвижимости в , утвержденные Приказом № 28 от года
Продавец — Общество с ограниченной ответственностью «А101»
Застройщик — Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101»
Сайт — официальный сайт Продавца, размещенный в сети Интернет по адресу www.a101.ru
Соглашение об опционе — Правила и Заказ, опосредующие опцион на заключение Договора
Срок опциона — срок, в течение которого Продавец не предпринимает действий, направленных на реализацию Объекта третьим лицам
Форма — совокупность технических решений Сайта, обеспечивающая передачу Заказа от Покупателя Продавцу
Цена Объекта — стоимость Объекта, действующая на весь Cрок Опциона
— специальная программа, в рамках которой финансирование приобретения Объекта происходит за счет средств, вырученных от реализации недвижимости Покупателя/Участника.
2. Общие условия.
2.1. Настоящие правила регулируют отношения между Продавцом и Покупателем в процессе заключения, исполнения и прекращения Соглашения об опционе, являются обязательными для всех сторон и неотъемлемой частью Соглашения.
2.2. В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение Договора приобретения недвижимости Продавец посредством безотзывной оферты за плату предоставляет Покупателю право заключить Договор на условиях, предусмотренных Соглашением об опционе.
2.3. Право на заключение Соглашений об опционе в отношении Объектов, Застройщиком которых является возникло у Продавца на основании агентского договора ГР200002881 от .
2.4. Соглашение об опционе заключается в особом порядке на основании и в порядке, регламентированном статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно путем Акцепта Оферты, содержащей все существенные условия Соглашения об опционе, без дополнительного подписания Сторонами бумажной версии Соглашения. Соглашение об опционе имеет юридическую силу в соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации и является равносильным договору, подписанному Сторонами.
3. Порядок заключения Соглашения об опционе.
3.1. Продавец размещает предложение о продаже Объекта на Сайте с возможностью его ознакомления неограниченным числом лиц.
3.2. Покупатель, после ознакомления с предложением Продавца, путем заполнения Формы на Сайте инициирует процесс заключения Соглашения об опционе через нажатие кнопки «Забронировать».
3.3. На странице «Оформление Заказа» Покупатель проверяет корректность раздела с информацией об условиях Соглашения об опционе. В качестве таковой должно быть указано:
3.3.1. В отношении Договора участия в долевом строительстве:
. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
. Цену договора (в том числе информация о примененных скидках), сроки и порядок ее уплаты;
. Указание на размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от № .
3.3.2. В отношении Договора недвижимого имущества и Договора будущей вещи:
. Сведения, позволяющие идентифицировать Объект;
. Цена Объекта (в том числе информация о примененных скидках);
3.3.3. Срок Опциона;
3.3.4. Размер Платы за опцион.
3.3.5. После проверки сведений, указанных в п. 3.3.1.-3.3.4., Покупатель подтверждает:
. согласие с настоящими Правилами;
. согласие на обработку персональных данных.
3.4. На странице «Сведения о покупателе» Покупатель/Участник вводит следующие данные:
3.4.1. Фамилия Имя Отчество;
3.4.2. Указание на наличие гражданства РФ;
3.4.3. Дата рождения;
3.4.4. Паспортные данные;
3.4.5. Номер мобильного телефона. На указанные номер поступит сообщение с кодом подтверждения;
3.4.6. Электронная почта;
3.4.7. Выбирает планируемый способ оплаты. Перечень возможных способов оплаты представлен в виде выпадающего списка.
3.5. На странице «Сформированный Заказ» Покупатель проверяет корректность данных об Объекте и введенных им данных, указанных в п. 3.4 Правил, после чего переходит на страницу оплаты Процессингового центра.
3.6. На странице Процессингового центра Покупатель вносит Плату опциона.
3.7. При заключении Соглашения об опционе в офисе Продавца, положения п. 3.2, 3.3, 3.4 Правил не применяются.
4. Особые условия при приобретении недвижимости по Договору участия в долевом строительстве.
4.1. Цена Объекта.
4.1.1. В случае приобретения Покупателем Объекта в рамках Договора участия в долевом строительстве, устанавливаются следующие условия о Цене Объекта:
4.1.2. Цена Объекта определяется Сторонами как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Распределение частей согласовывается сторонами непосредственно в условиях Договора, при этом, окончательный размер услуг Застройщика устанавливается с учетом пп. 4.1.5. и 4.1.6. Правил;
4.1.3. Цена Объекта рассчитывается посредством умножения Проектной площади Объекта на стоимость одного квадратного метра Объекта, указанную в Заказе.
4.1.4. Стоимость одного квадратного метра является фиксированной и изменению не подлежит за исключением случаев, предусмотренных . Правил.
4.1.5. В случае, если по окончании строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит Объект, у Застройщика формируется экономия, то данная экономия остается в распоряжении Застройщика и будет составлять вознаграждение за оплату услуг Застройщика. Экономия определяется Застройщиком на дату передачи Объекта Участнику согласно условиям настоящего Соглашения об опционе и требованиям Федерального закона от № по Передаточному Акту или по одностороннему акту, или иному документу о передаче Объекта, как разница между ценой Договора и размером денежных средств на оплату услуг Застройщика, указанных в Оферте, а также затратами на строительство (создание) Объекта по данным бухгалтерского учета Застройщика.
4.1.6. В случае, если при передаче Объекта от Застройщика к Участнику будет выявлено, что расходы Застройщика на строительство (создание) Объекта недвижимости, в состав которого входит Объект, превышают сумму денежных средств, полученных от Участника на их возмещение, то образовавшаяся разница возмещается за счет средств, полученных Застройщиком на оплату его услуг, вознаграждение Застройщика при этом соответственно уменьшается.
4.1.7. Стороны договорились, что Цена Объекта подлежит дополнительному уточнению Сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении Объекта и рассчитывается посредством умножения Общей Площади Объекта на стоимость одного квадратного метра. При уточнении цены Договора Стороны подписывают Акты сверки взаиморасчетов, для чего Участник обязан явиться в офис Застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства Жилого дома, направляемом в адрес Участника. Все взаиморасчеты в связи с дополнительным уточнением цены Договора производятся Сторонами до составления Передаточного Акта на Объект. При этом если из обязательств по Договору Участником не выполнено либо выполнено ненадлежащим образом, Застройщик вправе применять меры, предусмотренные законом для случаев неисполнения встречных обязательств, в том числе приостановить исполнение своего обязательства по передаче Объекта Участнику.
4.1.8. Если по результатам обмеров Объекта Общая Площадь Объекта превысит Проектную площадь Объекта и такое расхождение будет находиться в пределах от 0,1% до 5% (включительно), то Участник обязан перечислить на счет эскроу (при расчетах по Договору участия в долевом строительстве с использованием эскроу счета), либо на расчетный счет Застройщика (при расчетах по Договору участия в долевом строительстве без эскроу счетов) сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра Объекта. Оплата осуществляется Участником перечислением денежных средств в рублях в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства Жилого дома, содержащего сведения о необходимости доплаты по Договору, направляемого в адрес Участника.
