Пока общественность живо обсуждает перспективы деятельности заработавшего совсем недавно Фонда защиты дольщиков, а чиновники вносят очередные поправки в закон № 214-ФЗ, президент вновь выступил с резонансным заявлением. На этот раз Владимир Путин предложил кабинету министров проработать вариант полного отказа от строительства жилья с помощью ДДУ и перевести строительную отрасль на рельсы проектного финансирования, чтобы в итоге граждане приобретали на первичном рынке не котлованы, а уже полностью готовое жилье.
«СП» обсудила с юристами, девелоперами, бизнес-консультантами и представителями управляющих компаний ближайшие перспективы этого предложения. Естественно, в первую очередь хотелось бы узнать, как именно переход на проектное финансирование отразится на стоимости недвижимости для граждан?
— Это, — предположил руководитель департамента розничных проектов Европейской Юридической Службы Владимир Замазий, — несомненно уменьшит стоимость и скорость получения недвижимости. Работа одного крупного застройщика будет обладать лучшим административным ресурсом и меньшей коррупционной составляющей, как это видно на примере уже действующих гигантов рынка.
Через пять лет в России могут запретить долевое строительство
Однако все остальные опрошенные эксперты подобного оптимизма не разделили.
На взгляд генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, замена долевого участия в строительстве нового жилья на полное банковское финансирование однозначно приведет к росту цен на жилье:
— Увеличение цен составит как минимум 12−15%. Для большинства покупателей это очень заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться. Соответственно, значительная часть покупателей, которые сейчас еще могут позволить себе покупку жилья на ранней стадии, потеряют возможность приобрести квартиру. Таким образом, инициатива, конечно, обещает снижение рисков на первичном рынке, но и грозит ростом цен.
Но поскольку законопроекта в природе еще нет, предполагать что-то конкретное в правовом поле пока тяжело, говорит управляющий партнер консалтинговой компании Deltaestate Елена Земцова. Скорее, по ее мнению, рассуждать можно лишь в области экономических практик.
— С практической стороны отказ от долевого строительства неизбежно приведет к удорожанию недвижимости по ряду причин. Во-первых, откуда возьмется та самая «низкая инфляция», о которой говорится в сообщении президента? Во-вторых, где взять дешевые кредиты на финансирование? Обяжут банки выдавать под низкий процент, решая государственные проблемы за счет частного капитала?
Так уже было с ОСАГО и ОМС. Это привело к тому, что страховщики находят поводы не заключать договоры, которые для них убыточны.
«СП»: — А как это решение повлияет на работу застройщиков?
— Зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — хотя она и сейчас немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают банковские кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства — кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.
Долевое строительство порочно в своей сути
«СП»: — Как могут отреагировать банки на это нововведение?
— Крупные банки, — полагает гендиректор Tekta Group Роман Сычев, — которые уже давно работают в сфере кредитования строительства, так или иначе готовы к таким изменениям. Проектное финансирование широко распространено и сейчас, поэтому больших проблем с адаптацией для кредитных учреждений не возникнет.
Тем более что банки, добавляет президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко, получат главное — капитализацию жилых квартир и многоквартирных домов, а также возможность использовать государственные гарантии, залог земельных участков и даже бюджетные средства.
— Поскольку жилфонд страны составляет более 4 миллиардов квадратных метров, а средняя стоимость каждого около 1 тысячи долларов, то капитализация рынка составляет 4 триллиона долларов, — рассуждает он. — От четверти до половины этой суммы может стать объемом финансовых ресурсов, которые будут реально в этом рынке.
«СП»: — С какими сложностями может столкнуться механизм проектного финансирования в нашей реальности? Нужен ли он вообще и действительно ли является гарантией решения проблемы недостроев?
— На сегодняшний день, — уверена Мария Литинецкая, — переход к полному проектному финансированию проектов в нашей стране едва ли возможен. Стоимость кредита, требования банков, конъюнктурные риски остаются слишком высокими, а значит, стоимость жилья, построенного с использованием дорогих денег, никак не может быть низкой. Да и сами банки не всегда могут выступать стопроцентными гарантами безопасности финансируемого строительства, стоит хотя бы вспомнить волну отзыва лицензий и постоянные толки о проблемах среди крупных игроков банковского сектора. Однако в долгосрочной перспективе, учитывая снижение инфляции и стабилизацию экономики, переход к проектному финансированию все же возможен, и в более благоприятной экономической обстановке он действительно сведет риски отрасли почти к нулю.
Решить же проблему недостроев и обманутых дольщиков, как и многие другие, рассуждает гендиректор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан, можно очень просто:
— Для этого всего лишь нужно, чтобы санкции за несоблюдение уже существующих законов были неотвратимы. Как в случае с банками, один залет, и отбор лицензии. Иначе получается как всегда, суровость наших законов компенсируется необязательностью их исполнения.
«СП»: — Что может подразумеваться под «усилением ответственности застройщиков и бенефициаров» при выявлении мошеннических схем, о котором говорил глава государства в беседе с министрами?
— На рынке строящегося жилья для обхода закона 214-ФЗ используются формально легитимные схемы, — обращает внимание Елена Земцова. — Однако де-юре, с точки зрения 170 статьи Гражданского кодекса, эти схемы являются так называемыми притворными, мнимыми. Приведу наиболее распространенный пример. Дольщику объявляют цену, скажем в 5 миллионов рублей.
А при заключении договора долевого участия выясняется, что стоимость объекта 2,5 миллиона. При этом сумма к оплате не меняется, потому что часть денег дольщик платит по другому договору, «агентскому на подбор жилья», и формально другому юрлицу, аффилированному, явно или скрыто, с застройщиком. Агентские деньги не возвратятся никогда, ведь агент исполнил добросовестно договор.
И проценты за просрочку ввода в эксплуатацию на них не посчитают. Таким образом, договор с агентством является мнимой сделкой. Но доказать это практически невозможно, так как иски о признании сделок мнимыми или притворными являются одними из самых бесперспективных. Непонятно, какие правовые механизмы собираются использовать для выявления такого рода мошенничества.
Следовательно, решений на уровне ФЗ недостаточно. Скорее всего, нужно изменять ГК и процессуальное законодательство.
И здесь, считает адвокат Сергей Головин, может быть несколько вариантов. Это и закрепление в законодательстве нормы, что собственник и руководство застройщика отвечают по его долгам своим личным имуществом, и запрет им выезда за границу при первых признаках банкротства, чтобы они не успели укрыться, а отвечали здесь. Также можно ввести, полагает юрист, черные списки руководителей ранее обанкротившихся застройщиков и запрет на участие в деятельности застройщиков, ранее осужденных по экономическим преступлениям.
«СП»: — Но если переход на проектное финансирование не пустой звук, а серьезное намерение, то что станет с созданным только что Фондом защиты дольщиков и поступающими на его счет средствами?
— Нельзя не отметить, — рассуждает Кирилл Игнахин, — что заявление о переходе к проектному финансированию и об отказе от долевого строительства выглядит как поворот на 180 градусов. Последние два года в Закон о долевом строительстве вносилось немало поправок. К некоторым застройщики еще не успели адаптироваться, а многие даже и не вступили в силу.
Вокруг многих инициатив по реформированию 214-ФЗ были жаркие споры, они неоднократно пересматривались. Теперь, по-видимому, отрасли придется готовиться к совершенно другим условиям работы. Пока сложно сказать, как будут использоваться средства Фонда защиты прав дольщиков, но я напомню, что он имеет широкие полномочия по инвестированию собранных средств. Не исключено, что их направят на программы, подобные столичной реновации.
— Также, — допускает Роман Сычев, — фонд может быть перепрофилирован в федеральный контролирующий орган, специализирующийся на строительстве. Накопленные им средства могут пойти на реализацию разного рода программ, скажем, арендного жилья АИЖК.
— Но вообще, — уточняет Сергей Головин, — все имущество фонда принадлежит государству. Поэтому в случае его ликвидации часть пойдет на расчет с кредиторами, если таковые будут, а остальное заберет собственник.
«СП»: — Интересно, можно ли сделать рынок первичного жилья действительно безопасным и прозрачным как-то еще?
— На мой взгляд, — считает Кирилл Игнахин, — гипотетически надежных моделей финансирования строительства достаточно. В частности, на роль посредника между дольщиком и девелопером подошло бы само государство. К примеру, Фонд защиты прав участников долевого строительства наделен широкими полномочиями по отношению к застройщикам и их проектам. Кроме того, в его распоряжении достаточно денег, чтобы выступать гарантом обязательств девелопера. Фонд защиты прав дольщиков мог бы аккумулировать средства дольщиков и контролировать ход строительства, постепенно передавая деньги на реализацию проекта.
— Главное, — говорит Александр Павленко, — чтобы земельный участок для нового строительства или существующий высотный дом для реконструкции или капремонта был сформирован и учтен в ЕГРН как объект недвижимости. В таком объекте в результате реализации проекта формируются его совладельцы как правообладатели. Тогда схема реализации проектов жилищной застройки или реконструкции будет выглядеть так: объект совладения — субъект совладения — бюджет совладения, представляя собой свод стандартов, правил, регламентов и процедур по совместному владению МКД. Свои предложения мы готовы представить Правительству РФ или Минстрою.
Во все этой истории, резюмирует основатель маркетинговой группы «Алехин и партнеры» Роман Алехин, важно понять, что власти подразумевают под проектным финансированием и сколько будет стоить такое финансирование для застройщика.
— Если это будет финансирование банком с минимальным процентом, например, 1−3%, и последующей компенсацией расходов, то соответственно, строительные компании могут такой процент взять и на себя и не повышать стоимость квадратных метров. Если же мы говорим про обычный банковский процент для фирм, то, конечно, он в итоге ляжет на плечи покупателя.
И здесь один вариант решения, который устроит всех — субсидирование процентной ставки. Что касается банков, то они от этого только выиграют, так как получат новый продукт со стабильным доходом. Проектное финансирование через банки само по себе повысит дисциплину застройщиков, так как юристы кредитных организаций гораздо более квалифицированы и имеют больше инструментов для контроля размещения средств, чем обычный дольщик. Так что банк гораздо раньше увидит нецелевое расходование или финансовые проблемы у застройщика и сможет предупредить тяжелые последствия. Думаю, это правильное решение, и при грамотной реализации такой механизм сможет не только полностью устранить риски частных покупателей, но и снизить возможность мошеннических действий недобросовестных строителей, что в общем итоге снизит риски создания социальной напряженности.
Источник: newsland.com
Почему не запрещают долевое строительство
Правительство заявило было, что надо запретить долевое строительство, но вскоре пошло на попятную
Похоже, все опять ограничится разработкой полумер, и застройщики смогут убедить чиновников, что, хотя в развитых странах никакой «долевки» и нет, на падающем российском рынке не обойтись без дольщиков. И некоторым из них суждено стать обманутыми.
Долевые заявления
В конце июля СМИ сообщили, что правительство предлагает отменить долевое строительство. С такой инициативой на заседании совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья к правительству обратился губернатор Московской области Андрей Воробьев. Его поддержал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ.
Казалось бы, вот радикальное решение проблемы. В конце концов, приобретая автомобиль, мы же не финансируем заранее Toyota или АвтоВАЗ, так почему же в случае с жильем потребитель должен делить с застройщиком риски его бизнеса?
«Так называемые дольщики и система дольщиков зачастую встречается только на развивающихся рынках, на первоначальном этапе их развития. Как правило, как только страна начинает развиваться, такие схемы запрещают уже в течение первых нескольких лет»,— говорит Игорь Индриксонс, основатель компании Indriksons.ru. В развитых странах действительно строительвозводит дом с привлечением банковских кредитов, а потом продает уже готовые квартиры — в ипотеку или без. Но то в развитых, а в Москве, например, на сегодня почти 90% новостроек реализуются по договорам долевого участия (ДДУ).
В 2014 году о необходимости реформировать схему финансирования строящегося жилья заявлял глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень. «Мы думали, что будет происходить эволюция этого механизма. Но, видимо, решили пойти более радикальным путем»,— говорит президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.
Впрочем, похоже, что ничего такого власти не решили: вскоре после того, как появилась новость о возможной отмене «долевки», взбудоражившая строительный рынок, сначала Минстрой, а потом и Игорь Шувалов подтвердили, что резких шагов никто предпринимать не будет. Неготовность проявить «железную долю» понятна. «Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства»,— отметил в своем недавнем интервью газете «Коммерсантъ» глава Минстроя Михаил Мень. В сухом остатке — все та же рабочая группа при Министерстве строительства и ЖКХ, которую возглавила заместитель министра Минстроя Наталья Антипина. Ей предстоит разработать правительственные поправки в 214-ФЗ.
Относительная страховка
Закон 214-ФЗ о долевом строительстве, который сейчас собираются править, вступил в силу 1 апреля 2005 года. «Тогда это была революция! На тот момент на рынке заключались миллионы видов договоров. Договоры об участии в строительстве, инвестиционные договоры, договоры о присоединении к коллективному строительству, предварительные договоры. Это не носило никакой юридической нагрузки, это была просто филькина грамота»,— вспоминает Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города».
Закон прежде всего защитил дольщиков от откровенных мошенников: права покупателей фиксирует регистрационная палата, что позволяет избежать часто встречавшихся ранее двойных продаж (впрочем, все равно появились аналогичные мошеннические схемы с использованием жилищно-строительных кооперативов). Однако инвестиционный риск дольщика снижен лишь отчасти.
С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховой компании или Обществе взаимного страхования (ОВС — фонд, в который скинулись сами застройщики), или же получать банковскую гарантию. Застройщики чаще всего предпочитают страховки. Банковские гарантии, по словам Александра Ручьева, получают только 30% игроков рынка. «Банковская гарантия стоит в среднем 5-7% от цены проекта. Страховки, которые сейчас есть на рынке, стоят от 0,25%. Естественно, идут к страховщикам»,— поясняет Ручьев.
Однако фактически система страховки не работает. В 2015 году в строительной отрасли резко увеличилось число банкротов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), если число банкротов в целом по экономике в первой половине 2015 года выросло на 15%, то в строительной отрасли только за первые шесть месяцев обанкротилось 1080 организаций. За весь 2014-й — 700.
В основном это мелочь, но, если дойдет до выплаты страховок, вряд ли компании с этим справятся. «К сожалению, у нас есть «мусорные» страховые компании, которые буквально за бесценок продают страховку, никоим образом не покрывающую ответственность застройщика»,— говорит заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. По его словам, примерно 20 таких страховщиков уже обанкротились сами.
Вряд ли можно рассчитывать и на ОВС: в случае банкротства серьезного застройщика у него просто не хватит денег. «Мы не знаем, сможет ли ОВС защитить дольщиков в случае массового возникновения проблемных объектов. Локально — может быть, но не системно»,— говорит Елянюшкин.
Единственный выход, полагают в правительстве Мособласти,— введение обязательной банковской гарантии. «Причем банки должны быть не «мусорные», а 20 крупнейших, у которых банковская гарантия является банковской гарантией. Институт банковской гарантии понятен, он используется и при госзаказе, и при бюджетном строительстве»,— говорит Елянюшкин.
Однако обеспечить это не просто. На гарантии в долевом строительстве банкам, по словам Александра Ручьева, нужно найти 3 трлн руб. «У банковской системы просто нет сейчас требуемых ресурсов»,— разводит руками Ручьев.
Но и это еще не все. «Банки не хотят работать с девелоперами, разбираться в их балансах. Они хотят кредитовать граждан. Это очень понятные для банка заемщики. Более того, портрет заемщика по долевому участию намного лучше обычных ипотечных клиентов, которые покупают жилье на вторичном рынке. Банки объясняют это тем, что у дольщиков обычно есть привычка сберегать, их кредитный риск ниже»,— говорит Полиди.
Разработка полумер
Сейчас покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства позволяет сэкономить до 30% стоимости. Появление же банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство. Между Сциллой и Харибдой — между возможным снижением объемов ввода жилья на стагнирующем рынке и риском появления новой армии обманутых дольщиков — должно пройти правительство. «Пока из того, что мы знаем, рабочей группой будет обсуждаться все-таки не полная отмена 214-ФЗ, а ужесточение требований к застройщикам по привлечению денег от дольщиков. И второе — схема продажи через накопительные счета, при которой физлицо открывает аккредитивный счет в банке, кладет деньги, а банк кредитует всю стройку»,— рассказывает Ручьев, являющийся членом рабочей группы.
«У нас есть концептуальная идея постепенного ухода от финансирования за счет граждан к проектному финансированию за счет банков, как в развитых странах. Она появилась не сейчас, обсуждалась давно»,— рассказывает Полиди.
Если объект недвижимости еще не построен, человек должен быть защищен. Как? «Мы считаем оптимальной модель, когда покупатель вносит не более 10% стоимости в виде задатка. И все. Пока объект не построен, пока человек не увидит свою квартиру, оставшиеся 90% он не платит»,— говорит Татьяна Полиди.
Эти деньги застройщику дает банк в качестве проектного финансирования, которое подкреплено тем, что он уже заключил договоры купли-продажи будущих квартир с гражданами. То есть у него есть гарантия спроса. Соответственно, когда строительство завершено, гражданин может обратиться в банк и под залог уже существующей квартиры взять стандартный ипотечный кредит, чтобы заплатить застройщику. «Но это идеальная схема, работающая в развитых странах — в США, Германии, Франции, везде. Она возможна при наличии доступных кредитных ресурсов, с чем у нас сегодня, конечно, проблема»,— отмечает Полиди.
Сегодня государство вовсю стимулирует граждан брать льготную ипотеку, не побуждая застройщиков лезть в кредиты. В своем недавнем интервью газете «Коммерсантъ» президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин удивлялся: «Чиновники никогда особо не жаловали нас, а тут такой подарок с ипотекой». Однако если средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в банке, а банк будет выплачивать их застройщику под небольшой процент, то девелопер сам сможет получить кредит дешевле. «В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет либо он будет незначительным — в пределах 3-6%. При этом изменение схемы покупки «дольщик—застройщик» на «дольщик—банк—застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным»,— говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Герман Елянюшкин считает, что не обязательно получать банковскую гарантию на весь объем строительства сразу: «Можно получить на какой-то лимит — на первые 100 квартир. После реализации лимита получить гарантию на следующий лимит. Это уже механизм. И законодательство сильно менять не надо».
Застройщики, естественно, убеждены, что реформа 214-ФЗ является вредной инициативой, особенно в кризис. «В сложившейся ситуации, когда привлечение заемных средств осложнено для многих компаний, менять 214-ФЗ преждевременно и, может быть, даже опасно. Дополнительное ограничение потенциала девелоперов по выводу новых объектов в строительство, а иначе инициативу ввести банки в цепочку «застройщик—покупатель» я оценить не могу, как минимум несвоевременно»,— говорит член правления «Группы ЛСР» Иван Романов, вошедший в состав рабочей группы при Минстрое.
«Когда в 2005 году принимался 214-ФЗ, никто из застройщиков его не хотел! И разговоры были точно такие же: что стройка встанет, рынок рухнет, денег не будет и не будет жилья. А сейчас застройщики просят: не отменяйте 214-ФЗ»,— комментирует Татьяна Полиди.
Если покупка новостройки в нынешних условиях может свестись к лотерее, то это ненормально, добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.ru Олег Репченко. Эксперт напоминает очевидное: одно дело, когда на рынке играют профессионалы, другое — когда обыватели, рискующие остаться с детьми на улице. А при нынешней схеме, как ее ни улучшай, такая опасность сохраняется.
Источник: grmonp.ru
Долевое строительство запретят
Чем грозит рынку недвижимости переход на проектное банковское финансирование
Пока общественность живо обсуждает перспективы деятельности заработавшего совсем недавно Фонда защиты дольщиков, а чиновники вносят очередные поправки в закон № 214-ФЗ, президент вновь выступил с резонансным заявлением. На этот раз Владимир Путин предложил кабинету министров проработать вариант полного отказа от строительства жилья с помощью ДДУ и перевести строительную отрасль на рельсы проектного финансирования, чтобы в итоге граждане приобретали на первичном рынке не котлованы, а уже полностью готовое жилье.
«СП» обсудила с юристами, девелоперами, бизнес-консультантами и представителями управляющих компаний ближайшие перспективы этого предложения. Естественно, в первую очередь хотелось бы узнать, как именно переход на проектное финансирование отразится на стоимости недвижимости для граждан?
— Это, — предположил руководитель департамента розничных проектов Европейской Юридической Службы Владимир Замазий, — несомненно уменьшит стоимость и скорость получения недвижимости. Работа одного крупного застройщика будет обладать лучшим административным ресурсом и меньшей коррупционной составляющей, как это видно на примере уже действующих гигантов рынка.
Однако все остальные опрошенные эксперты подобного оптимизма не разделили.
Но тех ли должников делают главными врагами в этой бескомпромиссной войне
На взгляд генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, замена долевого участия в строительстве нового жилья на полное банковское финансирование однозначно приведет к росту цен на жилье:
— Увеличение цен составит как минимум 12−15%. Для большинства покупателей это очень заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться. Соответственно, значительная часть покупателей, которые сейчас еще могут позволить себе покупку жилья на ранней стадии, потеряют возможность приобрести квартиру. Таким образом, инициатива, конечно, обещает снижение рисков на первичном рынке, но и грозит ростом цен.
Но поскольку законопроекта в природе еще нет, предполагать что-то конкретное в правовом поле пока тяжело, говорит управляющий партнер консалтинговой компании Deltaestate Елена Земцова. Скорее, по ее мнению, рассуждать можно лишь в области экономических практик.
— С практической стороны отказ от долевого строительства неизбежно приведет к удорожанию недвижимости по ряду причин. Во-первых, откуда возьмется та самая «низкая инфляция», о которой говорится в сообщении президента? Во-вторых, где взять дешевые кредиты на финансирование? Обяжут банки выдавать под низкий процент, решая государственные проблемы за счет частного капитала?
Так уже было с ОСАГО и ОМС. Это привело к тому, что страховщики находят поводы не заключать договоры, которые для них убыточны.
«СП»: — А как это решение повлияет на работу застройщиков?
— Зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — хотя она и сейчас немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают банковские кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства — кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.
«СП»: — Как могут отреагировать банки на это нововведение?
— Крупные банки, — полагает гендиректор Tekta Group Роман Сычев, — которые уже давно работают в сфере кредитования строительства, так или иначе готовы к таким изменениям. Проектное финансирование широко распространено и сейчас, поэтому больших проблем с адаптацией для кредитных учреждений не возникнет.
Тем более что банки, добавляет президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко, получат главное — капитализацию жилых квартир и многоквартирных домов, а также возможность использовать государственные гарантии, залог земельных участков и даже бюджетные средства.
— Поскольку жилфонд страны составляет более 4 миллиардов квадратных метров, а средняя стоимость каждого около 1 тысячи долларов, то капитализация рынка составляет 4 триллиона долларов, — рассуждает он. — От четверти до половины этой суммы может стать объемом финансовых ресурсов, которые будут реально в этом рынке.
«СП»: — С какими сложностями может столкнуться механизм проектного финансирования в нашей реальности? Нужен ли он вообще и действительно ли является гарантией решения проблемы недостроев?
— На сегодняшний день, — уверена Мария Литинецкая, — переход к полному проектному финансированию проектов в нашей стране едва ли возможен. Стоимость кредита, требования банков, конъюнктурные риски остаются слишком высокими, а значит, стоимость жилья, построенного с использованием дорогих денег, никак не может быть низкой. Да и сами банки не всегда могут выступать стопроцентными гарантами безопасности финансируемого строительства, стоит хотя бы вспомнить волну отзыва лицензий и постоянные толки о проблемах среди крупных игроков банковского сектора. Однако в долгосрочной перспективе, учитывая снижение инфляции и стабилизацию экономики, переход к проектному финансированию все же возможен, и в более благоприятной экономической обстановке он действительно сведет риски отрасли почти к нулю.
Решить же проблему недостроев и обманутых дольщиков, как и многие другие, рассуждает гендиректор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан, можно очень просто:
— Для этого всего лишь нужно, чтобы санкции за несоблюдение уже существующих законов были неотвратимы. Как в случае с банками, один залет, и отбор лицензии. Иначе получается как всегда, суровость наших законов компенсируется необязательностью их исполнения.
«СП»: — Что может подразумеваться под «усилением ответственности застройщиков и бенефициаров» при выявлении мошеннических схем, о котором говорил глава государства в беседе с министрами?
— На рынке строящегося жилья для обхода закона 214-ФЗ используются формально легитимные схемы, — обращает внимание Елена Земцова. — Однако де-юре, с точки зрения 170 статьи Гражданского кодекса, эти схемы являются так называемыми притворными, мнимыми. Приведу наиболее распространенный пример. Дольщику объявляют цену, скажем в 5 миллионов рублей.
А при заключении договора долевого участия выясняется, что стоимость объекта 2,5 миллиона. При этом сумма к оплате не меняется, потому что часть денег дольщик платит по другому договору, «агентскому на подбор жилья», и формально другому юрлицу, аффилированному, явно или скрыто, с застройщиком. Агентские деньги не возвратятся никогда, ведь агент исполнил добросовестно договор.
И проценты за просрочку ввода в эксплуатацию на них не посчитают. Таким образом, договор с агентством является мнимой сделкой. Но доказать это практически невозможно, так как иски о признании сделок мнимыми или притворными являются одними из самых бесперспективных. Непонятно, какие правовые механизмы собираются использовать для выявления такого рода мошенничества.
Следовательно, решений на уровне ФЗ недостаточно. Скорее всего, нужно изменять ГК и процессуальное законодательство.
И здесь, считает адвокат Сергей Головин, может быть несколько вариантов. Это и закрепление в законодательстве нормы, что собственник и руководство застройщика отвечают по его долгам своим личным имуществом, и запрет им выезда за границу при первых признаках банкротства, чтобы они не успели укрыться, а отвечали здесь. Также можно ввести, полагает юрист, черные списки руководителей ранее обанкротившихся застройщиков и запрет на участие в деятельности застройщиков, ранее осужденных по экономическим преступлениям.
«СП»: — Но если переход на проектное финансирование не пустой звук, а серьезное намерение, то что станет с созданным только что Фондом защиты дольщиков и поступающими на его счет средствами?
— Нельзя не отметить, — рассуждает Кирилл Игнахин, — что заявление о переходе к проектному финансированию и об отказе от долевого строительства выглядит как поворот на 180 градусов. Последние два года в Закон о долевом строительстве вносилось немало поправок. К некоторым застройщики еще не успели адаптироваться, а многие даже и не вступили в силу.
Вокруг многих инициатив по реформированию 214-ФЗ были жаркие споры, они неоднократно пересматривались. Теперь, по-видимому, отрасли придется готовиться к совершенно другим условиям работы. Пока сложно сказать, как будут использоваться средства Фонда защиты прав дольщиков, но я напомню, что он имеет широкие полномочия по инвестированию собранных средств. Не исключено, что их направят на программы, подобные столичной реновации.
— Также, — допускает Роман Сычев, — фонд может быть перепрофилирован в федеральный контролирующий орган, специализирующийся на строительстве. Накопленные им средства могут пойти на реализацию разного рода программ, скажем, арендного жилья АИЖК.
— Но вообще, — уточняет Сергей Головин, — все имущество фонда принадлежит государству. Поэтому в случае его ликвидации часть пойдет на расчет с кредиторами, если таковые будут, а остальное заберет собственник.
«СП»: — Интересно, можно ли сделать рынок первичного жилья действительно безопасным и прозрачным как-то еще?
— На мой взгляд, — считает Кирилл Игнахин, — гипотетически надежных моделей финансирования строительства достаточно. В частности, на роль посредника между дольщиком и девелопером подошло бы само государство. К примеру, Фонд защиты прав участников долевого строительства наделен широкими полномочиями по отношению к застройщикам и их проектам. Кроме того, в его распоряжении достаточно денег, чтобы выступать гарантом обязательств девелопера. Фонд защиты прав дольщиков мог бы аккумулировать средства дольщиков и контролировать ход строительства, постепенно передавая деньги на реализацию проекта.
— Главное, — говорит Александр Павленко, — чтобы земельный участок для нового строительства или существующий высотный дом для реконструкции или капремонта был сформирован и учтен в ЕГРН как объект недвижимости. В таком объекте в результате реализации проекта формируются его совладельцы как правообладатели. Тогда схема реализации проектов жилищной застройки или реконструкции будет выглядеть так: объект совладения — субъект совладения — бюджет совладения, представляя собой свод стандартов, правил, регламентов и процедур по совместному владению МКД. Свои предложения мы готовы представить Правительству РФ или Минстрою.
Почему в России можно изымать частную собственность, разбиралась «СП»
Во все этой истории, резюмирует основатель маркетинговой группы «Алехин и партнеры» Роман Алехин, важно понять, что власти подразумевают под проектным финансированием и сколько будет стоить такое финансирование для застройщика.
— Если это будет финансирование банком с минимальным процентом, например, 1−3%, и последующей компенсацией расходов, то соответственно, строительные компании могут такой процент взять и на себя и не повышать стоимость квадратных метров. Если же мы говорим про обычный банковский процент для фирм, то, конечно, он в итоге ляжет на плечи покупателя.
И здесь один вариант решения, который устроит всех — субсидирование процентной ставки. Что касается банков, то они от этого только выиграют, так как получат новый продукт со стабильным доходом. Проектное финансирование через банки само по себе повысит дисциплину застройщиков, так как юристы кредитных организаций гораздо более квалифицированы и имеют больше инструментов для контроля размещения средств, чем обычный дольщик. Так что банк гораздо раньше увидит нецелевое расходование или финансовые проблемы у застройщика и сможет предупредить тяжелые последствия. Думаю, это правильное решение, и при грамотной реализации такой механизм сможет не только полностью устранить риски частных покупателей, но и снизить возможность мошеннических действий недобросовестных строителей, что в общем итоге снизит риски создания социальной напряженности.
Читайте новости «Свободной Прессы» в Google.News и Яндекс.Новостях, а так же подписывайтесь на наши каналы в Яндекс.Дзен, Telegram и MediaMetrics.
Падение стоимости «квадрата» на рынке недвижимости продлится минимум до конца 2023 года
Источник: svpressa.ru
Мнения экспертов: запретят ли долевое строительство?
Власти Башкирии, озабоченные ростом мошеннических схем на строительном рынке и числа обманутых дольщиков, предлагают запретить долевое строительство. Идею высказал глава региона Рустэм Хамитов в конце прошлой недели на совещании по защите и восстановлению прав дольщиков. По его словам, в зоне риска сегодня в республике — порядка 3,5 тысяч человек. ГорОбзор.ру выяснил, что думают по этому поводу представители власти и участники строительного рынка.
Константин Толкачев,
спикер Госсобрания-Курултая РБ:
– Принятые ранее меры законодательного регулирования вопроса, к сожалению, не дали должного эффекта. Во всем мире риски страхуются. Однако в случае с долевым строительством на территории нашей страны ситуация сложилась иначе. Хотя страховыми компаниями и было собрано более 30 миллиардов рублей, фактически ни копейки из этих денег не ушло на поддержку обманутых дольщиков.
Сейчас вопрос на федеральном уровне пытаются решить с помощью компенсационного фонда. Мера может оказаться действенной, но регионам не стоит полагаться только на нее.
Глава республики провел заседание по вопросу защиты прав дольщиков, на котором предложил обратиться в Правительство России с инициативой о запрете долевого строительства, создать единый республиканский офис, в котором пострадавшие от действий застройщика могли бы получить юридическую помощь. Это рациональные инициативы. Мы поддерживаем их.
Кроме того, Государственное Собрание планирует масштабное совещание по этой теме с участием Правительства республики и самих дольщиков. Необходимо выслушать людей, понять, какая помощь им требуется, в первую очередь. И, я уверен, совместными усилиями, пусть и не за один день, мы сумеем решить эту проблему.
Александр Вишневский,
руководитель инициативной группы обманутых дольщиков ЖК «Серебряный Ручей» Дема-9:
— Инициатива может привести к возвращению старого способа привлечения денежных средств в виде жилищных кооперативов, при этом человек остается полностью незащищен от «воздушных» этажей, как это было в микрорайоне «Солнечный». Не делалась запись ни в одном из регистрирующих органов. Должна возрасти роль Государственного комитета по архитектуре по привлечению финансовой документации. И в этом плане нужно расширить полномочия Госкомстроя.
Елена Андреева,
генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» :
— Мне кажется, запрет долевого строительства сложно выполним, хотя закон, действительно, себя во многом не оправдал. Я сомневаюсь, что это удастся достичь. Если же долевое строительство запретят, может случиться нехватка определенного класса жилья и, скорее всего, застройщиков станет меньше.
Мы занимаемся недвижимостью в Турции, в силу их законодательства, там нет понятия «долевого участия», продажа объектов начинается уже на более высокой стадии строительства и сразу выдается свидетельство о праве собственности. Понятно, что инфраструктура улучшается с каждым годом, но из-за этого новостройки в Турции стоят дороже вторичного рынка до полутора раз. Естественно, когда человек хочет сэкономить, он покупает то, что дешевле. Если у нас будут так же, то новое жилье станет доступно только определенной категории людей, а власти страны к другому сейчас стремятся.
Яна Шевчук,
руководитель отдела продаж «Уфа-Новостройка»:
— Если запретить долевое строительство, то на его месте должна появиться какая-то альтернативная форма договора. На данный момент альтернативой по стране кроме свободной формы договора является только договор ЖСК, который считается более рисковой формой, чем договор долевого участия, потому что он как минимум может не регистрироваться в Регпалате, отсюда вытекающие всевозможные двойные продажи, изменение цен, и т.д.
Если говорить о ситуации на данный момент, то рынку будет очень плохо, потому что новостройки станут рисковой формой вложения денег. А цены на жилье могут понизится даже: если дом можно не достроить, какая разница, по какой цене его продавать. Для привлечения клиентов можно будет продавать хоть за пять рублей. Уровень рисков у клиентов повысится.
Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях — ВК и Facebook
Источник: gorobzor.ru