Дольщики в строительстве в банкротстве

Показатели строительного рынка указывают на то, что ежегодно количество договоров долевого участия возрастает. Одновременно увеличивается и число проблемных недостроенных объектов. Сегодня в 66 регионах зафиксировано около 700 проблемных объектов. Пострадавшими от недобросовестных застройщиков числятся более 39 тыс.человек.

Как узнать о банкротстве строящей компании?

Законом предусмотрена обязанность назначенного арбитражного управляющего по уведомлению дольщиков о банкротстве застройщиков, но данного оповещения дожидаться не стоит, лучше взять инициативу в свои руки.

Узнать о том, что компания застройщика находится в состоянии банкротства можно самыми разными способами:

• из официального письменного уведомления юрлица в адрес дольщиков, заявившего о своем банкротстве;
• из СМИ: информация о начале процесса признания несостоятельности в обязательном порядке публикуется в СМИ; обычно это специализированные журналы, которые редко читают обычные граждане, но дела о банкротстве застройщиков обычно имеют высокий общественный резонанс и сведения об этом событии нередко появляются в местных СМИ;
• из выписки из ЕГРЮЛ, которую бесплатно можно запросить на сайте ФНС по реквизитам компании; здесь отображается информация обо всех процедурах, которые введены в отношении юридических лиц (например, в компании действует процедура наблюдения или конкурсного производства);
• на сайте СРО, членом которого является компания;
• в Картотеке арбитражных дел поискать сведения о процессах, в которых участвует юрлицо.

Процедура несостоятельности застройщика

Инициатива о признании застройщика банкротом может исходить от самого юрлица, которое осознало свое критическое финансовое положение и невозможность расплатиться по счетам со всеми кредиторами и закончить объект строительства. Также исковые заявления могут поступать от банков, у которых кредитовалась компания; подрядчиков, перед которыми у него есть задолженность за выполненные работы; участников строительства или дольщиков.

Субординация требований дольщиков в деле о банкротстве застройщика

Если суд признает требования правомерными, в отношении компании вводится процедура банкротства юридического лица. Банкротство застройщика включает в себя следующие этапы:

1. Первоначально в строительной компании вводится процедура наблюдения. На данном этапе анализируется финансово-экономическое состояние юрлица, оцениваются его активы и стоимость принадлежащего имущества.

2. По результатам наблюдательной процедуры может быть выявлена возможность восстановления его платежеспособности. Тогда в отношении застройщика вводится процедура внешнего управления или санации. Эти две процедуры похожи между собой и предполагают разработку плана по восстановлению финансового состояния. Он может включать такие меры как изменение стратегии развития компании, продажу и сдачу в аренду имущества, сокращение штата застройщика и пр. Разница между этими процедурами в том, что в ходе внешнего управления руководство застройщика отстраняется от дел и вместо него назначается независимый внешний управляющий.

Инициатива о сохранении застройщика как самостоятельного юрлица и оказание ему финансовой помощи может исходить от государства. Обычно речь идет о крупных компаниях, банкротство которых может привести к заморозке большого числа объектов.

3. Если в ходе наблюдения станет ясно, что в компании невозможно восстановить платежеспособность, то в отношении проблемного застройщика вводится процедура конкурсного производства. Она предполагает продажу ликвидного имущества на торгах для максимального удовлетворения кредиторских требований. К кредиторам относятся как дольщики, так и кредитные организации, подрядчики и пр.

4. Завершается конкурсное производство полным прекращением работы компании и ликвидацией юридического лица. После чего все ответственность по долговым обязательствам и сдачи жилого объекта с компании снимается.

Если строящая компания обанкротилась что делать дольщикам?

После того как дольщикам стало известно о банкротстве застройщика, первое, что им необходимо сделать, это заявить о своих требованиях. Для этого дольщик должен обратиться в арбитраж, который рассматривает дело о банкротстве строящей компании, с заявлением о включения его требований в реестр. Установленной формы такого заявления нет, оно пишется в свободной форме.

Реестр будет закрыт после того как истекут два месяца после публикации сведений об открытии конкурсного производства.

Законодательство предусматривает три варианта возврата:

• через передачу объекта незавершенного строительства;
• жилого помещения;
• денежной компенсации.

Юристы рекомендую требовать передачу жилья, так как такое требование при необходимости может быть трансформировано в денежное.

Если дольщик не успеет заявить о своих денежных или имущественных требованиях в установленные сроки, то он не будет признан конкурсным кредитором. Тогда их требования будут удовлетворяться после погашения обязательств перед другими кредиторами. Требования юридических лиц и не конкурсных кредиторов относятся к 4-ой очереди, а конкурсных – к третьей.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

У дольщиков есть три варианта действий, в зависимости от того, что отображалось в их требованиях к застройщику: получение денежных средств или жилого объекта. Приведем три варианта развития событий:

1. При передаче дольщикам объекта незавершенного строительства, участники должны создать жилищностроительный (ЖСК) или потребительский кооператив. Если арбитраж откажет в ходатайстве о передаче объекта незавершенного строительства, то дольщикам будут выплачены денежные средства.
2. Оптимальный вариант предполагает, что застройщик все же закончит стройку и передаст квартиры дольщикам. Но участник на этапе строительства может отказаться от договора и потребовать денежной выплаты.
3. При продаже дома на торгах и земельного участка, которые на правах собственности принадлежали застройщику, деньги в первую очередь распределяются между дольщиками. Участники строительства могут вернуть не только средства, фактически уплаченные ими по договору, но и получить возмещение убытков как разницу между стоимостью жилья и суммой выплат.

