Если новостройка не сдалась в срок договора

Речь идет о ситуациях, когда застройщик задерживает срок сдачи дома. Также введен временный мораторий на включение новостроек в реестр проблемных

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.

Почему нормальные застройщики срывают сроки

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Допсоглашение — не подписывать

По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

У застройщика не получилось подписать допсоглашение, и он предложил соглашение об отступном — тоже на меньшую сумму. Покупатели отказались и от него, а через суд взыскали почти 240 тысяч вместо предложенных 50

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

• 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
  (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации. С какого момента срок считается просроченным? Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.

Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков

Участники долевого строительства до конца 2022 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. Соответствующее постановление правительства опубликовано на официальном портале правовой информации и вступило в силу с 29 марта.

Документ устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Согласно постановлению, вплоть до 31 декабря 2022 года не будет начисляться неустойка за нарушение сроков передачи квартир застройщиками.

По общему правилу, если застройщик нарушил предусмотренные в ДДУ сроки сдачи дома, то — по требованию дольщика — обязан выплатить тому неустойку (пеню) (п. 2, ст. 6, ФЗ-214). Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.

Что касается требований по выплате неустойки, которые были предъявлены к застройщикам до вступления в силу нового постановления правительства, то по ним тоже дана отсрочка — выплаты должны быть произведены после 31 декабря 2022 года.

При этом послабление предусмотрено и для дольщиков. Они при просрочке платежа по ДДУ до конца 2022 года также не должны будут уплачивать пени.

Также вводится мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать ДДУ. Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2022 года. Контролирующие органы и местные власти в это время не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы строительные компании, задерживающие сдачу домов, прекратили продажи и регистрацию ДДУ.

Подобные меры действовали в 2020 году в первую волну пандемии. Сейчас нововведения стали частью антикризисных мер. В свою очередь многие российские застройщики сталкиваются с судебными исками по качеству строительства жилья. Люди жалуются на недоделки в новостройках. Многие из таких исков сами девелоперы считают необоснованными и называют потребительским экстремизмом.

Комментарии юристов

Андрей Еремин, руководитель дополнительного офиса Amulex.ru:

— С момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года не начисляются неустойка и штрафы и не взыскиваются убытки за нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Это правило распространяется в том числе и на договоры долевого участия, заключенные с гражданами, для личных домашних и иных подобных нужд. Кроме того, до 31 декабря 2022 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов, неустойки и возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до вступления в силу настоящего постановления. Аналогичное постановление правительства РФ действовало в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года в связи с ограничениями, введенными из-за новой коронавирусной инфекции COVID-19.

Полагаем, что введенные масштабные санкции и связанные с ними экономические факторы потребовали введения мер для поддержки строительной отрасли, уже применявшихся ранее, с целью не допустить массового банкротства застройщиков. Вместе с тем для дольщиков размер выплаченной неустойки и возмещенных убытков при нарушении сроков передачи жилого помещения будет гораздо меньше, так как из расчета выпадает период с момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года.

Ирина Калинина, адвокат, управляющий партнер компании Legal World:

— Ранее покупатели квартир в новостройках были более защищены, так как могли потребовать денежные компенсации, и довольно приличные, если застройщик не сдает квартиру в срок, указанный в договоре ДДУ. Однако в связи со сложной ситуацией правительство решило поддержать застройщиков. Но такая мера однозначно скажется на покупателях новостроек, поскольку в соответствии с новым постановлением они не имеют права требовать от застройщика деньги за нарушение сроков сдачи квартиры и должны просто ждать.

С моей точки зрения, не совсем корректно лишать людей компенсации. Они не смогут въехать в свои квартиры и, возможно, должны снимать другое жилье, но эти расходы теперь не смогут предъявить застройщику. Для застройщика это легальный способ без каких-либо финансовых последствий пользоваться деньгами дольщиков и не выполнять свои обязательства в оговоренные сроки.

— Участник долевого строительства хочет обязать застройщика передать объект долевого строительства, срок передачи которого по договору наступил. — Участник долевого строительства хочет взыскать неустойку за передачу объекта строительства с нарушением срока . — Застройщик в одностороннем порядке отказался от договора в связи с просрочкой оплаты более чем на 2 месяца либо систематическим нарушением сроков оплаты и хочет в судебном порядке признать договор расторгнутым. — Участник долевого строительства хочет признать односторонний отказ застройщика от договора недействительным. См. все ситуации, связанные со ст. 8. Споры в суде общей юрисдикции

Продавать, судиться или ждать: что делать при задержке сдачи новостройки

На российском рынке жилья бывают ситуации, когда застройщик затягивает со сдачей дома. Деньги уже заплачены покупателем, но дата переезда все время сдвигается. Рассказываем, почему такое может происходить, что при этом делать и на какие пункты договора обратить внимание.

Важно помнить, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — разные вещи. Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению. А срок подписания акта приема-передачи квартиры — дата передачи ключей. В договоре с застройщиком в подавляющем большинстве случаев указывается именно дата подписания акта приема-передачи. В квартиру можно въезжать только после того, как он подписан.

Задержать сдачу дома может рынок

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разными, и от них во многом зависит порядок действий дольщика. Иногда причиной задержки может быть падение рынка жилья, когда у девелопера нет спроса, нет продаж и денег на стройку. В таком случае выгоднее получить денежную компенсацию в размере изначально внесенных средств, так как на эти деньги впоследствии можно купить что-то лучше или аналогичное, но дешевле.

Как забрать деньги со счета эскроу

Вопреки расхожему заблуждению деньги со счета эскроу нельзя забрать в любой удобный момент. Для этого потребуется расторжение ДДУ либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке при наличии на то оснований: срыва сроков сдачи, банкротства застройщика или передачи объекта ненадлежащего качества. Можно расторгнуть договор и по решению суда, но тогда придется доказать, что имеются основания для расторжения. Если дольщик инвестировал на старте продаж, ждет три года, а за два месяца до плановой даты ввода дома в эксплуатацию не готов даже котлован, срыв сроков передачи квартир очевиден, но формально у девелопера еще есть время и оснований для одностороннего расторжения ДДУ пока нет. В этой ситуации в суде надо доказать невозможность исполнения обязательств застройщика.

Если просрочка более шести месяцев

Главными причинами задержки ввода жилого дома в эксплуатацию более чем на полгода эксперты назвали изначально невыполнимый темп строительства и неустойчивую экономику проекта.

«Нередко для привлечения внимания к своему проекту девелопер указывает привлекательный срок сдачи, но для его соблюдения нужен неиссякаемый денежный поток и сверхнадежный подрядчик, что могут себе позволить либо застройщики премиальных клубных домов небольшой площади, либо те, кто возводит панельные новостройки стандарт-класса. Последние не требуют длительных фасадных, отделочных работ и благоустройства. Все остальные, неадекватно оценивая вероятную реальную скорость строительства, рискуют в скором времени выплачивать компенсацию дольщикам за просрочку», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Административные барьеры для застройщика

Даже добросовестный застройщик может столкнуться с затруднениями при получении разрешения на ввод в эксплуатацию качественно и вовремя построенного дома. Отсутствие результатов какой-либо экспертизы (экологической, технической), фрагменты спорных участков в пятне застройки и другие юридические препятствия могут переносить заселение покупателей на годы.

Самый простой выход в такой ситуации — попробовать избавиться от актива, переуступив права требования, но здесь есть несколько нюансов. Во-первых, осведомленные о проблемах со сдачей объекта люди не будут торопиться покупать квартиру в этой новостройке, продажа может оказаться невозможной. Во-вторых, даже если покупатель нашелся, то придется продавать с большой скидкой, часто дешевле изначальной стоимости. В этом случае надо оценить за и против. Если выведенные средства вложить будет все равно некуда, то лучше не торопиться и постараться дождаться сдачи объекта. Готовую квартиру с правом собственности реализовать проще.

Роман Соколов, заместитель исполнительного директора, руководитель отдела продаж Est-a-Tet:

— При задержке или переносе даты сдачи новостройки нужно ориентироваться на положения ДДУ. Если последняя дата подписания акта приема-передачи нарушена, не были зафиксированы соглашения о переносе сроков, которые должны быть подписаны между участником долевого строительства и застройщиком, то можно обращаться с требованием компенсации, а в случае отказа — идти в суд. Неустойки и штрафные санкции предусмотрены в ФЗ-214.

Далее стоит посмотреть на судебную практику и порядок сумм, которые признает арбитражный суд в пользу участника долевого строительства. Важно понимать, что каждый такой случай индивидуален. Если действительно есть просрочка, но она обоснована и застройщик готов идти навстречу дольщикам, такие прецеденты рассматриваются в досудебном порядке на основании соглашений к ДДУ. Но если возведение проекта остановилось и застройщик действительно не может исполнить свои обязательства, то в этом случае к разрешению проблемы подключается внешний регулятор. Это может быть как банк, который занимается проектным финансированием, так и Минстрой или Фонд защиты прав дольщиков.

Ни в коем случае не стоит обращаться к псевдоюристам, которые обещают колоссальные компенсации в пользу участников долевого строительства при подаче обращения в суд.

Если застройщик стал банкротом

В такой ситуации вариантов действий много. Можно расторгнуть ДДУ и претендовать на возврат средств со счета эскроу, если продажа осуществлялась через него. Если схема эскроу не применялась, можно ждать компенсации от Фонда защиты прав дольщиков или достройки объекта за его счет. Второе гораздо вероятнее, так как себестоимость строительства намного ниже рыночной цены, по которой оформлялись ДДУ и которую придется возвращать.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В каждой конкретной ситуации нужно оценивать два параметра — вероятность получения в конечном итоге объекта или денег и наибольшую ценность одного и второго. Если сумма компенсации, на которую вы можете претендовать, ничтожна, лучше постараться дождаться квартиры.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами. Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова: Если извещение поступило заблаговременно, но срок сдачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства…