Если не подписывать договор с управляющей компанией в новостройке

Правомерно ли навязывание управляющей компании застройщиком без решения собрания собственников? Кто осуществляет выбор УК в новостройке?. Вопросы по тэгам: недвижимость, застройщики

С какого момента жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги ?

О том, насколько правомочны ТСЖ и управляющие компании взимать деньги за эксплуатацию
и коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, к примеру, дом не сдан в эксплуатацию, или с дольщиком не подписан акт приема-передачи квартиры, или не оформлено право собственности
на объект недвижимости в новом доме, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Ответы на приведенные выше вопросы зависят от нескольких составляющих, а именно:

переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям; пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями; с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей; оказываются ли фактически эксплуатационные услуги управляющими компаниями, ТСЖ, или через УК и ТСЖ компаниями-поставщиками эксплуатационных услуг; получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию; оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.
Несмотря на то, что ст. 153 ЖК РФ говорит о возникновении обязанности оплачивать коммунальные
и эксплуатационные расходы за жилые помещения только с момента регистрации права собственности, данные обязанности имеют место только в отношениях между бывшим и будущим собственниками, когда один продает жилое помещение другому, при этом указанные правила, установленные ЖК РФ не применимы, когда собственность возникает как вновь созданное имущество и требует обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, т.е. в отношениях
со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в домах-новостройках.
Ни одна норма закона не запрещает осуществлять эксплуатацию и обслуживание вновь созданных объектов незавершенного строительства, не сданных в эксплуатацию и не оформленных как объекты недвижимости. Даже не введенные в эксплуатацию здания требуют, чтобы они отапливались, освещались, охранялись и многое другое, т.е. обслуживались. Если такое обслуживание
связано, в том числе с проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями покупателями — будущими собственниками и фактическими пользователями, то в силу ст.ст. 781 п.
2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ именно такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание.
Сразу стоит оговориться, что прямое применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае можно приводить в пример только при определенных условиях:
— только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии
в долевом строительстве; — если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.
В иных случаях нормы ФЗ-214 не подлежат применению, например, когда между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи, или уступки права требования, приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не договор «Об участии в долевом строительстве. »
«Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты
коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию. При этом для того, чтобы застройщику, ТСЖ или управляющей компании избежать возможных последующих споров о том, насколько правомерным является передача в пользование объекта недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей,
необходимо заключение строительной технической экспертизы о возможности использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или ограничивающих использование передаваемого объекта», — считает адвокат Олег Сухов.
В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:
1. У дольщиков по зарегистрированным договорам «Об участии в долевом строительстве. » обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей может возникать:
— с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре
с застройщиком,
— с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки
возникновения данной обязанности.
2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения — ст. 153 ЖК РФ (если помещение не является жилым, т.к. дом не принят в эксплуатацию, применяются положения ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ);
3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что не исключает обязанность
того же лица осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса;
4. Пользователи жилых и не жилых помещений, как физические, так и юридические лица, и в случае
ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями.
По материалам журнала «Где этот дом», думаю, что статья будет полезна многим жильцам новостроек.

Застройщик вправе заключить договор с управляющей компанией , но не более чем на 3 месяца. прошло уже больше 3 месяцев, видимо не этот случай. Если конкурс не состоялся, договор управления домом заключается с компанией , отобранной застройщиком. т.е. получается что наши местные власти не провели аукцион и это дало право застройщику самому выбрать эту УК ? И в этом случае должны ли все собственники подписывать договор с этой УК ? И что будет если они его не подпишут но будут просто оплачивать квитанции, чем это грозит? Спасибо!

Застройщик навязывает свою УК

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ . Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ , разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК , которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК , стоит отказаться.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Неподписание договора с управляющей компанией . Добрый день. Управляющая Компания ( УК ) требует заключения договора , однако в данной редакции заключать договор не хочу, так как в нем содержатся нарушения основ права РФ. Как грамотно заставит УК изменить договор и чем грозит не подписание его (при условии оплаты всех услуг ЖКХ и некоторых прочих платежей для УК )? Заранее спасибо. Договор СБ готово 14.

Что делать, если не заключен договор с управляющей компанией

При обслуживании многоквартирного дома обычно работает управляющая компания, сотрудники которой осуществляют наладку коммуникаций, следят за подачей ресурсов и контролируют поступление оплаты. С такой компанией нужно заключать договор, в котором будут прописаны все нюансы предоставления услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Это позволит разграничить права и обязанности сторон, предоставляя возможность решать спорные ситуации и требовать соблюдения нормативов. Договор подписывается от лица всех жителей дома избранным представителем, для этого нужно провести голосование и зафиксировать это документально.

Нередко владельцы отдельных квартир не желают соглашаться на условия УК, тогда нужно рассмотреть что делать, когда соглашение с компанией не заключено.

Нужен ли договор с управляющей компанией на обслуживание дома

Если некоторые жильцы не хотят участвовать в подписании договора и брать на себя обязательства, прописанные в нем, они должны понимать, что отсутствие документа приведет к неопределенности их взаимоотношений с компанией.

Проблему такого рода можно решить только на собрании жильцов, где выбирается лицо, впоследствии уполномоченное заключить договор. Именно такой человек будет говорить от имени каждого владельца помещения, но следует заручиться поддержкой не менее половины всех жильцов в доме.

Только в этом случае документ будет полноценным и официальным. Если же половина голосов набралась, но отдельные люди не согласны с условиями договора, они могут начать судебный спор, это же право есть у новых собственников жилья.

Схема работы с УК.

Когда имеется несогласие, то по статье 445 Гражданского кодекса РФ нужно составлять протокол разногласий, где отмечаются моменты, требующие изменений.

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Также там оговаривается желаемая формулировка условий, которую управляющая компания может принять, либо отвергнуть и потребовать принятия изначального варианта.

Гражданин имеет право обратиться в суд для разбирательств, и если он решит, что договор незаконен, его нужно будет изменить. В противном случае документ будет действовать для гражданина и ему понадобится возместить убытки.

Обязанности собственника

Необходимость вносить квартплату от собственника за услуги, подаваемые в жилье, продиктована статьей 153 Жилищного кодекса РФ. Там сказано, что каждый гражданин и организация, которые владеют помещением или пользуются им, должны оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

При наличии управляющей компании, но несогласии отдельных жильцов с ее условиями, последние должны доказывать свои права и защищать интересы в законодательном порядке.

На что следует обратить внимание в договоре с УК, расскажет это видео:

Если же соглашения вообще нет, к примеру при только введенном в эксплуатацию объекте, следует устроить общее собрание и на нем выбрать представителя общественности, наделив его правом на заключение соглашения.

Ведь без договора не будут предоставлять жизненно необходимые услуги, но при несогласии человек не освобождается от уплаты за коммуналку. В обязанности входит не только перечисление денег за услуги коммунальщиков, а еще и участие в принятии решений, а также обсуждении предложений.

Инициаторы собрания должны заранее оповещать о нем всех жильцов, а перед проведением сообщать о порядке принятия решений. Если собрание посетило менее половины жильцов, его нельзя проводить, ведь решения будут нелегитимными.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

Сначала составляется протокол разногласий, а если он не сработал, можно идти в суд с отказом и копией договора. Но перечислять средства за весь период до решения суда все же необходимо, несмотря на несогласие.

В случае, если денег не будет, то суд может постановить выплатить весь ущерб в пользу управляющей компании, а также начислят пени в качестве санкционной меры.

Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией, смотрите в видео:

Поэтому лучше оплачивать квитанции, а если договор признают недействительным, можно потребовать возврата денег, правда необходимо для этого сохранять все платежные документы.

Заключение

Договор с управляющей компанией заключается всегда от имени жильцов, их интересы при этом выражаются специально избранным человеком. Если один из людей против, он может потребовать пересмотра условий как в рамках общения с УК, так и в суде.

Но несогласие с ними не может быть причиной для неуплаты, ведь данное поведение приведет к взысканию с гражданина штрафа за невыполнение обязанностей перед компанией.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД. По итогам открытого конкурса. … Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания. Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. … Договор управления с застройщиком. Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.