Компенсационный фонд застройщиков

С 2017 года все застройщики должны отчислять взносы в фонд долевого строительства. Такое обязательство есть у всех компаний, которые заключают с гражданами договора долевого строительства с гражданами после 1 января. Величина взноса составит 1% от стоимости строительства, указанной в смете. Его перечисляют единовременно до госрегистрации договора долевого строительства.

Данное изменение в законе направлено на дополнительную защиту дольщиков в случае банкротства застройщиков и должно положительно отразиться на росте доверия к рынку долевого строительства. Средства, аккумулированные в фондах, допускается направить на выплату дольщикам, застройщики которых не выполнили взятые обязательства, либо на оказание финансовой поддержки застройщику, которому фонд даст поручение достроить объект.

Компенсация обманутым дольщикам

С 2017 года старый механизм, который предполагал получение компенсации дольщиками от страховой компании, при их столкновении с недобросовестными строителями прекратил свое действие. Эксперты и сами дольщики отмечали низкую эффективность данной схемы. На практике страховую компенсацию удалось получить единицам граждан, так как компании отказывались признавать случай страховым.

В России так и не удалось создать цивилизованного страхового рынка договоров долевого участия.

Теперь денежные выплаты они смогут получить из средств специального компенсационного фонда застройщика. Согласно нововведениям предполагается, что сроки получения дольщиками денег или готового жилья должны сократиться. Ведь после передачи в фонд функций арбитражного управляющего планируется исключить наблюдательную процедуру, останутся только конкурсное производство и внешнее управление.

Застройщик обанкротился что делать с ипотекой?

Заемщикам, которые получили ипотечный кредит на строящееся жилье, а должник в период строительства обанкротился, не позавидуешь. Долгожданную квартиру они так и не получили, а платить за нее придется.

Многие ошибочно полагают, что после банкротства строительной компании, ипотеку дальше можно не платить и банк при необходимости взыщет деньги с юридического лица. На самом деле это не так: заемщиком по договору выступает физлицо, а не компания застройщика.

Источник: bankrotstvoved.ru

Постоять за дольщика: поможет ли банкротство застройщиков достроить проблемные дома

Банкротство застройщика — самый легитимный путь к достройке проблемных объектов. Однако случаев, когда дольщики, являющиеся главными интересантами завершения строительства и самой многочисленной группой кредиторов застройщиков, инициировали процесс банкротства, не выявлено. Кто же берет на себя функции защитников прав дольщиков, если банкротство начинается?

Банкротства с размахом

Справиться с возложенными на себя обязательствами по строительству жилых домов застройщикам становится все сложнее. Проблемы порой заходят так далеко, что ведут к неизбежному банкротству. Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий в правительстве РФ вопросы строительства и регионального развития, недавно завил, что в России банкротами признаны застройщики около 1,7 тыс. домов.

На самом деле —больше. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в 2019 году есть информация о банкротстве 562 застройщиков (для сравнения: в 201 году их было 143), имеющих отношение к строительству почти 2,2 тыс. домов. Из этих компаний 463 застройщика находятся в процессе конкурсного производства, а в отношении остальных введены иные процедуры банкротства (наблюдение, внешнее управление и пр.). В числе потенциальных претендентов на банкротство еще более 300 застройщиков, которые уже сейчас просрочили сдачу своих новостроек более чем на полгода.

В столице своя статистика. «Что касается московских застройщиков, то зарегистрировано 23 дела о банкротстве таковых (два года назад было 7),— рассказывает руководитель практики банкротства юридической компании «Инфралекс» Станислав Петров.— В отношении 19 застройщиков введено конкурсное производство, в отношении 4 застройщиков — иная процедура банкротства».

Но это не финальные данные по 2019 году — год еще не завершен, поэтому могут появиться и новые банкротные дела. Скажем, среди тех застройщиков, что фигурируют в «дорожной карте» по достройке проблемных объектов Москвы, одним из последних началось банкротство ООО ОЛТЭР — компании, которая в 2008 году на Мытной улице приступила к строительству ЖК Sky House. Сроки его ввода в эксплуатацию неоднократно переносились, и возведение дома не завешено до сих пор. Решение о банкротстве этого застройщика 7 ноября вынес Арбитражный суд Московской области.

Истцы из крупных

Инициатором процедуры банкротства может стать любой кредитор: для этого в соответствии с общими правилами закона «О несостоятельности (банкротстве)» достаточно иметь подтвержденный судом и не погашенный в установленный срок долг застройщика в размере от 300 тыс. руб. Это меньше пятой части стоимости самой дешевой квартиры в новостройке, расположенной на задворках Новой Москвы.

«Чаще всех заявителем о признании застройщиков выступали крупные кредиторы, в том числе банки, выдававшие данным застройщикам кредиты,— говорит Станислав Петров.— На практике речь идет о совсем иных размерах долга. Один из элементов, который объединяет если не всех застройщиков-банкротов, но большинство из них,— наличие возбужденных исполнительных производств на суммы более 100 млн руб. Иные лица, которые могли быть заявителями, не часто реализовывали свое право в силу определенных обстоятельств: поставщики более заинтересованы в получении оплаты, дольщики — в получении квартир, нежели в запуске сложного и долгого процесса банкротства».

Более того, зачастую дольщики опасаются, что банкротство застройщика превращает шансы достройки дома в нулевые, поэтому порой всячески препятствуют этому процессу. Но именно в этом и заключается ключевая ошибка.

Легитимная достройка

Как поясняют в Москомстройинвесте (курирует долевое строительство в столице), чтобы достроить объект, нужны деньги, которых у проблемных застройщиков нет и вряд ли появятся: банки не заинтересованы в кредитовании таких компаний. Более того, пока процесс банкротства не инициирован, проблемный застройщик может попытаться вывести свои активы на сторону, что шансы на достройку лишь уменьшает. А вот начало процедуры банкротства, напротив, предотвращает такие действия и, по сути, означает, что ситуация достигала дна и хуже уже не будет.

Но есть и более значимая для дольщиков проблемных объектов польза от банкротства.

Анастасия Пятова, председатель Москомстройинвеста: «Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что после введения конкурсного производства в рамках дела о банкротстве с инициативой может выступить новый приобретатель. Он принимает на достройку объекты незавершенного строительства, а также требования перед участниками строительства по передаче им жилых помещений и нежилых до 7 кв. м, также машино-мест. Все это происходит именно в рамках процедуры банкротства. То есть банкротство как раз и позволяет легитимно урегулировать процедуру завершения строительства проблемных объектов».

Дольщики в приоритете

На первый взгляд, кто именно будет инициатором банкротства застройщика, не так уж и важно: интересы дольщиков и так должны быть соблюдены.

Во-первых, конкурсный управляющий, который утверждается судом и на время банкротства фактически берет на себя функции гендиректора банкротящегося застройщика, по закону должен соблюдать права все кредиторов, в том числе приоритетное право дольщиков.

Во-вторых, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков идет по особым правилам. Они прописаны в параграфе 7 закона «О несостоятельности (банкротстве)» и, в частности, позволяют при банкротстве застройщика сразу переходить к конкурсному производству, минуя этап наблюдения. А это сокращает сроки процесса и, как следствие, ускоряет достройку проблемного объекта, что принципиально важно именно для дольщиков. С применением этого параграфа идет банкротство АО ОСК (застройщик ЖК «Академ-Палас»), ЗАО «ПСФ “Норд”» (застройщик расположенного в Новой Москве ЖК «Троицк Е-39»), ООО «Марьиностройгрупп» (застройщик ЖК «Спорттаун», который сейчас в качестве техзаказчика достраивает Capital Group) и других столичных проблемных застройщиков.

Более того, все процессы банкротства застройщиков идут при обязательном участии органов власти, наделенных такими полномочиями (в Москве, например, это Москомстройинвест). А они как раз и контролируют, чтобы права дольщиков не нарушались. Однако на практике этого недостаточно.

Управляющий с интересами

Хитрость заключается в том, что появится в ходе банкротства застройщика новый приобретатель, который станет достраивать долгострой, или нет и вообще по какому сценарию и в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства, во многом зависит от того, кто станет конкурсным управляющим. А право предлагать его кандидатуру есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.

«У тех, кто инициирует процедуру банкротства, есть право назначить своего арбитражного управляющего, что, как правило, перерастает в злоупотребление правом,— рассказывает, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal CG Алина Манина.— Такая ситуация в банкротствах случается практически повсеместно. Злоупотребление правом выражается не только в том, что арбитражные управляющие действуют “в сговоре” с инициаторами процедуры банкротства. Часто бывает так, что арбитражный управляющий может и хотел бы действовать в интересах и должника, и иных (не связанных с инициаторами) кредиторов, но эти самые кредиторы-инициаторы просто-напросто заставляют действовать в своих интересах».

Один из свежих примеров связан АО «Глобинвестстрой» — находящегося в процессе банкротства первого застройщика ЖК «Терлецкий парк». В рамках этого банкротства права на достройку и обязательства перед дольщиками перешли к новому застройщику — городской компании «Мосотделстрой №1». При этом конкурсный управляющий, превысив свои полномочия, сам решил определить, кому и какие квартиры достанутся после достройки. В том числе включил в реестр прав требования юридические лица, сделки с которыми были заключены на те же самые квартиры, что и с дольщиками—физическими лицами (так называемые двойные продажи), а часть сделок и вовсе имеет признаки фиктивных. Такая позиция конкурсного управляющего помимо всего прочего мешала передаче прав новому застройщику, а значит, и процессу достройки жилого комплекса

В сентябре 2019 года Арбитражный суд Московской области снял это разногласие, став на сторону нового застройщика, а не конкурсного управляющего. Но сам пример говорит о том, что подобные ситуации возможны и при банкротстве других застройщиков. Даже несмотря на участие в процессе представителей органов власти, отстаивающих права дольщиков.

