Этапы строительства многоквартирного дома

Инфраструктура современного города довольно сложная и многогранная. Приходится учитывать очень многие факторы. Поэтому идеальным вариантом считается поручение строительства многоквартирного дома надежному контрагенту.

Подготовка к началу строительных работ

Этот процесс разделяется на определенные этапы.

Приобретение земельного участка

Выбирается место, которое действительно подходит для возведения жилого комплекса. Нужно учитывать многие критерии выбора.

Точечная застройка в центральном районе города — отличный проект, так как развернутая инфраструктура всегда рядом, а это очень удобно. Вблизи расположены:

• торговые объекты;
• школы;
• детские сады;
• зоны отдыха;
• спортивные комплексы;
• различные учреждения.

Все они расположены практически в шаговой доступности. Поэтому земля в центре города оценивается дорого. К тому же потребуется масса времени и усилий, чтобы получить разрешение на осуществление строительных работ в центре. Чтобы получить положительный ответ на запрос, следует учитывать все ограничения, предусмотренные градостроительным планом.

Часовой таймлапс: строительство многоквартирного дома

Постройка должна соответствовать определенным характеристикам. В противном случае при кадастровом учете будет много проблем. Дом окажется полностью выстроенным, но в эксплуатацию ввести его не удастся. А дальше потребуется потратить массу средств на его снос или перепланировку.

Зато возведение объекта за чертой города позволяет:

• приобрести землю намного дешевле;
• быстро оформить начальные разрешительные документы;
• без проблем подготовить документацию для кадастрового учета.

Однако в таком доме квартиры будут стоить дешевле, и продавать их обычно оказывается сложнее.

Проведение геологической экспертизы и топографических съемок

С выбором участка застройщик определился, землю приобрел. Теперь потребуется произвести топографическую съемку застраиваемой местности и осуществить весь комплекс инженерно-геологических исследований.

Проведение инженерно-геологических изысканий

Перед началом проведения строительных работ требуется внести в строительную документацию:

• данные о рельефных особенностях участка;
• точечные координаты застройки;
• расположение городских коммуникационных линий;
• близость подземных вод;
• наличие подземных пустот и плавунов (неустойчивых грунтов, насыщенных водой).

При составлении проекта все эти моменты обязательно учитываются. Особенности грунта удается точно выявить:

Евгений Лебедев: Этапы строительства новостройки

• при проведении ультразвукового сканирования;
• после взятия проб.

Твердый, плотный, стабильный грунт — превосходная основа для фундамента любой постройки. Он выдержит значительную нагрузку, создаваемую многоэтажным домом. По результатам проведения лабораторных исследований фундамента удается понять, как поведет себя основание высотки после возведения всего объекта.

Если земля подходит для строительства запланированного жилого дома, тогда можно разворачивать стройплощадку.

Составление проекта

При разработке проекта в обязательном порядке соблюдаются все требования нормативно-технической документации. Проектирование многоквартирного здания предусматривает несколько этапов.

Первый этап. С заказчиком согласовывается техническое задание. Проводится разработка проекта. Предварительное предложение дает возможность с самого начала:

• сформировать общую концепцию объекта;
• определиться с его параметрами.

Второй этап. Разрабатывается проектная документация. В генеральном плане обозначаются:

• место расположения объекта;
• характеристики задействованного участка;
• подводимые коммуникации.

Приходится учитывать каждую деталь, когда проектировщики определяются:

• с архитектурным обликом;
• с особенностями конструктивного решения;
• с требованиями экологической безопасности;
• с гарантиями противопожарной защиты.

При правильном учете всех этих требований будущее здание становится долговечным, функциональным, безопасным.

Возведение многоквартирного дома: основные этапы его строительства

Проведение всех подготовительных этапов завершено. Теперь можно начинать осуществление основных строительных работ — возводить многоквартирное здание.

Подготовка строительного участка

1. Следует расширить территорию. Старые объекты, которые здесь находятся, идут под снос. Участок обносится ограждением. Это необходимо:

• для сохранения материалов;
• для оставления строительной техники и машин;
• для того, чтобы посторонние лица (особенно дети) не проникли в опасную зону.

1. Очень часто, особенно в центре города, строительству мешают инженерные сети. Значит, их требуется перенести (произвести перетрассировку).
2. Нужно подвести подъездные пути, проложить временные дороги.
3. Возводятся временные объекты вспомогательного назначения:

• бытовки;
• туалеты;
• крытые производственные площадки;
• складские помещения;
• административные сооружения.

1. Территория оборудуется дренажными системами, чтобы не происходило скопление на стройплощадке дождевых и талых вод.

Значение разметки осей дома

Разбивка осей, точек их пересечения — это процесс, который проводится в самом начале строительства. На местности определяются точки, что полностью соответствуют пересечениям основных осей, обозначенных в проекте постройки. Указанные точки постоянно пребывают в четко определенном положении, пока ведется строительство.

