Если участник долевого строительства несовершеннолетний

Ситуация: Участник общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО, общество) планирует передать долю в обществе своему малолетнему ребенку (2 — 3 года).

Вопросы: Может ли участник ООО передать свою долю малолетнему ребенку?
Может ли малолетний ребенок быть участником ООО? Каким образом происходит участие малолетнего ребенка в общих собраниях и голосовании?
Кто из родителей представляет интересы ребенка на собраниях общества?
В случае развода родителей кто из них (или оба) будет представителем на собраниях? Какие негативные последствия для остальных участников могут возникнуть после перехода доли к малолетнему ребенку (в том числе при осуществлении хозяйственной деятельности ООО)?

Ответы:

Передача доли в ООО малолетнему ребенку. Несовершеннолетний как участник ООО

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) участниками общества могут быть граждане и юридические лица. При этом федеральным законом может быть запрещено или ограничено участие отдельных категорий граждан в обществах.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: главные правила

Действующее законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо ограничений в отношении участия несовершеннолетних в обществах с ограниченной ответственностью.
УФНС России по г. Москве также указало, что несовершеннолетние могут участвовать в юридических лицах, и разъяснило, что порядок внесения сведений о несовершеннолетних участниках юридического лица в ЕГРЮЛ не имеет особенностей, сведения о несовершеннолетних участниках вносятся в ЕГРЮЛ в обычном порядке .
———————————
См. Письмо УФНС России по г. Москве от 26 декабря 2008 г. N 09-17/121126 «О порядке государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица».

Анализ судебной практики также показывает, что суды признают за несовершеннолетними право быть участниками хозяйственных обществ. Так, ФАС Уральского округа признал право на переход доли умершего гражданина в уставном капитале общества за малолетними детьми и отклонил утверждение заявителя о том, что малолетние дети не могут являться участниками общества, как противоречащее п. 1 ст. 28, ст. ст. 1141, 1142 ГК РФ, ст. 7 Закона об ООО .
———————————
См. Постановление ФАС Уральского округа от 15 апреля 2003 г. N Ф09-782/2003-ГК.

Таким образом, несовершеннолетние, в том числе малолетние в возрасте до 14 лет, имеют право быть участниками ООО. В связи с этим полагаем, что участник ООО может передать свою долю в обществе ребенку в возрасте двух лет, который может быть стороной по сделке. При этом необходимо учитывать, что все действия по передаче (получению) доли в ООО должны будут совершать родители малолетнего как его законные представители, включая действия по подписанию договора и иных документов.
Между тем важно отметить, что отчуждение доли должно осуществляться с соблюдением общих корпоративных ограничений, предусмотренных законодательством, уставом или договором об осуществлении прав участников ООО.

🔷Регистрация договора долевого участия ✓ДДУ 2019 ✓росреестр ✓мфц ✓сроки 🔷АСК -застройщик Краснодар

Например, к сделке по отчуждению доли в пользу малолетнего могут применяться следующие ограничения:
— реализация другими участниками преимущественного права на покупку доли;
— ограничение на такую продажу доли другим участникам или третьим лицам без согласия оставшихся участников и (или) самого общества, если это предусмотрено уставом (п. п. 2, 10 ст. 21 Закона об ООО);
— ограничение уставом максимально допустимого размера доли участника (п. 3 ст. 14 Закона об ООО). Если устав содержит такое положение, необходимо проверить, не нарушит ли его приобретатель (ребенок), приобретая себе дополнительную долю.
Несоблюдение названных ограничений может стать основанием для признания сделки недействительной.
Также ограничения может содержать и договор об осуществлении участниками своих прав (если такой договор ранее заключался участниками на основании п. 3 ст. 8 Закона об ООО). В частности, договором может быть установлено, что участник обязан воздержаться от продажи своей доли до наступления определенных обстоятельств.

Осуществление прав участника ООО несовершеннолетним

Самостоятельное осуществление прав участника общества, в том числе голосование по вопросам повестки общего собрания участников, существенно ограничено для несовершеннолетних и зависит от их возраста.
1. Самостоятельное участие несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) в обществе невозможно, права участника ООО от имени ребенка осуществляют родители.
Как уже отмечалось, малолетние в возрасте до 6 лет не обладают дееспособностью, а дееспособность малолетних в возрасте от 6 до 14 лет ограничена.
В соответствии с п. 2 ст. 28 ГК РФ малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Исходя из этого, голосование за принятие решений не входит в пределы дееспособности малолетних детей. Следовательно, в силу п. 1 ст. 64 СК РФ реализацию прав и обязанностей, связанных с участием в ООО, от имени малолетнего ребенка должны осуществлять его родители. В том числе именно родители должны голосовать от имени ребенка на общих собраниях участников общества.
2. Самостоятельное участие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет ограничено, сделки могут совершаться с согласия родителей.
В соответствии со ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать самостоятельно, без согласия родителей, мелкие бытовые сделки; распоряжаться своим заработком; осуществлять права автора результата своей интеллектуальной деятельности; вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими. Все иные сделки могут совершаться ими только с письменного согласия своих законных представителей или при последующем письменном одобрении сделок со стороны законных представителей.
Таким образом, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может самостоятельно осуществлять права участника ООО при условии получения согласия родителей на сделки, совершаемые им. В то же время не исключается возможность участия родителей в реализации прав участника общества от имени своего ребенка.
Отметим, что независимо от возраста несовершеннолетнего (малолетнего) обязательным условием участия родителей в представлении интересов ребенка является получение согласия органов опеки и попечительства в случае совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ к отношениям по управлению имуществом ребенка и совершению сделок с таким имуществом применяются правила, предусмотренные ст. 37 ГК РФ, регулирующие отношения по распоряжению имуществом подопечного.
Так, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать или давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Предварительное согласие органа опеки и попечительства можно получить в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», обратившись в указанные органы с заявлением о предоставлении такого разрешения. В соответствии с п. 3 ст. 21 названного Закона орган опеки и попечительства не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления должен предоставить предварительное разрешение или мотивированный отказ в выдаче такого разрешения в письменной форме.
В связи с этим очень важно принимать во внимание, что в случае участия в собраниях, на которых могут быть приняты решения, влияющие на состав и объем имущества несовершеннолетнего, в том числе на стоимость его доли в обществе, родители должны предварительно получить согласие органов опеки и попечительства. В случае самостоятельного участия несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет в таких собраниях участников общества помимо согласия родителей на совершение сделки также необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которым эти органы одобряют действия родителей по даче согласия.
Как видно из положений п. 2 ст. 37 ГК РФ, законодательство не содержит исчерпывающего перечня сделок или действий, совершение которых родителями от имени малолетнего ребенка требует получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. Отсутствие определенности в этом вопросе создает риск оспаривания решений или действий по распоряжению долей, если в результате таких действий возможно уменьшение имущества ребенка.

Представление интересов ребенка на общих собраниях участников общества его родителями

В силу п. 1 ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями согласно п. 2 ст. 65 СК РФ по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд.
Таким образом, оба родителя имеют право на представление интересов ребенка при реализации его прав участника ООО, включая право голосовать на общих собраниях участников от имени ребенка. Вопрос о том, кто именно будет представлять интересы ребенка в ООО, родители должны решить вместе.
В зависимости от каждого конкретного случая с учетом обстоятельств той или иной ситуации и других значимых для ребенка и родителей условий этот вопрос может быть разрешен по-разному. Однако интересы ребенка при этом должны соблюдаться безусловно.
Судебная практика подтверждает, что один из родителей не должен чинить препятствия в воспитании и представлении интересов ребенка другому родителю, не должен действовать в противоречии с интересами ребенка . Однако анализ нормативных правовых актов свидетельствует о том, что более точные критерии разделения обязанностей и прав родителей по воспитанию детей и, соответственно, представлению их интересов отсутствуют.
———————————
См. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 5-КГ14-2.

Аналогично разрешается вопрос о представлении интересов детей и в случае расторжения брака родителями. Оба родителя независимо от того, с кем после расторжения брака остался проживать ребенок, имеют равные права по представлению интересов ребенка на общих собраниях ООО и при распоряжении долей, принадлежащей ребенку.
В то же время некоторые положения корпоративного законодательства сложно реализовать в ситуации, когда доля принадлежит ребенку разведенных родителей. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 36 Закона об ООО участники общества должны быть уведомлены о проведении общего собрания общества. При раздельном проживании родителей возникает вопрос о том, кому общество должно направить уведомление о собрании.
На наш взгляд, такое уведомление должно направляться по адресу места проживания несовершеннолетнего, а потому в обязательном порядке должно быть получено родителем, с которым он проживает.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, Второй ААС оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым были признаны недействительными решение собрания об увеличении уставного капитала и решение налоговой службы о внесении изменений в ЕГРЮЛ . Суд установил, что за несовершеннолетнего ребенка проголосовал его отец, проживавший отдельно и также являвшийся участником общества. Поскольку отец не являлся единственным законным представителем ребенка, не проживал совместно с ним на дату проведения собрания, мать не была осведомлена о созыве собрания и планируемой повестке дня, а также учитывая, что интересы ребенка были грубо нарушены (путем размывания доли ребенка в результате увеличения капитала), суды отменили решение общего собрания.
———————————
См. Постановление Второго ААС от 16 мая 2013 г. по делу N А17-7001/2012.

Судебная практика по вопросу оспаривания сделок в случае неуведомления о сделке родителя, не проживающего совместно с ребенком, в настоящее время отсутствует. В то же время с целью недопущения негативных последствий полагаем, что целесообразно будет уведомить такого родителя.
Несмотря на то что право представлять интересы ребенка принадлежит в равной степени обоим родителям, законодательство не содержит требования об обязательном совместном представлении интересов непосредственно обоими родителями.
В связи с этим на практике, как правило, интересы ребенка, связанные с реализацией его прав участника ООО, осуществляет один из родителей. При этом необходимо учитывать риск того, что впоследствии второй родитель по каким-либо причинам может заявить о своем несогласии с теми или иными действиями супруга. Это может стать поводом для оспаривания решений, принятых супругом от имени ребенка на общем собрании, или для оспаривания иных сделок, совершенных с долей в ООО, принадлежащей ребенку.
Для минимизации подобного риска рекомендуется получать у супруга письменное согласие на совершение вторым супругом тех или иных действий, связанных с распоряжением долей или принятием решений на общих собраниях участника от имени ребенка, несмотря на то, что подобный формализм в семейных отношениях не всегда может быть комфортен.

Негативные последствия для остальных участников ООО после перехода доли к малолетнему ребенку

Как уже отмечалось, родители обязаны получить согласие органов опеки и попечительства в случае совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего. В то же время более важным условием при представлении интересов несовершеннолетних участников ООО является соблюдение родителями имущественных интересов несовершеннолетних детей.
Анализ судебной практики позволил выявить следующие возможные негативные последствия для общества в случае нарушения родителями указанных обязанностей.
1. Решение собрания, влияющее на размер доли несовершеннолетнего, может быть признано недействительным, если были нарушены интересы несовершеннолетнего и не получено согласие органов опеки и попечительства.
В упомянутом ранее Постановлении Второго ААС было указано, что в результате принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала доля несовершеннолетнего ребенка, являвшегося участником общества, уменьшилась с 25% до 1%. Суд также обратил внимание и на то, что согласие органов опеки и попечительства отсутствовало. Учитывая данные обстоятельства в совокупности, суд признал решение собрания недействительным .
———————————
См. Постановление Второго ААС от 16 мая 2013 г. по делу N А17-7001/2012.

Аналогичные выводы суды делают и в иных похожих спорах. Так, судом был аннулирован акт приема-передачи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подписанный его отцом. Суд указал, что, поскольку подписание акта привело к уменьшению имущества ребенка и при этом отцом не было получено предварительное согласие органов опеки и попечительства, отец является лицом, не уполномоченным на подписание акта .
———————————
См. Постановление Седьмого ААС от 23 декабря 2014 г. по делу N А67-2623/2014.

Однако необходимо иметь в виду, что сделка с имуществом несовершеннолетнего не может быть оспорена только лишь по формальному основанию отсутствия согласия органов опеки и попечительства. Суд прежде всего устанавливает, нарушаются ли интересы несовершеннолетнего оспариваемой сделкой .
———————————
Верховный Суд РФ в Определении от 7 июля 2015 г. N 78-КГ15-7 указал, что передача имущества в доверительное управление сама по себе не влечет уменьшения его объема и не свидетельствует об отчуждении имущества, а напротив, доверительное управление учреждается в целях сохранения имущества и получения выгоды от его использования.

Так, суд отказал в признании недействительным соглашения о порядке и сроках выплаты действительной стоимости доли, которое было подписано несовершеннолетним ребенком в возрасте 16 лет. Истец утверждал, что такое соглашение является недействительным в связи с тем, что родителем не было получено согласие на одобрение сделки, заключенной несовершеннолетним. Суд не согласился с приведенными доводами, указав, что оспариваемое соглашение было заключено вследствие отказа в переходе доли к наследникам умершего участника. Названная сделка не могла повлечь за собой уменьшение имущества подопечного, поскольку до заключения оспариваемого соглашения у подопечного такого имущества не имелось, а в результате исполнения оспариваемого соглашения им были получены денежные средства .
———————————
См. Постановление Семнадцатого ААС от 4 апреля 2013 г. по делу N 17АП-1940/2013-ГК.

Подобный вывод был сделан также Девятнадцатым ААС в другом деле. Суд признал, что, заявляя требование о признании недействительной сделки, совершенной без их согласия, родители, усыновители и попечители должны действовать в интересах своих подопечных, поэтому если сделка совершена к явной выгоде несовершеннолетнего, суд может отказать в признании ее недействительной, даже если на этом настаивают его родители, усыновители или попечители. Как было указано судом, данный вывод вытекает как из текста закона, так и из его смысла .
———————————
См. Постановление Девятнадцатого ААС от 19 августа 2011 г. по делу N А36-4363/2010.

Девятый ААС, рассматривая дело о взыскании действительной стоимости доли, отклонил возражения общества о том, что мать не могла подавать заявление о выходе из состава участников общества без согласия органов опеки и попечительства. Суд постановил, что само по себе наличие предварительного согласия органа опеки и попечительства не является решающим обстоятельством при рассмотрении вопроса о законности сделки, так как депонирование на счете несовершеннолетнего поступающих денежных средств является доказательством соблюдения его законным представителем прав несовершеннолетнего сына при выходе из общества .
———————————
См. Постановление Девятого ААС от 10 июня 2015 г. по делу N 09АП-30598/2013-ГК. Аналогичный вывод был сделан Верховным Судом РФ в Определении от 29 августа 1997 г. в споре о продаже недвижимого имущества.

Более того, суд указал, что само общество не вправе оспаривать сделку о выходе несовершеннолетнего участника из общества по основанию отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства, так как общество не является стороной сделки и не имеет собственного интереса в отношении предмета сделки .
———————————
Аналогичный вывод был сделан Девятнадцатым ААС в Постановлении от 19 августа 2011 г. по делу N А36-4363/2010. Суд признал, что общество не относится к той категории лиц, которые в соответствии с законом вправе предъявлять требования об оспаривании сделок, совершенных несовершеннолетним.

Обратите внимание: суды признают, что требования ст. 37 ГК РФ о получении согласия органов опеки и попечительства распространяются только на опекунов (попечителей) и родителей несовершеннолетнего, осуществляющих распоряжение имуществом несовершеннолетнего. Сделки, совершенные иными лицами, не могут быть оспорены по этому основанию .
———————————
См. Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2015 г. N 78-КГ15-7.

2. Родители несовершеннолетнего участника общества могут предпринять попытки оспорить решения собраний и сделки общества, не затрагивающие долю несовершеннолетнего участника.
Так, предметом рассмотрения Восемнадцатого ААС стал спор по иску матери несовершеннолетнего участника общества о признании протокола собрания участников общества и договора поручительства с банком недействительными. Истец полагала, что принятое на собрании решение затрагивало имущественные интересы ее несовершеннолетней дочери, являвшейся участником общества, и поэтому для оформления документов требовалось согласие органов опеки и попечительства. Суд указал, что оспариваемый договор поручительства содержал обязательства общества, подлежащие удовлетворению за счет принадлежащего ему имущества, и при этом личных имущественных интересов несовершеннолетней (права на долю) не затрагивал, в связи с чем согласие органов опеки и попечительства в порядке ст. 37 ГК РФ не требовалось .
———————————
См. Постановление Восемнадцатого ААС от 26 октября 2009 г. по делу N 18АП-8890/2009, 18АП-9543/2009.

Между тем очевидно, что при наличии недобросовестных намерений родители ребенка могут существенно осложнить деятельность общества, используя нормы п. 2 ст. 37 ГК РФ для оспаривания любых решений, которые могут затронуть права ребенка-участника даже косвенно.
В деле, рассмотренном Арбитражным судом Северо-Кавказского округа, законный представитель несовершеннолетнего участника общества обратилась в суд с иском об оспаривании крупной сделки, полагая, что совершение сделки повлекло за собой обесценивание доли, принадлежавшей ее несовершеннолетней дочери. Судами трех инстанций было отказано в удовлетворении иска, поскольку суды пришли к выводу, что голосование представителя по данному вопросу не могло повлиять на принятие решения, поскольку ребенку принадлежало недостаточное количество голосов .
———————————
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 октября 2014 г. по делу N А53-22648/2012.

При этом в правоприменительной практике на данный момент отсутствуют решения, в которых суды удовлетворяли требования о признании сделок недействительными, если такие сделки не затрагивали напрямую долю несовершеннолетнего в ООО и не влияли на размер имущества ребенка.
На основании изложенного полагаем, что целесообразно анализировать планируемые к одобрению сделки, а также проводить консультации с органами опеки и попечительства в случае возникновения сомнений относительно необходимости получения их согласия на совершение сделок. Очевидно также, что подобные организационные обременения вряд ли можно признать удобными для других участников или самого общества.

Обобщение основных выводов

В качестве обобщения основных выводов, приведенных ранее, обозначим два ключевых момента, которые имеют значение при передаче доли малолетнему ребенку.
1. Распоряжение имуществом малолетнего, которое ведет к уменьшению размера этого имущества, требует предварительного согласования с органами опеки и попечительства.
Законодательство не содержит закрытого перечня случаев, в которых требуется согласование сделок. Законодательство также не содержит исчерпывающего объяснения термина «уменьшение имущества». В связи с этим выводы относительно рисков по той или иной сделке следует оценивать индивидуально.
2. Оба родителя имеют равные права представлять интересы ребенка в отношении принадлежащего ему имущества. Во избежание споров о нарушении прав ребенка при осуществлении сделок с использованием доли требуется получение письменного согласия со стороны супруга на совершение операций с долей.
Семейное и корпоративное законодательство не содержит перечня случаев, в которых требуется обязательное получение согласия одного родителя на совершение вторым родителем каких-либо сделок с имуществом, принадлежащим ребенку. Поэтому нельзя исключать ситуации, когда один супруг будет оспаривать любые действия второго супруга, пытаясь доказать, что такими действиями были нарушены интересы ребенка.
Вопрос о возможности выдачи единой доверенности второму супругу на совершение любых действий с имуществом ребенка является неоднозначным.
Существует судебная практика, в которой суды пришли к выводам, что родитель может доверить второму родителю или даже третьему лицу право реализовывать свои родительские полномочия в отношении имущества, принадлежащего ребенку (см., например, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 25 октября 2012 г. по делу N 33-6192/2012 и Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 18 сентября 2012 г. по делу N 33-9107). Подобного мнения придерживаются и некоторые юристы, занимающиеся вопросами семейного права .
———————————
См.: Губенко А.Н. Проблемы правового регулирования выдачи доверенности от имени несовершеннолетних, не лишенных родительского попечения // Современное право. 2009. N 10. С. 103 — 108.

Вместе с тем существует позиция Федеральной нотариальной палаты (ФНП), выраженная в Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей (утв. Решением ФНП от 7 — 8 июля 2003 г., Протокол N 03/03). В частности, ФНП считает, что родители не могут передавать кому бы то ни было по доверенности право распоряжаться имуществом ребенка.
В ходе подготовки статьи авторами были проведены устные консультации с рядом нотариусов в Москве, и некоторые из них сообщили, что готовы удостоверить доверенность одного родителя в пользу второго, но только если это никак не нарушит права ребенка. При этом все нотариусы отказали в выдаче «генеральной» доверенности на право осуществлять родительские права в части распоряжения имуществом ребенка.
В связи с этим полагаем, что для общества возникают следующие негативные эффекты, вытекающие из передачи доли малолетнему ребенку:
1) получение «генеральной» доверенности представляется затруднительным, и даже получение такой доверенности не позволит избавиться от риска судебных споров (о чем свидетельствует приведенная практика);
2) адекватным способом защиты от последующих претензий является получение у родителя конкретных согласий или доверенностей на совершение конкретных действий с долей (причем любых, поскольку эти действия могут быть впоследствии истолкованы как нарушающие интересы ребенка);
3) приведенный механизм может существенно осложнить деятельность общества, поскольку возможность получения согласия на то или иное действие в хозяйственной жизни общества (например, продажу доли или части доли; непропорциональное увеличение уставного капитала; уменьшение уставного капитала) может оказаться привязанным к семейной жизни родителей ребенка.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru

Жилищные права несовершеннолетних детей

Статья 60 Семейного Кодекса Российской Федерации, пункт 3, первый абзац: «…Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка…»

Более того, семейное законодательство чётко отграничивает имущественные права детей и родителей, указав в этой же статье – ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. И в случае раздела совместного имущества между родителями дети претендовать на долю, например, в квартире не смогут.

Таким образом, рассматривая жилищные права несовершеннолетних детей, следует руководствоваться и гражданским, и семейным законодательством. Как защитить права ребенка на жилье и какие права у детей в приватизированной квартире?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай связанный с жилищными правами несовершеннолетних, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Права несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилого помещения

Когда в семье появляется ребёнок, то в течение месяца с даты его рождения родители должны оформить ему все документы, в том числе – и зарегистрировать малыша по месту его проживания.

Важно! Согласно положениям статьи 20 Гражданского кодекса РФ дети до 14 лет проживают совместно с родителями. И поскольку это правило является обязательным, то регистрация ребёнка у родителей или одного из родителей производится в особом порядке.

То есть, в этом случае никто не спросит согласия собственника квартиры или других проживающих в квартире граждан. Такое согласие не требуется, главное, чтобы в этой квартире был зарегистрирован как минимум один из родителей.

Такое право у ребёнка на проживание в квартире с родителями сохраняется до тех пор, пока либо родители не сменят адрес проживания и регистрации, либо ребёнок не достигнет совершеннолетия.

Важно! В этом плане даже смена собственника квартиры, куда родители зарегистрировали ребёнка, не повлияет на его право проживания по месту регистрации.
Ни один суд не выселит несовершеннолетнего гражданина по требованию собственника жилья, если у ребёнка нет иного места для постоянного проживания.

Впрочем, есть ситуации, когда собственник может устранить такое обременение своей квартиры в судебном порядке.

Суд по требованию заинтересованного лица (собственника или нанимателя) может признать ребёнка утратившим право пользования квартирой и снять с регистрационного учёта в том случае, если в течение длительного времени (как минимум год) он в этой квартире не проживает, его родители не участвуют в оплате содержания жилья, а самое главное – если у его родителей имеется возможность зарегистрировать ребёнка по другому адресу. То есть, при наличии всех этих обстоятельств снятие с регистрации несовершеннолетнего вполне возможно.

Права ребенка на жилье при разводе родителей

В случае раздела квартиры после развода дети не участвуют в этом разделе, то есть жильё делится только между родителями. Однако как бы ни была разделена недвижимость, если ребёнок зарегистрирован в квартире, то он вправе проживать в ней до своего совершеннолетия, независимо от отсутствия у него права собственности, потому что он остаётся членом семьи собственника даже после раздела и не может быть выселен.

Права несовершеннолетних собственников жилого помещения

Дети могут быть собственниками как квартиры, так и долей в квартире. Основания возникновения такой собственности общие – то есть, те же самые, что и у взрослых дееспособных граждан.

Это может быть участие в приватизации, получение недвижимости в дар или в наследство, участие в обмене квартирами и даже в купле-продаже. Просто в случае участия в сделке несовершеннолетнего процедура её проведения несколько усложняется и требует участия органа опеки, на который законодательством возложена охрана и защита имущественных прав детей.

Правила статьи 37 Гражданского кодекса РФ устанавливают порядок совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам – любое действие, результатом которого является уменьшение имущества детей, должно быть согласовано с опекой.

Действия, которые могут привести к уменьшению имущества несовершеннолетних.

1. Продажа квартиры либо доли в квартире.
2. Отказ от наследственного имущества либо его доли. Редко, но бывает и такое. Например, когда в состав наследуемого имущества входят также долги наследодателя либо обязательства по ипотечному кредитованию.
3. Предоставление имущества в залог.
4. Отказ от участия в приватизации.
5. Отказ от преимущественного права покупки.

Права детей при продаже квартиры

Продажа недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, может быть вызвана необходимостью смены места жительства семьи или покупкой другого, более комфортного жилья.

Важно! В случаях, когда собственник не достиг 14-летнего возраста, продажа его имущества возможна с письменного разрешения органа опеки.

Если ребёнку уже исполнилось 14 лет, то для сделки потребуется не только письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего, выданное органом опеки, но и нотариально удостоверенное согласие одного из родителей на эту сделку.

Отказ от наследства от имени несовершеннолетнего бывает редко. Но существуют обстоятельства, при которых родители не желают делать своего ребёнка наследником. К таким обстоятельствам относятся, к примеру, долговые обязательства, переходящие по наследству. Правда, положениями статьи 1175 Гражданского кодекса РФ определено, что размер перешедших по наследству обязательств не может превышать стоимости наследуемого имущества.

Если несовершеннолетний наследник ничего, кроме долгов, от наследодателя не получает, то эти долги на него не распространяются.

Но бывают случаи, когда несовершеннолетний наследник получает ипотечную квартиру – стоимость такого имущества весьма приличная, а потому и кредитные обязательства переходят на наследника. А поскольку ответственность по таким обязательствам дети нести не могут, то бремя кредитных выплат ложится на родителей. И вполне понятно, что для родителей такое наследство может быть непосильным, и они спешат к нотариусу подать отказ от принятия наследства своими детьми.

Однако отказ от наследования несовершеннолетним жилья допустим только при наличии письменного разрешения органа опеки. И вот здесь опека будет рассматривать индивидуально по каждой ситуации, учитывая имущественные интересы несовершеннолетних. Чаще всего в этих случаях родители получают отказ, который потом обжалуют в суде. И не всегда суды встают на их сторону.

Предоставление в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику, обычно осуществляется при кредитовании – когда в целях обеспечения кредитных обязательств заемщики предоставляют залог. Обычно это практикуется при ипотечном кредитовании, когда приобретаемая в кредит квартира покупается в долевую собственность. Сейчас такое практикуется всё реже и реже, потому что и банки не желают брать в залог имущество несовершеннолетних, а опека даёт разрешение в исключительных случаях.

Отказ от участия в приватизации от имени несовершеннолетнего в настоящее время недопустим, поскольку судебная практика, сформировавшаяся по спорам о приватизированном жилье, показала, что такой отказ ущемляет имущественные права несовершеннолетних.

Важно! Отказ от преимущественного права покупки, предусмотренного положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ, также возможен только с разрешения органа опеки.

В этом действии, касающемся жилищного права несовершеннолетнего, нет уменьшения его имущества, но есть отказ от приобретения этого имущества.

Отказ обычно требуется при продаже доли в квартире или в жилом доме. Прежде, чем продать её, долевой собственник обязан сначала предложить выкупить остальным участникам долевой собственности. И если к числу таких участников относятся несовершеннолетние, то отказ либо покупка осуществляется по тем же правилам – с письменного разрешения опеки и одобрения одного из родителей.

Важно! Разрешение на отказ от преимущественного права покупки доли в квартире опека даёт в тех случаях, когда у родителей нет финансовой возможности купить ребёнку эту долю.

При выдаче письменного разрешения на сделку с недвижимым имуществом несовершеннолетнего собственника опека устанавливает для родителей обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

При продаже имущества ребёнка родители обязаны либо предоставить ребёнку иное жильё в собственность в размере, не меньшем, чем продаваемое, либо внести деньги от продажи на счет в банке, открытый на имя несовершеннолетнего. Второй вариант, кстати, для родителей иногда бывает привлекательнее первого.

Но следует знать, что деньги, внесённые на вклад несовершеннолетнего, потратить на какие-то нужды, кроме как на покупку жилья вкладчику, невозможно. И даже такое направление средств возможно с письменного разрешения опеки. По крайней мере, до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет. Именно таким образом закон защищает имущественные права детей, чья недвижимость была продана.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: pravoman.ru

Как купить квартиру на ребенка?

Ответ:

Если ребенку повезло с близкими людьми, и кто-то из них (не обязательно родители) хочет купить квартиру именно ему и оформить право собственности квартиры только на ребенка, то такому благодетелю нужно знать следующие вещи.

Купить и оформить квартиру только на ребенка – можно. Но есть некоторые тонкости. Пока ребенок несовершеннолетний, он не имеет права самостоятельно принимать решения и совершать сделки с недвижимостью, хотя согласно договору он будет являться участником такой сделки. Как здесь поступают?

Приведенные ниже ответы относятся как к случаям, когда ребенку покупают квартиру целиком (право собственности оформляется только на него одного), так и к случаям, когда ему выделяется в покупаемой квартире доля собственности, в том числе с использованием материнского капитала.

Нюансы оформления права собственности квартиры на ребенка

Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.

С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия.

Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.

А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.

Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.

Что касается законных представителей ребенка при оформлении покупки квартиры на его имя, то ими могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители (при отсутствии родителей или лишении их родительских прав). Причем, до 14 лет назначаются опекуны, а с 14 лет и до совершеннолетия – попечители.

На всякий случай заметим, что последующая продажа квартиры, купленной на имя ребенка, возможна будет только с предварительного разрешения тех же Органов опеки и попечительства – вплоть до совершеннолетия ребенка. После своего 18-летия ребенок сможет уже полноценно распоряжаться ей сам.

Когда регистрация сделки купли-продажи квартиры может быть остановлена? Причины, сроки и последствия для участников – смотри по ссылке.

Итого, если подытожить, то имеем следующее:

Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет

• В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
• Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
• Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)

• В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
• Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
• Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
• Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
• Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Договор купли-продажи квартиры.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к нотариусу.

Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке). Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права.

Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых. Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного. Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства. Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае.

К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания. Дарение – сделка двусторонняя, и ребенок участвует в ней так же, как и в сделке купли-продажи. А завещание квартиры – сделка односторонняя, и здесь никаких подписей ребенка или его родителей, равно как и разрешения Органов опеки – не нужно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробнее о правах несовершеннолетних детей в сделках с квартирами (со ссылками на статьи закона и перечнем документов для Опеки) можно почитать в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры, в том числе с участием детей, смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребёнка: пошаговая инструкция по проведению сделки

Регистрация права собственности – это простой процесс, не требующий особых знаний в данной правовой сфере. Он состоит из двух этапов: оформления правоустанавливающего документа, а после, регистрации его в государственном органе.

Что же касается оформления недвижимости на ребенка, то процедура имеет определенные отличия.

Итак, давайте более детально рассмотрим, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, какие документы для этого понадобятся и с какими трудностями во время проведения процедуры можно столкнуться.

Особенности передачи права собственности

Оформление недвижимости на несовершеннолетних может быть реализовано следующими видами правовых документов.

1. Дарственная.
2. Завещание
3. Приватизация муниципального жилья.
4. Покупка недвижимости.

Несмотря на то, что вступить в право на жилье ребенок может в любом возрасте, распоряжаться недвижимостью самостоятельно он сможет только после того, как ему исполнится 18 лет.

До этого момента все вопросы, связанные с продажей, дарением недвижимости и любым другим видом передачи права собственности регулируют законные представители ребенка. Это могут быть родители, опекуны, сотрудники ООП.

Внимание! Если несовершеннолетний достиг 14 лет, то он имеет право ставить свою подпись в договорах и соглашениях, однако она обязательно должна сопровождаться подписью одного из родителей или опекунов.

Независимо от того, исполнилось ли ребенку 14 лет или нет, до достижения совершеннолетия любые операции должны быть одобрены органами опеки. Если же родители не согласуют продажу или покупку недвижимости с представителями данной госструктуры, то сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной.

Покупка недвижимости

Если родители решили купить квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, то они должны быть готовы к тому, что придется потратить время и силы на подготовку всех необходимых документов.

Помимо стандартного пакета бумаг нужно так же подготовить:

• свидетельство о рождении ребенка;
• документы законных представителей (паспорта родителей, решение суда о назначении супругов опекунами);
• свидетельство о браке;
• разрешение органов опеки.

Также важно уделить внимание самому договору купли-продажи. Если в стандартном соглашении и собственником, и субъектом, совершающим сделку, выступает один и тот же человек, то покупка жилья на ребенка, схожа с покупкой недвижимости доверенным лицом. Право собственности регистрируется на ребенка, однако все документы подписывает его родитель.

Информация о том, кто представляет права несовершеннолетнего и персональные данные самого субъекта должны быть отображены, как в договоре, так и во всех остальных документах: акте о приеме-передаче квартиры, расписке о передачи денег, предварительном договоре купли-продажи и т.д.

Последним этапом вступления в право является передача договора и всех остальных документов в Росреестр, где новый владелец будет внесен в договор ЕГРП. После того, как родители получат свидетельство о праве собственности, их ребенок будет полноправным владельцем жилья.

Приватизация несовершеннолетним

Итак, согласно положениям, указанным в данном законодательном документе, порядок приватизации зависит от возраста заявителя:

• от 1 – 14 лет – все решения, подписание документов и обращение в государственные органы совершает один из родителей;
• от 14 – 16 лет – ребенок имеет право подписывать юридическую документацию, однако также обязательной является подпись законного представителя;
• от 16 – 18 лет – субъект считается дееспособным и вправе совершать приватизацию самостоятельно.

Важно! Если квартира оформлена на несовершеннолетнего ребенка, была приватизирована в период от 1 и до 16 лет, то он имеет законное право приватизировать муниципальную собственностью еще один раз. В законодательстве указано, что совершеннолетние лица имеют право приватизировать недвижимость, принадлежащую государству только 1 раз в жизни.

Итак, если ребенок прописан в квартире, которую родители желают приватизировать, то он имеет законное право получить долю в недвижимости. Защитой прав и интересов ребенка в данном случае будет выступать ООП.

В случае, если родители решат не оформлять на ребенка недвижимость, сотрудники попечительской службы могут:

• подать иск в суд и признать сделку недействительной;
• потребовать включить в договор ребенка, как долевого собственника;
• потребовать признать отказ ребенка недействительным или незаконным.

Суд в первую очередь будет отстаивать права ребенка, а потому надеяться на положительный исход родителям или опекунам не стоит.

Внимание! Приватизировать квартиру, не включая в договор ребенка, можно только в том случае, если малыш будет выписан, и с момента смены регистрации несовершеннолетнего прошло не меньше 6 месяцев.

Еще один способ передать право на недвижимость – договор дарения. К такому методу чаще всего прибегают близкие родственники. К примеру, бабушка решает подарить свою квартиру внуку, и чтобы не переплачивать средства, она составляет дарственную.

Указываются в договоре:

• объектом соглашения – недвижимость;
• дарителем – действующий владелец;
• одаряемым – ребенок.

Данный вид сделки имеет следующие особенности:

1. Передача права является безвозмездной, а потому указывать требования получателю даритель не имеет права.
2. Право собственности передается ребенку сразу же после регистрации документа.
3. Выступать одаряемым может только несовершеннолетний, возрастом 14 лет и старше.

Чтобы оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, нужно придерживаться следующего порядка действий:

1. Подготовить персональные, правоустанавливающие, технические документы, необходимые для проведения данной сделки.
2. Составить договор дарения и получить одобрение от ООП.
3. Заверить дарственную у нотариуса.
4. Зарегистрировать нового владельца в Росреестра.

Важно! Привлечение сотрудников из ООП является обязательным условием только в том случае, если отсутствует один из родителей. Полноценной семье одобрение от государства не требуется.

Чтобы оформить дарственную, нужно подготовить следующие бумаги:

• согласие родителей (обязательно нужно утвердить нотариально);
• составить дарственную (3 экземпляра);
• паспорта родителей;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении ребенка;
• техническая документация на жилье;
• выписка из ЕГРП;
• правоустанавливающие документы;
• оценка недвижимости (кадастровая стоимость);
• выписка из домовой книги;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Внимание! Родители обязаны написать заявление от имени ребенка с согласием принять дар – недвижимость квартиры.

Существует два вида наследования, на основании которых происходит оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка:

• законное право на долю имущества;
• наследование по завещанию.

Если ребенок вступает в право собственности по закону, то вся процедура основывается на статье 1142 ГК РФ. Право и распределение имущества происходит согласно очередности наследования.

Первые, кто имеют право получить недвижимость – субъекты первой категории, далее согласно очередности (вторая, третья, четвертая категории).

По закону ребенок имеет право получить половину от положенного ему имущества

Возможно также наследование по завещанию. В данном случае передача недвижимости осуществляется на основании пожеланий умершего владельца.

1. Если родитель передал недвижимость ребенку, тогда порядок оформления производится стандартным образом.
2. Если же в завещании ребенок не был указан, то он имеет право получить 50% от положенной ему доли.

Пример: После смерти родителя нотариус озвучил завещание отца. Ребенок в нем не был указан. По закону он мог бы получить ½ квартиры, но так, как есть завещание, отсудить ребенок сможет только половину от законной доли, а точнее ¼ жилья.

Отказаться от наследства ребенок может только если ООП дадут согласие. Чтобы получить одобрение от попечительства, необходимо предоставить весомые доказательства, которые подтвердят защиту интересов ребенка.

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка: права и условия

Последние изменения: Январь 2020

По закону, собственником недвижимости можно стать в любом возрасте. Однако оформление недвижимости на ребенка имеет свои правовые нюансы.

Кроме того, операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний, значительно затруднены.

Поэтому перед принятием решения сделать ребенка собственником жилья, особенно единоличным, родителям стоит взвесить все плюсы и минусы этого решения.

Участие несовершеннолетнего в сделках с недвижимостью

Когда ребенку исполняется 14, он должен лично участвовать в сделках и ставить подпись на документах. Однако делается это только в присутствии законных представителей и при наличии их письменного согласия. Право неограниченного распоряжения своим имуществом наступает после совершеннолетия, когда человек становится полностью дееспособным. В некоторых случаях, предусмотренных законом, гражданин признается дееспособным до достижения этого возраста и, соответственно, право на единоличное участие в сделках с недвижимостью также наступает раньше.

Присутствие ребенка младше 14 лет при подаче документов на регистрацию права собственности также необязательно. При подаче документов в регистрирующие органы помимо стандартного пакета документов и паспорта или свидетельства о рождении ребенка потребуется удостоверения личности его законных представителей, их согласие на сделку, а в ряде случаев – разрешение органов опеки.

Оформление квартиры на ребенка при приватизации

Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях.

Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры.

В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.

Если ребенок прописан в квартире, и родители начали процесс приватизации, исключить несовершеннолетнего из списка будущих собственников по своему желанию они не вправе. Также незаконной является снятие детей с регистрации перед приватизацией с целью лишить их права собственности.

По закону указать в договоре купли-продажи в качестве покупателя можно даже новорожденного.

Однако, как и при совершении других сделок с недвижимостью, до 14 лет несовершеннолетний непосредственного участия в сделке не принимает, и подпись на документах за него ставят родители или опекуны.

Но при регистрации права собственности в Едином реестре в качестве владельца квартиры будет указан именно ребенок. С 14 лет он может самостоятельно расписываться в документах, но присутствие законных представителей при совершении сделки по-прежнему остается обязательным.