Защита сверху

К счастью для дольщиков, за последний год ситуация улучшилась: право инициировать банкротство проблемных застройщиков теперь имеют не только их кредиторы (или сам застройщиков), но и те, кто кредиторами не является.

• Во-первых, это Федеральный фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства.
• Во-вторых, в пределах Москвы аналогичным правом теперь обладает Москомстройинвест. Более того, у этих структур есть приоритетное по сравнению с кредиторами право инициации банкротства застройщиков.

Помимо всего прочего это позволит инициировать процесс банкротства своевременно.

Анастасия Пятова, председатель Москомстройинвеста: «Мы как госорган обладаем гораздо большей информацией о реальном состоянии дел застройщика, нежели дольщики, поскольку в ежедневном режиме контролируем деятельность застройщиков, проводим внеплановые проверки, отслеживаем финансовую отчетность. Нам гораздо проще оценить степень неплатежеспособности и недостаточности имущества застройщика, что является главными признаками предбанкротного состояния».

Впрочем, возможность инициировать и контролировать процедуру банкротства — это не самоцель. Это лишь средство, позволяющее более оперативно достраивать проблемные объекты.

И как раз эту функцию будет осуществлять Московский фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства, создание которого было утверждено 9 октября 2019 года постановлением правительства Москвы.

Сейчас, согласно «дорожной карте», через этот механизм прорабатывается возможность достройки нескольких столичных долгостроев: ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Мегаполис», ЖК «Кокошкино», ЖК «Легенда» и ряд других. Пока Москва — это единственный регион, который будет решать эти задачи за счет городского бюджета (как и до создания фонда решал применительно к ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино»). Но не исключено, что тот же механизм будут использовать и другие регионы. Потому что это самый быстрый способ решить проблему обманутых дольщиков и восстановить гарантируемое им Конституцией право на жилье.

Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai

Застройщик — банкрот, что делать?

Проблема долевого строительства в современной России велика, как никогда. Несмотря на усилия властей, формирование компенсационного фонда, введение обязательного страхования, количество обманутых дольщиков растет. Причем официальная статистика, как обычно, вводит в заблуждение – ведь цифры обманутых это лишь данные из реестра, а сколько тех, кто не может получить деньги из-за разорения девелопера. Давайте разберемся, что делать, если застройщик объявил себя банкротом.

Причины банкротства или чрезмерные обязательства

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Когда обеспокоенный дольщик приходит к юристу с подозрением на банкротство застройщика, то в первую очередь выясняются статус девелопера и причины его банкротства. Основных причин может быть несколько.

Неумение директора грамотно планировать работу и экономику предприятия	Небольшой ЖСК или даже ООО может взять на себя слишком много обязательств. Неумение директора сопоставить все цифры, учесть конкуренцию и высокий риск роста цен на качественные строительные материалы приводят к росту долговых обязательств. Если несколько подрядчиков подадут в суд на застройщика за долги, это может привести к банкротству.
Срыв срока сдачи объекта и споры с дольщиками	Если срок сдачи объекта просрочен более, чем на три месяца, для над застройщиком может повиснуть дамоклов меч. Многие директора считают, что указанный в проектной декларации срок сдачи – это абстрактные цифры, которые можно изменить самостоятельно или по дополнительному соглашению с дольщиками. Но если в числе инвесторов долевого строительства есть юридически подкованные люди, то они могут попытаться взыскать с девелопера вложенные средства плюс достаточно высокую неустойку за каждый день просрочки. Суммы исков только за просрочку могут достигать миллионов рублей.
Элементарное мошенничество	Нужно признать, что современное законодательство – 214-й федеральный закон, обязанность регистрировать передачу доли в Росреестре, оптимизация баз данных органов контроля – привели к уменьшению количества мошенников на строительном рынке. Но даже при этом застройщик все еще может оказаться банальным мошенником, собрать деньги, использовать их псевдозаконным путем и целенаправленно обанкротиться.
Нарушение земельного законодательства	Последние пару лет по стране прокатилась волна судебных процессов о нарушениях застройщиками земельного кодекса. Кто-то не согласует стройку рядом с аэропортом, как это происходит с компанией «Новострой 21 век», кто-то получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но возводит пятиэтажку. Органы власти подают в суд на застройщика и пытаются привлечь физическое лицо к уголовное ответственности. В это же время происходит и банкротство застройщика.

Как оценить риски банкротства застройщика?

Современное законодательство ужесточает требования к застройщику с каждым годом. Что делать дольщику, чтобы не столкнуться с риском банкротства застройщика? Оценить риски перед вложением средств!

