Если при покупке квартиры в новостройке еще не подписан акт приема передачи

ВС напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней Суд подчеркнул, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения

Можно ли вселяться в квартиру в новостройке, если еще не подписан акт приема-передачи квартиры, так как дом сдан,

Можно ли вселяться в квартиру в новостройке, если еще не подписан акт приема-передачи квартиры, так как дом сдан, но письменного уведомления об этом мы не получали и сроки сдачи дома задержали на 3 месяца, а мы хотим подавать в суд на возмещение неустойки?

Ответы на вопрос:

До обращения в суд необходима сначала письменная претензия с расчетом, заселиться не получится, претензия может ускорить этот вопрос.

Если квартира не передана по акту приема-передачи, то и заселяться нельзя.

Для взыскания неустойки факт приемки квартиры не имеет значения.

Сначала необходимо обратиться с претензией к застройщику. а только после этого в суд.

Также имейте ввиду, что суд размер неустойки уменьшит на основании ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции оставит такое решение без изменения.

А почему суд должен уменьшить сумму неустойки, если в ДДУ прописано, что в случае нарушения предусмотренного срока передачи объекта они выплачивают неустойку в размере 1/300 ставки рефенансирования, и судя из закона по защите прав потребителей эта сумма увеличивается в двое, тогда почулается ущемление моих прав

Ответы на уточнение:

Потому что суду это позволяет ст. 333 ГК РФ. И потому что такова уже давно сложившаяся судебная практика.

Подскажите ещё, пожалуйста, застройщик сообщил, что в моей квартире увеличилась общая площадь на 1,10 кв.м, не предоставив мне никаких подтверждающих документов, с требованием перечислить деньги на их счёт, они ссылаются на пункт договора: в случае увеличения общей площади объекта более чем на 1 кв. М. , участник долевого строительства обязуется уплатить застройщик разницу, рассчитанную исходя из стоимости одного квадратного метра. Вопрос: я должна заплатить за 10 см или полностью за 1, 10 кв. М . Спасибо

Ответы на уточнение:

Во-первых, застройщик должен предоставить Вам технический паспорт, из которого видна реальная площадь квартиры.

При наличии превышения, вы должны оплатить стоимость 1,1 кв.м. (если следовать буквально условию договора)

Похожие вопросы

Считается ли нарушением срока сдачи квартиры, если до сих пор не было подписано мной никаких документов о приеме квартиры?

По условиям договора долевого строительства квартира должна была быть сдана участнику долевого строительства 31.01.15, и до этой даты застройщик должен был отправить уведомление о готовности к сдаче. С даты уведомления в течение 7 банковских дней участник долевого строительства должен подписать акт приемки-передачи. До сих пор застройщик ‘на словах’ не готов сдать квартиры. Однако 01.12.14 застройщик отправил уведомление заказным письмом о том, что готов сдать дом и квартиры, но это уведомление отправили на другой адрес (как было сказано, случайно ошиблись) и соответсвенно я вовремя не получила его, получила только 5.02.15 в офисе у застройщика. Теперь застройщик имеет право подписать акт в одностороннем порядке в связи с тем, что я не отреагировала на уведомление? Или все-таки акт должен быть двусторонне подписан? Считается ли нарушением срока сдачи квартиры, если до сих пор не было подписано мной никаких документов о приеме квартиры? Отправляя уведомление в декабре месяце о готовности к сдаче, подстраховал ли себя застройщик? Можно применить какие-либо меры к застройщику (например, неустойку)?

Можно взыскать неустойку.

Да необходимо взыскивать неустойку!

30 сентября дом сдали. В таком слчае, можно подавать в суд за продление срока, или если по документам срок продлен,

Пожалуйста, можно ли получить неустойку за сдачу дома позже первоначального срока. По проектной декларации, дом должны были сдать в 1 кв 2014, потом срок сдачи продлили до 4 кв 2014. 30 сентября дом сдали. В таком слчае, можно подавать в суд за продление срока, или если по документам срок продлен, неустойка не предусматривается?

Добрый вечер! Если дом не был вовремя сдан, то Вы [b]вправе получить неустойку согласно ФЗ РФ №214-ФЗ.[/b]

Как быть, если собственник подписал только доверенность по акту приема-передачи?

По договору долевого участия приобрела (физ. лицо)квартиру. Срок сдачи был 30.06.15 г. По договору срок передачи объекта 60 дней. Т.е.30 августа. Фактически уведомление о том, что дом (квартира) готова к передаче получили 17.12.15 г. Того же дня был подписан лист замечаний к акту приема-передачи. Вопросы:

1.для заявления о неустойке за просрочку сдачи днем сдачи считать дату подписанного акта приема-передачи?

2.как правильно сформулировать это заявление и рассчитать неустойку?

Нужно не заявление, а претензия с расчетом неустойки, при наличии ущерба включить и его, составление производится на основе договора и норм ФЗ 214. Претензию нужно составлять уже сейчас.

Правомерно ли это? и стоит ли мне подать апелляцию тоже?

Нужен совет юриста. Я купила квартиру в новостройке, срок сдачи которой по договору должен был быть не позднее 31 января 2015 года. Акт приема квартиры подписан 30 апреля 2015 г. Был заявлен иск на возмещение неустойки за задержку сдачи дома. В иске указали, что квартиру я предполагала сдавать в аренду, поэтому выгоду я упустила. Суд нейстойку порезал со 199 тыс до 40. Да и ответная сторона намерена подавать апелляцию, что неустойка мне не положена, так как квартира преобреталась не для проживания, а для получения прибыли. Правомерно ли это? и стоит ли мне подать апелляцию тоже? Спасибо!

Вам подавать не стоит-Суд вправе уменьшить неустойку. Правомерно ли требование другой стороны? — нужно с делом знакомиться.

Акт приема передачи новой квартиры.

В ближайшее время буду подписывать акт приема передачи новой квартиры, которую купил. Сдача дома произошла с задержкой полгода. После подписания акта хочу подать на выплату неустойки. Но в акте приема передачи есть пункт, где я якобы не имею претензий по срокам сдачи дома.

Как подписать акт, что бы потом не остаться без неустойки?

Здравствуйте, уважаемый Юрий! Скорее всего речь о договоре долевого строительства, где согласно требованиям ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны передать объект Вам.

Вам нужно лишь зачеркнуть фразу об отсутствии претензии и указать, что такие претензии есть, а лучше сразу предъявить и расписаться под своей же фразой. Вы не обязаны соглашаться на их условия. Или сослаться на то, что все претензии будут предъявлены отдельно, в т.ч. в части взыскиваемой неустойки. Как-то так.

В акте напишите что «с таким то пунктом не согласен». И подпишите с этими замечаниями.

Тогда и на неустойку сможете подать (ст. 330 ГК РФ). И квартиру примите и зарегистрируете за собой.

Здравствуйте, уважаемый Юрий!

Давайте по порядку. Такая, видимо, форма у них. Но ничего.

В таком случае такой пункт об отсутствии претензий по срокам зачеркните и напишите, что сроки нарушены и Вы имеете претензии. Укажите срок просрочки. Потом можете на основании данного акта подать претензию и обратиться в суд с иском о взыскании неустойки.

[quote]Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 8

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 10

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Приемкой квартиры в новостройке называют процесс, когда собственники самостоятельно проверяют качество построенного девелопером жилья. Он происходит перед передачей покупателю квартиры и является обязательным. … В приемке новой квартиры многое зависит от отделки, как правило ее можно выбрать при покупке жилья. Чаще всего застройщики предлагают квартиры в отделке «white box» (иногда ее называют чистовой отделкой) или в отделке «под ключ». … Даже при обнаруженных дефектах вы можете подписать акт приема — передачи , однако делать этого не обязаны. У нашедшего недостатки собственника есть 2 варианта: Подписать акт приема — передачи с условием устранения недостатков.

ВС напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней

Суд подчеркнул, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта и о последствиях бездействия

Эксперты удивились тому, что дело дошло до ВС, отметив, что аналогичная практика сформирована давно. Один из них дополнительно указал на снисходительность судов к застройщикам, которые своими действиями пытаются уложиться в срок.

Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-106-К2 от 12 октября, в котором разобрался, могут ли участники долевого строительства не принимать квартиру с существенными нарушениями требований к ее качеству, если они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

14 ноября 2014 г. между Александром Бойко, Екатериной Вишняковой и АО «Маломосковия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 1 мая 2019 г. «Маломосковия» уведомила о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

При первичном осмотре квартиры Александр Бойко выявил ряд недостатков, в том числе существенных нарушений требований к качеству квартиры. Позднее застройщик частично устранил их. 27 июля 2019 г. застройщику была вручена новая претензия с указанием перечня подлежащих устранению недостатков и требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу готовой квартиры. «Маломосковия» оставила претензию без удовлетворения. 13 августа 2019 г. застройщик направил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Пресненский районный суд г. Москвы. Суд отметил, что действующим законодательством и условиями заключенного договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив при наличии к тому оснований протокол разногласий. При этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, суд указал, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Учитывая это, а также принимая во внимание направление застройщиком одностороннего акта приема-передачи истцам, суд признал обязательство «Маломосковии» по передаче квартиры исполненным, в связи с чем отказал в иске в соответствующей части.

При отказе в удовлетворении требований истцов в части возложения обязанности на застройщика не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования на предмет соответствия квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям суд сослался на непредставление доказательств препятствий, отметив, что согласования с застройщиком в данной части при наличии направленного в адрес истцов одностороннего акта не требуется.

Также суд отказал в удовлетворении требования о предоставлении в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления от истцов письменного требования проектной и исполнительной документации, относящейся к объекту долевого строительства, для ознакомления или копирования с отнесением расходов на изготовление копии документации на счет участников долевого строительства, поскольку удовлетворение требований на будущее законом не предусмотрено. Суд указал, что оригиналы проектной документации со всеми изменениями имеются в управляющей компании, где участники долевого строительства вправе ознакомиться с интересующей их информацией. С данными выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Суд указал, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

ВС отметил, что в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Суд обратил внимание, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Истцами неоднократно отмечалось, что после ввода дома в эксплуатацию ответчик направил Александру Бойко уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче, однако Екатерине Вишняковой аналогичное сообщение направлено не было, заметил ВС. Он указал, что в представленных ответчиком описи вложения к заказному письму и квитанции об оплате почтового отправления адрес Вишняковой не указан, информация об отказе в получении письма или о возврате почтового отправления в связи с его неполучением отсутствует. Истцы также указывали, что дважды пытались реализовать предусмотренный п. 5.5 договора участия в долевом строительстве способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

Верховный Суд заметил, что первая инстанция, делая вывод о правомерности составления «Маломосковией» одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче квартиры исполненным, не учла положения закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующие право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.

Как указывали истцы, их отказ принять квартиру был обусловлен нарушением обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям закона. Между тем, отметил ВС, суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК. ВС направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев указал, что позиция Верховного Суда основана и на законе, и на банальной логике. «Если дольщик в связи с дефектами объекта долевого строительства имеет право отказаться от подписания акта и обязать застройщика устранить выявленные при приемке дефекты, то очевидно, что застройщик в такой ситуации не вправе вместо исправления недостатков составить акт о передаче в одностороннем порядке. Односторонний акт предусматривается на случай уклонения дольщика от приемки, а не на случай обоснованного и законного отказа от приемки до устранения недостатков. Печально, что для понимания этого требуется доходить до Верховного Суда», – отметил он.

