Этапы строительства жилого комплекса

Содержание

Подготовка и сбор технических условий, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), результатов проведения публичных слушаний и других документов в зависимости от расположения и специфики будущего объекта строительства.

— Предпроектные работы (эскизный проект)

Определение Технико-экономических показателей будущего объекта, выбор варианта посадки здания на участке и разработка предварительной концепции основных архитектурных решений.

Подготовка топосъемки и геологических работ, проведение работ по инженерному обследованию зданий в случаях реконструкции либо сноса существующих зданий в рамках реализации инвестиционного проекта.

2. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ

Данный этап включает в себя проектирование на основании исходно-разрешительных документов и результатов изысканий: от подготовки Технического задания до получения положительного заключения экспертизы

Подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводим ее согласование.

Этапы строительства homecity

— Определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов, этапов и стоимости проектных работ;

Осуществление выбора, преимущественно по результатам проведения конкурса, проектной организации, заключаем договора на разработку проектной документации

— Организация выполнения проектной и рабочей документации проекта

Координация работ подрядных организаций в увязке архитектурно-планировочных, объемно-пространственных, технических решений и др. нормативных требований при выполнении комплекса проектных работ.

Организация в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.

3. ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

— Разрешение на строительство

Формирование полного комплекта документов необходимых для получения Разрешения на строительство объекта в соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации.

— Выбор Генерального подрядчика(подрядчика)

Проведение тендера и выбор Генподрядной организации, отвечающей требованиям Заказчика. Подготовка договора Генерального подряда с обязательными приложениями, включая графики производства работ и финансирования.

Контроль за строительством объекта, включая оценку качества выполнения работ, соответствие требованиям проекта и контроль за формированием исполнительной документации.

Контроль за освоением Генподрядчиком выделенных средств на строительство. Проверка соответствия фактически выполненных объёмов работ с заявленными объёмами подрядчика за отчетный период.

4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Осуществление ввода в эксплуатацию объекта, получив разрешение в органах власти в соответствии с законодательством, при этом организуем и принимаем участие в работе приемочной комиссии по законченному строительством объекту, предоставляя полный пакет документации.

Этапы строительства жилых комплексов BI Group

Полный комплекс мероприятий по завершении строительно-монтажных работ, включающий в себя работы с органами местного самоуправления и ресурсо снабжающими организациями, структурами БТИ, Ростехнадзора и др.

— Передача введенного в эксплуатацию объекта инвестору

Передача объекта инвестору (уполномоченной инвестором структуре) в эксплуатацию, предоставляя полный пакет исполнительной документации; Определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;

Источник: stroy-development.ru

Этапы строительства жилого комплекса

Ноябрь 2013 года

Проект строительства жилого комплекса начинается с решения комплекса сложных вопросов, которые определят облик будущего здания и его функциональные возможности. В статье мы хотим показать основные этапы принятия решений по проекту.

Проектирование — это многоэтапный процесс, который длится до года и включает в себя решение множества вопросов. Сама тема неисчерпаема, поэтому в статье мы обозначим некоторые основные этапы разработки проекта и ключевые вопросы, которые им соответствуют:

ЭТАП #1 Выбор земельного участка

Выбор земельного участка необходимо осуществлять с учетом категории земли. Для многоквартирных домом подходят земельные участки ТОЛЬКО из земель поселений (подробнее смотрите Земельный кодекс) , с разрешенным видом использования – для размещения многоквартирных домов (этот вопрос мы подробно рассматривали в статье «Как правильно построить многоквартирный дом в ЛО»). Земельные участки для ведения сельского хозяйства, индивидуального садоводства, или индивидуального жилого дома (ИЖС), а так же земли промышленности не подходят для размещения многоквартирного жилого комплекса.

Земли ИЖС не имеют юридического статуса (это наследие советской эпохи) и к ним сейчас относятся зоны жилой индивидуальной застройки (обычно Т1Ж1 и Т1Ж2).

Иными словами Вам подходит только земли поселений, на территории которых в основных или условно-разрешенных видах использования, прописана возможность строительства (размещения) многоквартирных домов, согласно действующему генплану поселения (города) и правилам землепользования и застройки.

ЭТАП #2 Определение режима использования земельного участка (КГА+КГиОП)

Если выбранный вами участок относится к категории земель «земли поселений» и согласно действующему на его территории ПЗЗ строительство жилых многоквартирных домов возможно (в основных или условно-разрешенных видах использования), то значит, первый этап вы прошли успешно и теперь надо набраться сил и подробно изучить градостроительную документацию, регулирующую застройку на вашем участке. В первую очередь это Закон Санкт-Петербурга №29-10 о ПЗЗ (регламент КГА) и Закон Санкт-Петербурга №820-7 «Закон об охране культурного наследия и использования памятников архитектуры…» (регламент КГиОП) – это для Санкт-Петербурга. В других регионах регламентирующие документы могут отличаться. И так подробнее:

Регламент ПЗЗ определяет:

— территориальную зону – в нашем случае это должна быть зона ТЖ, ТД или ТДЖ. В случае зон ТЖ может быть установлен коэффициент использования территории (1,7 – 2,3 для построенных квартир, а не общей площади дома), а для ТД (деловой зоны) и ТДЖ – общественно – деловой зоны, жилые функции обычно прописываются в %% от общего объема застройки.

— подкласс территориальной зоны – обычно это зоны малоэтажной (до 4 этажей), среднеэтажной (до 9 этажей включительно) и многоэтажной (свыше 9 этажей). Определяется предельная высота зданий.

— нормативы зоны по количеству машиномест на участке, %% озеленения, наличия отступов от границ участка и т.п. требования.

Регламент КГиОП определяет:

— режим охраны территории (ОЗ, ЗРЗ, ЗОЛ и т.п.) – указывает на возможность или невозможность нового строительства, требования к новым и реконструируемым объектам.

— высотность возможной застройки, как по фронту улицы, так и в глубине квартала, как по основному объему здания, так и по доминантам.

На этом этапе определяется возможность строительства как таковая.

ЭТАП #3 Получаем Градплан (пустой или полный?)

В целом на этом этапе необходимо официально получить в КГА градостроительный план, т.к. все предыдущие оценки делались нами на основании материалов в свободном доступе, являющихся предварительными.

Получение Градплана подробно рассмотрено нами в статье «Получаем Градостроительный план земельного участка», здесь мы только мельком заметим, что если нет ППТ по территории квартала, где расположен ваш участок (подробнее о разработке ППТ смотрите статью «Делаем проект планировки территории»), то велика вероятность получить пустой Градплан (в котором не будут прописаны режимы использования земельного участка), а с таким Градпланом получить ГС3.1 и тем более разрешение на строительство невозможно. Правда в ЛО с этим вопросом попроще.

Если получен Градплан, то следующий наш шаг – получение письма в КГиОП о режиме использования земельного участка (или объектов расположенных на нем, если такие есть). Режим охраны, к примеру, может быть ЗОЛ, ЗР 1, ЗРЗ 2 или ЗРЗ 3 и т.п. В ответе КГиОП будет подробно прописан режим использования участка и строений на нём. Заметим, что требования КГиОП обычно более строги, чем КГА и ориентироваться надо на КГиОП (в Санкт-Петербурге это так, в других местах – возможно, есть другие нормативы и приоритеты).

ЭТАП #4 Сервитуты или оценка окружения (СЗЗ, ОЗ сетей и водоемов и т.п.)

Имея на руках градостроительный план ЗУ можно оценить наличие охранных зон инженерных сетей на участке и возможность их выноса, наличие СЗЗ от соседних промышленных предприятий (если есть) и наличие водоохранных и водозащитных зон от водных объектов (если есть). Последние, надо получать в Невско-Ладожском водном бассейном управлении.

Есть конечно, и особо экзотические сервитуты (к примеру расположения в зоне подлета/вылета аэропорта – что регламентирует максимальную высотность застройки на участке, вентиляционные шахты метро, требующие открытого доступа, трансформаторы, имеющие СЗЗ) и т.п.

На этом этапе выясняются перечисленные неблагоприятные факторы, которые могут огорчить застройщика и привести к уменьшению объема застройки или увеличить затраты на вынос сетей и корректировку (уменьшение) СЗЗ.

ЭТАП #5 Учет пожеланий заказчика (квартирография)

Здесь конечно все понятно — заказчики хотят построить максимум продаваемой недвижимости на земельном участке. Иногда можно увидеть проект (обычно эскизный), где на маленьком участке нарисована «перевернутая пирамида» — господа! Такие проекты давно не проходят в КГА Санкт-Петербурга, даже не пытайтесь!

Но вот что действительно полезно учесть – это требования к квартирографии заказчика. Обычно они основаны на маркетинговых исследованиях и оценивают соотношение 1-2-3 к.кв. в доме и оптимальные метражи. Как выглядит квартирография, можно посмотреть в нашем разделе «Разработка концепции жилой многоэтажной застройки».

ЭТАП #6 Потенциал застройки (инсоляция, высотность, социалка)

На этом этапе необходимо оценить влияние соседнего окружения, затенения соседних зданий, возможность обеспечения нормального освещения в жилых помещениях нового жилого комплекса. Зачастую потребность соблюдения инсоляции и КЕО заставляет оптимизировать застройку и несколько отойти от требований квартирографии, т.к. это бывает рационально.

Формируется объем застройки (площадь этажа, количество квартир, этажность) – как следствие можно определить количество проживающих людей. На основании расчета архитектора делается запрос в Администрацию района или МО на возможность размещения детей в имеющихся ДДУ и школах. И здесь надо молиться, чтобы вам ответили, что необходимое вам количество мест в ДДУ и школе есть. В противном случае вам придется строить ДДУ и возможно школу…

ЭТАП #7 Состав жилого комплекса (ВПП, паркинг, квартиры и т.п.)

Обычно проект строительства жилого комплекса вписывается в окружающую плотную застройку, что вынуждает застройщика требовать от архитектора, размещение парковочных мест, ТП, встроенных коммерческих помещений внутри здания, освобождая таким образом прилегающую территорию для гостевых парковок и для озеленения.

Паркинги стали насущной необходимостью в Санкт-Петербурге, хотя в жилых домах они убыточны для застройщика. Но другого пути нет, и паркинги строят. Себестоимость строительства паркингов высока:

— себестоимость машиноместа в неотапливаемом отдельно стоящем паркинге – до 500 тыс. руб.

— себестоимость машиноместа в отапливаемом отдельно стоящем паркинге – 600 тыс. руб.

— себестоимость машиноместа в отапливаемом встроенном паркинге – от 800 тыс. руб. и выше (зависит от конструктивна дома).

Пример размещения парковочных мест в подвале жилого дома

На первых этажах жилых домов бывает целесообразно разместить встроенные коммерческие помещения. Если не вдаваться в подробности, то размещать их можно на первых двух этажах (не выше), и они могут быть общекоммерческими (офисными) или специализированными (к примеру, для размещения рыбного магазина). Сетевые магазины обычно заранее заказывают помещения с необходимыми техническими помещениями (погрузочными рампами и т.п.). В общем вопросом специализации ВПП надо озаботиться заранее.

На последних этажах могут размещать видовые двухуровневые квартиры увеличенной площади и т.п. Но вопрос проектирования элитных домов требует отдельной статьи и сейчас нами не рассматривается.

ЭТАП #8 Необходимость выноса сетей с пятна застройки (дорого и долго)

Застройщики боятся этого вопроса – вынос сетей не только дорогое удовольствие, но и зачастую очень долгое согласование. Сколько сетей – столько контор – монополистов и с каждой нужно договориться, разработать проект выноса сети, согласовать проект… А ведь бывают ещё и частные сети, договориться с владельцами которых бывает очень сложно. Застройщики признают, что магистральные сети бывает переложить просто нереально.

ЭТАП #9 Подготовка проекта к экспертизе (пожарные нормы, СЭС и т.п.)

Для сдачи в экспертизу проекта, необходимо подготовить все разделы проектной документации (стадия «П») согласно требованиям 87 постановления Правительства России. Как образец, вы можете посмотреть перечень разделов, который показан в разделе «Готовые проекты к продаже».

На этом этапе необходимо обратить особое внимание выполнению противопожарных требований и требований СЭС.

ЭТАП #10 А сети где? Немного о наболевшем.

В экспертизу обычно идут с проектом, включающие в себя наружные сети (внутриплощадочные и внеплощадочные сети). Вы можете пройти проект и без сетей, но тогда сети нужно будет сдавать потом отдельно, как линейные объекты. Сложность вопроса в том, что необходимо получить рабочие ТУ на подключение/присоединение к сетям и выполнить сам проект. К огорчению застройщиков, владельцы сетей обычно хотят за счет инвестора решить все свои проблемы и выдают ТУ с нереальными требованиями (переложить пару километров канализации, построить новое ТП на весь квартал и т.п.). Каждый застройщик пытается решать этот вопрос самостоятельно.

ЭТАП #11 Экспертиза проекта – много нового о себе любимом…

Когда все согласования получены, вся документация распечатана, можно сдаваться в экспертизу. Вы думаете, Ваш проект великолепен? Просто загляните в экспертизу через пару недель и получите ПАЧКУ замечаний. Вы узнаете много нового о своем проекте, а т.к. каждый эксперт — это человек со своими привычками и своими взглядами на территориальные нормативы и СНиПы, двух одинаковых экспертиз не бывает…

Но есть положительный момент. Если вы строите жилой дом не выше 3 этажей (включая мансарду), то экспертизу можно не проходить. Достаточно получить разрешение в районном МВК (в Санкт-Петербурге) или у главы МО (в ЛО).

ЭТАП #12 В добрый путь – за разрешением на строительство

Получив положительное заключение экспертизы, вы можете перейти к следующему этапу реализации проекта – получению разрешения на строительство. Необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок и фирму-застройщика и смело идти в территориальный орган власти (в ЛО – это глава муниципального образования). Разрешение на строительство выдается достаточно быстро, если все бумаги в порядке. К этому моменту Вам необходимо подготовить комплект чертежей стадии «Р» для строительной площадки. Можно начинать строить…

ПОСЛЕСЛОВИЕ

И так уважаемый читатель – Вы прошли весь путь создания проекта строительства жилого комплекса. Теперь – выполняя авторский надзор, можно вздохнуть спокойно и посещая стройку получать удовлетворение от процесса. Но есть нюанс – впереди сдача дома госкомиссии и ввод его в эксплуатацию. Здесь тоже могут быть неожиданные моменты, но об этом мы напишем в следующей статье.

Материалы подготовлены компанией » Питер Девелопмент «. При перепечатке ссылка обязательна.

Источник: www.piterdevelopment.ru

Жилое строительство

Строительство жилых зданий – это одно из основных направлений деятельности специализированной строительной организации «Tehstroy-city». Здесь всегда предлагается только полноценное, комплексное проектирование и возведение многоэтажных домов. Все сотрудники являются высококвалифицированными и опытными специалистами.

Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время

Строительство жилых зданий в Москве от лучших мастеров!

Руководитель бригады (прораб)

Технический надзор (технадзор)

Инженерная деятельность (инженер)

* зависит от метража и включенного объема работ

Необходимо строительство жилого дома или многоквартирного комплекса? Не знаете, что делать, и куда обращаться? Тогда наши профессионалы станут идеальными и незаменимыми помощниками.

Процедура возведения в обязательном порядке начинается с создания индивидуального проекта, а также с детальной экспертизы участка. Возведенное строение в дальнейшем будет полностью отвечать всем имеющимся у заказчика пожеланиям.

Обращение в компанию будет идеальным решением по следующим причинам:

Оперативное решение любой поставленной задачи.
Применение усовершенствованного и профессионального оборудование.
Точное соблюдение полностью всех этапов создания объекта.
Наиболее выгодная стоимость во всей столице.
Применение только усовершенствованных и последних технологий.

строительство многоквартирного дома

Профессионалы справятся не только с обустройством фундамента, но и с возведением стен, перегородок, а также с созданием перекрытия. После всего этого, клиенту остается только завести в помещение собственную мебель. А само строение будет полностью готово к последующему комфортному проживанию.

Дополнительно имеется возможность воспользоваться и грамотным консультированием. Сотрудники ответят на любые появляющиеся вопросы. Также могут быть даны и все требующиеся детальные рекомендации. Для заказа услуги достаточно осуществить один звонок.