Смотрим на уставной капитал застройщика

Все идет к тому, что возводить жилые новостройки смогут только те компании, уставной капитал которых позволит погасить требования дольщиков и прочих кредиторов. Сейчас узнать размер уставного капитала можно с помощью онлайн-сервиса на сайте налоговой инспекции. Вводим в форму данные ООО, а затем через базу ЕГРЮЛ смотрим на сумму так называемого пассива компании. Эти деньги – как раз то, откуда гасятся требования кредиторов в самом плохом случае. Вывести их из компании директору невозможно.

Количество строек и история застройщика

Стоит проверить, сколько строек ведет застройщик, сколько уже сдал. Если в стадии возведения десяток объектов, а сдан всего один дом – скорее всего что-то в этой истории не так. И даже если строек много – стоит почитать форумы дольщиков с отзывами, возможно, дома сданы с недоделками и к девелоперу много претензий.

Легитимность застройщика

На официальном сайте застройщика, как обязывает его основной закон о долевом строительстве ФЗ-214, должны быть опубликованы как документы о компании, так и проектная документация объекта. Если таковой не имеется, или в нее вносится слишком много изменений (которые также должны быть опубликованы отдельным файлом с указанием изменений) – стоит насторожиться.

Судебная проверка

Судебная система России согласно конституции должна быть открытой. Это позволят оценить риск банкротства той или иной компании. Открываем сайты арбитражного суда и начинаем искать в открытой базе дел документы и исковые заявления на нужную нам компанию. Так можно отследить претензии подрядчиков к застройщику, узнать, нет ли у него претензий по долгам.

Там же можно получить информацию об интересе органов власти к девелоперу. На изучение документов из базы суда стоит потратить время – например, в Московской области можно найти застройщиков с хорошей репутаций, но задолжавших подрядным организациями. А это значит, что риск банкротства повышается.

Защита дольщика

Чем защищен дольщик в случае банкротства застройщика?

Жителю России повезло – еще в 2011 году был принят седьмой параграф закона о банкротстве, в котором помимо общей информации о ситуации с банкротами, прописана приоритетное право на получение средств от застройщика дольщиком.

Даже приоритетнее, чем подрядчиками и другими кредиторами. Это подтверждается и многочисленными заявлениями, вплоть до уровня министра строительства и ЖКХ РФ.

Как получить жилье или хотя бы вернуть деньги?

Банкротство девелопера само по себе не страшно. Главное, изучить все необходимые нормативные акты и быть готовым, что процесс это достаточно долгий. Если вы столкнетесь с проблемой застройщика банкрота, то вам предстоит пройти несколько этапов банкротства.

1. Процесс наблюдения (назначается временный управляющий, который оценивает риски и финансовое состояние должника, а также принимает действия по сохранности имущества. В это же время составляется реестр требований кредиторов и проводится первое собрание кредиторов)
2. Если надежда есть, то процедура финансового оздоровления
3. Если надежды нет, то конкурсной производство, а затем уже – ликвидация юрлица.

Что делать дольщику?

Давайте разбираться, что делать дольщику, если застройщик — банкрот.

Обратите внимание, что указанный выше пункт 7 закона о банкротстве, который помогает дольщикам, начинает действовать только после отдельного определения арбитражного суда о том, что рассматривается дело в отношении застройщика. Для этого кредитор должен заявить в суде, что должником значится именно застройщик, а не иная организация. Обычно это происходит еще до выхода в судебные заседания дольщиков, но на всякий случай подобный пункт нужно учитывать.

Еще один спорный, но необходимый момент. К сожалению, законодательство устроено таким образом, что дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде, который относится к месту регистрации должника-застройщика. Кредитор-дольщик может выйти с инициированием процесс передачи дела в суд по адресу или недостроенного дома, или по месту жительства основной массы требующих денег дольщиков. Но работает это не всегда.

Важно! Если речь идет об отдельном дольщике, то стоит попробовать вернуть деньги в досудебном порядке. Зачастую застройщик может пойти вам навстречу, если не хочет доводить ситуацию до банкротства. Обратиться за возвратом денег и неустойкой вы можете сразу после просрочки даты сдачи дома, указанного в договоре долевого участия. Это намного эффективнее, чем требовать деньги и неустойку с застройщика-банкрота.

Возможности банкротства для дольщиков

Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков в случае банкротства застройщика.

• Передача кредитору жилого помещения (признания права собственности)
• Передача денежных средств с расчетного счета или иным способом
• Передача объекта незавершенного строительства для последующей его достройки

Передача квартиры

Самый лучший вариант для дольщика – это получение квартиры и уже затем судебные тяжбы по взысканию неустойки. Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Аналогично любому делу о банкротстве, но если квартиры все же была вам передана, то особых преференций и приоритета перед другими кредиторами не ждите. Закон о банкротстве неясно регулирует этот процесс, поэтому как-то прогнозировать результат становится невозможным. Ключевой момент – это выявление размера неустойки только с помощью статьи 395 ГК РФ, в котором прописан ее размер (1/300 от ставки рефинансирования ЦБ).

Принять квартиру в собственность вы сможете только в случае ввода дома в эксплуатацию. Таких ситуаций практически не встречается – в базе данных дел суда можно найти только несколько ситуаций.

Если же вы встретились именно с такой ситуацией – нужно как можно быстрее подать в арбитражный суд иск о включении вас в специальный список-реестр с требованиями о передаче жилых помещений. Полную информацию о списке документов можно получить в ст. 201 п.6 закона о банкротстве. И квартиру вы можете получить только в случае, если акт приема передачи будет подписан до банкротства застройщика.

Передача дольщику денег

Наиболее частое желание, с которым встречается юрист по банкротству застройщиков – это требование вернуть деньги. Шанс этого в каждом индивидуальном случае рассматривается отдельно и зависит от состояния застройщика. Но! Если требования получить квартиру являются приоритетными в правилах банкротства, то денежные требования, согласно тому же 201-му закону, попадают только в третью очередь реестра.

По идее законодательства, это не проблема – сначала дольщики получают квартиры, а уже те, кто не хочет жилья, ждут реализации имущества и получают деньги. На практике же это выглядит не так радужно.

Сумма требований будет складываться из денег, которые дольщик заплатил по договору с застройщиком, и суммы так называемого «реального ущерба». Эту сумму суд будет определять, высчитывая разницу между стоимостью жилого помещения на момент расторжения договора, и количеством денег, уплаченных до разрыва этого документа.

Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Это возможно в случае судебного решения, которое будет принято еще до банкротства юридического лица, в рамках Гражданского кодекса. Алгоритм – подаем в суд на застройщика, не дожидаясь начала процесса банкротства. Получаем решение о неустойке и возврате средств.

Далее, в процессе банкротства, через массу судебных заседаний, будет известна реальная сумма, на которую вы можете рассчитывать. Как правило, она меньше ожидаемой.

Объект незавершенного строительства переходит к дольщикам

Как правило, у застройщика, которого банкротят кредиторы, практически нет денег. Можно выручить какие-то средства от продажи имущества и земельного участка. Здесь в дело вступают два пункта закона о банкротстве. С помощью пункта 15.1 можно передать недостроенный объект новому застройщику. А с помощью пункта 10 – группе дольщиков для дальнейшего его строительства.

Самый популярный сейчас пункт спасения обманутых дольщиков у власти. Его плюсы – это возможность создания дольщиками ЖСК или другого специализированного кооператива, который и будет достраивать дом. (здесь подробно о том, как попасть в реестр обманутых дольщиков).

Важно помнить, что в случае создания ЖСК чаще всего дольщикам придется вносить дополнительные денежные средства на достройку дома. И самое главное, на что часто не обращают внимания – в случае, если дольщики решают предъявлять такие требования застройщику, то требования кредиторов перед застройщиком погашаются за счет передачи им недостроя. Иными словами, застройщик уже не будет должен вам передать квартиры, если это было прописано в договоре долевого участия.

Если же из-за каких-то причин передача недостроя невозможна, то требования об этом преобразуются в требования денежные.

Резюме

Если вы попали в ситуацию, когда ваш застройщик банкротится, приготовьтесь к долгим судебным процессом. Не теряя времени подайте в арбитражный суд по месту жительства документы о включении вас в реестр кредиторов. Основные бумаги – это договор с застройщиком (ДДУ, договор о векселях, внесении пая или иные договора) и доказательство оплаты с вашей стороны (акт приема денег, кассовый чек, расписка застройщика или иное).

Как показывает практика, добиться именно от застройщика в случае банкротства квартиры практически невозможно. С денежными средствами тоже обычно проблема – их получает тот, кто попал в первые строчки списка кредиторов. Реальный шанс получить жилье – это договориться с новым застройщиком, который достроит ваш дом, или создать ЖСК. Но процесс это сложный, долгий и затратный.

С принятием поправок к закону 214 о компенсационном фонде для дольщиков ситуация улучшится, но действовать он будет только для новых строек. Тех же, кто уже сейчас ждет жилье, этот фонд не защитит, придется действовать через банкротство.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Долевое строительство (214 ФЗ) 3902 8 Lawyer 07.07.17

457 0 Андреева Татьяна Владимировна 27.03.19

2578 6 Lawyer 20.10.17

10358 2 Lawyer 08.10.17

5739 8 Lawyer 05.10.17

2052 13 Lawyer 05.10.17

9570 5 Lawyer 05.10.17

Павел 15:39 | 08 Июл. 2017

Всем доброго времени суток! Даже не знаю с чего начать, потому-что я в каком то безысходном положении. Когда я работал за границей, я высылал отцу деньги, чтобы он купил в рассрочку комнатную 1 квартиру. Квартиру он нашел, условия продажи и район нам понравились, но только сам дом был еще не достроенный и мы смотрели проект только на бумаге.

Строительная компания обещала, закончить постройку летом прошлого года, у меня на руках есть договор, но по каким то причинам они все тянули и тянули а за все это время я уже успел оплатить более 70% общей стоимости квартиры. А сейчас они продают 1 квадратный метр в 3 раза меньше чем я отдавал и есть информация (но не точная) что дом в аресте. Что мне делать? Я до сих пор за границей!

Lawyer 07:05 | 20 Июл. 2017

Рекомендуем обратиться за частной консультацией к юристу. Дать ответ без изучения документов на покупку жилья: условий договора, лицензий и разрешительных документов застройщиков, проектной документации и прочих бумаг невозможно. Для представления ваших интересов потребуется оформить доверенность или на имя отца, или на имя адвоката, который будет выступать в вашу защиту.

Дамир 06:11 | 18 Июл. 2017

Здравствуйте.
У нашего застройщика большие долги (исполнительных листов дольщиков у судебных приставов на застройщика более чем на 50 млн, кроме того, застройщик в долгах перед подрядными организациями), один из дольщиков подал в арбитраж на банкротство застройщика. В случае признания застройщика банкротом какие шаги необходимо предпринять дольщикам (чьи исполнительные листы находятся у судебных приставов и у кого листы на руках) для того, чтобы взыскать неустойку с застройщика?

Lawyer 10:59 | 22 Июл. 2017

Вам необходимо будет направить свои требования в арбитражный суд. В рамках арбитражного производства будет определен тип арбитражной процедуры. Не все компании, открывшие дело о банкротстве, таковыми после признаются судом. Иногда возможно восстановить деятельность, выплатить по долгам кредиторам и сохранить работоспособность предприятия.

Важно сразу реагировать на обстоятельства, вовремя подавать заявления на включение в реестр, контролировать выбор управляющего, вносить предложения и прочее. Если сумма ваших требований существенна, то рекомендуем обратиться к адвокату. Самостоятельное участие в арбитражном процессе сложно для простого гражданина, так как процесс требует знания всех особенностей и нюансов процесса.

Павел 01:22 | 28 Июл. 2017

Застройщика признали банкротом, у которого мы брали в долевом строительстве 1к квартиру. Теперь, получается, он ни за что не отвечает. Как быть тем, у кого вложены деньги в эту фирму?

Lawyer 19:03 | 03 Авг. 2017

Пострадавшим кредиторам необходимо связаться с управляющим процессом банкротства. В зависимости от решения суда и обстоятельств дела могут быть назначены разные типы управления. Надо, чтобы претензии пострадавшего вкладчика были занесены в реестр кредиторов. При правильном документальном оформлении реально получить компенсацию.

Также возможно, что строительство будет завершать другая компания. В таком случае надо заявить права на имущество. Обратитесь к опытному в арбитражных спорах юристу. Самостоятельно представлять свои интересы будет сложно.

Николай 09:01 | 03 Ноя. 2017

Правомерны ли действия ЖСК после банкротства застройщика? Представитель застройщика создаёт из нас ЖСК для достройки наших квартир. Как нам получить право собственности нашего недостроенного жилья?

Lawyer 11:37 | 05 Ноя. 2017

Да, правомерно создание ЖСК. Для получения и последующего оформления права собственности надо, чтобы строение было поставлено на учет в кадастре. Сделать это может застройщик или сам дольщик. Для постановки потребуется технический план. Оформление тех. плана возможно при регистрации документов об объекте: разрешение на эксплуатацию, решение о присвоении адреса, проект застройки.

Источник: viplawyer.ru

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Вложение денежных средств в строительство квартиры при долевом строительстве считается довольно выгодным, но и рискованным. Доверяя финансы застройщику, каждый боится страшного слова «банкротство». Сегодня это случается довольно часто и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую вложились на стадии строительства.

• Что такое банкротство застройщика?
• Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту
• Какие требования предъявлять?
• Действия дольщика при банкротстве строительной компании
• Способы передачи жилья дольщику
• Ответы на вопросы
• Нюансы и особенности
• Видео: Застройщик банкрот, с чего начать?

Регулируется Федеральным Законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Застройщик может внезапно обанкротиться по стечению обстоятельств, оставив обязательства перед дольщиками неисполненными, но случается преднамеренное объявление компании несостоятельной, что в итоге заканчивается ее ликвидацией. Что же делать дольщику при банкротстве застройщика и как вернуть потерянные средства?

Что такое банкротство застройщика?

Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.

Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:

• наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
• конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).

Ликвидация застройщика отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 «О несостоятельности» с изменениями от 01.07.2018.

Начало процедуры признания несостоятельным в отношении застройщика подлежит обязательному освещению в печатных изданиях. Обнаружив такую информацию, дольщик должен обозначить свои требования к строительной компании и включить их в реестр требований кредиторов.

Реестр требований ведется временным или конкурсным управляющим и состоит из всех кредиторов, которые заявили свои требования к застройщику. В течении 10 дней застройщик передает все реквизиты дольщиков выбранному конкурсному управляющему. Он в течении 5 дней направляет письма или сообщения, об открытии конкурсного производства и о праве предъявить свои требования (п. 1 ст.

28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4).

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

Согласно статье 201.9 Закона 127-ФЗ, при банкротстве застройщика устанавливается следующая очередность удовлетворения требований:

1. Первая очередь касается граждан, которые заявили требования к должнику в случае причинения им должником вреда жизни и здоровью.
2. Во вторую очередь удовлетворяются требования по выплатам работникам застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
3. Расчеты по денежным требованиям дольщиков производятся в третью очередь.
4. Четвертая, последняя, очередь – расчеты с иными кредиторами.

Отсюда мы видим, что дольщики имеют преимущества перед кредиторами, которые тоже заявили свои требования к банкроту. Только после того, как они будут погашены для третьей очереди, оставшиеся денежные средства будут переданы на покрытие четвертой.

Какие требования предъявлять?

Закон позволяет дольщику заявить требование о:

• возврате денежных средств, которые были переданы застройщику в рамках договора долевого участия (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1).
• предоставлении жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7).

Практика показывает, что объем финансовых средств банкрота не всегда способна покрыть все требования кредиторов. Порой до третьей очереди доходит лишь ее малая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на скорый возврат средств.

Квартира, по предоставлению которой заявлены требования в реестре, не может быть включена в имущество банкрота, подлежащее реализации через торги. Если дом готов и введен в эксплуатацию, такой вариант станет выгоднее, чем возврат средств по договору.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

• реквизиты заявителя;
• наименование застройщика;
• сведения о договоре строительства дома;
• дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

1. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).
2. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).
3. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

• обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;

Это возможно только в случае, когда ответственность застройщика была застрахована. При признании его банкротом дольщики вправе претендовать на выплату страховой суммы.

• при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
• договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.

1. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик объявлен банкротом, но до этого он получил разрешение о вводе дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт между участниками ДДУ, дольщики вправе признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11). Для этого необходимо:

• подать исковое заявление о признании права собственности участника строительства на жилое помещение — образец;
• оплатить госпошлину — 6000 рублей;
• отправить застройщику копии требования и документы прилагаемые к нему письмом с уведомлением о вручении.

В итоге арбитражный суд вынесет определение о признании собственности дольщика на квартиру (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Способы передачи жилья дольщику

Квартира в недостроенном доме при банкротстве застройщика может быть передана гражданину в рамках договора о долевом участии в соответствии с заявленными требованиями, одним из способов:

• добиться в судебном порядке признания права собственности за квартирой или доли в объекте незавершенного строительства;
• передачи недостроя другому застройщику со всеми обязательствами старого;
• объединиться с другими дольщиками и добиться передачи дома с целью самостоятельного завершения строительства. Тогда они вправе создать свой жилищно-строительный кооператив.

Конечно, первый вариант возможен только в случае, когда дом достроен фактически и введен в эксплуатацию до начала процедур банкротства в отношении строительной компании. Такие случаи на практике очень редки.

Последний же вариант потребует дополнительных затрат, связанных с завершением строительства.

Если процесс затянулся, для суда вам потребуется расчет неустойки по договору долевого строительства, в этом вам поможет онлайн калькулятор пени по ДДУ за каждый день просрочки.

Ответы на вопросы

Что такое реестр требований кредиторов и нужно ли туда вступать?

Законодательство обязывает при инициировании банкротства составлять реестр требований к должнику, что представляет собой единую систему кредиторов:

• в случае банкротства строительной организации, осуществляющие работы в рамках долевого строительства, реестр ведется по денежным требованиям, предъявляемым дольщиками.
• в случае применения параграфа 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с требованиями о передаче жилых помещений.

Каждый из дольщиков по своему усмотрению может заявиться в одну из двух частей реестра либо сразу в обе. Но требования не должны дублировать друг друга. Это значит, что при удовлетворении требований одной из частей, другие аннулируются.

Как включиться в реестр требований кредиторов?

После того, как стало известно о банкротстве строительной компании, дольщику необходимо подать заявление о включении в реестр требований. Подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с приложением имеющихся документов: договора ДДУ, платежных квитанций, актов и т.д.

Срок подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов?

Существуют сроки обращения о включении в реестр с момента официального опубликования информации о начале процедуры банкротства:

• календарный месяц на этапе наблюдения;
• три календарных месяца при конкурсном производстве .

Если дольщик не заявился в установленные сроки, то его требования не будут рассмотрены. Исключение составляет доказательство пропуска срока по уважительным причинам, например, нахождение в длительной командировке, болезни.

Нюансы и особенности

Не всегда отношения между дольщиком и застройщикам оформляются договором долевого участия. Существуют другие варианты юридически значимых отношений, которые при банкротстве строительной фирмы принимаются во внимание судом. Например, заключен договор купли-продажи квартиры в объекте строительства, займа с условием передачи жилья и т.д.

Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, вправе обратиться к местным властям для постановки в реестр обманутых дольщиков. В этом случае помогать с возвратом средств или достройкой дома будет муниципалитет из фонда долевого строительства, специально для этого созданного.

При предъявлении денежных требований дольщик должен понимать, что вернуть все средства полностью практически невозможно. Если застройщик инициирует процедуру банкротства, то он осознает свою финансовую несостоятельность. К тому же объем требований будет увеличен на размер неустоек по неисполненным обязательствам.

Поэтому надеяться на полное покрытие затраченных дольщиками средств не приходится. А тем более на возмещение иных требований, связанных с компенсацией убытков, неустоек, морального ущерба.

Видео: Застройщик банкрот, с чего начать?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник: nedexpert.ru