Поэтому вычисления производятся довольно скрупулезно, внимательно проверяются и перепроверяются, чтобы не возникло отклонений. Будут задействованы высокоточные приборы. Это самые современные разработки.

Проведение земляных работ

Копка котлована под фундамент новостройки

Осуществляются земляные работы с целью подготовки:

• котлована для возведения фундамента;
• траншей для установки инженерных сетей.

Грунт изымается, перемещается, уплотняется. Для этого потребуется задействовать спецтехнику. В этом трудоемком процессе приходится использовать и ручной труд, так как есть места, недоступные для механизмов.

Правила укладки фундамента

Укладка фундамента многоэтажного дома

Воздействует на фундамент общая вертикальная нагрузка. Учитывая эту нагрузку, выбирают конкретный тип фундамента. Какой глубины станет планироваться фундамент, это будет зависеть:

• от сейсмической активности района;
• от распространения водных артерий и уровня залегания подземных вод;
• от наличия капитальных объектов на смежных территориях;
• от близости прохождения автотрасс;
• от присутствия по соседству веток метро и от прочих факторов.

Благодаря установке фундамента, здание обретает устойчивость. При возведении высотных домов используют фундаменты:

• свайно-плитные;
• свайно-винтовые.

Более предпочтительной считается свайно-плитная конструкция, так как нагрузка частично передается на основание, и тогда не может возникнуть крен всего сооружения. Подземную часть выполняют с использованием ограждающей конструкции.

Возведение внешних стен

Возведение наружных стен здания

Должна соблюдаться технология, прописанная в проекте.

Панельные здания. Объект собирается как конструктор.

Кирпичное здание. Такой объект считается более надежным, максимально комфортным и внешне привлекательным. Но возводить подобные дома сложно, это довольно трудоемкий процесс.

Панельно-монолитный объект. Изготавливаются формы секций, заливаются бетонной смесью. Панельно-монолитные здания выгодно эксплуатировать, так как они прочные, служат долго, имеют выгодные показатели затрат тепловой энергии.

Правила подвода коммуникаций

Подвод коммуникаций многоквартирного дома

В подготовленные траншеи можно уложить системы:

• канализации;
• водоснабжения;
• газоснабжения;
• электроснабжения;
• центрального отопления.

Их прокладывают ниже уровня промерзания почвы. А подключение объекта к инженерным сетям производится после монтирования внутри здания разводки по квартирам каждой коммуникации.

Методики обустройства крыши

Какой должна оказаться конструкция крыши, это обозначается в проектной документации. Там же указываются все элементы будущей кровли.

Цель верхней части здания — обезопасить внутреннее пространство от проникновения атмосферных осадков. Чаще всего используются такие кровельные материалы, как:

• битумная черепица;
• профнастил;
• рубероид;
• металлочерепица;
• ондулин.

Необходимо создавать кровлю с таким уклоном, чтобы был обеспечен сход снега. Формируются системы:

• односкатные и двускатные;
• плоские и ломаные.

Если технологические нормы при осуществлении монтажа окажутся нарушенными, впоследствии станут проявляться протечки.

Еще немаловажное значение имеет качественная укладка:

• теплоизоляции;
• пароизоляции.

Минимальную площадь имеет плоская крыша, если ее сравнивать с другими вариантами. В виде настила используются гидроизоляционные материалы. А чтобы влага не скапливалась и стекала равномерно, устанавливают водосточную систему.

Перечень работ на этапе завершения строительства многоэтажки

1. Каждая квартира обособляется от соседних квартир стенами и перекрытиями. Устанавливаются перегородки исключительно огнестойкие, как и полагается по нормативам. Нужно решать проблемы, связанные с обеспечением звукоизоляции. Для этого следует качественно производить все работы – тщательно заделывать швы, стыки, отверстия для электроточек. А в вентканалах требуется устанавливать звукоизоляционные прокладки.
2. В современном многоэтажном доме обязательно должен быть установлен лифт. Лифтовое оборудование перед его установкой непременно тестируется. Особо тщательной проверке подлежат его техническое состояние, работоспособность узлов. Смонтированная лифтовая система испытывается под нагрузкой. Насколько точно производится остановка системы на этажах, следует проверять без груза и с грузом.
3. Металлопластиковые окна также устанавливаются с учетом обязательного и правильного выполнения всех монтажных операций. В России разработаны специальные стандарты, на которые требуется ориентироваться. Это поможет увеличить срок службы оконных и балконных конструкций. А входные двери сейчас в возводимых домах принято ставить металлические.
4. Особыми дефектами монолитные перекрытия не обладают. Так что на них уже можно наносить материалы, предназначенные для финишной отделки.

Полы выравниваются методом стяжки, когда их заливают песчано-цементной смесью. Стяжка не должна иметь:

Это абсолютно твердая поверхность, имеющая в своей конструкции гидроизоляцию. Также наличие стяжки:

• улучшает показатели теплоизоляции;
• увеличивает механическую прочность поверхности;
• повышает звукоизоляцию;
• поднимает пол до определенного уровня.

Правила черновой и чистовой отделки

Если инвестор пожелает, подрядчик произведет внутреннюю отделку квартир. Но зачастую квартиры в новостройках продаются с черновой отделкой. В них установлены двери и окна, а лоджии застеклены. Зато между предполагаемыми комнатами могут отсутствовать перегородки. Такие квартиры оцениваются дешевле.

Собственник подобной квартиры самостоятельно выбирает материалы, которые ему потребуются для отделки. У него имеется собственный дизайнерский проект.

Важно то, что места общего пользования, даже если квартира приобреталась в черновом варианте, подрядчик обязан отделать на чистовую, то есть подготовить к эксплуатации.

Тогда как после приобретения квартиры с чистовой отделкой ее хозяину остается лишь:

• повесить светильники;
• установить мебель;
• оборудовать комнаты предметами декора на свой вкус.

Он заблаговременно постарается избавиться от присутствия строительной грязи и от шумов, распространяющихся от беспрерывно работающей техники. Но даже если ремонт полностью завершится в квартире нового владельца, всё равно мусор еще долго будет распространяться по лестничной клетке, а гул не перестанет доноситься из соседних квартир.

Здание должно обладать привлекательным фасадом, выглядеть эстетично, отличаться от многоэтажек, возведенных рядом. При выборе фасадных материалов следует учитывать их функциональность, конструктивные нюансы объекта, климатические особенности зоны. Никогда не становится помехой внешнее утепление.

Как оборудовать придомовую территорию

Благоустройство дворовой территории

Будущий владелец квартиры, которую он намеревается приобрести, учитывает ее цену и район постройки. Но кроме этого значение имеет благоустройство территории. Обязательно обращается внимание на наличие:

• места для парковки;
• комфортного въезда;
• детской площадки;
• зеленых насаждений.

Границы общедомовой собственности также должны быть четко установлены, тогда будет понятно, в каких пределах должна благоустраиваться придомовая территория. Такое понимание поможет улучшать экологические и санитарные условия проживания.

После возведения объекта необходимо:

• очистить всю прилегающую территорию от строительного мусора;
• организовать места отдыха со скамейками;
• насадить деревья, организовать клумбы;
• создать площадки – детскую, спортивно-тренировочную, для выгула животных;
• определить место расположения автостоянки;
• сделать ограждения.

Общая площадь объекта и его границы обозначаются в кадастровом паспорте. Жильцы, купившие или же сумевшие приобрести иным способом квартиры в одной многоэтажке, становятся сособственниками. То есть дом и придомовая территория могут стать их совместным владением.

Разрешается устанавливать ограждения на въезде в придомовую территорию. При этом должен быть обеспечен беспрепятственный въезд для автомобилей различных служб — скорой помощи, полиции, пожарной, по ремонту инженерных коммуникаций и пр.

О завершающем этапе строительства Жилого комплекса D1 застройщиком MR Group, смотрите здесь.

Источник delovoy-kvartal.ru

Основные этапы строительства многоквартирного дома

Цель настоящего мужчины, как известно — вырастить сына, посадить дерево и построить дом. И если первые две задачи не вызывают особых вопросов, то строительство собственного дома — труднодостижимая цель для большинства представителей сильного пола.

Юдаев-Рачей Юрий. Ранняя весна в Домодедове. Мокрое шоссе. 1982

И дело здесь даже не в трудоемкости и отсутствии специальных знаний и опыта, а в необходимости серьезных вложений, ведь даже возведение небольшого, достаточно скромного загородного дома потребует значительных средств.

Конечно, теоретически процесс строительства дачи, коттеджа, виллы, особняка представляют себе все. Казалось бы, ничего сложного — выбрать земельный участок, соорудить надежный фундамент и выстроить стены. Однако строительство — процесс сложный и имеющий ряд нюансов, особенно, если речь идет не об обычном одно- или двухэтажном доме, а о высотке с сотней, а то и более квартир.

Начало строительства многоквартирного дома — выбор земельного участка

Первый этап возведения многоэтажного здания — выбор подходящего земельного участка. Строительная организация занимается выбором участка под застройку, учитывая ряд факторов:

• близость городской инфраструктуры. Конечно, чем ближе к центральным районам города, тем лучше, однако и земля здесь стоит дороже, и разрешение у властей получить значительно сложнее. В то же время квартиры в доме, расположенном далеко за городом, где нет регулярного, удобного транспортного сообщения будут пользоваться небольшим спросом у покупателей, соответственно, и цена квадратного метра в квартирах здесь будет ниже;
• наличие необходимых коммуникаций, близость сетей электроснабжения, теплоснабжения и телефонных кабелей. Сейчас многие жилые комплексы обладают таким достоинством, как автономное отопление, поэтому близость центральной теплотрассы теперь не столь важна, а вот необходимость «тянуть» трубы водоснабжения и возводить опоры для прокладки линий электропередач может увеличить себестоимость строительства.

Стоит отметить, что застройка любого города, в том числе и возведение многоэтажных зданий, осуществляется строго по утвержденному градостроительному плану. Зачастую количество разрешений на начало строительства на определенном земельном участке, особенно в центральном районе, достигает 50! Легче всего получить разрешение на возведение многоэтажного дома в том районе, где пока еще мало новостроек, а генеральный план предусматривает строительство нескольких объектов.

Маковой Валерий. Строительство пос. Белая-Березка. 80-е годы. Этюд. 1986

Процесс получения разрешений на строительство и предоставление земельного участка значительно облегчается также в том случае, если заказчиком данного строения выступают сами городские власти. Однако чаще всего в таком случае строится жилье для малообеспеченных категорий населения, квартиры эконом-класса.

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы

Топографическая съемка земельного участка, который вскоре станет строительной площадкой, проводится для точного определения координат местоположения будущего строения, а также с целью определить основные характеристики местности и окружающего ландшафта.

Это очень важная часть строительства многоэтажного здания, которая наряду с геологическими изысканиями позволяет выяснить, как глубоко располагаются грунтовые воды и оценить общее состояние грунта, вероятность и степень возможной усадки фундамента.

Проводятся такие изыскания и съемка специализированными организациями, имеющими соответствующий допуск. После завершения работ застройщик получает подробный отчет о проделанной работе, в котором среди прочего отмечены такие моменты, как характеристика рельефа, метеорологические и климатические характеристики, геологическое строение, физические свойства и состав грунта, гидрогеологические условия и многое другое.

На основании геологических изысканий осуществляется выбор строительных материалов и технологии строительства, так как в случае сложного рельефа или близкого залегания грунтовых вод возникает необходимость в применении специальных методов.

Проектирование

Проектирование многоквартирного здания — задача сложная и необычайно ответственная, так как именно от проектировщика зависит и то, насколько удачной и комфортной будет планировка квартир, и их площадь, и внешний облик дома.

Белякова Евгения. Архитектор. 2005

Процесс проектирования может быть доверен только профессионалам — специалистам компаний, состоящих в соответствующих саморегулируемых организациях и получивших допуск к выполнению такого вида работ.

Архитекторы и проектировщики руководствуются утвержденными строительными нормами и санитарными требованиями, также учитываются сейсмологическая обстановка и климатические особенности местности. Например, санитарное законодательство регулирует такие параметры квартиры, как освещенность и вентиляция, а система теплозащиты разрабатывается с учетом среднегодовой температуры, при необходимости в проекте предусматривается дополнительное утепление фасада.

Сложность задачи, стоящей перед архитектором еще и в том, что кроме требований заказчика, который может вносить свои изменения в план будущего здания, проектировщик обязан согласовать окончательный проект с архитектурно-строительными органами города и строго следовать установленными санитарным нормам и требованиям.

Также в проекте здания предусматривается оптимальный способ расположения коммуникаций, который обеспечит энергоэффективность здания (в последнее время стандарты «зеленого» строительства получают все большее распространение и в нашей стране, что увеличивает требования к экономному расходованию тепла и энергии), экологические требования, особенности окружающей местности и другие нюансы.

Обычно архитектор предлагает несколько вариантов оформления фасада здания, из которых заказчик выбирает наиболее понравившийся.

Кроме того, при строительстве многоэтажного, а особенно высотного здания (выше 22 этажей), необходимо очень тщательно продумать и рассчитать нагрузку на фундамент, надежность несущих конструкций, которые должны справляться с таким огромным весом.

Еще одна важная деталь — при составлении проекта архитектор обязан учитывать не только особенности ландшафта, но и перспективы дальнейшей застройки данного района. Без учета этого нюанса в будущем вид из окон здания может измениться кардинальным образом, а фасад будет резко контрастировать с соседними зданиями, например, выстроенными в совершенно ином стиле.

Данный этап необычайно важен для успешного завершения строительства, так как только грамотно составленный, неоднократно проверенный и соответствующий всем стандартам и требованиям проект гарантирует, что скоро на этом месте появится привлекательный, надежный и безопасный многоквартирный дом, а само здание не будет выглядеть «монстром», изуродовавшим весь пейзаж.

Строительство

Перед тем, как приступить собственно к самому заметному для окружающих и важному этапу возведения многоэтажного дома — строительным работам, часто проводится еще один этап: тендер на выбор подрядной организации, которой будет доверена реализация проекта.

Обычно подрядные организации выбираются на конкурсной основе, большое значение имеет опыт работы в данной сфере, наличие квалифицированных сотрудников и строительной техники.

Стукошин Федор. Двое рабочих. 1967

Сам этап строительства здания можно разделить на следующие важнейшие части:

1. Подготовка строительной площадки. Сюда входят такие подготовительные работы, как ограждение земельного участка, что позволяет избежать появления на стройке посторонних людей и обеспечить сохранность материалов и техники; расчистка территории, включающая снос существующих строений; перетрассировка инженерных сетей, которые мешают строительству; прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций; устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений. Также на этом этапе необходимо защитить строительную площадку от возможного скопления дождевой воды.
2. Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.
3. Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания — рытье котлована под фундамент, также к земляным работам относится прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе, конечно же, не обойтись без специальной техники — экскаваторов и бульдозеров, так как объем работ может быть очень велик.
4. Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, это основа здания и гарантия его долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком или гравием, а основная часть работ — заливка бетоном высокого качества, способным выдержать вес здания высотой в 9,12 или даже 24 этажа.
5. На следующем этапе строительства начинается возведение наружных стен здания, необходимо отметить, что технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия. На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.
6. Подвод в дом коммуникаций — воды, электричества, газа, канализационной системы. Траншеи для труб были вырыты еще на этапе земляных работ, теперь происходит укладка коммуникаций и подключение здания к централизованному водоснабжению и другим сетям.
7. Монтаж кровли. Данный этап также зависит от утвержденного типа крыши, многие современные новостройки обладают так называемой эксплуатируемой кровлей, на которой может быть устроен, например, зимний сад.
8. Монтаж внутренних перегородок. Собственно говоря, разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту. На данном этапе происходит установка и такого важного элемента многоэтажного здания, как лифтовое оборудование.
9. Установка металлопластиковых окон. Чтобы продолжить внутренние работы необходимо защитить помещение от климатических воздействий, поэтому установка окон производится уже сейчас. Также могут быть установлены металлические двери в каждой квартире.
10. Устройство внутренних коммуникационных сетей. Сюда входит разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжения холодной и горячей воды. Также после разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду.
11. Устройство стяжек пола. На данном этапе снова используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается, именно со стяжки пола начинаются черновые отделочные работы.
12. Внутренние отделочные работы. Можно разделить на черновые и финишные, зачастую застройщики реализуют квартиры с черновой отделкой, предоставляя возможность новым владельцам самостоятельно приводить квартиру в жилое состояние, что требует значительных затрат времени и средств.
13. Наружная отделка фасада и проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях. Если квартира может быть продана после проведения черновых отделочных работ, то в холле, подъезде, на лестницах, общей кровле и других помещениях общего пользования все отделочные работы должны быть полностью завершены.

Многие жилые комплексы предлагают также и коммерческие помещения, например, на первом этаже может располагаться прачечная, салон красоты, отделение банка или небольшой продуктовый магазин. Наличие таких помещений должно быть предусмотрено, конечно же, еще на этапе составления проекта, а строительство и обычного жилого здания и многофункционального комплекса обязательно проходит все вышеперечисленные этапы.

Обустройство придомовой территории

Чтобы выгодно реализовать квартиры во вновь возведенном многоэтажном здании, а также согласно градостроительным нормам, застройщик обязан также позаботиться и об обустройстве придомовой территории. Общепринятой практикой стала установка перед домой детской площадки, наличие зелени, клумб, укладка тротуарной плитки или асфальта перед подъездами, обеспечение подъездных путей для автотранспорта, иногда — устройство паркинга для жильцов и их гостей, обустройство уличного освещения.

Мефоков Николай. Саратовский дворик. 2004

Многоэтажные здания, которые претендуют на звание элитных жилых комплексов, могут похвастаться закрытой, охраняемой территорией, которую украшает ландшафтный дизайн, а зачастую даже бассейн, высотки попроще — просто ухоженным небольшим двориком с качелями и небольшой клумбой перед подъездом.

Как видим, процесс строительства многоквартирного здания достаточно сложный, многоэтапный и ответственный. Многие застройщики отмечают, что основные сложности возникают именно на стадии получения разрешений на строительство, сбора всех необходимых документов, а также создании и утверждении проекта, тогда как сами строительные работы занимают не так много времени. Впрочем, многие строительные компании экономят время и средства, используя типовые проекты, что иногда оказывается не худшим вариантом.

Источник www.rmnt.ru

Этапы строительства многоквартирного дома: от А до Я

Строительство многоквартирного дома – это сложный процесс, в котором участвуют многие службы. Умение разбираться в тонкостях этого непростого дела – половина успеха любого застройщика.

С чего начинается строительство многоквартирного дома?

Строительство домов связано со множеством сложностей, которые требуют от человека специальных знаний, а также больших вложений. На первом этапе строительства всегда происходит выбор подходящего земельного участка.

Как выбирается и приобретается участок?

От места расположения будущего многоквартирного дома зависит его дальнейшая привлекательность для потенциальных покупателей. Однако это не значит, что человек может выбрать любой понравившейся ему участок, не занятый другими строениями. Право на застройку потребуется согласовать с различными инстанциями. Их может быть до полусотни, если речь идет о точечной застройке в элитном городском районе. Цена здесь будет высокой, но и привлекательность для будущих жильцов возрастет в разы, особенно если дом будет относиться к высокому классу.

Приобрести понравившийся участок можно после участия в торгах или на правах аренды. Все эти действия опять же согласовываются с комитетом по управлению городским имуществом. В случае с арендой после окончания работ застройщику понадобится продлить срок действия договора.

При выборе земли под строительство рекомендуется обращать внимание на следующие факторы:

1. Инфраструктура. Чем ближе участок будет расположен к центральным районам города, тем лучше для застройщика. Вряд ли большим спросом будут пользоваться квартиры в доме, от которого до ближайшей автобусной остановки или магазина нужно идти полчаса. Потенциальные покупатели также обращают внимание на шаговую доступность школ, детских садов, спортивных и развлекательных центров и пр. Чем они будут ближе, тем большая цена может быть установлена за квадратный метр недвижимости.
2. Коммуникации. В идеале теплотрассы, линии электропередач, телефонные кабели должны быть расположены на территории или в непосредственной близости от нее. В противном случае застройщику придется прокладывать их самостоятельно, а это увеличивает себестоимость объекта.
3. «Благополучность». В любом городе есть так называемые благополучные и неблагополучные районы. Последние жители стараются обходить стороной. Вряд ли квартиры в домах, построенных в этих районах, будут пользоваться большим спросом у покупателей, особенно у семей с детьми. Перед выбором участка и началом строительства лучше поговорить с местными жителями и выяснить, какие районы в городе считаются благополучными.

Не следует также забывать, что любое строительство в черте города ведется в строгом соответствии с градостроительным планом. Перед выбором участка его придется изучить досконально. Если объект будет возведен в неположенном месте, его имеют право снести на любом этапе строительства.

Как и зачем проводится геологическая экспертиза?

Строительство не может быть начато сразу после того, как был выбран и приобретен участок. Также потребуется провести на нем геологическую экспертизу, которой будет предшествовать топографическая съемка. Все это необходимо для того, чтобы узнать точные координаты будущего объекта (которые будут отмечены в отделе градостроительства) и выявить характеристики грунта.

Для этой процедуры потребуется пригласить специалистов. Они проведут съемку, возьмут на лабораторные исследования образцы грунта и выявят различные природно-климатические условия, характерные для данного участка местности. Не следует забывать, что приглашенные специалисты должны иметь соответствующее образование, а также допуск на проведение работ определенного типа. В противном случае результаты экспертизы не будут учтены другими инстанциями.

Все это нужно для того, чтобы еще до начала строительства объекта была возможность оценить близость залегания грунтовых вод, степень твердости грунта, особенности климата, характерные для данного участка. Эти данные могут повлиять на выбор технологии строительства и материалов, которые будут использованы при постройке многоквартирных домов.

Человек будет заранее знать, как ,например, грунт будет вести себя под тяжестью здания. Соответственно руководитель заранее сможет рассчитать необходимые параметры прочности и устойчивости.

Подготовка проекта

Подготовку проекта можно доверять только профессионалам, имеющим соответствующий допуск, т.к. это сложная и очень ответственная работа. От навыков проектировщика зависит, насколько квартиры будут комфортными для жилья, а также их эстетическая составляющая.

При подготовке проекта специалисты должны руководствоваться действующими в настоящее время строительными и санитарными нормами. Также должны быть учтены сейсмологические и климатические особенности конкретной местности.

Современное законодательство строго относится к санитарным нормам будущих жилых строений. Поэтому проектировщику потребуется обращать внимание на освещенность и вентиляцию квартир, а также степень их теплозащиты. Последняя разрабатывается на основе данных по среднегодовой температуре за прошедшие года. В случае необходимости в проект должны быть внесены правки касательно дополнительного утепления фасада.

Заказчик на любом этапе проекта имеет право потребовать от проектировщика внести те или иные изменения. Окончательный план многоэтажного дома специалист должен согласовать с архитектурно-строительными органами города и другими инстанциями.

Помимо всего прочего, на этом этапе в проект должна быть внесена информация, каким образом можно наиболее выгодно расположить инженерные коммуникации. Они должны обеспечивать энергоэффективность здания.

В последние годы в мире выросли требования по стандартам «зеленого» строительства. Эти данные также должны быть отображены в проекте.

В идеале архитектор должен составить 3-4 плана по оформлению фасадной части здания. Заказчик в этом случае делает свой выбор на основе личных предпочтений. В проекте должны учитываться оптимальные нагрузки на фундамент и несущие конструкции. Исходя из этих данных, специалист делает выбор материалов. Особенно актуально это для высотных зданий.

При составлении проекта следует учитывать дальнейшие планы застройки района, в котором расположен объект. Несоблюдение этого требования может привести к тому, что обещанный заказчиком вид из окна на море или реку через несколько лет превратиться в вид на стену соседнего здания, а фасад многоквартирного дома будет резко выделяться из общего архитектурного фона.

От того, насколько грамотно будет составлен проект, зависит как успешное окончание строительства, так и привлекательность квартиры для потенциального покупателя.

Основные этапы строительства

После проведения подготовительной части начинаются непосредственно стадии самого строительства многоквартирного дома. Этот процесс также сопряжен с определенными сложностями, в которых любой заказчик должен разобраться еще до начала постройки.

Перед началом строительства человек должен провести тендер. Здесь заказчик выберет организацию, которая будет реализовывать подготовленный проект. При этом следует обращать внимание на такие параметры, как:

• опыт и репутация;
• наличие квалификации у сотрудников;
• собственный парк специальной техники.

После выбора организации заказчик заключает с ней договор соответствующего типа.

Как подготавливается участок?

В первую очередь территория будущей стройплощадки ограждается. Это делается для сохранности спецтехники и материалов. На следующей стадии территория расчищается. С нее убирают мусор и различные постройки.

Если строительство будет вестись в зоне пролегания коммуникаций, их предстоит временно перенести, чтобы избежать повреждения. К участку подводят временные дороги и необходимые инженерные сети. Для рабочих устраиваются временные бытовые помещения. Для хранения материалов организуются охраняемые склады.

Для оттока дождевой и талой воды на стройплощадке обустраиваются стоки.

Для чего нужна разметка осей дома?

Разметке осей дома строители уделяют особое внимание. Процесс состоит в том, что специалисты отмечают на местности те точки, которые нанесены на проект. От точности нанесения осей зависит дальнейшая судьба всего здания. Малейшее отклонение может привести к тому, что дом просто рухнет или будет непригоден для жилья по санитарным нормам.

Земляные работы

Под будущим зданием роется котлован, в котором будет расположен фундамент. Земляные работы требуются и при рытье углублений под различные коммуникации. Процесс может быть осуществлен только при помощи специальной техники. Это связано с большим объемом изымаемого грунта. Исключением являются места, недоступные для проезда транспорта.

Как укладывается фундамент?

Фундамент должен выдерживать общую вертикальную нагрузку всего здания. Поэтому к его качеству предъявляются особые требования. От рассчитанной проектировщиком массы строения зависит тип и глубина фундамента. На конструкцию также оказывают влияние такие факторы, как:

• сейсмические особенности региона;
• уровень залегания грунтовых вод;
• тип соседних объектов недвижимости;
• наличие рядом со зданием различных коммуникаций.

При постройке высотных зданий применяют фундамент свайно-винтового и свайно-плитного типа. Свайно-плитная конструкция более безопасна, т.к. в этом случае часть нагрузки будет передаваться на основание объекта. Это позволит избежать возможного наклонения здания под действием внешних факторов. При этом подземная часть ограждается специальной конструкцией.

При необходимости на следующей стадии фундамент подсыпается песком или гравием.

Особенности возведения внешних стен

Возведение стен – это основной этап строительства, при котором формируется весь внешний облик здания. Процесс может происходить по следующим технологиям:

1. Панельная. Здание будет собираться наподобие конструктора. На участок завозят бетонные плиты, которые затем устанавливаются на соответствующие места. Здания из панелей возводятся очень быстро и не требуют особых трудовых затрат.
2. Кирпичная. Строение собирается по традиционной технологии из отдельных кирпичей. Такое здание будет дольше строиться, но при этом отличается своей надежностью.
3. Монолитная. Монолитные стены выполняются из бетонной смеси, залитой в специальные формы.
4. Панельно-монолитная. Возводить одновременно монолитные и панельные стены становится все более популярным в последние годы. Такие здания отличаются своей прочностью и длительным сроком эксплуатации. При этом они обладают хорошими теплоэнергетическими показателями.

С экономической точки зрения для застройщика выгодно строить монолитные здания, т.к. они будут самыми дешевыми по себестоимости.

Как подводятся основные коммуникации?

Все коммуникации (вода, газ, свет и т.п.) должны быть уложены в специально созданные для них траншеи. Трубы и кабеля нужно прокладывать ниже уровня промерзания грунта. Инженерные коммуникации подключаются только после того, как в доме будет смонтировано соответствующее оборудование.

Данный процесс должен быть поручен специализированным службам и согласован с городской администрацией.

Как обустраивается крыша?

Выбор материалов для крыши зависит от ее типа и конструкции. Основное назначение любой кровли – защитить внутреннее пространство здания от негативного воздействия атмосферных осадков. Современные компании для обустройства крыши используют в основном:

• профнастил;
• битумную черепицу;
• рубероид;
• ондулин.

По своей форме крыши должны способствовать скорейшему сходу снега и влаги. Особое внимание следует уделять особенностям монтажа. Если они будут нарушены, кровля потеряет свою герметичность.

Настил должен выполняться из гидроизоляционных материалов. Для удаления влаги монтируют водосточную систему.

Когда заканчивается строительство?

На завершающих этапах строительства оборудуются внутренними перекрытиями, которые отделяют одну квартиру от другой. По существующим нормативам все перегородки должны быть выполнены из огнестойких материалов.

Далее, путем заделки стыков различных систем и нанесением дополнительных материалов, решается проблема звукоизоляции. Для этих же целей устанавливаются специальные прокладки в вентиляционных каналах.

В домах, где больше 5 этажей устанавливаются лифты. Перед монтажом все элементы устройства тщательно проверяются. Затем проводится тестирование лифтов под максимальными и минимальными нагрузками.

Затем в квартирах устанавливают окна и двери. При этом их строительство ведется с учетом современных стандартов качества, т.к. оба эти элементы оказывают непосредственное влияние на звукоизоляцию и безопасность жильцов.

В качестве финишной отделки пола применяется метод стяжки, когда на монолитное перекрытие наносят слой песчано-цементной смеси. При этом обязательно должен присутствовать гидроизоляционный слой.

Попытки компаний сделать квартиру привлекательной не заканчиваются на стадии внутренней отделки – они стараются сделать так, чтобы фасад здания не был похож на окружающие его строения. Это повышает как эстетическую, так и материальную стоимость объекта.

Когда заселяются первые жильцы?

После завершения работ по возведению стен, кровли и внутренней отделки в дом могут заселяться первые жильцы. При этом в квартире могут отсутствовать даже межкомнатные перегородки. В этом случае новоселам придется самостоятельно придумывать внутренний дизайн помещения. Впрочем, все эти условия с потенциальными покупателями обговариваются заранее.

Само заселение происходит после того, как покупатель перевел на счет продавца необходимую сумму за оплату квартиры, оплатил коммунальные платежи и подписал акт приема-передачи объекта.

Черновая и чистовая отделка

От внутренней отделки квартиры зависит итоговая цена квадратного метра недвижимости. Если она отсутствует, жилье будет стоить дешевле. В этом случае в квартиру будут подведены необходимые коммуникации, а также установлены стеклопакеты и двери. Отсутствие межкомнатных перегородок в такой квартире считается нормальным явлением.

Если инвестор пожелал сделать чистовую отделку, будущим жильцам перед заселением останется лишь приобрести мебель. Но и цены в таких объектах будут на 15-20% выше.

Оборудование придомовой территории

Современные покупатели при выборе жилья обращают внимание не только на внутреннюю отделку квартир и район расположения дома, но и на обустройство придомовой территории. На ней должно быть проведено качественное озеленение, обустроены детские и спортивные площадки.

Наличие скамеек, подъездных путей, баков для мусора и пр. также играет здесь не последнюю роль.

На чем может схитрить и сэкономить застройщик?

Во время строительства происходят попытки сэкономить на качестве и количестве материалов. Хотя это не самый разумный вариант, если строительная организация дорожит своей репутацией. Можно сэкономить при покупке участка. Для этого выбирается район города, который только начинает застраиваться и обрастать инфраструктурой.

При составлении проекта можно обратиться в компанию, которая осуществляет свою деятельность по более низкой стоимости, или использовать типовые предложения. Важно лишь обратить внимание на то, что ее сотрудники имеют право заниматься выбранным видом деятельности.

Современные технологии позволяют экономить при проведении строительных работ. Оборудование способно заменить многих специалистов.

Куда обращаться, если застройщик не выполнил обязательства?

Права обманутых покупателей квартир можно отставать в районном суде по месту жительства или прописки застройщика. Если последний не выполнил своих обязательств в установленные сроки, с него будет взыскана неустойка.

Резюмируем

Строительство многоквартирного дома – это сложный процесс, сопряженный с определенными трудностями и рисками. Непредвиденные сложности здесь могут возникнуть на любом из его этапов. На строительство затрачиваются колоссальные суммы, однако прибыль, получаемая застройщиком после продажи недвижимости, превосходит их во много раз.

Застройщику не следует забывать, что при воздвижении многоквартирного дома и продаже объектов в нем он должен соблюдать права человека и действующие экологические нормы.

Источник novomoscow.ru