Если дом сдан считается ли он новостройкой

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Что делать, если застройщик задерживает сдачу новостройки?

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

С какого момента срок считается просроченным?

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком. По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ. Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

По каким причинам застройщик переносит сдачу?

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки. В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект. Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд. В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется. Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

Счет эскроу —возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи дома

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:

Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.

При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:

Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.

Что делать, если квартира в ипотеке?

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома , а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали. … Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. … А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома , минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет.

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Зачастую возникает вопрос, по каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку. Многие риелторы задавались данным вопросом, однако зачастую не могли прийти к единому мнению.
Осознание того, что данный вопрос можно считать насущным пришло после того, как аналитики двух независимых компаний, подсчитывая количество новых жилых комплексов, в итоге получили разное количество, причем различия шли не на одну-две позиции, а на десятки.

Одним из наиболее понятных вариантов является подсчет проектов, в которых жилье реализует компания-застройщик. Однако при подсчете проектов на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее, возникают расхождения. Считать ли это вторичным жильем в том случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает большую часть квартир крупному инвестору? Многие эксперты согласятся, что такое предложение сложно отнести к первичному рынку, поскольку факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок.
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из юридического статуса. К первичному рынку можно отнести все квартиры, реализация которых ведется непосредственно компанией-застройщиком. В данном случае неважно, заключается ли при этом договор купли-продажи или ДДУ.

Теперь рассмотрим перепродажу.
Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.
Однако здесь встает следующий вопрос: сколько квартир должно быть продано, чтобы дом продолжал считаться новостройкой? Например, у застройщика остались 5 нереализованных квартир, хотя изначально их было более ста. Формально такой дом может быть отнесен к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами, однако, остаток нераспроданных квартир при этом весьма несущественный. В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что каждый аналитик имеет возможность трактовать принадлежность дома к первичному рынку так, как он считает нужным.
Например, если пять оставшихся квартир можно назвать несущественным остатком, то, как быть, если их, например, 10 или 15? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир является далеко не единственным фактором. Еще одним важным показателем считается срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию. Например, считать ли дом новостройкой, если с момента его сдачи прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще не закрыты? Неясной также остается ситуация, если квартиры продает не застройщик, а некое другое юридическое лицо.

Сложнее ситуация обстоит с реконструируемыми зданиями. Очевидно, что никто не сможет отнести к разряду новостроек квартиру, хозяин которой сделал качественный ремонт, и в итоге она выглядит как новая. Однако в настоящее время часть аналитиков относят многие реконструируемые дома именно к новостройкам. При этом, принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Многие эксперты придерживаются мнения, что нужно смотреть, изменилось ли после реконструкции число квартир, либо проверять, изменена ли запись о доме в ЕГРП и присвоен ли дому новый кадастровый номер. Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
В результате возникает вопрос – важно ли в принципе знать, к какой категории относится отдельно взятая квартира – к новостройкам или ко вторичному рынку?
В действительности ответ на этот вопрос весьма важен, поскольку именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение о запуске новых проектов и о ценообразовании. С этой точки зрения, любое существенное по своему объему предложение, выходящее на рынок, может быть отнесено к новому предложению. Однако остается открытым вопрос – относится ли данное предложение к первичному или вторичному рынку. В итоге можно сделать вывод, что на первичном рынке одновременно сосуществуют и первичные, и вторичные предложения, которые не аналогичны предложениям вторичного рынка. Выражаясь языком рядовых покупателей, новостройкой считается то жилье, цены на которое в скором времени могут вырасти в цене, и которое на определенном этапе можно купить дешевле. Если же роста цены не предвидится, то это абсолютно точно вторичный рынок.

По мнению многих экспертов, на рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает определенную долю в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, передаются физическим лицам на основе переуступки прав. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.
Кроме того на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где имеют место оспариваемые сделки.

Итак, очевидно, что единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще более неоднозначен вопрос, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок — когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании, в момент старта закрытых продаж или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если придерживаться третьей точки зрения, то в таком случае некоторые успешно построенные и проданные новостройки и вовсе никогда не существовали.

Особенности оценки недвижимости квартиры в доме , сданном в эксплуатацию и на стадии строительства. … Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках. Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке : Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.

Считается ли первичкой сданное жилье от застройщика

Подскажите, если дом сдан в 2018 году, и жилье продает застройщик, является ли такое жилье первичкой с точки зрения ипотеки? Как понять, возможно ли получение льготной ипотеки?

Пример жилья: https://www.cian.ru/sale/flat/231118722/

ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.

Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома . Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации. С какого момента срок считается просроченным? Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома . Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.

Если дом сдан, это считается вторичным жильем или новостройкой?

Добрый день! По военной ипотеке банками предоставляются разные суммы на новостройки и вторичное жилье.

Вопрос — если дом сдан, это считается вторичным жильем, либо новостройкой?

Благодарю заранее за ответ!

Здравствуйте!
Анализируя Ваш вопрос, наткнулась на относительно свежее Письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12238-ЕС/07, которым разъяснено, что под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья понимается приобретение физическим лицом у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.):

1) жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
2) жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) путем заключения с первым собственником жилого помещения, зарегистрировавшим право собственности на жилое помещение после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, договора купли-продажи;
3) жилого дома (при индивидуальном жилищном строительстве или для жилых домов блокированной застройки) или части жилого дома (для жилых домов блокированной застройки) с земельным участком путем заключения с первым собственником жилого дома после ввода указанных объектов недвижимости в эксплуатацию договора купли-продажи.
Я из этого письма поняла то, что если жилье Вами приобретено после ввода в эксплуатацию непосредственно у застройщика, то жилое помещение будет являться первичным жильем.
Указанное письмо можете найти в сети Интернет, оно в свободном доступе.
С Уважением, Другова Ксения

Новостройка – есть новостройка . Однако дискуссия, состоявшаяся в рамках заседания Клуба главных редакторов, наглядно продемонстрировала – единства во мнениях на эту тему нет даже у самих девелоперов, не говоря уже об аналитиках. Попробуем разобраться в данной проблеме. Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки. Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком.