Налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус») и не могут превышать размера ставок, предусмотренных п. 1 ст. 394 НК РФ: 0,3 % – для льготных категорий земельных участков и 1,5 % – в отношении всех остальных участков.
Если земельный участок сдается в аренду
Обстоятельства дела
По результатам камеральной проверки уточненной декларации по земельному налогу за 2018 год, представленной обществом (ООО), налоговый орган вынес решение о привлечении налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения. ООО был доначислен земельный налог в размере более 500 тыс. руб., начислены пени и штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ (Определение ВС РФ от 03.02.2021 № 309‑ЭС20-23050 по делу № А60-69885/2019).
Налоговики сочли неправомерным применение обществом в отношении земельного участка, находящегося в собственности ООО и отнесенного к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», пониженной ставки 0,3 %. Налоговым органом сделан вывод, что в отношении данного земельного участка абз. 5 пп. 1 п. 1 ст.
Использование земельного участка не по целевому назначению
394 НК РФ не применяется, земельный налог на основании пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ подлежит исчислению по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Позиция налогоплательщика
Налогоплательщик считает, что налоговиками не учтено, что спорный земельный участок передан в аренду сельхозпроизводителям и используется для выращивания сельскохозяйственной продукции, то есть по целевому назначению. При этом при сдаче в аренду общество прибыли не получает, то есть в коммерческих целях земельный участок не использует. Следовательно, при исчислении земельного налога правомерно применялась пониженная ставка 0,3 %.
Решения судов
Налогоплательщик обжаловал данное решение в судебном порядке, поскольку досудебное урегулирование не помогло.
Решением Арбитражного суда Свердловской области в удовлетворении заявленного требования отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда оставлено без изменения. АС УО принятые по делу судебные акты оставил без изменения.
Позиция Верховного суда
Верховный суд отказал налогоплательщику и признал правоту налогового органа, приведя следующие аргументы.
На основании Решения думы Белоярского городского округа от 29.11.2006 № 96 налоговая ставка в размере 0,3 % от кадастровой стоимости применяется в отношении земельных участков, используемых по назначению в соответствии с видом разрешенного использования, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, а также для ведения дачного хозяйства. Руководствуясь положениями НК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ в совокупности с нормами Федерального закона от 07.07.2003 № 112‑ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», суды учли, что для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, применение пониженной ставки, предусмотренной пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, допускается при условии, если указанные земельные участки не используются в предпринимательской деятельности.
Новый закон! Как быстро изменить вид разрешенного использования земельного участка
Установив, что общество является коммерческой организацией, а земельный участок получен им в качестве взноса в уставный капитал и сдается в аренду, суды пришли к выводу, что налогоплательщиком не исполнены условия для предоставления налоговой льготы.
Если на земельных участках расположены объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ
Обстоятельства дела
Налоговым органом были проведены камеральные налоговые проверки представленных обществом (ООО) уточненных деклараций по земельному налогу за 2015 и 2016 годы, в ходе которых было установлено занижение земельного налога за 2015 и 2016 годы по причине неправомерного применения льготной налоговой ставки 0,3 % при исчислении земельного налога по трем земельным участкам, расположенным в Рыбинском районе Ярославской области. По результатам камеральных проверок составлены акты проверки и вынесены решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения. Обществу был доначислен земельный налог за 2015 и 2016 годы, а также пени и штраф в соответствии с п. 1 ст. 122 НК РФ (Определение ВС РФ от 04.02.2021 № 301‑ЭС20-22764 по делу № А82-12497/2019).
Позиция налогоплательщика
Налогоплательщик не согласился с применением налоговым органом по трем спорным земельным участкам общей ставки земельного налога в размере 1,5 %. По его мнению, он правомерно в соответствии с положениями абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ исчислил земельный налог за 2015 и 2016 годы по льготной ставке 0,3 % ввиду того, что на указанных участках расположены объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, которые участвуют в процессе производства и предоставления услуг коммунального характера, в том числе для многоквартирного жилого дома, и (или) используются для технического обслуживания и ремонта объектов коммунального хозяйства.
Решения судов
Общество не согласилось с решением налогового органа. Поскольку в удовлетворении апелляционных жалоб налогоплательщику было отказано, он обратился в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил требования налогоплательщика частично: признал недействительными решения налогового органа о привлечении ООО к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления земельного налога за 2015 и 2016 годы вследствие применения пониженной налоговой ставки 0,3 % в отношении одного земельного участка (на котором расположен жилой дом), а также соответствующих сумм пеней и штрафа за неуплату налога.
