Дом по реновации это новостройка или нет

Об этом сообщил руководитель Департамента строительства Москвы Рафик Загрутдинов. «Сегодня на территории Юго-Западного административного округа для переселения по программе реновации строят и проектируют 32 жилых дома. В строительстве находятся 13 домов, еще 19 новостроек — в стадии проектирования», — рассказал глава ведомства.

Дом по реновации это новостройка или нет

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве в 2022 году: обсуждаем преимущества, недостатки и риски инвестиции вместе с экспертами

Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке. Вместе с экспертами разбираемся в нюансах покупки квартиры под реновацию в Москве в 2022 году.

На всю страну слово зазвучало в 2017 году, когда московская мэрия объявила о запуске программы. В столице тысячи старых типовых домов, в основном это пятиэтажки. Ветшающие коммуникации практически нереально поддерживать. Но если ржавые трубы и гнилую проводку еще возможно поменять, то перекрытия и стены свой ресурс выработали. Поскольку дома архитектурной ценности не несут, то их проще снести.

Жильцов переселяют в новостройки, аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье. По подсчетам московском мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей. Дома под реновацию ранее определяли голосованием. Не все собственники высказались в положительном ключе, поэтому некоторые многоэтажки сносить не будут. Однако большинство решили не упускать возможность переселиться в новые квадратные метры. Вот еще несколько фактов про реновацию в Москве:

• квартиру дают в том же районе;
• можно согласится на компенсацию вместо квартиры;
• новые квартиры в домах комфорт-класса: с ремонтом, сантехникой и плитой;
• можно доплатить и получить квартиру большей площади, чем была;
• на месте снесенного дома будет построен новый, но прошлые жильцы претендовать на него не могут.

Риски покупки

Эксперты рекомендуют тщательно обдумать шаг, поскольку покупка квартиры в доме под реновацию несет ряд рисков. Адвокат Ольга Сулим приводит следующие тезисы.

Программа до сих пор согласовывается и обсуждается. Не исключены ситуации, что в обозримом будущем власти Москвы пересмотрят свое отношение к идее. Если программу решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, покупатель может надолго остаться без нового жилья.

Снос и переселение могут затянуться на долгие годы. После принятия решения о сносе, жители переедут в новые дома только тогда, когда новостройка будет возведена.

Новое жилье может находиться в неудачном месте. Особенно проблема характерна для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, что переселение возможно в пределах целого округа, а не района, как в Старой Москве. В итоге, покупатель может оказаться вдали от инфраструктурных объектов.

Квартиры, которые находятся в залоге или на них установлены иные ограничения могут стать препятствием для участия в программе реновации.

— Перед покупкой необходимо понимать в какую очередь входит квартира. Это «кот в мешке» и существует множество рисков. Все в нашем мире изменчиво и законодательство также может измениться, например, могут быть продлены сроки, — добавила Юлия Кузнецова.

Преимущества

Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.

Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.

Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.

Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.

Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.

Недостатки

Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.

• Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.

• У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.

• Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.

• Если в старой квартире сделан дорогостоящий ремонт, его стоимость не будет компенсирована.

• Продать предоставленную по программе реновации квартиру сразу не получится, так как из-за существующей бумажной волокиты процесс оформления в собственность может затянуться.

• Если квартира будет находиться в собственности менее пяти лет, то придется при продаже оплатить НДФЛ налог, который составляет 13% от стоимости жилья.

— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

– При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.

— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.

Жильцов переселяют в новостройки , аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье. По подсчетам московском мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей. Дома под реновацию ранее определяли голосованием. Не все собственники высказались в положительном ключе, поэтому некоторые многоэтажки сносить не будут. Однако большинство решили не упускать возможность переселиться в новые квадратные метры.

32 жилых дома строят и проектируют по программе реновации на юго-западе столицы

Об этом сообщил руководитель Департамента строительства Москвы Рафик Загрутдинов. «Сегодня на территории Юго-Западного административного округа для переселения по программе реновации строят и проектируют 32 жилых дома. В строительстве находятся 13 домов, еще 19 новостроек — в стадии проектирования», — рассказал глава ведомства.

В новых квартирах выполнят улучшенную отделку, которая будет полностью соответствовать стандартам реновации, утвержденным постановлением Правительства Москвы. Первые этажи домов будут нежилыми. Там разместятся вестибюли, лифтовые холлы, комнаты дежурного, кладовые для хранения уборочного инвентаря, технические помещения и зоны для размещения почтовых ящиков. В будущем здесь также смогут открыться магазины, кафе, сервисные службы, аптеки, салоны красоты, спортклубы, кружки и секции для детей.

Рафик Загрутдинов также отметил, что ЮЗАО стал лидером по вводу новостроек по реновации в этом году. «С начала этого года в округе введено больше всего домов — 5 зданий, по два из них расположены в районах Зюзино и Южное Бутово, и еще один дом — в Ломоносовском», — добавил Рафик Загрутдинов.

Всего в Юго-Западном округе столицы в новые квартиры по программе реновации переедут жители 520 домов общей площадью квартир более 1,9 млн кв. метров. Для организации волнового переселения жителей по программе реновации в юго-западном округе подобрано 50 площадок.

Напомним, что всего в программу реновации в Москве включено 5175 домов — около 350 тысяч квартир общей площадью 16,4 миллиона квадратных метров, в которых проживают около одного миллиона человек.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве? Риски и выгода при покупке квартир в домах , попавших в программу реновации . Плюсы и минусы квартир в пятиэтажках. … Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки , многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных. Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже. Можно ли купить квартиру в доме под реновацию ? На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено. Можно ли купить комнату?

Стоит ли покупать квартиру в домах под реновацию или лучше выбрать новостройку

В 2017 году в Москве запустили программу реновации — бесплатный обмен квартир в «хрущевках» на аналогичное жилье, но в новых домах. Программа завершится до 2032 года. Многие владельцы таких квартир заранее выставили недвижимость на продажу. На первый взгляд это выгодно — купить жилье в старой пятиэтажке, а через какое-то время получить квартиру в новом доме. На деле же оказывается, что схема неидеальная, есть нюансы и риски.

Хотите купить квартиру в новостройке? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что такое реновация

Реновация жилищного фонда — это госпрограмма, по которой в столице должны снести 4 360 старых домов и переселить в новое жилье 880 тыс. москвичей. Платить собственнику за переселение не нужно — все делается за счет бюджета.

Процесс реновации разделили на три этапа — первый закончится в 2024 году, второй в 2028 и третий в 2032 году. На первом этапе переселяют 170 тыс. человек или 930 домов. В программу попали пятиэтажные дома, находящиеся в ветхом состоянии.

Сроки и количество домов неокончательные, их могут корректировать. Еще есть 688 домов, по которым решение о переселении не принято — до конца зимы 2021 года чиновники должны определиться, в какой конкретно этап попадают эти здания.

Актуальную версию списка домов с разделением на этапы переселения можно посмотреть в законе о реновации на сайте мэрии Москвы.

Какие квартиры будут выдавать по реновации

Если дом с вашей квартирой попадает в программу сноса, то вы получаете право на «равнозначную квартиру». Это юридический термин, определенный законом Москвы. Вот краткие характеристики:

• общая площадь новой квартиры должна быть больше, чем в старой;
• жилая площадь и количество комнат — не меньше, чем в старой;
• коридоры, кухня, прихожая, ванная и туалет будут более просторными, чем в старой квартире;

Квартиры предоставляют с отделкой, так называемого «комфорт-класса». Например, комнаты оклеят флизелиновыми обоями, пол будет на звукоизоляционной подложке, а балкон будет остеклен.

Переселять будут в те же районы, в которых были пятиэтажки. В Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа.

Новые дома тоже будут лучше. Вот основные характеристики:

• здания строят из монолита или панелей последних поколений;
• есть доступ в подъезды и квартиры для колясок;
• для кондиционеров предусмотрят специальные ниши;
• есть места для консьержа в подъезде.

Вся информация о новых квартирах и домах есть на сайте мэрии.

Узнать, какую конкретно квартиру муниципалитет предлагает за ваше жилье, можно после получения проекта договора перехода права собственности.

Не путайте дома под снос и дома под реновацию

Кроме программы реновации есть и другие практики расселения старых домов. Этот процесс регулирует другое законодательство, не то, что в случае реновации — есть нормы в Жилищном кодексе РФ, а в регионах принимают свои постановления.

Стандартная практика для такого расселения без реновации — если дом признают аварийным, то квартиры в нем изымают, а здание демонтируют. То есть здание может быть и не в программе реновации, но все равно будет снесено. Признают дом аварийным муниципальные власти, решение принимается отдельно для каждого конкретного случая.

Если в квартире жили по социальному найму, а здание расселили без программы реновации, то закон обязывает власти предоставить нанимателям равноценное жилье. Не путайте с равнозначным жильем по реновации.

Квартиру должны дать равной по площади. Например, жили в старой «трешке» на 55 кв. м. В обмен на изъятую вам могут дать те же 55 кв. м, но это будет уже двухкомнатная квартира.

А вот в случае, если квартира была бы в доме под реновацию, чиновникам пришлось бы выдать семье только трехкомнатную — на 50 или больше кв. м.

Если у изъятой квартиры в доме под снос без реновации были собственники, то за нее должны выплатить рыночную стоимость жилья и компенсировать расходы, связанные с переездом и сменой места жительства. Например, оформление собственности на новую квартиру. По соглашению с собственником чиновники могут предоставить новую квартиру.

На практике рыночная стоимость, которая определяется независимым оценщиком, часто оказывается минимальной, и на эти деньги не получается купить новую квартиру — разве что искать такую же старую в том же микрорайоне.

Если вы решили купить жилье в старой пятиэтажке, обязательно запросите в управляющей компании и муниципалитете информацию о том, является ли здание аварийным. Если да, будьте осторожнее с этой сделкой, компенсация может оказаться меньше, чем вы отдадите за покупку.

Как получить новую квартиру по реновации

Сначала в старую квартиру должен прийти сотрудник Департамента городского имущества Москвы — он принесет документ с предложением обменять ваше жилье на новое. Или предложение пришлют по почте. Это произойдет после сдачи новостройки, в которую вас будут отселять.

В письме будут данные о новой квартире: адрес, площадь, количество комнат. Еще будет информация о порядке осмотра нового жилья: где получить ключи, когда можно приехать.

Если соседи такое письмо получили, а вы нет, данные можно проверить в информационном центре — он расположен в новом доме.

После получения письма квартиру можно посмотреть в течение семи дней — срок продлевают по согласованию с информационным центром. Чтобы попасть в квартиру, нужно прийти в центр с паспортом и письмом из департамента.

Если в квартире есть значительные недостатки, например, сломана сантехника или есть огрехи в ремонте, нужно обратиться в центр и составить акт о выявленных нарушениях. Замечания должны устранить в течение 15 дней. После устранения вас пригласят на повторный осмотр. Если это не произойдет, нужно обращаться в центр информирования или в Департамент городского имущества с жалобой.

Если квартира устраивает, вы подписываете согласие на нее, и с ним оформляете собственность через МФЦ. Актуальный процесс приемки и оформления регистрации есть на странице мэрии.

Как вместо квартиры получить деньги

Если вам не понравилась квартира в новом доме, вы можете отказаться от нее и потребовать от властей компенсацию за старую квартиру деньгами. Для этого достаточно написать заявление на выплату компенсации.

Вы должны принять решение в течение 30 дней после получения письма с предложением получить новую квартиру. Если не успеете, то право на квартиру за вами сохранится, а право на компенсацию уже нет.

Размер компенсации определяется рыночной стоимостью вашего старого жилья. Высчитывать ее будет независимый оценщик. Если вы не согласитесь с суммой, предложенной муниципалитетом, ее можно попробовать изменить через суд.

Перед тем, как отказываться от новой квартиры, проверьте объявления о продаже аналогичного жилья в том же микрорайоне. Возможно, будет выгоднее получить новую квартиру и продать ее, чем пытаться договориться с муниципалитетом о компенсации деньгами.

Как купить дополнительные метры или еще одну дешевую квартиру

Если у вас есть жилье, попадающее в программу реновации, вы можете приобрести жилье со скидкой в новостройках, возведенных для переселения в вашем районе.

Можно докупить «метры». Например, у вас однокомнатная в 33 кв. м в старой пятиэтажке. По программе реновации вы получаете новую однушку площадью 40 кв. м. Если хотите, то можете докупить «метры» и получить вместо однушки двух- или трехкомнатную квартиру.

Предоставляется скидка — 10% от рыночной цены новостройки. Ограничение — квартира не может быть больше 100 кв. м.

Чтобы докупить метры, нужно подать заявление в «Фонд реновации Москвы» в течение 30 дней после получения письма с предложением квартиры.

Можно купить еще одну квартиру. Тот же самый пример, вы получаете 40 кв. м взамен старой квартиры. И в течение двух лет имеете право приобрести еще одну квартиру в домах, возведенных для переселения в вашем районе, площадью до 100 кв. м. Тоже со скидкой в 10%.

Доплату можно делать своими деньгами, взять ипотеку или использовать средства улучшения жилищных условий, например, материнский капитал.

Как быть, если купили квартиру в старом доме в ипотеку

Если вы приобрели жилье в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом одновременно с регистрацией нового жилья в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.

То есть если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.

Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Что делать, если за новую квартиру требуют доплаты

Если вы получаете равнозначную квартиру, то есть квартиру по предложению от Департамента имущества, с вас не могут требовать доплаты — бесплатное переселение гарантировано законом Москвы.

Если вы не писали заявление на покупку дополнительных метров, а у вас кто-то требует доплаты, нужно жаловаться — сначала в Департамент имущества Москвы, а затем в прокуратуру.

Могут ли дом убрать из программы реновации

Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.

Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.

Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.

Выгодно ли покупать квартиры в старых пятиэтажках

Подробной аналитики по актуальным ценам за квартиры в старых пятиэтажках еще нет — программа достаточно новая, и данных недостаточно. Но аналитики неоднократно сообщали, что после опубликования программы реновации в таких домах фиксировался рост цен на 10–20%.

Если проверить объявления на сервисах-агрегаторах, то по данным на начало ноября 2020 года получается такая картина — квартиры в старых домах, которые будут сноситься в 2024–2032 годах, получаются дешевле на 5–10% от цены новостройки в том же микрорайоне или поблизости.

Пример квартиры в доме под реновацию — однокомнатная на 32,4 кв. м за 7,15 млн руб.

В новостройке недалеко за 40 кв. м просят 7,3 млн руб.

Учитывая, что стоимость квартиры в новостройке после сдачи дома повышается как раз на 10–15%, то особого смысла в приобретении жилья в здании под снос нет — только если вы найдете действительно дешевый вариант в подходящем районе.

Кратко — стоит ли покупать жилье в домах под реновацию

Сравните цены на новостройки в том же микрорайоне или рядом, и стоимость продающейся квартиры в пятиэтажном доме. Если в новом доме цена ненамного выше, лучше не экономить и сразу взять жилье в новостройке. Во-первых, меньше рисков — кто знает, какую квартиру вы получите через 5 или 10 лет. Во-вторых, у вас сразу будет новое жилье — в нем комфортнее жить или можно дороже сдать. Новостройки безопаснее покупать — проверить нужно только разрешение на строительство, проектную декларацию и договор долевого участия. Сопровождение на всех этапах покупки квартиры в новостройке делает агентство «Авахо» — для покупателя это бесплатно.

Если решите брать вторичку — процесс покупки будет сложнее. Нужно узнать историю квартиры, выяснить, нет ли у продавца родственников, претендующих на это жилье, нет ли тех, кто имеет право проживания, а сам находится в тюрьме. И еще проверить другие нюансы.

Сразу покупать в новостройке — проще и легче. Прежде чем пытаться экономить, покупая жилье под реновацию, посчитайте все еще раз.

Если решили искать квартиру в новостройке, обращайтесь в агентство недвижимости «Авахо». Поможем определиться со зданиями и подскажем, как оформить и подать документы на ипотеку, а юристы вычитают договор с застройщиком. Для покупателя услуги бесплатны.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://level.ru/projects/southport/.
Level Group.
Срок сдачи: IV кв. 2025

• от 7,1 млн ₽
• Кожуховская

2 га благоустроенной территории, метро Кожуховская. Комфорт-класс в новом перспективном районе: волнистые небоскрёбы высотностью до 69 этажей и близость к реке.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donstroy.com/objects/ostrov.
Дон-Строй Инвест.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – I кв. 2025

• от 16,7 млн ₽
• Терехово

Остров. Новая квартира до продажи старой. Комфортные условия: рассрочка, ипотека. Корпуса у метро и парка. Река на расстоянии прогулки. Собственный фитнес, детский клуб, коворкинг. Ландшафтный двор-заповедник.. Атмосфера «все свои».

Не путайте дома под снос и дома под реновацию . Кроме программы реновации есть и другие практики расселения старых домов . Этот процесс регулирует другое законодательство, не то, что в случае реновации — есть нормы в Жилищном кодексе РФ, а в регионах принимают свои постановления. Стандартная практика для такого расселения без реновации — если дом признают аварийным, то квартиры в нем изымают, а здание демонтируют. … Если у вас есть жилье, попадающее в программу реновации , вы можете приобрести жилье со скидкой в новостройках , возведенных для переселения в вашем районе. Можно докупить «метры». Например, у вас однокомнатная в 33 кв. м в старой пятиэтажке.

«Цена квартиры вырастет вдвое»: три истории покупки жилья в доме под снос

Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с людьми, которые в разные годы купили квартиры в домах под снос. Какие они видят в этом перспективы и опасаются ли, что переезд затянется, — читайте в нашем материале

Реновация в Москве набирает обороты. В феврале столичные власти дополнительно включили в список первого этапа переселения 152 дома. Также были расширены списки по второму и третьему этапам программы. Сами квартиры в домах под снос пользуются популярностью среди покупателей вторички.

Одни покупают такую недвижимость в расчете впоследствии получить бесплатно жилье в новостройке, другие — чтобы докупить со скидкой дополнительную площадь, третьи — инвестируют таким образом в жилье. Мы поговорили с людьми, которые купили квартиры в доме под снос, и публикуем их истории.

История 1. Алиса Федорова, работает в ресторанном бизнесе (сейчас в декрете), купили с супругом двушку на ВДНХ

Покупка квартиры

• Адрес — улица Кондратюка, 8 (Останкинский район)
• Двухкомнатная квартира
• Дата покупки — 2020 год
• Цена — 9 млн руб.

— Мы с мужем долго мечтали о своем жилье, в итоге купили однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье (Восточное Бутово). Но со временем наша семья стала больше — родились две девочки — и мы понимали, что в однушке нам будет тесно. Собрав все силы, погасили ипотеку досрочно, выставили на продажу свою квартиру — и на первом показе ее у нас забрали.

Покупать будущую квартиру мы хотели уже только в Москве. Смотрели изначально новостройки на стадии строительства — только они нам подходили по бюджету. Но дома были в основном в промзонах, в так называемом «ржавом поясе» Москвы. Потом мы углубились в условия программы реновации и поняли, что это выгодный вариант. За бюджет новостройки мы могли купить квартиру в более привлекательном районе, ближе к центру, рядом с метро, парками, школами, детсадами и так далее. Плюс — в будущем можно получить дополнительные квадратные метры.

В итоге летом 2020 года мы купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Останкинском районе у станции метро «ВДНХ». Дом вошел во вторую волну реновации (2025–2028 год). Квартиру купили в ипотеку с первоначальным взносом 50%. Вносим ежемесячный платеж в два раза больше, чтобы погасить кредит за пять-шесть лет и сэкономить на процентах.

Пока квартиру сдаем за 40 тыс. руб. Сами живем в загородном доме. Но через год планируем сделать там ремонт и переехать. Также рассматриваем возможность покупки дополнительной площади со скидкой, чтобы уже была трехкомнатная квартира.

Алиса не исключает, что в будущем будет покупать дополнительные квадратные метры (Фото: Алиса Федорова)

Основной мотив покупки квартиры в доме реновации — это выгода. Сейчас мы купили двушку площадью 44,9 кв. м, но спустя несколько лет получим жилье в новом доме, а общая площадь нашей квартиры увеличится до 58,7 кв. м. Пусть первое время нам и придется потесниться. То же самое касается цены: мы купили квартиру за 9 млн руб., после переезда ее стоимость вырастет до 13 млн руб. Мы делали такой расчет по специальному калькулятору на сайте программы.

Квартиру купили за 9 млн руб., на момент переезда, по предварительным расчетам, ее стоимость вырастет до 13 млн руб. и выше (Фото: Алиса Федорова)

Пока Алиса с супругом сдают квартиру, но на следующий год планируют сделать небольшой ремонт и переехать в нее (Фото: Алиса Федорова)

Никаких опасений при покупке квартиры в доме реновации у нас не возникло. Мы подробно изучили вопрос и нюансы. Даже сейчас наш дом находится в хорошем состоянии (износ дома составляет около 30%), в подъезде чисто, соседи тихие, рядом — детские площадки, огромный парк, сады, школы и ВДНХ. Единственное неудобство — небольшая кухня, но это можно пережить. На мой взгляд, программа идет хорошими темпами — я сравнивала карты переселения в Измайлово, поэтому опасений по поводу затянутого переезда нет.

История 2. Юрий Мартемьянов, статистик, учитель информатики, купили с супругой двухкомнатную квартиру в Южном Тушино

Покупка квартиры

• Адрес — улица Фабрициуса, 23, корп. 2 (Южное Тушино)
• Двухкомнатная квартира
• Дата покупки — 2018 год
• Цена — 6,5 млн руб.

— Мы сами не из Москвы, я родом из Архангельской области, супруга — из Калининградской. Последним местом нашего проживания был Калининград, до этого жили в Санкт-Петербурге, какое-то время — во Франции и Италии по моей учебе. В итоге решили обосноваться в Москве. Основная моя работа — аналитика данных, математика, программирование, еще я преподаю в лицее.

Когда переехали в Москву с семьей, квартиру первое время снимали. Потом встал вопрос о покупке своей недвижимости. У нас был выбор — либо квартира большей площади в новостройке за МКАД, либо вторичка в пределах города. Но для нас была важна московская прописка: детей надо было устраивать в сад, школу. Сделать это без постоянной регистрации было нельзя. Кроме того, мы — многодетная семья, а для получения московского удостоверения «многодетная семья», нам также была нужна прописка. С этим статусом мы могли бы получить соответствующие льготы.

В итоге остановились на вторичном жилье. Мы купили двухкомнатную квартиру в Южном Тушино в доме, включенном в программу реновации. Это было в 2018 году, квартира тогда стоила 6,5 млн руб. Сейчас таких цен на двушки уже нет. До этого мы снимали квартиру в доме рядом с каналом им. Москвы в соседнем районе Покровское-Стрешнево. Неподалеку была моя работа и кружки, в которых занимались дети.

Почему мы выбрали дом под снос? Идея была моей супруги. Для нас это выгодный вариант — жить внутри МКАД, иметь московскую прописку. Кроме того, в перспективе мы должны получить квартиру в новом доме с более просторной кухней, коридором и санузлом. Мы изучили вопрос, подводные камни — и решили покупать.

После покупки жилья мы получили московскую прописку, а также статус многодетных, сады, школы. Все для нас стало открыто. Я не хотел особо вкладываться в эту квартиру, поскольку мы рассматривали ее как временное жилье, но в итоге обустроились. В Москве у многодетных есть возможность получить домашний детский сад. В течение года мы занимались оформлением этой процедуры. Сейчас у нас детский сад на дому для наших детей, а супруга выступает в роли воспитателя.

Юрий с супругой надеются переехать в соседний район и докупить еще дополнительную площадь (Фото: Юрий Мартемьянов)

Сам район мне не особо нравится, больше по душе — Покровское-Стрешнево. Сейчас там тоже строятся дома по реновации. Хотелось бы переехать туда (такая возможность предоставляется при наличии свободных квартир. — Ред.) и докупить еще одну комнату. В таком случае можно более гибко обходиться с адресами. Кроме того, мы как многодетная семья сможем встать на очередь для улучшения жилищных условий. Но для этого нужно иметь постоянную прописку не менее десяти лет, пока мы не дотягиваем до этого срока.

В новых домах участники реновации должны получить квартиры с более просторными кухнями, в хрущевках они крошечные (Фото: Юрий Мартемьянов)

Сроки сноса нашего дома еще не озвучены. Когда мы покупали квартиру, говорили, что дом снесут не раньше 2021 года. Сейчас мы думаем, это произойдет не раньше 2024 года. Что касается состояния дома — это хрущевская пятиэтажка, старый жилой фонд, с не очень хорошими подъездами и постоянно меняющимися жильцами (большинство снимают). Дворы достаточно тесные, концепции «двор без машин» точно нет. Только прошлым летом построили новую детскую площадку, до этого приходилось ходить в соседний двор. Надеемся, что с переездом в новый дом будет и более благоустроенная территория с современными детскими площадками и парками.

История 3. Наталия Никифорова, предприниматель, психолог, покупала для родственницы двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Измайлово

Покупка квартиры

• Адрес — 15-я Парковая улица (Измайлово)
• Двухкомнатная квартира
• Дата покупки — 2011 год
• Цена — 5,5 млн руб.

— Квартиру я покупала по доверенности еще в 2011 году для своей родственницы, которая живет в Магадане. При выборе недвижимости мы исходили из бюджета. Суммы хватало на однушку в новом доме или двушку в хрущевке. Тогда покупка недвижимости изначально рассматривалась как инвестиция. Жить в ней родственница не планировала.

В итоге выбор остановили на двухкомнатной квартире (50 кв. м) в панельной пятиэтажке под снос на 15-й Парковой улице. Речь тогда шла о лужковской программе расселения домов. Предполагалось, что через два-три года дом будет снесен и построен новый. Покупка жилья показалась выгодным вложением свободных денег. Мы купили ее за 5,5 млн руб. с учетом расходов на риелтора.

Сейчас уже 2021 год, сменился мэр, но дом до сих пор стоит. Сам адрес уже включен в новую программу реновации. Но точных дат переселения я не нашла. Извещений пока никаких не приходило. В подъезде ходят слухи, что осталось ждать год и дом снесут. Пока все находятся в режиме ожидания — когда будет снос и переезд. Оказалось, что эти инвестиции долго оборачиваются и зависят от политики города. В самой квартире сейчас живут арендаторы за небольшую плату.

Предполагается, что взамен дадут квартиру в новом доме и большей площади (за счет более просторной кухни и коридора). В любом случае эта недвижимость будет на рынке стоить гораздо больше той суммы, которая была вложена изначально. Как минимум цена квартиры вырастет вдвое.

Сама родственница не планирует переезжать в Москву. Когда дадут новую квартиру, она ее, скорее всего, продаст, чтобы удвоить капитал. Сейчас такие квартиры стоят около 12 млн руб. и даже больше. В общем, инвестиция себя оправдывает, особенно если учесть, что цены на недвижимость сейчас растут. Но пока приходится ждать.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер

Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку , то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.