Эскроу это не долевое строительство

После окончательного принятия новой редакции закона 214-ФЗ о долевом строительстве схема финансирования новостроек и взаимоотношений покупателя с продавцом приобрела новый смысл и воплощение. Изменения в в ДДУ и регламентирующем законодательстве коснулись всех аспектов долевого строительства. Что это означает для покупателя в реальности? Какие вопросы требуют полного раскрытия? Мы собрали в один список, чтобы прояснить ситуацию.

Важно! Не слушайте тех, кто говорит, что ДДУ отменены! Это обман! Схема видоизменена, но осталась действующей — это регламентировано 214-ФЗ «О долевом строительстве», который продолжает действовать в новой редакции!

Что такое эскроу-счет и проектное финансирование?

Эскроу-счет — это особый вид аккредитива, который открывает застройщик проекта в одном из 96 банков (официальный список), получивших специальные разрешения от Центробанка. Средства с этого счета недоступны никому, ни банку, ни застройщику, ни дольщику. Они служат гарантией того, что проект будет реализован, и только после сдачи этапа (очереди) или всего проекта по декларации застройщик сможет их получить.

Эскроу-счет в долевом строительстве.

Где застройщик будет брать деньги на строительство?

Вариантов несколько, и каждый из них по-своему эффективен.

Кредит выдает тот же банк, где открыты эскроу-счета. Он же получает право контролировать весь процесс и требовать от застройщика соблюдения порядка использования денег, так как кредит целевой, проектный. Застройщик может использовать не на строительство только 10 % от выделенных средств. При этом банк вправе разделить финансирование на транши по этапам, чтобы еще жестче контролировать расходы.

Финансирует строительство девелопер проекта, который и создает компанию-застройщика. Но обязанность открытия эскроу-счета остается, если застройщик намерен продавать квартиры по ДДУ.

Строительство ведется на собственные средства, продажи происходят на основании положений ГК РФ, поэтому застройщик продает квартиры либо за полную стоимость либо в рассрочку, но он не может привлекать средства покупателей на строительство.

Никто не отменял строительство по схеме ЖСК, но она тоже не дает надежной гарантии сохранности средств.

С учетом последних изменений в схеме долевого строительства можно сказать, что именно она теперь дает максимум уверенности в том, что проект будет реализован, а деньги не пропадут. Почему? — читайте дальше.

Может ли дольщик сам выбрать банк для размещения средств на эскроу-счете?

Нет, этот вид счетов может открыть банк, кредитующий проект. Таким образом создаются условия для обязательного участия банков в долевом строительстве — впоследствии это станет основой для полного проектного финансирования. Что делать покупателю? — либо принимать условие, либо искать другую новостройку.

Что будет, если застройщик сорвет сроки или не достроит дом?

Деньги с эскроу-счета вернутся дольщикам. Этот механизм работает и для случаев, когда нарушены указанные в договоре долевого участия сроки строительства. Бесконечно оттягивать сдачу объекта не получится, уйти с деньгами в банкротство тоже невозможно — деньги не вывести. Банк не даст покоя застройщику, поскольку в проект уже вложены кредитные средства. А у банка гораздо больше средств воздействия, чем у дольщиков.

Эскроу-счета: обратная сторона медали

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета дольщику?

Просто так, без веских оснований — нет. Возврат осуществляется только при срыве проекта или нарушении застройщиком условий договора. Дольщик должен привести веские причины, чтобы расторгнуть договор по ДДУ и вывести свои вложенные деньги.

Что будет, если обанкротится банк — держатель эскроу?

Механизм гарантий для дольщиков доведен почти до совершенства — при проблемах у банка, который, кстати, тоже не может распоряжаться средствами на эскроу-счете, деньги вернет государственное Агентство по страхованию вкладов. Вернет полностью, если сумма не превышает 10 миллионов рублей. Таким образом максимальной защитой обеспечивают дольщиков в эконом-классе и в категории новостроек «комфорт», то есть в массовом сегменте, где больше всего покупателей, для которых эта покупка весьма серьезна. Гарантия распространяется и на тех, кто вложил средства в несколько новостроек — по каждому проекту максимальная сумма составляет 10 миллионов рублей.

Можно или использовать материнский капитал по новому ДДУ?