Суд указал, что для применения льготной ставки земельного налога законодателем оговорены два обязательных условия: расположенные на земельном участке объекты должны относиться к объектам жилищного фонда, а объекты коммунальной инфраструктуры должны быть направлены на обеспечение жизнедеятельности объектов жилищного фонда.
Было отмечено, что объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ, расположенные на земельном участке, в отношении которого применение льготной ставки было признано правомерным, изначально предназначались и фактически использовались в проверяемом периоде исключительно для поставки коммунального ресурса в отношении жилого дома. Принятие обществом на обслуживание уже существовавшего жилого дома и продолжение его круглогодичного обслуживания (в том числе в период сезонного прекращения работы санатория) носили вынужденный характер, поскольку никакой иной инженерной инфраструктуры для обеспечения жизнедеятельности данного жилого дома не существовало.
Решения апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.
Позиция Верховного суда
В Верховном суде налогоплательщик пытался доказать, что у него имелись основания для применения пониженной налоговой ставки по земельному налогу в отношении оставшихся двух земельных участков, поскольку расположенные на данных участках объекты относятся к жилищному фонду, а объекты коммунальной инфраструктуры направлены на обеспечение жизнедеятельности жилищного фонда.
Руководствуясь положениями НК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 210‑ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», Решением муниципального Совета Покровского сельского поселения Рыбинского муниципального района от 25.11.2011 № 78 «О земельном налоге на территории Покровского сельского поселения», суды, отказывая в удовлетворении требования, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения льготной налоговой ставки в отношении двух спорных земельных участков. Суды при этом исходили из того, что обществом не соблюдены все условия для применения пониженной налоговой ставки, поскольку доказательств того, что объекты коммунального хозяйства налогоплательщика, расположенные на спорных земельных участках, использовались в проверяемых периодах исключительно для оказания услуг в области жилищно-коммунального хозяйства, не представлено.
Объекты инженерной инфраструктуры изначально предназначались и фактически использовались для функционирования не жилого дома, а иного объекта (санатория). Факт подключения к объектам инженерной инфраструктуры санатория многоквартирного дома не является доказательством того, что данные объекты инженерной инфраструктуры организации относятся к объектам жилищно-коммунального хозяйства, признаваемым объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, предназначенными для обслуживания жилищного фонда, и используются только для нужд потребителей жилищного комплекса муниципального образования.
Верховный суд согласился со своими коллегами и не нашел оснований для пересмотра вынесенных решений.
Если вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду земельных участков, подпадающих под льготную ставку
Обстоятельства дела
Налоговый орган провел камеральную налоговую проверку декларации по земельному налогу за 2018 год, представленной ООО, по результатам которой составлен акт (Определение ВС РФ от 08.06.2021 № 308‑ЭС21-7831 по делу № А32-11485/2020). После рассмотрения акта, материалов налоговой проверки, а также дополнения к акту проверки и иных материалов инспекцией принято решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения по п. 1 ст. 122 НК РФ в виде штрафа, доначислен земельный налог, а также исчислены пени. Всего согласно оспариваемому решению предложено уплатить более 500 тыс. руб.
Основанием для принятия такого решения послужил вывод инспекции о том, что обществом в нарушение п. 1 ст. 394 НК РФ, а также п. 5 Решения городской думы Краснодара от 24.11.2005 № 3 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар» при исчислении земельного налога за 2018 год занижена ставка, что привело к занижению самого налога.
Позиция налогоплательщика
ООО указывал, что спорный земельный участок был образован путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами, находившихся в собственности общества. Свидетельство о праве собственности на вновь образованный земельный участок получено 24.02.2016. В свидетельстве указано назначение земельного участка – для строительства многоэтажного здания торгово-административного центра. В налоговом периоде 2018 года в границах спорного земельного участка фактически располагался объект незавершенного строительства – спортивный комплекс, который не был введен в эксплуатацию и не мог использоваться как объект основных средств без вреда для третьих лиц, что подтверждается данными бухгалтерского учета (сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» за 2018 год), а также отсутствием акта ввода в эксплуатацию объекта. Налогоплательщик считает, что инспекцией сделан ошибочный вывод в части применения ставки 1,5 % по спорному земельному участку.
Приобретая в собственность земельный участок и недостроенное здание спортивного комплекса в 2013 году, общество намеревалось начать строительство объекта социального значения физической культуры и спорта, для этого был заключен договор подряда с контрагентом. Таким образом, земельный участок используется налогоплательщиком для размещения объектов спорта, спортивных клубов и залов. Юридические действия ООО в части изменения вида разрешенного использования по спорному земельному участку не имеют приоритетного значения, так как являются правом общества.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
Решения судов
УФНС по Краснодарскому краю оставило решение о привлечении ООО к ответственности без изменения, налогоплательщик обратился в суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано. Постановлением АС СКО указанные судебные акты оставлены без изменения.
Суды отметили, что ставка земельного налога зависит от категории земельного участка и вида его разрешенного использования, применение ставки налога не может производиться произвольно, в отсутствие документов, подтверждающих соответствие данной налоговой ставки категории земель и виду разрешенного использования земельного участка, внесенного в реестр государственного кадастрового учета.
Пунктом 5 Решения городской думы Краснодара № 3 установлены ставки земельного налога, в том числе 0,5 % в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, на период строительства и до даты ввода в эксплуатацию на этих участках зданий, строений, сооружений. Руководствуясь ст. 394 НК РФ, а также указанным решением городской думы Краснодара, налогоплательщик исчислил земельный налог за 2018 год с применением ставки 0,5 %, поскольку объект строительства не был введен в эксплуатацию и не использовался в производственной деятельности.
Как указано в Определении КС РФ от 26.03.2019 № 820‑О, налогоплательщик должен применять принадлежащий ему земельный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который в установленном порядке определен и отражен в ЕГРН. В ином случае с учетом принципа экономического основания налога создавались бы препятствия для установления объективных показателей элементов налогообложения, в том числе размера налоговой ставки, для исчисления и уплаты земельного налога.
Таким образом, суд пришел к выводу, что налоговый орган при определении ставки земельного налога руководствовался нормами НК РФ, Решением городской думы Краснодара № 3, Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», в то время как ООО допущены нарушения, основанные на неверном толковании налогового законодательства в части определения ставки земельного налога, которое не связывает порядок применения ставки с фактическим использованием земельного участка.
Также суд отметил, что ставка земельного налога 0,5 %, применяемая при исчислении налога по землям социального назначения, меньше, чем ставка, предусмотренная для иных категорий земельных участков, из чего следует, что право на ее использование является льготой вне зависимости от того, названа она таковой или нет в тексте закона. Таким образом, действующим законодательством установлена совокупность условий для применения льготной ставки налогообложения, согласно которым фактическое использование должно соответствовать и отвечать виду разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН.
Более того, присутствующий на судебном заседании представитель заявителя подтвердил, что строительство на спорном земельном участке не осуществлялось. В заявлении общество указывает, что юридические действия ООО в части изменения вида разрешенного использования по спорному участку не имеют приоритетного значения, так как являются правом общества, а не обязанностью. Однако соответствие вида разрешенного использования земельного участка, имеющегося в ЕГРН, с фактическим использованием является условием применения пониженной (льготной) ставки по земельному налогу.
Позиция Верховного суда
Верховный суд не нашел оснований для пересмотра дела.
Оценив представленные доказательства и установив, что на спорном участке строительство не осуществлялось, разрешение на строительство отсутствует, в то время как определенная п. 5 Решения городской думы Краснодара № 3 пониженная ставка земельного налога применяется при соблюдении двух условий (земельный участок предназначен для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, ставка действует на период строительства и до даты ввода объекта в эксплуатацию), суды, руководствуясь положениями ст. 388, 390, 396 НК РФ, ст. 7 ЗК РФ, пришли к выводу об отсутствии у общества права на применение пониженной ставки земельного налога в отношении спорного участка.
Судами выявлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка (для строительства многоэтажного здания торгово-административного центра) не соответствует виду земельных участков (для размещения зданий физической культуры и спорта), в отношении которых предусмотрена пониженная ставка 0,5 %. Таким образом, ООО не соблюдены условия для применения пониженной ставки по земельному налогу.
ФНС проанализировала актуальную судебную практику по вопросам применения льготной налоговой ставки по земельному налогу на основании определений Верховного суда, вынесенных в 2021 году.
Из рассмотренных рекомендованных для изучения налоговиками решений можно сделать следующие выводы:
поскольку ООО является коммерческой организацией, а спорный земельный участок получен им в качестве взноса в уставный капитал и сдается в аренду, налогоплательщиком не выполнены условия для применения налоговой ставки в пределах 0,3 %;
для применения пониженной налоговой ставки налогоплательщик должен доказать, что объекты коммунального хозяйства, расположенные на спорных земельных участках, использовались в проверяемых периодах исключительно для оказания услуг в области жилищно-коммунального хозяйства;
для применения льготной налоговой ставки вид разрешенного использования спорного земельного участка должен соответствовать виду земельных участков, в отношении которых установлена пониженная ставка.
