Доплата за лишние метры в новостройке судебная практика

Подборка наиболее важных документов по вопросу Доплата за увеличение площади по дду нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

О судебной практике взыскания с дольщиков дополнительной оплаты в связи с увеличением площади квартиры

Как известно, любая отечественная стройка – это далеко не «швейцарские часы», и порой участники долевого строительства, ожидающие получения квартиры или иного объекта с площадью, определенной в договоре, сталкиваются не только с широко распространенной просрочкой передачи объектов, но и с несоответствием между ожидаемой и фактической площадью квартир в результате обмеров.

В случае, если фактическая площадь оказывается менее проектной, это, как правило, вызывает обоснованное недовольство дольщика. Но иногда и обратная ситуация (фактическая площадь превышает проектную) может привести к нежелательным для дольщика финансовым последствиям.

Граждане-участники долевого строительства, полностью оплатившие цену договора участия в долевом строительстве и желающие получить квартиру на предусмотренных договором условиях, могут быть не заинтересованы ни в дополнительной площади, ни, тем более, в оплате за такую площадь. Тем не менее, в ряде случаев доплаты не избежать.

Известно, что в случае приобретения дольщиками — гражданами жилых помещений и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к их отношениям с застройщиком применяется законодательство о защите прав потребителей, если только какие-либо отношения прямо не урегулированы федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»). В частности, такой вывод следует из ч. 9 ст. 4 указанного закона и подтверждается п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., а так же п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Законом № 214-ФЗ в п. 2 ч. 1.1 ст. 9 предусмотрена лишь возможность расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию дольщика в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства. Указанный пункт, по сути, не устанавливает новых норм поскольку сходное правило еще до момента принятия закона № 214-ФЗ содержалось и содержится в ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что закон № 214-ФЗ не регламентирует отношения участника долевого строительства и застройщика в случае выявления разности между фактической площадью квартиры и площадью, установленной договором. Поэтому дольщики – граждане, приобретающие жилые помещения и иные объекты недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе рассчитывать на применение повышенных правовых гарантий, установленных законодательством о защите прав потребителей.

Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно преамбуле, регулирует отношения с участием потребителей, возникающие как при продаже товаров, так и при выполнении работ и оказании услуг. При этом в силу п. 3 ст. 16 указанного закона, продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Необходимо обратить внимание на то+ что в приведенной норме речь идет именно об услугах (работах), которые не являются условиями продажи товара. В связи с этим с учетом круга отношений, регулируемых п. 3 ст. 16 указанного закона, необходимо вернуться к вопросу об правовой природе договора долевого участия в строительстве.

Как теоретические выводы, так и практика по данному вопросу являются крайне противоречивыми. Так, по смыслу Обобщения практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2), договоры участия в долевом строительстве подлежат квалификации как договоры строительного подряда.

Учитывая изложенное и следуя позиции Верховного уда РФ можно сделать вывод о применимости п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» к отношениям граждан, приобретающих жилые помещения по договорам участия в долевом строительстве для личных, семейных нужд. Соответственно, потребитель вправе отказаться от оплаты площади квартиры, превышающей установленный договором размер.

В силу п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Казалось бы, следуя этой логике, участники долевого строительства, являющиеся потребителями, не должны оплачивать «дополнительную» площадь независимо от наличия либо отсутствия в договоре условия, возлагающего на них такую обязанность.

Напомним, что такой вывод основан на предположении, что отношения по долевому участию в строительстве являются подрядными отношениями, связанными с выполнением работ, заказчиком которых является потребитель. Однако это предположение вызывает споры. Так, в системе арбитражных судов практика другая. В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», «положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи». Указанный вывод подтверждается и правоприменительной практикой арбитражных судов (Определение ВАС РФ от 27.08.2012 № ВАС-10566/12 по делу № А70-11206/2011; Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 года по делу № А40-100759/10-37-812; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 года по делу № А56-31702/2011; Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2012 года № Ф09-9685/12 по делу № А07-2680/2012). Такова и позиция Росреестра, изложенная в письме Росреестра от 08.04.2013 г. № 14-исх/03147-ГЕ/13 «О применении Федерального закона от 21.07.2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Действительно, если участие в долевом строительстве — это купля-продажа будущей вещи, то при буквальном толковании п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», позволяющий дольщику отказаться от внесения дополнительной оплаты, к данным отношениям неприменим.

