Есть ли смысл покупать квартиру в новостройке

Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

Я рано продала новостройку и потеряла 1,78 млн рублей

Раньше я думала, что купить новостройку на этапе строительства — точно выгодно. Но это оказалось не совсем так.

В декабре 2014 года мы с мужем купили однокомнатную квартиру в подмосковных Люберцах. Она была в строящемся доме и стоила 3,85 млн рублей. Это было дешево, ведь через два года рядом обещали открыть метро. Мы взяли ипотеку, а потом кредит на ремонт и мебель. Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4,73 млн рублей. Но мы мечтали, что когда откроют метро, она подорожает и окупится с лихвой.

Квартира действительно подорожала: в 2019 году она стоила бы 5,3 млн рублей, а сейчас, в феврале 2021 года, — 6,6 млн рублей. Но нам пришлось продать ее раньше — в 2018 году и всего за 4,5 млн рублей. Метро тогда еще не открыли, хотя сроки давно прошли. И часть наших расходов так и не окупилась. А когда мы заплатили налог с продажи, то в сумме ушли в минус на 316 050 Р .

Эта статья для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке ради прибыли. Расскажу, сколько мы потратили на ремонт и сделки и сколько переплатили по кредитам. И объясню, почему невыгодно инвестировать в квартиру без ремонта, если не готовы ждать продажи несколько лет.

Почему мы решили купить квартиру

До ноября 2014 года мы с мужем не думали покупать жилье. Мы готовились к свадьбе, снимали квартиру на окраине Москвы и собирались в ближайшие годы путешествовать.

А у моей мамы были сбережения — 3 150 000 Р . Осенью 2014 года она насмотрелась новостей про антироссийские санкции и поняла, что рубль падает. Чтобы деньги не съела инфляция, она подарила их нам на свадьбу и посоветовала вложить в недвижимость — у нас же не было собственного жилья.

Сначала вместо квартиры мы хотели купить евро — примерно 55 000 € по 57 Р . А потом испугались, что евро подешевеет, и передумали. Откуда нам было знать, что через год он, наоборот, подорожает до 70 Р .

В общем, мы тогда прислушались к маме и стали искать квартиру.

Почему мы выбрали новостройку

Мы искали варианты в пределах 5 км от Мкада. Сначала смотрели однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы сразу и переехать. Но хорошие однушки стоили от 4,3 млн рублей, а мы хотели уложиться ровно в 4 млн. Так что в итоге выбрали квартиру в новостройке за 3 850 000 Р .

Квартира была площадью 34,5 м², а дом находился в Люберцах, в четырех километрах от Мкада. В ноябре 2014 года в нем были готовы четыре этажа из семнадцати, а сдать его обещали в декабре 2015 года.

Нам понравилось, что в десяти минутах пешком строится станция метро «Косино-Ухтомская» — потом ее переименовали в «Лухмановскую». На портале правительства Москвы мы прочитали, что она откроется в 2016 году. И решили, что купить рядом квартиру всего за 3 850 000 Р — большая удача. Мы понимали, что квартира будет без отделки, но о тратах на ремонт не думали: до него же был целый год. Я взяла ипотеку на недостающие 700 000 Р и в декабре 2014 года подписала с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

Закона о защите прав дольщиков тогда не было. Мы понимали, что стройку могут заморозить и деньги будет сложно вернуть, но решили не думать о плохом. Повезло, что застройщик в итоге не обманул.

Планировка квартиры мне не нравилась. Гостиная была вытянутая, а прихожая — маленькая. Но вариантов лучше за свои деньги мы не нашли

Дополнительные траты при покупке

Уже на этапе покупки квартира обошлась нам дороже чем 3,85 млн рублей. Ведь мы потратились на регистрацию ДДУ и оформление ипотеки. А когда через год дом достроился, доплатили застройщику за лишнюю площадь: квартира получилась больше, чем планировалось.

Вот сколько составили эти траты.

Регистрация ДДУ. Чтобы ДДУ был действителен, его надо было зарегистрировать в Росреестре. Мы с юристом застройщика могли вместе подать документы, но в офисе мне сказали, что он сделает это сам. Я должна только заплатить за его услуги 15 000 Р . А если откажусь, квартиру мне вообще не продадут. В общем, выбора у меня не было.

Для регистрации ДДУ понадобились доверенность и заявление, заверенные у нотариуса. Доверенность была от меня, чтобы юрист мог действовать от моего имени. А заявление — от моего мужа, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Каждый документ обошелся в 700 Р . А на все оформление сделки мы потратили 16 400 Р .