«Как понятно из вышесказанного, никакой неопределенности в законодательстве по этому поводу нет. Что же обычно наблюдается в таких случаях? Даже не нежелание застройщиков исправлять недостатки – понятно, что это нежелательные для них расходы, но обычно не сильно обременительные, так как фактически исправлять недостатки они заставляют своих же подрядчиков, которые такие недостатки допустили, а то обстоятельство, что до момента подписания итогового “чистого” акта без замечаний объект не считается переданным. Значит, если недостатки исправляются достаточно долго и за это время истекает срок передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан будет уже выплачивать дольщику предусмотренные законом неустойки», – пояснил Александр Латыев.

Он добавил, что при этом застройщики утверждают, что отказ от подписания акта дольщиком неправомерен, если недостатки были такими, что не исключали возможности пользоваться объектом. «Однако такого разграничения закон не содержит. Существенность недостатков имеет значение лишь для решения вопроса о том, может ли дольщик вообще сразу же отказаться от принятия объекта и расторгнуть договор, потребовав обратно свои деньги, но она не имеет никакого значения для определения порядка подписания акта», – пояснил он.

По мнению эксперта, такие хитрости застройщиков не были бы так распространены, если бы суды не были столь снисходительны к ним. «Не раз сам встречался с подобным. Порой кажется, что значительные суммы, фигурирующие при приобретении недвижимости, вызывают в судьях некую классовую ненависть к дольщикам. Правда, непонятно, почему она при этом проявляется в любви к застройщикам», – указал Александр Латыев. Он предположил, что еще одним фактором, заставившим дело дойти до ВС, явилась несколько экзотичная формулировка исковых требований, однако эксперт посчитал, что она здесь вполне адекватна нарушению.

Адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев указал, что выводы ВС не выходят за рамки устоявшейся судебной практики по данной категории споров. «Зачастую именно во взаимоотношениях между застройщиками и участниками долевого строительства возникает наибольшее количество разногласий, а также случаев злоупотребления правом с одной либо с другой стороны. В рассматриваемом случае суды нижестоящих инстанций неправильно дали оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, несмотря на то что они довольно очевидны», – заключил он.

Подскажите, пожалуйста, можно ли продать квартиру по переуступке прав по ДДУ (ФЗ 214) если дом сдан, но квартиру еще не принимал? Менеджер застройщика утверждает, что квартиру теперь можно продать после оформления в собственность. Насколько я понимаю, продавать по переуступке можно до тех пор, пока не подпишешь акт приема — передачи (либо акт передачи составляется в одностороннем порядке через 3 месяца после ГК). Или я не учел ФЗ 250, вступивший в силу с 1 октября? Согласно новому закону застройщик обязан ставить на кадастровый учет дом_вместе_со_всеми_ квартирами .

Уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры

Проведение сделки с объектом недвижимости в новостройке представляет из себя комплексную работу, большую часть из которой занимает юридическая проверка продавца, объекта недвижимости и заключаемого договора. Планируя покупать квартиру или апартамент, заключая договор долевого участия с застройщиком, будьте осторожны, не поленитесь изучить репутацию строительной компании, проведите экспертизу подписываемых документов совместно с юристом, изучите отзывы о застройщике и жилом комплексе.

К сожалению, многие дольщики и покупатели ошибочно полагают, что договор между сторонами, как и акт приема-передачи объекта, – простая формальность. Это не так. Каждый документ играет свою определенную роль. При возникновении конфликтных ситуаций договор и его условия становятся главным аргументом дольщика и весомым доказательством в суде. Сегодня поговорим об акте приема-передачи недвижимости, в частности, рассмотрим случаи, когда застройщик отказывается его подписывать или настаивает на подписании акта приема-передачи без внесения в него изменений, на которых настаивает дольщик.

Акт приема-передачи — что это?

Что такое акт приема-передачи (далее по тексту – АПП) и зачем он нужен? Ответ на этот вопрос дан в 556-й статье Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу, передача объекта недвижимости осуществляется на основании передаточного акта, который в обязательном порядке подписывается обеими сторонами сделки. По факту, продавец передает все права на имущество покупателю. При покупке квартиры в новостройке этот документ относится к основным, а вот при приобретении жилья на вторичном рынке АПП нередко игнорируют.

Споры, связанные с подписанием акта приема-передачи, возникают и при покупке квартиры и при попытке прежнего владельца вывести из нее все движимое имущество. Иногда ситуация доходит до абсурда, когда продавец вывозит не только мебель и бытовую технику, но даже снимает розетки, лампочки, демонтирует встроенные шкафы, снимает межкомнатные двери, забирает с собой ламинат и пр. Акт приема-передачи на вторичном рынке – это документ, в котором указано, какое именно имущество подлежит передаче от продавца покупателю.

Немного иначе обстоят дела при приобретении квартиры в новостройке, когда дольщик заключил с застройщиком договор долевого участия. В таких ситуациях отказ подписывать акт может исходить, как от покупателя, так и от застройщика. Дольщик отказывается ставить свою подпись на документе, если при приемке имущества были обнаружены существенные дефекты и застройщик их не исправляет. И это правильное решение, ведь объект должен быть сдан в надлежащем состоянии. А вот застройщики не подписывают акт по таким причинам:

• перенос сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
• «приписывание» застройщиком дополнительных квадратных метров по результатом обмеров передаваемой дольщику квартиры, не предусмотренных проектной документацией и договором, с требованием доплаты;
• не желание исправлять выявленные в новостройке дефекты и указывать их в акте приема-передачи.

Может ли обезопасить себя дольщик от возникновения подобных неприятных ситуаций? Что делать, если застройщик отказывается подписывать документ? В таких случаях рекомендуем заручиться поддержкой и помощью квалифицированного юриста. Специалист, который работает в правовом поле, сможет отстоять права и интересы клиента, добиться не только подписания акта приема-передачи квартиры, но и взыскания надлежащего размера компенсации за недостатки строительства.

Шаблон акта приема-передачи

Для чего вообще составлять и подписывать акт приема-передачи? Этот документ подтверждает переход прав собственности от застройщика к новому владельцу. Единого шаблона акта нет, поэтому часто возникают непонимания между покупателем, застройщиком и независимым экспертом. При составлении документа необходимо учитывать три важных нюанса.

• В акте обязательно содержится информация о застройщике и дольщике. Указываются контактные и паспортные данные.
• В акт вносится подробная информация об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, данные о состоянии объекта недвижимости, вариант отделки, наличие мебели и техники и пр. Все нюансы, касающиеся объекта, должны быть вписаны в акт. Особое внимание следует обратить на получение квартиры или апартаментов с отделкой и мебелью. Часто продавцы указывают, что продают меблированную квартиру, устанавливают соответствующую цену, а после заключения сделки купли-продажи в договоре мебель и техника не указываются.
• Если при приеме квартиры у покупателя возникают какие-либо претензии, он вправе зафиксировать их в акте. Отсутствие замечаний также указывается в документе. Если застройщик отказывается устранять недочеты добровольно, АПП становится важным доказательством для суда.

Распространен сценарий, при котором в АПП размещается надпись «считать действительным после устранения дефектов». В таком случае недочеты исправляются продавцом добровольно. Срок, в течение которого должны быть устранены претензии, тоже фиксируется в документе. Также в акт можно добавить пункт о денежных расчетах между сторонами. Так, например, часто указывают условие, что последняя часть суммы за квартиру будет выплачена после устранения дефектов и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Подводные камни

При покупке или продаже недвижимости на вторичном рынке часто игнорируют необходимость подписания акта приема-передачи. Отказ от составления этого документа несет определенные риски, как для покупателя, так и для продавца. Лучше один раз все сделать правильно, потратив немного больше времени, чем потом оббивать пороги офиса строительной компании с требованием устранить недостатки.