После покупки квартиры родители имеют право на получение налогового вычета за ту часть недвижимости, которая стала собственностью ребенка. Право на вычет сохраняется даже в случае, если родители не стали юридическими собственниками жилья. При этом за ребенком право получения в будущем налогового вычета также сохраняется.

После регистрации права собственности любые действия с недвижимостью, в том числе сдача в аренду, станут возможны только после получения согласия органов опеки и попечительства.

Дарение квартиры несовершеннолетнему

Получить в дар недвижимость несовершеннолетний может как от членов семьи, так и от третьих лиц. А вот выступать в роли дарителя, пока ему не исполнится 14 лет, он права не имеет.

Если квартира получена в дар от близкого родственника – родителей, бабушки или дедушки, родных сестер или братьев – налогом она облагаться не будет.

За недвижимость, которую подарили другие родственники или третьи лица, необходимо оплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, поскольку обычно несовершеннолетние не располагают для этого собственными средствами, налоговое бремя ложится на их родителей.

Если родители по каким-либо причинам против того, чтобы ребенок стал собственником подаренной квартиры, для отказа от дара потребуется согласие органов опеки. При этом потребуется убедить их, что дарение наносит ущерб интересам несовершеннолетнего.

Получение квартиры в наследство

Право на наследство возникает в двух случаях:

• в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
• по завещанию.

• Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:

• руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
• командиром воинской части;
• двумя незаинтересованными свидетелями.

Стоит учитывать, что закон не только обеспечивает право человека передать свою квартиру после смерти выбранному лицу, но и защищает интересы нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников.

Поэтому даже если человек завещает квартиру целиком, но после его смерти останется нетрудоспособный супруг, несовершеннолетний ребенок или другой наследник-иждивенец, они получат не менее половины доли, которая перешла бы им в случае наследования по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Например, завещатель оставил квартиру совершеннолетней дочери, но при этом у него есть несовершеннолетний сын.

Если при отсутствии завещания сын мог претендовать на половину квартиры, то после оформления завещания ему положена ¼ доля.

При этом в обратной ситуации, когда завещание составляется в пользу несовершеннолетнего, ущемляя права других дееспособных наследников, они на свою долю в наследстве рассчитывать уже не смогут.

Для отказа от наследства решения одних представителей ребенка недостаточно. Как и в любом случае, касающемся принадлежащим несовершеннолетним недвижимости, согласие на это должны дать органы опеки. Как и в случае с дарением, получить его крайне сложно, поскольку потребуется доказать, что получение квартиры навредит интересам ребенка.

Если завещание составлено в пользу ребенка, который только должен появиться на свет, право собственности переходит к нему после рождения.

Поскольку несовершеннолетний не имеет права распоряжаться квартирой, при составлении завещания человек может назначить доверенных лиц, которые гарантируют исполнение завещания.

Часто такая забота об интересах ребенка является излишней, поскольку после вступления несовершеннолетним в права собственности за законностью операций с недвижимостью будут следить органы опеки.

Поэтому ситуация, когда несовершеннолетний наследник лишится оставленной завещателем квартиры из-за недобросовестности или злого умысла сведена к минимуму.

Как взять разрешение у органов опеки

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу.

С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

1. Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют.
2. Новое жилье приобретается в строящемся доме. В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать.

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
• паспорта родителей;
• предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
• письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
• реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется.

Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру.

Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Как купить квартиру на ребенка?

Последнее обновление: 29.09.2019

Вопрос:

Я хочу купить квартиру своему ребенку. Ребенок несовершеннолетний. Можно ли оформить покупку квартиры только на него, и как правильно это сделать?

Ответ:

Если ребенку повезло с близкими людьми, и кто-то из них (не обязательно родители) хочет купить квартиру именно ему и оформить право собственности квартиры только на ребенка, то такому благодетелю нужно знать следующие вещи.

Купить и оформить квартиру только на ребенка – можно. Но есть некоторые тонкости. Пока ребенок несовершеннолетний, он не имеет права самостоятельно принимать решения и совершать сделки с недвижимостью, хотя согласно договору он будет являться участником такой сделки. Как здесь поступают?

Приведенные ниже ответы относятся как к случаям, когда ребенку покупают квартиру целиком (право собственности оформляется только на него одного), так и к случаям, когда ему выделяется в покупаемой квартире доля собственности, в том числе с использованием материнского капитала.

Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.

Нюансы оформления права собственности квартиры на ребенка

Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.

• С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия.
• Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.
• А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.
• Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.

Что касается законных представителей ребенка при оформлении покупки квартиры на его имя, то ими могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители (при отсутствии родителей или лишении их родительских прав). Причем, до 14 лет назначаются опекуны, а с 14 лет и до совершеннолетия – попечители.

На всякий случай заметим, что последующая продажа квартиры, купленной на имя ребенка, возможна будет только с предварительного разрешения тех же Органов опеки и попечительства – вплоть до совершеннолетия ребенка. После своего 18-летия ребенок сможет уже полноценно распоряжаться ей сам.

Когда регистрация сделки купли-продажи квартиры может быть остановлена? Причины, сроки и последствия для участников – смотри по ссылке.

Итого, если подытожить, то имеем следующее:

Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет

• В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
• Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
• Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)

• В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
• Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
• Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
• Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
• Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Договор купли-продажи квартиры.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к нотариусу.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке). Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права.

Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых. Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного.

Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства.

Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае.

К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания.

Дарение – сделка двусторонняя, и ребенок участвует в ней так же, как и в сделке купли-продажи.

А завещание квартиры – сделка односторонняя, и здесь никаких подписей ребенка или его родителей, равно как и разрешения Органов опеки – не нужно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

1. Подробнее о правах несовершеннолетних детей в сделках с квартирами (со ссылками на статьи закона и перечнем документов для Опеки) можно почитать в отдельной статье Глоссария по ссылке.
2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры, в том числе с участием детей, смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Процесс оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка ни чем не отличается, как если бы вы оформляли квартиру на себя. Должна сказать, что процент таких сделок не велик, и составляет он всего 1%. Это связано, с правовыми последствиями данной сделки.

Итак, если вы решили оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка вы должны знать, виды сделок, все их плюсы и минусы, а также правовые последствия с которыми вы столкнетесь.

5 способов оформить квартиру на ребенка

• сразу, при заключении договора купли-продажи, стороной в договоре и единственным собственником сделать ребенка;
• если квартира уже в собственности, можно оформить дарственную на ребенка;
• ребенок будет участником приватизации;
• в процессе приватизации, родители откажутся от своей части в пользу ребенка;
• составить завещание.

А теперь о «плюсах» и «минусах» оформления недвижимости на ребенка

Плюсы

• естественный способ обеспечить ребенка жильем;
• не придется делить квартиру, в случае расторжения брака, квартира исключается из списка совместно-нажитого имущества;
• если недвижимость приобретена на заемные деньги (кредит) и оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то на нее не может быть обращено взыскание кредиторов при возникновении просрочек или отказе заемщиков выполнять свои обязательства.

Исключение ипотека: жилплощадь делится между всеми членам семьи поровну.

• при оформлении дарственной, принимающий в дар обязан заплатить 13% налога от общей стоимости квартиры. Если одаряемый — несовершеннолетний, на него не распространяется данный налог;

Несовершеннолетние дети до 14 лет не обязаны присутствовать при заключении сделки, где они будут являться собственниками недвижимости. За них действуют их законные представители (родители, опекуны).

С 14 лет ребенок обязан присутствовать при заключении сделки и даже подписывать документы.

• при оформлении завещания, ребенок станет собственником квартиры после смерти родителей. Но стоит иметь ввиду, что даже если есть завещание, то претендовать на обязательную долю в праве собственности на квартиру могут и другие родственники, например бабушки и дедушки ребенка, не трудоспособные иждивенцы его родителей, у которых после оформления прав появятся свои наследники и так далее квартира «пойдет по рукам».

Минусы

• Любые сделки с недвижимостью родители имеют право совершать только при получении согласия органа опеки и попечительства. В том числе: продать целиком квартиру или часть, сдать в аренду, подарить, обменять и т.д. Получение справки платно и, стоит сказать, достаточно долгий процесс.
• Продать недвижимость родители смогут, только после покупки нового жилья. В противном случае органы опеки и попечительства не выдадут разрешения.
• С 29.12.2015 продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину подлежит обязательному нотариальному заверению. А это достаточно затратное удовольствие.

Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства необходимо собрать ряд документов, как на продаваемый, так и на покупаемый объект недвижимости.

Если взамен проданного жилья ничего не приобретается, то доля ребенка в денежном выражении замораживается в банке, до достижения им 18 лет.

Документы для опеки:

• паспорта и свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) участников сделки, как продавцов, так и покупателей;
• все документы на недвижимость, как на приобретаемую, так и на продаваемую (договоры, свидетельства о праве собственности на недвижимость, технические и кадастровые паспорта и планы, справка из БТИ о стоимости недвижимости);
• заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
• справки из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налоговой за недвижимость;
• заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
• справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности по коммуналке.

Собственно все эти же документы нужны и при оформлении сделки в Росреестре.

Схема оформления недвижимости на ребенка берет свое начало из «автомобильных» махинаций. Водители, дабы не платить штрафы за нарушение ПДД, оформляют авто на ребенка. По закону, ребенок не обязан выплачивать штрафные санкции, а также возвращать водительские права, так как их попросту нет.

Для оформления сделки купли-продажи, дарения нужно обратиться с пакетом документов в территориальное подразделение Росреестра. Более подробно в нашей стать 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

Для оформления завещания нужно обратиться к любому нотариусу.

Напомню, что для оформления договора дарения (дарственной) теперь к нотариусу обращаться не обязательно! Вы можете самостоятельно составить данный договор и отнести его на регистрацию в Росреестр, это значительно сократит ваши расходы, так как нотариусы берут большую пошлину за совершения данной сделки. Образец договора дарения вы можете скачать бесплатно у нас.

Выберите приемлемы для вас способы оформления сделки на несовершеннолетнего ребенка, просчитайте все плюсы и минусы. Удачи вам!

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в России в 2020 году?

• Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
• 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
• 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что родителям необходимо оформить недвижимость на своего малолетнего ребенка. Важно понимать, что покупка квартиры на несовершеннолетнего ребенка, не является стандартной сделкой с недвижимостью, поэтому требует особого внимания к деталям и юридическим нюансам.

Зачем покупать квартиру ребенку

Одна из самых распространенных причин – это обеспечение ребенка собственным жильем. Родители задумываются о покупке недвижимости заранее, готовя своему чадо благополучную жизнь в будущем.

Вторая частая причина оформления жилья на несовершеннолетнего – это предупреждение возникновения неурядиц в случае развода родителей.

Если начнутся судебные разбирательства по поводу деления совместно нажитого имущества, то недвижимость, принадлежащая детям, к данному вопросу отношения не имеет. И между супругами квартира не делится.

Реже регистрация недвижимости на детей осуществляется для исключения притязаний на имущество сторонних организаций. Например, в случае не исполненных финансовых обязательств перед кредиторами.

Законодательная база

Оформление недвижимости на ребенка осуществляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

• Статья 35 Конституция РФ – право гражданина на пользование и распоряжение имуществом.
• Статья 17 ГК РФ – вне зависимости от возраста каждый гражданин равен в своих гражданских правах.
• Статья 128 ГК РФ – права каждого гражданина иметь в своей собственности любое имущество, которое не запрещено законом.
• Статья 131 ГК РФ – обязательная регистрация права собственности.
• Федеральный Закон №122 – порядок регистрации права собственности.

Как оформить недвижимость на ребенка

Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.

На первом этапе продавец должен представить следующие документы:

• Свидетельство о собственности на недвижимость;
• В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
• Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
• Выписку с лицевого счета;
• Справку из БТИ;
• Копию кадастрового паспорта.

Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.

Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.

После подписания документа оформляется акт приема-передачи квартиры.

После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.

Особенности при оформлении

Особенностей документального оформления жилья на несовершеннолетних детей множество. Например, родителям (или иным представителям) не разрешено покупать у ребенка его долю, подобного рода сделку сочтутся ничтожной.

Детскую долю разделить нельзя. Даже при разводе родителей важно понимать, что на долю чада не имеют права ни отец, ни мать.

Конечно, неплохо, когда дитя с малых лет обеспечено собственным жильем. Но оформление квартиры на несовершеннолетнего имеет и негативные стороны.

Даже если чадо владеет только долей, эта доля неприкосновенна, и при необходимости будет проблематично сменить место жительства, продать такое жилье или поменять на другое.

Как правильно оформить завещание, чтобы его не оспорили

1. Дело в том, что органы опеки ни за что не допустят, чтобы условия проживания ребенка ухудшились, и только убедившись, что площадь квартиры на новом месте не меньше прежней, могут дать разрешение на проведение сделки.
2. Единоличное владение несовершеннолетним собственником не освобождает от платы за коммунальные услуги, а если взрослые решат сдавать жилье в аренду, то без ведома специалистов органов опеки это сделать невозможно.
3. Если не посягать на добро ребенка и не ухудшать условий жизни несовершеннолетнего, то можно реализовать любой акт с недвижимостью.

Обеспечить недвижимым имуществом надежнее всего посредством составления дарственной, в этом случае никто не сможет завладеть подаренными квадратными метрами жилья. На имя ребенка можно оформить всю квартиру, а можно ее часть.

Как купить или продать квартиру с ребенком — собственником? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Источник: www.kgka40.ru