Единая классификация многоквартирных жилых новостроек по качеству

Классы новостроек: "эконом", "комфорт", "бизнес", "элит". Как их различать?

Особенности классификации жилой недвижимости первичного рынка

В данной статье рассмотрена классификация жилья в новом строительстве, а именно стандарт-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и премиум-класс и для понятия приведены их отличительные критерии.

На сегодняшний день на рынке недвижимости мы может наблюдать изобилие предложений, а в 90-х годах мы даже и подумать об этом не могли. Время идет, все меняется. В те времена существовал в народе только один класс жилья – эконом. Новые многоквартирные дома сегодня рекламируют чаще, чем еду или машины, при этом используя непонятные для простого народа фразы: «жилой дом повышенной комфортности», «жилой дом бизнес-класса», «жилой дом элит-класса» и т.д. Такие же слова можно услышать и от риэлторов, если обратиться к ним за помощь при поиске квартиры в новостройке.

В данной статье мы разберем в чем все-таки отличия между классом стандарт, комфорт, бизнес, премиум. Можно ли опираясь на термин понять, что ожидать от нового дома? Или это просто маркетинговый ход?

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 г. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек г. Москвы. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка [1].

По единым стандартам, разработанным Национальным советом Российской Гильдии риэлторов (РГР) и утвержденным Фондом развития жилищного строительства (РЖС), выделяют жилые объекты следующих классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум [2].

В январе 2018 года президент РФ Владимир Путин подписал закон, который заменил понятие «эконом-класс» на «стандарт-класс» или «стандартное жилье».

Почему же поменяли название у данного класса? Существует две теории:

1. Слово «эконом» понимается у народа негативно, так как кажется, что все возводится из низкокачественных материалов, по старым стандартам, особенно, когда говорят о государственных программах застройки кварталов.
2. Закон расширил рамки, то есть, отныне в новых многоквартирных домах (МДК) увеличены площади, по сравнению с домами 60-90х годов постройки, а также есть перечень классов материалов для строительства, ниже уровень которых не допустим, а раз появились изменяя, значит должно появиться и новое название.

Давайте рассмотрим с вами все классы жилья по некоторым критериям.

Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству [1]

Критерий

Стандарт-класс

Комфорт-класс

Бизнес-класс

Примиум-класс

Любой район города

Любой район города

Центр или близлежащий район

Материал коробки здания

Блоки, панель или кирпич

Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома

Кирпич, монолитный бетон

Кирпич, монолитный бетон

Стандартная или без отделки

Улучшенная или без отделки

Высококачественна или без отделки

Эксклюзивная или без отделки

Средний метраж квартиры

Средний метраж одной комнаты

Количество квартир в доме

Количество квартир на лестничной клетке

Наличие свободной планировки на ранних стадиях покупки

Архитектурная планировка проекта

Усовершенствованные серийные проекты

Присутствие подземной парковки

Присутствие надземной парковки

Возможно по периметру территории

Возможно по периметру территории

Ландшафтный дизайн на придомовой территории

Возможно (кустарники, цветы, газоны)

Домофон, круглосуточное видеонаблюдение, охрана, служба консьержей

Домофон, круглосуточное видеонаблюдение, охрана, служба консьержей

Мы рассмотрели с вами 15 отличительных критериев классификации нового жилья. Как было сказано ранее, стандарт(эконом)-класс появился еще давно, но почему РГР дополнительно придумали сразу 3 класса, а не один?

Все мы прекрасно знаем, что там, где рождается спрос, рождается и предложение. Проведя опросы среди населения и проанализировав их ответы, РГР также по критериям распределили новые классы жилья, которые и вошли в наш с вами обиход.

На сегодняшний день понятие стандарт-класс и комфорт-класс почти не вызывает вопросов, так как в каждом городе их преобладающее количество. Давайте детальнее разберем бизнес-класс, а именно его потенциальных покупателей и существенные критерии.

«Бизнес-класс» – это уже имиджевая тема для покупателей с хорошим достатком. С характеристиками данного класса мы ознакомились в таблице, поэтому перейдем сразу к главному, к потенциальному покупателю квартиры бизнес-класса.

Для успешной продажи квартир нужно правильно составить портрет потенциального покупателя. Грамотно составленный портрет поможет правильно подобрать средства общения с потенциальными покупателями.

Портрет клиента представляет собой собирательный образ вероятного покупателя, опирающийся на некоторые обязательные составляющие:

• Возраст потребителя;
• Семейное положение;
• Уровень доходов;
• Сфера занятости потребителя;
• Должность.

Проанализировав портрет покупателей жилья бизнес-класса можно сказать, что потенциальным покупателем являются семейные пары в возрасте от 35 до 54 лет с высоким уровнем доходов.

Для жителей дома бизнес-класса важен статус, комфорт и безопасность. Если у вас есть деньги, но вы не хотите жить в личном доме за городом, то жилье бизнес-класса – ваш вариант.

В каких городах будет спрос на данное жилье? В каком объеме его нужно реализовать?

Аналитики утверждают, что спрос на жилье бизнес-класса был, есть и будет, так как в городах с численностью населения более 200 тысяч человек есть класс, который желает приобрести просторную квартиру в многоквартирном доме из высококачественных материалов с закрытой территорией, своим машино-местом и охраной.

Объем реализации всегда будет зависеть от спроса населения. Если строится дом бизнес-класса, квартиры в нем покупаются очень хорошо, то при наличии территорий, подходящих под реализацию проекта, строительная компания возведет новый МДК.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что классификация жилья помогает не только маркетологам для ценообразования на рынке, но и нам понять предложение на рынке недвижимости. Также можно оценить уровень жизни населения, который исходя из опросов и количества классов на новое строительство только растет.

1) Принцип формирования единой классификации : единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН ) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере. 2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены. 3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком.

Классы новостроек и как их различать

Дома разных классов

Границы, разделяющие классы жилья, достаточно условны, и застройщик на собственное усмотрение определяет класс новостройки таким образом, чтобы сформировать как можно более привлекательную маркетинговую концепцию для успешной продажи своих квартир. Чем выше класс объекта, тем выше его стоимость. Так, две квартиры, имеющие одинаковые опции, могут быть отнесены и к комфорт-, и к эконом-классу, но первая будет стоить больше, чем вторая. Это соображение объясняет стремление компаний присваивать своим детищам более высокий класс. Ну, а покупателям неплохо бы научиться разбираться в тонкостях классификации, чтобы иметь возможность использовать их в собственных интересах.

«Единая классификация…» — первый шаг в стандартизации классов жилья

Чтобы улучшить взаимопонимание между застройщиками, контролирующими органами и покупателями, Фонд содействия развитию жилищного строительства выпустил «Единую классификацию многоквартирных домов», в которой обозначил принципы разделения новостроек на классы в зависимости от степени комфортности и качества строительства. Это похвальное начинание, конечно же, имеет очень большое значение для приведения понятия «класс жилья» к единому знаменателю, однако застройщики все равно стараются хотя бы чуть-чуть повысить респектабельность своих творений за счет повышения класса.

Критерии, определяющие разделение жилья на классы

Главным принципом, по которому определяется класс жилья, было и остается качество строительства. Кроме того, играют роль следующие критерии:

• нестандартность архитектурных решений, удобство планировки;
• красота фасада;
• метраж квартир;
• местоположение, в том числе экологическая и транспортная составляющие;
• класс отделочных материалов, использованных в проекте;
• наличие парковки и количество парковочных мест;
• состояние придомовой территории; , а также другие параметры.

По совокупности этих факторов все новостройки подразделяются на две категории – массовое жилье и жилье повышенной комфортности. Каждая из них, в свою очередь, состоит из двух групп. Массовый, бюджетный сектор включает квартиры эконом- и комфорт-класса, а проекты повышенной комфортности — бизнес- и элит-класса. Жилье класса «эконом» — самое распространенное и доступное на сегодняшний день, поэтому с него мы и начнем обзор классов недвижимости на первичном рынке Москвы и Московской области.

Эконом-класс – бюджетный вариант жилья

ЖК в Вербилках, мкрн. Черемушки

Эконом-класс — это самые дешевые новостройки среди московских проектов. Относительная дешевизна в сравнении с другими классами достигается за счет:

• серийных проектов (один и тот же стандартный проект используется в нескольких жилых комплексах);
• дешевых материалов и технологий (такие дома главным образом возводятся из железобетонных панелей и пеноблоков);
• малой высоты потолков (не более 2,7 метра);
• отсутствия отделки или самой простой отделки;
• расположения новостройки в отдаленных или экологически неблагополучных районах;
• отсутствия охраны и ухоженной придомовой территории.

В таких проектах имеются и другие недостатки, несовместимые с представлением о комфортабельном и безопасном жилье – не предусмотрены помещения для консьержей, зачастую на парковке не хватает мест для автомобилей и т. д.

Что касается габаритов жилых помещений, то они также минимальны. Так, площадь однокомнатной квартиры начинается от 28 кв. м.

Комфорт-класс – улучшенный эконом

Комфорт-класс отличается более высоким уровнем строительства и набором опций, отсутствующих в проектах эконом-класса, однако стоимость такого жилья вполне сопоставима с бюджетным сегментом. А если внимательно изучить предложения на первичном рынке недвижимости, то можно найти варианты комфорт-класса по цене эконома.

Жилой комплекс комфорт-класса «Москва А101»

Застройщики охотно используют эту фразу в рекламных целях для привлечения клиентов, однако покупатели не всегда правильно представляют себе, какими достоинствами должно обладать такое жилье.

Итак, для домов и жилых комплексов комфорт-класса характерны:

• улучшенная планировка по сравнению с эконом-проектами и применение индивидуальных архитектурных решений;
• использование в качестве строительного материала, наряду с панелями, монолита и кирпич-монолита;
• высота потолков 2,7 метра и выше;
• просторные лоджии и балконы, изолированные комнаты;
• чистовая отделка материалами средней ценовой категории;
• организация охраны (домофон или консьерж), установка металлических входных и квартирных дверей;
• ухоженная придомовая территория, наличие детских площадок;
• размещение в спальных районах вдали от центра.

Площадь жилья в проектах комфорт-класса начинается от 34 кв. м. для однокомнатной квартиры.

Бизнес-класс в строительстве – это…

Бизнес-комплекс «Донской Олимп»

Жилье выше среднего качества, рассчитанное на состоятельных людей, ценящих высокие стандарты жизни и безопасность.

Такие дома имеют следующие отличительные черты:

• индивидуальный архитектурный проект, придающий дому собственное «лицо» и не чуждый дизайнерских изысков;
• применение материалов высокого качества и современных строительных технологий (монолит, кирпич-монолит);
• потолки от 2,75 м. и выше;
• организация системы охраны с привлечением технических средств, усиленные входные металлические двери;
• размещение в благополучных с экологической точки зрения районах или неподалеку от центра;
• наличие подземного паркинга для машин;
• огораживание и благоустройство придомовой территории.

Площадь квартир в этом сегменте начинается от 45-50 кв. м.

Элитные дома

Элитный комплекс «Воробъевы горы»

Каждый дом в элитном сегменте – это уникальное архитектурное творение, претендующее на то, чтобы называться произведением искусства. Для этой работы приглашаются признанные архитекторы, творцы штучного товара. Это самые дорогие новостройки, при строительстве используются дорогостоящие и высококачественные материалы.

Жилье в таких домах имеет свободную планировку, в нем предусмотрено пространство под организацию гардеробной, сауны, кинотеатра, зимнего сада и т. д. Чистовая отделка в таких квартирах не производится, так как покупатели предпочитают приглашать дизайнеров для создания авторского интерьера.

Такие дома и комплексы размещаются в элитных районах, все они оборудованы видеонаблюдением и имеют собственную службу охраны, автономные системы водоснабжения и отопления. Минимальная площадь квартир – 60 кв. м.

Комментарии

Если и смотреть жильё, то точно не муравейники, которые сейчас популярные застройщики делают, для себя оптимальный вариант выбрал в районе Нижегородской- Найс лофт, сдадут в 2024 году, кроме отличной доступности как до центра, так и до магистралей, у комплекса своя фишка в виде спорт кластера и класс бизнес соответственно

Рисунок 2 – Единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН ) Российской Гильдии риэлторов [5]. Классификация составлена на основе устоявшейся рыночной практики. Объектом классификации является качество проекта, заявленное застройщиком. Для определения класса проекта используется большое количество признаков, используемых при определении класса проекта, которые при этом делятся на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции») (табл.2). Таблица 2 – Признаки, используемые для определения класса объекта [5].

Утверждена единая методика классификации жилья на первичном рынке

Главные новости новостроек в соцсетях:

Национальный совет Российской Гильдии риэлторов (РГР) в декабре 2012 года утвердил Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).

Данная методика разработана экспертами комитетов по консалтингу и девелопменту РГР по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»).

На чём основана методика

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002г. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек г. Москвы. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Предложенная классификация является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и консалтингу, в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса.

Единая методика основана на потребительских предпочтениях покупателей жилья по отношению к параметрам, влияющим на комфортность проживания, а также положениях законодательства Российской Федерации, в том числе:

Приказа Минрегиона России от 28.06.2010 г. №303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса»;

действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья.

В разработанной методике рыночной классификации жилых зданий соблюдается нормативная преемственность двум действующим сводам правил, введенным в 2011 году:

1) Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. № 820 и введен в действие с 20 мая 2011 г., зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) в порядке пересмотра СП 42.13330.2010.

2) Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

В документе используется следующая классификация жилья:

• престижный (бизнес–класс);
• массовый (эконом–класс);
• социальный (муниципальное жилище).

В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на эконом-класс и класс комфорт, а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина — «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на бизнес-класс и элитный класс.

Применение методики

Как сообщила пресс-служба Фонда «РЖС», классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения. Согласно единой методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить четыре класса жилья: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс. При этом эконом- и комфорт классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный — в группу жилья повышенного качества.

Все дома, подлежащие классификации, оцениваются с учетом следующих критериев :

Жилые комплексы эконом, комфорт, бизнес и элит-класса – в чем разница? Еще с 2013 года с целью улучшения взаимопонимания между застройщиками и покупателями, Фонд содействия развитию жилищного строительства выпустил « Единую классификацию многоквартирных домов». Но, несмотря на утвержденные нормативы, разделение жилых комплексов на классы по-прежнему остается весьма условным. Многие строительные компании присваивают своему проекту статус, не всегда соответствующий классификации – с целью формирования привлекательной маркетинговой концепции. Чем выше класс, тем выше стоимость за квадратный метр.

Российская Гильдия Риэлторов и Фонд РЖС утвердили единую классификацию жилья на первичном рынке

Единая классификация проектов многоквартирных жилых домов по качеству опубликована на сайте фонда РЖС, портале Российской гильдии риелторов (РГР) — профессионального СРО в области услуг в сфере недвижимости. Готовилась классификация почти два года, в итоге все новостройки разделены на четыре класса — эконом, комфорт, бизнес и элит.

Авторы классификации отказались от учета местоположения, но учли множество других факторов — от архитектуры до «Внешнего окружение и наличия социальной инфраструктуры в районе». Параметры паркинга, к примеру, названы отсекающим критерием, и дом не может быть признан бизнес-классом, если в проекте запланировано меньше 1 машиноместа на квартиру. Элитой признаются только проекты, где запланировано полтора и более машиномест на одну квартиру.

Также разделяются проекты и по площади кухни. В эконом она до 8 кв. метров, в комфорт-классе обязана быть большей площади, в бизнес-классе — никак не меньше 12 кв. метров, и в элит положено не менее 20 «квадратов». Изучение таблицы с параметрами довольно интересно для специалистов, а уж потребителям, то есть потенциальным покупателям жилья, и вовсе весьма полезное чтение.

Как пояснили в Фонде РЖС, эта классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Создание подобной классификации началось с разработки аналогичного документа для правительства Москвы еще в 2002 году. В той классификации было три класса жилья, но она в целом прижилась на рынке, была воспринята компаниями, далее усовершенствована. В 2011 году фонд РЖС начал собирать закрытую базу новостроек по всей России. И тут оказалось, что элитным жильем в регионах называется такое, которое в столице едва бы посчитали комфорт-классом.

«Появление федеральной классификации должно повлиять на повышение качества объектов, и застройщики вряд ли смогут теперь завышать класс объекта в рекламе как раньше. Сейчас это придется делать с оглядкой на все критерии, которые положены этому классу. Документ будет обязателен для членов РГР, но и другие участники рынка потом подтянутся», — считает Геннадий Стерник, главный аналитик РГР, профессор кафедры Управление проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, один из основных авторов классификации.

Этот документ вызвал ожесточенные споры среди участников рынка недвижимости. Одни считают ее необходимостью, другие – компромиссом, призванным прекратить «рекламную вакханалию» с присуждением новостройкам всевозможных категорий, исходя из творчества пиарщиков и маркетологов.

Но несмотря на споры, возникшие после публикации документа в профессиональных сообществах, эксперты в большинстве своем сошлись во мнении, что данная классификация вполне понятная, хоть и слишком обобщенная. Они признают актуальность введения единых стандартов качества жилых помещений, другое дело, насколько адекватными будут сами стандарты и будет ли данная классификация носить рекомендательный характер, либо ее выведут на законодательный уровень с соответствующими санкциями за неисполнение.

В первом случае классификация едва ли станет рабочей, если только сами покупатели не начнут требовать соответствие покупаемого жилья заявленным стандартам.

Совсем другое дело, если соблюдение классификации будет прописано в обновленных СНиПах, в законе «О рекламе», то есть когда девелоперы будут обязаны ее придерживаться, подвергаясь наказаниям за неисполнение.

По словам Геннадия Стерника, РГР будет стараться продвигать этот документ на государственный уровень.

«Мы отправим наши разработки в Минрегион, так как они уже не раз обращались к нам с просьбой разработать аналогичную классификацию», — пояснил эксперт.

А это значит, что может быть принят законопроект, обязывающий девелоперов придерживаться данных стандартов.

Единая классификация проектов многоквартирных жилых домов по качеству опубликована на сайте фонда РЖС, портале Российской гильдии риелторов (РГР) — профессионального СРО в области услуг в сфере недвижимости. Готовилась классификация почти два года, в итоге все новостройки разделены на четыре класса — эконом, комфорт, бизнес и элит. Авторы классификации отказались от учета местоположения, но учли множество других факторов — от архитектуры до «Внешнего окружение и наличия социальной инфраструктуры в районе». Параметры паркинга, к примеру, названы отсекающим критерием, и дом не может быть признан бизнес-классом, если в проекте запланировано меньше 1 машиноместа на квартиру.