• С момента покупки до непосредственного заселения покупателя в квартиру может пройти довольно длительный период. В течение этого времени нередко происходят различные казусы, например, прорвало трубу или канализацию, вследствие чего дизайнерский ремонт, из-за которого цена на недвижимость существенно увеличилась, оказался серьезно подпорченным. Акт приема-передачи предназначен для защиты от таких неприятностей.
• Часто возникают проблемы, связанные с оплатой коммунальных услуг. В АПП необходимо отметить, с какой даты дольщик или покупатель становится плательщиком. Продавец должен погасить все задолженности перед управляющими компаниями.
• Перестраховка от форс-мажоров. Не забывайте о том, что возможны такие явления, как пожары. До момента подписания АПП все риски несет продавец. Как только документ подписан ответственность переходит к новому владельцу.

Подписание акта приема-передачи – это не прихоть и не опция, а требование, регламентированное законодательством РФ по всем сделкам с недвижимостью.

Прием недвижимости от застройщика без ошибок

Как защитить себя от непредвиденных неприятностей, связанных с подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости? Есть только один надежный способ – обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который будет сопровождать сделку купли-продажи квартиры. Специалист приедет на осмотр объекта, поможет грамотно составить документы, при обнаружении недостатков зафиксирует их в договоре и акте. Если речь идет о новостройках, то важно учитывать, что застройщик должен сдать квартиру без каких-либо серьезных дефектов. Обнаруженные в ходе проверки недостатки указываются в акте приема квартиры и устраняются за счет строительной компании в разумный срок. Если же покупатель подпишет акт без указания обнаруженных дефектов, все недочеты ему придется устранять самостоятельно.

Чтобы правильно принять объект недвижимости, при осмотре квартиры необходимо сверить реальное ее состояние и с состоянием указанным в договоре. Проверке подлежат как внутренние, так и наружные работы. Особое внимание обратите на такие моменты:

• качество штукатурного слоя, его прочность;
• состояние стяжки (наличие неровностей, пустот и трещин – это веское основание для отказа подписывать акт приема-передачи);
• характеристики откосов и стыков;
• плотность прилегания оконных и дверных конструкций к несущим стенам;
• работоспособность розеток и выключателей;
• состояние отопительной, вентиляционной и канализационной систем;
• анализ правильности подключения электрической проводки.

Все недостатки фиксируются на отдельном листе бумаги. Представители строительной компании часто морочат голову покупателю, пытаются отвлечь их от проблемных мест и заставить подписать акт приема-передачи.

Обнаружили недостатки? Требуйте их исправления

Кто исправляет дефекты? — Строительная компания. Покупатель не должен что-либо доделывать за застройщиком, если эти работы предусмотрены в договоре участия в долевом строительстве. Если качество работ неудовлетворительное, квартира не соответствует тем характеристикам, которые зафиксированы в договоре, подписание акта приема-передачи откладывается.

При выявлении недостатков составляется опись недостатков, претензия или дефектная ведомость по каждому объекту недвижимости. В письменной форме перечисляются все дефекты, которые требуют устранения. Документ должен быть подписан обеими сторонами – дольщиком и представителем строительной компании. После устранения недостатков застройщик приглашает дольщика на новый осмотр. Если все исправлено, то акт подписывается. Если же недостатки не устранены или устранены лишь частично, то составляется акт осмотра повторно, и в нем указываются текущие недостатки строительства, которые требуется в дальнейшем устранить. Если же строительная компания отказывается исправлять недочеты, то дольщик может устранить их в дальнейшем самостоятельно, выставив после этого счет строительной компании на потраченную сумму денежных средств.

Составление акта осмотра

Акт осмотра (или дефектный акт) – это документ, в котором зафиксированы все недостатки и недочеты, обнаруженные в ходе проверки. На его основании может быть принято решение о проведении ремонтных и восстановительных работ силами застройщика. Строительная компания должна принять документ, даже если не согласна с претензиями и требованиями. А правоту той или другой стороны устанавливает независимый эксперт.

В идеале образец дефектного акта должен предоставить представитель застройщика. Но часто это условие не соблюдается. В таких случаях документ составляется в свободной форме. Он обязательно должен содержать такие данные:

• адрес объекта недвижимости;
• основания для составления дефектного акта;
• список недостатков;
• срок устранения недочетов;
• подпись дольщика и застройщика.

Документ оформляется в двух экземплярах: один для покупателя, второй – для девелопера. После подписания дефектного акта обеими сторонами его иногда его направляют независимому эксперту.

Застройщик обязательно должен провести ремонтные работы, если в квартире не соблюдены такие нормы:

• неровные стены, максимально допустимое отклонение – 3 мм на 1 м;
• наличие трещин и шероховатостей на поверхностях, отделанных финишной штукатуркой (наличие таких дефектов свидетельствует о применении низкокачественных материалов или нарушении строительных норм);
• несущие конструкции имеют видимые зазоры;
• откосы и прочие углы стен и поверхностей не 90 градусов.

Если вместе с квартирой покупаете и другие объекты недвижимости (гараж, бассейн, место на парковке), не забудьте осмотреть и их. Все записи должны быть максимально детальными, чтобы потом у эксперта и застройщика не возникало сомнений и разногласий.

Покупатели не проверяют места общественного назначения. Приемка подъездов, холлов и других объектов такого типа – это компетенция специальной комиссии.

Гарантия от застройщика – ваше право

Строительная компания должна представить гарантию на объект. Как правило, гарантийный срок составляет три или пять лет. Соответствующая информация вписывается в АПП. Гарантия вступает в действие с момента приемки объекта недвижимости. Ее главная цель – защита покупателя от непредвиденных ситуаций, а также от дефектов, которые сложно или невозможно обнаружить в процессе приема квартиры. К таким недочетам можно отнести:

• недостаточную теплоизоляцию;
• наличие сквозняков в квартире;
• холодные радиаторы отопления;
• сниженное давление в системе водоснабжения;
• проблемы с вытяжкой.

Как только владелец обнаруживает дефекты, ему стоит немедленно сообщить о них представителю строительной компании. Случаи отказа довольно распространены. В таких ситуациях есть смысл обратиться к профессиональному юристу и требовать возмещение ущерба или на этапе досудебного урегулирования или в судебном порядке.

Юридическое сопровождение

Собираетесь осматривать квартиру? Не лишним будет заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Юристы знают, на какие моменты обращать особое внимание. Также они в курсе, какие методы может применять представитель застройщика, чтобы скрыть недочеты и отказаться устранять их. Преимущества профессионального юридического сопровождения очевидны. Эксперт не позволит скрыть ни один недостаток.

В компетенцию адвоката по недвижимости входит выполнение таких работ:

• участие в осмотре квартиры;
• тщательное исследование договора долевого участия или купли-продажи;
• составление дефектного акта, в котором фиксируются все недостатки и дефекты;
• направление письменных претензий застройщику с требованием устранить недочеты в кратчайшие сроки;
• сбор доказательной базы и подготовка документов для подачи в суд в случае отказа строительной компании устранять недостатки.

Присутствие юриста при приемке объекта недвижимости обезопасит вас от различных неприятностей. Профессиональный подход – это гарантия того, что акт приема-передачи будет вовремя подписан застройщиком, который предварительно устранит все недостатки. В противном случае специалист подаст иск в суд и будет представлять интересы дольщика. При грамотном подходе весьма высоки шансы добиться не только устранения недочетов и подписания АПП, но и выплаты строительной компанией компенсаций в виде возмещения убытков, соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости и неустойки.

Право не подписывать акт приема — передачи теперь у дольщика есть только в том случае, если имеются существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней. Эксперта выбирает застройщик. До принятия постановления правительства дольщик мог привлекать для осмотра при приемке квартиры любого эксперта по своему выбору. Теперь эксперта может привлечь только сам застройщик, объясняет Леонид Ковалев. Это должно быть сделано в течение пяти дней с момента возникновения разногласий.