Оформление ипотеки. Чтобы оформить на меня ипотеку, тоже потребовалось нотариальное согласие моего мужа — за него мы отдали 700 Р . Плюс за 2500 Р я застраховала свою жизнь: без этого банк увеличил бы ставку на 1%. К счастью, дом был не достроен, поэтому мне не пришлось страховать саму квартиру и титул — право владения этой квартирой. Но если бы я не погасила ипотеку до конца строительства, потом пришлось бы страховать и их.

Доплата за лишнюю площадь. Когда дом построили, площадь нашей квартиры оказалась на 0,255 м² больше, чем в договоре. Возможно, строители ошиблись на пару сантиметров, когда возводили перегородки между квартирами. И соседняя получилась меньше, а наша — больше.

За лишнюю площадь мне пришлось доплатить 27 750 Р , потому что 1 м² моей квартиры стоил 108 757 Р . Без этого застройщик не выдал бы мне ключи — это было прописано в ДДУ.

В общем, к первоначальной стоимости квартиры пришлось добавить 47 350 Р . Без этого мы бы вообще ее не купили, а с ними она обошлась в 3 897 350 Р . Но мы не расстроились: когда получали ключи, такие же квартиры застройщик продавал уже по 4 200 000 Р . Мы радовались, что выгодно вложили деньги и что скоро переедем в собственное жилье. Оставалось всего-то сделать ремонт.

стоила квартира, когда дом сдали

На дополнительные траты при покупке ушло 47 350 Р

Доплата за лишнюю площадь	27 750 Р
Черновая отделка	16 400 Р
Оформление ипотеки	3200 Р

Как победить выгорание

Траты на ремонт, двери, кухню и технику

Квартира была без отделки, в виде пустой бетонной «коробки». Когда мы впервые туда зашли, через щель в полу виднелась такая же «коробка» соседей снизу. Электричество шло до щитка в прихожей, и мы осматривали свои хоромы при свете фонариков. А в ванной из стены торчали только огрызки труб — для горячей и холодной воды и слива в канализацию. В общем, без ремонта это жуткое помещение нельзя было назвать жильем. А ремонт стал самым ужасным процессом, что нам пришлось пережить.

Расскажу, что такое черновые и чистовые работы и во сколько они нам обошлись. Плюс посчитаю стоимость санфаянса, дверей, кухни, встроенной техники и разных мелочей, которые мы потом продали вместе с квартирой.

Черновая отделка — это когда квартиру подготавливают к финальным работам: поклейке обоев, укладке плитки и всему остальному, что потом будет радовать глаз. Во время черновой отделки электропровода ведут туда, где будут розетки и светильники. А трубы с водой — к будущим умывальникам, ванне и туалету. Потом эти провода и трубы замуровывают в стены, полы и потолки, а все поверхности выравнивают. В конце стены и потолки еще шпаклюют и штукатурят.

Мы ничего не понимали в черновой отделке и решили нанять мастеров под ключ. Познакомились в подъезде с прорабом какой-то бригады, и он сказал, что работает от застройщика. За работу и материалы попросил 250 тысяч рублей. Мы не знали, что насчет застройщика он обманул, а цену завысил: в это же время наши соседи отдали другой бригаде всего 180 тысяч. В общем, мы согласились и заключили с бригадой договор.

Прораб обещал закончить работы за три недели, но в договоре «на всякий случай» прописал три месяца. Мы не придали этому значения, внесли полную предоплату и уехали отдыхать. А когда вернулись, увидели, что в квартиру вообще никто не заходил.

Оказалось, бригада ремонтировала сразу несколько квартир и до нашей у нее не дошли руки. Когда мы устроили скандал, ремонт наконец начался. Но нам пришлось каждый день приезжать и следить, чтобы мастера не разбрелись по другим объектам. По этому поводу мы постоянно ругались с прорабом и слушали хамство в ответ.

А однажды мы приехали и увидели у двери мужчину из службы доставки. Оказалось, наш прораб заказал 60 мешков с цементом по 50 кг, а сам куда-то ушел с мастерами и не отвечал на звонки. Поднимать мешки было некому: услуги грузчиков он не оплатил, так что они не приехали. А отправлять мешки обратно мы не хотели: это могло затормозить ремонт. В итоге мой муж поднимал их в одиночку целый день, надорвал спину и испортил куртку: цементная пыль въелась так глубоко, что потом не отстиралась. А когда муж дозвонился до прораба, тот сказал только: «Прости, брат, забыл про доставку».

Черновой ремонт закончился через три недели. Я прожила их на успокоительных, и мы жалели, что не купили вторичку. А предстояла еще чистовая отделка.

Здесь видно, как выглядели стены после чернового ремонта. Дверной проем сформирован вручную, на фото еще не засох цемент

Чистовая отделка — это когда на стены клеят обои и плитку, на пол стелют ламинат или линолеум, а потолки красят или делают натяжные. Сюда же входят и всякие мелочи вроде установки подоконников и плинтусов.

Для чистовой отделки мы нанимали мастеров по отзывам на «Профи-ру». Выбирали профильных, то есть плитку нам клал профессиональный плиточник, а обои клеила обойщица. Бывают еще универсалы, которые якобы умеют все на свете, но мы в них не верили.

Нам не повезло только с плиточником и мастером по отделке потолков. У первого не было аппарата, чтобы аккуратно резать плитку, и пару штук он сколол. Мы заметили это, когда он положил только первый ряд плитки, и выгнали его, не заплатив. К счастью, никакой предоплаты он до этого не требовал.

А специалисту по потолкам мы показали макет из интернета и попросили сделать так же . Он работал быстро, но неаккуратно: декоративные элементы резал неровно, а крепил криво. В итоге мы попрощались и с ним, а потолки заказали натяжные.

Если вы планируете покупать несколько квартир в новостройке , в идеале выбрать разных застройщиков. «Кстати, есть мнение, что при покупке нескольких квартир у одного застройщика можно получить скидку. Это большое заблуждение. Застройщик в любой момент может поднять цену второго и последующего жилья, т. к. из-за количества проданных квартир меняется стоимость непроданных. Поэтому стоит вкладываться в квартиры разных застройщиков», — отмечает эксперт. Без штампа в паспорте: как проверить недвижимость на права супругов и детей Подробнее. Инвестиция на потом. Конечно, каждый хочет купить хорошую недвижимость , которую потом можно продать подороже.

Храните деньги в бетоне. Почему сейчас выгодно покупать недвижимость и какую выбрать?

Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

На любой вкус

Недвижимость продается на любой кошелек. Хочешь — покупай новостройку в столице за 13 млн рублей (средняя стоимость объектов в массовом сегменте, по данным «Метриума»), а хочешь — малосемейку в регионе стоимостью в 1 млн рублей. Доход, который принесут эти приобретения впоследствии, будет разным, но сохранность денег обеспечат оба варианта. Отметим сразу, что если речь идет о покупке недвижимости для собственного проживания, то здесь нет удачного или неудачного времени для этого. При наличии средств и потребности нужно приобретать квартиру, не пытаясь угадать дальнейшую динамику цен (все равно сделать точный прогноз никому не удавалось).

Что касается покупки недвижимости для сохранения сбережений, то сейчас момент вполне подходящий. Лучше всего приобретать квартиры в новостройках. С начала года, по данным «Циана», их стоимость в среднем выросла на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) — на 25–30%. Самые ликвидные — небольшие по площади квартиры, которые потом можно очень быстро продать или сдать в аренду.

Будут ли сейчас застройщики разоряться? Не думаю. У объектов, которые строятся с использованием эскроу-счетов, рисков немного. Во-первых, в случае «недостроя» дольщикам вернут деньги. Во-вторых, здесь финансирование идет в рублях, и вряд ли оно прекратится, потому что проблем с национальной валютой в стране нет.

Девелоперам и самим невыгодно бросать начатые объекты. Они уже потратили немалые суммы (от сотни миллионов до миллиардов, в зависимости от проекта), вложившись в строительные площадки.

Не будем забывать и о том, что в Москве застройщики работают с максимальной маржой. Себестоимость квадратного метра составляет не больше 30% от цены реализации, поэтому компании могут пожертвовать частью прибыли — в остановке строительства у них нет необходимости.

Вторичная недвижимость — тоже неплохой вариант для покупки. Она дорожает, но не такими темпами. В среднем с начала года цены выросли на 3–4%.

Также подходящим вложением может стать покупка парковочных мест в новостройке. Когда дом сдадут, их цена вырастет.

Порог входа в коммерческую недвижимость будет выше. Хотя в регионах можно найти торговые помещения от 1,2 млн рублей. Но возникает вопрос: как потом распоряжаться этими площадями? Сейчас из-за закрытия компаний, уменьшения платежеспособного спроса арендные ставки будут снижаться, и неизвестно, легко ли будет сдать помещение в принципе.

Продажа или аренда?

Если квартира приобретается не для собственного проживания, то людей волнует два вопроса: за сколько ее можно будет потом продать и (или) сдать в аренду.

Вторичный рынок сейчас растет, потому что спрос большой. Однако предложение снижается, так как люди снимают объекты с продажи, не понимая, что будет с рынком дальше. Летом может появиться баланс спроса и предложения, цены стабилизируются и начнут снижаться. А потом квартиры опять станут дорожать.

Предпосылок для снижения стоимости новостроек нет. Сейчас гастарбайтеры, которые в том числе работали и на стройках, уезжают из России. Новым рабочим придется платить больше. Также подорожают стройматериалы. Все это приведет к повышению стоимости строительства, и первичка прибавит в цене. Уже за февраль квадратный метр в столице подорожал на 20 тыс. рублей, это рекордное повышение с 2014 года (данные «Метриума»). Так что покупать объект на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи имеет смысл. К тому же «сбросить» его можно быстрее, чем жилье на вторичном рынке.

Для тех, кто хочет купить квартиру для последующей сдачи, новости менее оптимистичные. Из-за уменьшения доходов люди не смогут снимать жилье по прежним ставкам. Аренда уже немного снизилась: в среднем с 18 530 рублей до 18 420 рублей, по данным «Циана». В Москве ставки почти не изменились, но и их роста не наблюдается. Впрочем, если дела на рынке аренды пойдут совсем плохо, квартиру можно будет продать или сдать по невысокой цене, прописав в договоре возможность повышения ставок в зависимости от рыночной ситуации.

Запретительные ставки

Что делать, если накоплений не хватает для покупки квартиры? Идти за ипотекой? В случае со вторичным жильем, где ставки по кредитам сейчас запредельно высокие, брать в долг точно не надо. Здесь имеет смысл поискать более бюджетную недвижимость, пусть это будет даже комната, но за свои деньги.

На первичном рынке благодаря субсидированию со стороны девелоперов ставки находились на уровне 4–5%. Сейчас они тоже повысились, но пока реально найти кредит под 10% годовых. Такую ипотеку взять можно, но только при наличии первоначального взноса не менее 50%.

Итак, недвижимость сохранит ваши средства. Но для этого нужно следовать нескольким правилам:

Недвижимость можно приобрести на заёмные средства — оформить ипотеку: сейчас государство субсидирует развитие рынка недвижимости и предлагает льготную ипотеку по самым низким за всю историю ставкам. … Налоговый вычет на покупку — 13% на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 000 руб., и на проценты по ипотеке — сумма расчёта до 3 млн руб., или 390 000 руб. Защита от инфляции — цены на недвижимость растут быстрее инфляции и обгоняют её. За последние пять лет уровень роста индекса потребительских цен в стране составил около , а цены на недвижимость за такой же период в среднем на 50%. Главные минусы инвестиций в недвижимость .

Юрист назвала риски покупки новой квартиры, о которых мало кто знает

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сопряжена с определенными рисками. При этом опасность может поджидать не только при покупке квартиры на вторичном рынке, где есть шанс столкнуться с банкротством продавца, его недееспособностью и так далее, но и в случае приобретения квартиры в новостройке. Первичный рынок недвижимости также наполнен рисками, и многие из них связаны с особенностью статуса земли, которая находится под строящимся домом. О некоторых рискованных моментах покупатели даже не догадываются.

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований. «Для тех территорий, на которых осуществляется строительство новостроек, это особенно актуально, поскольку сегодня застройщики предпочитают не выкупать земли, находящиеся в частной собственности, а строить на пустующих участках бывших предприятий, учреждений, полигонов и так далее. Земля в данном случае берется застройщиком в аренду у государства», — отмечает адвокат. Таким образом получается, что дом и жилье в нем будут на арендованной земле. Могут ли выселить жильцов из таких квартир?

«На самом деле земля будет переходить дольщику в собственность на праве составной части общего имущества, обладание ей неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Строго говоря, большая часть многоквартирных домов строилась точно так же, но никто не беспокоится по поводу права собственности на квартиры. Вид права застройщика на землю указан в свидетельстве о государственной регистрации права. В этом свидетельстве указывается и кадастровый номер участка, при этом правоустанавливающие документы на земельный участок обязательно предоставляются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. При выдаче этого заявления проверяется право арендодателя на заключение договора субаренды, право на застройку земельного участка.

Поэтому самое важное — обращать внимание на условия договора. Например, если застройщик арендовал земли под деловую застройку, а строит жилой многоквартирный дом, то это является нарушением и может создать большие неприятности для покупателей квартир. Еще чаще встречается строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Часто застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор, но практика судов пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли», — рассказала Ирина Зуй.

Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Оптимальный вариант — перед началом процедуры покупки квартиры ознакомиться с договором аренды земельного участка застройщиком, с инвестиционным контрактом, привлекая к ознакомлению юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве. Ведь в некоторых ситуациях рядовой покупатель, не имеющий юридического образования и опыта работы с подобными договорами, не сможет определить потенциальные риски и выстроить соответствующую им грамотную стратегию.

«И напоминаем, что покупать квартиру на «первичке» можно только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), все прочие схемы — через предварительный договор купли-продажи, через покупку векселей и другие являются незаконными», — добавила Ирина Зуй.

Почему покупать "первичку" сейчас рискованно. Не построят и вернут не все деньги. … Во-первых: приобретать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные "схемы" грозят риском потери и денег, и квартиры . Во-вторых: лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Да, они будут несколько дороже тех, что "на котловане", но при этом вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше, а это стоит потраченных денег.