Да, можно. Средства материнского капитала будут переведены на эскроу-счет после заключения и регистрации ДДУ в Росреестре. Это тоже новая степень защиты дольщика — пока нет регистрации договора, возможны двойные продажи. Поэтому деньги переводятся только после завершения этой процедуры, а сам дольщик может проверить регистрацию на сайте Росреетра (официальная страница).

Можно ли получить ипотеку в другом банке?

Да, дольщик вправе сам выбрать банк для ипотечного кредитования. Это не обязательно тот банк, где открыты эскроу-счета. Перевод средств по ипотеке будет производиться на эти счета, но опять же, при условии, что договор долевого участия зарегистрирован.

Не будет ли проблем с переуступкой прав до новому ДДУ?

Механизм переуступки прав на квартиру в новостройке остается прежним. Как и раньше, нужно согласие застройщика, что обычно прописано в ДДУ. Как и раньше, требуется согласие банка-кредитора по ипотеке, но теперь необходимо согласовать действия с банком-кредитором проекта. Средства с эскроу-счета будут возвращены первому дольщику, а второй внесет их по переоформленному договору.

Почему некоторые застройщики продают квартиры без эскроу-счетов?

В новой редакции 214-ФЗ сделаны временные исключения. Не использовать эскроу-счета вправе застройщики, у которых уже готово 30 % от общего объема проекта. Как это узнать? — компания должна предъявить покупателю письмо (заключение комиссии, экспертизы), в котором сказано, что проект соответствует критериям применения старой схемы ДДУ. Кроме готовности проекта есть один критерий — продано уже более 10 % квартир. Для того, чтобы получить заключения о степени готовности проекта, у застройщиков есть три месяца.

Выводы и заключение

Механизм гарантий и защиты дольщика проработан в деталях. Закрыты ранее болезненные дыры, позволяющие уходить с деньгами дольщиков и не нести ответственности. Создана система возврата средств — это очень важно для тех, кто вкладывает в покупку квартиры деньги, которые можно назвать «кровными».

Что будет с ценами на квартиры в массовом секторе новостроек?

Относительно прогнозов роста цена на новостройки сказать сложно. Рынок динамичен, он уже поглотил и сгладил часть реакции на нововведения. Но проценты по кредитам никто не отменял, и возможно, что некоторый рост будет, но в незначительных пределах. А при активности крупных компаний-девелоперов, которым проще совершить переход на новые правила игры, колебания должны быстро угаснуть.

Мнение редакции портала

Большинство рисков, которые раньше перекладывались на самого дольщика, теперь перекрыты разными степенями защиты, причем не только государством, а самим фактом и механизмов участия банков в системе финансирования. Остается только незначительная доля рисков, связанная с завершением проектов, которые должны быть достроены по старым ДДУ. Правда, теперь становится не совсем понятным, как будут выстраиваться роли девелоперов в схеме строительства — ведь финансируется банком именно застройщик. Возможно, часть проектов перейдет на финансирование и реализацию по договорам купли-продажи. Но самый эффективный вариант защиты останется в схеме ДДУ.

Источник: novostroyker.ru

Что такое эскроу?

Что такое эскроу простыми словами? Разбираемся, зачем ввели эскроу-счета, как повлияет эскроу на ДДУ, какие документы необходимы для открытия счёта и в чём недостатки использования договоров эскроу. Подробно об этом в новой статье от Novostroy.su.

С 1 июля 2019 года государство обязало застройщиков продавать квартиры по ДДУ только с использованием эскроу-счетов. Разбираемся что это и чего ждать дольщикам.

• Что такое эскроу-счета
• Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ
• Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта
• Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком
• Недостатки использования эскроу-счетов

Что такое эскроу-счета

Эскроу-договоры — вещь для россиян новая и для большинства ещё совсем непонятная. Недаром один из самых популярных запросов Яндекса: “эскроу счета что это простыми словами”. Да и применять их законодательство разрешило только в 2014 году. А вот на Западе эскроу-счета используют уже давно и не только при купле-продаже недвижимости.

По сути, это привлечение к сделке третьей стороны — эскроу-агента, который выступает гарантом. Он получает деньги на ответственное хранение от покупателя и должен передать их продавцу только после того, как будут выполнены условия сделки. Так обе стороны могут быть уверены, что их не обманут при расчёте. А посредник берёт небольшую комиссию за свою помощь.

Эскроу-агентами чаще всего выступают банки. А счёт, на котором хранятся деньги до выполнения продавцом своих обязательств, называют эскроу-счётом. Как видите ничего сложного в этой схеме нет. А теперь о том, как это будет действовать при покупке квартиры по ДДУ.

Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ

Последние изменения в ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве” регламентирует следующий порядок расчётов:

Застройщик и дольщик оговаривают условия сделки и заключают ДДУ;

Далее привлекается банк и заключается трёхсторонний договор эскроу;

Сразу после этого дольщик вносит 100% оплаты на эскроу-счет;

Только после того, как застройщик выполняет свои обязательства (сдаёт дом) банк переводит ему эти деньги.

Таким образом застройщик получает деньги покупателей только после завершения строительства. А работы по возведению жилья финансируются за счёт банковского кредита. Если условия договора не выполняются и стройка замораживается, то дольщики получают свои деньги обратно.

Это выгодно отличается от прежней практики, когда решением вопросов долгостроев приходится заниматься местным властям и тратить бюджетные средства. Как это, например, происходит сейчас с объектами компаний Normann, ГК Город и других застройщиков-банкротов.

В каком банке получать проектное финансирование решает сам застройщик. Там же будут открывать эскроу-счета для дольщиков. Выбрать можно только из тех банков, которые получили на это аккредитацию. Их перечень можно найти на сайте ЦБ, где его обновляют каждый месяц.

Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта

Большинство российских банков уже оказывали подобную услугу для иных сделок ещё до нововведений в долевое строительство. Пакетов документов для заключения договора эскроу относительно небольшой:

Общие условия договора эскроу по ФЗ-214;

Индивидуальные условия, которые содержат подробную информацию о деталях сделки: сумму, срок действия, данные сторон и т. д.;

Заявление на открытие эскроу-счета в банке.

Увидеть и скачать эти документы можно сайте банка.

По закону о долевом строительстве такой эскроу-счёт при покупке квартиры бесплатен.

Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком

Введение расчётов через эскроу-счета призвано решить один из самых острых вопросов России последних десятилетий — проблему обманутых дольщиков. По данным Минстроя на июль 2019 года в базе долгостроев свыше 2 500 домов. А это около 200 тыс. семей дольщиков, оставшихся без жилья. В большинстве случаев вина в этом лежит на девелоперах. Они либо не смогли трезво оценить расходы на строительство, либо преступно присвоили деньги дольщиков.

Каждый покупатель квартиры платит из своего кармана несколько десятков тысяч рублей за достройку проблемных объектов, которых наплодили сытые чиновники да бизнесмены с нечистой совестью. Никто не спрашивает, хочет ли он платить за ошибки одних и преступления других, да еще уплачивать с этой суммы проценты по ипотеке.

С введением эскроу застройщики уже не смогут позволить себе таких вольностей. Последние изменения в законодательстве гарантируют что:

Застройщики будут стремиться сдать жильё как можно раньше. Ведь только тогда они смогут получить за него деньги.

Их деятельность станет прозрачнее. Банк, в рамках проектного финансирования сможет проверять расходы застройщика.

Банк, в свою очередь, будет контролировать ЦБ РФ. При этом деньги на эскроу-счетах застрахованы, как и обычные депозиты, но на большую сумму — 10 млн рублей. Так что, даже если у банка отзовут лицензию, дольщик получит назад 100% стоимости квартиры. Конечно, если она не дороже 10 млн рублей.

Недостатки использования эскроу-счетов

Плюсы использования договоров эскроу при покупке жилья в строящихся домах понятны — это более прозрачная и надёжная схема расчётов для дольщиков. А есть ли минусы?

Есть как минимум один недостаток и ударит он тоже прежде всего по дольщикам. Использование застройщиками банковских кредитов на строительство неминуемо приведёт к увеличению стоимости жилья.

Об этом уже давно твердят строительные компании. Признают это и власти. Вот что по этому поводу говорит Владимир Путин: «Да, это приведёт к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах» (цитата ТАСС).

О каких-то конкретных цифрах пока говорить рано. Слишком мало ещё застройщиков, которые запустили продажи по новым правилам. Так по статистике ЦБ РФ от 26.08.2019 г. с использованием эскроу-счетов было куплено всего 167 квартир в новостройках Санкт-Петербурга. Чуть выше этот показатель в Ленинградской области — заключено 674 эскроу-договора.

По этому же сложно сказать и о других недостатках новой схемы покупки строящегося жилья. Просто не хватает данных, чтобы сделать выводы. Но учитывая опыт предыдущих попыток навести порядок в долевом строительстве, можно не сомневаться — недочёты ещё себя проявят. Поживём — увидим.

Источник: www.novostroy.su

Эскроу-счета – что это такое простыми словами

Кандидат экономических наук. 20 лет преподаю финансы и инвестиции в университете. Инвестирую на фондовом рынке.

Тем, кто интересуется вопросами приобретения жилья в ближайшем будущем, полезно будет познакомиться с таким понятием, как эскроу-счета: что это, для чего используются и какие плюсы имеют. Это мы и рассмотрим в сегодняшней статье.

Понятие и особенности

Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве. Этому вопросу уделю в статье особое внимание.

Простыми словами эскроу – это специальный счет, который открывается по соглашению между продавцом и покупателем для безопасной оплаты какой-либо дорогостоящей сделки. Например, купля-продажа недвижимости, бизнеса, автомобиля и пр. Обязательно присутствие третьей стороны, которая и выступает гарантом безопасности.

1. Депонент (покупатель) – физическое или юридическое лицо, которое открывает счет и переводит на него имущество (деньги, ценные бумаги, другие ценности), чтобы потом они поступили в счет оплаты сделки с продавцом.
2. Бенефициар (продавец) – физическое или юридическое лицо, которое обязуется выполнить все условия договора по оказанию услуг или поставке товара покупателю в срок и надлежащего качества. Только в этом случае он получит доступ к депонированным средствам на эскроу-счете.
3. Эскроу-агент – специальная организация (например, банк) или человек (например, нотариус), которые следят за тем, чтобы две другие стороны не обманули друг друга. Одна из них вовремя и в полном объеме внесла деньги или другое имущество по договору. А вторая выполнила условия, по которым должна получить оплату.

В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.

• наличные и безналичные деньги;
• документарные и бездокументарные ценные бумаги;
• документы.

Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.

Аккредитив – это обязательство, которое берет на себя банк плательщика, перевести на счет получателя деньги после предъявления последних документов о выполнении условий аккредитива.

У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.

Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.

Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов. Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет. Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.

В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.

В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.

• максимальный срок открытия – 5 лет;
• договор условного депонирования должен обязательно нотариально заверяться, кроме хранения безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг;
• имущество, которое хранится на счете, не может быть арестовано или взыскано судебными приставами;
• агент может брать комиссию за хранение и передачу имущества, но для долевого строительства она равна 0;
• банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на счете.

Механизм действия и порядок заключения договора

Механизм действия условного депонирования:

1. Плательщик и получатель приходят к эскроу-агенту (банк, нотариус, другие физические и юридические лица). Заключают трехсторонний договор, в котором прописывают срок действия и условия, при которых агент передает имущество бенефициару.
2. Депонент передает имущество на хранение. Он не сможет им пользоваться до окончания действия договора. Условия можно изменить только по соглашению всех сторон.
3. После совершения сделки получатель приходит к агенту и предоставляет документы, подтверждающие выполнение им своих обязательств перед плательщиком (например, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи имущества, договор купли-продажи, который зарегистрирован в Росреестре и прочее).
4. Агент проверяет правильность оформления документов и их соответствие условиям счета. Если все в порядке, передает имущество получателю. Договор прекращает свое действие.

Пример из реальной жизни. Человек решил купить дорогостоящий автомобиль. Естественно, он опасается передавать деньги продавцу без оформления покупки, даже в виде аванса. А продавец, в свою очередь, боится остаться и без автомобиля, и без денег. Выход – эскроу-счет. Обе стороны приходят в банк или к нотариусу.

Подписывают договор и обговаривают условия. Покупатель кладет на счет деньги. После оформления машины продавец получает деньги. Все довольны.

Эскроу-счет в долевом строительстве

С 1.07.2019 все компании-застройщики, которые ранее продавали квартиры в еще недостроенном доме (долевое строительство), обязаны делать это через эскроу-счета. Причины введения поправок в закон понятны. Последние годы по всей стране прокатились массовые протесты обманутых дольщиков. Люди потеряли деньги, так и не получив жилье. Застройщики разорились, стройки заморожены.

Многие из покупателей взяли ипотеку и продолжают ее выплачивать.

Чтобы снизить риски и обезопасить дольщиков, были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Как он будет работать, покажет время. Пока говорить рано. Эксперты опасаются, что вырастут цены на жилье. Причины просты.

Строительные компании потеряют доступ к деньгам дольщиков, поэтому вынуждены будут строить на свои или привлекать заемные средства. А это проценты, которые, скорее всего, переложат на плечи конечного потребителя, т. е. покупателей недвижимости.

В случае использования эскроу-счетов при долевом строительстве участниками договора будут:

1. Застройщик (юридическое лицо) – компания, которая получила разрешение на строительство жилого дома.
2. Покупатель – физическое или юрлицо, которое подписало ДДУ и полностью или по частям вносит деньги в счет его оплаты.
3. Банк – организация, которая входит в специальный реестр Центробанка и получила право открывать эскроу-счета для долевого строительства.

Сейчас в реестре Центробанка 96 банков, которые имеют право открывать эскроу-счета. Но, как подсчитали эксперты, только 43 из них действительно этим занимаются и собираются это делать в будущем. Остальные по предложенной схеме не работают, а попали в список по формальному признаку, потому что соответствуют критериям ЦБ.

С помощью условного депонирования удастся избежать случаев, когда строители:

• использовали полученные от покупателей квартир деньги по одному объекту для достройки других домов;
• закрывали свои дыры в бюджете, гасили кредиты и пр.;
• проводили сомнительные операции, никак не связанные со строительством дома.

Особенности эскроу-счета по ДДУ:

• банк-агент для открытия счета выбирает застройщик, а не покупатель;
• деньги больше не будут напрямую поступать строительной компании, только уполномоченному банку на специальный счет;
• деятельность застройщика становится более прозрачной (все денежные операции контролируются Центробанком);
• компании обязаны раскрывать информацию обо всех лицах, которые влияют на их решения (бенефициары), а те, в свою очередь, будут отвечать перед дольщиками имущества;
• деньги со счета застройщику переведут, когда он сдаст дом и выдаст ключи хотя бы по одной квартире.

Информация о застройщиках (контакты, реквизиты, учредители и бенефициары, ежеквартальная бухгалтерская отчетность) и объектах строительства (проектные декларации) для физических лиц теперь доступна на едином интернет-портале “наш.дом.рф”.

Плюсы и минусы

Скорее всего, все плюсы и минусы проявят себя в последующие месяцы работы нового механизма. Пока предварительные оценки.

1. Максимальное снижение финансового риска для всех участников сделки.
2. Возможность переводить деньги безналичным путем, а также хранить другое ценное имущество.
3. Незначительная комиссия за обслуживание, а при долевом строительстве – полное ее отсутствие.
4. Участие в программе страхования вкладов и повышенная сумма возмещения в случае использования счета для сделок с недвижимостью.
5. Застройщик не заинтересован в затягивании сроков строительства. Сдал дом – получил деньги.
6. Запрет на принудительное взыскание и арест имущества на счете.

1. Возможное удорожание стоимости жилья из-за необходимости использования застройщиками заемных денег.
2. Для некоторых сделок сумма возмещения при банкротстве агента в 10 млн рублей недостаточна (например, покупка бизнеса, элитного жилья). Надо открывать несколько счетов, что не очень удобно.
3. Отсутствие индексации денег на счете. При долгосрочных сделках деньги постепенно обесцениваются. В случае невыполнения продавцом своих обязательств агент вернет покупателю всю сумму. Но с учетом инфляции это будут уже совсем не те деньги, да и время окажется потерянным.

Заключение

Изучив механизм действия эскроу-счетов, я пришла к однозначному выводу, что его применение способно изменить ситуацию с обманом дольщиков в лучшую сторону. Я как покупатель готова переплатить за квартиру, если буду уверена в том, что точно ее получу. Отдать деньги строительной компании, которая просто не смогла достроить по причинам “выросли цены на энергоносители и материалы, пришлось давать взятки чиновникам, владелец оказался мошенником и вывел деньги за границу”, для меня не вариант.

А вы что думаете об этом новом защитном механизме? Получит он свое развитие в России?

Источник: iklife.ru