Но насколько это может снизить практический объем правовой защищенности дольщика-потребителя? Ведь п.3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей можно было бы применить к таким отношениям и по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В таком случае участники долевого строительства – потребители могли бы пользоваться правом на отказ от оплаты «дополнительной» площади вне зависимости от субъективной оценки правовой природы договора.

Но на практике даже суды общей юрисдикции, которые, казалось бы, должны учитывать упомянутое Обобщение практики, опубликованное Верховным Судом в 2002 г., не применяют п.3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. При этом оплата за дополнительную площадь взыскивается с участников долевого строительства в пользу застройщиков даже независимо от момента передачи квартиры. Как правило, при этом суды руководствуются ст. ст. 521, 424 Гражданского кодекса, согласно которым стороны свободны как в заключении договора, так и в формировании всех его условий, в том числе цены. При этом, судя по применению ст. 521 ГК РФ, судами общей юрисдикции такой договор тоже квалифицируется как купля-продажа.

Примерами тому могут служить Определение по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.02.2014 года по делу № 33-390/2014, которым оставлено без изменения решение Александровского городского суда Владимирской области от 07.11.2013 г. о взыскании с дольщика доплаты за увеличение площади жилого помещения, а также апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.08.2013 г. по делу № 33-6384-13, которым оставлено в силе решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.06.2013 г. о взыскании денежной суммы за дополнительную площадь квартиры, переданной дольщику. Причём в последнем случае квартира на момент рассмотрения спора уже была передана дольщику без внесения доплаты. Законность требований застройщика об оплате дополнительных взносов, фактически внесенных к моменту рассмотрения спора участниками долевого строительства, учтена и в апелляционном определении Ростовского областного суда от 03.02.2014 г. по делу № 33-1301/2014, решении Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.11.2010 г. по делу № 2-2180/10, решении Таганрогского городского суда Ростовской области от 02.09.2010 г. по делу № 2-4793/10. Возможность зачета встречных требований застройщика в части оплаты за дополнительную площадь, с одной стороны, и участника долевого строительства в части неустойки за просрочку передачи квартиры, с другой стороны, отражена в решении Батайского городского суда Ростовской области от 23.01.2013 г. по делу № 2-188/2013. Сходная правовая позиция изложена в решении Красногорского городского суда Московской области по делу № 2-2281/2014 от 13.05.2014 года, согласно которому с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка исходя из периода просрочки передачи квартиры хотя и без учета периода исполнения обязательства дольщика по внесению дополнительной оплаты, но только на том основании, что застройщик не предъявлял письменного требования о внесении дополнительной оплаты. Можно предположить, что при наличии такого требования, не исполненного дольщиком, итог рассмотрения спора мог бы быть иным.

Финальным «аккордом» в умалении прав дольщиков-потребителей на применение п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» стало утверждение 04.12.2013 г. Президиумом Верховного Суда РФ п. 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Описанный в п. 3 Обзора спор с участием дольщика – потребителя был рассмотрен Королёвским городским судом Московской области с учетом законности условия договора участия в долевом строительстве о перерасчете суммы финансирования строительства объекта долевого строительства по итогам технической инвентаризации объекта.

Таким образом, следует констатировать практическую бесперспективность, казалось бы, очевидной на первый взгляд возможности применения п.3 ст. 16 «О защите прав потребителей» к отношениям с участием дольщиков-потребителей — парадокс! На сегодняшний день единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» с дольщиков за превышение площади объекта является грамотное формулирование условий договора. В этой связи, следуя известному принципу «Si vis pacem, para bellum» («хочешь мира — готовься к войне»), Агентство правовой защиты «Дольщик» обращает внимание участников долевого строительства на важность грамотного согласования условий договора участия в долевом строительстве ещё на стадии его заключения. Профессиональная оценка рисков и урегулирование разногласий на стадии заключения договора, как правило, служат надежной гарантией экономии времени и финансов при его исполнении.

На практике , наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной, делится наблюдениями Закиян. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за « лишние » метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней, говорит юрист. Дольщики часто не могут заплатить за " лишние " метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев. Ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян.

Доплата за увеличение площади по дду

Подборка наиболее важных документов по запросу Доплата за увеличение площади по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Доплата за увеличение площади по дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015) 34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) 34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доплата за увеличение площади по дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об определении в целях НДФЛ срока владения квартирой, полученной по договору безвозмездной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, при доплате за увеличенную площадь.
(Письмо Минфина России от 21.04.2021 N 03-04-05/30283) Вопрос: Об определении в целях НДФЛ срока владения квартирой, полученной по договору безвозмездной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, при доплате за увеличенную площадь.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением, приобретенным по договору участия в долевом строительстве с последующей доплатой в связи с увеличением площади, в целях НДФЛ при его продаже.
(Письмо Минфина России от 01.04.2021 N 03-04-05/24013) Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением, приобретенным по договору участия в долевом строительстве с последующей доплатой в связи с увеличением площади, в целях НДФЛ при его продаже.

Нормативные акты: Доплата за увеличение площади по дду

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) 17 августа 2013 г. истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства (техническое отверстие в потолке, отсутствие горячей воды и др.). Указанным актом установлен срок устранения недостатков — до 10 сентября 2013 г. Кроме того, ответчик сообщил истцу об увеличении площади квартиры на 0,6 кв. м и о необходимости в связи с этим произвести доплату обществу.

Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке . При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют. … Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры . Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия. Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате .

Строительная погрешность: кто заплатит за расхождения в метраже квартиры

Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре. Он гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены. Но сколько получат дольщики: стоимость 5,2% или 0,2% площадей? Две инстанции выбрали второй вариант, но ВС с ними не согласился. А юристы дали советы дольщикам и застройщикам.

Фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной. Это допустимая строительная погрешность, которая зависит от итоговой толщины стен, округления цифр при проектных расчетах и так далее, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. По ее словам, дольщику нужно быть готовым к тому, что фактическая площадь будет отличаться от заявленной хотя бы на 2 кв. м. Одно из подобных дел недавно дошло до Верховного суда. Он решал, какую компенсацию получит дольщик, если его квартира оказалась немного меньше, чем указано в договоре.

Иск в суд подали супруги Балаковы* от себя и двух несовершеннолетних детей. Они потребовали 54 240 руб. компенсации каждому с девелопера «Балаковоспецстрой», который передал квартиру не 192,3 кв. м, а на 10 кв. м меньше. По условиям договора, перерасчет не допускался, если метраж «отклонялся в большую или меньшую сторону менее чем на 5%». У Балаковых разница составила 5,2%. Но две инстанции истолковали 5% как допустимое отклонение. Они предписали компенсировать лишь ту величину, которая его превышает, то есть 0,2% от площади, или 2166 руб. каждому из четырех истцов.

Как толковать неясную формулировку

С этим не согласилась гражданская коллегия Верховного суда. Она напомнила, что смысл соглашений надо толковать из буквального содержания слов и выражений (ст. 431 ГК). Действительно, в договоре указано, что отклонение площади до 5% не влияет на цену. Но ничего не говорится о том, что в случае превышения «лимита» разница оплачивается за вычетом стоимости 5%, отмечается в определении № 32-КГ17-44. С таким объяснением коллегия под председательством Андрея Марьина отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Формулировка в договоре действительно нечеткая, полагает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его мнению, гражданская коллегия решила дело верно, но неполно обосновала, объясняет Пустовит.

Текст договора, видимо, составлял застройщик, а при неясности условия оно должно толковаться против предложившей его стороны, говорит адвокат. Таков принцип contra proferentem, который ввел в практику еще ВАС.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

На практике, наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной, делится наблюдениями Закиян. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за «лишние» метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней, говорит юрист.

Дольщики часто не могут заплатить за «лишние» метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев.

А если в договоре указана фиксированная цена (не за единицу площади, а за объект в целом), то требовать перерасчета из-за разницы платежей нельзя, добавляет Люцина Доу-Гуан-Хун из юрфирмы «ЮСТ».

О судебной практике взыскания с дольщиков дополнительной оплаты в связи с увеличением площади квартиры. О судебной практике взыскания с дольщиков дополнительной оплаты в связи с увеличением площади квартиры. E-mail. Печать. … Тем не менее, в ряде случаев доплаты не избежать. Известно, что в случае … Так, по смыслу Обобщения практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ.