В случае внесения изменений в проектную документацию в части увеличения этажности строений застройщику необходимо получить новые разрешения на строительство. Корректировать ранее оформленные разрешения закон не позволяет — к такому выводу пришел Президиум ВС РФ в постановлении № 301-ПЭК15 от 11.11.2015 по делу № А65-4542/2014.
Суть дела
Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество, застройщик, заявитель) на основании разрешений, полученных в 2009 и 2012 гг., осуществляло строительство жилых домов. В 2014 г. застройщик скорректировал проектную документацию, увеличив этажность строений и пересчитав необходимые нагрузки на фундамент. На документацию с внесенными в нее изменениями было получено положительное заключение негосударственной экспертизы.
Общество обратилось в управление градостроительных разрешений исполнительного комитета города (далее — управление, ответчик) с заявлением о внесении изменений в разрешения на строительство в связи с новыми техническими характеристиками возводимых строений.
Разрешение на строительство дома больше не требуется
Управление направило в адрес общества уведомление, в котором перечислило документы, необходимые для оформления новых разрешений на строительство. Расценив данное уведомление как отказ во внесении изменений в уже имеющиеся разрешения, общество обжаловало его в суд.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции оставил требования заявителя без удовлетворения и признал, что действия ответчика соответствовали закону. С учетом характера внесенных в проектную документацию изменений (увеличение этажности) застройщику необходимо было получить новое разрешение на строительство.
При этом внесение изменений в указанный документ осуществляется в строго определенных случаях, перечисленных в ГрК РФ (ч. 21.5—21.7, 21.9 ст. 51). Данный перечень является исчерпывающим и не включает в себя корректировку проектной документации на строительство в связи с изменениями качественных характеристик объекта строительства. Следовательно, названные обществом обстоятельства не являются основанием для внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.
Апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции. В ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, регламентирующие переоформление разрешений на строительство объекта, который уже строится. Однако, по мнению суда, это не означает, что общество не могло привести проектную документацию в соответствие с изменениями параметров застройки территории.
Если необходимость отклониться от утвержденных ранее параметров строящегося объекта выявлена уже в процессе строительства, то такое отклонение возможно на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ). При этом в ГрК РФ отсутствует запрет на внесение изменений в разрешение на строительство, следовательно, управление должно было удовлетворить требование общества и привести разрешение на строительство в соответствие с утвержденной проектной документацией. Таким образом, отказ ответчика был признан незаконным и противоречащим положениям ГрК РФ.
Получил разрешение на строительство дома ЛПХ! Цена и сроки!
Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив апелляционное постановление. Судьи пришли к выводу, что общество не вносило изменения в проектную документацию, а фактически представило новый проект. В связи с этим ответчик законно требовал от застройщика представить вместе с заявлениями соответствующий пакет документов, согласованный главным архитектором города.
Позиция Верховного суда
Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в ВС РФ с кассационной жалобой. В ней застройщик пояснил, что в ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, устанавливающие порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта в случае корректировки проектной документации. Однако это не является основанием для отказа заявителю в приведении строительной документации в соответствие с внесенными изменениями в проект, в том числе ввиду новых параметров застройки территории. ГрК РФ не содержит запрета на внесение изменений в разрешение на строительство в связи с изменением проектной документации.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) утвердила судебный акт апелляционной инстанции, отменила решение суда первой инстанции и постановление окружного суда.
По мнению Судебной коллегии, суд первой инстанции и окружной суд неверно применили положение ГрК РФ, закрепляющее порядок получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 ГрК РФ). Содержание указанной нормы не позволяет обосновать отказ управления, поскольку она не содержит положений, регулирующих спорную ситуацию.
Застройщик уже прошел необходимую процедуру и получил разрешение на строительство, предварительно представив все требуемые документы. Дальнейшая корректировка проектной документации, обоснованность которой подтверждена положительным заключением негосударственной экспертизы, привела к необходимости внести изменения в разрешение на строительство. Перечень перечисленных в ГрК РФ случаев, когда такое изменение возможно, не является закрытым. Таким образом, Судебная коллегия посчитала, что обжалуемый отказ управления был незаконным.
На этот раз с Определением коллегии не согласилось управление и подало надзорную жалобу в Президиум ВС РФ. В жалобе управление ссылалось на то, что в ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается внесение изменений в разрешение на строительство. Кроме того, двукратное увеличение нагрузки, предусмотренное проектной документацией, может повлечь обрушение здания, поскольку фундамент строящегося объекта запроектирован на строительство жилых домов значительно меньшей этажности. В связи с этим требуется проведение экспертизы фундамента и его несущей прочности.
Президиум ВС РФ (далее — Президиум) оставил в силе решение суда первой инстанции, отменив судебный акт апелляции и Определение ВС РФ. Президиум пояснил, что порядок, основания выдачи разрешения на строительство, внесения в него изменений предусмотрены ст. 51 ГрК РФ. При этом разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и предоставляет застройщику право осуществлять строительство. В данном случае обществу были выданы разрешения на возведение девятиэтажного пятисекционного жилого дома, 16-этажного жилого дома и девятиэтажного семисекционного жилого дома.
Между тем ГрК РФ допускает отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства. Следовательно, прямо предусмотренные ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.
Однако отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации должно обуславливаться необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Общество же просило внести изменения в выданные ему разрешения на строительство в связи с желанием увеличить этажность и количество секций жилых домов. При этом не было доказано, что отклонения указанных параметров объектов капитального строительства от проектной документации были необходимы.
В представленных обществом положительных заключениях негосударственной экспертизы не отражено, что экспертами учитывалось уже осуществленное застройщиком возведение части объектов и была проведена проверка уже возведенной части измененному проекту. Изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части. Внесение изменений в разрешение на строительство возводимых застройщиком жилых домов могло привести к возникновению угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, общество должно было доказать, что уже построенная часть объектов соответствует условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий (извещение органов государственного строительного надзора о начале строительства).
Президиум пришел к выводу, что управление не нарушило положения действующего законодательства, отказав обществу в корректировке разрешения на строительство.
Источник: www.eg-online.ru
Хочу увеличить площадь своего дома, при чем здесь «разрешение на строительство»
Стал тесен дом. Отчего бы не расширить террасу, пристроить тамбур, надстроить этаж. Оформить реконструкцию? Об этом даже не задумываются. У нас и дома-то строят без каких-либо документов, а о том, что изменения их конфигурации требуют отмашки муниципалитета, даже не подозревают. Сейчас о планируемой реконструкции достаточно уведомить администрацию. Как это сделать?
Давайте разбираться.
Увеличить площадь дома и о разрешении на строительство не забыть
Сегодня процедура по реконструкции дома выглядит так:
- вы должны уведомить администрацию о планах на реконструкцию;
- дождаться ответа о том, что реконструкция соответствует градостроительным нормам, а земля используется по назначению;
- закончили строительные работы? У Вас есть 30 дней, чтобы уведомить об этом муниципалитет. Не забудьте сделать технический план — его также потребует администрация;
- дожидаетесь ответа о соответствии реконструкции ранее согласованным планам и действующим нормам и правилам.
И вроде все просто, если не знать, что уведомление о планируемой реконструкции — это не просто письмо с извещением о намерениях. Это форменный документ. Состоит из описательной, графической части. То есть Вы должны сначала словами описать, как перестраивать собрались, а потом зарисовать, как выглядеть будет. Все по градостроительным нормам, соблюдая красные линии и требования к жилым домам (площадь, этажность, высота).
И если раньше легко можно было увеличить площадь дома без разрешений на строительство или реконструкцию, оформив все по, так называемой, «дачной амнистии», то сегодня уведомления — по существу те же разрешения только под благозвучным названием.
Разрешение на строительство пристройки к частному дому я не оформил, а уже построил
У Вас уже есть пристройка к частному дому, а разрешения на ее строительство нет. У легализации есть два пути:
- Первый. Несмотря на то, что пристройка давно существует, нужно направить в муниципалитет уведомление о завершенной реконструкции. Есть риски, что откажут, ведь на самом деле все давно построено. Но пока наблюдается благосклонность муниципалитетов в утверждении документов.
- Второй. Обратиться в суд с иском о признании права собственности на реконструированное строение. Процесс не простой. Требует привлечения специалистов для проведения строительной судебной экспертизы, так как суду нужно доказать, что пристройка безопасна, соответствует строительным нормам и никому не мешает.
А если земельный участок у Вас в собственности, но границы его не определены, то сначала требуется землю размежевать и поставить на кадастровый учет. Иначе в согласовании откажут.
«100 лет живем в доме без документов и проживем еще столько же». Теперь это утверждение не работает. В свете налоговой реформы государство озаботилась тем, чтобы все постройки были учтены. Казне нужны доходы. Поэтому проверки документов на строительство участились.
Муниципалитеты закупают дроны, облетают города, поселки и деревни, сравнивают полученные данные со сведениями Государственного реестра недвижимости, а дальше штрафы и сносы для нарушителей. Москва и область, как всегда, впереди планеты всей. Здесь к нарушителям особенно строги.
Узнайте точную стоимость решения вашего дела
Почему лучше доверить оформление документов на реконструкцию дома Земельному юристу:
- Потому что мы успешно занимаемся землей и объектами недвижимости больше 9 лет.
- За эти годы изучили работу администраций и судов Москвы и области — знаем их требования не понаслышке.
- Успешно оформляем строительство и реконструкцию любой сложности по действующим правилам.
- Сотрудничаем с кадастровыми и техническим инженерами.
- Решаем проблемы путем переговоров, без судов, но если потребуется — защитим Ваши права и интересы в судебном порядке.
Оформив документы правильно, Вы без опаски сможете смотреть в будущее, наслаждаясь загородной жизнью. Позвоните нам сегодня, мы найдем способ решения Вашей задачи.
Источник: zemelniy-urist.ru