Если земля под новостройкой в аренде какие последствия

Чем отличается аренда и собственность застройщика на землю? Где больше риск для покупателя квартиры?

Новостройка. Если у застройщика земля в аренде с правом выкупа?

Какие риски есть у дольщика если в ДДУ прописано, что земля находится в аренде с правом выкупа. Собственники земли — частные лица.

ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.

Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.

Как земельный участок оформляется? С какого момента земля , полученная в аренду для строительства многоквартирного дома, переходит в общедомовую собственность? Как земельный участок оформляется? 18 декабря 2019. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости. Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты. Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение «жилое строительство», передаются новым владельцам «по умолчанию», если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.

Субаренда и собственность застройщика на землю

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Красные линии и обременения участка

Кроме того, на этой территории могут быть «красные линии», и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда «двор без машин» будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Аренда или собственность земли под новостройкой . Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки . Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов … Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

ВС разъяснил вопрос об аренде земли под МКД, построенным с участием дольщиков

Эксперты «АГ» сошлись во мнении, что Верховный Суд исправил ошибку конкретного кассационного суда, который допустил в своей практике два противоположных подхода к рассматриваемому вопросу. По мнению одного из них, при этом ВС достаточно подробно расписал порядок применения спорной нормы, чтобы впредь лишний раз на нем не останавливаться.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.

В марте 2011 г. Департамент и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» заключили договор аренды земельного участка площадью в 2,4 га для строительства многоквартирного жилого дома. В отношении участка в ЕГРН были внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу застройщика и в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства. Впоследствии дом был построен и введен в эксплуатацию.

В июне 2014 г. арендный договор был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора. Однако ведомство приостановило регистрацию со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Закона об участи в долевом строительстве. Впоследствии заявителю было отказано в госрегистрации соглашения, что явилось основанием для его обращения в суд.

Сначала арбитражный суд и апелляция удовлетворили требования Департамента, однако окружной суд отменил их судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение. В дальнейшем первая инстанция, а затем и апелляция вновь признали незаконным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка. На госорган была возложена обязанность осуществить необходимое действие. Как следовало из судебных решений, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, Департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (ст. 413 ГК РФ).

Тем не менее суд округа не согласился с такой позицией нижестоящих судов и отменил их судебные акты, отказав в удовлетворении заявленных Департаментом требований. В частности, он указал на необходимость применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме. Окружной суд также сослался на отсутствие в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26 июня 2014 г. и государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, случившуюся также спустя несколько лет (в 2017 г.) после заключения этого соглашения. При этом кассация отметила наличие в ЕГРН в отношении земельного участка, зарегистрированного до 1 ноября 2018 г., ограничения (обременения) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент сослался на нарушение судом округа норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела № А53-23224/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является госрегистрацией неразрывно связанных с ним прав общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. В свою очередь, в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как пояснил Суд, возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Так, Законом об участии в долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников таких правоотношений. «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13). Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства. Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома.

«Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26 июня 2014 г., окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не имелось. Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2020 г. по делу № А53-38414/2019», – заключил ВС РФ и отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков полагает, что Верховный Суд достаточно подробно расписал порядок применения спорной нормы, чтобы впредь лишний раз на нем не останавливаться: «Громоздкая сама по себе правовая конструкция, сопряженная с коллизией, возникшей с жилищным законодательством, детально расписана этим судом».

По мнению эксперта, определение ВС интересно тем, что демонстрирует подход к оценке работы конкретного кассационного суда, который, что также интересно, допустил в своей практике два противоположных подхода. «Следует обратить внимание на то, что Верховный Суд в своем определении сослался на позицию того же самого кассационного суда, чье постановление отменил. Сложилась ситуация, при которой кассация сначала приняла решение об отказе в удовлетворении требований, а затем изменила свой подход в аналогичной ситуации. Верховный Суд не только обратил внимание на ошибки в правоприменении, но и лишний раз напомнил о необходимости следовать единству правоприменительной практики», – заключил Виктор Глушаков.

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко отметил, что определение Верховного Суда законно и обоснованно. «К сожалению, это не то определение, которое двигает вперед судебную практику, а то, которое исправляет курьезные ошибки нижестоящих судов. Дело в том, что Арбитражный суд Северо-Кавказского округа разрешает спор по старой редакции п. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, без учета поправок, внесенных Законом 13 июля 2020 г. ВС РФ поправляет окружной суд, отменяет его постановление, оставляя в силе судебные акты нижестоящих судов, которые за поправками в закон следят более внимательно, т.е. причина судебной ошибки окружного суда кроется лишь в том, что этот суд не следит за изменениями действующего законодательства», – пояснил он.

По словам эксперта, особенно забавно, что Верховный Суд в качестве примера правильного подхода приводит постановление того же АС Северо-Кавказского округа, но вынесенное немногим более месяца спустя после выхода отмененного постановления – 16 сентября 2020 г. по делу № А53-38414/2019, причем оба постановления были вынесены с участием одних и тех же судей (Виктор Анциферов и Андрей Мещерин), менялся только председательствующий. «Если отмененное постановление было вынесено под руководством судьи Натальи Мазуровой, то “образцовое” – под председательством судьи Виталия Епифанова. В целом на практику определение ВС РФ не повлияет, значение его будет сугубо воспитательным и сугубо внутри АС Северо-Кавказского округа», – подытожил Сергей Радченко.

Подборка наиболее важных документов по вопросу Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое. … Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд. Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).