Изменение климата в последнее время можно назвать основной повесткой дня по всему миру. По значимости эта проблема идет сразу за пандемией коронавируса. В связи с этим сегодня принципы ESG выходят на первый план для всех сегментов экономики. Отрасль недвижимости не исключение.
Что понимается под ESG в Real Estate
Real Estate — это очень активный бизнес, на создание и поддержание которого работает целый ряд отраслей (строительная, машиностроительная, производственная, энергетическая), и эти отрасли требуют переосмысления своей деятельности в части ESG.
Я бы объединила три составляющих ESG в одно понятие — экологичность. Экологичность социальная, управленческая и экологичность по отношению к среде обитания.
Cоциальная и управленческая экологичность практикуется нашей группой с момента ее возникновения, ведь EPH European Property Holdings — компания с листингом на швейцарской бирже SWX Swiss Stock Exchange. Для нас это еще одна причина быть экологичными в наших взаимоотношениях с внешним миром, будь то наши сотрудники, контрагенты, клиенты или партнеры. Наши сотрудники работают в комфортных условиях: мы всегда соблюдаем требования по охране труда и уважительно относимся к каждому, независимо от его возраста, должности или этнической принадлежности. Также мы выбираем экологичных партнеров и контрагентов и строго соблюдаем наши договоренности с ними.
ESG — Экологическое, социальное и корпоративное управление
Что касается Enviromental, составляющей ESG, то она начинается с внедрения правильных проектных решений на этапе проектирования и использования экологичных материалов на стадии строительства. Кроме того, сюда входит сокращение выбросов углекислого газа (как известно, объекты недвижимости дают порядка 30% таких выбросов), минимизация использования классических источников энергии, а также максимальный переход на альтернативные источники энергии, сокращение использования воды, разделение и переработка мусора в уже готовых зданиях.
Зачем девелоперу ESG-стандарты
Сегодня компании любого сегмента по всему миру важно отдавать себе отчет в том, в каком состоянии находится планета и как мы можем влиять на улучшение или ухудшение ситуации. Но, если углубиться в детали, становится понятно, что ESG начинает все больше влиять на множество аспектов бизнеса.
- Лучшие условия финансирования. Объекты недвижимости, в которых соблюдаются требования ESG, получают лучшие рейтинги от рейтинговых агентств и позитивную оценку рисков от финансирующего банка, что приводит к понижению процентных ставок финансирования для компаний — владельцев такой недвижимостью. Такая дифференциация соответствует Руководству ЕЦБ по климатическим и экологическим рискам для банков. Кредитные институты предпочтут сотрудничать с компаниями, соблюдающими ESG-требования.
- Снижение эксплуатационных расходов. Здания, соблюдающие ESG-требования, предлагают потенциальную экономию для владельца благодаря оптимизированным концепциям в области энергоснабжения, клининга и технического обслуживания.
- Вероятность снижения арендных ставок из-за непривлекательности зданий для арендаторов и, наоборот, повышения в секторе недвижимости, соблюдающей ESG. В целом на рынке формируется запрос на энергоэффективные здания. Соответственно, конкурентоспособность энергоэффективной недвижимости будет расти, а доля вакантных площадей снижаться. Обратный эффект: корпоративные арендаторы здания с низкой энергоэффективностью могут не только не захотеть платить повышенную арендную плату, но и вообще уйти, чем увеличат вакантность площадей. Арендаторы все чаще ищут помещения в наиболее подходящих зданиях для достижения своих целей в области устойчивого развития, учитывая также, что использование соответствующей недвижимости способствует положительному корпоративному имиджу. Все наши новые арендаторы, появившиеся за последний год в объектах, управляемых Valartis Group, в частности в Москве, очень внимательно отнеслись к этому вопросу.
- Инвесторы ищут устойчивые инвестиционные возможности в связи с повышением нормативных требований. Кроме того, уже в ближайшем будущем инвесторы (особенно альтернативные инвестиционные фонды) в Европе смогут инвестировать в компании только в случае наличия прозрачной отчетности по ESG.
- Следующий важный аспект — социальный. Real Estate — один из старых, классических сегментов бизнеса, связывающий множество смежных отраслей. Этот сегмент и обслуживающие его виды бизнеса оказывают влияние на широкий круг пользователей и их окружение на протяжении всего их жизненного цикла, в том числе создают огромное количество рабочих мест. Рабочие места — это люди, с их правами, обязанностями, ценностями, гендерной идентификацией и физическими способностями. Поэтому необходимо учитывать и социальные вопросы, и вопросы управления.
Все о ESG за 5 минут (часть 1)
Как ESG в сегменте Real Estate регулируется государством
В Европе требования регуляторов, а также национальные и международные обязательства по достижению полного отсутствия выбросов, выполняемые ЕС и другими странами, определяются различными нормативными актами, как международными, так и локальными.
В странах, где работает наша группа, с 2023 года некоторые требования ESG станут обязательными к исполнению, например:
— ЕС: все новые здания должны быть практически с нулевым энергопотреблением (NZEB);
— Германия: все здания должны быть с нулевым потреблением энергии, государство будет выдавать свидетельства об энергоэффективности зданий для новых и существующих зданий, проданных или сданных в аренду; кроме того, станут обязательными зарядные устройства для электромобилей на парковках;
— Австрия: максимальные уровни выбросов парниковых газов будут регулироваться Законом об охране климата; федеральные земли определяют различные целевые показатели выбросов для новых/старых зданий;
— Швейцария: кантоны обязаны определять стандарты, которые приводят к сокращению выбросов CО2 в новых/старых зданиях. С 2023 года в новых зданиях не будет систем отопления, работающих на ископаемом топливе (обновленный Акт по СО2).
В Москве недавно прошел инвестиционный форум ВТБ «Россия зовет», на котором достаточно активно обсуждалась повестка ESG. В частности, президент РФ Владимир Путин в очередной раз подтвердил, что краеугольным камнем российской политики является человек и для блага этого человека и среды его обитания Россия планирует стать углеродно-нейтральным государством к 2060 году. Это радует, и остается только надеяться на успех программы и содействовать в меру своих сил приближению этой даты. Президент также обещает цифровизацию бизнеса, а это очень важно, так как мы регулярно используем огромное количество бумаги для взаимодействия с государственными, в частности фискальными, органами.
Российские девелоперы постепенно начинают внедрять альтернативные технологии в новые объекты недвижимости. Многие уже действующие здания проходят сертификацию BREAM и LEED. Отрасль осознанно меняется в сторону экологичности. Можно смело утверждать, что сегодня разработка и реализация стратегии ESG необходима каждой компании независимо от сегмента, в котором она работает. Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Источник: blogs.forbes.ru
Зачем девелоперам ESG
«Девелоперы выглядят весьма спокойными. В отличие от металлургов и угольщиков у них не меняется цвет лица, когда они слышат аббревиатуру ESG», — пошутил вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, модерируя месяц назад конференцию «ESG в девелопменте».
Подтекст легко считывался: за месяц до этого Евросоюз в рамках борьбы с изменением климата объявил о введении механизма трансграничного углеродного регулирования. Он предусматривает сбор за импорт в Европу товаров, производство которых связано с большой эмиссией CO₂. Этот «экологический налог» вводится с 2023 года. Согласно расчетам KPMG, по нему «неэкологичные» компании из России могут заплатить минимум шесть миллиардов евро.
Застройщики не могут импортировать свой товар — недвижимость — за границу. И значит, именно от этого квазиналога не пострадают. Однако требования, связанные с устойчивым развитием, будут все сильнее влиять на отрасль. «Кнут» может появиться, но, похоже, раньше появится пряник. Уже в этом году Сбербанк запустит «зеленое» финансирование строительных проектов с пониженной ставкой кредита, а в следующем году в стране должна появиться «зеленая» ипотека. Быть ответственным (ESG) и экологичным застройщиком станет выгодно.
Рынок «зеленого» финансирования быстро растет
Аббревиатура ESG громко зазвучала в России в последний год. Под ESG понимается свод параметров, на которые ориентируется бизнес при разработке стратегий устойчивого развития. Он включает в себя три составляющие — вопросы защиты окружающей среды (Environmental), социальной сферы и защиты труда (Social), а также стандартов корпоративного управления (Governance). Ответственные компании, удовлетворяющие ESG-критериям, пытаются сократить ущерб, который наносится экологии, имеют сильную социальную политику и реализуют определенные управленческие принципы (прозрачность отчетности, реализация антикоррупционных мер, здоровая обстановка в офисах).
Для не следящего за экологической повесткой человека нынешний хайп вокруг ESG-повестки в российском бизнесе может показаться случайным и неожиданным. ESG-тематика появилась как будто ниоткуда, свалилась с неба.
Но этим принципам более десяти лет, и они стали логичным продолжением линии, которая сформировалась в последние полвека на Западе в ответ на ухудшающееся состояние окружающей среды, глобальное изменение климата и возрастающее неравенство. «В 1980-х годах после доклада Брундтланд (Гру Харлем Брундтланд — глава Международной комиссии по окружающей среде и развитию при ООН в 1984–1987 годах. — “Эксперт”), подготовленного под эгидой ООН, появилась теория устойчивого развития. Она призывала ограничить нерациональное все возрастающее использование ресурсов, чтобы не ущемлять будущие поколения. Это идеология экодвижения, — объясняет историческую логику появления ESG-критериев председатель Совета по экологическому строительству (RuGBC) Гай Имз. — В 2015 году ООН приняла документ с Целями устойчивого развития. Идеология и цели “заземлились” в ESG-требованиях ответственного бизнеса для частных компаний».
Одним из следствий теории устойчивого развития стало появление нескольких систем экологической сертификации зданий. Застройщики добровольно ужесточали требования к своему проекту относительно государственных предписаний, проводя дополнительные инвестиции. Сейчас только по английскому стандарту LEED и американскому BREEAM сертифицированы миллионы зданий на планете. С какого-то момента помимо ответственности за экологию у такой схемы появились и экономические основания: так, сертифицированные «зеленые» офисы по статистике стоят на десять процентов дороже обычных.
Вокруг ESG-повестки сейчас быстро формируется финансовая среда. «За последние шесть лет рынок ответственного финансирования вырос в 19 раз и превысил один триллион долларов», — говорит первый вице-президент Газпромбанка Денис Шулаков. По оценке Bank of America, в 2020 году 2500 ESG-фондов, которые инвестируют только в ответственные бизнесы, привлекли 255 млрд долларов. Конечные получатели ESG-финансирования получают к кредитной ставке «зеленую» премию в один-два процента.
В 2021 году начал формироваться портфель устойчивого кредитования Сбербанка. Сейчас он состоит из ESG-кредитов на 50 млрд рублей. В этих кредитах прописаны ковенанты, и ставка зависит от исполнения определенных ESG-критериев. В портфеле Сбербанка есть и «зеленые» кредиты на сумму 75 млрд рублей. Условием их выдачи были обязательства по реализации проектов по улучшению окружающей среды, смягчению последствий изменения климата и более эффективному использования ресурсов.
Рынок «зеленого» финансирования в России должен резко вырасти в ближайшие годы. «До конца 2023 года объем рынка “зеленого” финансирования составит около трех триллионов рублей, — считает первый заместитель председателя правления Сбербанка Александр Ведяхин. — Мы выделяем на рынке “зеленого” финансирования три составные части. Первое — это промышленная экология, объем инвестирования — 1,6–1,8 триллиона рублей. Второе — проекты городской инфраструктуры (управление твердыми коммунальными отходами, водоснабжение) будут прокредитованы на 0,8–1 триллион рублей. И третье направление — 500 миллиардов рублей — это корпоративные ESG-инвестиции, когда предприятия сами улучшают свой вклад в экологию, снижают углеродный след».
ESG-девелопер в девелопменте
Надо ли девелоперам следовать ESG-критериям? С одной стороны, от введения механизма трансграничного углеродного регулирования девелопмент и недвижимость не пострадают. В числе пострадавших отраслей, скорее всего, будут цветная и черная металлургия, производство минеральных удобрений и цемента, а также энергетика. С другой стороны, сегодня в России пока не было инструментов поддержки «зеленого» строительства.
В следующем году Сбербанк запустит сразу два продукта, касающихся «зеленых» девелоперов. Это «зеленая ипотека» с льготной ставкой, которая будет выдаваться покупателям жилья в экологичных жилых комплексах. Второй продукт — «зеленые кредиты», которые смогут получить и девелоперы. Льготная ставка по ним будет всего на 0,1–0,2% меньше, чем стандартная, но в данном случае важен сам факт появления такого продукта. Однако в следующем году правительство планирует открыть программу по субсидированию «зеленых» кредитов, и тогда льготная ставка может снизиться.
Существует группа девелоперов, для которых следование ESG-стандартам обязательно. Это ПИК, «Самолет», «Эталон», ЛСР, то есть публичные компании. Акциями застройщиков владеют и иностранные компании. Соответственно, если у инвесторов появятся ограничения на владение неэкологичными активами, они будут избавляться от акций.
Западные инвесторы могут отказываться и от покупки облигаций по экологическим причинам. Такая коллизия произошла в конце прошлого года с размещавшей еврооблигации компанией РЖД: инвестфонд PIMCO в последний момент отказался участвовать в размещении, так как более 50% оборота РЖД составляли «углеродные грузы».
Понимая риски, ПИК стал первой компанией в девелоперской отрасли, которая получила рейтинг на уровне ESG-II от РА «Эксперт». В объяснительной записке к рейтингу был целый ряд конкретных фактов, указывающих приверженность ПИК устойчивой тематике.
Так, в блоке E (Environmental) указано, что компания провела модернизацию цехов и исключила передвижные источники загрязнения, создала эффективную систему очистки воды. Начиная с 2017 года объем выбросов вредных веществ от деятельности ПИК в атмосферу ежегодно снижается в среднем на 28%, а опасные отходы классов 1–3 составляют менее одного процента.
В блоке S (Social) отмечено, что заработная плата сотрудников ПИК превышает средний уровень вознаграждения в отрасли и не зависит от гендерного признака. Для своего персонала компания ежегодно оплачивает программы дополнительного образования и медицинское обслуживание по страховке. Для общения с клиентами ПИК создал службу поддержки, с которой можно связаться по различным каналам коммуникаций. В блоке G (Governance) отмечены высокий уровень стратегического планирования и управления рисками, проработанная прогнозная финансовая модель, информационная прозрачность, наличие системы онлайн-мониторинга всех финансов и строительных площадок, а также утвержденная дивидендная политика.
Еще одна группа застройщиков, не имеющих возможности не следовать ESG-повестке, — иностранные девелоперы (например, скандинавские YIT и Bonava) и подрядчики. При негативном сценарии они могут лишиться доступа к кредитным ресурсам. «Иностранные компании ощущают все большее давление по вопросам ESG со стороны всех стейкхолдеров: инвесторов, фондов, государств, экологических активистов, сотрудников, покупателей и клиентов, — говорит младший партнер Bain минимизировать влияние объекта на среду на протяжении всего жизненного цикла; создать продукт нового уровня и привести внутренние стандарты качества в соответствие лучшим мировым практикам.
В тюменском доме мы интегрировали сразу несколько прогрессивных решений: увеличили слой утеплителя в ограждающих конструкциях и установили окна с шестикамерным профилем и специальным напылением на стеклах; предусмотрели приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла; разместили на крыше солнечные панели; оборудовали квартиры системой «умный дом»; изменили состав межквартирных стен. В итоге мы увеличили коэффициент сопротивления теплопередаче по наружным ограждениям на сорок процентов, а по окнам — на тридцать процентов. Межквартирные стены обеспечивают звукоизоляцию в 60 дБ (плюс 8 дБ к строительным нормам РФ). Нововведения увеличили себестоимость квадратного метра примерно на десять процентов. В то же время они позволят снизить эксплуатационные расходы на пятьдесят процентов.
Второй проект — ревитализация озера в тюменском «Европейском квартале». Долгое время его единственной подпиткой были ливневые стоки с прилегающей территории. Озеро начало заболачиваться. Мы решили вернуть ему прежнее значение. Три группы независимых экспертов провели несколько исследований: изучили состав воды, иловых отложений, флоры и фауны.
Результаты исследований легли в основу концепции благоустройства. Мы уже очистили берега от сухостоя, сейчас выполняем очистку дна. Выстроили дамбу из грунта и попеременно осушаем части озера. В сумме мы перекачаем примерно 26 тысяч кубометров воды (для понимания: это около шести 50-пятидесятиметровых бассейнов с десятью дорожками), затем демонтируем дамбу.
В результате очистки мы рассчитываем восстановить связь озера с подземными водами. Одновременно мы увеличим его глубину и исключим промерзание. Даже зимой оно останется «живым». Финальные работы намечены на весну 2022-го. Они предполагают зарыбливание, появление биоплато, смотровых площадок, пешеходных и велосипедных дорожек с выходом к воде.
Третий проект связан уже с социальной повесткой. Это соучаствующее проектирование. Пилот мы запустили также в Тюмени, в районе «Речной порт». Мастер-план его застройки формируется с учетом интересов жителей, администрации, городских сообществ, владельцев земельных участков, бизнеса, экспертов. Вовлекая стейкхолдеров в процесс проектирования, мы рассчитываем создать территорию, соответствующую их потребностям.
И наконец, четвертый проект — формирование активного добрососедства. Его ключевой элемент — соседские центры. Сейчас у нас их два — в подмосковном Видном и в Тюмени.
Это гибкие, многофункциональные пространства, в которых есть большой коворкинг с открытой кухней, библиотека, танцевальный или спортивный зал, прачечная, а также помещения, которые могут арендовать специалисты, занимающиеся частной практикой. Коворкинг занимает тридцать процентов центра. В нем работают преимущественно дизайнеры, программисты, юристы, финансисты.
Здесь же жители, обладающие творческими профессиями, проводят занятия и мастер-классы. В соседских центрах открыты филиалы шахматных школ, балетные и театральные студии, кружки программирования и робототехники. Повышение плотности коммуникаций ведет к росту договороспособности и в конечном счете позитивно влияет на развитие территории.
Источник: expert.ru