Источник: www.audit-it.ru
Некоторые вопросы земельного права
Ответ: Согласно законодательству РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, обременять его, распоряжаться им иным образом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 209, ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ – далее ГК РФ).
Основания возникновения прав на земельные участки по Земельному кодексу, согласно ст. 25, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации («Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 г. №136-ФЗ – далее ЗК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Следовательно, никто не может лишить гражданина земельного участка, если он уже имеет Свидетельство на право собственности и откажется заниматься перерегистрацией. Право за гражданином сохраняется. Однако у таких земельных участков будет отсутствовать регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.
Но существуют случаи, определенные законодательством, когда земельный участок, находящийся в собственности гражданина, может быть изъят. Согласно нормам ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством:
•изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда.
Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК РФ);
•отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);
•отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239 ГК РФ):
·земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ);
·земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ);
•отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ)).
А именно: выполнение международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкция объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (ст. 49 ЗК РФ);
•реквизиция (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ) – в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков;
•конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 50 ЗК РФ) – земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления.
Вышеуказанные случаи изъятия земельных участков распространяются на земельные участки независимо от того, существует ли регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости или отсутствует.
Кроме того, с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые виды сделок с земельными участками, которые не имеют официальных границ. На сделки с такой недвижимостью без границ вступает законодательный запрет. Без проведения обязательной процедуры определения границ (межевания) земельного участка собственник не сможет распоряжаться своим земельным участком. Это значит, что продать, подарить, передать по наследству земельный участок, границы которого не установлены, будет невозможно, независимо от того, имеется или нет свидетельство на право собственности на этот участок.
Отсутствие межевания не повод для лишения права собственности. Если к январю 2018 года у участка не будет четких границ, он выпадает из оборота, это значит, что его владельцы не смогут распоряжаться своей собственностью: завещать, продать, сдать в аренду и т.д. Наследники, вступившие в права наследования, не смогут зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о его местоположении.
Следовательно, внесение в кадастр сведений о границах является гарантией прав собственников, позволяет адекватно начислять налог на имущество и избежать административных штрафов, а также сведет к минимуму возникновение земельных споров.
Поэтому правообладателям земельных участков уже сейчас следует задуматься об определении местоположения границ своих объектов недвижимости во избежание проблем до вступления в силу всех грядущих изменений.
Вопрос: В соответствии с п. п. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, кто должен осуществлять подготовку схемы расположения земельного участка (гражданин или орган местного самоуправления), если границы населенного пункта не закоординированы и не стоят на кадастровом учете?
Ответ: ЗК РФ предусматривает процедуру приобретения земельных участков путем продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Ст. 39.11 ЗК РФ устанавливает подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка. Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.
В данном случае гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо подготавливает схему расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Изготовление схемы земельного участка можно поручить кадастровому инженеру, имеющему соответствующий квалификационный аттестат. Далее гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо обращаются в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения данного земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка.
Следует отметить, если утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка, то координаты характерных точек границ земельного участка выдает уполномоченный орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица.
При этом обеспечение выполнения кадастровых работ и государственный кадастровый учет земельного участка (на основании заявления) осуществляется гражданином или юридическим лицом в целях образования земельного участка, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка.
Вопрос: Земельный участок принадлежит одному человеку. Вид использования – ведение крестьянского фермерского хозяйства. Категория земель – земли с/х назначения. Площадь 32900 кв. м. Можно ли поделить данный земельный участок на несколько участков?
Ответ: Отвечая на данный вопрос, необходимо руководствоваться нормами ЗК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. №218-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2017 г.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Собственник земельного участка вправе разделить его на несколько земельных участков. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.
При этом следует отметить, что исходный земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, при разделе должен в обязательном порядке являться уточненным и быть поставленным на государственный кадастровый учет.
ОКСАНА ИВАНОВА, ДИРЕКТОР ООО «ЦЕНТР ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА», Т. (4212) 76-27-08
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 5 (175) дата выхода от 19.05.2017.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
Источник: www.consultant-dv.ru
Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе администрации муниципального образования
Участились случаи обращения администраций муниципальных образований в суды с исками к арендаторам-физлицам для расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
Как арендаторов обязывают вернуть земельные участки?
В июне 2012 г. между администрацией муниципального образования (арендодателем) и гражданином (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Использоваться участок должен был для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке.
