Застройщик прислал доп соглашение о переносе сроков сдачи дома. Я могу его не подписывать.
Ответы на вопрос:
Да, имеете право
В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, если будет подписано дополнительное соглашение, то это означает согласование Вами новых сроков сдачи объекта долевого строительства, следовательно Вы не сможете предъявить застройщику требования о оплате неустойки за нарушение сроков.
Последствия если не подписать дополнительное соглашение о продлении сроков
Конечно не надо его подписывать, просто по закону о ДДУ вы имеете право взыскать крупную неустойку они пытаются это избежать.
можете не подписывать, но потом без этого соглашения не оформите квартиру в собственность, т.к. не будет подписан акт приема -передачи.
Дополнительное соглашение, это правовой договор между сторонами, который заключается в рамках основного, в случае согласия обеих сторон об изменении условий основного договора. Вы, как сторона договора, вправе отказаться от заключения дополнительного соглашения и расторгнуть основной договор.
Если Вы хотите сохранить право взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта — подписывать соглашение не нужно.
Добрый день. Заключил ДДУ с застройщиком. Договор зарегистрирован в рег.палате.В договоре срок сдачи дома 01.10.2016г. Вчера пришло уведомление от застройщика о переносе срока сдачи на 01.10.2017г. и о необходимости подписать доп. соглашение о переносе срока сдачи. Могу ли я не подписывать доп. соглашение, а расторгнуть с ним ДДУ до срока сдачи дома указанном в договоре и при этом могу рассчитывать на какие компенсации?
Ответы на уточнение:
соглашение не подписывать можете. Договор расторгнуть можете. Однако если договор будет расторгнут до 01.10.2016 года — вы понесете определенные убытки в связи с досрочным расторжением договора.Если после — нет. Компенсации ( в виде неустойки) имеют место быть в случае, если вы не будете подписывать доп. соглашение и не расторгните договор.
Особенности могут быть указаны в вашем договоре — внимательно читайте.
Похожие вопросы
Застройщик прислал доп. Соглашение о переносе сроков сдачи дома, чем чреват отказ от подписания данного соглашения?
Смотрите основной договор. Возможно расторжение договора со стороны застройщика.
Застройщик прислал доп. Соглашение о переносе сроков сдачи дома, чем чреват отказ от подписания данного соглашения?
Тем, что в случае просрочки срока сдачи дома, установленного в вашем договоре долевого участия, застройщик будет вынужден выплатить штрафные санкции. Не подписывайте.
Доп соглашение о переносе сроков по ДДУ — подписывать или нет?
Отказ от подписания для Вас ничем не череват.
Можете подать в суд на взыскание неустойки за просрочку передачи Вам квартиры.
Стоит ли подписывать доп соглашение?
Сдача жилого дома по дду 31 мая 2016 г. сейчас застройщик начинает рассылать доп. соглашения о переносе сроков сдачи. Стоит ли подписывать доп соглашение? Что бы в дальнейшем получить компенсацию за задержку сроков сдачи.
Смотря что указано в дополнительном соглашении?
2. Когда лучше предъявить претензию застройшику до сдачи дома или после?
По почте получил уведомление от застройщика о переносе сдачи дома на 7 месяцев. Хочу получить неустойку за срыв сроков сдачи дома по закону № 214-ФЗ.
1. Надо ли уведомить застройщика о своем решении не подписывать доп. соглашение о переносе сроков?
2. Когда лучше предъявить претензию застройшику до сдачи дома или после?
1. можете не уведомлять
Вряд ли вам удастся отсудить какую-то сумму, если предметом иска будет только перенос сроков, т.к. перенос сроков согласуется ежегодно на заседании в Мин. строительства: г. Саратов, ул. Челюскинцев, 114, следовательно все переносы законны.
Застройщик прислал нам уведомление о переносе срока сдачи дома и нам нужно написать ответ.
Застройщик прислал нам уведомление о переносе срока сдачи дома и нам нужно написать ответ. (Уведомление о переносе сроков должны присылать за два месяца до предполагаемой сдачи дома, но прислали уже недели через две после этой даты) Подписывать доп соглашение мы пока не хотим. Помогите пожалуйста составить ответное письмо.
Ответное письмо зависит от ваших требований к застройщику
Застройщик предлагает подписать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома на год, имею ли я право его не подписывать?
Только при Вашем согласии.
И что по поводу компенсации, если подпишу?
Получила сегодня уведомление от застройщика о переносе срока сдачи жилого дома. По договору ДДУ передача квартиры 01.07.2019, застройщик предлагает приехать на подписание допсоглашения со сроком 31.12.2019. Что делать, подписывать перенос срока сдачи или нет? И что по поводу компенсации, если подпишу?
Если Вы не согласны с переносом сроком то вправе не подписывать соглашение. Тогда сможете получить компенсацию.
Вам лучше не подписывать дополнительное соглашение. Так как после подписания Вы не сможете взыскать предусмотренную законом неустойку за тот период, на которые переносится срок.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Часть 2 статьи 6
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.[/quote]
Источник: www.9111.ru
Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или нет, если девелопер срывает сроки сдачи новостройки
Источник фотографии
За время действия любого договора может быть заключено множество дополнительных соглашений, причем по самым разным причинам. Это касается и договоров участия в долевом строительстве, которые отличаются длительностью правовых отношений – возведение многоквартирного жилого дома часто занимает несколько лет.
По каким поводам обычно заключаются дополнительные соглашения, всегда ли они выгодны для дольщика и что будет, если этот документ не подписать – разбирался Новострой-М.
Что такое дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение – это документ о внесении изменений в уже подписанный сторонами договор. Как разъяснил Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege, возможность заключения таких соглашений обусловлена принципом свободы договора, закрепленным в статье 421 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному принципу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.
Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век», назвал наиболее распространенные причины для заключения дополнительных соглашений к ДДУ между застройщиком и дольщиком.
Обычно они предусматривают:
— уточнение площади квартиры,
— оформление уступки права требования и перевода долга по ДДУ,
— уточнение цены ДДУ,
— уточнение сроков передачи квартиры,
— изменение паспортных данных дольщика и др.
Адвокат Артем Сидоров дополнил список, отметив, что в ДДУ иногда бывают ошибки, их также можно исправить, подписав дополнительное соглашение.
Иногда допсоглашения прямо предусматриваются 214-ФЗ и в тексте ДДУ, например, это касается корректировки срока передачи квартиры, кадастровых обмеров. Но иногда они законом не предусмотрены и заключаются по инициативе сторон.
Таковы, к примеру, соглашения об изменении порядка оплаты стоимости ДДУ, когда дольщик в силу личных обстоятельств просит застройщика предоставить отсрочку или рассрочку платежа. Или же это могут быть дополнительные соглашения о «переезде», в которых меняется предмет договора – предоставляется другая строящаяся квартира или иное помещение.
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», акцентировала внимание на том, что дополнительное соглашение должно быть добровольно принято обеими сторонами, подписано и зарегистрировано в Росреестре. Без регистрации этот документ в законную силу не вступит.
Кому это выгодно?
Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.
Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.
По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.
Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.
Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.
По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.
Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.
Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.
Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.
Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.
К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.
Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.
Принудить к подписанию нельзя!
Принуждение к заключению договора противоречит Гражданскому кодексу, поэтому застройщик не может требовать обязательного подписания дополнительного соглашения. Если в ДДУ и содержатся пункты об обязательствах дольщика подписать допсоглашение, то они не имеют юридической силы, так как противоречат 214-ФЗ и другим законам, например закону «О защите прав потребителей»: «Условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными» (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1).
По словам юриста Юрия Крюкова, от подписания допсоглашения можно смело отказываться в силу принципа свободы договора. Суды признают, что подписать допсоглашение — право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, даже если стороны прописали в ДДУ обязательство заключения допсоглашения, оно может не заключаться, если ухудшает положение дольщика. Застройщик в таком случае имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения дополнительного соглашения, однако в суде ему необходимо доказать необходимость внесения таких изменений, что сделать крайне сложно.
Прописанное в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору истолковывается судом как злоупотребление правом или как кабальное условие и в большинстве случаев застройщикам отказывают в исках об обязании подписать дополнительное соглашение или об изменений условий ДДУ.
Молчание – не знак согласия
В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.
«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».
Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.
«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».
Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.
«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».
Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.
«Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».
Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.
«Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».
Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.
«Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».
Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.
«Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».
Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.
«Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».
Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.
«Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».
Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.
«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.
Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru
«Не подпишешь допсоглашение – не получишь квартиру». Как застройщики, нарушающие сроки, шантажируют дольщиков
Благодаря закону об участии в долевом строительстве покупатель квартиры в новостройке, он же дольщик, должен забрать свои деньги с эскроу-счета, если застройщик не построил дом в оговоренные сроки. Либо подписать допсоглашение, разрешающее продолжить строительство, но лишающее его возможности получить пени за срыв сроков. Если дольщик заберет деньги, то равнозначного жилья он на них уже не купит – цены-то за время строительства выросли!
Деньги забрал – квартиру потерял. Фото: Мир Квартир
Пользуясь этой ситуацией, застройщики вынуждают покупателей отказываться от прав требования компенсации. Но в следующем году законодатели обещают закрыть эту прореху в законе.
С деньгами разобрались, а со сроками строительства?
Еще несколько лет назад покупка новостройки в России долго напоминала лотерею: можно было очень выгодно вложиться «на котловане» и потом снять сливки, но и риск потерять все был велик. Очень часто дольщики становились жертвами недостроев: застройщик замораживал стройку, его признавали банкротом, и люди оставались ни с чем.
Переход на проектное финансирование и эскроу-счета с 1 июля 2019 года в корне преломил эту ситуацию. Жилые комплексы, разрешение на строительство которых получено после этой даты, застройщики возводят на кредитные деньги банков – это называется проектным финансированием. Деньги дольщиков теперь не идут на строительство, как это было раньше, а лежат в банке на специальных эскроу-счетах. Застройщики не имеют к ним доступа до того момента, пока не будет сдан дом.
Получается, риски того, что застройщик получит деньги и не достроит дом, теперь минимальны. А вот со сроками строительства по-прежнему не всегда гладко. Перенос сроков ввода жилья на несколько месяцев остается нормой, подтверждает Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками компании «Миэль», а число объектов, которые сдаются вовремя или даже с опережением графика, относительно небольшое. По данным компании «Метриум», в столице срок ввода более чем на полгода был нарушен минимум в четырех проектах (три из которых расположены в Новой Москве). С применением эскроу-счетов реализовывались два из них.
Интересно, что, как отметила Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, задержка сроков строительства характерна лишь для массового жилья, а на элитных объектах такое встречается крайне редко: там покупатели – люди непростые, со связями, и в случае обмана способны создать большие проблемы компании-застройщику.
Важное допсоглашение
Сроки сдачи домов фиксируются в договоре, заключенном между застройщиком и дольщиком, и ответственность за нарушение обязательств предусмотрена Федеральным законом №214. «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки», – говорится в документе.
Эскроу-счет закрывается по истечении 6 месяцев после окончания срока договора. Фото: Мир Квартир
Но, столкнувшись с невозможностью сдать объект в срок, далеко не все застройщики стремятся возмещать убытки дольщикам. Брешь в законе пока позволяет им оказывать давление на дольщиков и получать свою выгоду.
Разберемся в деталях. В долевом строительстве существует два термина – «срок сдачи» и «срок передачи», объясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Под сроком сдачи принято понимать ввод дома в эксплуатацию, т. е. получение от органов местного самоуправления официального документа о том, что дом можно заселять жителями. Обычно под сроком сдачи подразумевается дата окончания действия разрешения на строительство. Примечательно, что ее застройщик может менять без согласования с дольщиком.
Второй термин, «срок передачи» – это дата, к которой должен быть подписан акт о передаче конкретной квартиры в построенном доме конкретному дольщику. Наступление правовых последствий в виде неустойки связано именно с нарушением строителями срока передачи.
Соответственно, продление срока передачи возможно только на основании соглашения сторон договора. Причем это дополнительное соглашение должно быть не только подписано дольщиком, но и зарегистрировано в Росреестре. Механизм подписания такого соглашения прописан в п. 3 ст. 6 214-ФЗ. Застройщик обязан уведомить участника строительства о невозможности передачи квартиры в сроки, предусмотренные договором и предложить подписать соглашение о переносе сроков.
В ряде случаев застройщики своевременно уведомляют дольщиков о просрочке исполнения своих обязательств и предлагают им заключить дополнительное соглашение к ДДУ. Если такое соглашение подписывается, то речь об уплате компенсаций уже не идет.
Если дольщик не согласен, он обращается в суд. Но если он не хочет судиться, то он может попробовать договориться с застройщиком об иной компенсации. Например, достаточно часто встречается форма зачета суммы неустойки в качестве оплаты за разницу между проектной и фактической площадью квартиры.
Чистый воды шантаж
Ну а если вообще не подписывать дополнительное соглашение? Это грозит серьезными последствиями. Сейчас, после наступления срока ввода дома, зафиксированного в договоре между дольщиком и застройщиком, договор прекращает свое действие, а деньги со счетов эскроу возвращаются на счета дольщиков.
Дело в том, что эскроу-счет открывается на определенный срок и, согласно закону, его действие не может длиться более чем шесть месяцев после срока ввода дома в эксплуатацию. Возврат денег означает, что договор участия в долевом строительстве становится неоплаченным. При этом сам он остается заключенным и зарегистрированным.
При нынешнем росте цен преимущество в спорах на стороне застройщика. Фото: Мир Квартир
При возникновении такой ситуации застройщик может шантажировать дольщика и настаивать на расторжении ДДУ, что ему крайне выгодно: он может потом выставить квартиру на рынок по более высокой цене – дом-то уже построен, поэтому цены на квартиры значительно выросли. Для дольщика такой поворот событий, напротив, не обещает ничего хорошего: за возвращенную сумму он уже не может приобрести аналогичное жилье. Ведь только в Москве, по словам Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», новостройки за один текущий год прибавили в цене в среднем 30%.
По словам Марины Шадруновой, летом клиенты сети офисов «Миэль» столкнулись с тем, что, когда срок действия эскроу-счетов подходил к концу, одни банки требовали от дольщиков подписанного дополнительного соглашения, другие – изменения проектной декларации (а внесение изменений в проектную декларацию может повлечь за собой замораживание строительства!). И когда дольщики шли за этими документами к застройщикам, те выдвигали свои условия – в частности, отказ от выплаты неустойки.
Надежда Коркка также подтвердила, что в Москве было несколько случаев, когда застройщики при отказе дольщиков подписать допсоглашение расторгали с ними ДДУ в одностороннем порядке. Участники строительства обжаловали данный факт в суде, часть исковых заявлений была удовлетворена, но по некоторым был вынесен отказ, что усложнило формирование единой правоприменительной практики.
Вся надежда на поправки в закон
В начале ноября депутаты Государственной Думы решили закрыть эту прореху в 214-ФЗ. Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ направлен на урегулирование правовой коллизии. Согласно предлагаемым поправкам, при нарушении срока будет происходить автоматическое продление депонирования эскроу-счета без заявления в банк. Договор эскроу должен будет заключаться на период до реального получения разрешения на ввод объекта, до 5 лет. При этом за застройщиком будут сохраняться все обязанности по выплате штрафов и пеней.
Законопроект подготовлен Анатолием Аксаковым, главой Комитета по финансовому рынку Госдумы и отправлен на обсуждение в Минстрой, ЦБ и Минфин РФ. Информации о том, когда данные поправки будут приняты, пока нет. Но участники рынка рассчитывают, что это произойдет в 2022 году.
Источник: www.mirkvartir.ru