Следственное управление УВД по Сочи завершило расследование уголовного дела в отношении двоих местных жителей, которые сдали в аренду землю, не предназначенную для застройки жилого комплекса. Об этом сообщает пресс-служба ГУ МВД по Краснодарскому краю.
31- и 68-летний мужчины являлись распорядителями права аренды на земельный участок в Адлерском районе, который относится к санитарно-защитной зоне. Он не предназначен для застройки, однако его сдали его в долгосрочную аренду строительной организации. Мужчины предоставили ложные сведения об отсутствии ограничения и возможности по возведению на участке жилого комплекса. При оформлении документов застройщик выяснил, что земельный участок не может использоваться для застройки жилого комплекса. В итоге компании причинили ущерб в 40 млн руб.
В отношении мужчин было возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием). Для возмещения ущерба на их имущество — автомобиль и нежилое помещение — наложили арест на 40 млн. руб. Сейчас мошенники находятся под подпиской о невыезде. Дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в Центральный районный суд Сочи для рассмотрения.
Что делать, если вы хотите купить дом, а земля находится в аренде?
Читайте нас в Telegram
Источник: www.kommersant.ru
Земля под новостройкой в аренде
Артем Амиянц, юрист компании «Доверенный юрист», написал инструкцию, как проверить «юридическую чистоту» новостройки:
Самый лучший вариант – отсутствие у квартиры «истории», то есть цепочки различных предварительных сделок с ней. Это условие чаще выполняется при покупке квартиры непосредственно у застройщика. Но и здесь есть риски, так что лучше подстраховаться.
Самый надежный способ – оформление ДДУ
Проверка квартиры сводится в основном к проверке самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление вас в качестве дольщика:
1) Разрешение на строительство.
— разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;
— необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор;
— проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте уполномоченного органа (госстройнадзора);
— проверке подлежит и срок действия разрешения. Если срок истек или в скором времени истекает, просите предъявить документ о продлении срока.
2) Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах:
Собираетесь покупать земельный участок, а он в аренде? / Что вам нужно знать
— Право собственности. Если у застройщика право собственности на эту землю, то необходимо проверить свидетельство о праве собственности, запросить или взять самостоятельно выписку из ЕГРП в отношении данного земельного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).
— Договор аренды земельного участка. Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо обратить внимание на следующие моменты:
— срок аренды (который должен быть более года);
— наличие штампа о государственной регистрации на договоре;
— в договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на этом земельном участке;
— арендатором должен являться сам застройщик.
Если срок аренды заканчивается раньше рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, просите копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, если же его нет – у застройщика могут возникнуть проблемы с оформлением данного здания после его постройки, а соответственно, будут проблемы и у дольщика.
— Договор субаренды земельного участка. Если права застройщика на земельный участок оформлены договором субаренды земельного участка, то необходимо удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Кроме того, необходимо учитывать, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении договора субаренды необходимо обращать внимание на те же моменты, что и при изучении договора аренды земельного участка.
— Договор безвозмездного срочного пользования (но только в определенных законом случаях, что, как правило, является исключением).
3) Проектная декларация.
Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика наиболее существенной информации о строительстве объекта. Застройщик обязан размещать ее в СМИ или сети Интернет (как правило, на сайте застройщика), так что все должны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Перечень и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.
Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ обязательно должны быть у застройщика и которые он обязан предоставлять по первому требованию.
Именно эти документы следует запросить после того, как покупателю понравилась определенная квартира. Таким образом, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в офис. Также можно снять с них копии или сфотографировать, что рекомендуется сделать.
Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить деньги до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком договор и брать деньги. Более того, застройщику могут и вовсе отказать в получении этих документов.
С кем иметь дело
На плечи будущего дольщика ложится задача оценки застройщика, в ходе которой необходимо сделать объективный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.
В первую очередь нужно убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (то есть компания), так как индивидуальные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Возможен вариант, что договор будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое приобрело у застройщика права по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, либо распределения площадей. В этом случае проверке подлежат все участники цепочки между дольщиком и застройщиком.
Обязательно следует проверять полномочия человека, который подписывает документы по доверенности.
А в целом информация, которой необходимо располагать, проверяя застройщика, включает следующие пункты:
I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы, участие в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, сайт юридического лица-застройщика. Важно понимать, что порой поиск по сети Интернет может дать гораздо больше информации, чем любой другой источник, так как обманутые в прошлом дольщики в большинстве случаев делятся информацией на форумах. Проверьте сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в них дел, в которых застройщик выступает (либо выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.
II) Правоспособность юридического лица – застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).
Здесь необходимо ознакомиться со следующими документами и получить следующую информацию:
— Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Необходимо убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, а также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;
— Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями нужны для анализа срока полномочий единоличного исполнительного органа (директора) и возможных ограничений на заключение сделок им;
— Протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа – для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок полномочий директора).
— Данную информацию обязан предоставить сам застройщик в соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.
III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значительных долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие неоправданно низкой цены продажи).
Документы для анализа финансового состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ обязан предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).
Следующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближайшем будущем может быть закрыта или переживает не лучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адрес и прочую уже известную на данном этапе информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика – на сайте Арбитражного суда.
Риски инвестиционного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии любой строительной компании все равно существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. Тогда у будущего дольщика больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье.
Как оценить риски по ДДУ
Следует помнить, что спектр рисков в связи с заключением договора долевого участия можно оценить только тогда, когда есть полная картина ситуации, и каждая конкретная ситуация должна оцениваться индивидуально.
Заключение о целесообразности участия в долевом строительстве может быть вынесено только после комплексного изучения:
- репутации и актуального финансового состояния девелопера;
- прошлых и текущих судебных споров компании-застройщика (с выяснением сути и итогов завершившихся разбирательств);
- проектной декларации по объекту;
- условий предлагаемого договора.
Если нахождение в аренде земли под строящимся домом является единственным спорным моментом сотрудничества, можно смело подписывать договор, так как вопрос хорошо урегулирован действующим законодательством.
Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?
Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».
По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.
Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.
Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.
Земля под новостройкой в аренде чем грозит
Если жилой дом, передающийся в собственность, находится на арендованной земле, то покупателю нужно смотреть на то, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. В таком случае отношения аренды продолжаются на протяжении 49 лет, после чего продлеваются.
Владельцем недвижимости земля под многоквартирным домом может использоваться по своему прямому назначению. Расторжение договора об аренде в одностороннем порядке невозможно.
Если застройщиком работа не осуществлялась в течение 3-7 лет, именно на такой срок муниципальные власти ему землю в аренду, договор расторгается и отдается другому девелоперу.
В таком случае новому арендатору для уступки права аренды согласия властей не потребуется. А значит, для приобретателя земель без подряда здесь наступают существенные риски.
Тот же самый механизм запускается и при продаже дома, который расположен на арендованном участке. Размер платы за аренду, также как и первоочередное право владельца жилья на выкуп арендованного земельного участка, определяет Постановление правительства №353, принятое 29 декабря 2007 г.
Преимущества аренды земельного участка — менее низкая цена на недвижимость. Так как большинство покупателей будет обходить стороной такие дома из-за опасения того, что срок аренды не будет продлен. Это первое. А второе — интересующий покупателя объект может продаваться исключительно в виде аренды.
Кстати, помимо земли под новостройкой вас может заинтересовать порядок приемки квартиры в построенном доме. Вы можете сделать это самостоятельно, для этого прочтите статью «Как принять квартиру в новостройке».
Возможные риски аренды земли под новостройкой:
- крайне сложное отслеживание цепочки сделки, возможность махинаций и ошибок в договорах;
- сделки с арендой властями согласуются практически всегда формально. Есть возможность того, что через несколько лет придут судебные приставы с законно оформленными документами и заявят, что тут должна находиться база отдыха;
- если перестанет поступать оплата на указанный владельцам недвижимости счет, новенькие новостройки могут превратиться в несогласованный «самострой». Если откажется платить только один владелец-субарендатор, возможно за него придется выплачивать его соседям;
- в основном документе может указываться ограничение или запрет на субаренду жилья. Например, если арендодателем будет выступать совхоз такой-то, а владельцем земельного участка — Федеральное агентство или какая-то иная государственная структура, то окончательное решение будет за последним. И если владелец недвижимости захочет продать коттедж, это будет стоить ему больших нервов, времени и, возможно, денег.
Какие документы на землю, если земля в собственности и аренде
Основными документами на землю под новостройкой, на аренду или собственность, являются договор аренды или свидетельство о собственности, имеющие регистрационные номера.
В любом случае (при аренде или покупке в собственность) лучше всего для оформления документации лучше всего обращаться за помощью к юристам. Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно.
Помните, что грамотно совершенная сделка — залог отсутствия каких-либо треволнений в будущем.
В связи с этим, если вы планируете покупать квартиру в новостройке и хотите, быть уверенными, что не допустите ошибок, цена которых достаточно высока — проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.
Бесплатно задать вопрос юристу можно на вкладке «Специалисты»
Сегодня мы рассмотрели, варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы с минусами данных вариантов. Теперь вы точно знаете, что вам предпочесть при покупке квартиры в новостройке, а если и будете сомневаться, то проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне лишь остается пожелать вам удачной покупки.
Всего вам доброго!
Источник: mfcvoskresenskoe.ru
Земля в аренде у застройщика
Рассматриваем возможность покупки квартиры в новостройке через договор ДДУ. Застройщик строит дом на земле, которая находится в собственности у стороннего ООО. Аренда на 5 лет. Что будет по истечению срока аренды? Как можно строить дом на земле, принадлежащей кому-то и продавать дома? Какие могут возникнуть проблемы? Стоит ли связываться с таким застройщиком?
Договор прилагаю. Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь:
- Дом в собственности, а земля в аренде
- Как купить дачу, если дом у продавца в собственности, а земля в аренде?
Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 9 Ответы юристов (2)
- Все услуги юристов в Москве Проверка договора долевого участия Москва от 10000 руб.
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. При этом соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что означает автоматическое прекращение прав муниципального образования на такой участок.
Земля под новостройкой — в аренде или в собственности ?
1. Покупая квартиру в новостройке, возникает почти у каждого покупателя вопрос, что лучше для него, земля в аренде у застройщика или в собственности.
2. Какие документы нужно посмотреть у застройщика по земле?
3. Что выгоднее для застройщика покупать землю под застройку или арендовать?
4. Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить арендную плату за землю?
Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию.
В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.
Одним из наиболее важных пунктов является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.
Что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?
Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность.
Под строительство можно взять землю в аренду.
Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.
В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.
«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».
Как же быть собственникам жилья, что для них предпочтительней ?
По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет.
Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.
«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика.
C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность.
На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.
«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем.
Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».
«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен.
В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание.
Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), чаще всего государство.
Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается»
«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды.
Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит.
Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».
Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным.
Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.
Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд.
Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей.
Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.
Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса.
Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений.
Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».
Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.
Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге.
Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.
Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?
Да, это действительно так.
Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли.
В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта.
Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.
«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома, это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю.
А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически.
Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства одного квадратного метра, что, в свою очередь, повышает цену объекта».
«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект.
Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи.
Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.
Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность.
Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».
Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?
Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом.
В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников.
В случае собственности – ежегодный земельный налог.
Пусть эта статья вам будет полезной !
Центр недвижимости г-к. Анапа «Авантаж-Юнион»
Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)
Полезные публикации
Как распознать дефекты квартиры?Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать…
Споры о праве собственности на недвижимое имуществоСогласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и…
Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 (ред. от 16.01.2007, с изм. от 03.04.2008) «О…
Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моментыПод понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в…
Проводки по кредиту счета 83 Д01 К83 – отражена сумма дооценки, полученной в результате переоценки…
Источник: bcoll.ru