4.1.9. В случае если по результатам обмеров Объекта Общая Площадь Объекта превысит Проектную площадь Объекта более чем на 5%, оплата свыше 5% Участником не производится.
. Если по результатам обмеров Объекта Общая Площадь Объекта будет меньше Проектной площади Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра Объекта. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им в Договоре банковским реквизитам в течение 10 (Десяти) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу, при условии подписания сторонами акта сверки взаиморасчетов (при расчетах по Договору участия в долевом строительстве с использованием эскроу счета), либо в течение 10 (Десяти) рабочих дней после подписания акта сверки взаиморасчётов, при условии предоставления Участником банковских реквизитов.
. Оплата Цены Объекта при расчетах с использованием эскроу счетов производится в следующем порядке:
. Депонентом будет являться Участник;
. Уполномоченным банком () — банк, согласно Проектной декларации, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)
. Бенефициаром будет являться Застройщик;
. Депонируемая сумма равна Цене Объекта;
. Срок условного депонирования: дата передачи Объекта Участнику. В случае увеличения фактического срока передачи Объекта срок условного депонирования продлевается в порядке и на условиях, предусмотренных договором счета эскроу, заключенного Застройщиком, Участником и Уполномоченным банком, на основании уведомления Застройщика, направляемого Уполномоченному банку. В любом случае срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию Жилого дома.
. Обязанность Участника по уплате Цены Объекта считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
. Для оплаты Цены Объекта Участник вправе использовать заёмные средства (ипотека). Участник уведомлен и согласен с тем, что если для оплаты Цены Объекта Участнику будет одобрено предоставление заёмных/кредитных средств:
— по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт);
— П по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт);
— любого иного банка, включая вышеуказанные, по ипотечному кредиту, в рамках которого Участнику были предоставлены специальные условия кредитования на основании договора Застройщика с таким банком,
Участник не вправе требовать заключения Договора в рамках Соглашения об опционе без изменения Цены Объекта (стоимости одного квадратного метра); новая Цена Объекта определяется в таком случае на усмотрение Застройщика. Если Стороны не придут к соглашению об изменении Цены Объекта, Участник на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения Соглашения об опционе, после чего Договор Сторонами не заключается, а Плата за опцион подлежит возврату Участнику на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата за опцион не возвращается. В случае возврата Платы за опцион проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Участнику не подлежат.
Для подтверждения наличия договора с вышеуказанным банком, в соответствии с которым Участнику было одобрено предоставление заемных средств по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком скидка (дисконт), либо по ипотечному кредиту, в рамках которого Участнику были предоставлены специальные условия кредитования, достаточно соответствующей справки от Застройщика, которая выдается в ответ на обращение Участника, при этом иных доказательств данного факта не требуется.
При этом, если при оформлении Заказа Участнику была предоставлена скидка (п. Правил), она подлежит отмене, а новая Цена рассчитывается и указывается в Договоре без учета всех примененных скидок в соответствии с условиями, определенными в настоящем пункте.
. Положения п. Правил также распространяют свое действие на случаи, если Участником был выбран способ оплаты «Рассрочка платежа».
. Если иное не установлено Заказом, оплата Цены Объекта должна быть произведена Участником в течение 7 (Семь) календарных дней с момента регистрации Договора участия в долевом строительстве.
4.2. Гарантийные сроки.
4.2.1. Гарантийный срок на Объект составляет 5 (Пять) лет и исчисляется со дня передачи Объекта Участнику по акту или иному документу о передаче Объекта.
4.2.2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участнику Объекта, составляет 3 (Три) года со дня подписания первого передаточного акта о передаче объекта долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
4.2.3. Гарантийный срок на работы по внутренней отделке Объекта составляет 1 год и исчисляется согласно п. 4.2.1 Правил;
4.3. Обеспечение исполнения обязательств Застройщика.
4.3.1. Условием привлечения денежных средств Участника в рамках Договора является размещение Застройщиком денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона от N . Подписанием настоящего Соглашения Участник выражает свое согласие на изменение Застройщиком в одностороннем порядке , а также условий оплаты, указанных в п.4.1.11 Правил, при условии, что такие изменения будут соответствовать статье 15.4 Федерального закона от N .
4.3.2. В силу того, что расчеты по Договору осуществляются с использованием счетов эскроу, залог в силу закона на предоставленный для строительства Земельный участок и строящийся на этом участке Жилой дом на основании ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона от N в пользу Участника не устанавливается.
4.4. Особые условия приобретения недвижимости по программе :
4.4.1. В случае, если Участник с целью оплаты Цены Объекта намерен воспользоваться денежными средствами от продажи принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, Участник обязан указать в Заказе. адрес и кадастровый номер недвижимого имущества, подлежащего реализации для оплаты цены Объекта. При отсутствии данных сведений в Заказе, Соглашение считается незаключенным.
4.4.2. Право заключить Договор предоставляется Участнику на условиях настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о переходе права собственности на указанный в пункте 4.4.1 объект недвижимости от Участника на третье лицо, но в любом случае в срок не позднее даты, определенной в Заказе («Срок Опциона»), в зависимости от того, какое из указанных событий наступит ранее.
4.4.3. Существенное условие: во избежание злоупотреблений со стороны Участника, основанных на длительном Сроке Опциона, который необходим исключительно с целью продажи принадлежащего на момент заключения настоящего Соглашения Участнику недвижимого имущества, Стороны согласовали, что к исполнению обязанности Застройщика по заключению Договора применяется ст.327.1 ГК РФ (Обусловленное исполнение обязательства), а именно: Участник вправе требовать заключения Договора исключительно в том случае, когда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись о переходе права собственности на указанный в пункте 4.4.1 объект недвижимости от Участника на третье лицо.
4.4.4. Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Соглашения, при условии направления заявления по форме, утвержденной Застройщиком. В случае одностороннего отказа Участника от исполнения Соглашения денежные средства, внесенные им в счет Платы по Соглашению, засчитываются в счет фактически понесенных расходов Застройщика по исполнению Соглашения в связи с чем возврату не подлежит.
5. Особые условия при приобретении недвижимости по договору Купли продажи недвижимости, Договору купли-продажи будущей вещи.
5.1. Цена Объекта.
5.1.1. В случае приобретения Покупателем Объекта в рамках Договора недвижимости, Договора будущей вещи, устанавливаются следующие условия о Цене Объекта:
5.1.2. Цена Объекта рассчитывается посредством умножения Общей Площади Объекта на стоимость одного квадратного метра Объекта, указанную в Оферте.
5.1.3. Стоимость одного квадратного метра Объекта является фиксированной и изменению не подлежит за исключением случаев, предусмотренных п. 5.1.4. Правил.
5.1.4. Для оплаты Цены Объекта Покупатель вправе использовать заёмные средства (ипотека). Покупатель уведомлен и согласен с тем, что если для оплаты Цены Объекта Покупателю будет одобрено предоставление заёмных/кредитных средств:
— по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Продавцом на основании договора с банком скидка (дисконт);
— П по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Продавцом на основании договора с банком скидка (дисконт);
— любого иного банка, включая вышеуказанные, по ипотечному кредиту, в рамках которого Покупателю были предоставлены специальные условия кредитования на основании договора Застройщика с таким банком,
Покупатель не вправе требовать заключения Договора в рамках Соглашения об опционе без изменения Цены Объекта (стоимости одного квадратного метра); новая Цена Объекта определяется в таком случае на усмотрение Застройщика. Если Стороны не придут к соглашению об изменении Цены Объекта, Покупатель на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения Соглашения об опционе, после чего Договор Сторонами не заключается, а Плата за опцион подлежит возврату Покупателю на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата за опцион не возвращается. В случае возврата Платы за опцион проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Участнику не подлежат.
Для подтверждения наличия договора с вышеуказанным банком, в соответствии с которым Покупателю было одобрено предоставление заемных средств по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком скидка (дисконт), либо по ипотечному кредиту, в рамках которого Покупателю были предоставлены специальные условия кредитования, достаточно соответствующей справки Застройщика, которая выдается в ответ на обращение Покупателя, при этом иных доказательств данного факта не требуется.
При этом, если при оформлении Заказа Покупателю была предоставлена скидка (п. Правил), она подлежит отмене, а новая Цена рассчитывается и указывается в Договоре без учета всех примененных скидок в соответствии с условиями, определенными в настоящем пункте.
5.1.5. Положения п. 5.1.4 Правил также распространяют свое действие на случаи, если Покупателем был выбран способ оплаты — «Рассрочка платежа».
5.1.6. Если иное не установлено Заказом, оплата Цены Объекта должна быть произведена Покупателем в течение 7 (Семь) календарных дней с момента заключения Договора.
5.2. Гарантийные сроки.
5.2.1. В случае приобретения Покупателем Объекта в рамках Договора недвижимости, Договора будущей вещи, устанавливаются следующие условия о Гарантийном сроке:
. Гарантийный срок на Объект составляет 2 (Два) года и исчисляется со дня передачи Объекта Покупателем по акту или иному документу о передаче Объекта;
. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Покупателю Объекта, определяется согласно п. Правил;
. Гарантийный срок на работы по внутренней отделке Объекта составляет 1 год и исчисляется согласно п. Правил.
5.3. Особые условия приобретения недвижимости по программе :
5.3.1. В случае, если Участник с целью оплаты Цены Объекта Покупатель намерен воспользоваться денежными средствами от продажи принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, Покупатель обязан указать в Заказе адрес и кадастровый номер недвижимого имущества, подлежащего реализации для оплаты Цены Объекта. При отсутствии указания данных сведений в Заказе, Соглашение считается незаключенным.
5.3.2. Право заключить Договор предоставляется Покупателю на условиях настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о переходе права собственности на указанный в пункте 5.3.1 объект недвижимости от Покупателя на третье лицо, но в любом случае в срок не позднее даты, определенной в Заказе («Срок Опциона»), в зависимости от того, какое из указанных событий наступит ранее.
5.3.3. Существенное условие: во избежание злоупотреблений со стороны Покупателя, основанных на длительном Сроке Опциона, который необходим исключительно с целью продажи принадлежащего на момент заключения настоящего Соглашения Покупателю недвижимого имущества, Стороны согласовали, что к исполнению обязанности Застройщика по заключению Договора применяется ст.327.1 ГК РФ (Обусловленное исполнение обязательства), а именно: Покупатель вправе требовать заключения Договора исключительно в том случае, когда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись о переходе права собственности на указанный в пункте 5.3.1 объект недвижимости от Покупателя на третье лицо.
5.3.4. Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Соглашения, при условии направления заявления по форме, утвержденной Продавцом. В случае одностороннего отказа Покупателя от исполнения Соглашения денежные средства, внесенные им в счет Платы по Соглашению, засчитываются в счет фактически понесенных расходов Продавца по исполнению Соглашения в связи с чем возврату не подлежит.
6. Иные условия.
6.1. Соглашение об опционе считается заключенным с момента внесения Платы за опцион в соответствии с условиями . Оплата возможна только непосредственно Покупателем/Участником, оформившим Заказ. Стороны признают, что авторизация платежа банком подтверждает оплату Заказа Покупателем/Участником.
6.2. Стороны договорились, что условия Договора, в том числе изменяющие и/или дополняющие Правила, могут быть согласованы Участником и Застройщиком непосредственно при заключении Договора. При этом в отсутствии согласования со Стороны Застройщика таких условий, Договор подлежит заключению на условиях, установленных настоящими Правилами.
6.3. Стороны подтверждают, что на момент заключения Соглашения об опционе Покупатель ознакомился со всеми иными условиями и формой типового Договора, которая размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
6.4. Покупатель/Участник в течение Срока Опциона (к дате подписания Договора) обязуется за свой счет предпринять действия по нотариальному оформлению и передаче Продавцу/Застройщику исчерпывающего пакета документов, необходимых для государственной регистрации Договора, в том числе, но не исключительно: нотариально удостоверенная доверенность для государственной регистрации Договора; нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на заключение Договора либо заявление «в браке не состою» (в зависимости от семейного положения Участника), а также в случае подачи документов на государственную регистрацию в электронном виде представить Продавцу/Застройщику указанные выше документы в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью Нотариуса в формате sig. Непредоставление Покупателем/Участником вышеуказанных документов в течение Срока Опциона является отказом Участника от заключения Договора; обязанность Застройщика заключить Договор не возникает, Плата за опцион Покупателю/Участнику не возвращается.
6.5. В случае, если для оплаты Цены Объекта Покупатель/Участник намеревался использовать заёмные средства, но Покупателю/Участнику не было одобрено банком предоставление таких заёмных средств, Покупатель/Участник на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения настоящего Соглашения, после чего, Договор Сторонами не заключается, Плата за опцион подлежит возврату Покупателю/Участнику на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Продавца/Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата за опцион не возвращается. В случае возврата Платы за опцион проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Покупателю/Участнику не подлежат. Покупатель/Участник вправе воспользоваться предусмотренным в настоящем подпункте правом на отказ от исполнения Соглашения об опционе исключительно при условии, что он с целью получения заемных средств обратился как минимум в 3 (три) кредитные организации и получил 3 (три) отказа, что должно быть подтверждено соответствующим письмом/уведомлением банка об отказе в выдаче кредита Покупателю/Участнику. В любых иных случаях Покупатель/Участник не имеет право отказаться от исполнения настоящего Соглашения в одностороннем порядке.
6.6. Если Покупатель/Участник в течение Срока Опциона не воспользовался своим правом в соответствии с Соглашением об опционе (, но не ограничиваясь, не обратился к Продавцу/Застройщику для заключения Договора), обязанность Застройщика заключить Договор не возникает, вне зависимости от причин и оснований, по которым Покупатель не воспользовался своим правом; при этом Плата за опцион Покупателю/Участнику не возвращается.
6.7. Заключив Соглашение об опционе, Покупатель/Участник не вправе требовать от Продавца или Застройщика замены Объекта, указанного в Заказе.
6.8. Участник/Покупатель выражает согласие на получение (любым способом и в любом формате) от Застройщика/Продавца, а также аффилированных с ним лиц, материалов характера; предоставляет Застройщику/Продавцу право на осуществление любых действий (операций) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без их использования с полученными персональными данными Участника/Покупателя, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение таких персональных данных.
6.9. Соглашение об опционе может быть прекращено Продавцом/Застройщиком в любое время до даты заключения Договора в одностороннем порядке уплатой Участнику/Покупателю отступного в размере равном двукратному размеру Платы за опцион, при этом датой прекращения Соглашения об опционе будет дата уплаты такого отступного. Отступное будет являться единственным возмещением в связи с расторжением Соглашения об опционе, Участник не вправе требовать возмещения убытков.
6.10. В случае, если к моменту, когда Участник/Покупатель в течение Срока Опциона обратится к Застройщику с целью заключения Договора, возможность заключения такого Договора будет отсутствовать у Сторон ввиду положений действующего законодательства (например, в случае когда в отношении Жилого дома было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а также осуществлен государственный кадастровый учет такого Жилого дома), Участник вправе отказаться от исполнения Соглашения об опционе и потребовать возврата Платы за опцион, либо заключить с Застройщиком иную сделку в отношении того же Объекта на условиях, предложенных Застройщиком. При этом Стороны согласовали следующее:
— в случае отказа Участника/Покупателя от исполнения Соглашения об опционе и возврата ему Платы за опцион, проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Участнику/Покупателю не подлежат.
— в случае, если между Сторонами Соглашения об опционе будет заключена иная сделка в отношении Объекта, Плата за опцион Участнику/Покупателю не возвращается.
6.11. Участник/Покупатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Соглашения, за исключением случаев, предусмотренных в п.6.5, 6.10 Правил.
7. Порядок урегулирования споров.
7.1. Претензионный порядок разрешения споров обязателен для Сторон.
7.2. Претензия должна содержать:
7.2.1. Дату и место составления;
7.2.2. Полное наименование (фамилия, имя и отчество), адрес места нахождения (места жительства) лица, подавшего претензию;
7.2.3. Полное наименование (фамилия, имя и отчество), адрес места нахождения (места жительства) лица, к которому предъявляется претензия;
7.2.4. Краткое описание обстоятельств, послуживших основанием для подачи претензии;
7.2.5. Обоснование, расчет и сумма претензии по каждому требованию;
7.2.6. Перечень прилагаемых документов, подтверждающих обстоятельства, изложенные в претензии;
7.2.7. Фамилию, имя и отчество должность лица (если применимо), подписавшего претензию, его подпись, заверенную печатью.
7.3. Претензии направляются путем почтового отправления с описью вложений и уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим подтверждение их доставки адресату.
7.4. Срок рассмотрения претензии не может превышать 30 календарных дней с момента ее получения.
7.5. При недостижении Сторонами согласия спор передается на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. Обстоятельства непреодолимой силы.
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Соглашению об опционе, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Соглашения об опционе в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности — землетрясение, наводнение и другие стихийные бедствия, военные действия, террористические акты, блокада, эмбарго, действия государственных органов).
8.2. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы сроки исполнения Соглашения об опционе соразмерно отодвигаются на время действия соответствующих обстоятельств. Если указанные обстоятельства будут действовать более 2 (Двух) месяцев, любая из Сторон имеет право расторгнуть Соглашение об опционе, возвратив полученное по такому Соглашению от другой Стороны. При этом ни одна из Сторон не имеет право на возмещение убытков, которые она может понести в силу такого расторжения.
8.3. Сторона, которая не может выполнить обязательства по Соглашению об опционе по причине возникновения указанных обстоятельств, должна незамедлительно известить другую Сторону о наступлении и прекращении обстоятельств, препятствующих выполнению Соглашения об опционе, однако не позднее 7 (Семи) календарных дней с момента их наступления.
8.4. Сообщение о наступлении обстоятельств непреодолимой силы должно содержать информацию о характере этих обстоятельств, сроках их возникновения, а также причинах невозможности выполнения тех или иных обязательств по Соглашению об опционе. Кроме того, к такому сообщению должен прилагаться официальный документ соответствующего государственного или иного органа, подтверждающий .
9. Заключительные положения.
9.1. Настоящие Правила размещены на сайте www.a101.ru режиме неограниченного доступа.
9.2. В случае внесения изменений и дополнений в настоящие Правила изменения вступают в силу с момента подписания Приказа об утверждении изменений и дополнений уполномоченным лицом. Изменения или дополнения утверждаются отдельным Приказом Генерального директора Продавца.
9.3. К отношениям, возникшим до внесения изменений в Правила, применяется редакция Правил, действовавшая в момент заключения Соглашения об опционе, если иное не указано в Приказе о внесении изменений
9.4. Применимым правом к отношениям, возникающим в процессе исполнения обязательств по Соглашению об опционе, является законодательство РФ.
9.5. Любая информация, полученная в процессе исполнения обязательств и в отношении которой установлен статус охраняемой коммерческой тайны, не подлежит разглашению третьим лицам без письменного согласия Застройщика и Продавца.
9.6. Недействительность одного или нескольких пунктов настоящих Правил, в случае, признания таковыми судом, не влечет недействительность настоящих Правил целиком.
Генеральным директором ООО «А101»
И. С. Данилиди
в редакции от 18.01.2022
ПРАВИЛА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОПЦИОНА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ СОГЛАШЕНИЯ ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Источник: a101.ru
Долевое участие в строительстве жилых зданий
Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве в его нынешнем виде анализирует заместитель генерального директора компании MR Group (13-е место в ТОП застройщиков РФ, 4-е место в ТОП по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ. Статья опубликована в №11 журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» за 2018 г.
Выступая с докладом на специальном заседании Совета при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека, глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Минстрой России) представил национальный проект «Жилье и городская среда» и анонсировал очередное изменение законодательства о долевом строительстве.
«На сентябрьскую Думу в этот законопроект мы готовим ряд поправок, по которым будем уточнять ряд позиций, потому что практика показала, что некоторые нормы у нас все-таки недопрописаны, — сообщил Владимир Якушев. — Их нужно уточнить, чтобы не было разногласий между банковским сообществом, застройщиками и гражданами, которые вкладывают деньги в жилищное строительство» 1 .
Нет ничего удивительного в такой оценке Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ). Принятый после 10-летнего опыта долевого строительства в России, закон уже сразу после введения его действие в 2005 году вызывал много вопросов. С тех пор в него было внесены многочисленные изменения, количество которых уже не поддается учету. А количество законов, которыми были внесены эти изменения, приближается к двум десяткам 2 .
Но то, что происходило с этим многострадальным законом в последний год, превзошло все то, о чем упоминалось выше. В 2017—2018 годах было принято 6 федеральных законов, которые существенно изменили правила долевого строительства, вплоть до ликвидации самого института долевого строительства: в 2019 году на смену долевому строительству придет проектное финансирование.
Мы уже дважды обращались к теме правового регулирования долевого строительства в своих статьях (см. [3], [4]). Трудности, с которыми столкнулись практикующие юристы при применении новаций законодательства о долевом строительстве, обусловили выбор темы для новой статьи: она посвящена особенностям юридической техники этого законодательства.
В юридической литературе под юридической техникой понимают совокупность методов, принципов, средств и приемов, используемых в соответствии с принятыми правилами при выработке и систематизации нормативных правовых актов для обеспечения их совершенствования. Важнейшая ее разновидность — законодательная (правотворческая) техника (подробнее см. [5]).
Юридическая техника — совокупность определенных приемов, применяемых как при разработке содержания и структуры правовых предписаний государства, так и при их претворении в жизнь. Такими приемами являются юридическая терминология, юридические конструкции и способы построения нормативных правовых актов (см. [6]).
Основными идеями или принципами, которые определяют требования к разработке нормативных правовых актов и прежде всего законов, являются следующие:
• соответствие правового воздействия государственной политике в конкретной сфере общественных отношений;
• соответствие выражения языковыми средствами существу правового решения (соответствие написанного задуманному);
• полнота и конкретность регулирования;
• реализуемость правового решения (наличие соответствующих ресурсов, организационных и правовых механизмов и т. д.);
• обеспечение однозначного толкования положений правового акта всеми субъектами правоотношений.
Важное место в юридической технике занимают технические средства и технические правила. Среди технических средств следует выделить:
• юридические термины, представляющие собой словесное выражение понятий, используемых при изложении содержания правового акта;
• юридические конструкции, которые отражают построение нормативного акта, включающего субъективные права и обязанности, а также санкции за нарушение установленных предписаний.
Здесь не будет лишним напомнить структуру правовых норм: «Гипотеза — диспозиция — санкция» или, другими словами, «если. то. иначе…». Нарушение этой структуры в правовых актах является предпосылкой к пренебрежительному отношению к нормам права.
Уважительному отношению к правовым актам способствует соблюдение технических правил, к которым принято относить:
1) ясность и четкость, простоту и доступность языка правовых актов;
2) сочетание лаконичности с необходимой полнотой, конкретности с требуемой абстрактностью выражения соответствующих правовых предписаний;
3) последовательность в изложении юридической информации;
4) взаимосвязь, согласованность и внутреннее единство правового материала (см. [7]).
И наоборот, нестабильность законодательства и неясность его требований, обратное действие норм права, противоречивость правовых предписаний не только подрывают авторитет законодателя, но и создают условия для создания административных барьеров.
В качестве примера, отражающего особенности юридической техники Закона №214-ФЗ, приведем одно предложение пункта 2.2 статьи 19 этого закона. Но прежде поясним читателю, не знакомому с Законом №214-ФЗ, что согласно пункту 9 части 2 статьи 3 этого закона право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости получает застройщик, отвечающий в числе прочих требованию о наличии заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом №214-ФЗ (далее — заключение о соответствии).
Вот как основания для отказа в выдаче заключения о соответствии изложены в действующей редакции Закона №214-ФЗ:
«В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи (здесь и далее в цитируемом тексте курсив мой — А.К.) заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца».
У читателя может возникнуть как минимум три вопроса:
1) кто и от чего «отказывается»?
2) почему в одном предложении содержится отсылка к положениям шести статей Закона №214-ФЗ?
3) нельзя ли так сложно сформулированные основания для отказа изложить более доступными выражениями?
По нашему мнению, норму, определяющую основания для отказа в выдаче заключения о соответствии, можно было бы сформулировать иначе, а именно:
«Основанием для отказа уполномоченного органа исполнительно власти субъекта Российской Федерации в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, является:
1) несоответствие застройщика требованиям, установленным настоящим Федеральным законом;
2) несоответствие проектной декларации установленным требованиям;
3) нарушение на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации срока ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство которого осуществляется застройщиком, его основным обществом или его дочерним обществом с привлечением средств участников долевого строительства, на три и более месяца».
Такая формулировка не дает застройщику право продавать и сдавать в аренду жилые помещения, которые остаются нереализованными по договорам участия в долевом строительстве, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, при этом застройщик вправе лишь вносить плату за жилые помещения. Это, несомненно, техническая ошибка — застройщик, безусловно, должен иметь право в введенном в эксплуатацию многоквартирном доме продавать квартиры по договорам купли-продажи или сдавать их а аренду.
Формат данной статьи не позволяет нам провести анализ всех положений законодательства о долевом строительстве, которые могут вызвать проблемы на практике. Поскольку в настоящее время больше всего вопросов возникает в связи с необходимостью применения переходных положений, рассмотрим именно их. Кстати, переходные процессы 3 представляют собой самые опасные периоды и для техники, и для общества. В первом случае переходные процессы могут привести технику в неработоспособное состояние, а во втором — разрушить устоявшиеся социальные связи и разбалансировать экономические отношения.
Итак, посмотрим, как теоретические положения о юридической технике реализованы в переходных положениях законодательства о долевом строительстве.
Одна из важных особенностей действующего законодательства о долевом строительстве в переходный период состоит в том, что в зависимости от даты получения застройщиком разрешения на строительства применяются положения Закона №214-ФЗ в редакциях федеральных законов от 3 июля 2016 года №304-ФЗ, от 29 июля 2017 года №218-ФЗ или от 1 июля 2018 года №175-ФЗ. А в ряде случаев отдельные положения Закона №214-ФЗ применяется без учета изменений, внесенных Законом №304-ФЗ. Таким образом, на современном этапе перехода к проектному финансированию одновременно действуют 4 редакции Закона №214-ФЗ. И, кроме того, в этот же период применяются отдельные переходные положения Закона №175-ФЗ. Итого 5 федеральных законов.
Различия правового регулирования в различных редакциях Закона №214-ФЗ заключаются в требованиях к застройщику и объему необходимых документов, а также в выборе способа защиты прав участников долевого строительства — страхование в страховых компаниях, взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства или применение счетов эскроу со страхованием в Агентстве страхования вкладов. В последнем случае мы имеем дело уже не с долевым участием в строительстве, а с проектным финансированием. В такой ситуации на этапе перехода к проектному финансированию даже самые добросовестные застройщики могут стать невольными нарушителями законодательства о долевом строительстве.
Вопросы у девелоперов, реализующих проекты по строительству офисных и других нежилых зданий с привлечением средств участников долевого строительства, вызвало неожиданное для этой категории застройщиков требование Закона №214-ФЗ о том, при продаже нежилых помещений по договорам долевого участия (ДДУ) такие застройщики должны соответствовать требованию о наличии трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.
Дело в том, что при продаже по ДДУ нежилых помещений в нежилом здании применяется Закон №214-ФЗ, за исключением требования уплаты взносов в компенсационный фонд. Согласно статье 10 Закона №218-ФЗ размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу только жилого помещения. К сожалению, для таких застройщиков закон не делает исключения. Но зачем требовать от застройщиков, строящих нежилые здания и продающих нежилые помещения в них на стадии строительства по договорам участия в долевом строительстве, наличия опыта строительства многоквартирных домов?
Согласно пункту 7 статьи 8 Закона №175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2—2.2 статьи 3 Закона №214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных законами №218-ФЗ и №175-ФЗ, то есть к таким застройщикам соответствующие положения должны применяться в редакции Закона №304-ФЗ. Все бы ничего, но в статье 3 Закона №214-ФЗ в редакции Закона №304-ФЗ нет не только «второго предложения части 1.1», но нет и самой части 1.1. Можно ли в этом случае говорить о взаимосвязи, согласованности и внутреннем единстве правового материала?
В этом же пункте есть указание на то, что части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18—18.2 Закона №214-ФЗ применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных статьей 8 Закона №175-ФЗ. Эти особенности заключаются в следующем:
1) застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство в течение двух месяцев со дня вступления в силу Закона №175-ФЗ;
2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых запрещено частью 3 статьи 18 Закона №214-ФЗ, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Эти положения вызвали ряд вопросов. Согласно части 2.3 статьи 2 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе иметь только один расчетный счет. В связи с этим возникла неопределенность по вопросу о необходимости после открытия счета в уполномоченном банке закрыть ранее открытые счета. Кроме требования о единственном счете у застройщика, часть 2.3 статьи 2 Закона №214-ФЗ требует, чтобы не только застройщик, но и технический заказчик, а также генеральный подрядчик открыли банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществляли расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Надо ли соблюдать это требование, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?
И еще один вопрос о банковских счетах. Поскольку законодатель использовал два термина: «банковский счет» и «расчетный счет», вправе ли застройщик иметь, например, залоговый счет?
По вопросу о совершении операций по счету, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона №214-ФЗ, тоже возникло несколько вопросов. Означает ли это требование, что при осуществлении контроля за операциями, совершаемыми застройщиками, получившими разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, уполномоченный банк должен проверять их операции только на предмет недопущения этих запрещенных операций, или поверку необходимо осуществлять в полном объеме, предусмотренном законом, — то есть проверять соответствие назначения и размера платежа первичным бухгалтерским документам и требованиям статьи 18 Закона №214-ФЗ в целом?
Поводом для таких вопросов стала допущенная при толковании подмена положения закона о том, что «по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых запрещено частью 3 статьи 18 Закона №214-ФЗ, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона» другим, сокращенным, вариантом — «по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых запрещено частью 3 статьи 18 Закона №214-ФЗ». Здесь следует обратить внимание на то, что в норме закона о применении части 3 статьи 18 Закона №214-ФЗ стоит запятая, а не точка.
Что же касается залогового счета, то он открывается банком для последующего заключения договора залога прав по договору банковского счета (Статья 358.9 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основные положения о залоге прав по договору банковского счета). Какие обязательства застройщик может обеспечить залогом прав по этому договору? При ответе на этот вопрос следует иметь в виду ограничение, накладываемое на застройщика статьей 3 Закона №214-ФЗ: имущество, принадлежащее застройщику, не может использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (п. 1.6 введен Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ в редакции Федерального закона от 1 июля 2018 года №175-ФЗ).
Чтобы подвести итоги по вопросу о банковских счетах застройщика, вспомним, что в Гражданском кодексе Российской Федерации используется термин «банковский счет» (Глава 45. Банковский счет; § 1. Общие положения о банковском счете; Статья 845. Договор банковского счета). По договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету.
В Федеральном законе от 2 декабря 1990 года №395-1 «О банках и банковской деятельности» также используется термин «банковский счет». Согласно статье 5 этого закона к банковским операциям относится открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. Зачем законодатель изменил подход к терминологии и наряду с термином «банковский счет» применил термин «расчетный счет»? Почему он не ответил на вопросы о счетах технического заказчика и подрядчика для случаев, когда разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года? Ведь именно это послужило поводом для дискуссии о банковских счетах.
Мы обозначили вопросы переходного периода, которые, как говорится, лежат на поверхности. Серьезные проблемы проявляются и в частностях.
Например, застройщик имеет одно разрешение на два многоквартирных дома, а это Закон №214-ФЗ позволяет. К моменту открытия счета в уполномоченном банке один многоквартирный дом введен в эксплуатацию и дальнейшие продажи квартир застройщик осуществляет по договорам купли-продажи.
Второй многоквартирный дом строится, и продажи квартир в нем застройщик осуществляет по договорам долевого участия в строительстве. В соответствии с законом расчетный счет должен быть один на одно разрешение на строительство. Этот счет находится под контролем уполномоченного банка. Но почему банк должен контролировать расходование застройщиком денежных средств, полученных по договорам купли-продажи квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме?
Другая ситуация. Застройщик получил разрешение на строительство до вступления в силу Закона №304-ФЗ и осуществляет продажи по договорам участия в долевом строительстве. Часть 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ была дополнена пунктом 9 об обязательном наличии у застройщика заключения о соответствии его и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ. В рассматриваемом случае это произошло уже после регистрации первого договора участия в долевом строительстве.
По общему правилу, если бы ранее заключение о соответствии было выдано на старую проектную декларацию, то при изменении проекта необходимо изменение проектной декларации и, как следствие, получение нового заключения о соответствии. Вывод о необходимости получения нового ЗОС был бы не лишен оснований, если не учитывать, что для регистрации первого договора участия в долевом строительстве получение заключения о соответствии в соответствии с действующим на тот момент законодательством не требовалось. Возникает вопрос: надо ли получать заключение о соответствии, если в разрешение на строительство внесены изменения после 1 июля 20218 года?
По логике законодателя при решении вопроса о применимой редакции Закона №214-ФЗ, в том числе о необходимости получения заключения о соответствии, решающее значение должна иметь дата получения застройщиком разрешения на строительство, а не дата внесения в него изменений. Поскольку закон обратной силы не имеет, на застройщиков, получивших разрешение на строительство до введения в действие Закона №218-ФЗ, пункт 9 части 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ распространяться не должен. Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, то положения частей 1—2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Законом №218-ФЗ.
В связи большим количеством вопросов, вызванных спецификой юридической техники, примененной законодателем при совершенствовании законодательства о долевом строительстве, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минстрой России) дал разъяснения по основным переходным положениям законодательства о долевом строительстве 4 . Основные из этих разъяснений приведены в таблице.
Разъяснения уполномоченного федерального органа исполнительной власти по отдельным положениям законодательства о долевом строительстве
Положения действующего законодательства
Разъяснения Минстроя России
П. 2.3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов».
Обязанность открытия в том же уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 1 июля 2018 года, действующей редакцией Федерального закона №214-ФЗ не предусмотрена.
Ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ
«Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик (получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 года — А. К.) в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство».
П. 2.3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ
«Застройщик вправе иметь только один расчетный счет».
Ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ
«Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статей 18–18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».
Установленная Федеральным законом №175-ФЗ обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках в отношении каждого полученного до 1 июля 2018 года разрешения на строительство не влечет обязанности закрытия застройщиками их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков.
Ч. 3 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ
«Уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если:
1) операция указана в части 3 статьи 18 настоящего Федерального закона;
2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона;
3) размер платежей по операции по оплате расходов, предусмотренных пунктами 13, 17—20 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, понесенных за период строительства, в совокупности превышает десять процентов от проектной стоимости строительства либо двадцать процентов от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;
4) размер платежей по операции по оплате авансовых платежей за выполнение работ, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в совокупности превышает тридцать процентов от проектной стоимости строительства;
5) назначение и размер платежа, указанные в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения».
Ч. 3 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ
«По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) предоставление ссуд, займов;
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций».
Ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ
«По расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона».
Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операции по расчетному счету застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения. При этом уполномоченный банк вправе приостановить исполнение распоряжения или отказать в его исполнении в случае, предусмотренном пунктом 1 части 3 статьи 18.2 Федерального закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона №175-ФЗ.
Уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, когда совершение такой операции будет нарушать требования, установленные частью 3 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона № 175-ФЗ.
Ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ
«Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статей 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».
Исходя из совокупности положений части 7 статьи 8 Федерального закона №175-ФЗ, руководствуясь логикой законодателя, направленной на применение в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, положений части 1.1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ без учета изменений, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ и Федеральным законом № 175-ФЗ, запрет на привлечение застройщиками средств участников долевого строительства одновременно по всем разрешениям на строительство, выданным им до 1 июля 2018 года, отсутствует, в том числе в случаях, когда строительство по таким разрешениям осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.
Эти разъяснения Минстроя России, в свою очередь, потребовали дополнительных комментариев и, скорее всего, необходимости корректировки Закона №214-ФЗ, так как практикующие юристы обратили внимание на расширительный характер толкования норм действующего законодательства, в то время как письмо Минстроя России не является источником права. Между тем законом предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства о долевом строительстве. Статьями 13.19.3 и 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года №195-ФЗ установлена административная ответственность, а статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан с нарушением требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 5 .
Здесь не будет лишним вспомнить, к каким, возможно слишком резким, выводам пришли ученые Центрального экономико-математического института Российской академии наук еще до того, как был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года №175-ФЗ. В Отчете от 22 декабря 2017 года о научно-исследовательской работе по теме «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований» (см. [17]) они, в частности, называют следующие возможные негативные последствия принимаемых законодателем мер по решению проблемы «обманутых дольщиков»:
• возможное разорение значительной части застройщиков, к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу;
• сокращение рынка, повышение цен на жилье на 25 процентов, к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье;
• тотальный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;
• увеличение числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения их количества.
Неслучайно заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко поставил перед Минстроем России вопрос о необходимости подготовки законодательных инициатив с целью устранения правовой неопределенности в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года 6 . После внесения соответствующих изменений в Закон №214-ФЗ разъяснения Минстроя России получат бесспорную юридическую силу — силу закона, и для «старых проектов», в которых разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, можно будет применять «старые правила», то есть Закон №214-ФЗ, без учета некоторых наиболее болезненных изменений, введенных в действие с 1 июля 2018 года Федеральным законом от 1 июля 2018 года №175-ФЗ.
Минстрою России поручено проработать целый ряд предложений 7 , в частности:
• подготовить изменения в переходные положения Закона №175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года с учетом письма Минстроя России от 15 августа 2018 года №34785-ВЯ/07;
• снизить требования к опыту застройщика, претендующему на привлечение средств дольщиков по новым правилам, в части размера площади ранее построенного жилья — с 10 тыс. до 5 тыс. кв. м;
• разрешить застройщику проводить операции по расчетному счету с целью уплаты процентов и погашения основной суммы долга по займу, полученному от его материнской компании или учредителя;
• предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в виде запрета на регистрацию новых договоров долевого участия;
• наделить застройщика, привлекающего средства дольщиков, правом распоряжаться жилыми помещениями в ранее введенном в эксплуатацию многоквартирном доме или ином объекте недвижимости;
• предоставить застройщику возможность поэтапно расходовать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ.
В заключение отметим, что в настоящее время юридическая техника как наука находится, к сожалению, в самом начале своего развития как относительно самостоятельный раздел общей теории права, и зачастую не получает должного внимания в юридических вузах и на практике. Между тем применение научно обоснованных принципов, методов, средств и приемов юридической техники в практической деятельности, прежде всего в законотворческой деятельности, становится все более актуальным.
Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н.
Фото: www.cdn.dribbble.com
1 URL:https://erzrf.ru/news/vladimir-yakushev-my-dolzhny-snyat-vse-protivorechiya-mezhdu-bankami-zastroyshchikami-i-grazhdanami?utm_medium=emailutm_campaign=171884761
2 На момент написания статьи закон действовал в редакциях федеральных законов от 18.07.2006 №111-ФЗ, от 16.10.2006 №160-ФЗ, от 23.07.2008 №160-ФЗ, от 17.07.2009 №147-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 28.11.2011 № 337-ФЗ, от 30.11.2011 №362-ФЗ, от 10.07.2012 №118-ФЗ, от 30.12.2012 №294-ФЗ (ред. 23.07.2013), от 30.12.2012 №318-ФЗ, от 23.07.2013 №241-ФЗ, от 28.12.2013 №414-ФЗ, от 23.06.2014 №171-ФЗ, от 21.07.2014 №224-ФЗ, от 13.07.2015 №236-ФЗ, от 01.05.2016 №139-ФЗ, от 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ, от 01.07.2018 №175-ФЗ, от 29.07.2018 №272-ФЗ.
3 Переходными процессами называют процессы, возникающие при таких воздействиях на объект, которые переводят этот объект из одного стационарного состояния в другое стационарное состояние.
4 См. письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 августа 2018 года №34785-ВЯ/07.
5 Важно отметить, что статьей 200.3 не определена объективная сторона уголовного преступления, то есть не указано, в чем конкретно может выражаться нарушение Закона №214-ФЗ. Объективная сторона преступления – это внешнее проявление общественно опасного посягательства. Объективную сторону составляют следующие признаки:
1) обязательный признак — общественно опасное деяние (действие или бездействие);
Источник: erzrf.ru
Или как можно узнать об этом?
Пожалуйста, кто знает. Хочу купить комнату в 2 комнатной квартире, часть которая продаётся принадлежит собственнику на праве приватизации. Вторая часть принадлежит администрации города (проживает сирота).
Счёта разделены. А вот доли выделены ли в таких квартирах? Или как можно узнать об этом? При покупке такой комнаты в будущем могут ли возникнуть проблемы с продажей?
Или например комнату которую куплю можно будет сдать в аренду?
Похожие вопросы
По закону не имеют права. Вот хотелось бы узнать риски при покупке такой квартиры?
У меня такой вопрос. Хотела купить квартиру в военном городке. Квартира двухкомнатная. Одно комната приватизированна находится в собственности. А вторая комната проходная принадлежит минобороне.
Собственник другой комнаты (продавец)утверждает, что в ту комнату никого не могут заселить так как она проходная. По закону не имеют права. Вот хотелось бы узнать риски при покупке такой квартиры? Спасибо.
Добрый день, Анна! Могут заселить, так как собственник — МО и данная комната служебная. Кроме того, квартира находится в военном городке. Вы что, не понимаете, что покупатель вводит вас в заблуждение. Не нужна вам такая проблемная квартира. Поэтому, наверное и цена подходящая. Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения.
Обратитесь к юристам с документами по делу и они помогут вам в составлении документов. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.
Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах.
С уважением, юридическая компания «ПРАВО», член Гильдии Правозащитников Москвы!
Собственник вправе распорядиться только тем имуществом, которым владеет на праве собственности. Никаких гарантий тут быть не может.
[b][i]С Уважением, Адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич[/i].[/b]
И как понять 4/9 доля, что за цифра входит в числитель, а что в знаменатель?
Собираюсь купить комнату в трех комнатной квартире в Санкт-Петербурге, но не могу разобраться чем отличается покупка просто комнаты или покупка комнаты (как доли квартиры). Например продается комната 20 м в 3-х комнатной квартире где 3 собственника или продается комната 20 м (в примечании 4/9 доли) в 3-х комнатной квартире где 3 собственника, объясните какой вариант, можно скажать лучше? И как понять 4/9 доля, что за цифра входит в числитель, а что в знаменатель? Заранее спасибо!
Уважаемая Полина! Покупка комнаты, как правило, предпочтительнее, чем покупка доли. В свидетельстве о гос. регистрации права как объект собственности может быть указана «комната» или «доля в праве». Если Вы приобретаете «комнату», то можете быть уверены в том. что будете пользоваться именно этой комнатой.
В случае, если Вы приобретаете «долю в праве», то это означает, что продавец или просто пользуется комнатой, примерно соответствующей его доле, либо — что несколько лучше — судебным решением или соглашением между сособственниками был определен порядок пользования и за ним закреплена именно эта комната. Однако, порядок пользования после приобретения Вами комнаты в принципе может быть изменен в судебном порядке.
Вероятность возможности изменения оценивается в каждом конкретном случае, но ВООБЩЕ — она существует. Т.е. — при покупке доли Вы можете рассчитывать на пользование комнатой в 20 кв.м., а после приобретения и обращения сособственников в суд — за Вами, например, может быть закреплена другая комната — меньшей площади. При покупке комнаты такая вероятность — ОТСУТСТВУЕТ. Правда, в связи с этим и стоимость доли, как правило, поменьше стоимости комнаты.
Что касается 4/9 доли, то это и есть — 4/9 доли от общей площади квартиры, в десятичных долях — 0,44, оно же — чуть меньше половины квартиры.
Желаю Вам удачи!
С уважением, Дмитрий Константинович.
Комнату хотим продавать могу ли я при продаже говорить что кладовка тоже наша или она не принадлежит нам?
Проживаем с мужем в 1 из комнат в 3 комнатной квартире.2 комнаты в собственности у многодетной семьи.1 комната самая маленькая наша, тоже в собственности. Когда покупали комнату в документах к нашей комнате прилагалась небольшая кладовка которая находится в квартире. На плане квартиры она выделена вместе с нашей комнатой. Соседи говорят что она нам не принадлежит.. Комнату хотим продавать могу ли я при продаже говорить что кладовка тоже наша или она не принадлежит нам? спасибо.
Смотрите, что указано в свидетельстве на право собственности и договоре купли-продажи — если она не указана, тогда нет.
Выделить свою долю из общего имущества в виде отдельной, изолированной части имущества
Из 2 х комнат в общежитии сделали 2 х комнатную квартиру, 1 собственник. Теперь эта квартира продается в 2 х долях, одна комната без изменений, вторая поделена на кухню, комнату и санузел. 1 эт. подведены все коммуникации в обе комнаты, вход отдельный. Будут ли проблемы при покупке доли (одной комнаты), и переводе в собственность изолированной части имущества.
Этот вопрос к кадастровому инженеры, который скажет вам по документам о возможности выдела комнаты в самостоятельный объект недвижимости (выдел доли в натуре).
Но! Имею ли я преимущественное право на покупку доли в этой комнате перед владельцами других комнат?
Ситуация такая: есть комната в коммунальной квартире. Есть два собственника этой комнаты. Первый собственник N получил право собственности на основании приватизации, второй собственник-я-имею в собственности малую часть этой комнаты на основании договора дарения (собственник N подарил мне долю в комнате).
Сейчас я хочу выкупить всю комнату у собственника N по договору купли-продажи. По новому закону, как я поняла, необходимо известить всех собственников коммунальной квартиры о продажи комнаты. Но! Имею ли я преимущественное право на покупку доли в этой комнате перед владельцами других комнат?
Т.е., если они так же изъявят желание выкупить эту долю в комнате, имею ли я первоочередное право на её покупку? Заранее благодарю за ответ.
Не надо вам никого извещать, потому как продается комната не целиком, а доля другом сособственнику, который перед другими имеет преимущественное прав покупки.
Имеете преимущественное право как долевой собственник комнаты. В этом случае предлагать собственникам других комнат приобрести долю не нужно. Договор купли-продажи доли в праве собственности составляет нотариус.
Кто имеет право первоочередной покупки и кого нужно уведомлять о продаже нотариально:
В коммунальной квартире: две комнаты, каждая со своим лицевым счетом. В первой комнате собственник-один человек. Вторая комната в равнодолевой собственности двух других людей. Продается вторая комната: обе доли одновременно постороннему человеку.
Кто имеет право первоочередной покупки и кого нужно уведомлять о продаже нотариально: сособственника второй комнаты или собственника первой комнаты или же обоих одновременно? Спасибо.
Уважаемая виктория! В соответствии со ст. 250 ГК РФ необходимо уведомлять обоих собственников.
Сдача в аренду выделенной в натуре доли.
У меня в многокомнатной квартире в собственности комната-студия с отдельным санузлом, отдельной мини-кухней и железной дверью (фактически как отдельная квартира), по документам она числится как доля, в договоре купли-продажи было закреплено мое право на пользование этой комнатой за номером 3. Размер доли четко соответствует площади этой комнаты. У всех остальных жильцов такие же комнаты-студии, общий только коридор. Лицевые счета разделены, в каждой комнате свои счетчики жкх. То есть все доли выделены в натуре. Я хочу сдавать свою комнату в аренду, обязательно ли мне для этого получать согласие других соседей-сособственников.
Ирина, если по документам у Вас доля квартиры, то обязательно спрашивать согласие сособственников. Рекомендую Вам подумать о выделении вашей недвижимости в отдельный объект, с отдельным кадастровым номером.
без согласия других собственников нельзя.
Хочу узнать можно ли выделить комнату в кв.
Меня зовут Светлана. Хочу купить комнату в 3-х комнатной квартире, лицевые счета разделены, но комната не выделена. У продавца 0,4 доли в квартире. Хочу узнать можно ли выделить комнату в кв. м. отдельно от соседей.
Комнату в натуре выделить нельзя.
Можно определить порядок пользования
Дом старый. Администрация может во вторую комнату заселить кого-нибудь?
Продается комната в двухкомнатной квартире 1936 г постройки дома. Вторая комната принадлежит администрации, риелтор говорит, что хозяин комнаты умер не приватизировав комнату, что дом в списках под снос. Как это проверить? Боюсь что можем застрять в этой комнате лет на 10 и продать не сможем, т.к. дом старый. Администрация может во вторую комнату заселить кого-нибудь?
Теоретически — можно, если продавец воспользуется нормой ст. 59. На его заявление о присоединении Администрация даст ответ, где должна указать интересующие Вас факты и обстоятельства.
«Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».
Источник: www.9111.ru