Есть ли могут ли новостройку сдать раньше

Подробная инструкция, что делать, если по вине строительной организации задерживается или переносится сдача объекта? Как получить компенсацию от застройщика не через суд?

О хитрых договорах участия в долевом строительстве с хитрыми сроками передачи квартир

Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например, шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае привлечения их к ответственности, заявляют, что никаких сроков они не нарушили, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, следовательно, никакого нарушения обязательств не имеется. При таком подходе застройщики могут строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками. И суды иногда до сих пор соглашаются с таких подходом и отказывают дольщикам во взыскании с застройщиков неустоек, штрафов, убытков и компенсаций.

При этом, Верховным судом РФ неоднократно указывалось на недопустимость такого толкования ДДУ.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. Частями 1 и 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ). В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока – в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию. Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, является нарушением положений статьи 431 ГК РФ и требований, установленных Законом № 214-ФЗ, к передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

На сданные новостройки ставки не повышаются, а иногда становятся несколько ниже. Помимо этого, расширяется круг предложения: некоторые банки неохотно кредитуют дома на ранней стадии строительства. Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» … Раньше сдача — раньше начало аренды. Единственное, где может возникнуть неудобство — это рассрочка. Если программа предусматривает выплаты до окончания строительства, то тогда сроки выплат могут сдвигаться. … Для застройщика досрочная сдача может быть невыгодной по ряду причин. К моменту ввода в эксплуатацию в объекте должна быть реализована значительная часть квартир.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу новостройки?

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

С какого момента срок считается просроченным?

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком. По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ. Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

По каким причинам застройщик переносит сдачу?

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки. В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект. Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд. В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется. Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

Счет эскроу —возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи дома

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:

Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.

При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:

Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.

Что делать, если квартира в ипотеке?

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

— Новостройки . Просрочка в новостройке — что делать в Журнале Недвижимости. … Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне. Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм).

Что делать, если дом готов к сдаче раньше указанного срока в дду?

Здравствуйте. Хочу заключить дду, есть один вопрос. Строится комплекс из 6 домов, разрешение на строительство выдано до октября 2017 года. 1 дом построен на 100%, 2 и 3 на 80%. Хочу приобрести квартиру во втором доме, который обещают сдать в мае. Но в дду застройщик все равно указывает дату октябрь 2017 года, ссылаясь на то что не имеют право указывать иную. Проясните обосновано ли это или тут что-то не чисто? Выходит, что до октября 17 я не имею никаких прав на квартиру?

Юлия Баринова Юрист сайта
“Про ДДУ.РУ”

После окончания строительства застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Дом должен пройти проверку различными экспертами на соответствие его проектной документации и нормативным актам. Эксперты могут вынести предписание об устранении определенных недостатков, на которое может уйти определенное время.

Срок, указанный в договоре – это крайний срок, в течение которого застройщик обязан сдать квартиры всем дольщикам.

С момента получения разрешения до сдачи дома в эксплуатацию может пройти и полгода. Застройщик заканчивает отделку квартир, проверяет все коммуникации, заключает договора с обслуживающими компаниями, составляет график осмотра квартир дольщиками. Это все обычные процедуры, и застройщик в первую очередь заинтересован в сдаче дома вовремя, поэтому иногда в договоре срок сдачи указывается «с запасом». За каждый день просрочки Вы можете взыскать неустойку.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 648-11-42. Консультация — бесплатна!

Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

1. Может ли застройщик сдать квартиры жильцам до сдачи дома городу и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? 2. Чем может грозить нам то, что мы подпишем акт сдачи -приемки числом, которое раньше момента ввода объекта в эксплуатацию? Заранее спасибо! Показать полностью. 29 марта 2017, 07:48, Алексей, г. Тамбов.

Когда застройщик должен передать квартиру: решение ВС

В одном из дел суды разбирались, нарушил ли застройщик срок передачи квартиры. Вопрос осложнялся тем, что в договоре была указана пара дат. Первую девелопер пропустил, но во вторую уложился. Два суда по-разному разрешили дело, а точку в деле поставил Верховный суд. Он был прав по сути, но объяснить решение нужно иначе, говорит эксперт, который предлагает свою мотивировку.

Как определить срок сдачи новостройки, если в договоре два разных указания на время, разъяснил Верховный суд в одном из своих недавних определений. Он разобрался в деле Виктории Тимошиной* и «ГлавСтройКомплекса», которые спорили, нарушил ли застройщик срок передачи однокомнатной квартиры в Ленобласти. В тексте договора не было точного ответа на этот вопрос. В одном из пунктов значилось, что девелопер «планирует завершить строительство объекта в I–II квартале 2015 года». В другом пункте говорилось, что квартиру нужно передать не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Его выдали 25 декабря 2014 года, а ключи от квартиры дольщик получил 28 октября 2015 года.

Если ориентироваться на первое условие, выходит, что девелопер не опоздал. Но Тимошина решила отсчитать срок от дня получения разрешения на ввод – тогда получается, что ключи передали позже, чем должны были. Поэтому покупательница отправилась в суд взыскивать с компании 152 324 руб. неустойки, 53 733 руб. убытков, 50 000 руб. компенсации морального вреда и «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований.

Первая инстанция отклонила эти требования. Поскольку сдать объект предполагалось во II квартале 2015 года, то есть до 30 июня, нарушения сроков нет, ведь ключи передали 28 октября 2015 года. Ленинградский облсуд толковал договор иначе и подтвердил, что просрочка была. «Единственный конкретный срок в договоре – это не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию», – объяснила апелляция. С ней не согласился Президиум облсуда, который оставил в силе решение первой инстанции.

Почему прав дольщик: два объяснения

Затем дело оценил Верховный суд, который разделил мнение апелляции. Как указано в ч. 3 ст. 8 закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает объект не позднее срока, который указан в договоре, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию, указано в определении № 33-КГ17-23. «Таким образом, по смыслу статьи именно это разрешение определяет начало течения срока передачи объекта участнику», – сделала вывод «тройка». Кроме того, судьи нашли в материалах дела письмо, которым застройщик подтверждал просрочку. С таким обоснованием они оставили в силе апелляционное определение в пользу дольщицы.

Верховный суд вынес правильное решение, но неправильно его мотивировал, считает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. Когда есть два условия с разными датами отсчета – суд должен выбрать одно из них. Здесь Пустовит предлагает выбрать условие, выгодное дольщику, а не застройщику, ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил», объясняет он. А значит, датой окончания срока строительства надо признать ту, которая наступает ранее.

Если в договоре долевого строительства есть два условия с разными датами отсчета, его надо толковать в смысле, который выгоден дольщику. Ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил».

Здравствуйте. Хочу заключить дду, есть один вопрос. Строится комплекс из 6 домов, разрешение на строительство выдано до октября 2017 года. 1 дом построен на 100%, 2 и 3 на 80%. Хочу приобрести квартиру во втором доме, который обещают сдать в мае. Но в дду застройщик все равно указывает дату октябрь 2017 года, ссылаясь на то что не имеют право указывать иную. Проясните обосновано ли это или тут что-то не чисто? Выходит, что до октября 17 я не имею никаких прав на квартиру? Юлия Баринова “Про ДДУ.РУ”. После окончания строительства застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Ключи раньше срока – мечта или реальность?

Досрочный ввод новостройки в эксплуатацию – в целом скорее исключение, чем правило. Но в среде застройщиков, которые заботятся как о своих дольщиках, так и о собственной репутации, это не такая уж и редкость.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», если рассматривать в целом рынок строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти, то досрочно вводят в эксплуатацию не более 1-3%. Чаще встречается обратная ситуация – перенос сроков сдачи на более позднее время. Но в основной массе даже этот перенос никак не нарушает права покупателей, так как ключи от своих квартир они все равно получают вовремя.

Смотри в договор

«В договоре долевого участия указано две даты – срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику, – поясняет Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – При этом дата ввода дома в эксплуатацию плановая. Она может переноситься как на более ранние сроки, так и на более поздние. Поэтому дольщику нужно ориентироваться на дату передачи квартиры».

«Очень важно разграничивать понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «крайний срок передачи ключей», – добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Как правило, передача ключей начинается через несколько месяцев после получения разрешения на ввод объекта. В нашей компании передача дольщикам квартир начинается через 2-3 месяца после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. В договорах долевого участия прописывается крайний срок передачи ключей, равный 9 месяцам с момента плановой сдачи объекта. Это позволяет застройщику в спокойном режиме передать квартиры дольщикам».

Технический момент

Часто перенос сроков ввода дома в эксплуатацию на более позднюю дату – это чисто технический момент, не связанный ни с репутацией застройщика, ни со скоростью строительства конкретного жилого комплекса. По определенным причинам разрешительная документация может выдаваться застройщику на заведомо короткий срок, например, на год, за который дом возвести невозможно – средний цикл строительства составляет 2-3 года. В таком случае компания, само собой, в официальном порядке с разрешения и под контролем соответствующих органов вносит изменения в документацию, чтобы она соответствовала действительности. При этом ключи дольщики могут получить даже раньше срока, указанного в договоре долевого участия.

Но бывают и другие ситуации. «Покупателям следует проявлять особое внимание и активно реагировать в ситуациях, когда объявляется перенос на очень отдаленный срок, а застройщик вообще не может объяснить, почему это происходит, – отмечает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Если застройщик без какого-то внятного объяснения причин идет на такой длительный перенос срока, то, с большой степенью вероятности, это связано с проблемами финансирования. В этом случае проблемы с вводом объекта в срок могут оказаться критичными, и, соответственно, окажется нарушен и ключевой для клиента срок, – срок передачи квартир».

Долгостроям – нет

По возможности застройщик, приступая к проекту, закладывает максимальные сроки строительства, чтобы не подвести своих дольщиков и не потерять доверие будущих клиентов. «При правильной организации труда и чётком контроле ведущихся работ есть запланированная возможность досрочного ввода объекта в эксплуатацию, – рассказывает застройщик «Терминал-Ресурс», строящий жилой комплекс «Образцовый квартал». – Таким примером и является застройщик «Терминал-Ресурс», строящий жилой комплекс «Образцовый квартал». Этот жилой комплекс предполагается начать вводить в эксплуатацию уже в июле 2016 года. Это порадует будущих жителей».

Еще один недавний пример – в начале января 2016 года, на полгода раньше заявленного срока, компания Setl City ввела в эксплуатацию четыре дома жилой площадью 57 тыс.кв.м и детский сад на 100 малышей в ЖК GreenЛандия у метро «Девяткино». Служба клиентского сервиса компании в начале текущей недели уже начала процедуру предъявления квартир дольщикам в корпусе 8б – 156 квартир с полной отделкой – на бульваре Менделеева, 22. Передача ключей -также опережающими темпами, на пять месяцев раньше срока, заявленного в договорах долевого участия. Полностью заселить дом планируется до конца апреля 2016 года. Кстати, в ЖК GreenЛандия уже введено в эксплуатацию 11 домов – большинство досрочно – из 31-го корпуса, заявленного в рамках проекта, и 3 садика. В стадии строительства еще 4 детсада, а в ближайшие месяцы Setl City приступит к возведению школы.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию, застройщики готовы сдавать объекты раньше заявленного срока, – уверена Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». – Как правило, это становится возможным благодаря тому, что изначально сроки были заявлены «с запасом» для снижения рисков невыполнения обязательств перед дольщиками.

Из других факторов имеет место грамотное управление процессами проектирования и строительства, эффективное взаимодействие с государственными инстанциями, необходимая квалификация технического персонала. ГК «КВС» имеет в портфолио два сданных досрочно объекта: «Крутой Берег» в Кировске – с опережением сроков на девять месяцев – и ЖК «Гуси-Лебеди» в Приморском районе города – с опережением срока на четыре месяца».

С оглядкой на качество

«Досрочный ввод жилого дома в эксплуатацию не влияет на качество строительства, – добавляет Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб». – Как правило, это означает, что застройщик уложился в плановый срок и не задействовал резерв времени». По словам Максима Соболева, сокращение сроков строительства выгодно застройщикам: это позволяет сделать более привлекательным финансовый результат проекта – за счет снижения текущих затрат на его реализацию. Ведь чем меньше времени будет вестись строительство, тем меньше придется платить подрядчикам, меньше будут эксплуатационные и другие расходы. «Но важно, чтобы стремление досрочно передать ключи от квартир не привело к снижению качества подготовки квартиры и ее отделки, – говорит он. – Мы уделяем особое внимание этому этапу работ: у нас практически 100% квартир принимается клиентами с первого раза без замечаний».

В сухом остатке

Как известно, панельные дома строятся быстрее, чем кирпично-монолитные. А строительство последних занимает меньше времени, чем возведение домов из кирпича. Само собой, застройщику не выгодно сдавать дом раньше срока, если осталось еще много непроданного жилья. В удачных проектах масс-маркет от надежных застройщиков к моменту сдачи остается, как правило, не более 3-5% непроданного жилья. Поэтому, если дом сдается раньше на несколько месяцев, это только в плюс экономике проекта. Но, есть, конечно, отдельные объекты, где девелопер совершил ошибки – в ценообразовании, в позиционировании, в управлении продажами, в выборе участка под строительство. Или неоднократно задерживал сроки. Или репутация застройщика не позволила ему реализовать все квартиры в доме. В таком случае и после сдачи в эксплуатацию в продаже у застройщика остается много квартир – до 30-40%. Но такие ситуации очень редки.

В среднем по рынку, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в сданных в эксплуатацию домах сейчас остается не более 15% квартир. «Есть проекты, которые еще на полпути строительства уже распроданы, – рассказывает Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон». – Есть и те, в которых существует набор готовых квартир после сдачи. И это очень хорошо для покупателя, потому что у него есть выбор. Или подешевле – на этапе строительства, или купил, заехал и живешь прямо сейчас».

Как раньше . Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры. … Как было . Когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. Если дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре. … Будет ли применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет.