ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
Основными ценообразующими факторами являются:
— передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
— условия финансирования сделки;
— условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
— состояние рынка (в том числе время продажи);
— степень строительной завершенности объекта;
— экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).
21.10.2020 Семинар НОСТРОЙ «Ценообразование в строительстве»
Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Таблица 1
Факторы влияния
Учитываемые факторы
1-й уровень (страна)
Экономические
Налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства; уровень жизни населения
Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости
Социальные
Свободное время; структура населения;
Семейность; плотность заселения; рынок недвижимости
уровень образования и культуры населения, потребности
Физические
Экология; природные ресурсы;
Технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические
Политические
Законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии
Актуальные вопросы ценообразования в строительстве на современном этапе
Зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; правовое регулирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность
2-й уровень (город, район)
Местоположение
Транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность
Размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение
Физические характеристики
Физические параметры; функциональная пригодность и использование
Состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации
Условия продаж
Залоги и заклады; особые условия сделок
Мотивы продавцов и покупателей
Временные факторы
Дата известных сделок по аналогам
Условия финансирования
Сроки кредитования; процентные ставки
Условия выделения средств
3-й уровень (здание)
Архитектурно-строительные
Объемно — планировочные показатели
Финансово-эксплуатационные
Эксплуатационные расходы; стоимость строительства
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием предприятий, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Эксперты пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
В ходе бесед со специалистами в таких сферах как строительство, оказание риэлтерских услуг, оценка недвижимости, были выявлены следующие диапазоны ценообразующих факторов (см. таблицу 2).
Ценообразующие факторы и обоснование их значений
Таблица 2
Наименование
Значение
Скидка на торг
Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, условий продажи и ликвидности объекта. Скидки предоставляются как процентные, так и фиксированные; их можно разделить на инвестиционные, сезонные, рекламные, индивидуальные, отложенная скидка (рассрочка платежей).
Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, Оценщик выявил, что реальные сделки по купле-продаже объектов несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные перекупщиков-продавцов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Значительное влияние на величину скидки оказывает ликвидность оцениваемого объекта на данном рынке.
Источник: xn--35-9kcqplugas2eye.xn--p1ai
Факторы, влияющие на ценообразование в строительстве
В соответствии со ст. 709 ГК РФ договорная цена должна включать компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Таким образом, в договорной цене следует учесть все обоснованные затраты подрядчика, связанные с выполнением обязательств по договору, и прибыль в согласованной сторонами размере.
В структуре договорной цены Цд выделяют стоимость подрядных работ — Сп и другие затраты и работы по договору Сдр:
Стоимость подрядных работ включает стоимость строительных и монтажных работ (Сс и Сч), а также прочие работы и затраты подрядчика (Спр), оплачиваемые заказчиком дополнительно за счет средств, учтенных в главе 9 сводного сметного расчета:
Состав прочих затрат, которые могут быть включены (при их наличии) в договорную цену строительной продукции, определяются перечнем работ и затрат,учитываемых в составе сводного сметного расчета. Из указанного перечня к деятельности подрядных организаций относятся работы и затраты:
· по содержанию действующих постоянных автомобильных дорог и восстановлению их после окончания строительства;
· на перевозку работников к объектам строительства и обратно автомобильным транспортом и на командирование рабочих на иногородние объекты;
· связанные с осуществлением работ вахтовым методом строительства, перебазированием строительно-монтажных организаций, использованием специальных контингентов рабочих;
· на организованный набор рабочих;
· на возмещение расходов по страхованию строительных рисков, на усиленную охрану объектов, на подготовку к сдаче объектов в эксплуатацию;
· связанные с проведением специальных мероприятий по обеспечению нормальных условий труда (борьба с радиоактивностью, силикозом, малярией, энцефалитным клещом, гнусом и др.);
· на доплаты за подвижной характер работ и выплату вахтовой надбавки, если эти расходы не включены в локальные сметы;
· прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядной организации.
Другие затраты и работы по договору имеют место в случае, если подрядчик исполняет кроме строительно-монтажных работ составление проектно-сметной документации, изготовление или поставку оборудования и другие дополнительные обязательства. [23, с.462]
Договорные цены могут быть твердыми и приблизительными. Твердая договорная цена неизменна на весь период строительства. Приблизительная цена может корректироваться в процессе строительства, в том числе в связи с инфляцией.
Договорные цены могут определяться в базисных, текущих и прогнозных (с учетом срока строительства) ценах.
Для обоснования величины договорной цены целесообразно использовать сметно-нормативпые методы, то есть определять их на основе предварительно составленной сметной документации. Состав ее зависит от предмета договора, определяющего вид строительной продукции.
Если предметом договора является комплекс работ, для обоснования договорной цены достаточно локальной сметы, составленной в соответствии с действующими требованиями. В конце сметы следует учесть средства на возведение временных зданий и сооружении, зимние удорожания, прочие затраты подрядчика (при обоснованной потребности в этих затратах в конкретных условиях производства работ), налог на добавленную стоимость. Смета подписывайся заказчиком и подрядчиком, пршеладывается к договору подряда и служит обоснованием договорной цены строительной продукции.
В случаях, когда предметом договора является строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта, необходим весь комплекс сметной документации; локальные сметные расчеты (сметы), объектный сметный расчет (смета), сводный сметный расчет стоимости строительства. На основе сметной документации следует составить протокол (ведомость) согласования договорной цены строительной продукции. Договорная цена определяется по стройке (объекту) с распределением на комплексы работ, выполняемых собственными силами субподрядными организациями.
Протокол согласования (ведомость) договорной цены подписывается заказчиком и подрядчиком, прилагается к договору подряда и рассматривается как его неотъемлемая часть. [24, с.30]
При составлении сметной документации, служащей основой для формирования договорной цены, могут использоваться по согласованию с заказчиком федеральные, территориальные, отраслевые и фирменные сметные нормы и расценки.
Роль сметы в договоре подряда отмечается в Гражданском кодексе РФ. В ст. 709 указывается: «Цена работы может быть определена путем составления сметы.
В случае, когда работы выполняются в соответствии со сметой, составленной предприятием, смета приобретает силу и считается частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком».
В то же время Гражданский кодекс РФ допускает и другие методы определение договорных цен. «В договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению; работы или способы ее определения» (ст. 709). Исполнение работ оплачивается но цене, установленной соглашением сторон. В случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ).
В практике заключения договоров подряда с частными инвесторами встречаются примеры составления протоколов соглашения о договорной цене работ без; обоснования их соответствующими сметными расчетами.
Иногда договорная цена указывается в виде стоимости выполнения работа па расчетную единицу (1 кв.м. кровли, 1 кв.м. благоустроенной территории и др.) и оговаривается, что оплата будет производиться за фактически выполненный объем работ. Показатели стоимости работ подтверждаются соответствующими калькуляциями подрядчика или принимаются на основе мониторинга рыночных цен на данные работы и услуги (в рублях пли условных единицах).
Подобная практика определения договорных цен обусловлена характером строительной продукции. Она допустима, если продукция (виды работ) однотипна, имеет простые технологии производства, короткие сроки выполнения, и небольшую стоимость.
На формирование договорных цен оказывает влияние готовность проектной; документации. Зачастую ведение переговоров по заключению договоров подряд да начинается на ранних стадиях проектирования, когда заказчик имеет лишь эскизный проект, по которому невозможно определить объемы работ и составить смету. В этом случае договорная цена определяется по аналогам или на основе сложившихся показателей стоимости подрядных работ на расчетный измеритель; здания или сооружения (обычно в условных единицах). [21, с.41]
Виды договорных цен на строительную продукцию, порядок их формирования зависят от условий заключения договоров подряда: по результатам подрядных конкурсов или на основе прямых переговоров сторон.
Источник: studbooks.net