В декабре 2021 г. арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендатором участка ввиду нарушения условий договора. Отметим, что согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Поводом для обращения в суд послужило проведение арендодателем осмотра земельного участка. В ходе этого осмотра было установлено, что участок якобы не огорожен, доступ посторонним к нему не ограничен, объектов недвижимости на участке нет, и он зарос древесной и кустарниковой растительностью. По мнению арендодателя, арендатор более 9 лет не проводил работы по освоению участка, не начал строительство дома, чем нарушил условия договора аренды. В обоснование своих требований арендодатель представил акт осмотра земельного участка.
Тут нужно пояснить, что по закону в случае выявления нарушений при проведении административного обследования объекта земельных отношений принимается решение о проведении внеплановой проверки. Решение о возбуждении дела об административном правонарушении принимается лишь при наличии достаточных данных для этого (ст. 28.1 КоАП РФ). Однако зачастую арендатор к административной ответственности не привлекается, а сразу следует обращение в суд.
Какие нарушения допускают арендодатели при сборе доказательств перед обращением в суд?
В нашем случае в нарушение установленного порядка акт осмотра участка составил сотрудник администрации муниципального образования в отсутствие понятых и арендатора (его представителя) без уведомления его о предстоящем осмотре. К тому же арендатора не ознакомили с актом осмотра – копия ему не вручалась и не направлялась.
В ходе осмотра не составлено схематичное изображение земельного участка, не указаны время его проведения и документ, на основании которого проводился осмотр.
К акту осмотра была приложена фототаблица, содержащая три фотографии. Фотосъемка осуществлялась с произвольного ракурса неустановленным техническим устройством. Фотографии пояснительных надписей не содержали. Ввиду их плохого качества территория земельного участка была показана не полностью. Из фототаблицы не явствовало отсутствие построек.
Не было очевидно наличие и иных признаков, свидетельствующих о неосвоении земельного участка. В целом представленные фотоматериалы не позволяли определить, что был осмотрен участок, предоставленный арендатору.
Что арендатор может противопоставить доказательствам и доводам арендодателя?
1. Оспаривая акт осмотра земельного участка, арендатор представил свои фотографии. На них четко видно, что участок огорожен забором и расчищен, туда завезены строительные материалы для проведения работ на его территории и размещена бытовка для их хранения. При таких обстоятельствах суд не принял акт осмотра, представленный арендодателем, как доказательство неиспользования земельного участка.
2. В качестве другого существенного нарушения условий договора арендодатель указал, что строительство на участке не ведется, за 9 лет не возведен ни один объект недвижимости. И это несмотря на то, что в аренду участок был предоставлен на 49 лет и договор не предусматривал обязанность арендатора возводить какие-либо строения.
Право аренды прекращается, если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется в этих целях в течение 3 лет (абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Однако в рассматриваемом нами случае вид разрешенного использования арендованного участка был указан как «ведение дачного хозяйства».
Напомним, что дачный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания ими сельскохозяйственных культур для собственных нужд с правом размещения садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ). То есть арендатор не обязан был возводить строения. В силу закона это лишь право арендатора, который использует участок для отдыха.
3. По аналогичным делам в качестве существенного нарушения условий договора аренды земельного участка указывается его неиспользование. При этом законодательство разделяет два понятия – освоение и использование земельного участка.
Под освоением понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. Например, прежде чем начать строительство жилого дома, необходимо провести подготовительные работы по выравниванию земельного участка, получить технические условия для присоединения инженерных коммуникаций и ввести их в эксплуатацию.
Освоение участка, предоставленного для строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. Именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений (ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ).
Под использованием земельного участка понимается его непосредственное использование в соответствии с договором, исходя из категории участка и вида его разрешенного использования.
Рекомендации арендаторам
Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке, прежде всего арендатору следует возвести забор, ограничить доступ посторонних лиц на территорию участка и не допускать его зарастания кустарником и иной растительностью. Нельзя забывать и об обязанности по внесению арендных платежей. Невнесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) или внесение ее не в полном объеме может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
Также арендатор должен помнить об обязанности своевременно сообщать арендодателю об изменении своих почтовых реквизитов. Имейте в виду: сторона считается надлежащим образом уведомленной при направлении корреспонденции по указанному ею в договоре адресу. Если адрес изменился, о чем арендодатель не был уведомлен, арендатор несет риски, связанные с неполучением или несвоевременным получением им корреспонденции. Дело может быть рассмотрено судом в его отсутствие.
Напомним, что арендатор вправе выкупить арендованный земельный участок. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. При этом должно быть соблюдено условие – наличие на территории участка какого-либо строения. Стоимость участка определяется в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.
Источник: www.advgazeta.ru