Двойные продажи квартир в новостройках судебная практика

Подборка наиболее важных документов по вопросу Двойная продажа недвижимости нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Первое, в зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными.

К примеру, если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор.

Если же мы говорим о договоре долевого участия в строительстве в доме новостройке, который подлежит обязательной государственной регистрации, то в данном примере не имеет значение, кто первым подписал или оплатил договор, а имеет значение, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре. Все иные претенденты, которым не повезло получить квартиру или машиноместо, или офис в собственность в связи с наличием иного покупателя, который имеет преимущественное право на данный объект, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных ими убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами. (Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Это правило соответствует норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).

Что касается вторичного рынка недвижимости, то опять же в зависимости от того, с кем был зарегистрирован договор купли продажи в Росреестре, тот и является приобретателем объекта недвижимости, иные покупатели на данный объект претендовать не могут. Если при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную государственную регистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество на получение в собственность объекта недвижимости имеет то лицо, которое первое подписало или оплатило договор.

Второе, указанные выше правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам, распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно, как суду, так и другим участникам сделки. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось. Т.е. в данном случае преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое в судебном порядке первое признало за собой право собственности на спорный объект.

Третье. Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае — продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Четвертое и самое главное, что каждый из читателей настоящей статьи и покупателей, оказавшихся, к сожалению, участником сделки по двойной продаже, должен хорошо знать и понимать — суд, это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор, независимо. На основании представленных доказательств и сформированной, в том числе правовой позиции. Суд не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца. Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, а в соответствии с чем, какое наказание должен понести. Поэтому не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает. Закон запрещает суду защищать. Только адвокат может защитить и грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так и никак по-другому.

Верховный суд предоставил дополнительный инструмент защиты своих интересов дольщикам, которые приобрели квартиру после цепочки перепродаж. Они могут взыскать убытки напрямую с застройщика, если выяснится, что тот ранее продал ту же квартиру другому покупателю. В определении, опубликованном в прошлую пятницу, ВС рассматривает эту ситуацию как умышленное причинение вреда имуществу второго покупателя, который квартиру так и не получил. … Партнёры рубрики. Земля и недвижимость. Судебная практика , Судебная практика . Вакансии. Юрист в коммерческую практику .

Двойная продажа недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Двойная продажа недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Двойная продажа недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 17 «Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Данный договор не прошел государственную регистрацию. Однако, несмотря на ее отсутствие, договор от ДД.ММ.ГГГГ имеет законную силу, поскольку заключен до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон N 214-ФЗ), предусматривающего необходимость такой регистрации. Так, в соответствии со статьей 17 ныне действующего Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. В силу статьи 27 этого закона он вступил в действие ДД.ММ.ГГГГ и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона. Таким образом, в настоящее время законодательством предусмотрена регистрация договора долевого строительства для того, чтобы исключить двойную продажу одного и того же объекта разным лицам.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Двойная продажа недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Двойная продажа недвижимости: проблемы правоприменения
(Кирина А.)
(«Жилищное право», 2021, N 1) При «двойной продаже» недвижимости, в большинстве случаев, складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Но обычно при первом застройщике квартиры в новостройке распродаются еще на стадии фундамента. Тогда как второй застройщик не желает отдавать даром чужому покупателю им достроенное жилье . … Там материалы спора внимательно изучили, и Судебная коллегия по гражданским делам заявила следующее. Она напомнила про статью 398 Гражданского кодекса. … Эксперты по рынку жилья подтверждают, что двойная продажа квартир действительно является проблемой. Применительно к недвижимости это правило разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС N 10 и Пленума ВАС (N 22 от 29 апреля 2010 года). В этом совместном документе говорится следующее.

ВС РФ разъяснил, кто из покупателей получит квартиру, если ее продали дважды

Скандальную и больную ситуацию рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. Она решала, кому должна достаться квартира в новостройке, которую продали два раза.

Эта ситуация, к сожалению, встречается достаточно часто. Причиной подобной неприятности, как правило, бывает смена собственника строительства. Когда одна организация начинает строительство, но по разным причинам его не может завершить. И тогда, часто спустя годы, появляется та фирма, которая стройку завершает.

Но обычно при первом застройщике квартиры в новостройке распродаются еще на стадии фундамента. Тогда как второй застройщик не желает отдавать даром чужому покупателю им достроенное жилье.

Вот почти такая ситуация и произошла в Краснодарском крае, где одну квартиру продали двум покупателям. Местные суды разбирались, кто из них получит недвижимость, а кто — право требовать убытки.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил своим коллегам на местах, что в подобных ситуациях нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности — его.

А теперь, детали этого спора. Еще в 2011 году некая гражданка оплатила квартиру в строящемся доме. Она ей обошлась в 1,2 миллиона рублей. Этот многоквартирный дом строил местный индивидуальный предприниматель. И по договору он должен был передать женщине ключи от квартиры во втором квартале 2015 года. Но не сложилось, и застройщик не смог выполнить своих обязательств.

В том же году этот предприниматель заключил договор о совместной деятельности с местной фирмой «Траст-Т». Судя по условиям договора, это общество с ограниченной ответственностью стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика.

В подобных ситуациях нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности — его

Прошло еще два года, и осенью 2017 года Армавирский городской суд Краснодарского края признал за «Траст-Т» право собственности на квартиру, которая с самого начала должна была достаться даме, уже оплатившей это жилье.

А дальше произошло вот что. Квартиру, уже оплаченную на стадии фундамента нашей героиней, захотел приобрести другой гражданин. Он заключил договор купли-продажи, по которому «Траст-Т» должен был сначала зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, а потом передать ее ему. Но фирма этого не сделала. Вот тогда гражданин уже сам обратился в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.

Этот иск рассматривал Армавирский городской суд Краснодарского края. Он удовлетворил требования второго покупателя, посчитав, что договор и действия сторон были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу.

Наша героиня о таких действиях вокруг оплаченной ею квартиры ничего не знала. А узнала об этом иске и новом собственнике только после того, как иск второго покупателя рассмотрел городской суд.

Она оперативно подала апелляционную жалобу на присуждение незнакомому гражданину ее квартиры. А заодно гражданка подала и встречный иск к «Трасту-Т» и покупателю. Во встречном иске она потребовала признать право собственности на квартиру за ней.

Это дело рассматривал уже Краснодарский краевой суд. Он встал на сторону дамы. Суд признал ее собственницей недвижимости и отклонил иск второго покупателя. Краевой суд подчеркнул, что, когда предприниматель и «Траст-Т» подписали договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. А среди них была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и передать его покупательнице .

Но на этом спор не закончился, и это решение пересматривал Четвертый кассационный суд. И поддержал решение Краснодарского краевого суда.

Второй покупатель остался недоволен этими решениями и пошел жаловаться уже в Верховный суд РФ. Там материалы спора внимательно изучили, и Судебная коллегия по гражданским делам заявила следующее. Она напомнила про статью 398 Гражданского кодекса. В этой статье сказано, что если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему.

И добавила: если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то решение будет в пользу того, кто первый предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.

Применительно к недвижимости это правило разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС N 10 и Пленума ВАС (N 22 от 29 апреля 2010 года).

В этом совместном документе говорится следующее. Если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того человека, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника убытков.

Этого не учел Краснодарский краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов, заявил Верховный суд. Эксперты по проблемам рынка жилья подтверждают, что двойная продажа квартир — действительно является проблемой. Но решение Верховного суда отвечает сложившейся на сегодня в стране судебной практике.

Верховный суд не впервые рассматривает похожие иски, и его позиция однозначна: при рассмотрении подобных споров нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей.

ВС отменил акты апелляции и первой кассации и велел рассмотреть спор заново.

В данной статье автор предлагает вниманию читателей всего два судебных дела с участием некоего ЗАО «Энергостройкомплект-М», печально известного своими « двойными » продажами квартир в домах- новостройках северо-западного округа г. Москвы . Судебные дела возбуждаются физическими лицами, заключившими в разное время различные договоры по приобретению квартир в строящихся домах. Кто же из них имеет приоритет в получении права на оплаченную квартиру и кто станет счастливым обладателем приобретенного жилья , построенного этим инвестором. Вот первое дело. Гр. А. обратился в Тушинский районный суд г…