Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству ек мжн

Единая классификация новостроек по качеству, разработанная Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в начале 2013 года.

ПРИМЕНЕНИЕ В РЕГИОНАХ ЕК МЖН (СТАНДАРТА РГР) – ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ ИЛИ ТОЛЬКО ПЕРСПЕКТИВА БУДУЩЕГО Епишина Эльвира Дмитриевна директор ООО. — презентация

Презентация на тему: » ПРИМЕНЕНИЕ В РЕГИОНАХ ЕК МЖН (СТАНДАРТА РГР) – ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ ИЛИ ТОЛЬКО ПЕРСПЕКТИВА БУДУЩЕГО Епишина Эльвира Дмитриевна директор ООО.» — Транскрипт:

1 ПРИМЕНЕНИЕ В РЕГИОНАХ ЕК МЖН (СТАНДАРТА РГР) – ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ ИЛИ ТОЛЬКО ПЕРСПЕКТИВА БУДУЩЕГО Епишина Эльвира Дмитриевна директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», к.э.н. V ЗАПАДНО-СИБИРСКИЙ ФОРУМ, V Межрегиональный аналитический симпозиум, , г. Омск

2 ЕДИНАЯ МЕТОДОЛОГИЯ КЛАССИФИКАЦИИ ЖИЛЫХ НОВОСТРОЕК РФ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМУ КАЧЕСТВУ Классификатор разработан экспертами комитетов по консалтингу и девелопменту РГР. Утвержден на заседании Национального Совета РГР 14 декабря 2012 в Санкт-Петербурге. Документ поддерживается Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Проблемы, существовавшие до принятия ЕК МЖН: Региональная проблема 1: какое количество классов стоит выделять? И как правильно их назвать? Региональная проблема 2: как правильно определить принадлежность новостройки к тому или иному классу? Региональная проблема 3: соответствие домов бизнес, а особенно элит-класса, в регионе домам аналогичного класса в столичных городах, особенно в Москве Разработка и принятие ЕК на рынке жилья дали новый толчок к развитию рынка новостроек, прежде всего, в более высоком по классу качества ценовом сегменте (бизнес- и элит-классов) и избавили от ряда региональных проблем ( 1 и 2)

3 Содержание Единой методологии классификации многоквартирных жилых новостроек ЕК МЖН классификационная таблица практические алгоритмы классифицирования Содержит классообразующие признаки (характеристики) и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества: эконом-класс, комфорт- класс, бизнес-класс, элитный класс. В числе признаков (характеристик): архитектура, несущие и ограждающие конструкции, общая площадь квартир, кухонь, инженерное обеспечение, параметры паркинга и т.д. Перечень закрытых вопросов, расположенных в определенной последовательности, ответы на которые позволяют присвоить потребительский класс той или иной новостройке методологическая основа Методологическая основа выстроена на обобщении опыта классификационных разработок специалистов из 20 регионов РФ с учетом существующих строительных нормативных документов.

4 Классификационная таблица из ЕК МЖН

5 Классификационная таблица из ЕК МЖН (продолжение)

9 Классификационная таблица из ЕК МЖН (окончание)

10 Алгоритм 1. Дифференцирование на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности» ДАНЕТ 1.Является ли здание по конструкции сборно-железобетонным (панельным, блочным)? МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ переход к вопросу 2 2.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,70 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади этажей здания) МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ переход к вопросу 3 3. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям (кв. м)? 1 комн.– от 45 кв.м.; 2 комн. — от 65 кв.м.; 3 комн. – от 85 кв.м.; 4 комн. – от 120 кв.м. переход к вопросу 4 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 4. Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,75 м?переход к вопросу 5 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 5. Обеспечено ли наличие от 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат?переход к вопросу 6 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 6. Является ли проект здания индивидуальным, с подчеркнутой дизайнерской проработкой внешнего облика? переход к вопросу 7 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 7.Обеспечено ли энергоснабжение квартир трехфазными вводами с расчетной максимальной нагрузкой свыше 10 кВт? переход к вопросу 8 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 8. Является ли придомовая территория огороженной и охраняемой по периметру в соответствии с разделом «Генеральный план и благоустройство» проектно-сметной документации жилого комплекса? переход к вопросу 9 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 9.Обеспечивает ли закрытый (подземный или наземный) паркинг в совокупности с охраняемой придомовой территорией возможность парковки для жителей из расчета 1,0 машино-места на 1 квартиру? ЖИЛЬЕ ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ

11 Алгоритм 2. Дифференцирование массового жилья на эконом- и комфорт- классы» ДАНЕТ 1.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,75 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания)? ЭКОНОМ- КЛАСС переход к вопросу 2 2. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям (кв. м)? 1 комн. — от 34 кв.м.,;2 комн. – от 50 кв.м.; 3 комн. – от 65 кв.м.;4 комн. – от 85 кв.м. переход к вопросу 3 ЭКОНОМ- КЛАСС 3. Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,70 м? КОМФОРТ-КЛАСС ЭКОНОМ- КЛАСС Алгоритм 3. Дифференцирование жилья повышенной комфортности на бизнес- и элитный классы ДАНЕТ 1.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,65 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания)? БИЗНЕС- КЛАСС переход к вопросу 2 2. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухни следующим значениям (кв. м)? 1 комнатные – студии от 60 кв.м.; 2 комн. – от 80 кв.м.; 3 комн. – от 120 кв.м.; 4 комн. – от 250 кв.м. переход к вопросу 3 БИЗНЕС- КЛАСС 3. Соответствует ли высота потолков квартир значению от 3 м?переход к вопросу 4 БИЗНЕС- КЛАСС 4. Обеспечивает ли закрытый паркинг для жителей 1,5 машино-места на квартиру? переход к вопросу 5 БИЗНЕС- КЛАСС 5. Имеются ли в доме коммерческие объекты со свободным входом с улицы через придомовую территорию? БИЗНЕС- КЛАСС ЭЛИТНЫЙ КЛАСС

12 ОСОБЕННОСТИ РЕШЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОБЛЕМЫ 3 В ГОРОДАХ РФ Критерии жилья бизнес-класса в понимании региональных застройщиков: технология домостроения (монолит, сборный каркас, кирпич, однозначно не панель) архитектурный облик (должен выделяться на фоне городской застройки) объемно-планировочные решения (разнообразие квартир по комнатности) закрытый периметр придомовой территории (шлагбаум, наличие охраны, видеонаблюдение, консьерж) наличие подземного паркинга и гостевой парковки Москва (50/50) Пермь (100%) Екатеринбург (100%) Омск (100%) Санкт-Петербург Тюмень Красноярск Челябинск Краснодар Иркутск Причины: региональные особенности застройки жилых комплексов не позволяют следовать ЕК МЖН, т.к. в классификаторе указаны завышенные требования к жилью повышенной комфортности боязнь потерять сформировавшийся пул клиентов боязнь потери своего авторства региональной классификации (специалистом или компанией) другие причины следование ЕК МЖН, формирование информационного поля от РГР следование за региональным застройщиком, без формирования информационного поля от РГР 1 2 потребитель .

13 ОТНОШЕНИЕ К КЛАССИФИКАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА ЗАСТРОЙЩИКРИЭЛТОР ПОТРЕБИТЕЛЬ объект продвижения – жилой дом как проект объект продвижения – конкретная квартира разная иерархия, разная важность критериев на которые обращают главное внимание, делают акцент -технология домостроения — архитектура здания — объемно-планировочные решения — характеристики паркинга, благоустройство — качество отделки самой квартиры — местоположение с точки зрения транспортной доступности и социальной инфраструктуры работает преимущественно на первичном рынке работает преимущественно на вторичном рынке

14 ОТРАЖЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К КЛАССИФИКАЦИИ В РЕКЛАМЕ логотип застройщика сайт застройщика фасад жилого дома информация о конструктиве, сроках сдачи фото реальной квартиры текст, содержащий КАЧЕСТВЕННЫЕ характеристики данной конкретной квартиры эммоциональная «окраска» сообщений

15 СТИЛИ ПОТРЕБЛЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ Стиль потребления – это совокупность форм потребительского поведения, обусловленных социальным полем МАЛОРАЗВИТЫЙ стиль потребления СРЕДНЕРАЗВИТЫЙ стиль потребления ВЫСОКОРАЗВИТЫЙ стиль потребления «ЭКОНОМ» «КОМФОРТ» «БИЗНЕС» «ЭЛИТ» Предметные характеристики: площадь квартиры общественный транспорт и инфраструктура чистовая отделка Дополнительные характеристики (функциональные): удобство планировки наличие парковки качество материалов Дополнительные характеристики (статусные): соседи архитектура здания панорамный вид Эксклюзивные, индивидуально определяемые характеристики

16 Риэлторская услуга глазами потребителя Ольга Якимова, сертифицированный коуч, бизнес-тренер, консультант

17 Личный опыт 1. Несоответствие уровня бизнеса уровню специалистов на нем (качество объявлений, качество переговоров, профессиональные качества). 2. Непонимание своей роли, ценности услуги риэлтора. 3. Неосознавание всех особенностей современного рынка.

18 1. Несоответствие уровня бизнеса уровню специалистов на нем (качество объявлений, качество переговоров, профессиональные качества). 1. Фото нет фото. 3. Качество изображения на фото. 4. Фото не соответствует объекту. 5. Текста нет. 6. Текст фактурный. 7. Текст недостоверный (проданная квартира, преувеличение качества объекта, стоимость объекта).

19 1.НИ ОДИН риэлтор из тех, что показывали мне объекты, не поинтересовался тем, что меня интересует, почему и что для меня важно при выборе объекта. Создавалась впечатление, что у них есть только один объект, который нужно продать. 2.Какова роль риэлтора в показе? Экскурсовод? 3.Работы для клиента или для себя? 4.Роль риэлтора в чистой продаже? 2. Непонимание роли и ценности услуги риэлтора.

20 3. Неосознавание рынка и изменений на нем. 1.Страх. 2.ИНТЕРНЕТ (клиент-риэлтор, репутация). 3.«Грамотность» клиентов. 4.«История» бизнеса. 5.Фокус представителей бизнеса на себя, на работу с конкурентами, а не на клиентов.

21 Что делать? 1.Ассоциация добросовестных риэлторов (риэлторская полиция, единое понимание терминов, стандарты всей деятельности, объединение усилий во имя клиента). 2. Признание своей роли в изменившимся рынке. 3. Честь профессии!

22 Почаще заходите в роль клиента и меняйте отношение к профессии.

23 Общая площадь квартир и планировки: примеры ЭКОНОМ

24 Общая площадь квартир и планировки: примеры КОМФОРТ наличие вспомогательных помещений увеличенные лоджии наличие 2 санузлов в 2 и 3 комнатных квартирах

25 Общая площадь квартир и планировки: примеры БИЗНЕС Летние помещения оригинальной формы кухни-столовые Увеличенный коридор, обеспечиваю щий оптимальное зонирование Обзор на 3 стороны горизонта

26 Общая площадь квартир и планировки: примеры ЭЛИТ 2 квартиры на этаже Санузлы из спален прачечная камин Выходы на террасы из санузлов

27 Входная группа, ресепшн: примеры ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС БИЗНЕСБИЗНЕС КОМФОРТКОМФОРТ

28 Места общего пользования: примеры лестничных маршей ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС КОМФОРТКОМФОРТ

29 Паркинг: примеры ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС КОМФОРТКОМФОРТ ЭКОНОМЭКОНОМ

30 Примеры внешнего благоустройства домов бизнес и элит-классов ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС

31 Элитная недвижимость: видовые характеристики

32 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Стахановская, 45 ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Телефон: (342) , директор Епишина Э.Д. Приглашаем к плодотворному сотрудничеству профессиональных участников рынка!

Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России. … Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству ( ЕК МЖН ). Признаки (характеристики). Классы массового жилья. Критерии отнесения к классу качества Классы жилья повышенной комфортности. Эконом-класс. Комфорт-класс.

ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ НОВОСТРОЕК

Единая классификация новостроек по качеству, разработанная Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в начале 2013 года.

Федеральный фонд содействия

развитию жилищного строительства

Пояснения

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 г. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек г. Москвы. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Предложенная Вашему вниманию классификация является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и консалтингу, в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса.

Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.

В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения.

Основные принципы, положенные в основу методики:

1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.

2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации.

4) Принцип использования методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.

5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.

6) Принцип учета региональных особенностей при классификации МЖН: если в результате разработки (уточнения) региональной классификации (РК) на основе принципов настоящей методики выявлена необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе используются две классификации – ЕК и РК.

7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.

МНОГОУРОВНЕВАЯ СТРУКТУРА КЛАССОВ

В разработанной методике рыночной классификации жилых зданий соблюдается нормативная преемственность двум действующим сводам правил, введенным в 2011 году:

1) Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. № 820 и введен в действие с 20 мая 2011 г., зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) в порядке пересмотра СП 42.13330.2010.

2) Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

В документе используется следующая классификация жилья:

• престижный (бизнес–класс);
• массовый (эконом–класс);
• социальный (муниципальное жилище).

В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на эконом-класс и класс комфорт, а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина — «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на бизнес-класс и элитный класс.

Содержание Единой методологии классификации многоквартирных жилых новостроек ЕК МЖН классификационная таблица практические алгоритмы классифицирования Содержит классообразующие признаки (характеристики) и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества : эконом-класс, комфорт- класс, бизнес-класс, элитный класс. … ПРИМЕНЕНИЕ В РЕГИОНАХ ЕК МЖН (СТАНДАРТА РГР) – ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ ИЛИ ТОЛЬКО ПЕРСПЕКТИВА БУДУЩЕГО Епишина Эльвира Дмитриевна директор ООО. — презентация. Презентация была опубликована 8 лет назад пользователемИгорь Чернавский. Получить код презентации.

Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Монолитное строительство — это одна из самых перспективных технологий, применяемых в строительстве зданий и сооружений для разных нужд. Сам процесс монолитного строительства выглядит как строительство разных конструктивных элементов из смеси, содержащей бетон, и специальной опалубки. Под опалубкой понимают особую конструкцию, которая служит специальной формой, в которую укладывают монолитный бетон. Опалубка является неотъемлемой частью монолитного строительства, а также одной из ее особенностей, так как именно за счет опалубки конструкция будущего здания приобретает прочность, жесткость и устойчивость к изменениям формы, размера и других свойств бетонируемой конструкции.

1) Принцип формирования единой классификации : единая классификация многоквартирных жилых новостроек ( ЕК МЖН ) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций (РК МЖН ) и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере. 2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены. 3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта , заявленное застройщиком.

Как отличить жилье эконом-класса от «бизнеса» и «элитки»

По заказу Фонд «РЖС» Российская гильдия риэлторов утвердила новую единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).

В профессиональном сообществе игроков рынка недвижимости уже много лет идут споры и бурные обсуждения единой классификации жилых домов. Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана еще в 2002 году, но только для Москвы. Сейчас по заказу Фонд «РЖС» Российская гильдия риэлторов утвердила новую единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).

Новая классификация стала продолжением работ в этом направлении и была апробирована в 17 регионах РФ. Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов и сводов правил по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.

В соответствии с нормативными ограничениями разработанная единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения.

Согласно единой методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить четыре класса жилья: эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитный класс. При этом эконом- и комфорт классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный — в группу жилья повышенного качества.

Все дома, подлежащие классификации, оцениваются с учетом следующих критериев: архитектура, несущие и ограждающие конструкции, остекление, объемно-планировочные решения, внутренняя отделка общественных зон, внутренняя отделка квартир, общая площадь квартир, площадь кухни, характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру), инженерное обеспечение, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга. К примеру, жилье экономического класса строится по серийным проектам или проектам повторного применения, в то время как бизнес-жилье — это, как правило, индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика.

Таблица « Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству ( ЕК МЖН )» Признаки (характеристики) Критерии отнесения к классу качества . Классы массового жилья Классы жилья повышенной комфортности. Класс Стандартного жилья Комфорт — класс Бизнес-класс Элитный класс.