Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
Почему вас оштрафовали
Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, в течение которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.
Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение вступит в законную силу.
В судебной практике по оспариванию штрафов за пустующую землю срок неиспользования обычно начинается от трех-четырех лет после приобретения участка. Минимальный штраф за то, что вы не начали строительство дома на участке для ИЖС в такой срок, — 20 000 Р . Максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка или 50 000 Р , если кадастровая стоимость не определена.
Как уменьшить штраф
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.
Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Как избежать ответственности в будущем
Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.
Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.
Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.
Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.
При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.
Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.
Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.
Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.
Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.
Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.
Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Источник44-ФЗ: можно ли продлить срок исполнения контракта, если работы не выполнены по независящим причинам, и когда нужно предоставить банковскую гарантию?
С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Вопрос
В соответствии с государственным контрактом, заключенным по итогам конкурса от 28.06.2017 в соответствии с ФЗ №44, подрядчик выполняет работы по реконструкции объекта. Срок работ: с даты заключения контракта по 30.11.2019. Работы на дату 15.06.2021 не выполнены по независящим от сторон причинам. Срок обеспечения исполнения контракта в виде банковской гарантии истек 30.01.2020. В связи с необходимостью стороны планируют в порядке, предусмотренном пунктом 9 части 1 статьи 95 Закона №44-ФЗ, заключить дополнительное соглашение о продлении срока окончания работ по Контракту по 31.10.2021. Вопросы:
- Имеют ли право стороны государственного контракта заключить дополнительное соглашение об изменении срока окончания работ, который истек 30.11.2019?
- Когда подрядчик долженпредоставить заказчику обеспечение исполнения контракта в виде банковской гарантии: до подписания дополнительного соглашения или после?
Ответ
- Полагаем, что стороны вправе продлить срок исполнения контракта, поскольку п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ предусматривает возможность однократного продления срока контакта в случае, если он не исполнен в установленный срок по вине подрядчика. Следовательно, в законе указан случай продления срока контракта после того, как первоначальный срок истек.
- Подрядчику нужно предоставить обеспечение исполнения контракта до подписания дополнительного соглашения, поскольку в данном случае применимы общие правила Закона N 44-ФЗ о предоставлении обеспечения исполнения контракта.
Обоснование
Согласно п. 9 ч. 1 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (Далее – Закон N 44-ФЗ), изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случае, если контракт, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, по независящим от сторон контракта обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию, либо по вине подрядчика не исполнен в установленный в контракте срок, допускается однократное изменение срока исполнения контракта на срок, не превышающий срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении. При этом в случае, если обеспечение исполнения контракта осуществлено путем внесения денежных средств, по соглашению сторон определяется новый срок возврата заказчиком подрядчику денежных средств, внесенных в качестве обеспечения исполнения контракта. В случае неисполнения контракта в срок по вине подрядчика предусмотренное настоящим пунктом изменение срока осуществляется при условии отсутствия неисполненных подрядчиком требований об уплате неустоек (штрафов, пеней), предъявленных заказчиком в соответствии с настоящим Федеральным законом, предоставления подрядчиком в соответствии с настоящим Федеральным законом обеспечения исполнения контракта;
Согласно ч. 3 ст. 96 Закона N 44-ФЗ исполнение контракта, гарантийные обязательства могут обеспечиваться предоставлением банковской гарантии, выданной банком и соответствующей требованиям статьи 45 настоящего Федерального закона, или внесением денежных средств на указанный заказчиком счет, на котором в соответствии с законодательством Российской Федерации учитываются операции со средствами, поступающими заказчику. Способ обеспечения исполнения контракта, гарантийных обязательств, срок действия банковской гарантии определяются в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона участником закупки, с которым заключается контракт, самостоятельно. При этом срок действия банковской гарантии должен превышать предусмотренный контрактом срок исполнения обязательств, которые должны быть обеспечены такой банковской гарантией, не менее чем на один месяц, в том числе в случае его изменения в соответствии со статьей 95 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 4 ст. 96 Закона N 44-ФЗ контракт заключается после предоставления участником закупки, с которым заключается контракт, обеспечения исполнения контракта в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Извлечение из Решения Арбитражного суда Нижегородской области от 05.02.2021 по делу N А43-33455/2020 Требование: О внесении изменений в контракт на выполнение работ по строительству объекта «Строительство общеобразовательной школы на территории. Решение: Требование удовлетворено:
С 1 июля 2019 года ч. 1 ст. 95 Закона о контрактной системе дополнена пунктом 9, который предусматривает возможность изменения по соглашению сторон условия контракта (срока) если контракт, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту по независящим от сторон контракта обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию не исполнен в установленный в контракте срок.
Закон о контрактной системе основан в том числе на положениях Гражданского кодекса РФ, а контракт, заключаемый в соответствии с Законом N 44-ФЗ, представляет собой гражданско-правовой договор. Таким образом, к отношениям по контрактам применяются положения Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных Законом N 44-ФЗ.
Ни Федеральный закон от 01.05.2019 N 71-ФЗ, ни Закона о контрактной системе не устанавливают каких-либо специальных правил применения п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ в зависимости от того, был ли контракт, который планируется изменить, заключен до или после 1 июля 2019 года.
Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ (ст. 4 ГК РФ). Пункт 9 ч. 1 ст. 95 Закона о контрактной системе не устанавливает правил и требований, которым должен соответствовать контракт, заключенный в соответствии с Законом N 44-ФЗ, а предусматривает право заказчика изменить условия такого контракта при определенных обстоятельствах. Следовательно, п. 2 ст. 422 ГК РФ в рассматриваемой ситуации неприменим.
Возможность применения п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ не обусловлена необходимостью включения соответствующих положений в извещение о закупке, в документацию о закупке или в контракт.
Согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к тем правам, которые возникли после вступления его в силу.
В рассматриваемой ситуации правоотношения с заказчиком возникли до вступления в силу закона (до 01.07.2019), а право заказчика на изменение срока контракта возникло после его вступления в силу, следовательно, закон в новой редакции применяется к правам и обязанностям сторон и регулирует отношения по спорному контракту.
8. Какие условия можно изменить в контрактах на выполнение работ на объектах капстроительства или по сохранению объектов культурного наследия
Если вы заключаете контракты на выполнение работ по строительству, реконструкции, капремонту, сносу объекта капстроительства или по сохранению объектов культурного наследия, внести в них изменения можно в ряде дополнительных случаев. По соглашению сторон в них можно изменить:
- объем и (или) вид работ. При этом цену можно изменить не более чем на 10%. Возможность вносить такие изменения нужно предусмотреть в документации о закупке и контракте, а при закупке у единственного поставщика — в контракте (пп. «в» п. 1 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ);
- срок исполнения контракта, если он не исполнен в срок по независящим от сторон обстоятельствам или по вине подрядчика. Изменить срок можно один раз и только на срок, не превышающий срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении. По контракту, обеспеченному денежными средствами, надо согласовать новый срок их возврата. Внести изменение в контракт, не исполненный по вине подрядчика, можно, если тот оплатил неустойки и предоставил обеспечение исполнения контракта (п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ).
При изменении контракта в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ исчислять срок исполнения контракта нужно с учетом положений гл. 11 ГК РФ. Если изменения вносятся в проектную документацию, в этот срок следует включить срок получения заключения экспертизы проектной документации (Письма Минфина России от 12.03.2020 N 24-03-07/18880, от 11.10.2019 N 24-03-07/78265, от 10.02.2020 N 24-03-07/8590). Учтите, что при изменении срока обеспечение исполнения контракта должно быть предоставлено на новый срок в порядке, предусмотренном в Законе N 44-ФЗ (Письмо Минфина России от 12.03.2020 N 24-03-07/18880). Полагаем, это правило распространяется на оба случая внесения изменений в контракт, предусмотренных п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ.
С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам